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怎么防范房屋租賃的法律風(fēng)險
房屋租賃是指由房屋的所有者或經(jīng)營(yíng)者將其所有或經(jīng)營(yíng)的房屋交給房屋的消費者使用，房屋消費者通過(guò)定期交付一定數額的租金，取得房屋的占有和使用權利的行為。房屋租賃是房屋使用價(jià)值零星出售的一種商品流通方式。房屋租賃的法律風(fēng)險怎么防范呢?請閱讀下面內容。
一、 書(shū)面合同的必要性
根據我國《合同法》的規定，租賃期限六個(gè)月以上的，應當采用書(shū)面形式。當事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。這意味著(zhù)，如果口頭約定租賃期限為六個(gè)月以上而沒(méi)有簽訂書(shū)面合同，口頭約定的租賃期限則視為不成立，只能認為不定期租賃。此外，缺少書(shū)面合同，雙方的權利義務(wù)不易確定，容易發(fā)生糾紛。
因此，無(wú)論租賃期限長(cháng)短，哪怕只有一個(gè)月，最好簽訂書(shū)面的租賃合同，明確雙方的權利義務(wù)。一般來(lái)說(shuō)，租賃合同應當包括租賃物的名稱(chēng)、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。
二、 合同無(wú)效的認定
在最高人民法院公布《房屋租賃解釋》前，實(shí)踐中對于房屋租賃合同無(wú)效的認定不一，嚴重損害了法律的確定性和統一性�！斗课葑赓U解釋》限定了無(wú)效合同的范圍，僅將違法建筑物租賃合同、轉租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉租合同認定為無(wú)效。同時(shí)，允許當事人在一審法庭辯論終結前采取補救措施，最大限度地維護合同效力。此外，即使租賃合同被認定無(wú)效，承租人仍要支付房屋占有使用費，一般參照合同約定的租金標準。
在違法建筑物范圍的認定上，確定未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證規定建設的房屋，未經(jīng)批準或者未按照批準內容建設的臨時(shí)建筑，超過(guò)批準使用期限的臨時(shí)建筑為違法建筑。
因此，在簽訂房屋租賃合同前，承租人應當嚴格審查出租人是否為建筑物的合法權利人，建筑物是否為合法建筑。
三、 租賃期限的確定
根據我國《合同法》的規定，租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿(mǎn)，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過(guò)二十年。
這里需要注意的是，如約定租賃期限為六個(gè)月以上但是未簽訂書(shū)面的租賃合同，房屋租賃只能視為不定期租賃，當事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。
四、 房屋裝飾裝修的處理
房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是實(shí)踐中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題。在最高人民法院公布《房屋租賃解釋》前，如何處理承租人對房屋的裝飾裝修，缺少統一的裁判規則�！斗课葑赓U解釋》根據房屋的裝飾裝修是否經(jīng)出租人同意、租賃合同是否有效、裝飾裝修是否形成附合適用完全不同的處理規則：
1.承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修的費用，由承租人負擔，出租人有權請求承租人恢復原狀或者賠償損失。
2.承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無(wú)效的過(guò)錯分擔現值損失。
3.承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿(mǎn)或者合同解除時(shí)，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
4.承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，按照下列情形分別處理：
(一)因出租人違約導致合同解除，承租人有權請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失;
(二)因承租人違約導致合同解除，承租人無(wú)權請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失。但出租人同意利用的，應在利用價(jià)值范圍內予以適當補償;
(三)因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過(guò)錯承擔相應的責任;
(四)因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。
5.承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)，承租人無(wú)權請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，但當事人另有約定的除外。
我們注意到，《房屋租賃解釋》根據有效合同和無(wú)效合同的不同法律效果，對裝飾裝修損失采用了現值損失和殘值損失兩種不同的標準�，F值損失是指合同被認定無(wú)效時(shí)，裝飾裝修的現存價(jià)值。在合同無(wú)效場(chǎng)合，承租人通常已經(jīng)占用使用租賃房屋一段時(shí)間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應再列入合同無(wú)效的損失范圍。殘值損失是指在合同解除時(shí)，裝飾裝修的剩余“價(jià)值”，這一“價(jià)值”的確定是以合同解除時(shí)裝飾裝修的現值為基礎，且不能低于合同履行期間攤銷(xiāo)的裝飾裝修費用。因此，承租人如需對房屋進(jìn)行裝飾裝修，應當經(jīng)出租人同意，合理確定租賃期限，并在租賃合同中對租賃期間屆滿(mǎn)或者合同解除時(shí)裝飾裝修如何處理作出明確約定。
五、 房屋擴建的處理
《房屋租賃解釋》在對待房屋擴建問(wèn)題上同樣依據房屋擴建是否經(jīng)出租人同意、是否辦理合法建設手續適用不同的規則：
1.承租人未經(jīng)出租人同意擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔，出租人有權請求承租人恢復原狀或者賠償損失。
2.承租人經(jīng)出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒(méi)有約定的，按照下列情形分別處理：
(一)辦理合法建設手續的，擴建造價(jià)費用由出租人負擔;
(二)未辦理合法建設手續的，擴建造價(jià)費用由雙方按照過(guò)錯分擔。
因此，承租人如需對房屋進(jìn)行擴建，應當經(jīng)出租人同意并辦理合法建設手續，同時(shí)在租賃合同中明確約定擴建費用由誰(shuí)承擔。
六、 同意轉租的推定
為了最大限度地保持法律狀態(tài)的穩定，《房屋租賃解釋》規定出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個(gè)月內未提出異議，無(wú)權以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無(wú)效。
因此，出租人如知道承租人未經(jīng)同意轉租，應當及時(shí)行使權利。
七、 租金的訴訟時(shí)效
實(shí)踐中，我們經(jīng)常碰到出租人因為訴訟時(shí)效已過(guò)而無(wú)法主張租金。這一方面因為出租人不知道延付或者拒付租金適用一年的特別訴訟時(shí)效，而以為訴訟時(shí)效是二年。另一方面，出租人常常存在一個(gè)誤區，認為只要雙方租賃關(guān)系仍存續，租金即不存在訴訟時(shí)效問(wèn)題，這是錯誤的。
租賃合同是繼續性合同，其租金的訴訟時(shí)效是按每一個(gè)支付周期分別計算的，承租人應當按照合同約定的期限支付租金。對支付期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照合同法第六十一條的規定仍不能確定，租賃期間不滿(mǎn)一年的，應當在租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)支付;租賃期間一年以上的，應當在每屆滿(mǎn)一年時(shí)支付，剩余期間不滿(mǎn)一年的，應當在租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)支付。
因此，如果承租人未能在上述支付期限內支付租金，出租人應當及時(shí)催告或者提起訴訟，以免超過(guò)一年的訴訟時(shí)效，無(wú)法得到法律的保護。
八、 優(yōu)先購買(mǎi)權的行使與限制
優(yōu)先購買(mǎi)權糾紛一直是實(shí)踐中的難點(diǎn)問(wèn)題�！斗课葑赓U解釋》對承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權的適用情形作了進(jìn)一步限制，明確下列情形承租人無(wú)權主張優(yōu)先購買(mǎi)房屋：
(一)房屋共有人行使優(yōu)先購買(mǎi)權的;
(二)出租人將房屋出賣(mài)給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;
(三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內未明確表示購買(mǎi)的;
(四) 第三人善意購買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續的。
如不存在上述情形的，出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買(mǎi)權情形的，承租人如何尋求救濟?
《房屋租賃解釋》明確規定，承租人不能以此為由請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。事實(shí)上，出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效與否，與承租人能否優(yōu)先購買(mǎi)房屋無(wú)關(guān)。即使出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，只要第三人并非善意購買(mǎi)出租房屋或者尚未變更登記至第三人名下，承租人均有權主張優(yōu)先購買(mǎi)房屋。否則，承租人只能向出租人主張賠償損失。
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