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公允價(jià)值法對投資性房地產(chǎn)確認的影響
考慮到會(huì )計國際趨同的要求，我國新的《企業(yè)會(huì )計準則——基本準則》明確地將公允價(jià)值作為會(huì )計計量屬性之一，在38項新具體會(huì )計準則中有17項不同程度地運用了公允價(jià)值，同時(shí)結合我國的現實(shí)會(huì )計環(huán)境，在具體運用公允價(jià)值計量屬性時(shí)增設了一些限定條件，保持了應有的謹慎。我國運用公允價(jià)值的具體會(huì )計準則較多，主要集中在投資性房地產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)交換、資產(chǎn)減值、債務(wù)重組、企業(yè)合并、金融工具等。下面就公允價(jià)值法對投資性房地產(chǎn)確認和計量等的影響作詳細闡述。
一、公允價(jià)值的概念
美國會(huì )計準則委員會(huì )（FASB）的定義是：“在當前的非強迫或非清算的交易中，雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)（或負債）的買(mǎi)賣(mài)（或發(fā)生與清償）的金額�！眹H會(huì )計準則委員會(huì )（IASC）的定義是：“在公平交易中，熟悉情況的當事人自愿據以進(jìn)行資產(chǎn)交換或負債清償的金額�！蔽覈聲�(huì )計準則的定義與后者基本相同：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償的金額�！倍�，“在公平交易中，交易雙方應當是持續經(jīng)營(yíng)企業(yè)，不打算或不需要進(jìn)行清算、重大縮減經(jīng)營(yíng)規模，或在不利條件下仍進(jìn)行交易�！�
從定義中可以看出，公允價(jià)值強調“公平”、“自愿”的交易價(jià)格，它最大的特征就是來(lái)自于公平交易市場(chǎng)的確認，是基于活躍市場(chǎng)的理性雙方對資產(chǎn)或負債價(jià)值的公平認定和計量，不是某個(gè)特定主體的估計；它的確定并不在于業(yè)務(wù)是否真正發(fā)生，而在于雙方一致性而形成的價(jià)值，是一種具有明顯可觀(guān)察性和決策相關(guān)性的會(huì )計信息。
二、《企業(yè)會(huì )計準則第3號—投資性房地產(chǎn)》具體規定
按照《企業(yè)會(huì )計準則第3號—投資性房地產(chǎn)》準則，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)和采用公允價(jià)值模式計量的投資性房地產(chǎn)。第三章“后續計量”中指出：有確鑿證據表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續可靠取得，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量。同時(shí)又指出：采用公允價(jià)值模式計量的，應當同時(shí)滿(mǎn)足下列條件，投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計。
采用公允價(jià)值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，而應當按照資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎調整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計入當期損益。
同時(shí)，為了防止上市公司在采用公允價(jià)值計量時(shí)其持有的房地產(chǎn)溢價(jià)在賬面上集中體現，導致賬面利潤大幅增加，新準則還規定：“自用房地產(chǎn)或存貨轉換為采用公允價(jià)值模式計量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉換當日的公允價(jià)值計價(jià)，轉換當日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計入所有者權益�！边@基本排除了上市公司利用公允價(jià)值確認投資性房地產(chǎn)而產(chǎn)生巨額賬面利潤的可能性，充分體現了我國新會(huì )計準則對公允價(jià)值應用的謹慎性。
企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。從成本模式轉為公允價(jià)值模式，視為會(huì )計政策變更；已采用公允價(jià)值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉為成本模式。
三、采用公允價(jià)值模式計量投資性房地產(chǎn)的主要賬務(wù)處理
企業(yè)應按照投資性房地產(chǎn)類(lèi)別和項目分別對“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”進(jìn)行明細核算。期末借方余額反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。
�。ㄒ唬┢髽I(yè)外購、自行建造等取得的投資性房地產(chǎn)
借：投資性房地產(chǎn)—成本（購買(mǎi)價(jià)款+相關(guān)稅費+其他支出）
貸：銀行存款（或在建工程）
�。ǘ⿲⒆鳛榇尕浀姆康禺a(chǎn)轉換為采用公允價(jià)值模式計量的投資性房地產(chǎn)：
借：投資性房地產(chǎn)—成本（轉換日的公允價(jià)值）
存貨跌價(jià)準備 （已計提的跌價(jià)準備）
貸：庫存商品（賬面余額）
資本公積—其他資本公積（或借：營(yíng)業(yè)外支出）
�。ㄈ⿲⒆杂猛恋厥褂脵嗷蚪ㄖ镛D換為采用公允價(jià)值模式計量的投資性房地產(chǎn)
借：投資性房地產(chǎn)—成本 （轉換日的公允價(jià)值）
累計攤銷(xiāo)（累計折舊） （已計提的累計攤銷(xiāo)或累計折舊）
無(wú)形資產(chǎn)減值準備（或固定資產(chǎn)減值準備）（已計提的減值準備）
貸：無(wú)形資產(chǎn)（或固定資產(chǎn)） （賬面余額）
資本公積—其他資本公積（或借：營(yíng)業(yè)外支出）
�。ㄋ模┩顿Y性房地產(chǎn)進(jìn)行改良或裝修
借：在建工程（投資性房地產(chǎn)的賬面余額）
貸：投資性房地產(chǎn)—成本
貸（或借）：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)
�。ㄎ澹┵Y產(chǎn)負債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值＞其賬面余額： （或者公允價(jià)值＜其賬面余額做相反的會(huì )計分錄）
借：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)（公允價(jià)值一其賬面余額）
貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益
�。⿲⒉捎霉蕛r(jià)值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉為自用時(shí)
借：固定資產(chǎn)（無(wú)形資產(chǎn)）（轉換日的公允價(jià)值）
貸：投資性房地產(chǎn)—成本 （賬面余額）
貸（或借）：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)（賬面余額）
貸（或借）：公允價(jià)值變動(dòng)損益
�。ㄆ撸┏鍪弁顿Y性房地產(chǎn)時(shí)
借：銀行存款 （實(shí)際收到的金額）
貸：投資性房地產(chǎn)—成本 （賬面余額）
貸（或借）：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)（賬面余額）
貸（或借）：投資收益
同時(shí)，
借（或貸）：公允價(jià)值變動(dòng)損益（該項投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)）
貸（或借）：投資收益
四、公允價(jià)值計量對投資性房地產(chǎn)的影響
公允價(jià)值計量對相關(guān)公司投資性房地產(chǎn)核算提供了一種新的模式，但公司是否利用或怎樣利用這種模式仍需要深入研究。
（一）正式確立重估凈資產(chǎn)值法（NAV）作為房地產(chǎn)上市公司估值的中心地位
現行會(huì )計準則規定：只有企業(yè)在股權結構發(fā)生變化或者對外投資這兩種情況下，才允許使用重估凈資產(chǎn)值法作為記賬依據。公允價(jià)值計量模式的引入使得相關(guān)企業(yè)在更大的范圍內使用此法，提供的賬面價(jià)值更能真實(shí)地反映該企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)格。隨著(zhù)投資性房地產(chǎn)物業(yè)的增多，特別是在我國經(jīng)濟持續穩定發(fā)展及人民幣升值的狀況下，新會(huì )計準則的采用，必將引導市場(chǎng)更多地關(guān)注各項投資性房地產(chǎn)物業(yè)的真實(shí)價(jià)值，并使重估凈資產(chǎn)值法成為評估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要標準之一。即使對以開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為主的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，新會(huì )計準則的實(shí)行也將導致投資者以更為穩健和客觀(guān)的估值標準來(lái)衡量公司的價(jià)值。
（二）提高公司對信息披露的真實(shí)反映
近幾年，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速膨脹，企業(yè)若繼續按照歷史成本的原則來(lái)計量所擁有的投資性房地產(chǎn)，特別是土地使用權，這顯然會(huì )使會(huì )計信息無(wú)法真實(shí)公允地反映企業(yè)的真實(shí)價(jià)值，而且在我國目前的市場(chǎng)環(huán)境里，投資性房地產(chǎn)物業(yè)大都存在很大程度的升值。公允價(jià)值模式的引入肯定將加大市場(chǎng)對一些原來(lái)信息披露不夠充分的公司價(jià)值的挖掘，使投資者對這類(lèi)公司價(jià)值的認識更為全面。
按照《企業(yè)會(huì )計準則第3號—投資性房地產(chǎn)》的要求，企業(yè)若以公允價(jià)值的記賬模式取代傳統成本模式記賬的，應該屬于會(huì )計政策的變更。會(huì )計政策的變更能夠使公司提供更可靠、更相關(guān)的會(huì )計信息，同時(shí)也使投資者更全面充分地把握相關(guān)企業(yè)的真實(shí)信息。在采用公允價(jià)值模式記賬的當年，公司應當采用追溯調整法調整期初留存收益，即這些企業(yè)的上年度凈資產(chǎn)值將會(huì )得到較大幅度的提升，有利于提高相關(guān)公司的規模。
（三）公司每年凈利潤的波動(dòng)程度會(huì )增大
公允價(jià)值的變化將加大凈利潤的波動(dòng)幅度�，F行會(huì )計制度下，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)物業(yè)都是計入固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)中，其市值變動(dòng)并不計入當期損益，我們無(wú)法從相關(guān)的會(huì )計報表中尋找其變動(dòng)的痕跡，也不利于反映企業(yè)房地產(chǎn)的構成情況及各類(lèi)房地產(chǎn)對企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)的貢獻。當前我國的投資性房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入加速發(fā)展階段，雖然并不排除部分投資性房地產(chǎn)物業(yè)出現貶值的可能性，但更多投資性房地產(chǎn)物業(yè)的升值潛力較大且預計將會(huì )持續；按照新準則所要求的公允價(jià)值法來(lái)重新計量這些“名不副實(shí)”的投資性房產(chǎn)，企業(yè)每年的重估增值額應該會(huì )使當年的凈利潤預計得到持續的額外提升，企業(yè)投資性房地產(chǎn)的巨額利潤終將能夠在賬面得到充分體現，由此也大幅提高了每股的凈資產(chǎn)，降低了市盈率。但由于對凈利潤的影響比較多，相應波動(dòng)程度也會(huì )增加，因此，如何評價(jià)這種由于增值帶來(lái)的利潤增加需要市場(chǎng)進(jìn)一步達成新的均衡，而且，投資者也需要以更為穩健和客觀(guān)的估值標準來(lái)衡量此類(lèi)房地產(chǎn)公司的真正價(jià)值。
（四）未來(lái)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確認
公允價(jià)值模式符合投資性房地產(chǎn)的特性，能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和盈利能力，盡管公允價(jià)值的確認仍然是一個(gè)難點(diǎn)，很多人擔心在現階段的實(shí)務(wù)操作中公允價(jià)值容易導致利潤操縱，但是隨著(zhù)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續發(fā)展，售房信息的公開(kāi)化、透明化，相對于其他資產(chǎn)而言，投資性房地產(chǎn)物業(yè)的公允價(jià)值還是比較容易取得的。同時(shí)，新會(huì )計準則也借鑒了國際會(huì )計準則中確定公允價(jià)值的方法，需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行評估，并在年報中詳細披露房地產(chǎn)當期賬面價(jià)值的增減變動(dòng)情況、公允價(jià)值的確認方法及其理由等；而且巨額利潤的出現意味著(zhù)企業(yè)繳納的稅額也相應攀升，之前投資性房地產(chǎn)物業(yè)計入固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行折舊、攤銷(xiāo)的抵稅功能也沒(méi)有了。
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