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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目設計階段的成本管理成本管理論文
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中最基本、最主要的土地開(kāi)發(fā)和房屋建設行為，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)最直接、最主要的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。它具有全面系統性、長(cháng)期性、高風(fēng)險性和高回報性等特點(diǎn)。因此，加強項目開(kāi)發(fā)成本管理，對于提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，增加項目利潤最大化有著(zhù)重要的意義。
1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的特點(diǎn)分析
(1)通常情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的對象是建筑物群或者是一些公共建筑，這需要大量的資金支撐，可見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目屬于高投入的一項活動(dòng)。就拿普通的住宅小區來(lái)說(shuō)，少說(shuō)也要幾千萬(wàn)元的資金，多則甚至達幾億。而且，縱觀(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的整個(gè)流程涉及多個(gè)方面：投資決策、規劃設計、征地、施工、驗收等。一般小規模的住宅區至少需要3年至4年，大規模的住宅區需要近10年或者更久。
(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資多，回報率高，許多商家及企業(yè)往往都會(huì )被其高投資、高回報率所吸引。但是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的周期較長(cháng)，每個(gè)環(huán)節都會(huì )遭受不確定性的市場(chǎng)競爭，企業(yè)需要承擔的風(fēng)險自然也不小，會(huì )涉及：供求風(fēng)險、政策風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險以及意外風(fēng)險等。
2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目設計階段成本控制的意義
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設共分為四個(gè)階段：策劃階段、設計階段、施工階段和保修階段。統計資料表明：設計階段節約投資的可能性為88%，而施工階段節約投資的可能性只有12%。按價(jià)值工程的理論來(lái)說(shuō)，加大設計費用的投入可以降低建設項目的成本，即增加10%的設計費可以節約5%的總工程造價(jià)。很顯然，項目設計的優(yōu)劣不僅影響著(zhù)建設費用的多少還有建設工期的長(cháng)短，而且還影響項目的使用價(jià)值和投資收益。因而設計階段對項目投資的影響最大�？茖W(xué)合理的設計，可有效降低工程造價(jià)，也決定了公司開(kāi)發(fā)項目的成敗。所以要做好項目設計階段的成本管理，從而有效的控制工程的投資。
3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的成本管理對策
3.1加強規劃設計階段的成本管理。
對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目而言，規劃設計對于項目的投資效益起到直接的影響作用，在項目規劃設計階段，從場(chǎng)地選擇，總平面布局規劃到平面形狀、層數、層高、建筑面積、建筑結構以及到結構部件的設計和選擇都應多種方案的比較和選擇，采用適當的分析方法、如價(jià)值分析方法，選用技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟合理的最佳設計方案并加以?xún)?yōu)化。
3.2加強初步設計階段的成本管理。
初步設計完成后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司技術(shù)人員要認真審查方案，比對分析，不宜過(guò)分依賴(lài)于設計方。這一階段十分重要，著(zhù)重應審查的是設計方案是否達到所要求的各項技術(shù)經(jīng)濟指標，整個(gè)設計思路是否經(jīng)濟合理。一是布局是否合理，比如戶(hù)型，是否充分考慮最大限度上滿(mǎn)足現代人們的日常生活居住的需要;再如環(huán)境配套設施，是否從“以人為本”作考慮。這兩點(diǎn)都是影響房屋銷(xiāo)售的主要因素，因為現在大部分購房者對戶(hù)型和居住環(huán)境很看重，甚至超過(guò)了對價(jià)格的關(guān)注。二是經(jīng)濟性是否合理，比如建筑設計時(shí)可將功能分區相對集中，盡量避免不必要的裝飾及過(guò)多的懸挑，建筑尺寸盡量采用經(jīng)濟尺寸;另外在環(huán)境配套上要做到經(jīng)濟實(shí)用、美觀(guān)舒適，不求奢華但求新穎。在全面審查后，各項技術(shù)經(jīng)濟指標對設計方案提出合理化的更正及修改，盡可能做到詳盡周到，避免設計返工;對修改后的設計方案要重新進(jìn)行成本預算并再與目標成本進(jìn)行對照，這樣做的目的是避免超預算設計。
3.3加強施工圖設計階段審核工作。
初步設計階段成本控制目標一經(jīng)確定，施工圖設計階段應該嚴格遵循。房地產(chǎn)公司技術(shù)人員應對施工圖設計圖紙認真審核，并與形成的限額設計指標一一對照，一是審核施工圖的合理性和工藝技術(shù)的成熟性，避免在施工階段進(jìn)行重大變更，降低項目的一次性投入;二是審核施工圖設計的材料、設備的適用性，房地產(chǎn)企業(yè)要建立價(jià)格信息網(wǎng)絡(luò )，要注重各項材料、設備的定位與樓盤(pán)的品質(zhì)是否一致，是否經(jīng)濟合理;三是審核施工圖設計圖紙的經(jīng)濟性，設計概算要翔實(shí)具體，避免因設計概算缺項漏項而增加變更成本。一旦施工圖設計成本超過(guò)目標成本，必須認真分析產(chǎn)生差異的主要原因及主要部位，對施工圖的相關(guān)內容進(jìn)行必要的修改，修改后的施工圖設計在下一階段具體實(shí)施。
3.4完善設計招標機制。
擇優(yōu)選擇設計單位以及設計方案，是設計階段控制項目成本的關(guān)鍵。公開(kāi)、公平、公正的競爭，對設計單位起到鞭策的作用，設計單位為了贏(yíng)得市場(chǎng)，必會(huì )以技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟合理的設計方案參與競爭。從而提高設計質(zhì)量，有效的控制項目成本。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在編制招標文件時(shí)對項目的投資和功能要有明確的要求，要有合理的評價(jià)標準和評價(jià)方法，設計單位投標時(shí)也必須將方案和投資結合起來(lái)作為投標文件的組成部分，中標后可作為方案優(yōu)化的依據，供房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行參考。
4結論
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目成本控制對于提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益，提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競爭力具有重要的意義，因此，必須加強對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目設計階段成本管理工作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目作為一個(gè)動(dòng)態(tài)系統的控制過(guò)程，必須在設計、施工以及竣工銷(xiāo)售階段分別制定措施，才能確�？刂颇繕说膶�(shí)現，對于提高投資效益，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的長(cháng)遠發(fā)展也具有重要的意義。
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