房地產(chǎn)項目策劃階段的投資可行性研究論文

房地產(chǎn)項目策劃階段的投資可行性研究論文

　　摘 要：隨著(zhù)我國城鎮化的快速推進(jìn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)也得以高速發(fā)展。而在房地產(chǎn)項目決策階段，項目可行性研究報告發(fā)揮了舉足輕重的作用。房地產(chǎn)項目投資規劃的可行性研究是項目開(kāi)發(fā)研判階段的一個(gè)重要工作，它能夠保證房地產(chǎn)投資以較小的投入換取最大的經(jīng)濟效益。所以，房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)建設的可行性研究對投資方有著(zhù)重要意義。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；可行性研究；風(fēng)險控制

　　1 項目可行性研究的重要性

　　項目可行性研究的重要性主要包括以下幾方面：

　　1.1房地產(chǎn)項目可行性研究要求預期明確

　　項目可行性研究主要包括對行業(yè)資料的分析匯總、對社會(huì )經(jīng)濟環(huán)境的研究和對未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的預期，從而對房地產(chǎn)投資的收益進(jìn)行正確估算。

　　1.2 房地產(chǎn)項目可行性研究必須客觀(guān)嚴謹

　　“實(shí)事求是”是貫穿房地產(chǎn)項目可行性研究始終的最基本要求，也是最明確的要求，在尊重事實(shí)數據的基礎上，尊重社會(huì )規律和經(jīng)濟規律的前提下，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資收益進(jìn)行科學(xué)的預估和評判。

　　1.3 房地產(chǎn)項目可行性研究的可靠性特征

　　房地產(chǎn)項目可行性研究要求區別對待具體的案例并給予具有針對性的、明確的、可實(shí)現的執行方案，以求達到投資利用率最高、成本回收和利潤收入最大化的根本目的。

　　1.4 房地產(chǎn)項目可行性研究的科學(xué)性特征

　　房地產(chǎn)項目可行性研究要求運用先進(jìn)的計算技術(shù)和科技方案，按照房地產(chǎn)項目和社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展的基本規律，對每個(gè)房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)預期和盈利情況進(jìn)行準確的計算預估，并以此為房地產(chǎn)項目能否開(kāi)展的重要評判依據。

　　2 房地產(chǎn)項目可行性研究的步驟和注意事項

　�。�1）資料策劃準備階段，房地產(chǎn)項目可行性研究要求一定數量的專(zhuān)門(mén)人員來(lái)進(jìn)行設計和組織。要明確房地產(chǎn)項目可行性研究團隊，討論房地產(chǎn)項目運行的可行性研究方案，并劃撥這個(gè)決策團隊需要的設計經(jīng)費。

　�。�2）房地產(chǎn)項目可行性研究的資料整理階段，房地產(chǎn)項目可行性研究要求整理匯總與要開(kāi)發(fā)土地有關(guān)的客觀(guān)地理環(huán)境條件、社會(huì )經(jīng)濟條件和政策標準法規。資料搜集必須要做到全面、準確、科學(xué)、相關(guān)、嚴謹。

　�。�3）房地產(chǎn)項目可行性研究方案的預期和討論階段，這個(gè)階段是要在前期工作都準備完成，基本掌握完整的房地產(chǎn)項目可行性研究資料基礎上才可以開(kāi)展，需要綜合考慮地理水文資料、政策法規、開(kāi)發(fā)商投資能力等情況，最后制定出初步的房地產(chǎn)項目可行性開(kāi)發(fā)方案草稿。

　�。�4）對房地產(chǎn)項目可行性研究方案進(jìn)行論證，運用先進(jìn)的數學(xué)分析方法，結合財務(wù)情況、自然環(huán)境、社會(huì )國情等選擇可以保證各方利益盡可能最大化的方案。

　�。�5）匯總房地產(chǎn)項目可行性研究方案并形成報告，房地產(chǎn)項目可行性研究報告必須內容完整，切覆蓋房地產(chǎn)項目可行性研究的整個(gè)周期，內容要詳實(shí)。按照報告篇幅的大小可將報告分為如下幾種：房地產(chǎn)項目投資可能研究報告、房地產(chǎn)項目概述可行性研究報告和房地產(chǎn)項目全面可行性研究報告。這三種報告的核心內容基本一致，都需要保證真實(shí)、客觀(guān)，科學(xué)。準確，但是隨著(zhù)報告的精細程度不同，一般情況下應包含房地產(chǎn)項目的財務(wù)可行性分析和項目重要性、必要性分析。

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性的研究中也有一些普遍問(wèn)題的存在，由于可行性研究過(guò)程中涉及到許多的數據與調研結果，所以一些共性問(wèn)題經(jīng)常出現且不容易被提起重視。

　�。�1）調研不全面、不深入、論據不充分，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究報告書(shū)中，某些企業(yè)貪圖方便，未作全面調研，對負責項目的地理水文環(huán)境、環(huán)境氣候、名勝古跡、法規政策等平鋪直敘，不求深入。技術(shù)論述部分不清晰，主次不分，讓人看后看不出該文的核心內容所在。有些立場(chǎng)不公正，為了迎合領(lǐng)導或業(yè)主的需求，對建設方推薦方案優(yōu)點(diǎn)講得多，缺點(diǎn)講得少，甚至不講，故意陪襯方案。

　�。�2）立場(chǎng)不中立。僅作表面文章，比如工程質(zhì)量、投資估算、拆遷面積等數據表格。有的科研單位畏懼承擔風(fēng)險，盲目遵照業(yè)主要求，不拿事實(shí)數據說(shuō)話(huà)，不進(jìn)行投資概算，基本起不到比對多個(gè)方案選優(yōu)的目的。

　�。�3）經(jīng)濟指標不客觀(guān)，經(jīng)濟、財務(wù)評價(jià)是每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究報告的核心內容，是決策階段項目擇優(yōu)排序的主要數據依據。正因為這樣，一些負責經(jīng)濟評價(jià)可行性的人員為了達到業(yè)主期望的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資收益，人為的對財務(wù)凈現值、投資收益率和項目回收期等數據進(jìn)行調整，有的甚至修改調研數據，偏離客觀(guān)事實(shí)。使研究結論發(fā)生偏離。

　�。�4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究數量問(wèn)題、投資概算偏差大會(huì )造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究數據不準確、費用概算偏差大的原因主要是有些科研單位現場(chǎng)勘查不認真，個(gè)別技術(shù)人員責任心問(wèn)題，技術(shù)不扎實(shí)，導致獲得的工程數據不準確，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究結果出現很大的偏移。

　　針對當前項目可行性研究存在的主要問(wèn)題文章給出如下幾點(diǎn)解決方法：

　�。�1）可行性研究工作的理論與實(shí)踐結合�？尚行匝芯抗ぷ魇且�求長(cháng)期耐心細致的市場(chǎng)調研和數據整理計算工作，這些工作都要求工作人員能夠做到微觀(guān)經(jīng)濟效益核算與宏觀(guān)經(jīng)濟效益核算相結合，動(dòng)態(tài)數據分析與靜態(tài)數據分析相結合，定量分析與定性分析相結合。

　�。�2）建立精確科學(xué)的指標評價(jià)系統。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目評價(jià)系統是可行性報告的重要組成部分，它主要包括評價(jià)規劃、市場(chǎng)前瞻、設計草案、經(jīng)濟效益預期等。

　�。�3）政策引導規范房地產(chǎn)項目可行性研究。培育相當數量的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)可行性研究人員，推進(jìn)房地產(chǎn)項目可行性分析行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

　　參考文獻

　　[1]張紅.房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)講義[M].清華大學(xué)出版社，2009.

　　[2]錢(qián)瑛瑛.房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)[M].同濟大學(xué)出版社，2008.

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