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我國房地產(chǎn)前景分析與對策探究
[摘要] 我國的房地產(chǎn)正處于高速 發(fā)展 階段，隨著(zhù)我國城市化進(jìn)程，我國房地產(chǎn)業(yè)將繼續保持這種高速發(fā)展態(tài)勢。然而，未來(lái)能在地產(chǎn)業(yè)立足的地產(chǎn)公司，不再是現在大而全的公司，而應該是現金流充足、負債率極低、規模不大的更加專(zhuān)業(yè)化的地產(chǎn)商，包括生產(chǎn)和服務(wù)分開(kāi)的地產(chǎn)商。
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)風(fēng)險管理
一、我國房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢總體 分析
1.我國 目前 房地產(chǎn)發(fā)展前景判斷
2.未來(lái)五年房地產(chǎn)需求量預測
二、我國地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險狀況的分析
由以上的數據不難發(fā)現，我國地產(chǎn)業(yè)正處于繁榮并富于潛力的供求關(guān)系中，然而另一方面，行業(yè)卻存在許多不容忽視的 問(wèn)題 �？v觀(guān)我國房地產(chǎn)業(yè)，隨著(zhù)國家取消福利分房制度，商品房市場(chǎng)豁然打開(kāi)。住房的需求在短時(shí)間內突然迸發(fā)，導致地方政府、 企業(yè) 、個(gè)人都投入到了挺進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的“運動(dòng)”中來(lái)。一時(shí)間內買(mǎi)房賣(mài)房成為老百姓最為關(guān)注的熱門(mén)話(huà)題。悄無(wú)聲息中，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國風(fēng)險最高的行業(yè)。這些風(fēng)險主要體現在以下幾個(gè)方面:
1.房屋價(jià)格水平波動(dòng)幅度大，地區差別懸殊
2.我國的政策導向不穩定，增加了房地產(chǎn)行業(yè)的變數
3.投機資金的大量涌入房地產(chǎn)
4.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資結構很不合理，負債水平很高，非常容易陷入財務(wù)困境
三、應對策略 研究
1.政府的調控政策要盡量避免搞“一刀切”
為了抑制房?jì)r(jià)，國家各部委相繼出臺了許多調控政策，但是由于我國地產(chǎn)“過(guò)熱”的 問(wèn)題 往往只是局部存在，許多政策的實(shí)施難免有“一刀切”的嫌疑。一些全局性的宏觀(guān)調控措施確實(shí)發(fā)揮了作用，使泡沫得到了抑制，但這種一刀切產(chǎn)生的負面效果也是嚴重的，實(shí)際上是造就了新的風(fēng)險。
(1)中央及相關(guān)部門(mén)出臺的政策應該充分考慮到各省區之間的情況差別
如前文所述，我國上海的泡沫比較嚴重，而北京和廣州并沒(méi)有什么泡沫。所以對上海的調控是必要的，而對北京和廣州實(shí)施調控則大可不必。另外，全國很多地方房地產(chǎn)業(yè)還沒(méi)有 發(fā)展 起來(lái)，例如西部一些地區。這些地方非但不需要調控，反而需要鼓勵發(fā)展和培育房地產(chǎn)行業(yè)。
(2)央行對房屋貸款利率的上調應該區分購買(mǎi)群體，避免造成對窮人的打擊
投機商和普通民眾對房貸利率的敏感度是不同的。對于窮人來(lái)說(shuō)，房貸利率調高的結果只有一個(gè)，就是每個(gè)月要多付錢(qián)，這是明顯的負擔，而不是什么利好消息。對于投機商來(lái)說(shuō)，這零點(diǎn)幾個(gè)百分點(diǎn)的升幅無(wú)關(guān)痛癢。所以調控政策應該區分高檔商品房和普通商品房之別。
(3)對于房屋轉讓程序的相關(guān)規定要充分考慮業(yè)主的產(chǎn)權擁有情況
2005年4月上海市房地局下發(fā)的通知中有一條規定業(yè)主如果要出售房產(chǎn)，必須先把該房產(chǎn)的貸款還清。這個(gè)措施難免過(guò)于粗糙，它可能堵死了那些正常的房產(chǎn)轉讓?zhuān)斐煞慨a(chǎn)交易市場(chǎng)的停滯。其實(shí)完全可以將買(mǎi)賣(mài)種類(lèi)區分開(kāi)來(lái)，例如只對擁有兩套及兩套以上房產(chǎn)的居民實(shí)施該項政策，以求來(lái)對用于投機目的的交易實(shí)施打擊。
2.房地產(chǎn) 企業(yè) 要積極實(shí)施風(fēng)險控制策略
我國的房地產(chǎn)企業(yè)數量眾多，卻幾乎沒(méi)有一家在資金規模和管理水平上能達到國際水平的。風(fēng)險管理能力的缺失往往是我國眾多房地產(chǎn)企業(yè)的軟肋所在。在這方面，香港地區的經(jīng)驗是非常值得我們 學(xué)習 的。 目前 ，被稱(chēng)為行業(yè)“四大天王”的新鴻基地產(chǎn)、新世界發(fā)展、長(cháng)江實(shí)業(yè)和恒基兆業(yè)，加上會(huì )德豐、信合、太古、九龍倉等大型房地產(chǎn)商，基本控制了香港房地產(chǎn)行業(yè)，使其出現了其他行業(yè)中少見(jiàn)的壟斷局面。這些公司之所以在競爭中脫穎而出，重要的一點(diǎn)就是運用了恰當的風(fēng)險管理策略。這些風(fēng)險管理最終都可以表現為一點(diǎn)，就是維持較高的現金流和較低的負債率（基本維持在20%左右）。 中國 內地的房地產(chǎn)商的風(fēng)險意識和管理水平與香港同行相去甚遠，許多公司并沒(méi)有意識到問(wèn)題的嚴重性，對銀行貸款過(guò)度依賴(lài)，導致債臺高筑、搖搖欲墜，財務(wù)風(fēng)險越積越嚴重。如果這種狀態(tài)繼續下去，整個(gè)行業(yè)必然積重難返。因此，要保持公司和行業(yè)的穩健發(fā)展，十分必要認真學(xué)習香港同行的經(jīng)驗教訓，實(shí)施恰當的風(fēng)險管理策略。
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