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什么是城鎮化
城市化（urbanization/urbanisation）也稱(chēng)為城鎮化，是指隨著(zhù)一個(gè)國家或地區社會(huì )生產(chǎn)力的發(fā)展、科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步以及產(chǎn)業(yè)結構的調整，其社會(huì )由以農業(yè)為主的傳統鄉村型社會(huì )向以工業(yè)（第二產(chǎn)業(yè)）和服務(wù)業(yè)（第三產(chǎn)業(yè)）等非農產(chǎn)業(yè)為主的現代城市型社會(huì )逐漸轉變的歷史過(guò)程。下面是小編幫大家整理的什么是城鎮化，僅供參考，歡迎大家閱讀。
城鎮化解釋
城鎮化是指隨著(zhù)一個(gè)國家或地區社會(huì )生產(chǎn)力的發(fā)展、科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步以及產(chǎn)業(yè)結構的調整，其社會(huì )由以農業(yè)為主的傳統鄉村型社會(huì )向以工業(yè)（第二產(chǎn)業(yè)）和服務(wù)業(yè)（第三產(chǎn)業(yè)）等非農產(chǎn)業(yè)為主的現代城市型社會(huì )逐漸轉變的歷史過(guò)程。由農業(yè)為主的傳統鄉村社會(huì )向以工業(yè)和服務(wù)業(yè)為主的現代城市社會(huì )逐漸轉變的歷史過(guò)程，也有的學(xué)者稱(chēng)之為城鎮化、都市化，具體包括人口職業(yè)的轉變、產(chǎn)業(yè)結構的轉變、土地及地域空間的變化�！�2012中國新型城市化報告》指出，中國城市化率突破50%。這意味著(zhù)中國城鎮人口首次超過(guò)農村人口，中國城市化進(jìn)入關(guān)鍵發(fā)展階段。但應試教育上普遍將城市化率劃定在40%~50%間。
城鎮化內涵
把更多的耕地變成高樓大廈，讓房地產(chǎn)繼續成為拉動(dòng)GDP的火車(chē)頭，官員們撈到更多的政治資本及個(gè)人的經(jīng)濟利益，國內外資本家們會(huì )得到更多的廉價(jià)勞動(dòng)力，從而完成茅以軾等經(jīng)濟學(xué)家們讓中國靠買(mǎi)糧食過(guò)日子的偉大戰略構想。
以上言論多少有點(diǎn)兒情緒化，一個(gè)國家逐步實(shí)現城鎮化。應該被視作社會(huì )的進(jìn)步。但以中國目前的種種現象來(lái)看，不由得不讓人生疑。
城鎮化不是簡(jiǎn)單的城市人口比例增加和面積擴張，而是要在產(chǎn)業(yè)支撐、人居環(huán)境、社會(huì )保障、生活方式等方面實(shí)現由“鄉”到“城”的轉變。
所謂新型城鎮化，是指堅持以人為本，以新型工業(yè)化為動(dòng)力，以統籌兼顧為原則，推動(dòng)城市現代化、城市集群化、城市生態(tài)化、農村城鎮化，全面提升城鎮化質(zhì)量和水平，走科學(xué)發(fā)展、集約高效、功能完善、環(huán)境友好、社會(huì )和諧、個(gè)性鮮明、城鄉一體、大中小城市和小城鎮協(xié)調發(fā)展的城鎮化建設路子。
新型城鎮化的“新”就是要由過(guò)去片面注重追求城市規模擴大、空間擴張，改變?yōu)橐蕴嵘鞘械奈幕�、公共服�?wù)等內涵為中心，真正使我們的城鎮成為具有較高品質(zhì)的適宜人居之所。城鎮化的核心是農村人口轉移到城鎮，而不是建高樓、建廣場(chǎng)。農村人口轉移不出來(lái)，不僅農業(yè)的規模效益出不來(lái)，擴大內需也無(wú)法實(shí)現。
積極穩妥地推進(jìn)我國城鎮化的建設進(jìn)程，對于今后一個(gè)時(shí)期培育新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)，有效的擴大內需具有十分重要的戰略意義。無(wú)疑，我國未來(lái)的城鎮化要走的是一條新型的城鎮化道路，是適合現有國情加快整個(gè)社會(huì )經(jīng)濟轉型的大戰略。
表現特征
城市化進(jìn)程的表現具有一定的特征性：城市人口占總人口的比重不斷上升；產(chǎn)業(yè)結構中，農業(yè)、工業(yè)及其他行業(yè)的比重彼此消長(cháng)，不斷變化；城市化水平與人均國民生產(chǎn)總值的增長(cháng)成正比；城市化水平高，不僅是建立在二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎上，也是農業(yè)現代化的結果。
進(jìn)度
1、城市化水平指標
此指標的公式是：PU=U÷P×100%；式中：U—城市人口；P—總人口。
2、城市化速度指標
次指標的公式是：TA=1÷n（PUt+n—PUt）；式中：TA—城市化速度；n—兩時(shí)刻間的率數；PUt+n、PUt—在t+n年和t年的城市人口百分比；要注意，公式中城市化速度（TA）的單位是城市人口比重平均增長(cháng)（或減少）的百分點(diǎn)，而不是百分比。
3、城市化質(zhì)量指標
城市化質(zhì)量指標并不單一，而是綜合各種指標的指標體系，這里采用葉裕民提出的衡量城市化質(zhì)量的指標體系，并作稍微改動(dòng)，分為兩大體系。
城市現代化
城市現代化是城市素質(zhì)的綜合反映，具體體現在城市發(fā)展水平的方方面面。衡量城市現代化的指標體系劃分為三大類(lèi)11個(gè)指標。
第一類(lèi)，經(jīng)濟結構現代化水平指標。主要包括3個(gè)指標：人均GDP（元/人）、第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員比重（%）、第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重（%），用于反映經(jīng)濟發(fā)展水平。
第二類(lèi)，基礎設施現代化水平指標。包括4個(gè)指標：人均鋪裝道路面積（平方米），萬(wàn)人擁有公共汽、電車(chē)（輛），萬(wàn)人擁有醫生數（人），萬(wàn)人擁有電話(huà)機（包括移動(dòng)電話(huà)）數（部）。它們分別反映交通、醫療衛生、通信的發(fā)展水平。
第三類(lèi)，人的現代化水平指標。包括4個(gè)指標：人均擁有公共圖書(shū)館藏書(shū)、萬(wàn)人擁有在校大學(xué)生數（人）、人均居住面積（平方米）以及人均公共綠地面積（平方米）。分別反映人的素質(zhì)和人的居住環(huán)境狀況以及文化基礎設施的發(fā)展水平。
城鄉一體化
城鄉一體化是城市與鄉村在一個(gè)相互依存的區域范圍內結為一體，互補融合、協(xié)調發(fā)展、共同繁榮的過(guò)程。衡量城鄉一體化的指標體系理論上包括4個(gè)指標：第一產(chǎn)業(yè)與第二、第三產(chǎn)業(yè)平均利潤率，城鄉之間物質(zhì)流和信息流狀況，城鄉居民收入差異，城鄉居民恩格爾系數差異。由于受統計資料的限制，選擇了城鄉居民收入差異（反映生活水平）和城鄉居民恩格爾系數的差異（反映生活質(zhì)量）兩個(gè)指標來(lái)計算中國當前城鄉一體化的水平。
“城鎮化”成為時(shí)下最熱的詞。重慶作為集大城市、大農村、大庫區、大山區于一體的直轄市，城鎮化步伐正在加快。在今年9月的《關(guān)于重慶推進(jìn)新型城鎮化的若干意見(jiàn)》中，明確提出推進(jìn)新型城鎮化的主要目標是到2015年，全市常住人口城鎮化率達到60%，戶(hù)籍人口城鎮化率達到45%。
主流觀(guān)點(diǎn)認為，重慶新型城鎮化加速，未來(lái)將有大量非傳統的中心城市在城鎮化過(guò)程中釋放出改善居住條件的需求這無(wú)疑將成為房地產(chǎn)業(yè)的新增長(cháng)點(diǎn)。那么，房地產(chǎn)企業(yè)如何看待城鎮化帶來(lái)的機遇？城鎮化對房地產(chǎn)企業(yè)而言，是否真的全是機遇？本期老板下午茶特邀請房地產(chǎn)企業(yè)負責人和業(yè)內專(zhuān)家探討。
機遇：城鎮化將帶來(lái)大量剛需
重慶商報：重慶的新型城鎮化，對房地產(chǎn)企業(yè)的機遇體現在什么地方？
鄧嘉華：城鎮化的內涵之一是農業(yè)轉移人口的市民化，沒(méi)有城鎮化之前，對房地產(chǎn)的需求要依賴(lài)于人口的增加或者住房的老化，而城鎮化則會(huì )帶來(lái)很多剛性需求，這是對房地產(chǎn)企業(yè)最大的機遇。城鎮化過(guò)程中，城鎮成為政策、資金的密集區，必然釋放大量土地，產(chǎn)生很多需求和機會(huì )，對房地產(chǎn)企業(yè)的機遇也很大，比如承擔一級二級土地開(kāi)發(fā)，工業(yè)園區建設，住宅、商業(yè)配套建設等。
林志亮：大量農村人口轉移到城鎮，勢必拉動(dòng)市場(chǎng)需求。由于許多大中型城市已經(jīng)不能負荷更多的公共資源，產(chǎn)城互動(dòng)會(huì )帶動(dòng)更多的資源更為均衡的配置到原有的中小城市和新城鎮，這將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)投資機會(huì )。此外，農村人口轉移到城鎮，勢必將持續釋放最大住房剛需，創(chuàng )造我國住房市場(chǎng)大發(fā)展的第二波高潮，特別是二三線(xiàn)城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的空間很大，這也正是重慶房地產(chǎn)發(fā)展面臨的巨大機遇。
商羽：城鎮化利于產(chǎn)業(yè)集中，可以創(chuàng )造大量就業(yè)，同時(shí)也增加了市場(chǎng)的購買(mǎi)力。此外，通過(guò)城鎮化中小城市的人口將會(huì )快速增長(cháng)，從而產(chǎn)生大量的新增住房需求。城鎮化帶來(lái)的機遇，不僅是釋放的購房需求增加，還體現在通過(guò)加快大城市的產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化，驅使房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入更加細分的階段。
措施：注重綜合開(kāi)發(fā)和配套
重慶商報：面對城鎮化帶來(lái)的機遇，公司將如何抓住這些機遇？
林志亮：重慶城鎮化對房企帶來(lái)的機遇我們一直很關(guān)注，這也是旭陽(yáng)未來(lái)在西南地區重點(diǎn)布局的重要依據。城市綜合體以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的整合將是旭陽(yáng)下一步發(fā)展考慮的重點(diǎn)，除了提供住房，我們也非常注重相關(guān)服務(wù)配套的打造。
此外，隨著(zhù)城鎮化推進(jìn)，現代化的連鎖服務(wù)業(yè)將在內需市場(chǎng)中扮演重要角色，對地產(chǎn)企業(yè)而言，不僅要成為地產(chǎn)運營(yíng)商，還要成為產(chǎn)業(yè)鏈整合的價(jià)值創(chuàng )造者。如今的旭陽(yáng)已經(jīng)在為未來(lái)的轉型做準備，為此專(zhuān)門(mén)成立了一只基金，專(zhuān)門(mén)運作將一些品牌引入重慶。
鄧嘉華：城鎮化使得二三線(xiàn)城市，甚至一些農村新型社區的建設，將是房地產(chǎn)企業(yè)的投資熱土。事實(shí)上，瑞安已經(jīng)在戰略上進(jìn)行了調整，在重慶、武漢、佛山等進(jìn)行布局，正是想抓住城鎮化所帶來(lái)的機遇。城鎮化的過(guò)程中，除了住宅需求外，還會(huì )產(chǎn)生教育、就醫、就業(yè)等其他公共服務(wù)配套設施需求，因此瑞安也注重城鎮化過(guò)程中的其他需求，在項目上進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)，除了住宅外還會(huì )開(kāi)發(fā)商業(yè)、辦公樓、學(xué)校等。
商羽：城鎮化使得中心城市對高端精品項目的需求比例大大提升，對于融創(chuàng )而言，迎來(lái)了更好的時(shí)代。房地產(chǎn)企業(yè)純粹跑馬圈地的年代已經(jīng)過(guò)去，市場(chǎng)不斷細分，需求也越來(lái)越多層次、多樣性，如何抓住這部分顧客，融創(chuàng )的思路是為客戶(hù)提供個(gè)性化需要的產(chǎn)品、高品質(zhì)的服務(wù)。
挑戰：應具備綜合開(kāi)發(fā)能力
重慶商報：除了機遇，還有哪些挑戰？
商羽：城鎮化中，市場(chǎng)細分導致需求多樣化，需要企業(yè)具備很強的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力、項目組織實(shí)施能力、市場(chǎng)推廣能力和品牌號召力，對客戶(hù)需求有更加精細的研究和總結，提供精準定位的產(chǎn)品和服務(wù)。隨著(zhù)進(jìn)程加快，房地產(chǎn)公司需要規模、市場(chǎng)、產(chǎn)品、服務(wù)等多方面的研發(fā)和投入，這些投入小企業(yè)難以承受，將會(huì )有中小型的房地產(chǎn)企業(yè)不斷退出，所以要樹(shù)立全國性的發(fā)展戰略。
林志亮：房地產(chǎn)雖然能參與城鎮化，但還要有配套的服務(wù)業(yè)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)，這就要求房企具備更為專(zhuān)業(yè)的城市綜合開(kāi)發(fā)能力。各房企都處于不同的發(fā)展階段，首先要精準定位，認清優(yōu)勢和劣勢，隨著(zhù)城鎮化的推進(jìn)調整自身的開(kāi)發(fā)模式、業(yè)務(wù)布局和產(chǎn)品線(xiàn)。此外，企業(yè)也要加強內部管理和營(yíng)銷(xiāo)模式的創(chuàng )新。
鄧嘉華：現在不少企業(yè)都已進(jìn)入區縣發(fā)展，已經(jīng)有了一些經(jīng)驗。但當整個(gè)進(jìn)程啟動(dòng)，面非常廣，而且更加深入，企業(yè)都需要新的適應。在這個(gè)過(guò)程中，不是僅僅建一批住宅而已，更需要企業(yè)具有對于資源的統籌能力。比如說(shuō)如何用更低的成本，讓新的城鎮居民享有接近城市的居住、商業(yè)、休閑娛樂(lè )、醫療條件。同時(shí)避免以往城市化中遇到的問(wèn)題，比如綠化環(huán)境的損失、污染等等。此外，還要確保新城鎮的居民與中心城市的往來(lái)便利。因為以往的經(jīng)驗表明，即使在本地建立工業(yè)園等，也無(wú)法滿(mǎn)足本地居民的就業(yè)，依然需要在城市間往返。而本地需要的，更多是服務(wù)設施與服務(wù)業(yè)的發(fā)展與提高。
場(chǎng)外觀(guān)點(diǎn)
城鎮化對中小房企是把“雙刃劍”
推進(jìn)新型城鎮化的“意見(jiàn)”中指出要全面形成集群格局，形成由主城特大城市、6個(gè)區域性中心城市、23個(gè)區縣城、100個(gè)中心鎮和其他小城鎮組成的大都市連綿帶。這對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)極大的利好消息。
但城鎮化并非單純的造房子，房地產(chǎn)公司在拓展中小城市戰略布局時(shí)，要考慮產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口規模的匹配度，這也需要房地產(chǎn)企業(yè)自身商業(yè)模式與業(yè)務(wù)發(fā)展的轉型。大型房地產(chǎn)企業(yè)由于資金雄厚，有專(zhuān)門(mén)的人才團隊，在城鎮化過(guò)程中占據有利位置。對于中小企業(yè)而言，由于資金、人力、經(jīng)驗等多方面限制，城鎮化對這些企業(yè)來(lái)說(shuō)是把“雙刃劍”，有機遇也有挑戰，城鎮化的過(guò)程對房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)也是大浪淘沙的過(guò)程。但對本地的中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，也有一定的優(yōu)勢，那就是其對本地市場(chǎng)更為熟悉，因此抓住機遇也可順勢而上。
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