房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資決策的經(jīng)濟分析與成本控制論文

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資決策的經(jīng)濟分析與成本控制論文

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目決策分析不當對成本造成的影響

　　1.開(kāi)發(fā)成本受經(jīng)濟形勢的影響

　　因為經(jīng)濟形勢的變動(dòng)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商造成的損失是巨大的,比如像:市場(chǎng)需求、購買(mǎi)力、匯率等等方面。從最初的可行性研究到最終的樓盤(pán)上市,中間間隔很長(cháng)的一段時(shí)間,在此期間內,市場(chǎng)需求會(huì )發(fā)生很大的變動(dòng),消費者需求等各種因素的變化會(huì )直接導致投資收益與預期計算偏離很遠。

　　2.開(kāi)發(fā)成本受法律政策的影響

　　對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財政政策。法律政策風(fēng)險是指一個(gè)國家所處的國際國內政治環(huán)境變動(dòng)以及相應的法律政策調整,造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟上的損失。貨幣正常的松緊直接影響到項目的開(kāi)發(fā),從而影響到企業(yè)項目開(kāi)發(fā)所需的成本費用。

　　二、完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資決策經(jīng)濟分析的措施

　　1.建立科學(xué)的評估指標體系

　　規劃評估指標主要考慮的因素有:土地面積、建筑密度、容積率、綠地率、交通、公共設施配套等等因素。在進(jìn)行設計方案的評比過(guò)程中要充分考慮性?xún)r(jià)比、經(jīng)濟性以及環(huán)保、格調等等各個(gè)細節問(wèn)題。在進(jìn)行經(jīng)濟評價(jià)的過(guò)程中要綜合考慮財務(wù)評價(jià)和綜合評價(jià),每個(gè)評價(jià)指標所包含的因素都對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的成本存在直接或者間接的影響。適當的提高建筑平均層數和建筑密度,控制適當的建筑容積率,可以減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的單位造價(jià),同時(shí)節約用地,從而能有效降低整個(gè)項目的建設資金。

　　2.規劃方案的優(yōu)選

　　要想有效地控制工程造價(jià),必須在進(jìn)行充分的市場(chǎng)調查研究之后,結合項目的具體情況,保證能滿(mǎn)足使用功能與生產(chǎn)要求的雙重前提下進(jìn)行技術(shù)和經(jīng)濟的有效整合,制定出多個(gè)方案進(jìn)行比較,從中選出最優(yōu)方案。在進(jìn)行比較方案的優(yōu)選工作時(shí),一定要注意各個(gè)方案之間的可比性,根據項目的實(shí)際情況,選擇適當的經(jīng)濟評價(jià)指標作為比較選擇過(guò)程的參考指標。

　　3.盡可能地提高項目抵御風(fēng)險的能力

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)資金密集型的行業(yè),資金的使用量非常大,市場(chǎng)的任何波動(dòng)和國家宏觀(guān)調控政策的調整都會(huì )直接給房地產(chǎn)項目的收益造成嚴重的影響。這就要求開(kāi)發(fā)商在投資決策階段通過(guò)對影響項目投資效果的社會(huì )、經(jīng)濟、環(huán)境、正常和市場(chǎng)等因素的分析,了解各因素對項目的影響性質(zhì)和程度,幫助投資者根據房地產(chǎn)項目風(fēng)險的大小和特點(diǎn)確定合理的投資收益水平,提出有效的控制風(fēng)險的方案,有重點(diǎn)的加強對投資風(fēng)險的防范和控制。

　　4.采取多樣化組合投資

　　作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要將資金有選擇的投資到不同類(lèi)型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目上,針對不同收入層次的居民建造不同類(lèi)型的住宅、寫(xiě)字樓或者娛樂(lè )場(chǎng)所等,以減少未來(lái)收益的不確定性。不同類(lèi)型的房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中風(fēng)險也是不同的,對應收益高低也存在較大的差別。一般情況分析,開(kāi)發(fā)項目收益率相對較高的對應風(fēng)險也大。所以,如若將資金投入到不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中,可以將整體的風(fēng)險降低,最終獲得的是一個(gè)相對平均的收益。

　　三、對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行有效成本控制的方式

　　1.轉嫁風(fēng)險

　　首先,可以向保險公司進(jìn)行投保,以繳納保險費為前提將風(fēng)險轉移給保險公司,由保險公司承擔風(fēng)險。但是,保險公司雖然是一種及時(shí)、有效且合理的實(shí)施經(jīng)濟補償的方式,但是保險的使用方位是有限的,而且在最初交的保險費金額也是非常大的。所以,通過(guò)保險轉嫁風(fēng)險并不能解決一切風(fēng)險。

　　其次,以合同的形式將開(kāi)發(fā)風(fēng)險轉嫁給其他的經(jīng)濟單位。比如在房地產(chǎn)項目的施工過(guò)程中,可以將部分危險性極高的工作轉包給經(jīng)驗豐富的施工單位,這樣也是變相地減少了自身的風(fēng)險。

　　2.透過(guò)目標成本控制方案進(jìn)行投資決策

　　開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目前都要有可行性研究,如果盲目進(jìn)行投資,不僅使企業(yè)的利潤得不到很好的保證而且極易導致企業(yè)的虧損,嚴重者會(huì )導致企業(yè)的倒閉。因此利用目標建筑成本控制方案來(lái)進(jìn)行投資決策具有一定的科學(xué)性和可行性。在立項以前,要經(jīng)過(guò)反復測算,在確定建筑成本的總額比建筑成本控制數低之后,才能確認這個(gè)項目是可行的。如果高于建設成本控制數,則表示未達到利潤的期望值,該項目不可行。通過(guò)系統全面的測算,能夠確保企業(yè)開(kāi)發(fā)項目的目的性,減少因盲目開(kāi)發(fā)而給企業(yè)帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險和不必要的開(kāi)發(fā)成本。

　　3.做好前期預防工作

　　將前期預計有可能發(fā)生的損失直接攤入到日常經(jīng)營(yíng)成本中,這樣也是變相控制成本。比如,近年來(lái)出現的自保公司就是一個(gè)很好的實(shí)例,但是這種手段的選擇與實(shí)踐必須要在遵循法律規定的前提之下進(jìn)行,同時(shí)也收到自身經(jīng)濟實(shí)例的制約。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資決策的分析和成本控制是一個(gè)相對復雜的過(guò)程。為了使提出的決策更為合理,可實(shí)施性更強,必須要綜合財務(wù)數據方面的估算和預測。在此尤須注意的是,在具體評估預測過(guò)程中,應盡可能的因不同人、不同方法而造成的估算預測結果的不一致性,或者差異過(guò)大。因此,在經(jīng)濟的分析過(guò)程中,應該明確其中不確定因素,盡可能充分地估計到項目實(shí)施過(guò)程中可能遇到的風(fēng)險,從而加強決策的可靠以及控制成本。

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