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土地分析的報告
在人們素養不斷提高的今天，報告的使用頻率呈上升趨勢，我們在寫(xiě)報告的時(shí)候要注意語(yǔ)言要準確、簡(jiǎn)潔。我敢肯定，大部分人都對寫(xiě)報告很是頭疼的，以下是小編精心整理的土地分析的報告，歡迎大家分享。
土地分析的報告1
xx縣20xx年度土地變更調查與遙感監測工作從20xx年xx月23日開(kāi)始至20xx年1月5日結束，歷時(shí)六周�；旧喜榍鍃x縣20xx年度各類(lèi)土地利用變化情況、耕地增減情況、建設用地增減情況，同時(shí)依據外業(yè)調查的土地利用變化信息，對二次調查農村土地調查數據庫進(jìn)行了更新。
本次變更調查工作由地籍科牽頭，地類(lèi)確認由縣局監察隊負責，規劃科、耕�？曝撠熁巨r田上圖。由各科室聯(lián)動(dòng)，分工明確，各負其責，并且經(jīng)過(guò)了以上各科室集體會(huì )審確定完成的。
20xx年度土地利用變更調查的完成，是保持土地調查成果現勢性的重要途徑，也是土地調查成果為國土資源管理及經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展提供基礎支撐的具體要求。
一、年末各地類(lèi)規模和本年度地類(lèi)變化情況
經(jīng)調查，至20xx年12月31日止，xx縣20xx年度土地總面積為2606350.5公頃。其中耕地面積為481281.3公頃，園地面積為4069.8公頃，林地面積為58991.85公頃，草地面積為5213.4公頃，城鎮村及工礦用地154606.65公頃，交通運輸用地40332.15公頃，水域及水利設施用地面積為183xx32.95公頃，其他土地30722.4公頃。
從地類(lèi)變化情況看，耕地減少891.75公頃，增加1084.95公頃，凈增加193.2公頃；園地凈減少15公頃；林地減少93.15公頃，增加3.45公頃，凈減少89.7公頃；草地凈減少21.45公頃；城鎮村及工礦用地減少158.55公頃，增加1424.4公頃，凈增加1265.85公頃；交通運輸用地減少45.9公頃，增加48.3公頃，凈增加2.4公頃，水域及水利設施用地減少1488.6公頃，增加0.15公頃，凈減少1488.45公頃，其他土地減少51.75公頃，增加204.9公頃，凈增加153.15公頃。從以上地類(lèi)變化分析，耕地總量呈遞增趨勢，建設用地呈逐年增加趨勢。
二、耕地數量增減變化情況及分析
1、耕地減少去向分析
�。�1）建設用地占用耕地狀況，新增建設用地占用耕地748.8公頃，占用土地全部為建設預留地及一般農用地，不占用基本農田，本年度批準本年度建設的面積為696.3公頃，本年度未批先建的面積為52.5公頃。以上建設占用耕地當中，屬合法用地分別為省、市、縣重點(diǎn)項目及基礎設施建設項目，包括直屬山水水泥項目、潤峰科技項目等。屬違法用地的大部分為部分小型鎮、村辦企業(yè)、農村居民點(diǎn)占用。
�。�2）農業(yè)結構調整占用耕地狀況。通過(guò)農業(yè)結構調整變?yōu)樾笄蒿曫B地108.9公頃，主要原因是農村居民為適應當前經(jīng)濟發(fā)展需要，滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，及時(shí)調整產(chǎn)業(yè)結構，大力發(fā)展養殖種植業(yè)，提高土地的產(chǎn)出效益，爭取增加純收入，應大力扶持，科學(xué)引導。
�。�3）農村道路占用部分耕地的狀況。為改善農村居民出行困難的狀況，按照國家村村通公路的要求，經(jīng)我縣人民政府批準，在充分考慮耕地占補平衡的情況下，我縣今年建設了部分農村道路，極大的改善了農村居民出行難的狀況，完全符合國家“三農”政策。
2、耕地增加來(lái)源分析
今年耕地增加來(lái)源主要是塌陷地復墾、整治挖潛項目復墾舊村址及一些農民自主整理、復墾增加耕地。xx縣的土地利用情況比較好，目前全縣還有部分未利用地等可整理、復墾的.耕地后備資源，如一部分土地復墾、開(kāi)發(fā)項目已竣工驗收。因此耕地的保有量有很大的提高。
3、園地數量增減變化情況及分析
園地今年凈減少15公頃，主要是農村道路建設及設施用地占用。
4、林地數量增減變化情況及分析
林地今年凈減少93.15公頃，主要是城鎮村及工礦用地、設施農用地占用。
三、建設用地增減變化情況及分析
�。ㄒ唬┙ㄔO用地擴展規模分析
我縣本年度城鎮村及工礦用地增加1266.3公頃，其中建制鎮增加421.95公頃，村莊增加843.75公頃（包含廠(chǎng)礦企業(yè)），采礦用地0.6公頃。從建設用地增長(cháng)規模來(lái)看，合法新增建設用地814.8公頃。違法新增建設用地面積815.7公頃，主要是一些小型鎮村辦企業(yè)為了發(fā)展未批先建。
�。ǘ┙ㄔO用地變?yōu)槠渌仡?lèi)的分析
四、耕地總量平衡、占補平衡及年度計劃執行情況分析
我縣今年共減少耕地891.75公頃，其中合法新增建設用地占用耕地696.3公頃。違法新增建設用地占用耕地52.5公頃，但是通過(guò)土地復墾增加耕地1084.95公頃，凈增加193.2公頃。因此，對今年需占用耕地的建設項目，我縣根據有關(guān)土地管理法律法規的要求，嚴格實(shí)行“占一補一”的用地原則。建設占用耕地的一律開(kāi)墾同等數量和質(zhì)量的耕地，以求數量及質(zhì)量的平衡，從而基本保證我縣耕地的占補平衡，確保耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，以至我縣耕地保有量高于《土地利用總體規劃》對耕地保有量的要求。
五、存在的問(wèn)題
1、本次遙感監測圖斑中有24個(gè)圖斑雖在我縣工作界線(xiàn)內，但行政界線(xiàn)及權屬不屬于我縣，屬于我縣境外圖斑，因各個(gè)圖斑的情況不同，內業(yè)數據變更也不同，具體情況如下：
本次遙感監測圖斑中的63#、72#、84#圖斑21.4公頃，雖然在我縣工作界線(xiàn)內，但行政區域及權屬為江蘇省沛縣；298號圖斑至316號圖斑共19個(gè)圖斑256公頃，權屬為江蘇省銅山縣；201號圖斑.2公頃權屬為濟寧市任城區；216號圖斑3.9公頃，權屬為棗莊市薛城區。由于歷史遺留原因，我縣無(wú)法進(jìn)行外業(yè)核查，只能從影像圖上判別，影像圖上有明顯建筑物的我們內業(yè)數據進(jìn)行變更，沒(méi)有明顯建筑物，我們因無(wú)法識別，沒(méi)有進(jìn)行內業(yè)數據變更。
2、農村居民建房不愿在老宅基地上改建，而是從新選擇宅基地，原宅基地又不整理，且受政策的影響，對農村村民建房的限制大幅下降，掀起了新的農村宅基地改建、擴建熱，造成了土地資源的浪費，土地利用率下降。
3、基礎設施建設存在先用后批或用不批的現象，嚴重削弱了土地管理法的權威，阻礙了土地管理部門(mén)的依法行政。
六、措施與建議
1、進(jìn)一步貫徹、落實(shí)《土地利用總體規劃》，加大耕地保護力度，嚴格實(shí)行用途管理制度，落實(shí)拆除零星村，建設中心村的規劃修編指導原則，使“退基還耕”的措施落實(shí)到位。
2、加大土地管理法律、法規的宣傳，加強土地執法手段，改革土地管理體制，從源頭上、根本上杜絕土地重大違法案件的發(fā)生。
3、進(jìn)一步加強土地集約節約利用，盤(pán)活存量，改善低數，使項目建設盡量少占耕地，甚至不占耕地。
4、認真貫徹、落實(shí)有關(guān)文件精神，搞好城鄉建設用地增減掛鉤，以及土地開(kāi)發(fā)復墾和整理工作，在城鄉建設用地合理使用的基礎上加大耕地保有量。
5、切實(shí)加強基本農田保護工作，認真落實(shí)貫徹從基本農田保護條例，完善基本農田保護制度，嚴格執行基本農田“環(huán)境”的要求，使基本農田的保有量穩中有升。
6、建議省市對我縣的工作界線(xiàn)給予適當的調整，以便于下一步工作的順利開(kāi)展。
土地分析的報告2
近年來(lái)，湘鄉市農業(yè)經(jīng)濟取得了較快的發(fā)展，土地流轉也呈現出規模不斷擴大、流轉形式多樣、多種組織參與的特點(diǎn)。為了全面掌握全市農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉工作情況，加速推進(jìn)湘鄉市農業(yè)和農村經(jīng)濟發(fā)展，湘鄉市統計局組織課題組深入全市各鄉鎮辦事處及市直有關(guān)部門(mén)單位，對農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉工作進(jìn)行了專(zhuān)題調研。
一、湘鄉市農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉的現狀及成效
湘鄉市位于湖南省中部，總面積20xx平方公里，人口91.5萬(wàn)，下轄3鄉15鎮4個(gè)街道辦事處。共有708個(gè)行政村，8040個(gè)村民小組，農村土地承包戶(hù)223547戶(hù)，農村承包人口767865人，承包耕地面積為678652畝。近年來(lái)，湘鄉市的農村土地流轉工作有了較好較快的發(fā)展。據不完全統計，全市農村土地流轉面積近18.2萬(wàn)畝。其中耕地流轉面積64734畝，占耕地總面積的9.54%，涉及農戶(hù)5.2萬(wàn)戶(hù)，占總農戶(hù)的23.3%。承包方式以轉包、租賃、轉讓為主。
湘鄉市農村土地流轉在土地的合理有效利用，推動(dòng)農業(yè)和農村經(jīng)濟建設上，發(fā)揮了十分重要的作用。同時(shí)也帶來(lái)了農業(yè)農村發(fā)展的一些新變化，取得了一定的成效：
1、促進(jìn)了農業(yè)結構調整和農村土地的規�；�、集約化經(jīng)營(yíng)。通過(guò)土地流轉，把零星的土地從農民手中集中連片，進(jìn)行適度規模經(jīng)營(yíng)，大力發(fā)展規模特色產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)了土地、資金、技術(shù)、勞動(dòng)力等生產(chǎn)要素的合理流動(dòng)和優(yōu)化組合，實(shí)現了土地資源的充分利用。
2、推動(dòng)了農業(yè)經(jīng)營(yíng)機制的創(chuàng )新。主要是通過(guò)農業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)和農民專(zhuān)業(yè)合作社，采用“公司+基地”、“合作社+基地”的模式，與農民簽訂流轉合同，建立現代農業(yè)生產(chǎn)基地。
3、提升了農業(yè)綜合生產(chǎn)能力和土地利用率。土地流轉促進(jìn)了農業(yè)機械化和農田水利基本建設。
4、促進(jìn)了農村剩余勞動(dòng)力的合理轉移。通過(guò)土地流轉，打破了一家一戶(hù)封閉式的經(jīng)營(yíng)格局，使土地逐步轉向種田大戶(hù)，既提高了土地的集約化程度，又解放了大批農業(yè)勞動(dòng)力，使許多農民可以離開(kāi)土地安心外出務(wù)工經(jīng)商，轉向二、三產(chǎn)業(yè)，從而優(yōu)化了農村勞動(dòng)力就業(yè)結構，促進(jìn)了農民轉移就業(yè)。
5、增加了農民收入。農民通過(guò)土地流轉，既可以獲得流轉收入，還可以騰出手來(lái)從事其他工作，有的通過(guò)土地入股還能獲得一定的分紅收入，或通過(guò)就近在流轉的生產(chǎn)基地務(wù)工賺取工資收入。
二、當前湘鄉市農村土地流轉中存在的主要問(wèn)題
1、土地流轉的行為不規范。
一是土地流轉存在隨意性和不穩定性。許多流轉特別是農戶(hù)之間的流轉都沒(méi)有建立穩定的流轉關(guān)系，流轉期限短。除林地流轉期限較長(cháng)以外，以轉包為主的農戶(hù)間的耕地流轉，期限一般1—3年，有的更短。
二是流轉無(wú)合同或合同不規范。大部分地方土地流轉都沒(méi)有合同，特別是水田流轉通常用口頭協(xié)議的方式進(jìn)行私下流轉，即使有合同，也存在權利義務(wù)表述不清、利益分配不規范等不完善之處，這種情況極易造成土地承包關(guān)系混亂，形成土地流轉糾紛隱患。
2、鄉村兩級中介組織和管理服務(wù)機構功能不健全。對于農村土地流轉僅僅停留在一般性的引導管理上，缺乏對農村土地流轉的有效管理和服務(wù)，農戶(hù)自發(fā)土地流轉占相當比重。特別是在邊遠地區，多數農戶(hù)土地流轉發(fā)生在父子、叔侄、親戚及鄰居之間，有些是被動(dòng)流轉，因無(wú)力耕種，談不上精耕細作，導致土地質(zhì)量下降。
3、政策宣傳和扶持力度還有待進(jìn)一步加強。主要是農村土地承包政策宣傳教育沒(méi)有跟上來(lái)，農民思想認識不足，心存疑慮。部分農民怕土地流轉會(huì )失去承包權，影響自己的利益。因此，寧可粗放經(jīng)營(yíng)，甚至撂荒、棄耕，也不愿意將土地流轉出去。另外，由于湘鄉市就土地流轉還沒(méi)有出臺具體的指導意見(jiàn)和扶持政策，因此，鄉村基層干部沒(méi)有把土地流轉工作納入重要議事日程，去正確引導農民依法有序流轉。
三、當前制約湘鄉市農村土地流轉的主要因素
1、土地分散經(jīng)營(yíng)制約著(zhù)土地流轉。由于土地肥瘦不一，大塊的土地被分割成條條塊塊。劃分土地時(shí)以及后來(lái)的幾次小調整留下的種種弊端，嚴重制約著(zhù)生產(chǎn)力的發(fā)展和產(chǎn)量的提高。湘鄉市人均耕地僅0.85畝，而且每戶(hù)的承包土地相對分散。這種土地的分散經(jīng)營(yíng)，要轉為集中規模經(jīng)營(yíng)，由于涉及的農戶(hù)多，農戶(hù)之間的思想認識不一致，嚴重制約了土地的'有序流轉，影響了土地規模效益的發(fā)揮。
2、農民缺乏社會(huì )保障制約著(zhù)土地流轉。農村土地對于農民來(lái)說(shuō)，普遍具有社會(huì )保障和就業(yè)兩大功能。這就決定了農民把土地作為命根子來(lái)看待，不愿輕易離開(kāi)土地。他們認為，有了土地，生活就有退路，即使外出打工賺不到錢(qián)還可以返鄉種田，心里踏實(shí)。同時(shí)，由于目前城鎮化水平較低，吸納農民就業(yè)能力不足，農村剩余勞動(dòng)力向城鎮轉移空間有限，以及農民自身知識技能的儲備不足，進(jìn)城就業(yè)門(mén)路窄，無(wú)法在城市獲得穩定的職業(yè)和收入，因此，農民始終把土地作為自己的最后保障。有錢(qián)的不在乎土地流轉所得的收益，沒(méi)有錢(qián)的更惦戀土地。有的寧可粗放經(jīng)營(yíng)，甚至不惜撂荒棄耕，也不愿將土地轉讓出去。另外，近年來(lái)國家將各種惠農補貼直接發(fā)放給承包農戶(hù)的發(fā)放方式，也挫傷了部分種糧戶(hù)的積極性。
3、效益價(jià)格低廉制約著(zhù)土地流轉。雖然政策倡導土地要有償流轉，但是土地流轉的價(jià)格極低。造成這種現象的原因：
一是農業(yè)比較效益低。據農業(yè)部統計，全國稻谷、小麥、玉米三種糧食的畝平均成本481.1元，以來(lái)由于生產(chǎn)資料價(jià)格大幅上漲，有的甚至成倍增長(cháng)，畝均成本再次增加60—80元，畝利潤僅為185.2元，按照復種指數2計算，平均畝利潤僅為370.4元。受此影響土地流轉的價(jià)格難以提高，流轉農戶(hù)難以獲得較高的土地收益，因此選擇粗放經(jīng)營(yíng)而不流轉。
二是土地流轉渠道不暢。由于缺乏信息渠道，缺乏規范統一的土地流轉市場(chǎng)，急于流轉土地的農民只能低價(jià)或無(wú)償把土地轉讓給別人耕種。
三是農民土地經(jīng)營(yíng)流轉價(jià)格意識淡薄。土地流轉價(jià)格不像普通商品價(jià)格那樣容易確定，且目前又沒(méi)有完整的價(jià)格評估機制，從而導致農民價(jià)格意識淡薄。
四是農業(yè)特色產(chǎn)業(yè)少，帶動(dòng)力不強，使得土地流轉規�；�(jīng)營(yíng)程度不高。而評價(jià)土地流轉的成效，一個(gè)重要的標志就是看農民流轉土地后，通過(guò)經(jīng)營(yíng)主體的集約化經(jīng)營(yíng)，土地的產(chǎn)出效益比流轉前是不是提高了。有特色有優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)，對形成適度規模經(jīng)營(yíng)有明顯的推動(dòng)作用，但從調查的情況看，許多地方由于缺乏效益明顯、可持續性強的特色農業(yè)產(chǎn)業(yè)的有力支撐，農用地需求相對較少，許多農戶(hù)面臨著(zhù)土地向何處流轉的困惑。
4、農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)風(fēng)險大制約著(zhù)土地流轉。農業(yè)規�；�(jīng)營(yíng)一般前期投入資金大，回籠周期長(cháng)。加之缺乏配套的風(fēng)險防范機制作保障，自然災害、市場(chǎng)波動(dòng)、經(jīng)營(yíng)不善等不確定因素均可導致產(chǎn)業(yè)效益降低甚至血本無(wú)歸，一旦發(fā)生這類(lèi)情況就難以保障農民的土地收益，將造成新的矛盾，影響社會(huì )穩定。另外，水田流轉對于種糧大戶(hù)也有些現實(shí)問(wèn)題難以解決。如糧食收割后怎么曬干處理等。因此大多數流轉經(jīng)營(yíng)主體對土地流轉表現得很謹慎，不敢輕易接手。
四、推進(jìn)湘鄉市農村土地流轉的建議
1、加強土地流轉政策的宣傳和典型引導。廣泛深入地宣傳農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉的政策和法律法規，使農民對土地流轉有新的認識，改變一些農戶(hù)寧可拋荒、不可失地的想法，解決農戶(hù)土地流轉中的思想顧慮。幫農民算好賬，進(jìn)行流轉疏導。通過(guò)算賬，使一部分農民將承包土地通過(guò)流轉實(shí)現規模經(jīng)營(yíng)、集約經(jīng)營(yíng)。加強典型引導。積極引導農民進(jìn)行探索性示范試點(diǎn)，讓農民看到土地流轉的好處后，因勢利導促進(jìn)土地正常流轉。因地制宜，分類(lèi)指導，根據城郊地區、交通干線(xiàn)沿線(xiàn)和邊遠地區不同的情況，在每個(gè)鄉鎮辦事處重點(diǎn)抓好1—2個(gè)村的土地流轉工作，特別是在完善土地承包機制、推進(jìn)土地流轉上要有所突破，為逐步在面上推開(kāi)探索和積累經(jīng)驗。
2、健全鄉村兩級管理服務(wù)機制，規范土地流轉行為。以鄉鎮辦事處農村經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)為依托，全面建立鄉級土地流轉服務(wù)中心和農村土地承包糾紛調解仲裁機構，各行政村都明確村主任為土地流轉信息員，有條件的村建立土地流轉服務(wù)站。積極培育規范的土地流轉有形市場(chǎng)，建立農村土地流轉信息網(wǎng)絡(luò )，為農村土地流轉搭建服務(wù)平臺，承擔農村土地流轉政策的指導、業(yè)務(wù)咨詢(xún)，以及土地供求登記、信息發(fā)布、項目推介、中介協(xié)調、合同鑒證、跟蹤服務(wù)和糾紛調處仲裁等服務(wù)工作。同時(shí)各級財政要安排專(zhuān)項資金解決必要的服務(wù)體系建設資金和工作經(jīng)費。村級土地流轉服務(wù)站或信息員，隨時(shí)收集并向鄉（鎮）土地流轉中心報送土地流轉供求信息，參與流轉收益評估，協(xié)助土地流轉雙方簽訂土地流轉合同。通過(guò)市、鄉、村三級服務(wù)網(wǎng)絡(luò )的有效結合，為土地流轉提供便捷有效的服務(wù)。
3、建立扶持獎勵的優(yōu)惠政策，推進(jìn)土地流轉進(jìn)程。湘鄉是農業(yè)大市，如何推進(jìn)土地流轉，做好“三農”文章，政策導向是關(guān)鍵。因此建議盡快出臺政策，加大財政獎扶力度。對達到一定規模的龍頭企業(yè)、專(zhuān)業(yè)大戶(hù)和農民專(zhuān)業(yè)合作組織，按各地產(chǎn)業(yè)布局規劃，每年安排一定的獎勵資金給予扶持和獎勵。把扶持壯大龍頭企業(yè)、專(zhuān)業(yè)大戶(hù)和農民專(zhuān)業(yè)合作組織，作為促進(jìn)農村土地流轉的一個(gè)重要抓手和有效途徑。同時(shí)還要采取多渠道扶持、多部門(mén)發(fā)力的方式，加快農業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，促進(jìn)農業(yè)規�；s化經(jīng)營(yíng)。在項目建設扶持方面，要把現化農業(yè)建設、移民建設、退耕還林、農業(yè)綜合開(kāi)發(fā)等項目重點(diǎn)優(yōu)先安排，引導土地有序流轉；在金融支持方面，要由農發(fā)行、農業(yè)銀行、農村信用合作社、村鎮銀行等金融機構研究制訂關(guān)于全面推進(jìn)土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押貸款的實(shí)施細則，開(kāi)展承包經(jīng)營(yíng)權抵押試點(diǎn)和流轉收入質(zhì)押的貸款業(yè)務(wù)，解決農村土地流轉和農業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中的資金投入這一瓶頸問(wèn)題。
4、積極創(chuàng )造良好條件，優(yōu)化土地流轉環(huán)境。
一是大力提升農業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平，帶動(dòng)土地適度規模經(jīng)營(yíng)。要制訂現代農業(yè)的發(fā)展規劃，突出發(fā)展本地特色產(chǎn)業(yè)。進(jìn)一步加大農業(yè)招商引資力度，促進(jìn)農業(yè)生產(chǎn)的區域化、專(zhuān)業(yè)化、規�；推髽I(yè)化，提高農業(yè)生產(chǎn)效益，以此推動(dòng)土地流轉的適度規模經(jīng)營(yíng)。
二是大力發(fā)展非農產(chǎn)業(yè)，加快農村剩余勞動(dòng)力轉移。土地流轉和土地集約流轉將產(chǎn)生更多的農村剩余勞動(dòng)力，如不能有效解決勞動(dòng)力轉移問(wèn)題，勢必會(huì )影響土地流轉和農村穩定。因此，要通過(guò)多種形式，加大對農民的科技素質(zhì)和就業(yè)技能培訓，加大勞務(wù)輸出力度，實(shí)現更多的農村剩余勞動(dòng)力在外地或本地務(wù)工經(jīng)商。
三是加快完善農村社會(huì )保障體系。要逐步建立農村養老、醫療、生育、傷殘等保險，完善社會(huì )救濟、社會(huì )福利、社會(huì )互助等方面的社會(huì )保障制度。從而逐步弱化土地的福利性質(zhì)和社會(huì )保障功能，突出其生產(chǎn)發(fā)展和增收致富功能，為土地轉出者解決后顧之憂(yōu)。四是建立農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險防范機制。積極開(kāi)展政策性農業(yè)保險試點(diǎn)，建立健全農業(yè)風(fēng)險保障機制，以防范產(chǎn)業(yè)發(fā)展不利因素，減少農業(yè)受災害等原因造成的損失，為經(jīng)營(yíng)者營(yíng)造良好的發(fā)展環(huán)境。
土地分析的報告3
近些年來(lái)我院在審理地產(chǎn)案件中，不斷遇到村委會(huì )利用集體土地建住宅樓賣(mài)給本村以外的村民和城市居居而產(chǎn)生的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件，這類(lèi)案件具有涉及面大、人數眾多、法律規定不甚明確的特點(diǎn)，還涉及小城鎮建設的政策導向與有關(guān)法律規定的沖突問(wèn)題。因此，如何正確把握法律與政策的關(guān)系，維護好本地區的社會(huì )穩定，妥善處理此類(lèi)糾紛，需要認真探討。
一、集體土地建住宅樓的背景及基本情況1993年國家六部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強小城鎮建設的若干意見(jiàn)》，江蘇省政府從1995年起，在全省范圍內開(kāi)展創(chuàng )新型小城鎮活動(dòng)，1996年3月28日南京市人民政府以寧政發(fā)（1996）69號文件下發(fā)南京市人民政府關(guān)于批轉市建委《關(guān)于加強南京市村鎮規劃建設的實(shí)施意見(jiàn)》的通知。這一系列的文件規定了農村小城鎮建設的規劃、管理及實(shí)施的具體辦法。在這樣一種政策導向下，此項工作在鄉鎮集體土地上全面展開(kāi)。例如原南京市大廠(chǎng)區的葛塘鎮（該鎮1996年被省政府評為示范新型小城鎮）于1995年開(kāi)始了此項工作，該鎮下轄的鄰近大廠(chǎng)城區的中山村、欣樂(lè )村、四周村、新村村先后搞起了住宅樓的興建工程。截止到1999年底上述四村共在集體土地上建造住宅樓73幢，24萬(wàn)平方米，3000多套房屋。3000多套的房屋中20賣(mài)給了本村村民，80賣(mài)給外地農民和城鎮居居。這四個(gè)村在興建住宅樓的過(guò)程中一般都辦理了或補辦了下列手續：
1、原南京市大廠(chǎng)區計劃經(jīng)濟委員會(huì )關(guān)于葛塘鎮各中心村建設或貿易貨棧工程建設的立項報告的批復；
2、原南京市大廠(chǎng)區土地管理局核發(fā)的或補發(fā)的“鄉鎮建設用地批準通知單”；
3、原南京市大廠(chǎng)區城鄉建設局核發(fā)的“中心村住宅”或“貿易貨�！钡募t線(xiàn)圖；
4、原南京市大廠(chǎng)區葛塘鎮人民政府頒發(fā)的“江蘇省村鎮工程建設許可證”。四個(gè)村在出賣(mài)3000多套房屋的形式上都采用了與購房者簽訂“委托建房協(xié)議”的方式�！拔薪ǚ繀f(xié)議”的主要內容也都明確規定了村委會(huì )享有土地的所有權，購房者享有土地使用權和房屋的所有權。在本院所審理的此類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件中，所有建成的住宅樓也都經(jīng)過(guò)了工程質(zhì)量的驗收，并領(lǐng)取了建筑管理部門(mén)頒發(fā)的質(zhì)量合格證書(shū)。在審理此類(lèi)案件過(guò)程中還發(fā)現，凡已付清房款的購房者，村委會(huì )均按協(xié)議的約定為其辦理了“村鎮房屋所有權證”。四個(gè)村的73幢住宅樓都與原大廠(chǎng)區的城區房屋或住宅小區毗鄰，四個(gè)村住宅樓所占的非耕地也與原大廠(chǎng)區城區的國有土地接壤，住宅樓的配套建設、物業(yè)管理均已達到一定的水平。
二、糾紛的原因及解決此類(lèi)糾紛的不同意見(jiàn)在我院近些年所受理的村集體土地住宅樓買(mǎi)賣(mài)糾紛案件中，原告均為村委會(huì )，至目前為止尚無(wú)一例購房者訴村委會(huì )的案件，作為原告的村委會(huì )的訴訟請求基本相同，都是要求購房者付清尚欠的購房余款，被告的抗辯理由也基本相同，主要是認為，原告無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的資格，“委托建房協(xié)議”無(wú)效，原告只能夠為被告辦理城市房屋所有權證書(shū)和國有土地使用權證書(shū)，被告即可付清余款。也有少數購房者并不主張委托建房協(xié)議無(wú)效，而以其他的理由（如房屋質(zhì)量問(wèn)題）相抗辯。這類(lèi)案件的難點(diǎn)主要在如何認定“委托建房協(xié)議”的性質(zhì)和效力。對此問(wèn)題的認識意見(jiàn)分歧較大，主要有下列幾種觀(guān)點(diǎn)：
1、認為“委托建房協(xié)議”名為委托建房，實(shí)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，而村委會(huì )不具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的資格，集體土地亦禁止從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，故應認定“委托建房協(xié)議”無(wú)效。
2、有條件的認可“委托建房協(xié)議”有效，即購房者是本村村民的，雙方簽訂的“委托建房協(xié)議”有效，凡購房者是外地農民或城市居民的，“委托建房協(xié)議”無(wú)效。
3、應當認定“委托建房協(xié)議”合法有效，因為委托建房與房地開(kāi)發(fā)有著(zhù)本質(zhì)的不同，不應將小城鎮開(kāi)發(fā)建設與城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)混為一談�！拔薪ǚ繀f(xié)議”的產(chǎn)生有其政策背景即小城鎮的開(kāi)發(fā)建設，委托建房協(xié)議的效力如何確定，關(guān)鍵是看建房有無(wú)規劃、有無(wú)立項、有無(wú)審批、有無(wú)許可，如果村委會(huì )履行有關(guān)的法定手續，取得了相應的權利就應當認定“委托建房協(xié)議”有效，本區法院審理的集體土地建住宅樓的案件中的村委會(huì )均辦理了相應的手續，故應當認定協(xié)議有效。
三、對此類(lèi)案件的處理情況及原因分析我院自xx年始受理集體土地建住宅樓的房屋買(mǎi)賣(mài)案，截止xx年6月底已審結20余件，結案方式大都采判決形式，判決結果均認定委托建房協(xié)議合法有效，限令購房者支付購房款，承擔訴訟費用。其部分購房者不服判決上訴至南京市中級法院，上訴期間又因雙方達成協(xié)議，購房者撤回上訴。目前已審結的20余件案件大部分均已得到執行。我院對此類(lèi)案件的焦點(diǎn)即“委托建房協(xié)議”的效力問(wèn)題作有效認定的理由如下：
1、集體土地上所建的住宅樓均經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)的審批，且有關(guān)政府部門(mén)具有相應的職權，如大廠(chǎng)區土地管理局所批準的9.8畝非耕地用于中心村工程建設就符合《土地管理法》有關(guān)管理主體和職權的規定。
2、本區集體土地建設的住宅樓在審批的程序上符合國務(wù)院《村莊和集鎮規劃建設管理條例》的規定。
3、集體土地上的委托建房與城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有著(zhù)本質(zhì)的不同。委托建房協(xié)議的形式與國家倡導的小城鎮開(kāi)發(fā)建設的政策有著(zhù)密切的聯(lián)系。小城鎮的開(kāi)發(fā)建設自應遵循一整套的法律、法規的規定，而不應套用《城市房地產(chǎn)管理法》的規定來(lái)調整小城鎮的開(kāi)發(fā)建設。
4、假若認定“委托建房協(xié)議”無(wú)效，將造成本轄區范圍內社會(huì )秩序的極大混亂，也會(huì )造成社會(huì )財富的極大浪費。本院已審理的案件雖少，但是，這些案件的審理結果，對3000多套房屋的購房者有關(guān)集體土地上住宅樓買(mǎi)賣(mài)的法律關(guān)系的穩定與否具有決定性的'意義。如果認定委托建房協(xié)議無(wú)效將會(huì )影響眾多購房者集體土地上住宅樓買(mǎi)賣(mài)的法律關(guān)系的穩定，將可能引發(fā)大規模的訴訟，從而影響社會(huì )穩定，認定委托建房協(xié)議無(wú)效也必然造成社會(huì )財富的浪費。
5、購房者主張“委托建房協(xié)議”無(wú)效只是訴訟策略，并非真正的目的。審理此類(lèi)案件中，還發(fā)現一部分被告主張“委托建房協(xié)議”無(wú)效的真正目的不是要退回房屋要回購房款，而是想通過(guò)主張“委托建房協(xié)議”無(wú)效來(lái)與村委會(huì )討價(jià)還價(jià)。
另外，主張“委托建房協(xié)議”無(wú)效的內在理由，是認為我國現行的土地管理法律、法規是限制集體土地使用權流轉的，之所以限制集體土地使用權的流轉，是因為如果允許集體土地使用權流轉將會(huì )導致農村耕地的大量流失；導致農村廉價(jià)土地沖擊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。對這種理由，我們認為限制土地使用權流轉恰恰是造成農村耕地流失的一個(gè)重要原因。大家知道在1998年修訂的土地管理法施行前，土地收益實(shí)際是由市、縣政府享有，而市、縣政府又擁有土地征用審批權，為獲取更多的土地收益，一些市、縣政府往往濫用審批權違法批地、亂占耕地、浪費土地的事實(shí)大量發(fā)生。1998年土地管理法確立了土地用途管理制度以后，我國已經(jīng)具備了保護耕地的法律基礎。如果土地用途制度得以有效實(shí)施，即使允許集體土地使用權流轉也不會(huì )造成耕地的流失。本案的土地審批雖是發(fā)生在1998年以前，但土地的審批手續與1998年以后的土地用途管理制度的規定較吻合，審理此案應當考慮這一情況。還有放開(kāi)集體土地使用權流轉確有可能沖擊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，使政府減少大量的土地收益，但是，從長(cháng)遠看允許集體土地使用權流轉有利于國家和社會(huì )利益。農村集體土地如形成市場(chǎng)可以和城市土地市場(chǎng)并存競爭，有利于發(fā)揮城市、農村各自功能的優(yōu)勢。近年來(lái)越來(lái)越多的人贊成放開(kāi)集體土地市場(chǎng)。梁慧星先生在《中國物權法草案建議稿》中就持此觀(guān)點(diǎn)。但是我們闡述這些理論并不是要突破現行法律規定，而是認為在現行法律框架下，對于小城鎮開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中的集體土地建住宅樓的效力認定宜寬不宜嚴，法院在審理這類(lèi)案件中只要查明住宅樓工程項目有立項批復，有土地使用審批、有建筑許可，且批準部門(mén)是在其職權范圍內行使審批權（包括事后補辦了有關(guān)手續）就應認定“委托建房協(xié)議”有效。必須指出的是在小城鎮建設過(guò)程中，有些地方確實(shí)存在不規范的問(wèn)題。這在我院審理的此類(lèi)案件中也有所反映。但是這些不規范的做法自1999年1月1日新《土地管理法》實(shí)施以后已經(jīng)得到遏制，小城鎮建設步入了正規。在我院處理的集體土地上建住宅樓都是小城鎮建設早期由于不規范所遺留的問(wèn)題，并不是這類(lèi)問(wèn)題還在延續，如果對“委托建房協(xié)議”作有效認定會(huì )對不規范的小城鎮建設起負面影響，法院審理時(shí)應當謹慎的認定“委托建房協(xié)議”的效力。如果對不規范的小城鎮建設不起負面影響的效果，那么從合同法的角度也應當認定“委托建房協(xié)議”有效�；谏鲜隼碛�，本院對這類(lèi)案件中“委托建房協(xié)議”的效力作出了合法有效的認定。這樣處理取得了良好的社會(huì )效果。
土地分析的報告4
xx省xx縣擁有“中國紅豆杉之鄉”的稱(chēng)號。20xx年開(kāi)春，xx縣xx鎮農民承包土地準備種植紅豆杉，但資金問(wèn)題成了他的“攔路虎”，當他獲知農信社可辦理農村土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押貸款業(yè)務(wù)后，當即以承包180畝土地作為抵押向農信社提出了借款申請，當地農信社經(jīng)調查核實(shí)后，及時(shí)給他發(fā)放了40萬(wàn)元貸款，成為鎮里最大的紅豆杉種植戶(hù)。得到貸款的他，感慨地說(shuō)：“農信社對農民想得真周到，使農民手中的‘死資產(chǎn)’變成‘活資金’，我一定要好好利用這筆資金，搞好生產(chǎn)，及時(shí)還款�！彼麑τ觅J款種起來(lái)的紅豆杉苗管護良好，現在長(cháng)勢非常喜人，兩年后即可獲得豐收，預計可獲利54萬(wàn)元。
農村土地承包經(jīng)營(yíng)權也能抵押辦理貸款？這個(gè)新生事物在當地不少農民引起震動(dòng)和反響，甚至有些人士稱(chēng)之為推動(dòng)“第三次土地革命”的助推器，但這只不過(guò)是xx省三明市農信社開(kāi)辦農村土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押業(yè)務(wù)的一個(gè)縮影。自20xx年初試行以來(lái)，經(jīng)過(guò)實(shí)踐證明，該項業(yè)務(wù)較好適應了農村土地規模經(jīng)營(yíng)的需求，有效滿(mǎn)足了當前農業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的實(shí)際，具有較高的實(shí)踐價(jià)值和廣闊的推廣空間。
新的農村經(jīng)濟催生新的“土地革命”
農民流轉土地的愿望強烈�，F在，隨著(zhù)農村城鎮化進(jìn)程的加快和進(jìn)城務(wù)工農民的增多，不少農民對土地的依賴(lài)度明顯減弱，農村土地出現一定程度的拋荒現象，很多農民都產(chǎn)生了流轉土地的愿望。以轄內xx縣為例，近幾年來(lái)，勞動(dòng)力轉向非農業(yè)累計達2.5萬(wàn)人，占農村總勞動(dòng)力的50%以上，其中出國勞務(wù)經(jīng)商人員約九千多人。農村土地流轉加快趨勢明顯，據統計，20xx年，全縣就有3196戶(hù)農民進(jìn)行了土地流轉，占全縣農戶(hù)總數的15%，土地流轉面積達2.26萬(wàn)畝，占全縣耕地總面積的13.96%。
農村產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的資金需求強烈。隨著(zhù)農業(yè)部《農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理辦法》的出臺，農民將通過(guò)依法方式取得農村土地經(jīng)營(yíng)權，并可以對土地進(jìn)行規�；_(kāi)發(fā)，形成集約化管理和產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。加上近年來(lái)國家出臺了系列強農惠農政策，持續加大對“三農”投入與對農民財政補貼力度，農民從事農業(yè)生產(chǎn)的積極性不斷提高，對土地資金的需求更加強烈。以轄內xx縣為例，規模集中流轉的土地主要用于培育紅豆杉、煙葉、糧食、薯類(lèi)、綠色蔬菜等五大生產(chǎn)基地，基地建設每年對資金需求達5000萬(wàn)元以上。
農村土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押應運而生。20xx年初，為能進(jìn)一步促進(jìn)農業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展、提高土地利用率、促進(jìn)農民增收和扭轉土地拋荒現象，滿(mǎn)足農戶(hù)規�；�(jīng)營(yíng)的資金需求，三明市農信社順勢探索開(kāi)展農村土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押貸款業(yè)務(wù)。轄內xx縣聯(lián)社出臺了《xx縣農村土地經(jīng)營(yíng)權抵押信貸業(yè)務(wù)試點(diǎn)辦法》，率先開(kāi)展了農村土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押業(yè)務(wù)試點(diǎn)，有效地解決了農村融資擔保難的問(wèn)題。至20xx年7月末，全市農信社累計發(fā)放此項貸款318.38萬(wàn)元，貸款余額138.48萬(wàn)元。
建立起適應農村經(jīng)濟發(fā)展的運作模式
確貸款對象和條件。從事種養業(yè)的農戶(hù)且持有符合以下條件的農村土地經(jīng)營(yíng)權，方可申請此類(lèi)貸款：具備持續生產(chǎn)能力的果場(chǎng)、茶園、養殖場(chǎng)、農業(yè)種植基地及其他符合抵押條件的農村土地經(jīng)營(yíng)權；土地經(jīng)營(yíng)權合法取得，并擁有具備法律效力的權屬證明材料（如農村土地承包經(jīng)營(yíng)權證、合法合規的承包經(jīng)營(yíng)或租賃合同）；土地經(jīng)營(yíng)權產(chǎn)權關(guān)系清晰，符合“依法、自愿、有償”的土地流轉原則，承包經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議和手續符合國家法規政策；經(jīng)營(yíng)土地沒(méi)有改變農業(yè)用途。
抵押價(jià)值評估與登記。在農村土地經(jīng)營(yíng)權價(jià)值評估中介機構成立前，由貸款人對土地經(jīng)營(yíng)權抵押價(jià)值進(jìn)行評估。評估一般原則為土地經(jīng)營(yíng)權抵押價(jià)值=年租地平均收益×經(jīng)營(yíng)期限+土地上種養物價(jià)值。農村土地經(jīng)營(yíng)權價(jià)值評估中介機構成立后，由該中介機構對土地經(jīng)營(yíng)權抵押價(jià)值進(jìn)行評估。辦理抵押登記時(shí)，若土地經(jīng)營(yíng)權屬當地村委會(huì )的，經(jīng)村民代表表決同意后，由村委會(huì )出具同意抵押書(shū)面意見(jiàn)，若土地經(jīng)營(yíng)權屬農戶(hù)個(gè)人的，由農戶(hù)在村委會(huì )同意抵押書(shū)面意見(jiàn)書(shū)上簽字確認。而后憑抵押登記申請書(shū)、雙方簽訂的抵押合同和相關(guān)材料向縣農業(yè)局申請辦理抵押登記，并向鄉（鎮）農村土地管理部門(mén)和村集體經(jīng)濟組織備案。
風(fēng)險防范措施。把好貸款用途關(guān)，借款人取得貸款必須用于農業(yè)開(kāi)發(fā)項目及拋荒地復耕；同時(shí)，合理確定貸款金額與期限。此項貸款金額一般不超過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押評估價(jià)值的70%，貸款期限按承包期限和生產(chǎn)周期確定。
政府政策支持�？h級政府出臺《關(guān)于農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理的實(shí)施意見(jiàn)》，對農村土地流轉進(jìn)行規范，成立農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉服務(wù)中介組織，在試點(diǎn)區域建立鄉（鎮）土地流轉服務(wù)中心和村級土地流轉服務(wù)站，以協(xié)助抵押權人對經(jīng)營(yíng)權抵押的土地進(jìn)行管理和流轉。
扎扎實(shí)實(shí)的成效讓農民得到“真金白銀”
適應了農民以土地進(jìn)行融資的需求。隨著(zhù)改革的深入和經(jīng)濟發(fā)展，農村經(jīng)濟發(fā)展出現了一些顯著(zhù)變化，農村勞動(dòng)力人口轉移，大量農民從事非農產(chǎn)業(yè)，土地不再僅僅被視為生存的手段。農民希望將土地承包經(jīng)營(yíng)權視作一種生產(chǎn)要素以進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行融資，從而轉化為生產(chǎn)資金，以滿(mǎn)足不斷增長(cháng)的農業(yè)生產(chǎn)資金需求。自20xx年開(kāi)展試點(diǎn)來(lái)，聯(lián)社通過(guò)公司、基金擔保及土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押等各類(lèi)形式累放此項貸款308.38萬(wàn)元，為當地規模種養農戶(hù)及時(shí)提供了資金支持。
切實(shí)有效保護了農村土地。近幾年來(lái)，農村勞動(dòng)力人口大量轉移，甚至一些農戶(hù)舉家搬入城市，出現了人少地多土地拋荒現象�，F在，許多農村將大量土地集中起來(lái)對外承包。由于農村土地規模承包后，生產(chǎn)成本投入大，承包戶(hù)資金缺口較大，對融資要求迫切，通過(guò)開(kāi)展土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押貸款，可以支持其開(kāi)展規模生產(chǎn)，從而方便土地集中使用，也有效保護了土地。自20xx年開(kāi)展此項業(yè)務(wù)試點(diǎn)來(lái)，轄內聯(lián)社涉及流轉土地4162畝，共有320畝拋荒地得到了復耕。
提高土地流轉和使用效率。通過(guò)土地規模流轉后，土地集約和規模開(kāi)發(fā)，農業(yè)基礎設施建設可進(jìn)一步加強，更好促進(jìn)科技成果轉化運用，提高農產(chǎn)品附加值，促進(jìn)生產(chǎn)要素更加合理配置，使土地變成高標準、高科技含量的農場(chǎng)，有效提高土地產(chǎn)出率和農產(chǎn)品的商品率。同時(shí)有利于增加對土地的投入，使土地生產(chǎn)效率大幅提高。
加快農業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展步伐。通過(guò)推行農村土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押貸款新業(yè)務(wù)，為當地特色產(chǎn)業(yè)及時(shí)注入資金支持，促進(jìn)經(jīng)營(yíng)戶(hù)發(fā)展上規模、上檔次。伴隨著(zhù)產(chǎn)業(yè)化的加速發(fā)展，土地流轉市場(chǎng)進(jìn)一步活躍，使當地農村步入產(chǎn)業(yè)化發(fā)展與土地流轉良性循環(huán)的軌道。如在xx縣農信社信貸資金的傾力支持下,目前該縣已發(fā)展成為種植紅豆杉3.5萬(wàn)畝，藥材3萬(wàn)畝，林竹7萬(wàn)畝，煙草2.75萬(wàn)畝，木薯0.8萬(wàn)畝的農業(yè)產(chǎn)業(yè)化體系。
政策障礙和市場(chǎng)狹窄等仍不容忽視
價(jià)值評估不夠規范。由于目前全市尚無(wú)專(zhuān)門(mén)的土地經(jīng)營(yíng)權價(jià)值評估機構和專(zhuān)業(yè)資質(zhì)評估人員，缺乏一個(gè)相對獨立的評估價(jià)值作參照，僅憑貸款人以土地租金及地上種養物的價(jià)值來(lái)確定抵押物的評估價(jià)值，主觀(guān)意愿成份較大，評估程序不符常規。
缺乏土地流轉要素市場(chǎng)。從目前貸款試點(diǎn)情況看，縣政府雖制定了農村土地經(jīng)營(yíng)權抵押貸款管理辦法，但尚無(wú)成立土地流轉要素市場(chǎng)，一旦經(jīng)營(yíng)戶(hù)出現貸款違約，將使農信社處置抵押物難度較大，土地經(jīng)營(yíng)權難以變現，一定程度上影響了此項業(yè)務(wù)的.推廣步伐。
貸款風(fēng)險難以掌控。因農業(yè)屬于弱勢產(chǎn)業(yè)，抵御自然災害或市場(chǎng)風(fēng)險的能力較弱，存在不可預知的風(fēng)險。若承包經(jīng)營(yíng)戶(hù)遇到自然災害，造成地上附著(zhù)物重大損失；或因市場(chǎng)形勢變化導致地上附著(zhù)物價(jià)值大幅降低，進(jìn)而影響土地流轉價(jià)值。這些因素貸款人難以有效掌控，也缺乏應對措施，導致信貸風(fēng)險防范困難加大。
逐步建立和完善土地經(jīng)營(yíng)權抵押運行機制
規范農村土地經(jīng)營(yíng)權價(jià)值評估。建議政府出臺專(zhuān)門(mén)針對農村土地經(jīng)營(yíng)權價(jià)值評估的管理辦法，引入相對獨立的第三方對農村土地經(jīng)營(yíng)權抵押價(jià)值進(jìn)行評估。同時(shí)，建立科學(xué)的農地資產(chǎn)評估體系，合理評價(jià)農村土地價(jià)值，逐漸形成城鄉一體化的管理體系。
迅速建立土地流轉要素市場(chǎng)。建議當地政府切實(shí)履行好以下職責：真正落實(shí)農村土地承包經(jīng)營(yíng)權證的發(fā)放及變更工作；按照農業(yè)部制訂《農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理辦法》規定，積極引導流轉雙方簽訂書(shū)面合同，作為流轉的唯一權屬證明資料，為此項信貸業(yè)務(wù)的開(kāi)展奠定良好基礎；出臺有關(guān)土地經(jīng)營(yíng)權流轉及抵押處置的有關(guān)規定，建立土地經(jīng)營(yíng)權產(chǎn)生爭議的仲裁機制，消除金融機構的法律風(fēng)險顧慮。
及時(shí)建立風(fēng)險防范機制。加快成立農業(yè)信貸擔保機構和發(fā)展農業(yè)保險，降低土地經(jīng)營(yíng)權抵押貸款的信貸風(fēng)險。農業(yè)信貸擔保機構在組建形式上，可采取由政府出資成立“農業(yè)擔�；稹�，同時(shí)業(yè)主交納一定數量的風(fēng)險保證金，委托中小企業(yè)信用擔保機構管理并開(kāi)展農業(yè)擔保業(yè)務(wù)。同時(shí)要鼓勵和支持保險公司開(kāi)辦農業(yè)保險業(yè)務(wù)，由于農業(yè)保險收費低、風(fēng)險大，政府應當對農業(yè)保險的虧損進(jìn)行適當的補償；農信社積極探索多種擔保方式，對額度較大的此類(lèi)貸款，推行“農村土地經(jīng)營(yíng)權抵押+公司擔�！�、“農村土地經(jīng)營(yíng)權抵押+基金擔�！焙汀稗r村土地經(jīng)營(yíng)權抵押+經(jīng)營(yíng)戶(hù)擔�！钡确绞�，進(jìn)一步防范信貸風(fēng)險。
土地分析的報告5
一、實(shí)習區區位條件分析
1、概況
實(shí)習區駝梁自然保護區位于河北省平山縣北部，平山、阜平、五臺兩省三縣交界處
面積約158.7平方千米，東經(jīng)113°41′52′~113°50′56′′，北緯38°34′46′~38°45′51′。最高峰南坨位于東經(jīng)113°47′，北緯38°45′。
2、地質(zhì)地貌
保護區內出現的基巖為太古界的阜平群和龍泉關(guān)群，歷經(jīng)多次地殼運動(dòng)和漫長(cháng)的地質(zhì)年代遭受區域混合巖化作用，有不同程度變質(zhì)的片麻巖、變粒巖和片巖，厚度在690~2960m。
保護區地勢北部高，南部低，由海拔2281m下降到1000m左右，相差1200m，地貌類(lèi)型有亞高山地貌和中山地貌兩種類(lèi)型。亞高山地貌，位于保護區的北部，面積約0.5萬(wàn)畝；中山區，分布面積廣，約占保護面積的9%，海拔在1000—20xxm。經(jīng)長(cháng)期剝蝕，各溝谷的坡度一般為25°~35°。由于坡度陡斜，水土沖刷痰中，溪溝兩岸支撐力弱，山體崩塌，形成懸崖深谷。各溪溝中，因水流沖擊，大型的水蝕穴很多。夏季山洪季節，水流湍急，亂世橫臥，形成二、三米高的跌水，隨處可見(jiàn)，時(shí)而在左岸，時(shí)而在右岸，形成所謂“盤(pán)腸河”。
3、氣候
平山縣屬溫帶半濕潤季風(fēng)大陸氣候，由于高差懸殊，立體氣候明顯，概括了河北省的氣候類(lèi)型特點(diǎn)。保護區氣候，溫度偏低，濕度偏高，形成溫涼濕潤典型的山地氣候，具有冬寒、夏涼、春秋短促的特點(diǎn)。
4、水系和水文特征
平山縣全縣都屬海河流域的子牙河流域，流域內自產(chǎn)地表水是石家莊市的重要水源。駝梁地區屬于子牙河滹沱河系-卸甲河流域，卸甲河與平山縣其他12條河流匯入滹沱河。
5、植被
駝梁自然保護區地處暖溫帶中心地區。受地理位置的.影響，形成的地帶性植被為暖溫帶落葉闊葉林，保護區地處深山，人煙稀少，原生植被雖已遭到不同程度的破壞，天然植被也只有前大地、中臺山一帶殘存約5萬(wàn)余畝次生林，但區內尚且保存著(zhù)較為豐富的野生動(dòng)植物資源。
駝梁自然保護區植被類(lèi)型復雜多樣。按《中國植被》的分類(lèi)系統，地帶性植被型有寒溫性針葉林、溫性針葉林、落葉闊葉林、落葉闊葉灌叢、灌草叢、草原等，非地帶性植被型有草甸。根據優(yōu)勢種命名可以劃分為12個(gè)群系，具有豐富的生態(tài)類(lèi)型多樣性。
二、土地利用調查
1、數據來(lái)源
實(shí)習遙感影像圖，實(shí)習區gps定位數
2、依據：在遙感影像上，不同的地物有不同的特征，這些影像特征是判讀識別各種地物的依據。通過(guò)地物間的形狀、色調、紋理、圖型和陰影的不同，比照實(shí)際地物與遙感影像，建立目標地物的解譯標志解譯標志的建立，見(jiàn)表
地物類(lèi)型形狀、色調、紋理、圖型、陰影目標地物照片遙感影像其他
房屋村落影像中圖形分布規則，主色調為白色，紋理清晰，顏色單一
商服用地：規則分布，單位較大
居住用地：規則分布，單位較小，較密集。
山區旱地影像幾何特征不規則，局部呈條狀形態(tài)，影像呈現出紅、淡紅、粉紅和淡藍等顏色。影像紋理較粗糙，紋理不均勻。
灌木林幾何特征不規則，生長(cháng)在低地中，影像呈現紅、鮮紅、粉紅和暗紅色、影像紋理細膩，在統一色調中差異不大。
高覆蓋草地形態(tài)各異，連片分布地類(lèi)邊界明顯。影像呈以鮮紅、紅、淡紅、粉紅為主色調。影像質(zhì)地較細膩、紋理清晰、顏色均一。
3、空間解譯及其過(guò)程
�。�1）土地分類(lèi)體系認識：閱讀判讀地區文獻資料，參照全國土地調查分類(lèi)系統，擬定研究區土地調查分類(lèi)系統。
�。�2）建立各種土地利用類(lèi)型判讀標志：比照實(shí)際地物與遙感影像，建立“研究區土地調查分類(lèi)系統”中各種土地利用類(lèi)型的判讀標志。在遙感影像上，地物目標各種各樣的特征通過(guò)圖像的形式，在可見(jiàn)光譜區域里，反映的大小、形狀、色調和陰影等稱(chēng)之為判讀標志。判讀標志分為直接判讀標志和間接判讀標志。
�。�3）解譯判讀各土地利用類(lèi)型的影響特征：根據建立起來(lái)的解譯標志，將硫酸紙蒙在遙感影像上，按照“研究區土地調查實(shí)習報告
分類(lèi)”中的類(lèi)型，勾繪目標地物的邊界。
�。�4）實(shí)地判讀：根據解譯結果，到實(shí)地進(jìn)行校核驗證，完善解譯標志，修正解譯結果。
三、土地利用分析
1、后大地土地利用空間分布分析
后大地的土地利用大致可以概括為“七山二水一分田”
七山：區域內以山地為主，山坡上廣泛分布有針葉林、闊葉林、灌木林地，還有少量灌草地分布，植被覆蓋度比較高。有一些坡地改為梯田耕種，現在荒廢了。
二水：區域內有眾水匯聚而成的河流，水流湍急，河床狹窄，水流對兩岸侵蝕作用比較大，形成盤(pán)腸河。同時(shí)流水的侵蝕作用，溝谷加深變寬。溝谷中分布有大量的楊樹(shù)等闊葉林。
土地分析的報告6
摘要：分析了土地整理項目選址應注重的若干問(wèn)題,明確指出了確定項目區地址時(shí)應考察和調查研究的具體問(wèn)題及其如何進(jìn)行界線(xiàn)的劃定,并對項目區可行性研究進(jìn)行了探討。
關(guān)鍵詞：土地整理項目;選址立項;可行性研究
近年來(lái),全國實(shí)施了不少土地整理項目,取得了明顯的成績(jì),但由于土地開(kāi)發(fā)整理規劃存在規劃時(shí)間短、技術(shù)力量薄弱等原因,造成規劃的科學(xué)性、合理性、全面性等方面不夠理想,特別是規劃項目安排上存在著(zhù)時(shí)期安排不當及其可行性和可操作性不強等問(wèn)題[1]。本文主要針對土地整理項目的選址及其可行性進(jìn)行探討。
1.土地整理的概念和內涵
土地整理是指在一定的區域內,依據土地利用總體規劃或城市規劃所確定的目標和用途,采取行政的、經(jīng)濟的、法律的、工程技術(shù)等方面的手段,對土地利用現狀進(jìn)行調整、改造、綜合治理,以提高土地利用率和產(chǎn)出率,改善生產(chǎn)、生活條件和生態(tài)環(huán)境的過(guò)程。其內涵可包括以下幾個(gè)方面:一是土地整理本質(zhì)是不斷提高土地資源的經(jīng)濟供給能力;二是土地整理強調利用與保護的相互結合;三是土地整理追求生態(tài)、經(jīng)濟、社會(huì )三效益的協(xié)調統一;四是土地整理表現為一個(gè)持續的動(dòng)態(tài)發(fā)展過(guò)程[2]。
2.土地整理工作中存在的主要問(wèn)題
目前,在土地整理工作中還存在不少問(wèn)題,一是有關(guān)政府領(lǐng)導和部門(mén)或群眾在土地整理上認識不完全一致;二是有關(guān)土地整理項目申報、選址、立項等相關(guān)人員對土地整理的目的認識不夠全面;三是有關(guān)土地整理項目可行性調查研究工作做得不夠扎實(shí)。
3.土地整理項目選址應注意的問(wèn)題
3.1土地整理的要求和原則
土地整理選址立項所選項目區應滿(mǎn)足的要求:一是項目區土壤和地形適宜于作物生長(cháng)發(fā)育,適宜于田間機械作業(yè),適宜于灌排工程布設,適宜于防風(fēng)固沙;二是項目區及周邊地區能逐步將25°以上的陡坡地退耕還林、還草,20°以下的坡耕地應因地制宜實(shí)現梯田化或退耕;三是能充分應用生物、工程與農藝等方面的科學(xué)技術(shù);四是能與農業(yè)經(jīng)營(yíng)機制完善聯(lián)系起來(lái),逐步做到土地適度規模經(jīng)營(yíng);五是村莊整理要考慮適應城鎮化的發(fā)展和農村現代化及建設社會(huì )主義新農村的需要[2-3]。
土地整理項目整個(gè)實(shí)施過(guò)程必須遵守各項基本原則:一是以農地整理為主原則;二是集中連片,具有一定規模,有利于集約利用土地的原則;三是具有較好的資源和基礎設施條件的原則;四是能發(fā)揮社會(huì )、經(jīng)濟、生態(tài)綜合效益,確保土地資源可持續利用的原則;五是公眾參與積極性高,可與相關(guān)部門(mén)相協(xié)調的原則;六是示范項目要具有典型性、特色性、代表性,可與建設“小康村”、建設“社會(huì )主義新農村”等示范村相結合的原則。
3.2土地整理的其他相關(guān)問(wèn)題
目前,土地整理過(guò)程中需要高度重視的相關(guān)問(wèn)題主要有:一是土地整理與耕地總量動(dòng)態(tài)平衡及生態(tài)保護問(wèn)題;二是土地整理與農村城鎮化問(wèn)題(農村村民向中心村、鎮集中);三是土地整理和建設社會(huì )主義新農村長(cháng)遠發(fā)展的問(wèn)題;四是土地整理與經(jīng)濟增長(cháng)方式的轉變問(wèn)題;五是土地整理與家庭聯(lián)產(chǎn)承包制的完善問(wèn)題;六是土地整理與土地權屬管理問(wèn)題。
3.3土地整理項目區范圍界限的劃定
土地整理項目選址時(shí)應認真考察和調查研究以下具體問(wèn)題:一是具有較好的水利資源,能否解決項目區灌溉排水問(wèn)題;二是項目區的干部群眾是否積極性高,公眾參與、出工投勞、共同投資的意愿是否強;三是否符合當地土地利用總體規劃和土地開(kāi)發(fā)整理規劃,能否與村鎮規劃及有關(guān)部門(mén)相關(guān)規劃協(xié)調一致;四是按照整理潛力大小、綜合效益好壞、實(shí)施難易程度等因素,全盤(pán)考慮選定項目地址,成熟一個(gè)上一個(gè)。應首先根據土地整理的要求、原則和相關(guān)問(wèn)題及選址時(shí)要考慮的具體問(wèn)題,初步確定土地整理項目地址,然后根據該項目所在地址及周邊有關(guān)具體情況等,最后確定土地整理項目區的范圍界線(xiàn),可以根據具體情況采取以下不同的劃定方法:一是以村、鄉(鎮)等行政(土地)界線(xiàn)為界;二是以流域界線(xiàn)(分水嶺)為界;三是以現有基礎設施工程(路、溝、渠等骨干工程)的中心線(xiàn)或邊線(xiàn)為界;四是以人工建筑(房屋、圍墻、堤壩、橋涵等建筑物、構筑物)的'邊緣為界;五是以天然障礙(河流、塘庫、林帶等障礙物)的邊沿為界;六是以地形特征(山腳線(xiàn)、山谷線(xiàn)、山脊線(xiàn)、陡坎線(xiàn)等地貌線(xiàn))為界;七是以滿(mǎn)足特殊(地塊)要求的界線(xiàn)為界;八是以若干種方法(含上述方法或其他方法)劃定的界線(xiàn)為界[4]。
4.土地整理項目可行性調查研究分析
4.1規劃方案的擬訂與可行性分析
土地整理項目可行性研究(報告)中,擬訂好項目的規劃方案及作好可行性分析是一項最主要和最重要的工作,直接關(guān)系整個(gè)可行性研究(報告)是否科學(xué)合理、操作是否可行,并對后續工作有著(zhù)深刻的指導意義。規劃方案的擬訂與可行性分析要注意以下方面[1]:一是一定要與項目(區)概況及特點(diǎn)緊密聯(lián)系;二是一定要與項目(區)的資源和潛力調查分析緊密結合;三是一定要與項目區及周邊地帶的主干工程和主要基礎設施及項目所在行政區有關(guān)部門(mén)對其計劃安排互相協(xié)調;四是一定要與公眾參與的意見(jiàn)互相統一;五是一定要注重合理布置田間溝、渠、路、林和村主干工程總體布局方案;六是一定要注重科學(xué)劃分整個(gè)項目區和確定田塊大小及土地平整單元;七是一定要做出2種(以上)方案的比較;八是一定要進(jìn)行投資規模和綜合效益的比較。
4.2項目投資規模和效益分析
土地整理項目的投資規模和效益分析是土地整理項目可行性研究(報告)中的一項重要內容。項目規模(項目區總面積)是投資規模的依據,但不能以項目規模大小來(lái)定投資規模的大小,投資規模的大小應以項目區的農用地(耕地)整理和村莊整理的面積的大小作為主要依據,投資規模估算應以骨干工程(含土地平整)數量和農民住房拆遷為主要內容,投資規模估算的文件依據和采用的定額應綜合考慮國土資源部和省國土資源廳及水利廳等部門(mén)的有關(guān)文件和標準,主要材料的估算和人工費用的計算應以通用價(jià)和當地市場(chǎng)調查價(jià)格相結合的方法,效益分析要注意綜合效益的分析,各項目對社會(huì )、生態(tài)、經(jīng)濟三效益的作用,應根據項目特征,突出主次不一樣,社會(huì )效益應突出是否體現滿(mǎn)足農民愿望和當地的需要以及示范和帶動(dòng)等作用;生態(tài)效益應從項目建設對環(huán)境的有利和不利影響上進(jìn)行分析;經(jīng)濟效益主要考慮新增農用地(耕地)面積、改造(改良)原有土地和其他方面調整的新增收入。效益計算應按當地市場(chǎng)預測實(shí)事求是地進(jìn)行概算,可采用靜態(tài)或動(dòng)態(tài)的分析方法估算投資回收期[4]。
5.參考文獻
[1] 鄖文聚.土地開(kāi)發(fā)整理項目可行性研究與評估[M].北京:中國人事出版社,20xx.
[2] 高向軍.土地整理理論與實(shí)踐[M].北京:地質(zhì)出版社,20xx.
[3] 范樹(shù)印.土地整理工程設計[M].北京:中國人事出版社,20xx.
[4] 徐雪林.土地開(kāi)發(fā)整理項目實(shí)施管理[M].北京:中國人事出版社,20xx.
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