淺析行業(yè)知識商圈的研究

淺析行業(yè)知識商圈的研究

　　商圈是一個(gè)地理概念，行業(yè)知識————商圈分析研究。從行業(yè)角度講，不同業(yè)種和業(yè)態(tài)的零售業(yè)者在一個(gè)相對集中的區域從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，這個(gè)區域的范圍就叫商圈。從零售業(yè)者的角度講，商圈是指店鋪能夠有效吸引顧客來(lái)店的地理區域。在許多大型項目（特別是房地產(chǎn)項目）的可行性論證中，商圈研究是必不可少的一個(gè)重要環(huán)節，特別是對商圈內的競爭狀況、業(yè)態(tài)類(lèi)型、消費者特征以及經(jīng)濟地理狀況等深入了解是進(jìn)一步確定立項和制定經(jīng)營(yíng)策略的重要依據。

　　拓索（中國）在多年的市場(chǎng)研究中，通過(guò)不斷的總結和提高，逐漸完善了一套屬于自己的關(guān)于“商圈研究模型”CDM(Commecial district Model)。

　　1、商圈的劃分

　　一般來(lái)講，商圈可分為三個(gè)層次，即核心商圈、次級商圈和邊緣商圈。

　　主要商業(yè)圈：在該商業(yè)圈的顧客占顧客總數的比率最高，每個(gè)顧客的平均購貨額也最高，顧客的集中度也較高； 次要商業(yè)圈：在該商業(yè)圈的顧客占顧客總數的比率較少，顧客也較為分散； 邊緣商業(yè)圈：在該商業(yè)圈的顧客占顧客總數的比率相當少，且非常分散。

　　2、商圈研究?jì)热?/strong>

　　商圈研究基本由 4 個(gè)方面構成：商圈范圍確定、商圈調查、資料分析和商圈結論。具體而言，商圈研究指的是運用具有針對性的市場(chǎng)調研方法，對商圈的人口構成、競爭環(huán)境、消費特征、購買(mǎi)力等進(jìn)行分析研究，工作計劃《行業(yè)知識————商圈分析研究》。

　　2.1、具體的研究項目包括

　　確定項目選址及商圈的范圍，確定商圈型態(tài)； 商圈所在區域商貿狀況、環(huán)境的優(yōu)劣勢、道路交通狀況； 行業(yè)調查、經(jīng)營(yíng)業(yè)種業(yè)態(tài)、物業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)模式； 人口數量、人口結構及常住 / 外來(lái)人口、消費特征、購買(mǎi)力和人文特征； 鎖定競爭對手，了解競爭對手的經(jīng)營(yíng)情況及經(jīng)營(yíng)策略； 影響商圈的其他市場(chǎng)因素，政策、法規、城市規劃等； 評估商圈的市場(chǎng)機會(huì )和發(fā)展潛力； 確定商業(yè)項目的戰略規劃方向及業(yè)務(wù)方向。

　　2.2、研究方法：

　　定性研究方法：商圈研究的定性調查技術(shù)包括小組座談會(huì )、專(zhuān)家意見(jiàn)法、深度訪(fǎng)談和現場(chǎng)觀(guān)察法等；

　　定量研究方法：商圈研究的定量調查技術(shù)包括入戶(hù)訪(fǎng)問(wèn)、定點(diǎn)訪(fǎng)問(wèn)以及電話(huà)訪(fǎng)問(wèn)等；

　　數據分析技術(shù)：商圈研究所采用的數據分析技術(shù)為相關(guān)分析、判別分析、對應分析等；

　　機會(huì )分析技術(shù)：SWOT 分析、競爭分析、業(yè)態(tài)成長(cháng)模式分析等。

　　3、商圈調查方法（數據采集方法）：

　　3.1、單純劃分法

　　這是最簡(jiǎn)單的一種方法。也就是通過(guò)多種渠道，把搜集到的顧客地址標注出來(lái)，繪制成簡(jiǎn)圖。然后把簡(jiǎn)圖最外圍的點(diǎn)連接成一條封閉的曲線(xiàn)，該曲線(xiàn)以?xún)鹊姆秶�就是商圈所在。�?jiǎn)圖需要標示出商圈東南西北大方向的位置，以及在此區域內的競爭店、人員集中的地段、大型集會(huì )場(chǎng)所等，道路、街巷也應該標示出來(lái)。此外，人流的走向、公共汽車(chē)站等也不能忽視。這種方法一般僅適用于原有店鋪欲獲取本身商圈資料時(shí)使用，它最大的缺陷是，設定出來(lái)的商圈是有界限的。

　　3.2、抽樣調查法

　　在該商圈內，設置幾個(gè)抽樣點(diǎn)作為對當地商圈的實(shí)地了解和評估。抽樣的主要目的是了解主要人流的走向、人口和住戶(hù)數、交通狀況等。

　　3.3、詢(xún)問(wèn)調查法

　　這是一種由經(jīng)營(yíng)者以詢(xún)問(wèn)的方式向顧客了解情況、收集資料的調查方法�？梢圆捎弥苯釉�(xún)問(wèn)、電話(huà)詢(xún)問(wèn)、郵寄詢(xún)問(wèn)、留置問(wèn)卷等方式進(jìn)行。這是一種常用的方法，通過(guò)這種方法取得的數據比較準確。

　　3.4、類(lèi)推法

　　這是指通過(guò)現存分店的商圈狀況來(lái)類(lèi)推擬開(kāi)設分店的商圈范圍。具體講就是根據店鋪特性、選址特性、購買(mǎi)習慣、各種統計分析以及商圈特性等項目，推定諸條件接近現有分店的地區。即從現有分店的商圈狀況來(lái)預測、設定擬開(kāi)分店的商圈。

　　4、商圈調查的基本流程

　　商圈調查可以分五個(gè)階段進(jìn)行。

　　第一階段：從宏觀(guān)上進(jìn)行把握。

　　通過(guò)對各種權威性的統計數字與資料的分析，把握人口分布（包括增減傾向、零散分布、人口密度等）、生活行動(dòng)圈（交通體系、產(chǎn)業(yè)結構、購物動(dòng)向、地形特點(diǎn)等）、中心地區功能分布（行政區劃、商業(yè)概況）等總體情況，然后根據自己的開(kāi)店政策確定目標區域，主要參照人口規模、地域發(fā)展性、商業(yè)飽和度等。

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