公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)的運用及影響

關(guān)于公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)的運用及影響

　　關(guān)于公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)的運用及影響

　　[摘要] 隨著(zhù)新會(huì )計準則的出臺，公允價(jià)值的應用是其中的一大亮點(diǎn)。本文著(zhù)重分析了公允價(jià)值在我國投資性房地產(chǎn)中的應用及影響，對投資性房地產(chǎn)中公允價(jià)值模式計量做了進(jìn)一步的剖析。

　　[關(guān)鍵詞] 投資性房地產(chǎn) 公允價(jià)值 新會(huì )計準則

　　財政部于2006年2月15日頒布了新的企業(yè)會(huì )計準則，其中《企業(yè)會(huì )計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)新準則)首次將投資性房地產(chǎn)作為一項單獨的資產(chǎn)予以確認，并首次在非金融資產(chǎn)計量中引入公允價(jià)值，因此具有十分重要的意義。

　　一、單獨列示投資性房地產(chǎn)

　　新準則中規范的投資性房地產(chǎn)，是指能夠單獨計量和出售的，企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。它包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權，以及已出租的建筑物。因此，一般開(kāi)發(fā)企業(yè)用于銷(xiāo)售的房地產(chǎn)，以及為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理而持有的建筑物或土地使用權，不屬于投資性房地產(chǎn)，應分別在存貨、固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)中進(jìn)行核算。

　　長(cháng)期以來(lái)，我國并未針對投資性房地產(chǎn)單獨制定相關(guān)準則，而是將其分散在“存貨”、“固定資產(chǎn)”和“無(wú)形資產(chǎn)” 等其他相關(guān)的會(huì )計準則中加以處理。然而，隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和投資觀(guān)念的改變, 投資性房地產(chǎn)已成為一項經(jīng)營(yíng)性活動(dòng), 而不是傳統意義上的固定資產(chǎn)：一方面，投資性房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)數年以后，其市場(chǎng)價(jià)值不僅可能高于賬面凈值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值的數倍，甚至數十倍；另一方面，由于房地產(chǎn)的價(jià)值對市場(chǎng)的依賴(lài)程度很高，使得對房地產(chǎn)的投資往往具有高收益和高風(fēng)險并存的特點(diǎn)。在這種情況下，將投資性房地產(chǎn)作為存貨、一般性固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)無(wú)法在會(huì )計上真實(shí)反映其價(jià)值，導致投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值與賬面價(jià)值相背離。新準則將投資性房地產(chǎn)從一般性固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)中分離，更加清晰地反映了企業(yè)持有房地產(chǎn)的構成情況和盈利能力，提高了會(huì )計信息的相關(guān)性，符合我國經(jīng)濟發(fā)展的現狀。

　　二、公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的具體運用

　　采用公允價(jià)值作為計量屬性是新會(huì )計準則的.一大亮點(diǎn)。公允價(jià)值計量模式，是指以市場(chǎng)價(jià)值，即熟悉情況的當事人在公平交易中自愿據以進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償的金額。公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的運用主要涉及以下幾個(gè)方面：

　　1.投資性房地產(chǎn)后續計量

　　新準則規定，投資性房地產(chǎn)后續計量，通常應當采用成本模式，存在確鑿證據表明其公允價(jià)值能夠持續可靠取得的情況下，可以采用公允價(jià)值模式。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續計量，不得同時(shí)采用兩種計量模式。

　　采用成本模式的，會(huì )計處理方法同原有的準則要求基本一致，即將有關(guān)資產(chǎn)的賬面價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值，投資性房地產(chǎn)比照固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)準則計提折舊或攤銷(xiāo)，并在期末進(jìn)行減值測試，計提相應的減值準備，期末按賬面價(jià)值在資產(chǎn)負債表中反映，只需單賬戶(hù)反映資產(chǎn)的實(shí)際成本即可。

　　而在公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)應按照首次執行日的公允價(jià)值作為入賬價(jià)值，公允價(jià)值與原資產(chǎn)賬面價(jià)值之間的差額調整期初留存收益。在后續支出的確認與計量上，如果后續支出使可能流入企業(yè)的未來(lái)經(jīng)濟利益超過(guò)了原先的估計，應計入投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，否則應計入當期損益。日常核算過(guò)程中對投資性房地產(chǎn)不計提折舊或攤銷(xiāo)，資產(chǎn)負債表日也不需要對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行減值測試，其折舊、減值或土地使用權攤銷(xiāo)價(jià)值直接反映在公允價(jià)值變動(dòng)中，并通過(guò)“公允價(jià)值變動(dòng)損益”對企業(yè)利潤產(chǎn)生影響。企業(yè)應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎調整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計入當期損益。

　　舉例說(shuō)明：某企業(yè)于20x7年5月1日起將新開(kāi)發(fā)完成的一棟寫(xiě)字樓租賃給甲公司使用，租賃期為五年。寫(xiě)字樓造價(jià)3000萬(wàn)元，20x7年5月1日的公允價(jià)值為3200萬(wàn)元，則在公允價(jià)值模式下，應確定該項投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值為3200萬(wàn)元（其中成本3000萬(wàn)元，公允價(jià)值變動(dòng)200萬(wàn)元）。假如當期期末該項資產(chǎn)的公允價(jià)值上升為3500萬(wàn)元，則應補調其賬面價(jià)值300萬(wàn)元，并將該差額記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”。

　　2.后續計量模式變更

　　為保證會(huì )計信息的可比性，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉為公允價(jià)值模式時(shí)，由于兩種模式下投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值不同，因而公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間產(chǎn)生了差額，這個(gè)差額不直接計入損益，而是作為會(huì )計政策變更處理，調整期初留存收益(未分配利潤)。而已采用公允價(jià)值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉為成本模式。

　　3.投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)的轉換

　　企業(yè)有確鑿證據表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，并且滿(mǎn)足條件的，應當將投資性房地產(chǎn)轉換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)。

　　在成本模式下，應將房地產(chǎn)轉換前的賬面價(jià)值作為轉換后的入賬價(jià)值。采用公允價(jià)值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應以其轉換當日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計入當期損益。自用房地產(chǎn)或存貨轉換為采用公允價(jià)值模式計量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉換當日的公允價(jià)值計價(jià)，轉換當日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計入所有者權益。

　　三、公允價(jià)值計量對投資性房地產(chǎn)的影響

　　與國際財務(wù)報告準則相比，我國新會(huì )計準則對公允價(jià)值計量的應用十分謹慎。企業(yè)采用公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量，主要有以下幾個(gè)方面的影響：

　　1.對企業(yè)資產(chǎn)結構的影響

　　新會(huì )計準則將“投資性房地產(chǎn)”在資產(chǎn)負債表上單獨列示，使原先分別在“存貨”、“固定資產(chǎn)”、“無(wú)形資產(chǎn)”中核算和列報的投資性房地產(chǎn)，統一列入“投資性房地產(chǎn)”中核算，這一變化將影響企業(yè)的資產(chǎn)結構，尤其是有大量投資性房地產(chǎn)在存貨中核算的企業(yè)，由于執行新會(huì )計準則后全部轉入“投資性房地產(chǎn)”中核算，將使企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)（存貨）減少，流動(dòng)比率降低。

　　2.對所有者權益的影響

　　企業(yè)在對投資性房地產(chǎn)由成本模式計量轉為公允價(jià)值模式計量的首年，將采取追溯調整的方式調整年初所有者權益。而在目前房地產(chǎn)價(jià)格普遍高于歷史成本的情況下，這會(huì )導致企業(yè)上年度的資本公積有較大幅度的提升，所有者權益大大增加。

　　而且，企業(yè)將自用房地產(chǎn)或存貨轉換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，如果轉換日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值，其差額計入資本公積，也將增加企業(yè)的所有者權益。

　　3.對企業(yè)利潤的影響

　　公允價(jià)值模式下，企業(yè)在資產(chǎn)負債表日對投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行重估，如果投資性房地產(chǎn)升值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計入當期損益，企業(yè)當年的利潤就會(huì )增加；又由于公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)不需要計提折舊和攤銷(xiāo)，從而可以減少費用的支出，也會(huì )增加當年的利潤。而我國目前房地產(chǎn)價(jià)格剛好處于持續上漲階段，因此采用公允價(jià)值模式，可以提高這些房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平，使企業(yè)凈利潤有所提升。

　　4.對稅負的影響

　　由于現行稅法仍將投資性房地產(chǎn)作為一般固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)對待，因此在成本計量模式下，新會(huì )計準則和稅法的處理基本一致，而在公允價(jià)值模式下二者存在明顯差異：會(huì )計上年末按投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值調整其賬面價(jià)值，差額計入損益，不再計提折舊或攤銷(xiāo)；而稅法按實(shí)際成本確定投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，不確認公允價(jià)值變化產(chǎn)生的所得，待處理時(shí)一并計算確定應計入應納稅所得額的金額，這樣就可能產(chǎn)生遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負債。

　　綜上所述，此次新準則中對投資性房地產(chǎn)的相關(guān)規定，尤其是公允價(jià)值的引入，意義十分重大，對房地產(chǎn)行業(yè)將產(chǎn)生一定的影響。但是，目前公允價(jià)值的確定仍是一個(gè)難點(diǎn)，未來(lái)還應加強對投資性房地產(chǎn)價(jià)值評估的研究，只有把握好公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應用，才能進(jìn)行正確的會(huì )計核算，提升企業(yè)的投資價(jià)值。

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