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經(jīng)濟型酒店與產(chǎn)權式酒店的區別
產(chǎn)權式酒店，起源于上世紀70年代的歐美國家，開(kāi)發(fā)商將將每間客房分割成獨立產(chǎn)權出售給投資者，投資者像購買(mǎi)住房一樣投資置業(yè)，將客房委托給專(zhuān)門(mén)酒店管理公司經(jīng)營(yíng)分取投資回報，同時(shí)還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權，是一種投資與休閑度假相結合的旅游房產(chǎn)新模式。作為一種房產(chǎn)投資模式，正確面對產(chǎn)權式酒店的利弊、謹慎投資、規避風(fēng)險是最重要的。以下，我們簡(jiǎn)單分析投資產(chǎn)權式酒店的一些相關(guān)法律問(wèn)題，以供廣大投資者在投資類(lèi)似的項目時(shí)進(jìn)行分析參考。
第一部分：商業(yè)地產(chǎn)模式、法律關(guān)系及實(shí)例
商業(yè)地產(chǎn)具有“總價(jià)高、利潤率及開(kāi)發(fā)風(fēng)險較高、投資回收期長(cháng)”等特點(diǎn)，有能力全額購買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)的投資者實(shí)在少而甚少；即使有能力購買(mǎi)，理性的投資者也不愿將大筆資金積壓在投資回收期如此漫長(cháng)的項目上。這使得開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)不免會(huì )面臨兩難局面，一難是開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)用于整體出售時(shí)難找到買(mǎi)家，開(kāi)發(fā)資金無(wú)法回籠；二難是自己經(jīng)營(yíng)時(shí)，不得不由于投資回收期過(guò)長(cháng)而承受巨大的資金壓力，無(wú)法盡快回收資金投入其他項目的開(kāi)發(fā)，影響整體運作。開(kāi)發(fā)商為了吸引投資者投資、將所開(kāi)發(fā)的商業(yè)房地產(chǎn)順利銷(xiāo)售出去，便在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式上有所創(chuàng )新，“分割出售”、“售后返租”、“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)運作同步并存”等開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式應運而生。
一、分割出租
開(kāi)發(fā)商將商業(yè)房地產(chǎn)作統一規劃，將商業(yè)地產(chǎn)分割，以長(cháng)期出租方式招租。因為缺少統一的規劃和有序的經(jīng)營(yíng)管理，這種方式往往會(huì )產(chǎn)生招商不成功、商業(yè)地產(chǎn)無(wú)商業(yè)利潤產(chǎn)生的風(fēng)險，最后將變?yōu)殚_(kāi)發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)出租后又以返租方式招商經(jīng)營(yíng)的情況。開(kāi)發(fā)商與投資者之間建立的是租賃關(guān)系，以有委托經(jīng)營(yíng)或回租關(guān)系。
在我們代理的實(shí)際案件中，位于杭州市火車(chē)東站的杭州“東方商城”在開(kāi)發(fā)初期采用的就采用將商城分割進(jìn)行長(cháng)期出租、一次性支付租金的模式回收資金，但該市場(chǎng)一直沒(méi)有興旺，開(kāi)發(fā)商引進(jìn)美家居開(kāi)辦家居市場(chǎng)后，雖有所改善，但與新時(shí)代市場(chǎng)、佳好佳市場(chǎng)等的火爆程度相比，仍無(wú)法相比。如果開(kāi)發(fā)商無(wú)收益、資金缺少，投資者的投資面臨的風(fēng)險很大，糾紛將會(huì )不斷產(chǎn)生。
二、分割出售
“分割出售”作為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的一種模式，在讓開(kāi)發(fā)商快速回籠資金、減輕開(kāi)發(fā)公司財務(wù)壓力的同時(shí)，如果缺乏整體的規劃、有效的管理，往往會(huì )為日后的經(jīng)營(yíng)種下了“不治之癥”。商業(yè)地產(chǎn)一旦被分割出售，就意味著(zhù)一個(gè)完整的商業(yè)設施在所有權和經(jīng)營(yíng)權上都被徹底分割，失去了它的整體性，這就會(huì )給日后的商業(yè)經(jīng)營(yíng)埋下隱患。一個(gè)不具有整體性或經(jīng)營(yíng)格局紊亂的商場(chǎng)是不會(huì )有好的效益的，會(huì )釀成主力店不進(jìn)，品牌店不跟，最后成為街頭“大排檔”的結局，實(shí)際回報與預期收益相差甚遠。開(kāi)發(fā)商與投資者是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，往往會(huì )產(chǎn)生租賃或委托經(jīng)營(yíng)的關(guān)系。
“分割出售”模式開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的一個(gè)典型案例就是涌金廣場(chǎng)。2001年9月16日，涌金廣場(chǎng)購物中心開(kāi)業(yè)，2002年6月宣布停業(yè)，營(yíng)業(yè)時(shí)間不足10個(gè)月。2002年7月“廣州白馬”相中涌金廣場(chǎng)，由于業(yè)主簽約率低，8月31日退出涌金廣場(chǎng)的租賃經(jīng)營(yíng)。由于投資者各有各的想法，經(jīng)營(yíng)管理公司很難進(jìn)行統一管、統一經(jīng)營(yíng)的局面。目前，據一些媒體消息，涌金廣場(chǎng)又要復出辦一個(gè)時(shí)尚的服裝市場(chǎng)，實(shí)行市場(chǎng)化運作、商場(chǎng)化管理，已進(jìn)入招商階段，預計不出意外在國慶前可開(kāi)業(yè)。涌金廣場(chǎng)能夠有望復出，其中重要的一個(gè)因素是近300名業(yè)主的心開(kāi)始“齊”了，能進(jìn)行綜合考慮、整體布局。
三、售后返租
“分割出售”模式使完整的商業(yè)設施在所有權和經(jīng)營(yíng)權上被徹底分割。為了彌補該模式的不足，解決商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中可能出現的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商提出在商業(yè)地產(chǎn)售出之后統一返租、統一招商經(jīng)營(yíng)，這就是所謂的“售后返租”模式。售后返租有多種形式，包括返租回報、帶租約銷(xiāo)售、利潤共享、保底分紅等，宗旨是“以先銷(xiāo)售后返租，同時(shí)給予一定比例租金回報的方式”吸引買(mǎi)家入場(chǎng)。同時(shí)，因為售后返租必須附著(zhù)于租賃行為，所以一般出現在商鋪、寫(xiě)字樓、商用住宅（如酒店式公寓、商住樓）等的銷(xiāo)售過(guò)程中。
據相關(guān)媒體報道，杭州的西湖時(shí)代廣場(chǎng)是采用“售后返租”這種商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式的。西湖時(shí)代廣場(chǎng)位于西子湖畔，總建筑面積2萬(wàn)平方米，由開(kāi)發(fā)公司采用“售后返租”模式開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售時(shí)將整個(gè)商場(chǎng)分割銷(xiāo)售給眾多投資者，再從各位業(yè)主手中將商鋪統一租回，開(kāi)業(yè)之初委托了杭州大廈輸出品牌經(jīng)營(yíng)管理，西湖時(shí)代廣場(chǎng)對投資者承諾的年回報率為9％，返租期為8年。
四、建設與經(jīng)營(yíng)同期進(jìn)行的“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)運作同步并存模式”
“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)運作并存”的經(jīng)營(yíng)模式是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中一種較新的模式，房地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，就先與知名商業(yè)企業(yè)結成戰略聯(lián)盟，房地產(chǎn)商在受讓土地后、規劃前，充分考慮項目商圈的市場(chǎng)需求，并與其相適應的一家或若干家商業(yè)企業(yè)確定合作關(guān)系，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，讓這些商業(yè)企業(yè)參與相關(guān)的工作，最終使整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)在投資估算、商圈分析、市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營(yíng)收益與風(fēng)險控制等多方面更合理、更科學(xué)。與先建設后招商的傳統模式相比，這種模式具有多種優(yōu)點(diǎn)，即能吸引投資者的關(guān)注和購買(mǎi)信心，又能較大程度地保證該地產(chǎn)的商業(yè)增值空間，更適應變化中的市場(chǎng)環(huán)境。
位于文三路108號的“西溪數碼港”就有點(diǎn)類(lèi)似與該種模式，開(kāi)發(fā)商將整個(gè)商場(chǎng)分割銷(xiāo)售給眾多投資者，同時(shí)簽訂將所購商鋪統一返租給品牌數碼企業(yè)經(jīng)營(yíng)數碼市場(chǎng)的租賃協(xié)議，約定租期、租金等條款，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)籌劃一起進(jìn)行，在商圈定位、市場(chǎng)分析、業(yè)態(tài)組合上達到比較好的效果。產(chǎn)權式酒店有些類(lèi)似于該種經(jīng)營(yíng)模式。
五、專(zhuān)業(yè)擔保公司介入投資性房產(chǎn)領(lǐng)域
對酒店經(jīng)營(yíng)模式不甚了解的投資者在產(chǎn)權式酒店投資過(guò)程中，前期不調查酒店開(kāi)發(fā)商是否真的具有經(jīng)營(yíng)和擔保實(shí)力，后期也不調查酒店的管理集團是否真的具有管理能力，只要看到高回報就匆匆購買(mǎi)，已經(jīng)出現了一些投資風(fēng)險的實(shí)例。產(chǎn)權式酒店的投資風(fēng)險，讓越來(lái)越多的投資者開(kāi)始意識到產(chǎn)權式酒店并非只賺不賠的“黃金屋”，為此，出現了產(chǎn)權式酒店為房產(chǎn)投資人加上一道“保險”——引入專(zhuān)業(yè)擔保的這種銷(xiāo)售模式，專(zhuān)業(yè)擔保公司介入投資性房產(chǎn)領(lǐng)域，為投資者的收益提供一定條件的擔保。
第二部分、產(chǎn)權式酒店涉及的法律關(guān)系
產(chǎn)權式酒店主要涉有二個(gè)法律關(guān)系，一是開(kāi)發(fā)商與投資者之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系，二是投資者與商業(yè)企業(yè)之間的房屋租賃合同法律關(guān)系（也有的是委托經(jīng)營(yíng)合同關(guān)系等）。當然，還不排除有其他如擔保、抵押等法律關(guān)系。
�。ㄒ唬┓课葙I(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系。
投資者首先與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)方主要負有付款的義務(wù)、賣(mài)方主要負有交付符合約定的房產(chǎn)的義務(wù)，一定要注意產(chǎn)權清晰，拿到產(chǎn)權證，還要擁有對所購房屋的獨立處置權。這與商品房買(mǎi)賣(mài)是相同的，購買(mǎi)前要審查開(kāi)發(fā)商的主體資格（如營(yíng)業(yè)執照）、審查房屋銷(xiāo)售文件（如預售許可證、規劃許可證等）及房地產(chǎn)權屬證（如土地使用權證，土地用途、出讓年限等）等；決定購買(mǎi)后，仔細認真地簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，特別注意房屋情況（如面積、結構、裝修標準及配套設施、綠化等）、交付時(shí)間、權證辦理、違約責任約定的條款。
�。ǘ┓课葑赓U合同法律關(guān)系。
投資者與酒店管理公司簽訂房屋租賃合同，將房屋出租給酒店管理公司，根據實(shí)際
情況就以下事項如租賃期限、租金及起算和支付時(shí)間、裝修及租期滿(mǎn)后的處分、物業(yè)管理、違約責任等進(jìn)行約定。租金計算和支付時(shí)間、單方終止合同的違約責任是特別要約定明確的，以防止承租人不承租而出現難以統一經(jīng)營(yíng)、難以收回投資回報的不利情況。
�。ㄈ⿹７申P(guān)系
產(chǎn)權式酒店存在投資風(fēng)險，開(kāi)發(fā)商為增強吸引力，為房產(chǎn)投資人加上一道“保險”——引入專(zhuān)業(yè)擔保即專(zhuān)業(yè)擔保公司介入投資性房產(chǎn)領(lǐng)域，為投資者的收益提供一定條件的擔保。擔保公司以專(zhuān)業(yè)的特長(cháng)要對這一項目進(jìn)行嚴格的考察和評價(jià)，如酒店經(jīng)營(yíng)效益、客房入住率、旅游資源的豐富程度，每年度收取一定的擔保費用，以及一定的抵押實(shí)物，為酒店管理公司向投資者提供擔保。
投資者（權益人）在與開(kāi)發(fā)商（被保證人）簽訂購買(mǎi)合同后，可以得到一份由擔保公司（保證人）出具的擔保函以保障權益。在保證期間，若權益人回報率低于承諾時(shí)，權益人有權依據擔保函在保證期間和保證范圍內要求保證人承擔保證責任，并支付現金賠償。為酒店管理公司履約進(jìn)行監督、擔保，以及無(wú)法履約時(shí)的代付賠償。
保證擔保關(guān)系使原來(lái)簡(jiǎn)單的兩方關(guān)系變成了三方關(guān)系，成為一種“金三角關(guān)系”，使三方在某個(gè)目的上是一致的。由擔保公司通過(guò)對投資產(chǎn)權酒店的購房者進(jìn)行風(fēng)險擔保，可在一定程度減少購房者的投資風(fēng)險。
�。ㄋ模┗刭彿申P(guān)系
有些開(kāi)發(fā)商為消除投資者的投資顧慮，在銷(xiāo)售時(shí)承諾投資者購房后滿(mǎn)三年的，可以以原購買(mǎi)價(jià)將所購房屋出售給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商保證回購，這其實(shí)在雙方間形成的是一種附期限符條件的合同關(guān)系。附期限是指投資者購房滿(mǎn)三年后，附條件是指原價(jià)格出售，在符合這二個(gè)條件的情況下，只要投資者要求履行該約定，開(kāi)發(fā)商將無(wú)條件按原出售價(jià)回購投資者所有的房屋。
依《民法通則》、《合同法》的相關(guān)規定，只要所符條件不違反法律、行政法規定的強制性規定，應屬合法有效。在條件成立時(shí)，一方可以要求另一方履行合同義務(wù)�；刭徤婕暗綍r(shí)間、條件、價(jià)格、稅費承擔、違約責任等內容，需通過(guò)合同加以明確約定。執行這種回購約定時(shí)，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、經(jīng)營(yíng)狀況就顯得比較重要。
�。ㄎ澹┢诜哭D讓法律關(guān)系
有些投資者與開(kāi)發(fā)商簽訂購房合同后，在房地產(chǎn)權證未辦出之前，因各種各樣的原因將所購房屋進(jìn)行出售，這屬于期房轉讓�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十五條規定“商品房預售的，商品房預購人將購買(mǎi)的未竣工的預售商品房再行轉讓的問(wèn)題，由國務(wù)院規定”，而國務(wù)院未出臺具體規定，從該法看預售房是可以再轉讓的，但實(shí)際上在出賣(mài)方取得房地產(chǎn)權證之前進(jìn)行的預售商品房轉讓是合同（權利義務(wù)）的轉讓?zhuān)巧唐贩康霓D讓。取得預售許可證后的期房轉讓實(shí)為權利轉讓?zhuān)譃閮煞N情況：一種是預定權轉讓?zhuān)D讓性質(zhì)屬于預定合同的轉讓?zhuān)础逗贤ā芬幎☉鞯瞄_(kāi)發(fā)商同意；另一種是期權轉讓?zhuān)搭A售合同簽署并登記備案后的期房轉讓?zhuān)?、已付清房款的期房，轉讓不需要經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商同意；有按揭的情況下須經(jīng)按揭銀行同意2、沒(méi)有付清房款的，轉讓需經(jīng)開(kāi)發(fā)商同意。關(guān)于預售商品房轉讓問(wèn)題，不同城市有一些不同的地方性規定，像上海就規定“預購人購買(mǎi)的預售商品住房應當在竣工并取得房地產(chǎn)權證后進(jìn)行轉讓?zhuān)匆幎ㄞk理房地產(chǎn)轉移登記；在取得房地產(chǎn)權證前，房地產(chǎn)登記機構不予辦理預售商品住房轉讓的預告登記”，因此進(jìn)行期房轉讓需具體問(wèn)題具體處理，通過(guò)不同的法律措施保障合同當事人的利益。
如果確是房子不想要而原價(jià)轉讓?zhuān)部膳c開(kāi)發(fā)商協(xié)商辦理商品房預售合同終止手續、到房地產(chǎn)交易中心注銷(xiāo)預售合同備案登記，與貸款銀行辦理終止貸款合同手續、注銷(xiāo)抵押登記，手續辦完后新受讓方可直接與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房預售合同，辦理預售合同備案，但終止預售合同通常要承擔一定的違約責任，還涉及到能否辦理“轉按揭”手續、繳納相關(guān)稅費、合同登記備案手續等。還有一些購房者為了規避相關(guān)規定，在期房轉讓過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方一般在合同中約定，買(mǎi)方在簽署合同或賣(mài)方交付房屋時(shí)支付房屋的首付款，在賣(mài)方辦理出房地產(chǎn)權證（小產(chǎn)證）后，雙方辦理房地產(chǎn)權利過(guò)戶(hù)手續，但此種轉讓中賣(mài)方往往會(huì )因房?jì)r(jià)大幅上漲而違約另行出售，需通過(guò)合同（如簽訂附條件合同、加強違約責任約定等方式）加以嚴格約束，保障合同當事人的利益。
�。┪飿I(yè)管理法律關(guān)系
產(chǎn)權式酒店的物業(yè)管理不同于一般的住宅，因為有酒店管理公司的經(jīng)營(yíng)，無(wú)需另行聘請物業(yè)管理公司管理，但并非與物業(yè)管理無(wú)任何關(guān)系。業(yè)主還是有必要成立一個(gè)業(yè)委會(huì )或類(lèi)似的機構，保管物業(yè)方面的資料（如竣工總平面圖、設施設備的技術(shù)資料等）、管理專(zhuān)項維修基金等。還可以在與酒店管理公司的租賃合同到期后，及時(shí)進(jìn)行續約或統一意見(jiàn)另行招商。
此外，還有按揭貸款時(shí)的抵押借款合同關(guān)系、進(jìn)行二手房轉讓時(shí)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系等法律關(guān)系。
第三部分：投資風(fēng)險及防范
由于產(chǎn)權式酒店具有相對于普通房地產(chǎn)的特殊性，國家尚無(wú)產(chǎn)權式酒店行業(yè)專(zhuān)門(mén)法規，終端投資者（業(yè)主）的權利確定與權益保護問(wèn)題是受人關(guān)注的問(wèn)題，當前可資用于產(chǎn)權式酒店糾紛的法律主要有合同法、商品房銷(xiāo)售管理辦法、城市商品房預售管理辦法、民法通則、擔保法等法律法規及有關(guān)司法解釋。投資風(fēng)險產(chǎn)生在合同（購房、租房、擔保等）的履行、按揭貸款的落實(shí)、產(chǎn)權的落實(shí)和產(chǎn)權證的辦理、權益享受等環(huán)節。如下就部分投資風(fēng)險及法律防范舉例說(shuō)明：
一、購房權利保障
從房地產(chǎn)廣告、簽訂認購書(shū)、簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)格式合同與補充協(xié)議、辦理按揭貸款，到房屋交付、面積差異、設計變更、房屋質(zhì)量、裝修、產(chǎn)權證辦理，投資者可通過(guò)仔細閱讀房屋買(mǎi)賣(mài)合同、審查開(kāi)發(fā)商證件、向律師等專(zhuān)業(yè)人士咨詢(xún)等途徑，以合同形式進(jìn)行防范。選擇產(chǎn)權式酒店作為其投資方式時(shí)，開(kāi)發(fā)商建造這個(gè)項目的最終規劃用途、性質(zhì)是酒店，對投資者來(lái)說(shuō)就存在一定的風(fēng)險，土地使用性質(zhì)和年限（如商業(yè)、旅游、娛樂(lè )用地四十年；綜合或者其他用地五十年）、規劃是否符合條件？將來(lái)酒店的產(chǎn)權能否分割？能否劃分使用？能否擁有完整的處分權？是需要關(guān)心的問(wèn)題，產(chǎn)權證能否辦理也就成為問(wèn)題的焦點(diǎn)所在了。投資者可向房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行前期的了解，審查開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售房屋的必要證件、資料，并在合同中作明確的關(guān)于產(chǎn)權辦理方面的約定（如時(shí)間、權益、違約責任等）。
二、收益權的保障
一是投資者的受益權如何保證，即如何保證自己獲得開(kāi)發(fā)商或酒店管理公司允諾的回報。投資者最好是選擇那些有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，比如上市公司、國有大中型企業(yè)等，或者選擇那些有社會(huì )擔保的開(kāi)發(fā)商，總之要選擇那些有保障的開(kāi)發(fā)商，以分散投資者的風(fēng)險，從而保證項目的正常運作并最終讓投資者得到回報，而不能僅僅聽(tīng)信開(kāi)發(fā)商的口頭允諾。同時(shí)，投資者一定要與開(kāi)發(fā)商或酒店管理公司簽訂正式的合同，有擔保的話(huà)要簽好擔保合同，即使發(fā)生糾紛時(shí)投資者也可方便追究開(kāi)發(fā)商的違約責任。
二是要保障投資者自己的使用權益。因為產(chǎn)權式酒店對投資者來(lái)說(shuō)，每年都有一段時(shí)間的免費居住權，但如何保證這段時(shí)間能夠獲得有時(shí)間的可能就是一個(gè)問(wèn)題。比如，在你想享受免費居住時(shí)，如果管理方以無(wú)空房為由來(lái)拒絕怎么辦？因此，投資者在與開(kāi)發(fā)商簽訂合約的時(shí)候，要明確表明。
三、物業(yè)運營(yíng)費用
投資者還要與開(kāi)發(fā)商或酒店管理公司在合同中明確約定，在交由酒店管理的過(guò)程中，酒店物業(yè)的管理、運營(yíng)、維修成本該由誰(shuí)來(lái)負擔？如若合同不明確，將來(lái)會(huì )給投資者帶來(lái)一筆沉重的負擔。
四、商業(yè)風(fēng)險考慮
產(chǎn)權式酒店的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在受讓土地后、規劃前，因商業(yè)定位明確，()會(huì )充分考
慮項目商圈的市場(chǎng)需求，并與合適的商業(yè)企業(yè)確定合作關(guān)系，使整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)在投資估算、商圈分析、市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營(yíng)收益與風(fēng)險控制等多方面更合理、科學(xué)。相對而言，風(fēng)險會(huì )小一些，但投資者仍應理性分析、盡量減少投資風(fēng)險。投資者也可對項目所在區域的城市規劃、人口分布、公路建設、公共交通等，區域內人口規模及特征、消費者的流動(dòng)性、經(jīng)濟情況、競爭對手、交通便利程度、消費特點(diǎn)、地方法規等多個(gè)因素進(jìn)行一些調查和分析。同時(shí)，酒店經(jīng)營(yíng)商的知名度和管理經(jīng)驗會(huì )帶來(lái)酒店經(jīng)營(yíng)的穩定性和規范性，確保該商業(yè)項目的收益。在有擔保的情況，這些風(fēng)險會(huì )相對小一些。
在投資者投資產(chǎn)權式酒店的過(guò)程中，如遇到糾紛，可采取與開(kāi)發(fā)商或酒店管理公司協(xié)商、向相關(guān)管理部門(mén)投訴及起訴的方式來(lái)維護自己的權利。在出現問(wèn)題的時(shí)候，投資者可以把開(kāi)發(fā)商是否存在欺詐行為作為首先考慮的第一要素，因為如果開(kāi)發(fā)商存在欺詐行為，追究其責任也就會(huì )很明確了。但如果開(kāi)發(fā)商不存在欺詐行為，投資者就要看開(kāi)發(fā)商是否存在違約行為，而違約的界定也需要投資者與開(kāi)發(fā)商有正式的合同為依據，只有這樣，解決起來(lái)才能順利一些，否則，這樣的問(wèn)題要么會(huì )受到一些部門(mén)的相互推諉，要么就陷入曠日持久的官司中。
第四部分：結尾
面對開(kāi)發(fā)商宣傳的“第二代產(chǎn)權酒店”、“第三種儲蓄模式”等，投資產(chǎn)權式酒店不能只顧高額回報而忽視風(fēng)險，仔細調查分析、認真簽好合同、虛心進(jìn)行咨詢(xún)，也許是最好的投資保障。
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