銷(xiāo)售管理制度（精）
在不斷進(jìn)步的社會(huì )中，越來(lái)越多地方需要用到制度，制度就是在人類(lèi)社會(huì )當中人們行為的準則。到底應如何擬定制度呢？以下是小編整理的銷(xiāo)售管理制度，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
銷(xiāo)售管理制度1
銷(xiāo)售人管理制度是一套旨在規范銷(xiāo)售團隊行為，提升銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，優(yōu)化客戶(hù)關(guān)系管理，以及確保銷(xiāo)售流程高效運行的體系。它涵蓋了人員選拔、培訓發(fā)展、績(jì)效評估、激勵機制、客戶(hù)服務(wù)等多個(gè)關(guān)鍵環(huán)節。
內容概述：
1.人員招聘與選拔：明確銷(xiāo)售崗位的任職資格，制定公正透明的招聘流程。
2. 培訓與發(fā)展：定期進(jìn)行產(chǎn)品知識、銷(xiāo)售技巧、客戶(hù)服務(wù)等方面的培訓。
3.銷(xiāo)售目標設定：根據公司戰略設定清晰、可衡量的銷(xiāo)售目標。
4.績(jì)效管理：建立公平的'業(yè)績(jì)評估體系，以銷(xiāo)售額、客戶(hù)滿(mǎn)意度等指標為依據。
5.激勵制度：設計合理的薪酬與獎勵機制，激發(fā)銷(xiāo)售團隊的積極性。
6.客戶(hù)關(guān)系管理：規范客戶(hù)接觸和服務(wù)流程，維護良好的客戶(hù)關(guān)系。
7.工作規范：制定銷(xiāo)售流程、報告提交、會(huì )議參與等工作標準。
銷(xiāo)售管理制度2
1、房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員上下班實(shí)行簽到制，由現場(chǎng)銷(xiāo)售經(jīng)理負責核實(shí)，作為考勤記錄。
2、因事、因病不到者，事先必須向銷(xiāo)售經(jīng)理提交書(shū)面申請，事后必須銷(xiāo)假。任何人不得代他人簽到或弄虛作假。
3、事假扣除50%當天工資，病假扣除當天工資的20%（病假需要有醫院的診斷書(shū)）。當月如果事假超過(guò)3日者，扣除其個(gè)人50%當月工資。
4、因工作需要不能簽到者，應提前向銷(xiāo)售經(jīng)理報告，得到批準后按批準時(shí)間到崗簽到，不能提前報告者，應在事后主動(dòng)向考勤負責人報告，經(jīng)核實(shí)后由考勤負責人在簽到簿上如實(shí)登記。否則按遲到處理。
5、房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員實(shí)行每周六天工作制。由銷(xiāo)售副理按實(shí)際情況安排輪休。
6、遲于規定上班時(shí)間之后簽到者及為遲到，早退以是否按時(shí)離開(kāi)工作地點(diǎn)為準，擅自離開(kāi)工作崗位并未請假者作曠工處理。
7、在一個(gè)月當中，遲到或早退者，發(fā)現一次，扣10元；第二次扣20元；第三次扣30元，依次累計。
8、曠工一次者，扣除當月團體獎；曠工兩次者，扣除當月50%個(gè)人傭金及全部團獎；曠工三次和三次以上者，立即開(kāi)除。
9、扣罰款作為突出貢獻獎勵基金。
10、對銷(xiāo)售冠軍實(shí)行團獎10%額外獎勵。
11、泄露公司和項目機密者予以解聘，并扣發(fā)全部工資及傭金。
12、工作中有嚴重過(guò)失者視具體情節予以相應處罰、解聘處理。
銷(xiāo)售管理制度3
公司為銷(xiāo)售人員提供了公平的銷(xiāo)售平臺。銷(xiāo)售管理透明化,體現'公平競爭'、'獎勤罰懶'、'獎罰分明'的原則。在'銷(xiāo)售中心'的現場(chǎng)管理中銷(xiāo)售部下設個(gè)小組,設個(gè)主管。分賽季,根據公司對銷(xiāo)售小組的任務(wù)指標對各銷(xiāo)售小組業(yè)績(jì)進(jìn)行考評,實(shí)行末位淘汰制。銷(xiāo)售市調部、策劃部、廣告部、客服部對銷(xiāo)售部提供支持與服務(wù)。
明確職責:
1、銷(xiāo)售主管:完善銷(xiāo)售制度,為銷(xiāo)售人員創(chuàng )造公平競爭的環(huán)境,向公司提供銷(xiāo)售建議,對銷(xiāo)售業(yè)績(jì)負責。對銷(xiāo)售員進(jìn)行日常管理,激勵他們提高業(yè)績(jì),協(xié)助銷(xiāo)售員成交。
2、銷(xiāo)售人員:遵守《銷(xiāo)售管理制度》、《銷(xiāo)售白皮書(shū)》的規定,公平競爭,努力銷(xiāo)售。
日常管理:
�、艆R報銷(xiāo)售信息:
為使公司及時(shí)掌握銷(xiāo)售信息,督促銷(xiāo)售人員日常工作,要求其每日填寫(xiě)《工作日記》,主管應每日檢查并將信息匯總至銷(xiāo)售經(jīng)理,銷(xiāo)售經(jīng)理及銷(xiāo)售主管填寫(xiě)《工作周報》,依據情況提出工作建議。
�、埔磺锌蛻�(hù)資源歸公司所有
主管每周一將本組新增客戶(hù)明細匯總報銷(xiāo)售經(jīng)理,銷(xiāo)售經(jīng)理助理負責整理并及時(shí)備案;
銷(xiāo)售員要如實(shí)準確填寫(xiě)前臺《新客戶(hù)明細》《接電登記表》《接訪(fǎng)登記表》以便銷(xiāo)售助理及時(shí)準確的將信息錄入電腦;
銷(xiāo)售員離職要經(jīng)銷(xiāo)售主管、銷(xiāo)售經(jīng)理簽字確認,其《客戶(hù)明細表》完整準確交回公司后,財務(wù)部接到通知才能恢復傭金發(fā)放。
銷(xiāo)售員離職,其客戶(hù)原則上由銷(xiāo)售主管重新分配給其他銷(xiāo)售員,并在每賽季末電腦登錄備案。如銷(xiāo)售主管也離職,由銷(xiāo)售經(jīng)理負責分配。離職人員傭金發(fā)放參照(薪金發(fā)放管理辦法)。
注:以上制度如遇違反銷(xiāo)售員/銷(xiāo)售助理罰款20元/次,銷(xiāo)售主管50元/次,銷(xiāo)售經(jīng)理100員/次
�、钦衅概c培訓
招聘:由銷(xiāo)售經(jīng)理全權負責,銷(xiāo)售主管有權推薦,但必須經(jīng)過(guò)經(jīng)理和銷(xiāo)售總監面試同意,同時(shí)銷(xiāo)售部通知人事部簽定合同。
培訓:賽季初由公司匯同銷(xiāo)售部提出整體的培訓計劃,并報批準備案;銷(xiāo)售主管要對目標客戶(hù)的消費習慣、銷(xiāo)售技巧進(jìn)行總結、作好內部培訓。
評估與獎懲
�、配N(xiāo)售經(jīng)理、主管的考核:參照各賽季的'相關(guān)規定。
�、其N(xiāo)售員考核:業(yè)績(jì)指標、品行評估與客戶(hù)滿(mǎn)意度;
�、菢I(yè)績(jì)考核:重獎第一名、獎勵第二、第三名;對于銷(xiāo)售第一名獎勵800元,第二名獎勵500元(獎勵銷(xiāo)售員的評比只按本賽季業(yè)績(jì)計算)。業(yè)績(jì)最后二名給予黃牌或淘汰,業(yè)績(jì)評定均按本賽季綜合業(yè)績(jì)計算,具體規定如下:
上賽季排名前三名的銷(xiāo)售代表,在本賽季排在后二名的將給予黃牌警告一次,如在下一次評比中仍在后二名,將予以淘汰;
滿(mǎn)賽季2/3時(shí)間的銷(xiāo)售人員,參加銷(xiāo)售賽季淘汰評比,已離職銷(xiāo)售員滿(mǎn)賽季1/2,也將參加銷(xiāo)售評比。
�、绕沸性u估:未按本《銷(xiāo)售管理制度》規定惡意競爭者除名。
�、煽蛻�(hù)滿(mǎn)意度:市場(chǎng)部在賽季末進(jìn)行抽樣調查,對優(yōu)勝者提出表?yè)P。
�、手鞴芗壏䦶闹�:在工作范圍內,銷(xiāo)售主管無(wú)條件服從銷(xiāo)售經(jīng)理的命令,違反或不做為者罰50元/次,連續三次則做開(kāi)除處理。
備注:嚴格按公司銷(xiāo)售規定、銷(xiāo)售行為規范執行,發(fā)現問(wèn)題一律按制度進(jìn)行得處理,絕無(wú)例外。
銷(xiāo)售管理制度4
一、早操鍛煉標準：
1、銷(xiāo)售部早上8點(diǎn)00分點(diǎn)名；遲到將對其考核20元/次。
2、早上點(diǎn)名是工作一天的開(kāi)始，全體人員應該保持隊伍對應整齊、態(tài)度積極、愉快參與早點(diǎn)名，按標準認真完成早點(diǎn)名預定動(dòng)作，未認真完成于第二天前排領(lǐng)做動(dòng)作，以示工作的積極性。
二、儀容儀表標準：
1、全體人員應統一著(zhù)深色西裝，白色襯衣，穿黑色皮鞋。在晨會(huì )之前男士應系好領(lǐng)帶配帶好工作牌，女士應系好領(lǐng)巾佩戴好工作牌，著(zhù)肉色絲襪。皮鞋表面要求檫拭干凈，整潔有光澤。全體人員應精神面貌飽滿(mǎn)、熱情積極。
2、展廳銷(xiāo)售顧問(wèn)，必須嚴格按照儀容儀表標準要求，進(jìn)行儀容儀表自查。
考核時(shí)間：每日晨會(huì )，主管對銷(xiāo)售顧問(wèn)進(jìn)行檢查。
考核依據：若未達到標準，將對銷(xiāo)售顧問(wèn)考核50元/項。
三、展廳展車(chē)清潔標準：
1。晨會(huì )后立即抓緊20分鐘做完展廳衛生。展廳經(jīng)理對展廳進(jìn)行檢查，檢查出有不符合標準的，對責任人考核50元/次。
2、展車(chē)應除去新車(chē)有油漆膜、表面遠看無(wú)灰塵及手印、輪胎表
面無(wú)灰塵，光亮、LOGO保持水平位置。車(chē)窗和天窗及車(chē)門(mén)、行李箱開(kāi)啟；手可以觸摸到的地方必須清潔干凈。車(chē)輛內無(wú)其他物品、配置符合要求。
四、接待禮儀標準：
客戶(hù)進(jìn)店，前崗人員應使用禮貌用語(yǔ)：“您好！歡迎光臨天泰名車(chē)，請問(wèn)您是看車(chē)還是做維修保養！”面對客戶(hù)要面帶微笑，實(shí)行微笑服務(wù)。在展廳內碰見(jiàn)客戶(hù)須點(diǎn)頭示意，禮貌問(wèn)好：“早上好”“中午好”“下午好”如發(fā)現未按標準執行的，次日晨會(huì )出列帶領(lǐng)接待禮儀演練。
五、接聽(tīng)電話(huà)標準：
電話(huà)三聲內必須接聽(tīng)電話(huà)，采用統一用語(yǔ)：“您好！婁底天泰國際名車(chē)，我是銷(xiāo)售顧問(wèn)（經(jīng)理）XXX，請問(wèn)有什么可以幫您；——我現在幫您轉接，請稍等，XXX不在座位上，請問(wèn)有什么我能替您轉告嗎？”結束后采用“X小姐/先生，感謝您的來(lái)電”；留下客戶(hù)信息、車(chē)型、顏色、邀約客戶(hù)來(lái)展廳。并立即記錄在《來(lái)店/電登記本》上。必須符合電話(huà)接待流程，如未如實(shí)記錄的及未按標準接聽(tīng)電話(huà)的，考核標準20元/人。
六、客戶(hù)接待標準：
a）主動(dòng)外出迎接客戶(hù)、問(wèn)好、引導、熱情、積極、認真、專(zhuān)業(yè)服務(wù)客戶(hù)。送客戶(hù)離開(kāi)、立即登記在《來(lái)店/電登記本》上、錄入系統。及時(shí)發(fā)送短信感謝客戶(hù)。無(wú)如實(shí)記錄的，對該問(wèn)銷(xiāo)售顧考核標準50元/人。
b）產(chǎn)品介紹應按照六方位禮儀來(lái)為客戶(hù)介紹車(chē)輛，不允許銷(xiāo)售顧問(wèn)將身體任何部位靠在車(chē)上對客戶(hù)進(jìn)行產(chǎn)品介紹。經(jīng)理以走動(dòng)式管理及現場(chǎng)照相，為銷(xiāo)售顧問(wèn)指出缺點(diǎn)，并對銷(xiāo)售顧問(wèn)考核20元/次。
七、前臺值班標準：
門(mén)口前臺值班（1號位）接待客戶(hù)（1號位）：1號位站崗時(shí)間30分鐘，1號位接客戶(hù)。（無(wú)客戶(hù)進(jìn)入時(shí)）按值班表輪流進(jìn)行。（有客戶(hù)進(jìn)入時(shí)）2號位接崗把1號位剩余時(shí)間補完，再把自己30分鐘站完。若發(fā)現脫崗現象及未及時(shí)通知下位銷(xiāo)售顧問(wèn)補崗，考核標準50元/一次。備注：站崗時(shí)桌面上只允許放客戶(hù)來(lái)店登記本和銷(xiāo)售文件夾，不允許站崗時(shí)間回訪(fǎng)客戶(hù)和與銷(xiāo)售無(wú)關(guān)的一切事物。
八、展廳5S管理標準：
展廳地面、車(chē)輛、辦公區域、辦公設備、辦公用品必須干凈、整潔、整齊無(wú)私人用品及展廳銷(xiāo)售無(wú)關(guān)的物件。
九、售前跟蹤標準：
銷(xiāo)售顧問(wèn)應對每位顧客進(jìn)行級別判定及售前跟蹤計劃，并如實(shí)填寫(xiě)跟蹤內容至系統及，銷(xiāo)售主管應每日檢查銷(xiāo)售顧問(wèn)跟蹤計劃，并做出指導性意見(jiàn)。
考核依據及標準：
1、經(jīng)理按照級別判定標準對銷(xiāo)售顧問(wèn)進(jìn)行售前跟蹤指導，若進(jìn)行指導后，銷(xiāo)售顧問(wèn)拒不遵守級別判定跟蹤計劃，將對銷(xiāo)售顧問(wèn)進(jìn)行20元/次考核。
2、銷(xiāo)售顧問(wèn)按標準將客戶(hù)登入來(lái)店客戶(hù)登記本，并按客戶(hù)級別認真回訪(fǎng)并如實(shí)做好回訪(fǎng)記錄，杜絕出現客戶(hù)逾期未跟進(jìn)或跟進(jìn)未如實(shí)記錄跟進(jìn)內容�？己藰藴�20元/一次。
十、簽約成交標準：
1、合同應按照要求簽訂，必須將客戶(hù)信息填寫(xiě)完善。銷(xiāo)售顧問(wèn)需向客戶(hù)當面解釋清楚合同條款內容，并與客戶(hù)確認信息，（姓名、身份證號、地址、聯(lián)系人、聯(lián)系電話(huà)、訂購車(chē)型、顏色、金額，預計交車(chē)日期、購車(chē)方式、預付款金額、附配項目）合同金額需寫(xiě)車(chē)輛原價(jià)，如有附配精品項目的'需填寫(xiě)精品價(jià)格。
2、銷(xiāo)售顧問(wèn)優(yōu)惠讓利不得超出銷(xiāo)售部每月公布讓利指導價(jià)格，若銷(xiāo)售顧問(wèn)超出本人價(jià)格范圍，上報經(jīng)理進(jìn)行價(jià)格商議。如讓利范圍超出經(jīng)理權限，經(jīng)理報上一級領(lǐng)導批示。未經(jīng)批示超出權限范圍由當事人自行承擔。并處以50元/次罰款。
3、購車(chē)合同需領(lǐng)導簽字確認、登記蓋章方為生效。購車(chē)合同一式四份，上交行政部存檔一份，客戶(hù)一份，財務(wù)一份，銷(xiāo)售顧問(wèn)保留一份待交車(chē)完畢后連同檔案袋一起上交行政部。訂車(chē)信息立即上報給銷(xiāo)售經(jīng)理。
4、銷(xiāo)售顧問(wèn)應及時(shí)告知客戶(hù)付款金額，及付款方式（注：刷卡每臺車(chē)原則只刷2次）。
5、付款方式：現金、刷卡、支票、本票及銀行轉賬。
現金、刷卡：刷卡原則同意當日提車(chē)。
支票、本票、銀行轉賬：需等公司財務(wù)確認款項到達公司賬戶(hù)后，方能開(kāi)具發(fā)票及提車(chē)。
十一、新車(chē)交車(chē)標準：
1、銷(xiāo)售顧問(wèn)必須自己親自交付新車(chē)。銷(xiāo)售顧問(wèn)在前一天對要交車(chē)輛進(jìn)行仔細檢查，若發(fā)現車(chē)輛有損傷，應及時(shí)填上報經(jīng)理
2、銷(xiāo)售顧問(wèn)與客戶(hù)預約好提車(chē)時(shí)間，提醒客戶(hù)提車(chē)應該準備的相關(guān)手續、交車(chē)大概時(shí)間及財務(wù)注意事項。
3、車(chē)輛交車(chē)前必須清潔干凈、加油。銷(xiāo)售顧問(wèn)利用《交車(chē)檢查表》中所列的附件和文件移交給客戶(hù)。與客戶(hù)核對《交車(chē)檢查表》陪同客戶(hù)做繞車(chē)檢查。檢查完畢請客戶(hù)在《交車(chē)檢查表》上確認并簽收�？蛻�(hù)信息需填寫(xiě)完全。如發(fā)現其他行為，將對當事人處以50元/次罰款。交車(chē)過(guò)程標準：介紹車(chē)輛性能、功能使用、磨合期（新車(chē)）、保險出險等注意事項、車(chē)輛保養、質(zhì)量擔保、照相、填寫(xiě)服務(wù)滿(mǎn)意。
銷(xiāo)售管理制度5
前言在一個(gè)市場(chǎng)中什么重要，金錢(qián)就流向哪，人才的收入也是如此。房地產(chǎn)的銷(xiāo)售應經(jīng)過(guò)三個(gè)階段的發(fā)展：一是市場(chǎng)不成熟，樓盤(pán)品質(zhì)意識較弱，缺乏個(gè)性，開(kāi)發(fā)較多，供大于求，市場(chǎng)占有份額不均勻，以人去打開(kāi)市場(chǎng)，就會(huì )出現人與人競爭，樓與樓的競爭，這就是純粹的推銷(xiāo)時(shí)代，找客戶(hù)的時(shí)代，高素質(zhì)的人才不易顯現，要刺激積極性，傭金是一種較好的辦法；二是市場(chǎng)開(kāi)始步入規范，有的開(kāi)發(fā)商已初具實(shí)力，品牌品質(zhì)的概念開(kāi)始深入人心，其項目得到認可，減少銷(xiāo)售人員傭金就減了；但這僅限于大項目，在沒(méi)有整合之前的小項目仍得采取有刺激性的傭金制度。三是市場(chǎng)已步入規范化品牌化，開(kāi)發(fā)已成為壟斷，各具特色，即使有銷(xiāo)售人員，也應該是高素質(zhì)的全能型人才，也就無(wú)所謂傭金制了。
第一部分：房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中傭金制的優(yōu)劣
1、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的傭金制存在的因素
1.1、房地產(chǎn)銷(xiāo)售的不規范是采用傭金制的重要原因
目前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還不規范，許多發(fā)售的期房還只有一紙藍圖，消費者只能依靠售樓人員的介紹和樣板間來(lái)做購買(mǎi)決定，所以開(kāi)發(fā)商為了盡快回款靠資金滾動(dòng)開(kāi)發(fā)項目，僅以銷(xiāo)售數量作為銷(xiāo)售人員考核業(yè)績(jì)的標準，售樓只能依賴(lài)售樓小姐的伶牙俐齒來(lái)消化期房，因此傭金制產(chǎn)生的土壤就這樣誕生了。
1.2、采用傭金制可克服大鍋飯的平均主義，體現多勞多得幾乎所有的銷(xiāo)售人員都說(shuō)做售樓這一行比較辛苦，吃不了苦是很難堅持下來(lái)的，銷(xiāo)售人員有可能花費自己的許多時(shí)間，晚上甚至周末投入到工作中去，因為通�？蛻�(hù)在這個(gè)時(shí)候才有時(shí)間。也有的時(shí)候要把許多時(shí)間花費在帶領(lǐng)客戶(hù)進(jìn)行實(shí)地考察等，比如說(shuō)，刮風(fēng)下雨也得滿(mǎn)足客戶(hù)的要求，該下工地的還是要去；很多時(shí)候她們要陪客戶(hù)爬10－20層甚至30多層的樓去看房子，那可都是正在施工的房子，有一定的危險。
1.3、銷(xiāo)售部是靠傭金制度支撐起來(lái)的，目前市場(chǎng)競爭激烈，傭金的高低決定了一個(gè)銷(xiāo)售人員的綜合素質(zhì)，付傭金也是對銷(xiāo)售人員業(yè)績(jì)的認可。
銷(xiāo)售部是公司對外的窗口，是公司展示產(chǎn)品，進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)的舞臺。而銷(xiāo)售員作為公司產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)策略的執行者，是公司與消費者之間的橋梁，起著(zhù)介紹公司產(chǎn)品，幫助消費者購買(mǎi)的重要作用。因而，銷(xiāo)售員的言語(yǔ)、行為、心理的變化都將對消費者購買(mǎi)產(chǎn)生重要影響，同時(shí)也對公司產(chǎn)品的銷(xiāo)售以至公司聲譽(yù)、品牌的創(chuàng )造、延續產(chǎn)生影響。
1.4、銷(xiāo)售采用傭金制這是國際慣例
如今香港美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)相當成熟，可傭金制度依然存在。一般美國經(jīng)紀人的傭金是以最終銷(xiāo)售價(jià)格的百分比來(lái)支付，傭金數目由委托人與經(jīng)紀人自由商定。根據反托拉斯法規定，任何房地產(chǎn)經(jīng)紀人交易機構不可強迫訂立最小傭金比率，否則將受到嚴厲處罰。傭金數目隨房地產(chǎn)出售的種類(lèi)不同而不同，出售傭金率為：住宅5%～7%，大型商業(yè)用地3%～6%，未開(kāi)發(fā)土地為6%～10%。香港目前也有傭金制，所給比例比國內高，最高可達百分之三。
2、取消房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的傭金制
房地產(chǎn)銷(xiāo)售中的傭金制在某種程度上是市場(chǎng)不成熟的產(chǎn)物，多銷(xiāo)售多提成相應的刺激了銷(xiāo)售人員的積極性，但也在一定程度打亂了市場(chǎng)，給客戶(hù)留下了不好的影響，給企業(yè)管理增加了一定的難度。取消傭金制是為了更好的樹(shù)立企業(yè)樓盤(pán)的形象，用品質(zhì)去贏(yíng)得客戶(hù)。開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)不單是某個(gè)部門(mén)，而是整體的功勞，項目做好了是全體從業(yè)人員的功勞。如今銷(xiāo)售主要在于賣(mài)品質(zhì)和品牌，但品牌來(lái)自于品質(zhì)，品質(zhì)也不是僅僅靠銷(xiāo)售人員的口頭宣傳，是開(kāi)發(fā)商，建筑商，設計人員的整體打造。
房地產(chǎn)的銷(xiāo)售只要有市場(chǎng)需求，有地產(chǎn)商的供應，項目的熱銷(xiāo)也是整個(gè)部門(mén)齊心協(xié)力的`結果，而剛開(kāi)盤(pán)的銷(xiāo)售高潮更是取決于企劃部門(mén)的精心策劃。如果一個(gè)樓盤(pán)無(wú)升值和超前的品質(zhì)，就是收定級名人來(lái)賣(mài)也不見(jiàn)有效果。在注重樓盤(pán)全方位的品質(zhì)打造以外，以求真，務(wù)實(shí)的態(tài)度，客觀(guān)的予以宣傳，給客戶(hù)更大的選擇空間，才能提高知名度和信譽(yù)度，才可得以持續發(fā)展�？梢哉f(shuō)傭金制存在著(zhù)以下幾種的弊端：
2.1、目前房地產(chǎn)銷(xiāo)售搞末尾淘汰制，銷(xiāo)售人員有壓力，傭金制在一定程度上刺激了售樓人員為了提高收入和增加銷(xiāo)售額，會(huì )不擇手段開(kāi)展業(yè)務(wù)，因此會(huì )在某種程度上損害業(yè)主的利益，引發(fā)開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間的矛盾，給企業(yè)人力資源管理造成很大困難。
受高傭金的刺激，很多銷(xiāo)售人員為了促成買(mǎi)賣(mài)成交喜歡按自己的想象隨意發(fā)揮，對自己的產(chǎn)品夸大其詞，胡亂承諾。造成客戶(hù)簽約障礙重重，收房時(shí)糾紛不斷，造成發(fā)展商欺詐的嫌疑。尤其在所謂“有經(jīng)驗”的銷(xiāo)售人員掌握的原則下（他們認為只要不寫(xiě)進(jìn)合同，隨便承諾沒(méi)關(guān)系），糾紛就更難避免。片面夸大所售樓盤(pán)的品質(zhì)，胡亂許諾；不切實(shí)際的貶低其他樓盤(pán)；銷(xiāo)售人員搶客戶(hù)，要名片要地址，經(jīng)常打電話(huà)干擾別人的正常生活。由于房屋銷(xiāo)售人員流動(dòng)頻繁，管理無(wú)法規范。從而不顧業(yè)主的利益。而銷(xiāo)售人員追求高額傭金，頻繁跳槽，帶走客戶(hù)，也會(huì )給開(kāi)發(fā)商造成損失。另外樓盤(pán)的銷(xiāo)售到了后期會(huì )出現滯銷(xiāo)現象，銷(xiāo)售人員為了高額傭金，往往會(huì )重新選擇新開(kāi)盤(pán)的樓宇。
2.2、對于想長(cháng)期發(fā)展的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，高傭金的策略對公司的長(cháng)期發(fā)展將起到很大的負面影響。
除了公司對外形象外，還有公司內部員工收入的平衡問(wèn)題。如果處理不好，會(huì )影響整個(gè)公司的員工工作情緒和工作效率。一方面增加了開(kāi)發(fā)成本，拉開(kāi)了銷(xiāo)售部與其他部門(mén)的差別，企業(yè)內部員工收入的不平衡而引發(fā)部門(mén)之間、勞資雙方之間的各種矛盾不利于管理；另一方面很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司高層管理者認為只要有高收入，銷(xiāo)售員自然會(huì )努力工作，努力工作就會(huì )有好的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，可銷(xiāo)售人員往往認為這是他們的勞動(dòng)所得，缺少企業(yè)的歸屬感和主人翁意識，對公司的憂(yōu)患無(wú)責任意識，缺乏忠誠度。也就說(shuō)它容易造成銷(xiāo)售人員的短視行為，最終這種不平衡阻礙了企業(yè)文化的營(yíng)造，限制了企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。
2.3、取消傭金會(huì )造成吃大鍋飯的情況出現。一個(gè)樓盤(pán)在旺銷(xiāo)期可能不需要銷(xiāo)售人員做太多的工作，而到了滯銷(xiāo)期，沒(méi)有銷(xiāo)售人員的推動(dòng)，就可能影響銷(xiāo)售。
成熟的項目成熟的品牌可以取消傭金，但得從總體考慮，如果目前完全取消，銷(xiāo)售人員會(huì )自炒魷魚(yú)。萬(wàn)科花園曾經(jīng)采用基本工資＋獎金制度，這種做法出發(fā)點(diǎn)是好的，希望穩定銷(xiāo)售隊伍，但最后業(yè)務(wù)能力強的反而跳槽走了，這是市場(chǎng)決定的。
第二部分：傭金制度的建設
有人說(shuō)，銷(xiāo)售人才是企業(yè)的"金山"，有人用"三分天下有其二"來(lái)形容銷(xiāo)售隊伍的重要性。無(wú)一不說(shuō)明銷(xiāo)售隊伍是公司獲取利潤的直接工作者。然而這支隊伍流動(dòng)性最大，如何穩定優(yōu)秀的銷(xiāo)售人才？建立一個(gè)行之有效的薪酬制度是非常必要的，這樣的薪酬制度既要不斷激勵銷(xiāo)售員工創(chuàng )造業(yè)績(jì)，又要滿(mǎn)足其工作成就感。
1、底薪提成制：不同需要，不同選擇
我國企業(yè)銷(xiāo)售人員現行的薪酬形式一般是基本工資加提成，但如何對工資和提成進(jìn)行組合？高工資低提成，還是高提成低工資？這些將直接影響銷(xiāo)售隊伍的工作積極性和業(yè)績(jì)。比較高工資低提成與低工資高提成這兩種薪酬制度，不難看出前者注重的是人員穩定性，高額工資能給人以安全感和歸屬感，能有效保證工作和人際關(guān)系的延續性，防止人員流動(dòng)頻繁，但如果沒(méi)有相應的考核控制措施，將導致員工惰性滋生，工作效率降低；而后者一切以銷(xiāo)售業(yè)績(jì)?yōu)閷�，最大限度地刺激銷(xiāo)售員工提升業(yè)績(jì)，令員工承受巨大的工作壓力，能迅速提升公司銷(xiāo)售額，但一旦市場(chǎng)出現"狀況"，銷(xiāo)售工作遇到瓶頸之時(shí)，銷(xiāo)售隊伍容易分崩離析。兩種薪酬制度各有利弊，要視乎企業(yè)的具體情況進(jìn)行選擇。知名度較高，管理體制趨于成熟，客戶(hù)群相對穩定的企業(yè)，其銷(xiāo)售額更大程度上是來(lái)自于公司整體規劃和推廣投入，采用高工資低提成，或年薪制，更有利于企業(yè)維護和鞏固現有的市場(chǎng)渠道和客戶(hù)關(guān)系，保持企業(yè)內部穩定，有利于企業(yè)平穩發(fā)展。反之如果一個(gè)企業(yè)處于起步階段，需要依賴(lài)銷(xiāo)售員工不斷拜訪(fǎng)客戶(hù)以開(kāi)拓市場(chǎng)，或是產(chǎn)品性質(zhì)決定其需要不斷開(kāi)拓新的客戶(hù)源，保持與客戶(hù)的密切聯(lián)系，利用低工資高提成的薪酬制度更能刺激銷(xiāo)售員工的工作積極性。
2、客戶(hù)確認制度
宗旨：團結合作，發(fā)揚團隊合作精神。
原則：一切以文字記錄、來(lái)電來(lái)訪(fǎng)登記為準，口說(shuō)無(wú)憑。
前提：接待客戶(hù)時(shí)，要主動(dòng)詢(xún)問(wèn)客戶(hù)以前是否與本公司聯(lián)系過(guò)，了解到是老客戶(hù)，應及時(shí)通知第一接待人繼續跟進(jìn)，否則，視為搶單。
以首次接待和首次來(lái)電登記確認為主。
兩人或兩人以上接待的是同一個(gè)客戶(hù)，業(yè)績(jì)傭金屬第一接待人。兩人或兩人以上接待的是同一組客戶(hù)但不是一個(gè)人的，始終以第一接待人為主，分以下兩種情況：
是一家人或直系親屬的，業(yè)績(jì)?yōu)榈谝唤哟�，傭金對半；是朋友或同事的，業(yè)績(jì)傭金均為第一接待人所有。
已成交客戶(hù)重復購買(mǎi)，如在第一單時(shí)已存在撞單情況，由首次接待客戶(hù)的銷(xiāo)售員接待并跟進(jìn)。
已成交客戶(hù)帶新客戶(hù)來(lái)的，由已成交銷(xiāo)售員接待并跟進(jìn)。
已成交客戶(hù)介紹新客戶(hù)來(lái)但是沒(méi)與其同往的，客戶(hù)來(lái)時(shí)指名銷(xiāo)售員接待或提及朋友、親戚已購房之事的，由已成交銷(xiāo)售員接待并跟進(jìn)；
客戶(hù)來(lái)時(shí)忘記或不指名同事接待的，作為新客戶(hù)由輪號人接待。
未成交客戶(hù)帶客戶(hù)來(lái)的，由第一接待人接待并跟進(jìn)。
未成交客戶(hù)推薦朋友來(lái)的，客戶(hù)指名銷(xiāo)售員接待，由指名銷(xiāo)售員接待并跟進(jìn)；客戶(hù)不指名銷(xiāo)售員接待的，視為新客戶(hù)�？蛻�(hù)進(jìn)門(mén)后，如果同事接待，輪號人應及時(shí)通知當事人，并由當事人接待；如果當事人休息或不在現場(chǎng)，由同事義務(wù)幫忙接待。
客戶(hù)確認期限為一個(gè)月，一個(gè)月后再續確認�？蛻�(hù)確認的有效期以銷(xiāo)售經(jīng)理簽字的日期為準。
發(fā)生撞單，首選協(xié)商解決；不能協(xié)商解決又不接受領(lǐng)導協(xié)調及裁決的，不接受一方業(yè)績(jì)歸另一方所有，傭金上繳銷(xiāo)售部。
3、傭金的二種提取方式
如果屬于房地產(chǎn)集團，通常我們要求各地分公司和子公司根據企業(yè)文化和做事的總的原則結合當地市場(chǎng)實(shí)際情況，制定傭金分配比例和額度報總公司待批準后實(shí)行。傭金的提取一般有二種方式，一種是按照總銷(xiāo)售額提取，另一種是按照套（戶(hù)）提取。通常這二種方式的額度大體相當，但是安套銷(xiāo)售比按照銷(xiāo)售額提取傭金有一定局限性，比如當一個(gè)新項目要預售，公司為了鼓勵銷(xiāo)售人員盡快進(jìn)入銷(xiāo)售狀態(tài)會(huì )提高第一單的提成比例，而按照套（戶(hù)）計算則有一定難度。通常營(yíng)銷(xiāo)副總和總經(jīng)理原則上補參加應盡提成，只享受公司紅利，銷(xiāo)售總監的提成按所有銷(xiāo)售人員業(yè)績(jì)的萬(wàn)分之三到萬(wàn)分之五抽取，最高不得超過(guò)銷(xiāo)售人員的50％，（因為銷(xiāo)售總監的底薪通常是銷(xiāo)售人員底薪的4－5倍）；客戶(hù)交付首付后即認為生效，如果客戶(hù)中途退約，則銷(xiāo)售提成按客戶(hù)以交納的總金額提成而不是按照總房?jì)r(jià)提成。需要注意的是不論那種傭金提取方式都不是一次性吧沒(méi)單的傭金一次性發(fā)出去的，而是總用一定比例的費用（也叫誠信保證金）被留到年底，根據總的年度銷(xiāo)售計劃完成情況說(shuō)情補發(fā)或者不發(fā)。
第三部分：控制傭金制的風(fēng)險
1、提成拿多少合理
傭金制、集體激勵制度、高工資制都不是問(wèn)題的關(guān)鍵，關(guān)鍵是怎樣正確合理去評估銷(xiāo)售人員在房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)中的勞動(dòng)價(jià)值。如果評估正確，達到了勞資利益的平衡，就算處理好了二者的關(guān)系。售樓人員究竟應該拿多少報酬合理？這涉及到房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭的大環(huán)境和企業(yè)內部管理機制的小環(huán)境。從房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭的大環(huán)境看，如果這個(gè)城市的房地產(chǎn)競爭處于萌芽期，開(kāi)發(fā)商對影響銷(xiāo)售的各個(gè)環(huán)節工作做得不夠好，許多事情都要銷(xiāo)售人員去做，靠個(gè)人的人格魅力和銷(xiāo)售技巧去賣(mài)樓，搞傭金制來(lái)激勵也無(wú)可厚非。他們的收入就要高些。如果該城市的房地產(chǎn)競爭正處于成長(cháng)期，樓市競爭日趨激烈，售樓人員的"劍法"作用被分解，取而代之的是玩事件銷(xiāo)售，玩媒體去爭奪關(guān)注力，靠"兵法"謀略，高提成的傭金制就不恰當。
2、如何解決銷(xiāo)售人員對客戶(hù)的虛假承諾？
口頭承諾不管有沒(méi)有錄音都不能作為法律依據。售樓人的承諾在某種程度上代表了開(kāi)發(fā)商的立場(chǎng)，因此售樓人即使離開(kāi)了項目但是他對買(mǎi)房人帶來(lái)的影響卻是長(cháng)期的，因此現在銷(xiāo)售人員問(wèn)題的解決主要還是要通過(guò)開(kāi)發(fā)商的正確引導，不能為了獲得更多的個(gè)人私益作出不負責任的表述，雖然這種誤導消費者的行為在法律上還沒(méi)有一個(gè)明確的定性，但這種做法是會(huì )受到社會(huì )輿論譴責的。
“買(mǎi)房人可以將房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員的口頭承諾進(jìn)行錄音，在必要時(shí)向工商部門(mén)進(jìn)行投訴”的消息只是工商部門(mén)投訴服務(wù)臺與消協(xié)針對目前房地產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中，屢屢出現的口頭承諾與事實(shí)不符的情況進(jìn)行的監督、服務(wù)內容，而所起到的作用也只是進(jìn)行調解，錄音仍然不能作為法律依據對項目進(jìn)行處理。也許有人要問(wèn)，銷(xiāo)售人員不是項目的員工嗎，他們的所說(shuō)所做如果有問(wèn)題，一旦讓開(kāi)發(fā)商知道了豈不要下崗？其實(shí)不然，售樓人是社會(huì )中一個(gè)流動(dòng)性很強的人群。當一個(gè)項目完成入住后，當初活躍在銷(xiāo)售桌前的售樓人將會(huì )離開(kāi)項目另覓他處。
不僅如此售樓人也是最容易失業(yè)的人群，一個(gè)項目在銷(xiāo)售遇到困難或者到了房地產(chǎn)的市場(chǎng)淡季，最直接的辦法就是裁員，節省成本，往往售樓人便成了犧牲品，做得再好的售樓人也一樣，現在很多項目盛行末位淘汰，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)最差的將被裁掉。正是這種看似殘酷的環(huán)境，在某種程度上造成了售樓人看重業(yè)績(jì)、忽略事實(shí)的現象存在。其實(shí)售樓人自身的危機感只是造成“失實(shí)承諾”的一個(gè)方面，管理不嚴格是最重要的原因。據了解在國外的房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員必須持有經(jīng)紀人證書(shū)，而且收入的多少、工作地位的升降也和銷(xiāo)售業(yè)績(jì)掛鉤，但很少聽(tīng)說(shuō)有哪位銷(xiāo)售人員誤導客戶(hù)，原因就在于國外的行業(yè)規范使不良的銷(xiāo)售人員無(wú)機可乘。
如果你在某項目因為誤導客戶(hù)被炒，那么你在任何一個(gè)房地產(chǎn)公司里都不會(huì )有機會(huì )，經(jīng)紀人證書(shū)也會(huì )被收回，失去了在這個(gè)行業(yè)的從業(yè)資格。如何應對售樓人的“口頭承諾”其實(shí)這一問(wèn)題已經(jīng)不再是什么難題。律師介紹，銷(xiāo)售人員所承諾的內容必須要有文字標明，而且要在合同的補充協(xié)議中予以說(shuō)明。
銷(xiāo)售管理制度6
(一)、合同信息管理
1、合同信息管理原則:
(1)、信息登記及時(shí)、準確
(2)、對已變更的信息更改及時(shí)
(3)、各部門(mén)之間達到信息共享,及時(shí)核對
2、信息分類(lèi):
為方便查找,規定商品房預售契約信息按物業(yè)類(lèi)型(soho、半島公寓、豪宅等)樓號進(jìn)行分類(lèi)錄入。
在合同按物業(yè)類(lèi)型分類(lèi)的同時(shí)也應按合同類(lèi)型分類(lèi)。
信息錄入形式與財務(wù)部等相關(guān)部門(mén)統一,以達到銷(xiāo)售及付款信息共享。
3、合同信息管理:
(1)、合同指售房合同及銷(xiāo)售相關(guān)的辦理貸款過(guò)程中的借款合同、房屋收押合同,精裝修合同,合同變更協(xié)議、退房協(xié)議等。
(2)、合同信息指與上述合同相關(guān)的`信息總稱(chēng)。
(3)、有關(guān)合同的信息及時(shí)分類(lèi)進(jìn)行登記并錄入電腦。
為保證合同信息的及時(shí)性,應在正簽合同轉交到開(kāi)發(fā)商客戶(hù)服務(wù)部36小時(shí)內進(jìn)行合同信息登記。
遇合同條款變更導致合同變更或退換房的情況,及時(shí)將新合同信息登記,原合同信息作廢。
合同信息登記做到每份合同都有登記記錄。
(4)、定期提交銷(xiāo)售信息分析統計表,如月銷(xiāo)售分析統計表、季度(年度)銷(xiāo)售分析統計表,分物業(yè)類(lèi)型銷(xiāo)售分析統計表等。
(二)、客戶(hù)信息管理
1、客戶(hù)信息的收集:
客戶(hù)信息收集渠道:調查問(wèn)卷、網(wǎng)絡(luò )(項目網(wǎng)站)、客戶(hù)登記表、公關(guān)活動(dòng)等。
客戶(hù):為了保障調研資料的真實(shí)性、可參考性,主要對
正簽客戶(hù)的資料、信息進(jìn)行收集。
2、客戶(hù)信息管理:
客戶(hù)信息存放形式:客戶(hù)基本資料(客戶(hù)正簽時(shí)所填寫(xiě)的客戶(hù)調查表,見(jiàn)附件1)實(shí)行一人一戶(hù)的檔案存放形式。
在正簽后出現的階段性調查問(wèn)卷按調查問(wèn)卷的類(lèi)型進(jìn)行分類(lèi)分析及保存。
隨時(shí)與客戶(hù)保持聯(lián)系,掌握與客戶(hù)聯(lián)系的有效方式,對變更的客戶(hù)信息,如通訊方式、家庭住址等及時(shí)更正。
(三)、銷(xiāo)控信息管理
1、每日早10點(diǎn)做前一日的正簽統計工作,及時(shí)調整銷(xiāo)控表,與售樓處一線(xiàn)銷(xiāo)控保持一致,保證銷(xiāo)控信息的及時(shí)性與可靠性。
2、遇合同變更和退房的情況及時(shí)調整銷(xiāo)控表,進(jìn)行新的銷(xiāo)控信息的登記工作。
3、按月提交銷(xiāo)售數據統計及銷(xiāo)售情況分析報告。
4、按銷(xiāo)售策略控制銷(xiāo)售節奏,階段性組織銷(xiāo)售代理商對銷(xiāo)售速度、各種戶(hù)型的成交量和速度進(jìn)行分析。
銷(xiāo)售管理制度7
一.出勤制度
1、上午:8:00--11:30下午:14:00--17:00，早8:00分前到崗,開(kāi)始做清掃工作,8:30分正式進(jìn)入工作狀態(tài),午休時(shí)間為工作彈性時(shí)間,但必須預留值班人員在崗。
2、考勤反映一位員工最基本素質(zhì)和工作態(tài)度,因此考勤是員工綜合考評重要依據之一。
3、對銷(xiāo)售部銷(xiāo)售人員公司根據銷(xiāo)售制定的排班表及上下班時(shí)間進(jìn)行考勤記錄。
4、嚴禁委托其他人代請假。
5、在保證每周工作六天作息時(shí)間的前提下,銷(xiāo)售人員可以自行選擇調休時(shí)間(周六、日除外),調休當周內有效。特殊情況的調休,必須經(jīng)銷(xiāo)售經(jīng)理批準。
二、衛生制度
1、銷(xiāo)售部必須安排固定的銷(xiāo)售人員進(jìn)行衛生清掃,其余銷(xiāo)售部人員都應本著(zhù)“團結友愛(ài)”的原則積極參加;
2、范圍:門(mén)工作的地面衛生、桌面衛生、窗臺衛生,保持室內空氣清新、干凈整潔、物品擺放整齊;
3、負責電源、門(mén)窗的開(kāi)啟與關(guān)閉工作。
4、隨時(shí)注意保持現場(chǎng)環(huán)境整齊清潔。個(gè)人物品及銷(xiāo)售物品由要指定存放,柜臺桌面隨時(shí)保持整齊、干凈。
5、各項銷(xiāo)售道具、設備應熟知正確使用方法,注意維護,如有損壞或故障,應及時(shí)通知公司或業(yè)主盡快修護。
三、儀容儀表制度儀容儀表制度
1、工作時(shí)間著(zhù)裝應端莊、大方、得體,時(shí)刻保持整潔、干凈的`儀容儀表;
2、工作時(shí)間售樓部全體銷(xiāo)售人員必須身著(zhù)工作服并佩戴胸卡,如外出市調可穿休閑裝;
3、男士頭發(fā)應整齊利落,長(cháng)度適中,不留胡須、不剃光頭;女士頭發(fā)梳理整齊,修飾簡(jiǎn)潔,淡妝上崗;
4、保持指甲清潔,不留長(cháng)指甲,染有色指甲等;
5、新進(jìn)人員未訂制服前,依最接近上述方式穿著(zhù)。衣著(zhù)清潔、頭發(fā)整齊、儀態(tài)端莊、精神飽滿(mǎn)、隨時(shí)注意公司及業(yè)主形象。
四、休假制度
1、每星期每人有一天的公休時(shí)間
2、銷(xiāo)售人員在公休期間手機必須處于開(kāi)機狀態(tài),以便公司有事聯(lián)系。
3、銷(xiāo)售人員公休時(shí),應作好工作交接。
五、請假制度
1、銷(xiāo)售人員如有事需要請假時(shí),必須以請假條的書(shū)面形式上報銷(xiāo)售經(jīng)理。
2、讓別人轉告者,視為曠工。
六、工裝制度
為規范、統一項目形象,項目全體工作人員統一著(zhù)工作服裝,具體規定如下:
1、銷(xiāo)售部負責根據統一規格為員工購制工服,工服不扣取工裝費,在其離職時(shí)要及時(shí)交還工服。
2、所有員工須身著(zhù)工裝,并佩帶統一標識上崗。
3、每位工作人員必須愛(ài)惜工裝,隨時(shí)保持工裝的整潔。
銷(xiāo)售管理制度8
銷(xiāo)售合同管理制度是企業(yè)運營(yíng)中至關(guān)重要的組成部分，它涵蓋了合同的起草、審批、執行、變更和終止等一系列環(huán)節，旨在確保銷(xiāo)售活動(dòng)的合規性和有效性。該制度主要涉及以下幾個(gè)方面：
1.合同模板和內容規范：明確銷(xiāo)售合同的基本格式和必須包含的關(guān)鍵條款。
2. 合同審批流程：定義各級管理層的.審批權限和程序。
3.合同執行管理：規定合同履行的監控和跟蹤機制。
4.合同變更和解除：設定合同變更的審批流程和解除條件。
5.風(fēng)險管理和糾紛處理：建立風(fēng)險預警機制和糾紛解決途徑。
6.法律法規遵守：確保所有合同符合相關(guān)法律法規的要求。
內容概述：
1.合同前準備：包括客戶(hù)資質(zhì)審核、商業(yè)談判策略、價(jià)格設定等。
2. 合同起草：明確合同條款的編寫(xiě)標準，如付款條件、交貨時(shí)間、質(zhì)量保證等。
3.合同審批：設定審批層級，如銷(xiāo)售部門(mén)、法務(wù)部門(mén)、財務(wù)部門(mén)的審查職責。
4.合同簽訂：規定合同簽訂的流程，包括簽字、蓋章等環(huán)節。
5.合同履行：設立合同履行監控，確保雙方按照約定執行。
6.合同變更和終止：規定變更申請、審批、通知及合同終止的條件和程序。
7.爭議解決：制定內部解決爭議的程序，可能包括調解、仲裁或訴訟。
8.合同歸檔和信息管理：建立有效的合同存儲和檢索系統，保護信息安全。
銷(xiāo)售管理制度9
一、房號管理
1、房號管理的作用
●房號是銷(xiāo)售控制的根本,房號管理是對整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程把握的關(guān)鍵;
●房號管理直接影響物業(yè)顧問(wèn)的情緒和工作質(zhì)量。
2、房號管理原則
●項目開(kāi)盤(pán)前,項目經(jīng)理應重新檢查房號表,并安排好相應的管理事宜;
●房號保留及房號放開(kāi)的信息必須公開(kāi)傳遞,堅決避免因有人知道有人不知道而定重,或錯失成交機會(huì ),以致干擾物業(yè)顧問(wèn)的工作和狀態(tài);
●避免多頭管理,導致情況不清楚,或者安排的房號核準缺乏權威,物業(yè)顧問(wèn)各行其是;
●房號發(fā)生定重,后一位業(yè)主顧問(wèn)承擔全部責任。務(wù)必堅持先核準后定房的原則,若有違反程序者,應給予以處罰;
●對公共事務(wù)協(xié)助較多的業(yè)務(wù)人員,可以照顧房號的方式獎勵成單機會(huì ),并且以公開(kāi)方式在團隊會(huì )議上提出,以此傳達你的判斷和決定,鼓舞團隊士氣;
●項目經(jīng)理為配合銷(xiāo)售而進(jìn)行的房號留、放策略,在實(shí)施之前應與業(yè)務(wù)人員充分溝通,以確保業(yè)務(wù)人員按照策略執行;
●項目經(jīng)理是樓盤(pán)正常銷(xiāo)售期間唯一的房號標準人;
●臨時(shí)定金保留房號的積極意義在于為正式成交打下基礎,項目應基于以下原則進(jìn)行判斷和決策;
(1)、在規定時(shí)間內(24小時(shí))無(wú)論有無(wú)第二個(gè)成交機會(huì ),都留;
(2)、超過(guò)規定時(shí)間無(wú)第二個(gè)成交機會(huì )可放、也可留;
(3)、超過(guò)規定時(shí)間,第二個(gè)成交機會(huì )要交錢(qián)定房,則放。因此第一個(gè)機會(huì )面臨補齊定金,經(jīng)理可出面核實(shí),但無(wú)論如何決定,應充分溝通。另外,避免一個(gè)房號為了一個(gè)客戶(hù)進(jìn)行多次決定。
二、認購、大小訂單及合同管理
1、領(lǐng)用權限
●項目經(jīng)理
●項目經(jīng)理指定專(zhuān)職人員
2、領(lǐng)用程序及使用原則
●樓盤(pán)專(zhuān)項認購書(shū)、大小訂單由項目經(jīng)理與發(fā)展商統一編號,核對數量,做好編號登記;
●開(kāi)盤(pán)前由項目經(jīng)理或指定專(zhuān)職人向公司統一領(lǐng)取,按公司規定辦理零用手續;
●項目經(jīng)理或指定專(zhuān)職人在領(lǐng)用認購書(shū)、大小訂單及合同后必須存放在保險柜,不得隨意散發(fā)和擺放;
●所有銷(xiāo)售人員在領(lǐng)用各項資料時(shí),必須有專(zhuān)門(mén)的登記本進(jìn)行登記,寫(xiě)明領(lǐng)用日期、數量、編號、領(lǐng)用人姓名;
●售樓人員在確定顧客購買(mǎi)意向后,方可向項目經(jīng)理或專(zhuān)職人員領(lǐng)用其相關(guān)資料;
●認購書(shū)、大小訂單的填寫(xiě)和簽署必須待客戶(hù)交錢(qián)或交足定金后方可填寫(xiě)(合同需交清首期),不得提前填寫(xiě),不得將空白認購書(shū)、大小訂單或合同交由顧客;
●所有填寫(xiě)內容必須清楚,文字端正,不得篡改,日期填寫(xiě)一致,金額大,小一致,所有小寫(xiě)金額數字前必須填寫(xiě)幣種符號,補充條款須經(jīng)相關(guān)主管批準后方可填寫(xiě),認購書(shū)需項目經(jīng)理審核簽字;
●實(shí)習員工填寫(xiě)尾數紙、認購合同必須由項目經(jīng)理審核確認,方可與顧客簽署;
●樓盤(pán)認購書(shū)、大小訂單、合同一周整理一次,凡領(lǐng)用而未使用的一周內必須上交項目經(jīng)理或專(zhuān)職人員,項目經(jīng)理或專(zhuān)職人員每月月底28號(遇周六則提前一天)必須與公司相關(guān)部門(mén)核對一次;
●所有人員不得丟失認購書(shū)、大小訂單、合同,若有丟失且造成損失,則由領(lǐng)用人承擔責任。
三、項目檔案管理
1、檔案管理的作用與原則
●項目檔案是為銷(xiāo)售服務(wù)的,是銷(xiāo)售過(guò)程的依據;
●各種發(fā)展商出具的簽字蓋章文件的原件必須在公司存檔;
2、項目檔案的內容
a、前期策劃資料
(1)項目有關(guān)用地資料
●建設用地規劃許可證
●用地總體規劃圖
●用地紅線(xiàn)圖
●建設用地投資許可證
●土地轉讓合同書(shū)
●合作建房協(xié)議書(shū)
●預售許可證
●查丈報告
●其它
(2)、項目有關(guān)圖紙
●總平面圖
●標準平面圖
●非標準平面圖
●相關(guān)立面、剖面圖
●家私布置圖
●看樓通道、售樓處平面布置圖
●其它
(3)、策劃報告
●工作說(shuō)明
●項目前期策劃報告
●項目銷(xiāo)售執行報告
(4)、會(huì )議紀要、備忘、傳真(按時(shí)間順序檢索)
●會(huì )議通知
●會(huì )議紀要
●各項備忘錄
●各項傳真資料
b、執行過(guò)程資料:
(1)、有關(guān)銷(xiāo)售資料內容
●項目樓書(shū)、折頁(yè)、插頁(yè)、海報、dm等對外宣傳資料
●項目各時(shí)段執行的價(jià)目表幾付款方式(附加變動(dòng)說(shuō)明)
●房號表及與預留房號考慮
●尾數紙、認購書(shū)、合同及收據
●每次廣告稿(附加發(fā)布時(shí)間、媒體)
●廣告安排計劃
●項目200問(wèn)及承諾書(shū)
●各階段現場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化照片資料
●其它
(2)、執行跟蹤資料內容
●項目總銷(xiāo)控表(文字版和電子版)
●項目經(jīng)理周度報告
●月工作計劃和總結
●人員變動(dòng)說(shuō)明
●項目結算表
●工作獎罰記錄表
●其它
(3)、項目檔案分類(lèi)
●各階段客戶(hù)資料總結
●各階段銷(xiāo)售情況總結
3、項目檔案分類(lèi)
(1)業(yè)務(wù)類(lèi)
●價(jià)目表、付款方式等
●預售許可證、查丈報告等批準銷(xiāo)售文件
●尾數紙、認購書(shū)、合同及各類(lèi)票據
●項目200問(wèn)及承諾書(shū)
●廣告安排計劃及媒體發(fā)布方案
●房號管理說(shuō)明(含折扣、房號更換、特殊優(yōu)惠等說(shuō)明材料)
●表1表11
●周邊競爭樓盤(pán)統計
(2)、管理類(lèi)
●公司所下達的各項規章制度(物業(yè)顧問(wèn)簽字后存檔)
●售樓處的管理細則
●業(yè)務(wù)員跑盤(pán)及上崗考試考卷
四、項目結算
1、項目月結算流程
填寫(xiě)項目結算表→交發(fā)展商審核簽字→由公司財務(wù)開(kāi)出發(fā)票→取回支票→取回審核后的項目結算表→交公司財務(wù)存檔
●填報項目結算表→交發(fā)展商審核簽字→
(1)每月20號,將所有交首期簽合同的客戶(hù)名單,填寫(xiě)項目結算表;
(2)經(jīng)總監審核無(wú)誤的項目結算表提交發(fā)展商;
●由公司財務(wù)開(kāi)出發(fā)票→取回支票及簽字后的項目結算表→交公司財務(wù)存檔
(1)、代理費金額審核無(wú)誤后,由公司財務(wù)開(kāi)出發(fā)票;
(2)、項目經(jīng)理取回代理費支票,并及時(shí)交公司財務(wù);
(3)、同時(shí)取回審核后的項目結算表,并交公司財務(wù)存檔。
五、現場(chǎng)表格的`使用
1、套表使用說(shuō)明
表1、表2上門(mén)客戶(hù)登記表、進(jìn)線(xiàn)電話(huà)登記表
●此表由物業(yè)顧問(wèn)或客戶(hù);
●統計客戶(hù)的基本購買(mǎi)要素(包括了解途徑、購買(mǎi)意向、聯(lián)系電話(huà)等);
●時(shí)間欄登記日、時(shí)、分;
●每個(gè)進(jìn)入售樓處或打電話(huà)的客戶(hù)均須登記(與看樓明顯無(wú)關(guān)的除外)
●每周日下班前統計本周上門(mén)量;
●本表現場(chǎng)保管,項目結束時(shí)統一收回公司存檔。
表3疑難重點(diǎn)客戶(hù)跟蹤
●此表由物業(yè)顧問(wèn)填寫(xiě);
●每周由物業(yè)顧問(wèn)填寫(xiě),項目經(jīng)理負責組織在業(yè)務(wù)討論會(huì )上探討;
●各物業(yè)顧問(wèn)妥善保管,并根據討論方案進(jìn)行跟蹤;
●每周日項目經(jīng)理負責抽查跟蹤情況,并將其進(jìn)行現場(chǎng)保管。
表4周業(yè)務(wù)統計表
●此表由項目經(jīng)理填寫(xiě);
●每周日下班前統計完各項數據,并組織銷(xiāo)售人員開(kāi)會(huì )分析相關(guān)問(wèn)題;
●每周一上午9:00必須傳真給發(fā)展商和公司,作為每周例會(huì )的探討依據;
●現場(chǎng)每周必須存檔。
表5廣告統計表
●此表由項目經(jīng)理填寫(xiě);
●廣告日當天組織銷(xiāo)售人員進(jìn)行數據統計與分析;
●每周向發(fā)展商匯報時(shí)提交并進(jìn)行現場(chǎng)存檔。
表6售樓處現場(chǎng)輪序表
●此表由物業(yè)顧問(wèn)填寫(xiě);
●各物業(yè)顧問(wèn)每天按到達售樓處的先后順序進(jìn)行簽到;并寫(xiě)明到售樓處時(shí)間(日、時(shí)、分);
●各物業(yè)顧問(wèn)根據接待客戶(hù)情況作好接待標記;
●項目結束時(shí)交公司統一存檔。
表7考勤表
●此表每天由專(zhuān)人進(jìn)行記錄;
●每月底30日必須將項目經(jīng)理簽字的考勤表傳真回公司。
表8項目結束
●此表由項目經(jīng)理填寫(xiě);
●每月20日將所有交清首期款和簽合同的客戶(hù)填報項目結算表;
●項目經(jīng)理審核無(wú)誤后提交給發(fā)展商進(jìn)行審核簽字;
●此表每月必須在現場(chǎng)和公司財務(wù)進(jìn)行存檔。
表9成交客戶(hù)登記表
●此表由專(zhuān)業(yè)人負責填寫(xiě);
●每天將各項銷(xiāo)售數據填寫(xiě)完整;
●作為總銷(xiāo)控依據進(jìn)行現場(chǎng)存檔;
●項目結束后交公司存檔;
表10會(huì )議記錄綱要表
●此表在開(kāi)會(huì )時(shí)由負責人填寫(xiě);
●將各項會(huì )議決定和探討方案進(jìn)行詳實(shí)記錄;
●每為參會(huì )人員必須簽字;
●此表必須現場(chǎng)存檔,項目結束后交公司存檔。
2、各套表形式及內容(見(jiàn)附件表1表10)
六、項目經(jīng)理掌握銷(xiāo)售折扣的原則
折扣是在銷(xiāo)售過(guò)程中為了促成交易而向發(fā)展商特別申請的一種權利。折扣使用得當與否,關(guān)系到發(fā)展商與我們之間的相互信任關(guān)系。項目經(jīng)理應對此高度重視,并遵循以下原則:
(1)折扣管理必須透明化,項目經(jīng)理應將自己所掌握權限告知銷(xiāo)售人員;
(2)明確折扣的使用方法,公證處理各銷(xiāo)售人員的折扣要求;
(3)項目經(jīng)理向發(fā)展商申請折扣原則上超過(guò)3%,若超出此范圍須上報主管副總;
(4)各樓盤(pán)情況再開(kāi)盤(pán)時(shí)進(jìn)行文字備案存檔;
(5)嚴禁以則扣換取個(gè)人利益。
銷(xiāo)售管理制度10
一、 目的：
為準確理解客戶(hù)要求,對每份合同和訂單進(jìn)行評審,確保合同的有效履行和滿(mǎn)足客戶(hù)要求，特制定本制度。
二、 適用范圍
適用于營(yíng)銷(xiāo)中心所屬各銷(xiāo)售部和銷(xiāo)售管理部所有產(chǎn)品的合同和訂單的評審。
三、職責
1、營(yíng)銷(xiāo)管理部：負責組織合同和訂單的評審。
2、各銷(xiāo)售部經(jīng)理：負責合同評審的填寫(xiě)。
3、營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理：負責合同評審的審核和一般合同評審的審批。
4、合同管理員：負責合同評審記錄和合同保存，并跟進(jìn)合同評審后的執行。
5、總經(jīng)理：負責重大合同和特殊合同評審的審批。
6、各相關(guān)部門(mén)：負責參與合同評審，并對合同中涉及到本部門(mén)職責范圍內的工作負責。
四、定義
合同評審是指：接到客戶(hù)訂單以后，為了確認能夠保質(zhì)保量地完成訂單，對生產(chǎn)能力和物料進(jìn)行確認，消除生產(chǎn)過(guò)程中的不確定因素，避免因生產(chǎn)過(guò)程中出現解決不了的問(wèn)題而影響產(chǎn)品質(zhì)量和交貨時(shí)間的一項活動(dòng)。
五、合同評審的相關(guān)規定及流程
1、合同評審的分類(lèi)：
A、口頭訂單或電話(huà)通知訂單。
B、一般合同：有書(shū)面合同、傳真。
C、特殊合同: 指根據客戶(hù)的要求，產(chǎn)品需進(jìn)行更改或需設計、開(kāi)發(fā)的新產(chǎn)品。
D、重大合同：指承包線(xiàn)合同或單次外賣(mài)金額在50萬(wàn)以上的銷(xiāo)售合同。
2、合同評審的時(shí)機：在客戶(hù)意向達成后或草案簽訂之后，正式合同文本簽訂之前。
3、合同評審的內容：
3.1、產(chǎn)品的.名稱(chēng)、規格型號、技術(shù)及質(zhì)量要求以及客戶(hù)的特殊要求是否已明確。
3.2、數量、交貨日期、價(jià)格、交付方式、結算方式、爭端處理應有明確的文字說(shuō)明并已理解
3.3、對合同附件，如客戶(hù)的特殊要求、有關(guān)標準、生產(chǎn)條件、技術(shù)能力能否滿(mǎn)足合同要求進(jìn)行評審。
3.4、對客戶(hù)提出的質(zhì)量管理體系的要求應進(jìn)行評審，并滿(mǎn)足其要求。
3.5、合同應符合法律、法規和有關(guān)政策的規定。
3.6、必須滿(mǎn)足客的戶(hù)所有要求，同時(shí)對任何與客戶(hù)要求不一致的地方要求得到解決。
4、合同評審的方法：
4.1、口頭訂單或電話(huà)訂單的評審：口頭合同或電話(huà)訂單由銷(xiāo)售部業(yè)務(wù)員直接填寫(xiě)《客戶(hù)訂貨電話(huà)記錄》，明確產(chǎn)品名稱(chēng)、規格、數量、價(jià)格、包裝要求、質(zhì)量及交貨期要求，交各銷(xiāo)售部經(jīng)理簽字，作為合同評審的依據。
4.2、一般合同的評審：對于一般國內客戶(hù)，由各銷(xiāo)售部經(jīng)理與生產(chǎn)部經(jīng)理（或生產(chǎn)廠(chǎng)長(cháng)）直接進(jìn)行合同評審，主要評審產(chǎn)品的生產(chǎn)能力、檢驗標準、交貨日期等是否能夠滿(mǎn)足客戶(hù)要求。在確保能夠滿(mǎn)足顧客要求的前提下，將評審結果記錄在《銷(xiāo)售合同評審表》里，評審通過(guò)后，交營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理確認簽署意見(jiàn)后即可生效。
4.3、特殊合同及重大合同的評審：
4.3.1、國外及國內特殊合同、重大合同的評審須由各銷(xiāo)售部經(jīng)理組織計劃、采購、工程中心、財務(wù)等相關(guān)部門(mén)負責人以會(huì )議的形式進(jìn)行評審，對顧客的特殊要求在評審過(guò)程中進(jìn)行討論，商定措施，合同評審同意后，由參加會(huì )議人員在評審表上簽字，并由銷(xiāo)售部組織人員填寫(xiě)《銷(xiāo)售合同評審記錄》匯總各部門(mén)會(huì )審意見(jiàn)后交營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理簽署意見(jiàn)，并報總經(jīng)理批準實(shí)施，確保在規定的期限內達到顧客的期望。
4.3.2、如銷(xiāo)售部業(yè)務(wù)員遇到屬新產(chǎn)品或老產(chǎn)品需改變結構、性能等時(shí)，先由工程中心參與和客戶(hù)商談技術(shù)協(xié)議等，然后按4.3.1條款進(jìn)行合同評審。
4.4、 合同評審通過(guò)后，由各銷(xiāo)售部經(jīng)理直接將合同的所有要求和參數，以《業(yè)務(wù)通知單》的形式通知到銷(xiāo)售管理部合同管理員，由合同管理員通過(guò)K3系統，以《銷(xiāo)售訂單》的形式一份下達給生產(chǎn)計劃、采購部、財務(wù)部、質(zhì)檢部等相關(guān)部門(mén)。
5、合同變更、修改：
5.1、當顧客在合同簽訂后又提出變更或修改的要求，可與顧客簽訂《合同補充的協(xié)議》；如變更量大，可重新簽訂合同。
5.2、合同不管是補充還是重簽，均應重新進(jìn)行合同評審，評審審批后由營(yíng)銷(xiāo)管理部及時(shí)將變更后的要求傳遞到有關(guān)職能部門(mén)。
5.3、如因特殊情況延誤交貨期，由各銷(xiāo)售部經(jīng)理負責將情況與顧客溝通、協(xié)商，請求諒解，并告之變更后的發(fā)貨時(shí)間。
6、合同評審流程圖：
六、相關(guān)記錄表格
1、《客戶(hù)訂貨電話(huà)記錄》——————詳見(jiàn)后附表格
2、《銷(xiāo)售合同評審表》——————詳見(jiàn)后附表格
3、《業(yè)務(wù)通知單》——————源自《與顧客有關(guān)的過(guò)程控制程序》后的附表
4、《合同補充的協(xié)議》——————詳見(jiàn)后附表格
5、《銷(xiāo)售訂單》——————源自《與顧客有關(guān)的過(guò)程控制程序》后的附表
銷(xiāo)售管理制度11
一、人員能在當天返回的不視為出差。
二、出差申請程序及管理辦法
1、申請出差流程：凡營(yíng)銷(xiāo)中心業(yè)務(wù)員申請出差均需寫(xiě)一份出差計劃交于部門(mén)主管處并注明出差地點(diǎn)、事由及計劃出差時(shí)間及聯(lián)系電話(huà)，部門(mén)以下的人員(不含部門(mén)經(jīng)理)由部門(mén)經(jīng)理審批，部門(mén)經(jīng)理出差由副總或其授權人批。
2、出差返回時(shí)，需及時(shí)書(shū)面匯報本次出差效果、工作完成情況和返回時(shí)間等，并辦好相關(guān)的手續。原則上各片區業(yè)務(wù)人員應堅守崗位。
3、未接到總部的通知和無(wú)特殊原因的情況下，均不得擅自回總部。特殊原因需提供事實(shí)、證據。各區域主管以定期的形式回總部匯報工作。否則不予報銷(xiāo)此出差的費用，主管人員及財務(wù)亦不得審批。
三、出差報銷(xiāo)規定
加強公司業(yè)務(wù)人員的出差管理，特對出差報銷(xiāo)作如下規定：
1、差旅總費用包括：旅途交通費、住宿費及其它公司規定能報銷(xiāo)的雜費。
2、旅途交通費包括：各類(lèi)車(chē)票、船票、機票寺交通工具及機場(chǎng)建設費、旅途保險費，必要的行李托運費等均可憑票實(shí)報實(shí)銷(xiāo)。
四、出差期間因公支出的下列費用，準予據實(shí)報銷(xiāo)。
1、按規定的級別乘坐的火車(chē)、汽車(chē)、豪華大巴、飛機及夜間到達乘坐的市內計程車(chē)(只限一次)及特殊情況需乘坐的(特殊情況按第七點(diǎn)規定)，均須出具統一的票據。
2、以上如確屬無(wú)法提供統一票據的可出具證明單，呈部門(mén)主管確認后方可報銷(xiāo)。
3、業(yè)務(wù)人員出差應扎實(shí)提供真實(shí)的憑證，如憑證私自涂改和無(wú)法辨認的，不予報銷(xiāo)。
4、出差人員乘座交通工具標準：
飛機火車(chē)汽車(chē)輪船
須批準
硬臥大巴二等
5、市內交通費，伙食及住宿補貼標準(按以下限額內、按票據實(shí)報實(shí)銷(xiāo))：
職位項目補貼標準(元天)
北京、廣州、天津、重慶、上海、深圳
省會(huì )及廈門(mén)、泉州、寧波、溫州、東莞、珠海、中山、蘇州、無(wú)錫、常州
其它地區備注
總部經(jīng)理級以上
住宿250 150 120
伙食40 30 30
市內交通30 20 20
區域主管
住宿150 100 80
不適用于設立辦事處的人員
伙食20 20 20
市內交通15 15 15
業(yè)務(wù)代表
住宿80 60 40
伙食15 15 15
市內交通15 15 15
到有租房的辦事處的'區域出差，原則上需到辦事處住宿。同性三人以?xún)纫煌霾�，本�?zhù)節約原則，只許一個(gè)標準間住宿費。
五、員工出差差旅費應據實(shí)核報，不得弄虛作假，否則費用不予報銷(xiāo)，情節嚴重的予以開(kāi)除。
六、出差費用報銷(xiāo)流程
報銷(xiāo)人申請→部門(mén)主管復核→會(huì )計審核→總經(jīng)理或授權人審批
1、報銷(xiāo)人申請：需將所有的票據整理好，報部門(mén)主管審閱。
2、部門(mén)主管初核：根據報銷(xiāo)申請人所提供的先前備案的出差計劃表進(jìn)行了解、調查。
3、會(huì )計審核：會(huì )計對出差人員的報銷(xiāo)單據的真實(shí)性、合理性、有效性進(jìn)行審定。
4、總經(jīng)理審批：總經(jīng)理或其授權人根據會(huì )計審定的報銷(xiāo)單據的審批。.出差人員憑總經(jīng)理審批過(guò)的報銷(xiāo)單據到出納領(lǐng)款。
七、本地區駐外人員交通補貼：駐外人員交通費可根據工作實(shí)際情況按票據實(shí)報實(shí)銷(xiāo)，業(yè)務(wù)人員外出需經(jīng)區域主管同意，報銷(xiāo)時(shí)需附外出行車(chē)票據后注明往返路址，區域主管應認真做好監控工作。如發(fā)現弄虛作假的區域主管及當事人按報銷(xiāo)單據金額的十倍處罰。
銷(xiāo)售管理制度12
1、目的
準確理解顧客要求，明確顧客的要求，確定顧客要求，確保公司充分具備履行合同的能力，減少供需雙方在履行合同中的經(jīng)濟風(fēng)險和責任，確保合同規定要求的履行。
2、適用范圍
適用于本公司生產(chǎn)產(chǎn)品的顧客要求的確定及評審的控制。
3、職責
3.1供銷(xiāo)部負責制定年、月銷(xiāo)售計劃，組織合同評審及合同更改的協(xié)調，負責其責任范圍的管理。
3.2由總經(jīng)理及各職能部門(mén)的主管組成的合同評審組負責特殊合同的會(huì )議評審和常規合同的會(huì )簽評審。
3.3質(zhì)量技術(shù)部負責制造可行性研究。
4、控制要求
4.1顧客要求的確定
4.1.1供銷(xiāo)部負責傳遞顧客的要求，組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行評審。涉及到產(chǎn)品性能指標等，需及時(shí)傳遞到質(zhì)量技術(shù)部。
4.1.2質(zhì)量技術(shù)部根據顧客的明示要求、規定的用途、法律法規、行業(yè)標竿等情況，確定顧客的要求并形成作業(yè)文件，包括產(chǎn)品標準、規范等。
4.2特殊特性的控制
供銷(xiāo)部將顧客信息傳送至質(zhì)量技術(shù)部，質(zhì)量技術(shù)部根據產(chǎn)品/過(guò)程的需要，確定產(chǎn)品和過(guò)程的特殊特性，識別時(shí)可考慮以下幾個(gè)方面：
a.顧客的特殊要求/法律法規規定;
b.產(chǎn)品功能及用途;
c.過(guò)程生產(chǎn)的特殊要求;
4.3銷(xiāo)售合同評審
4.3.1本公司的銷(xiāo)售合同分為以下兩種：
a.常規合同/訂單：批量生產(chǎn)的產(chǎn)品且交貨期完全能按顧客預先要求的合同/訂單;
b.特殊合同/訂單：批量生產(chǎn)產(chǎn)品，但技術(shù)要求、質(zhì)量、包裝、交貨期等有特殊要求的合同/訂單;
4.3.2合同評審的內容
a.顧客的各項要求是否明確、合理、是否形成文件;
b.各項規定是否有含糊不清之處，有關(guān)的`特殊內容在合同中是否得到說(shuō)明;
c.是否具有履行合同各項要求的能力，包括：工藝技術(shù)能否適應顧客需要、物資供應能否及時(shí)到位、檢測手段、設備能否達到精度，質(zhì)量保證能力、數量規格要求是否有能力達到、其它條件(如安全保證)是否能滿(mǎn)足要求等;
d.是否符合《合同法》;
e.顧客的特殊要求是否能滿(mǎn)足等。
4.4合同評審的方法
4.4.1合同評審必須在合同正式簽訂前進(jìn)行。
4.4.2合同評審的方式由供銷(xiāo)部根據合同類(lèi)別決定，一般有以下形式：
a.常規合同的評審由授權人員直接進(jìn)行，合同確認簽署人員必須是總經(jīng)理授權簽約的人員。評審人員應確切掌握產(chǎn)品的供貨能力，標準價(jià)目及其允許變動(dòng)的額度，并對合同執行的可行性進(jìn)行分析，確認后才能正式簽訂。經(jīng)評審后簽訂的合同，應在合同加蓋評審章并由評審人員蓋章。
b.特殊和重要合同的評審時(shí)，供銷(xiāo)部負責組織各相關(guān)部門(mén)進(jìn)行評審，特殊合同評審由有關(guān)職能部門(mén)會(huì )簽，供銷(xiāo)部負責人審核，總經(jīng)理批準。
c.重要合同評審采用專(zhuān)題會(huì )議的形式，由采購課組織相關(guān)職能部門(mén)負責人參加，必要時(shí)可請有關(guān)專(zhuān)家參加，總經(jīng)理主持，供銷(xiāo)部根據評審會(huì )議情況編制評審報告，報總經(jīng)理審批，作為最終評審結論。
4.4.3合同評審后，銷(xiāo)售負責人負責將顧客的各項要求(如工程規范、數量、價(jià)格、交貨期、質(zhì)量體系要求等)以書(shū)面形式通知各相關(guān)部門(mén)。
4.4.4對重要/特殊合同，由總經(jīng)理組織各部門(mén)負責等，進(jìn)行制造可行性分析、研究、確認并形成文件，包括進(jìn)行風(fēng)險分析。
4.4.5評審完畢參加評審人員須在《合同/訂單評審記錄表》上簽字確認。
4.5合同管理及實(shí)施
4.5.1供銷(xiāo)部對合同評審的結果進(jìn)行匯總，匯總后交總經(jīng)理審閱，總經(jīng)理審閱批準后下發(fā)相關(guān)部門(mén)，各相關(guān)部門(mén)根據評審結果具體落實(shí)。
4.5.2合同評審后，由總經(jīng)理或經(jīng)總經(jīng)理授權的銷(xiāo)售員與顧客簽訂合同。
4.5.3合同簽訂后，供銷(xiāo)部負責建立《合同臺帳》。
4.5.4供銷(xiāo)部負責依據已經(jīng)簽訂的合同和對其他銷(xiāo)售活動(dòng)的預測，制定組織的年度銷(xiāo)售計劃，每月將顧客的訂單及時(shí)傳遞到相關(guān)部門(mén)實(shí)施。
4.6合同更改
4.6.1由于某種原因合同的條款需要更改或修訂，由供銷(xiāo)部負責組織協(xié)調，并將顧客的更改要求傳遞到相關(guān)部門(mén)。
4.6.2當本公司認為需要更改合同時(shí)，應先用電話(huà)通知顧客并取得顧客同意后才能更改，供銷(xiāo)部須保留相關(guān)記錄。
4.6.3合同更改后，要對其進(jìn)行重新評審，并要對原有文件進(jìn)行修改。
4.6.4合同更改信息由供銷(xiāo)部通知各有關(guān)部門(mén)及人員。
4.7與顧客溝通
4.7.1在合同實(shí)施過(guò)程中，要與顧客通過(guò)面詢(xún)和電話(huà)等方式進(jìn)行必要的溝通。
4.7.2通過(guò)溝通應了解顧客的要求，掌握反饋信息，了解變動(dòng)的可能。
4.7.3應使用顧客規定的語(yǔ)言與顧客進(jìn)行溝通,當顧客有特殊要求時(shí),應按顧客要求建立計算機網(wǎng)絡(luò )系統。
4.8交付業(yè)績(jì)監視
4.8.1供銷(xiāo)部應監控銷(xiāo)售合同的交付業(yè)績(jì)，包括：準時(shí)交付率、附加運費等。
4.8.2當交付業(yè)績(jì)監視結果未達到規定目標時(shí)，供銷(xiāo)部應將結果形成趨勢并報管理者代表，由管理者代表組織相關(guān)部門(mén)制定糾正預防措施，按《糾正預防措施控制程序》執行。
4.8.3交付業(yè)績(jì)監視的結果應是顧客滿(mǎn)意度評價(jià)的輸入，由供銷(xiāo)部定期根據交付業(yè)績(jì)進(jìn)行顧客滿(mǎn)意度評價(jià)，按《服務(wù)控制程序》執行。
5、相關(guān)記錄：
客戶(hù)登記表
客戶(hù)檔案
合同/訂單評審記錄表
合同臺帳
生產(chǎn)計劃表
交貨計劃表
銷(xiāo)售管理制度13
為了動(dòng)態(tài)監控案場(chǎng)銷(xiāo)售狀況、真實(shí)全面了解銷(xiāo)售進(jìn)度、清楚了解現場(chǎng)銷(xiāo)售質(zhì)量、及全面了解各項技術(shù)指標、詳實(shí)記錄客戶(hù)資料，建立客戶(hù)檔案，為公司對項目的銷(xiāo)售戰略、銷(xiāo)售戰術(shù)調整提供事實(shí)依據，特制定本報表、報告管理制度。
一、報表制度
實(shí)行日報、周報、月報制度；
所有現場(chǎng)人員根據各自職責，分別認真、詳實(shí)填寫(xiě)各個(gè)崗位的報表；
當天的'銷(xiāo)售結束后，及時(shí)整理、匯總當天的銷(xiāo)售情況，如實(shí)銷(xiāo)售填寫(xiě)報表；
日報上報時(shí)間：次日早上9：30以前；周末和法定節假日，在當天上報公司；
周報上報時(shí)間：每周星期一9：30以前上報上一周銷(xiāo)售周報；周末和法定節假日，在當天上報公司；
月報上報時(shí)間：每月2日9：30以前上報上一月銷(xiāo)售月報；周末和法定節假日，在當天上報公司；
上報部門(mén)：日報、周報、月報上報公司營(yíng)銷(xiāo)策劃部。
二、違規處罰
篡改、假報銷(xiāo)售數據，給予責任人200元/次罰款處罰；
銷(xiāo)售數據統計出現錯誤，一經(jīng)核實(shí)，給予責任人200元/次罰款處罰；
沒(méi)有及進(jìn)上報公司報表的，給予責任人510元/次罰款處罰；
三、崗位報表項目
銷(xiāo)售日報表
房源日銷(xiāo)控表
銷(xiāo)售情況周報表
來(lái)人來(lái)電周報表
銷(xiāo)售去化統計表
累計銷(xiāo)售情況匯報表
資金回款情況匯總表（財務(wù)）
四、上報內容
1、日報內容
日報表
房源日銷(xiāo)控表
資金日回報情況匯總表（財務(wù)）
2、周報內容
周報表
周房源去化統計表
一周來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)分項統計表
簽約情況匯總表
一周資金回款情況匯總情（財務(wù)）
3、月報內容
一月銷(xiāo)售月報表
一月房源去化統計表
一月來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)分項統計表
一月簽約情況匯總表
一月資金回款情況匯總表（財務(wù)）
五、銷(xiāo)售表格填寫(xiě)制度
銷(xiāo)售部人每天都要簽到，調休、請假都要在登記表上顯示。
銷(xiāo)售部人員都要認真填寫(xiě)計劃表格，銷(xiāo)售人員早上填寫(xiě)計劃后，上交給銷(xiāo)售助理，下班前要發(fā)回銷(xiāo)售人員填寫(xiě)總結，周計劃表在每周一填寫(xiě)，周末發(fā)回填寫(xiě)總結。
銷(xiāo)售部經(jīng)理也要填寫(xiě)日計劃、周計劃表。
小訂單、認購書(shū)簽過(guò)后交由銷(xiāo)售經(jīng)理統一保管。
來(lái)人登記表、來(lái)電登記表由接待人員填寫(xiě)。
小訂單、大訂明細表、銷(xiāo)售統計表、簽約明細表由銷(xiāo)售助理負責填寫(xiě)，每發(fā)生一項業(yè)務(wù)后要及時(shí)填寫(xiě)。
每周銷(xiāo)售綜合分析表、業(yè)務(wù)綜合周報由銷(xiāo)售部經(jīng)理統計分析之后認真填寫(xiě)。
銷(xiāo)售管理制度14
地產(chǎn)項目銷(xiāo)售部溝通與交流管理
公司希望每位員工都能在輕松愉快的心情下進(jìn)行工作對于工作中出現的各種問(wèn)題,公司提供多種政策來(lái)保證員工與公司的溝通。
告示
告示板用于張貼與你有關(guān)的安全、工作條件和其它事宜的'公告和通知,你必須經(jīng)常的予以注意。
個(gè)別會(huì )談
如果你有些難題或疑問(wèn)不能解決又不能在員工會(huì )議或座談會(huì )里討論,那么你可以選擇適當的時(shí)間與部門(mén)主管或總經(jīng)理進(jìn)行討論。
早例會(huì )
每日上午9:30由各售樓部經(jīng)理和全體銷(xiāo)售人員到會(huì )溝通當日工作事項。
周例會(huì )
各項目各自制定時(shí)間由項目經(jīng)理和售樓部經(jīng)理、主管開(kāi)周工作會(huì ),對本周工作進(jìn)行總結及下周工作預案匯報。
員工大會(huì )
員工大會(huì )是一種員工與管理層互相溝通的又一種形式,每一年度至少召開(kāi)一次。
員工大會(huì )的目的是更好的上情下達、鼓舞士氣、表彰先進(jìn),提高員工對公司的歸屬、增強公司凝聚力。
銷(xiāo)售管理制度15
為規范銷(xiāo)售公司的管理，完成年度銷(xiāo)售任務(wù)，提高銷(xiāo)售績(jì)效，確保貨款及時(shí)收回，體現“按勞分配，多勞多得”的原則，特制定本制度。
一、團隊形象
1、營(yíng)銷(xiāo)部全體人員都必須明確本公司的企業(yè)文化和經(jīng)營(yíng)宗旨，能簡(jiǎn)潔地介紹本公司的經(jīng)營(yíng)范圍、產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn)和服務(wù)項目。
2、要求業(yè)務(wù)員著(zhù)裝大方得體，舉止文明，接待或訪(fǎng)問(wèn)客戶(hù)要有禮貌，交談時(shí)要注視對方，微笑應答，不得當眾與客戶(hù)發(fā)生爭執。
3、接聽(tīng)電話(huà)要及時(shí)，注意使用敬稱(chēng)和問(wèn)候語(yǔ)，重要電話(huà)要做好筆錄。
4、每天上班前要做好辦公室的清潔衛生，注意標牌、盆景、茶具和辦公用品的擺放。
二、考勤制度和工作紀律
1、工作時(shí)間
夏令時(shí)：上午8：00——12：00下午：14：30——18：30冬令時(shí)：上午8：30——12：00下午：13：00——17：30
2、營(yíng)銷(xiāo)部實(shí)行每周六天工作制，調休時(shí)間統一安排到星期六或星期日，若因出差沒(méi)有調休，回公司后以請假形式補休。
3、全體人員在公司上班實(shí)行打卡簽到制，每天上午和下午上下班共打卡4次，不打卡者視為曠工。
4、業(yè)務(wù)員出差前需持銷(xiāo)售經(jīng)理批準的《出差申請單》到負責考勤的銷(xiāo)售助理處登記，出差后實(shí)行電訊簽到制，電訊記錄作為月底考勤的基本依據。
5、業(yè)務(wù)員有事必須嚴格履行請假手續，銷(xiāo)售經(jīng)理有2天批假權，3天以上（含3天）由銷(xiāo)售經(jīng)理向董事長(cháng)請示后方可準批。
6、公司原則上不允許口頭或打電話(huà)請假，特殊情況事后必須補辦請假手續，否則月末考勤按曠工處理。
7、業(yè)務(wù)員出差要寫(xiě)好《工作日志》，每天晚上要以短信或打電話(huà)的方式向銷(xiāo)售經(jīng)理匯報業(yè)務(wù)進(jìn)展情況。
8、業(yè)務(wù)員不按出差計劃提前從外地返回時(shí)，須經(jīng)銷(xiāo)售經(jīng)理同意,否則一切費用自理。
9、業(yè)務(wù)員每月出差不得少于15個(gè)工作日，每周拜訪(fǎng)（含電話(huà)拜訪(fǎng)）新客戶(hù)不得低于20個(gè)，回訪(fǎng)客戶(hù)（含電話(huà)回訪(fǎng)）不得少于10個(gè)；相關(guān)情況要在《工作日志》上記錄，在月底的《工作總結》中歸納。
三、會(huì )議制度
1、營(yíng)銷(xiāo)總監主持營(yíng)銷(xiāo)部的日常工作，組織召開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)部的各種會(huì )議。在營(yíng)銷(xiāo)總監職位空缺期間，由董事長(cháng)兼任。
2、營(yíng)銷(xiāo)部的各種會(huì )議應當主題明確，內容具體，堅決杜絕無(wú)準備會(huì )議；參加月例會(huì )時(shí)應及時(shí)上交有關(guān)材料，做好會(huì )議記錄。
3、營(yíng)銷(xiāo)部每日上午8:30召開(kāi)早會(huì )：
�、艡z查辦公室的.清潔衛生和員工的儀表儀態(tài)；
�、坪�(jiǎn)單總結前日工作完成情況，安排當日工作。
4、營(yíng)銷(xiāo)部每周一上午8:30召開(kāi)周例會(huì )：
�、配N(xiāo)售經(jīng)理就上周例會(huì )安排的工作進(jìn)行檢查和落實(shí)；
�、其N(xiāo)售人員就上周工作進(jìn)行重點(diǎn)匯報；
�、菭I(yíng)銷(xiāo)總監或董事長(cháng)安排本周工作。
5、每月5日上午8:30召開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)部全體人員工作例會(huì )，會(huì )前檢查業(yè)務(wù)員的《工作日志》，收交上月《工作總結》和當月《工作計劃》，要求全體業(yè)務(wù)員安排好自己的出差行程，沒(méi)有特殊情況不得缺席。
6、月例會(huì )會(huì )議內容：
�、配N(xiāo)售經(jīng)理報告本部門(mén)當月業(yè)績(jì)和到期應收款項；
�、苾�(yōu)秀部門(mén)匯報重點(diǎn)項目的進(jìn)展情況；
�、卿N(xiāo)售理論學(xué)習或優(yōu)秀業(yè)務(wù)員成功訂單經(jīng)驗分享；
�、蠕N(xiāo)售經(jīng)理宣布當月獎懲決定并安排下月工作；
�、蔂I(yíng)銷(xiāo)總監或董事長(cháng)講話(huà)。
四、資源分配和信息備案制度
1、除與公司有合作基礎的供電局、大型企業(yè)等固定的客戶(hù)資源外，其余本著(zhù)科學(xué)、公平、合理，公司利益最大化，以及發(fā)揮業(yè)務(wù)員人脈資源的原則，一般客戶(hù)資源由董事長(cháng)或營(yíng)銷(xiāo)總監進(jìn)行分配。
2、如果業(yè)務(wù)員對某固定客戶(hù)連續跟進(jìn)2～3個(gè)月后仍無(wú)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，營(yíng)銷(xiāo)總監或董事長(cháng)可以將該客戶(hù)重新分配給其他合適的業(yè)務(wù)員。
3、各部門(mén)、業(yè)務(wù)員自己開(kāi)發(fā)、接聽(tīng)電話(huà)、網(wǎng)上搜尋，或從其它渠道獲得的項目信息應及時(shí)備案，以避免部門(mén)之間、業(yè)務(wù)員與業(yè)務(wù)員之間的業(yè)務(wù)和業(yè)績(jì)沖突。
五、銷(xiāo)售合同管理制度
1、銷(xiāo)售格式合同采用統一的標準格式和條款，由集團公司銷(xiāo)售主管和法律顧問(wèn)共同擬定；空白合同由銷(xiāo)售助理保管，并設置合同文本簽收記錄。
2、銷(xiāo)售格式合同應至少包括但不限于以下內容。
�、殴┬桦p方全稱(chēng)、簽約時(shí)間和地點(diǎn)。
�、飘a(chǎn)品名稱(chēng)、單價(jià)、數量和金額。
�、沁\輸方式、運費承擔、交貨期限、交貨地點(diǎn)及驗收方法應具體、明確，特別注意交貨地點(diǎn)要具備載貨車(chē)輛的運輸條件。
�、雀犊罘绞郊案犊钇谙�。
�、擅獬熑渭跋拗曝熑螚l款。
�、蔬`約責任及賠償條款。
�、撕贤p方蓋章生效等。
3、銷(xiāo)售格式合同經(jīng)主管領(lǐng)導審批后統一印制，業(yè)務(wù)員與客戶(hù)進(jìn)行銷(xiāo)售談判時(shí)，根據實(shí)際需要可對格式合同部分條款作出權限范圍內的修改，但應報銷(xiāo)售經(jīng)理審批。
4、銷(xiāo)售合同必須由負責報價(jià)工作的銷(xiāo)售助理報價(jià)，不論什么樣的業(yè)務(wù)性質(zhì)，業(yè)務(wù)員、兼職業(yè)務(wù)員和本公司管理人員，均不得擅自報價(jià)，特別是無(wú)定型產(chǎn)品（如配電柜、箱式變電站等）。
5、銷(xiāo)售合同訂立后，由銷(xiāo)售助理編號并登記，將正本交財務(wù)部存檔，復印件分送主管副總、生技部和營(yíng)銷(xiāo)部等相關(guān)人員。
6、財務(wù)部應設立合同臺帳，將發(fā)貨情況和收款情況一事一記，月底匯總后一式三份，留一份備案，其余分別送交主管副總、營(yíng)銷(xiāo)部。
7、銷(xiāo)售合同作為公司對外經(jīng)濟活動(dòng)的重要法律依據和憑證，有關(guān)人員應保守合同秘密。
8、銷(xiāo)售合同每月按編號裝訂成冊，保存三年以作備查考。
9、銷(xiāo)售合同保存三年以上的，檔案管理人員應將其中未收款或有欠款單位的合同清理另冊保管，已收款合同報總經(jīng)理批準后作銷(xiāo)毀處理。
六、發(fā)貨制度
1、所有產(chǎn)品原則上必須是款到發(fā)貨，若有特殊情況必須有相關(guān)
人員簽字擔保經(jīng)董事長(cháng)簽字方可發(fā)貨。若出現按約定時(shí)間貨款沒(méi)及時(shí)收回，首先將取消（銷(xiāo)售公司提成及獎勵制度）中的第一條的業(yè)績(jì)獎，超過(guò)一個(gè)月仍沒(méi)到賬其它獎勵將按50%計算，第二個(gè)月仍沒(méi)到賬將取消一切獎勵，從第三個(gè)月算起將按銀行同期貸款利率計息，貨款及所產(chǎn)生的費用將從直接責任人和擔保人工資獎金中扣除。
2、訂單額在1萬(wàn)元以?xún)�，公司不予送貨。訂單額在1～3萬(wàn)以?xún)龋?0公里以?xún)让赓M送貨；訂單額在3～5萬(wàn)以?xún)龋?00公里以?xún)让赓M送貨。
3、超出以上規定，每公里按3元收取運費，特殊情況公司領(lǐng)導批示辦理。
七、違規處罰
1、營(yíng)銷(xiāo)部所有人員無(wú)論在什么情況下，均不得利用工作之便挪用公款、泄露公司機密、私自調配其他廠(chǎng)家產(chǎn)品。一經(jīng)發(fā)現立即予以開(kāi)除并不再結算所有工資、獎金、提成等。
2、在簽訂銷(xiāo)售合同或銷(xiāo)售合同執行過(guò)程中，因業(yè)務(wù)員故意或過(guò)失而給公司造成重大損失的，公司追究其經(jīng)濟責任。
3、業(yè)務(wù)員不服從領(lǐng)導或違反各項規章制度，視其情節通報批評，分別給予警告、記過(guò)、記大過(guò)、降級、撤職、開(kāi)除等處分，同時(shí)酌情處以100～1000元的罰款。
八、本制度由集團公司總部制定、修改、解釋?zhuān)灶C布之日起實(shí)施。亞日集團銷(xiāo)售公司
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