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淺析投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評估研究
摘要：隨著(zhù)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值會(huì )計計量的實(shí)施，以財務(wù)報告為目的的房地產(chǎn)評估將成為一個(gè)新興評估業(yè)務(wù)品種。文章在參照國家對會(huì )計報表審計的相關(guān)管理，結合企業(yè)會(huì )計準則和相關(guān)評估規范，對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評估中涉及的委托權、獨立性、價(jià)值定義、估價(jià)對象范圍等相關(guān)因素進(jìn)行了初步探討。
一、關(guān)于委托主體
房地產(chǎn)評估委托權問(wèn)題在評估界研究不多，因為傳統房地產(chǎn)評估主要為房地產(chǎn)交易服務(wù)，而交易一般僅涉及交易雙方，牽涉的利益相關(guān)方較少，評估委托權上容易達成一致。但是，基于財務(wù)報告目的的評估，涉及的相關(guān)利益方多，利益訴求各不相同，因此，委托評估制度設計是否科學(xué)合理，對于評估報告質(zhì)量，乃至資本市場(chǎng)的穩定均有重要影響。
對于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評估，委托權制度設計的基本原則，是平衡各方利益，讓既是評估客體又是評估結果的利益最相關(guān)方與委托權的行使適當隔離，評估委托交由評估結果對其利益影響相對較小、地位比較超脫者行使，即由獨立董事行使評估委托權。
二、關(guān)于評估獨立性
獨立、客觀(guān)、公正是評估機構執行評估業(yè)務(wù)的基本要求，獨立性是中介鑒證機構的生命線(xiàn)，喪失獨立性即喪失公信力。從獨立性要求出發(fā)，不僅會(huì )計師事務(wù)所、評估師事務(wù)所與企業(yè)之間要保持獨立，而且會(huì )計師事務(wù)所、評估師事務(wù)所之間也應該保持各自獨立。目前兼營(yíng)房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的會(huì )計師事務(wù)所或實(shí)質(zhì)上歸于同一主體控制或雙方的關(guān)系足以影響其獨立性的兩家事務(wù)所，不得在接受審計委托的同時(shí)，又接受投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評估的委托。
注冊會(huì )計師在審計過(guò)程中可以借助評估師的工作對企業(yè)提供的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計量是否合規、合理提供咨詢(xún)意見(jiàn)，評估師的工作具有咨詢(xún)性，屬于注冊會(huì )計師利用專(zhuān)家的工作，評估師提供咨詢(xún)性意見(jiàn)，只對注冊會(huì )計師負責，責任由注冊會(huì )計師承擔，筆者認為評估機構承擔此類(lèi)業(yè)務(wù)僅需評估機構和企業(yè)保持獨立性即可，因為責任主體是審計機構。這和承擔財務(wù)報告目的評估是截然不同性質(zhì)的工作，后者是鑒證性評估。
三、關(guān)于價(jià)值定義
會(huì )計計量當中的公允價(jià)值是會(huì )計專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)，有關(guān)評估規范當中沒(méi)有公允價(jià)值的定義。各國會(huì )計準則對公允價(jià)值的定義表述不完全一致，我國會(huì )計準則對公允價(jià)值定義為“資產(chǎn)和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償的金額計量�！保ā镀髽I(yè)會(huì )計準則——基本準則》第四十二條）
《房地產(chǎn)估價(jià)規范》對公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格的定義為在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能形成的價(jià)格。所謂公開(kāi)市場(chǎng)是指在該市場(chǎng)上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟利益，并掌握必要的市場(chǎng)信息，有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對交易對象具有必要的專(zhuān)業(yè)知識，交易條件公開(kāi)并不具有排它性�？梢�(jiàn)，公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格定義比公允價(jià)值定義要嚴格的多，公允價(jià)值可以是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，也可以不是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，公允價(jià)值和公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值之問(wèn)是包含關(guān)系，公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值是公允價(jià)值的一種。但是，準則中的公允價(jià)值卻是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，因為準則同時(shí)規定采用公允價(jià)值模式計量應當同時(shí)滿(mǎn)足下列條件：一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息。該準則的指南進(jìn)一步指出，活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)通常是指投資性房地產(chǎn)所在城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，對于大中型城市，應當為投資性房地產(chǎn)所在的城區�？梢�(jiàn)，準則把投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值內涵進(jìn)一步限定為在活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上有類(lèi)似房地產(chǎn)的交易價(jià)格，是交易雙方在活躍市場(chǎng)上形成的合理價(jià)格，這也就是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。
四、關(guān)于評估對象范圍
需要評估的投資性房地產(chǎn)在準則中有嚴格限定，結合準則及該準則的指南，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼而有之持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。具體包括以下四項：
第一，已出租的土地使用權和已出租的建筑物，是指以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建設用地使用權和建筑物。其中，用于出租的建設用地使用權是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉讓方式取得的土地使用權；用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權的建筑物。
第二，持有并準備增值后轉讓的建設用地使用權，是指企業(yè)取得，準備增值后轉讓的土地使用權。按照國家有關(guān)規定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。
第三，某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理，對于能夠單獨計量和出售、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產(chǎn)；對于不能夠單獨計量和出售，雖然用于賺取租金或資本增值的部分，不能確認為投資性房地產(chǎn)。
第四，企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不居于主導地位，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應當將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。
根據準則，企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店其他旅游設施，其經(jīng)營(yíng)目的主要是通過(guò)提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入，該旅館飯店不得確認為投資性房地產(chǎn)。
由于估價(jià)目的的特殊性，房地產(chǎn)估價(jià)對象可能不僅包括企業(yè)賬面上的無(wú)形資產(chǎn)—土地使用權、固定資產(chǎn)中的建筑物，還可能包括長(cháng)期待攤費用中的裝修、固定資產(chǎn)中屬于房地產(chǎn)不可分離的設備設施及構筑物。評估報告中對評估對象包含企業(yè)會(huì )計報表中資產(chǎn)類(lèi)科目中的具體項目在評估報告中必須清晰的揭示，涉及在自用和投資性項目或投資性項目之間分攤的也需以科學(xué)合理方式分割并給予揭示。
參考文獻：
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