案例分析房屋買(mǎi)賣(mài)合同的相關(guān)問(wèn)題

案例分析房屋買(mǎi)賣(mài)合同的相關(guān)問(wèn)題

買(mǎi)賣(mài)房屋要注意什么？以下是聘才網(wǎng)小編整理的文章，歡迎閱讀！

案例分析房屋買(mǎi)賣(mài)合同的相關(guān)問(wèn)題  

案情簡(jiǎn)介  

當事人施某有一套上海房屋欲出售，聯(lián)系了房屋中介，不久后中介公司聯(lián)系了施某，稱(chēng)有買(mǎi)家王某愿意購買(mǎi)房屋，約好三方見(jiàn)面洽談房屋購買(mǎi)事項。2015年12月30日，第一次見(jiàn)面后三方即簽訂了一份“合同”，合同標題為房屋買(mǎi)賣(mài)意向合同，由施某、王某以及中介公司三方為當事人簽字或蓋章，約定王某以490萬(wàn)元購買(mǎi)該房，并約定了價(jià)款分期支付方式，該協(xié)議簽訂后王某需向中介公司支付三萬(wàn)元訂金，并約定了：  

1.“買(mǎi)賣(mài)雙方應在該協(xié)議簽訂后100日內簽訂《上海市房屋買(mǎi)賣(mài)合同》標準文本”。  

2.若因一方元導致該合同不能履行的，需相對方支付房屋價(jià)款20%的違約金。  

后施某與王某一直沒(méi)有簽訂上海市房屋買(mǎi)賣(mài)合同，賣(mài)方施某于2016年3月1日通知中介公司不愿意出售該房屋，中介公司以其違約行為導致合同不能履行為由，請求其支付中介費9萬(wàn)元（本應在房屋買(mǎi)賣(mài)最終達成后由買(mǎi)方王某支付的中介費），施某不同意。到2016年3月25日，上海市出臺房屋買(mǎi)賣(mài)新政，規定非上海市戶(hù)籍人員在上海購買(mǎi)房屋的條件意向修改為“在上海繳滿(mǎn)5年社�！�，買(mǎi)方王某因此不再滿(mǎn)足購房人主體資格。  

現中介公司向賣(mài)方施某請求支付9萬(wàn)元中介費不成，又再次促成三方見(jiàn)面，建議買(mǎi)方王某起訴賣(mài)方施某，訴請施某：  

1.雙倍返還王某支付的3萬(wàn)元訂金。  

2.支付違約金98萬(wàn)元。  

3.賠償因其違約行為導致買(mǎi)方失去購房資格的損失20萬(wàn)元。  

爭議焦點(diǎn)  

1.施、王、中介公司三方簽訂的合同是什么性質(zhì)？  

2.王某是否可以請求施某支付合同約定的違約金？  

3.施某是否應當承擔王某失去購房資格的責任，向其作出賠償？  

4.中介公司是否有權向施某請求支付9萬(wàn)元中介費？  

5.施某可能需要承擔怎樣的責任？  

案情分析  

1.施、王、中介公司三方簽訂的合同并非正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，根據實(shí)際協(xié)商情況“第一次見(jiàn)面后三方即簽訂”以及“買(mǎi)賣(mài)雙方應在該協(xié)議簽訂后100日內簽訂《上海市房屋買(mǎi)賣(mài)合同》標準文本”的合同條款可知，這是一份預約合同，表明買(mǎi)賣(mài)雙方具有簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的意向，而不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的本合同。  

2.根據上一項分析，施、王雙方簽訂的是一份預約合同，其效力即是使雙方互負100日內簽訂本合同《上海市房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的義務(wù)，雖然該合同約定了房屋的地址、價(jià)款、支付方式等內容，但是本合同尚未成立。施某單方想要解除該預約合同，應當承擔相應的違約責任。  

依據該預約合同，這里存在3萬(wàn)元的訂金，和20%房屋價(jià)款的違約金的約定。依據我國《合同法》第一百一十六條規定:當事人既約定違約金,又約定定金的,一方違約時(shí),對方可以選擇適用違約金或者訂金條款。故這里3萬(wàn)元訂金雙倍返還責任與違約金條款不可以并用，王某可以擇一提出請求。  

又，雙方約定的違約金為“支付房屋價(jià)款20%的違約金”為98萬(wàn)元，法律規定違約金數額以損失為計算基礎進(jìn)行限制，其目的是為了防止當事人訂立合同時(shí)約定的違約金金額過(guò)分高于違約造成的損失或者極具懲罰性,造成雙方的不公平。顯然本案中雙方磋商事實(shí)上只進(jìn)行了一次，98萬(wàn)元的違約金顯然過(guò)高，不存在如此高昂的實(shí)際損失。  

3.王某失去購房人資格的原因是由于上海市新的購房政策，屬于不受雙方當事人控制的特殊情勢，顯然不能將其歸責于施某。且雙方的合同條款的約定：“買(mǎi)賣(mài)雙方應在該協(xié)議簽訂后100日內簽訂《上海市房屋買(mǎi)賣(mài)合同》標準文本”，預約合同于2015年12月30日簽訂，施某通知解除該預約合同為2016年3月1日，尚未達到預約合同簽定100日的期限。因此，施某不必承擔王某失去購房資格的責任。  

4.根據《合同法》第四百二十七條規定:居間人未促成合同成立的,不得要求支付報酬,但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費用。本案中，買(mǎi)賣(mài)合同最終沒(méi)有達成，作為居間人的中介公司沒(méi)有理由要求支付中介費。且，中介協(xié)議存在于買(mǎi)方與中介公司之間，不得約束中介公司與賣(mài)方之間的關(guān)系。中介公司僅可請求支付居間活動(dòng)之支出的必要費用。  

5.施某單方解除房屋買(mǎi)賣(mài)預約合同，需要向買(mǎi)方王某承擔相應的違約責任，根據買(mǎi)方的請求，向其支付雙倍訂金6萬(wàn)元，或者支付與買(mǎi)方損失相當的違約金，二者擇一承擔責任。

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