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房地產(chǎn)投資與風(fēng)險簡(jiǎn)要分析
【摘 要】房地產(chǎn)業(yè)是國民 經(jīng)濟 中一個(gè)十分重要又很特殊的產(chǎn)業(yè)部門(mén)。房地產(chǎn)投資市場(chǎng)作為支撐市場(chǎng)經(jīng)濟體系的要素市場(chǎng)之一，具有極其重要的作用，本文就房地產(chǎn)投資與風(fēng)險做了簡(jiǎn)單的闡述。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資風(fēng)險 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險
房地產(chǎn)是個(gè)熱門(mén)和利潤豐厚的行業(yè)，近三、四年來(lái)，住宅價(jià)格每平方米提高了1500元左右，這成了一個(gè)不爭的事實(shí)。因此，該行業(yè)投資就成了投資者的首選。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性使其存在多種風(fēng)險。房地產(chǎn)投資是指國家、集體、個(gè)人等投資主體，直接或間接地把一定數量的資金投入房產(chǎn)、地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)領(lǐng)域的過(guò)程和行為。
一、房地產(chǎn)投資常見(jiàn)風(fēng)險
房地產(chǎn)投資風(fēng)險就是指由于投資房地產(chǎn)而造成損失的可能性。這種損失包括投入資本的損失和預期的收益未達到的損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險分為以下幾種。
1.投資支出風(fēng)險
房地產(chǎn)投資支出是指投資者取得、開(kāi)發(fā)土地并進(jìn)行房產(chǎn)建設所花費的各種成本費用支出。由于房地產(chǎn)具有)位置固定性、不可移動(dòng)性，而且受規劃限制及本身結構、裝修設計的影響，常具有專(zhuān)用性，一旦完工，變很難更改，如進(jìn)行改建，投資將很大。因此如果投資者判斷失誤，便會(huì )蒙受損失。另外，房地產(chǎn)投資周期長(cháng)，一個(gè)新建項目由于建設周期較長(cháng)，在建設過(guò)程中也會(huì )遇到投資支出增加問(wèn)題，這可能導致房地產(chǎn)投資者不堪重負并蒙受損失。
2. 金融 風(fēng)險
主要指利率風(fēng)險。房地產(chǎn)市場(chǎng)的利率變化風(fēng)險是指利率的變化對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和可能給投資者帶來(lái)的損失。當利率上升時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者的資金成本會(huì )增加，消費者的購買(mǎi)欲望隨之降低。因此，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成一方面生產(chǎn)成本增加;另一方面市場(chǎng)需求降低。
3.購買(mǎi)力風(fēng)險
購買(mǎi)力風(fēng)險主要是指市場(chǎng)中因消費者購買(mǎi)能力變化而導致房地產(chǎn)商品不能按市場(chǎng)消化，造成經(jīng)濟上的損失。購買(mǎi)力風(fēng)險是一種需求風(fēng)險，在市場(chǎng)經(jīng)濟體制中，需求是一個(gè)非常不定的因素。由于消費者的購買(mǎi)力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會(huì )環(huán)境、消費結構等影響，如果整體市場(chǎng)上需求下降，將會(huì )給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失。
4.市場(chǎng)風(fēng)險
市場(chǎng)風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)而引起的投資損失。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊的市場(chǎng)，由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)時(shí)常一般只受區域性因素的影響。土地市場(chǎng)一般可分為一級出讓市場(chǎng)和二級轉讓市場(chǎng)，壟斷性較強。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的變化在很大程度上牽制著(zhù)房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現及其大小。例如房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平的波動(dòng)、房地產(chǎn)消費市場(chǎng)的局限等等都是引起市場(chǎng)風(fēng)險的原因。房地產(chǎn)價(jià)格不斷下跌以及房地產(chǎn)交易量驟降是 中國 去年經(jīng)濟增長(cháng)放緩的一個(gè)主要原因。
5.政策風(fēng)險
政策風(fēng)險是指由于國家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策發(fā)生變化而給投資者帶來(lái)的損失。例如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國現正處于市場(chǎng)經(jīng)濟改革、經(jīng)濟體制轉軌的關(guān)鍵時(shí)期，各種有關(guān)政策的調整比較頻繁，而房地產(chǎn)投資周期相對較長(cháng)，房地產(chǎn)特別是土地是國家宏觀(guān)調控的重點(diǎn)對象，故房地產(chǎn)投資受政策風(fēng)險的影響比較大，城市規劃的變化不但影響投資房地產(chǎn)的用途，對其利用強度也形成限制，不去理解城市規劃的變化方向而盲目投資，對投資者的打擊將是巨大的。
6. 法律 風(fēng)險
法律風(fēng)險是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來(lái)的損失。房地產(chǎn)投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過(guò)程中、房地產(chǎn)交易中、房地產(chǎn)租賃中等，各種糾紛的發(fā)生一方面影響投資的正常進(jìn)行，另一方面影響投資收益的順利實(shí)現，都會(huì )造成投資損失。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中的風(fēng)險管理，實(shí)際上是對建筑工程實(shí)施的風(fēng)險管理，開(kāi)發(fā)商應通過(guò)仔細考慮工程承包的合同條款，盡量把風(fēng)險分散給承包商。 二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的預防策略
房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防范與處理是針對不同類(lèi)型、不同概率和不同規模的風(fēng)險，采取相應的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險或使房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險減到最低程度。
策略一：關(guān)注政策變動(dòng)，認準投資方向
任何國家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無(wú)論對一國的 經(jīng)濟 發(fā)展 ，還是對投資者的預期收益都將產(chǎn)生一定影響。我國房地產(chǎn)起步較晚，市場(chǎng)不規范，與發(fā)達國家相比，房地產(chǎn)業(yè)受政府政策影響更大。所以時(shí)刻關(guān)注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的態(tài)度，政策動(dòng)態(tài)，如宏觀(guān)經(jīng)濟政策、國家稅收政策、財政、貨幣、產(chǎn)業(yè)、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。對各項政策的研究，既有助于房地產(chǎn)投資確定正確的投資開(kāi)發(fā)方向，正確預測未來(lái)，又有利于其根據政策變動(dòng)及時(shí)調整投資策略，有效控制政策風(fēng)險。
策略二：掌握信息，去偽存真，優(yōu)化分析
隨著(zhù)投資者獲得的信息量的增加，投資者面對的不確定性因素逐漸減少，這樣就可以提高投資者決策行為的正確度，降低決策風(fēng)險。相反，如果投資者掌握的相關(guān)信息不充分或者不準確，那么，就有可能對自身條件和外部環(huán)境判斷失誤，從而增加了決策風(fēng)險。雖然獲取信息要付出成本，但與投資決策風(fēng)險的成本相比，卻是值得投入的。因此，投資者在做出房地產(chǎn)投資決策前應盡可能地調查市場(chǎng)，了解相關(guān)信息。同時(shí)要學(xué)會(huì )優(yōu)化分析。優(yōu)化分析是在掌握大量信息的基礎上，投資者應依靠經(jīng)驗或技術(shù)方法進(jìn)行風(fēng)險分析，優(yōu)化投資策略，最后確定適合投資者的最佳方案。該項措施能為投資者采取房地產(chǎn)投資的行動(dòng)提供決策依據。
策略三：采用投資分散組合策略
房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據房地產(chǎn)投資的風(fēng)險程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行恰當的基礎上造反搭配投資各種不同類(lèi)型的房地產(chǎn)以降低投資風(fēng)險的房地產(chǎn)投資策略。因為各種不同類(lèi)型的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險大小不一，收益高低不同。風(fēng)險大的投資基礎上回報率相對較高，回報率低的投資基礎上相對地風(fēng)險就低些，如果資金分別投入不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎上整體投資風(fēng)險就會(huì )降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)投資的記收益支彌補低收益的房地產(chǎn)的損失，最終得到一個(gè)較為平均的收益。房地產(chǎn)投資組合的關(guān)鍵是如何 科學(xué) 確定投入不同類(lèi)型房地產(chǎn)合理的資金比例。
房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防范與處理是可以不同類(lèi)型、不同概率和不同規模的風(fēng)險，采取相應的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險或使房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險減到最低程度。
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