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公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)中的應用及影響論文
投資性房地產(chǎn)作為一項單獨的資產(chǎn)，在2006年出臺的新會(huì )計準則中得到了確認。新準則不僅認可了投資性房地產(chǎn)，一項單獨的資產(chǎn)，而且將公允價(jià)值模式引入到了非金融資產(chǎn)計量中來(lái)。公允價(jià)值模式對于投資性房地產(chǎn)有著(zhù)重要的影響。
一、投資性房地產(chǎn)
在《企業(yè)會(huì )計準則第3號—投資性房地產(chǎn)》中，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行了明確的界定。投資性房地產(chǎn)是企業(yè)為了資本增值或者賺取資金而進(jìn)行單獨計量和出售的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)包括己經(jīng)出租的建筑物、企業(yè)持有并且準備在增值之后進(jìn)行轉讓的土地使用權、己經(jīng)出租的土地使用權等。用于經(jīng)營(yíng)管理、提供勞務(wù)以及生產(chǎn)商品而持有的土地使用權和建筑物則不屬于投資性房地產(chǎn)。
投資性房地產(chǎn)屬于一項經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，有別于傳統的固定資產(chǎn)。經(jīng)過(guò)數年的持有，投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值可能會(huì )遠高于賬而原值與此同時(shí)房地產(chǎn)投資具有高風(fēng)險和高收益，投資性房產(chǎn)的價(jià)值無(wú)法在會(huì )計上得到真實(shí)的反映，這也要求將投資性房地產(chǎn)與無(wú)形資產(chǎn)和一般性固定資產(chǎn)分離，使會(huì )計信息的相關(guān)性得到提高。
二、在投資性房地產(chǎn)中應用公允價(jià)值模式
所謂的公允價(jià)值模式指的是市場(chǎng)價(jià)值，市場(chǎng)價(jià)值就是當事人本著(zhù)自愿公平的原則進(jìn)行債務(wù)清償或資產(chǎn)交換活動(dòng)中的金額。在投資性房地產(chǎn)中，公允價(jià)值模式的應用主要體現在以下幾個(gè)方面：
(一)在投資性房地產(chǎn)的后續計量中應用公允價(jià)值模式
根據新準則的規定，要使用成本模式來(lái)進(jìn)行投資性房地產(chǎn)的后續計量。如果可以證明企業(yè)能夠持續可靠地取得公允價(jià)值，就可以使用公允價(jià)值模式。企業(yè)在投資性房地產(chǎn)的后續計量中只能選擇一種 如果使用公允價(jià)值模式，入賬價(jià)值應該是投資性房地產(chǎn)的首次執行日的公允價(jià)值。企業(yè)在進(jìn)行計量和確認后續支出時(shí)，要考慮到企業(yè)的未來(lái)經(jīng)濟利益會(huì )由于后續支出而超過(guò)預期，此時(shí)就應該計入投資性房地產(chǎn)的賬而價(jià)值。如果不會(huì )出現這種情況，就將其計入當期損益。投資房地產(chǎn)的日常核算過(guò)程中無(wú)需進(jìn)行攤銷(xiāo)或者計提折舊，投資性房地產(chǎn)也無(wú)需在資產(chǎn)負債表日進(jìn)行減值測試�？梢灾苯釉诠蕛r(jià)值的變動(dòng)中體現土地使用權的攤銷(xiāo)價(jià)值或者投資性房地產(chǎn)的減值和折舊。企業(yè)的利潤會(huì )受到公允價(jià)值變動(dòng)損益的影響，企業(yè)應該及時(shí)調整賬而價(jià)值，并將原賬而價(jià)值和公允價(jià)值之間的差額計入當期的損益之中。
(二)在后續計量模式的變更中使用公允價(jià)值模式
當企業(yè)確定了投資性房地產(chǎn)的計量模式時(shí)，就不得對其進(jìn)行隨意的更改，這是為了保障會(huì )計信息的可比性。這是由于投資性房產(chǎn)的入賬價(jià)值在不同的模式下是不同的，這就會(huì )產(chǎn)生賬而價(jià)值和公允價(jià)值之間的差額，該差額作為會(huì )計政策變更，無(wú)需計入損益。如果企業(yè)己經(jīng)采用了公允價(jià)值模式計量，則不能再使用成本模式計量。
(三)在投資性房產(chǎn)和其他房產(chǎn)的轉換中使用公允價(jià)值模式
如果企業(yè)能夠提供確鑿的證據，滿(mǎn)足相應的條件，證明房地產(chǎn)的用途確實(shí)己經(jīng)發(fā)生改變，就可以進(jìn)行投資性房產(chǎn)和其他房產(chǎn)的轉換。如果是成本模式，轉換后的入賬價(jià)值就應該是轉換前的賬而價(jià)值。如果是公允價(jià)值模式計量，自用房地產(chǎn)的賬而價(jià)值就應該是轉換當日的公允價(jià)值，并將二者的差額計入當期損益。如果使用公允價(jià)值模式計量，將存貨或自用房地產(chǎn)轉換為投資，那么以轉換當日的公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計價(jià)。如果原賬而價(jià)值小于公允價(jià)值，差額為所有者權益，如果原賬而價(jià)值大于公允價(jià)值，差額計入當期損益。
三、投資性房地產(chǎn)受到公允價(jià)值模式的影響
(一)公允價(jià)值模式影響企業(yè)的資產(chǎn)結構
根據新會(huì )計準則，原本在無(wú)形資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、存貨中列報和核算的投資性房地產(chǎn)將單獨列示，企業(yè)的資產(chǎn)結構將會(huì )受到一些影響，如果企業(yè)擁有大量的投資性房地產(chǎn)，這種影響會(huì )更加明顯。企業(yè)的流動(dòng)比率將會(huì )降低，流動(dòng)資產(chǎn)也會(huì )相應的減少。
(二)公允價(jià)值模式影響所有者權益
在由成本模式計量向公允價(jià)值模式計量轉換的第一年，企業(yè)將會(huì )對投資性房地產(chǎn)所有者的權益進(jìn)行追溯調整。根據當前的實(shí)際狀況我國的房地產(chǎn)價(jià)格普遍比歷史成本要高，提升了企業(yè)上年度的資本公積，使所有者能夠享受更多的權益。
不僅如此，如果企業(yè)將存貨或者自用房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)，原賬而價(jià)值小于轉換的公允價(jià)值，那么差額就可以計入資本公積，企業(yè)所有者權益也得到增加。
(三)公允價(jià)值模式影響企業(yè)利潤
企業(yè)債公允價(jià)值模式下必須重估投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值，當投資性房地產(chǎn)出現升值時(shí)，原賬而價(jià)值和公允價(jià)值之間的差額就可以計入當期損益，提高企業(yè)當年的利潤。而且投資性房地產(chǎn)無(wú)需攤銷(xiāo)和計提折舊，企業(yè)當年的利潤又得到增加。房地產(chǎn)企業(yè)可以運用公允價(jià)值模式來(lái)提高盈利水平。
(四)公允價(jià)值模式影響稅負
投資性房地產(chǎn)在現行稅法中仍然被作為無(wú)形資產(chǎn)和一般固定資產(chǎn)。在公允價(jià)值模式下，企業(yè)就必須以年末的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎，對賬而進(jìn)行調整。差額可以計入損益，不再進(jìn)行攤銷(xiāo)或計提折舊。而根據現行稅法，賬而價(jià)值的確定要以實(shí)際成本為基礎，公允價(jià)值應該作為應納稅所得額的金額。這樣一來(lái)企業(yè)就可以遞延所得稅負債或者遞延所得稅資產(chǎn) 。
四、結語(yǔ)
《企業(yè)會(huì )計準則第3號—投資性房地產(chǎn)》對投資性房地產(chǎn)做出了明確的規定，公允價(jià)值模式對于投資性房地產(chǎn)有著(zhù)極大的影響。在投資性房地產(chǎn)中要止確的運用公允價(jià)值模式，保障會(huì )計核算的準確性，才能使企業(yè)的投資價(jià)值得到提升，發(fā)揮公允價(jià)值模式的積極作用。
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