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房地產(chǎn)投資策劃
房地產(chǎn)投資策劃1
一、期權與實(shí)物期權
期權(option)是這樣一種合約，合約的持有者在規定的時(shí)間內有權利，但沒(méi)有義務(wù)(可以但不一定)按照合約規定的價(jià)格購買(mǎi)和賣(mài)出某項資產(chǎn)。也可以說(shuō)，期權是一種選擇權，指在當前做出較小的投入或付出，進(jìn)而擁有在未來(lái)可以行使但也可以不行使的某種行動(dòng)的權利。期權按標的資產(chǎn)性質(zhì)的不同分為金融期權和實(shí)物期權。
金融期權(financeoption)的標的資產(chǎn)是本身具有原始價(jià)值的金融資產(chǎn)，如股票、債券、貨幣等。實(shí)物期權(realoption)是以各種實(shí)物資產(chǎn)(如機器設備、土地、技術(shù)、項目等)為標的物的期權。
簡(jiǎn)單地說(shuō)，實(shí)物期權就是在動(dòng)態(tài)和不確定的商業(yè)環(huán)境下，商業(yè)決策要靈活的適應戰略資產(chǎn)投資的決策制定、投資機會(huì )估值和項目投資支出，是在運用期權理論的時(shí)候，利用金融理論、經(jīng)濟分析、管理科學(xué)、決策科學(xué)、統計學(xué)和經(jīng)濟模型估計實(shí)物資產(chǎn)（相對于金融資產(chǎn)）的一種系統方法和整體解決方案。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項目涉及的實(shí)物期權方法，在國外已經(jīng)應用到了各種各樣的房地產(chǎn)項目當中來(lái)了，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、再開(kāi)發(fā)、租賃合同的制定、抵押貸款的違約、決策等等方面。
二、實(shí)物期權法及其評價(jià)
傳統的投資決策方法是現金流貼現法�，F金流貼現法由于考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，全面地分析了項目壽命期內所有可能的現金流入與流出，并且對風(fēng)險作了一定的分析，但是，DCF法結構上存在兩個(gè)致命的局限性:一是每一個(gè)時(shí)點(diǎn)上的現金流量如何精確地估計；二是貼現率如何確定，特別是有風(fēng)險的情況下（一般而言，風(fēng)險是不可避免的)�，F金流的估計和貼現率的確定都帶有很大的主觀(guān)性，前者往往給“可批性”項目以可趁之機，有些單位為使項目能夠通過(guò)審批，任意夸大現金流量。后者則使人懼怕風(fēng)險，以高貼現率去反映高風(fēng)險，往往低估項目的價(jià)值。
因此，只有當現金流和貼現率能夠精確地預測時(shí)，DCF法才能夠精確地反映出項目的價(jià)值，而現金流和貼現率的精確預測只能在市場(chǎng)比較穩定，宏觀(guān)經(jīng)濟比較平穩的情況下才能出現。
傳統的投資決策方法存在著(zhù)許多不足與局限性，尤其是貼現率問(wèn)題，往往使得企業(yè)做出錯誤的投資決策。對于不確定性很大、周期很長(cháng)的復雜的投資決策，傳統方法更是顯得力不從心。如果說(shuō)項目?jì)r(jià)值可以用凈現金流大小來(lái)表示的話(huà)，投資項目的價(jià)值并不僅僅是項目產(chǎn)生的現金流，還應該包括其帶來(lái)的戰略利益。這一切都集中體現在企業(yè)的戰略適應性上。經(jīng)營(yíng)柔性和戰略適應性是在不確定性條件下進(jìn)行投資決策分析的基本出發(fā)點(diǎn)，而這一點(diǎn)在傳統投資決策分析方法中沒(méi)有體現出來(lái)。實(shí)物期權分析方法正是針對這種“病癥”給出的“一劑良藥”。
實(shí)物期權分析方法在項目投資分析中的兩個(gè)重要貢獻是：
�。ㄒ唬┙�(jīng)營(yíng)柔性和戰略適應性來(lái)源于投資項目中包含的實(shí)物期權，確定這些實(shí)物期權的價(jià)值才能科學(xué)地估價(jià)投資項目的價(jià)值，而實(shí)物期權分析方法解決了長(cháng)期困擾人們的項目?jì)r(jià)值估價(jià)問(wèn)題。
�。ǘ┯行╉椖恐凶匀话瑢�(shí)物期權，但是更多地要靠決策者精心設計和構造，然后鑲嵌在項目中，這為項目決策者和管理者進(jìn)行投資項目管理提供了新的思想和方法。不難看出，實(shí)物期權分析方法是一種科學(xué)的、合理的、主動(dòng)的、有效的項目估價(jià)和項目決策方法。
研究待決策問(wèn)題的實(shí)物期權性質(zhì)，也就是把實(shí)際投資決策問(wèn)題轉換成標準的實(shí)物期權問(wèn)題。這一步驟需要投資者使用實(shí)物期權思維對項目整體運作的過(guò)程進(jìn)行整體的決策分析，弄清楚可能的決策是什么，存在哪些決策，什么時(shí)候進(jìn)行決策，誰(shuí)有權利執行這個(gè)決策:進(jìn)而分析包含了哪些實(shí)物期權、哪類(lèi)實(shí)物期權。為很好地解決決策中的不確定性問(wèn)題，需要對這些問(wèn)題進(jìn)行書(shū)面描述，這將成為解決過(guò)程中有用的`參考要點(diǎn)。
三、實(shí)物期權方法在房地產(chǎn)投資決策中的應用
按照實(shí)物期權理論的觀(guān)點(diǎn)，不確定性越大，風(fēng)險可能會(huì )越大，但面對這些不確定因素，好的管理者會(huì )面對變化的形勢，充分利用管理柔性，通過(guò)選擇最佳投資時(shí)機擴張成功的項目，關(guān)�；蛲七t不好的項目。從而可能獲得更好的投資機會(huì )和更高的收益。因此在房地產(chǎn)投資項目中應用實(shí)物期權方法進(jìn)行決策，可以很好的解決在房地產(chǎn)項目中的不確定性因素，給項目的最終決策提供可靠的依據。
�。ㄒ唬Q策者對投資機會(huì )的價(jià)值的估計
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中包含的實(shí)物期權的來(lái)源是開(kāi)發(fā)項目所面臨的不確定性，體現在不確定情況下決策者的決策靈活性。因此，決策者對投資機會(huì )的價(jià)值的判斷，將直接影響到項目的期權價(jià)值。期權價(jià)值就是體現在對不同的投資機會(huì )的選擇上，如果決策者事先并沒(méi)有全面的意識到項目在不確定情況下各個(gè)階段存在的各種投資機會(huì )，那么此項目在各階段就丟掉了很多投資機會(huì )的選擇，也就失去了一部分決策靈活性所帶來(lái)的價(jià)值，即失去了一部分項目的期權價(jià)值。因此，決策者對投資機會(huì )具有很強的判斷力是確定項日期權價(jià)值的前提。
根據Black-Scholes期權定價(jià)公式，投資者可以定量的測算投資機會(huì )的價(jià)值。投資者要獲得一個(gè)房地產(chǎn)項目的投資機會(huì )，必須支付土地出讓金等先期費用。根據期權價(jià)格不應當高于期權價(jià)值，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的先期費用也不應當高于項目的投資機會(huì )的價(jià)值。因此投資者必須事先測算投資機會(huì )的價(jià)值。
�。ǘQ策者對最佳投資時(shí)機的確定
房地產(chǎn)投資決策有一個(gè)時(shí)效性特征，即投資決策是立刻執行到期，還是可延期的，它反映投資決策的緊迫程度。當確定要對一個(gè)房產(chǎn)項目投資時(shí)，還要確定項目的最佳投資時(shí)間。在傳統投資決策理論中，當項目的價(jià)值等于項目直接投資時(shí)，投資者就應當投資；而在實(shí)物期權理論中最佳的投資點(diǎn)上項目的價(jià)值等于項目直接投資與投資機會(huì )成本之和。如果把等待開(kāi)發(fā)和立即開(kāi)發(fā)的項目?jì)r(jià)值曲線(xiàn)繪在一張坐標圖上，在最佳投資點(diǎn)上這兩條件曲線(xiàn)是相切的，經(jīng)濟學(xué)家已經(jīng)利用動(dòng)態(tài)規劃和微分方程等數學(xué)工具對最佳投資點(diǎn)上的項目?jì)r(jià)值進(jìn)行了描述，在最佳投資點(diǎn)上，項目的價(jià)值大于項目的直接投資，最佳投資點(diǎn)出現的時(shí)間也應當比傳統投資決策的投資時(shí)間要晚，因此在現實(shí)當中經(jīng)常會(huì )看到投資者將有價(jià)值的土地空置，或者是很長(cháng)一段時(shí)間不開(kāi)發(fā)，這就意味著(zhù)土地放在將來(lái)開(kāi)發(fā)所具有的潛在價(jià)值大于現在開(kāi)發(fā)的價(jià)值。
�。ㄈQ策者對最優(yōu)投資規模的確定
房地產(chǎn)項目，特別是大型的房地產(chǎn)項目，在決策時(shí)還要確定是分期開(kāi)發(fā)還是一次開(kāi)發(fā)，除了考慮開(kāi)發(fā)商資本實(shí)力的因素外，還必須考慮項目分期開(kāi)發(fā)所包含的成長(cháng)期權。通過(guò)對一次開(kāi)發(fā)和分期開(kāi)發(fā)的項目?jì)r(jià)值分析表明，在大多數情況下，分期開(kāi)發(fā)由于有成長(cháng)期權的價(jià)值存在，因而具有更高價(jià)值。如果采用分期開(kāi)發(fā)，就必須確定首期的投資規模，而首期的投資規模往往又會(huì )對后期投資有較大的影響。
�。ㄋ模┩顿Y項目的所有權特征
所有權特征，即該項目中所包含的期權是獨占期權還是共享期權。顯然，對于獨占期權，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者可以充分行使自己所擁有的靈活性，包括放棄權、延期權、擴張權、收縮權、停啟權等，這些權利的價(jià)值將體現在期權的時(shí)間價(jià)值中。但是，如果期權不是獨占的，這意味著(zhù)有競爭對手與本企業(yè)共享執行該實(shí)物期權的權利。實(shí)物期權的共享直接導致項目?jì)r(jià)值的共享。因此，對企業(yè)而言，項目帶來(lái)的期權價(jià)值必然有一定的損失，項目的價(jià)值將有一定程度的降低，這種降低是由于競爭所帶來(lái)的。
�。ㄎ澹┩顿Y者對信息的掌握
房地產(chǎn)業(yè)具有投資大、周期長(cháng)的特點(diǎn)。在很長(cháng)一段時(shí)間內，幾乎一直沒(méi)有嘗試對租金、房屋造價(jià)和利潤等主要變化因素提供一種定量的嚴格估算。傳統的做法是依靠專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)（如估價(jià)師、測量師等）的“經(jīng)驗”。近年來(lái)，不斷增加的信息數據文件已經(jīng)建立起來(lái)，用于測算租金、造價(jià)、投資收益和房?jì)r(jià)的執行情況。毫無(wú)疑問(wèn)，這種數據服務(wù)系統的使用將比單純地記錄過(guò)去的事件有效的多，而且，隨著(zhù)這種系統將不斷地擴大并變得更精細、更適用和更富有權威性。在可以預見(jiàn)的將來(lái)，這些已存在的能測算趨勢的指數將被設計成能預測將來(lái)可能性的變化值。這些嶄新的服務(wù)系統將會(huì )給房地產(chǎn)決策者及他們的顧問(wèn)提供有價(jià)值的資料，從而使他們能對不確定性做出更好的估計，而非僅靠“感覺(jué)”和經(jīng)驗。
四、案例分析
本文擬以一個(gè)簡(jiǎn)單的實(shí)物期權案例來(lái)說(shuō)明實(shí)物期權理論在不確定條件下房地產(chǎn)投資決策中的應用。
假定某房地產(chǎn)公司有一地塊開(kāi)發(fā)權，擬定投資總額為1050萬(wàn)元，投資項目的壽命期為5年，前3年每年除去成本可以獲得凈收益270萬(wàn)元，后兩年每年除去成本可以獲得凈收益250萬(wàn)元，該公司可以延遲2年進(jìn)行該項目的投資。如果無(wú)風(fēng)險利率為10%，項目風(fēng)險波動(dòng)率為30%，那么該房地產(chǎn)公司是否應該進(jìn)行該項目的投資。
如果按傳統的現金流折現法分析該問(wèn)題，可以求出該項目的凈現值NPV為-52.6萬(wàn)元。根據傳統NPV法評價(jià)該項目，因為凈現值為負數，則該項目將被拒絕。但實(shí)際上，該例子是一個(gè)簡(jiǎn)單的實(shí)物期權問(wèn)題:該公司可以延遲2年進(jìn)行該項目的投資，即相當于持有一份2年投資的延遲期權，執行價(jià)格為1050萬(wàn)元，同時(shí)由于該項目尚未建成，相當于資產(chǎn)不需支付紅利，因此可以根據Black-Scholes期權定價(jià)模型，求得該延遲投資期權的價(jià)值C為225.8萬(wàn)元。
所以，如果該房地產(chǎn)公司考慮延遲投資期權的價(jià)值進(jìn)行決策，則項目總價(jià)值為(-52.6+225.8=173.2萬(wàn)元，說(shuō)明該項目具有較大的投資價(jià)值，投資項目在等待2年后的價(jià)值是可觀(guān)的。
基于實(shí)物期權的投資決策方法將金融領(lǐng)域的突破性成果用于實(shí)物資產(chǎn)投資領(lǐng)域，是對傳統的NPV法的完善。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)周期性的行業(yè)，該投資領(lǐng)域蘊含著(zhù)大量的靈活性，例如土地的開(kāi)發(fā)時(shí)機選擇、初始投資規模的確定、是否需要分期開(kāi)發(fā)等等，如果能夠在這些過(guò)程中依照實(shí)物期權的方法，按照投資決策分析步驟對這些靈活性的價(jià)值進(jìn)行定量評估，或者在決策過(guò)程中引進(jìn)實(shí)物期權的思維方式，將有助于使房地產(chǎn)投資決策的過(guò)程更加的科學(xué)和合理。
房地產(chǎn)投資策劃2
20xx年以來(lái)我國先后批復了《黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟區發(fā)展規劃》、《關(guān)于支持福建省加快建設海峽西岸經(jīng)濟區的若干意見(jiàn)》、《關(guān)中－天水經(jīng)濟區發(fā)展規劃》、《江蘇沿海地區發(fā)展規劃》、《橫琴總體發(fā)展規劃》、《遼寧沿海經(jīng)濟帶發(fā)展規劃》、《促進(jìn)中部地區崛起規劃》和《中國圖們江區域合作開(kāi)發(fā)規劃綱要》8個(gè)規劃，出臺速度前所未有。隨著(zhù)區域規劃對地方政府的經(jīng)濟的帶動(dòng)作用，地方房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也出現了如火如荼的局面，成為地方發(fā)展的強勁動(dòng)力。
一、區域規劃概述
區域規劃是為實(shí)現一定地區范圍的開(kāi)發(fā)和建設目標而進(jìn)行的總體部署。中央出臺的區域發(fā)展規劃，除提業(yè)優(yōu)惠政策外，更重要的是為地方政府打開(kāi)了土地開(kāi)發(fā)引資的大門(mén)。區域規劃首先帶動(dòng)部分城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房?jì)r(jià)上漲，便可實(shí)現后續的招商引資。房地產(chǎn)和區域發(fā)展其實(shí)是相輔相成的，區域發(fā)展必然要尋找一些先導產(chǎn)業(yè)發(fā)揮帶動(dòng)作用，房地產(chǎn)便是其中之一。
只有當項目產(chǎn)品在二級市場(chǎng)上交易活躍的時(shí)候，房地產(chǎn)和區域經(jīng)濟的后續發(fā)展才有源源不斷的資金動(dòng)力。區域振興規劃無(wú)疑也是助推市場(chǎng)活躍的強心劑。
作為調整經(jīng)濟結構和促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉型升級的重要一環(huán)，國家在去年陸續出臺了多項區域經(jīng)濟振興規劃。隨著(zhù)相關(guān)規劃的實(shí)施，規劃給區域發(fā)展帶來(lái)新動(dòng)力，區域經(jīng)濟有望成為新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有望相互促進(jìn)。
區域振興規劃實(shí)施后，國家和地方大量的投資項目將跟進(jìn)，這對當地經(jīng)濟發(fā)展的推動(dòng)作用是實(shí)質(zhì)性的，但并非立竿見(jiàn)影。需要大量前期投資和基礎設施建設作為鋪墊。部分城市的區域振興規劃引起的過(guò)度炒房應當警惕。這些規劃的實(shí)施對當地經(jīng)濟發(fā)展和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的培育將產(chǎn)生巨大影響，但同時(shí)也成為了主題投資的熱點(diǎn)，吸引了樓市和股市的投資者競相介入。在這種背景下，房?jì)r(jià)出現一定程度上漲可以理解，但過(guò)度炒作形成較大泡沫將遏制地方經(jīng)濟的健康發(fā)展。
二、區域規劃對地方房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響
區域規劃在刺激地方經(jīng)濟之前，首先激活了當地的房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前多數炒房者紛紛踩著(zhù)區域規劃制訂的時(shí)點(diǎn)，介入相關(guān)地區的房地產(chǎn)市場(chǎng)。大到部級區域規劃，小到新地鐵線(xiàn)路投建方案，都被炒房者視為投資良機，體現了區域規劃對區域樓市的明顯帶動(dòng)和提振作用。
�。ㄒ唬﹨^域規劃改善當地基礎建設的同時(shí)也引起了房?jì)r(jià)的快速上漲區域規劃的影響是長(cháng)期的。區域房地產(chǎn)潛在價(jià)值提升，可以吸引外地資金進(jìn)入，加速該區域開(kāi)發(fā)。不過(guò)，近期部分地區房?jì)r(jià)因區域規劃而被過(guò)度炒作，這無(wú)疑是對未來(lái)發(fā)展的透支，也可能引起政策制訂者的警惕。
20xx年11月，國務(wù)院批復《關(guān)于調整天津市部分行政區劃的請示》，同意撤銷(xiāo)天津市塘沽區、漢沽區、大港區現行建制，設立天津市濱海新區行政區。隨后的三個(gè)月，濱海新區房?jì)r(jià)累計漲幅超過(guò)50%：今年1—2月累計成交11591套，同比增長(cháng)39.7%。
20xx年1月初，《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見(jiàn)》頒布，海南房地產(chǎn)和土地價(jià)格不斷攀升。隨后的一個(gè)多月內，海南主要城市房?jì)r(jià)漲幅超過(guò)100%。
�。ǘ﹨^域規劃是房地產(chǎn)持續穩定發(fā)展的基礎，但不應成為短期投資炒作的對象如果瘋炒一陣房地產(chǎn)，最后造成房地產(chǎn)巨大泡沫的話(huà)，區域振興必將大打折扣。理論上來(lái)講，區域性發(fā)展規劃作為一種刺激和拉動(dòng)經(jīng)濟的工具，短期內能創(chuàng )造出一個(gè)洼地，吸納各種要素進(jìn)入并加快流動(dòng)，從而迅速催生資本聚集效應。但區域性發(fā)展規劃一旦成了一件人人都在賭運氣的標的，就非常容易背離實(shí)際，陷于概念性的`炒作，由此必定形成一個(gè)巨大的流動(dòng)性漩渦。而房地產(chǎn)作為資本增值和發(fā)展突破的首選項，首當其沖會(huì )被拖入�？v觀(guān)近些年許多區域崛起的現實(shí)，房地產(chǎn)不連跳幾個(gè)臺階、基礎設施建設不突飛猛進(jìn)、城市化推進(jìn)節奏不加快，區域經(jīng)濟一定是不會(huì )有起色的。于是，區域性發(fā)展規劃與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展機會(huì )、區域經(jīng)濟與房地產(chǎn)業(yè)部門(mén)經(jīng)濟，就直接劃上了等號。如果不能扭轉這種極端錯了位的聯(lián)系，后果是很難設想的。
�。ㄈ﹨^域規劃成為地方房地產(chǎn)泡沫的直接誘因已經(jīng)看到，一些地區在剛剛拿到批文之后，當地房地產(chǎn)市場(chǎng)已然如一鍋煮沸的開(kāi)水，各路資本紛紛殺奔而去，價(jià)格隨即扶搖直上。上一次海南島房地產(chǎn)泡沫破滅，一個(gè)最主要的原因，就是這種錯覺(jué)造成的。官方給了大量的扶持政策要建設特區，結果那里卻變成了房地產(chǎn)投資樂(lè )園，一類(lèi)大資本在那里倒賣(mài)土地，另一類(lèi)小資金就在炒賣(mài)房屋。實(shí)業(yè)沒(méi)有做起來(lái)，大多數資本都在鉆投機取巧的空子。因為流動(dòng)性漩渦的作用，土地、房屋的價(jià)格受到劇烈攪動(dòng)，變得嚴重脫離實(shí)際，在缺少真實(shí)性需求支持的情況下，最終摔了個(gè)粉碎。
包括海南等新近拿到規劃批文的區域，在迎來(lái)又一輪歷史性機遇的同時(shí)，也再一次被推入到這樣一種威脅面前。雖然17年過(guò)去了，"概念性炒作危機"陰影卻始終沒(méi)有走遠。盡管有人認為，眼下的市場(chǎng)已不是當年的初級形態(tài)，以前的悲劇當不致重演。但我認為，只要有那一紙被鍍上決策印信的規劃存在，流動(dòng)性漩渦就一定要出現。原因在于，當前的中國市場(chǎng)并不缺少流動(dòng)性。在今天，無(wú)孔不入的全國乃至于國際資金都在向這些區域注入，這對于各個(gè)準備起步的區域板塊的撬動(dòng)是很明顯的。
三、地方房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展的對策與建議
要防止此類(lèi)房地產(chǎn)熱，先得設法使盲目性、一窩蜂似的"規劃熱"冷卻下來(lái)。區域性規劃，并非越多越好，要寧缺毋濫，不宜鼓勵競相"要規劃"的風(fēng)氣。經(jīng)濟發(fā)展受諸多因素影響，核心的一點(diǎn)是，大到一國，小到一地，都需要以結構合理、需求堅實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎做后盾。區域經(jīng)濟是許多部門(mén)經(jīng)濟的集合，是一種結構性、同步性、綜合性和協(xié)調互補性的經(jīng)濟形態(tài)，我們需要加強一種可持續性的區域發(fā)展營(yíng)造意識，力避急功近利的心態(tài)。
�。ㄒ唬┻m度控制房地產(chǎn)投資規模
在全社會(huì )固定資產(chǎn)投資總規模中，房地產(chǎn)投資應占多大比例需要認真研究。事實(shí)證明，房地產(chǎn)投資占全社會(huì )固定資產(chǎn)總投資的比重如果過(guò)高，一定會(huì )產(chǎn)生泡沫，很多城市在年所經(jīng)歷的房地產(chǎn)市場(chǎng)巨變都與此有關(guān)。而如果房地產(chǎn)投資比重過(guò)低，不僅不能夠滿(mǎn)足居民的住房需求，而且會(huì )對城市發(fā)展造成不利影響。因此保持適度的房地產(chǎn)投資規模，是政府調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的首要環(huán)節。要研究一個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展大局的關(guān)系，從中找出規律，努力把握好這個(gè)比例關(guān)系，如此，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求才能大體平衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能穩定發(fā)展。
�。ǘ┘訌妼σ巹澣痰谋O督控制對于區域發(fā)展規劃戰略，決策層也要對規劃落地全程予以監督控制。在規劃推進(jìn)的過(guò)程中，必須嚴格控制土地、資金兩類(lèi)要素的投放。
因為有政策傾斜和照顧，預計這兩類(lèi)要素的投放將會(huì )拉開(kāi)一個(gè)極大口子。如果兩者投放不夠合理，甚至失去控制，在市場(chǎng)層面就會(huì )導致炒地、炒房的惡果。
�。ㄈ┘訌妳^域內調控政策的穩定性和連續性房地產(chǎn)市場(chǎng)調控是政府穩定房?jì)r(jià)的手段。但由于房地產(chǎn)是關(guān)系百姓居住生活的大事，是對國民經(jīng)濟具有廣泛影響的行業(yè)。因此，必須要在調控中保持政策的穩定性和連續性。如果在執行中忽松忽緊，忽冷忽熱，就會(huì )在解決老問(wèn)題中產(chǎn)生或留下新問(wèn)題。在一個(gè)區域規劃體系中，有很多產(chǎn)業(yè)部門(mén)需要政策惠及，但房地產(chǎn)業(yè)是最不應該受到關(guān)照的，更不能被當成特殊產(chǎn)業(yè)來(lái)對待。放眼全國看一看，現在不僅流動(dòng)性充裕的地方，房地產(chǎn)經(jīng)濟很發(fā)達，連很多流動(dòng)性并不充裕的欠發(fā)達地區，亦如此。因此房地產(chǎn)業(yè)本就該被排除在一攬子區域規劃措施之外。
房地產(chǎn)投資策劃3
摘 要：隨著(zhù)我國城鎮化的快速推進(jìn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)也得以高速發(fā)展。而在房地產(chǎn)項目決策階段，項目可行性研究報告發(fā)揮了舉足輕重的作用。房地產(chǎn)項目投資規劃的可行性研究是項目開(kāi)發(fā)研判階段的一個(gè)重要工作，它能夠保證房地產(chǎn)投資以較小的投入換取最大的經(jīng)濟效益。所以，房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)建設的可行性研究對投資方有著(zhù)重要意義。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；可行性研究；風(fēng)險控制
1 項目可行性研究的重要性
項目可行性研究的重要性主要包括以下幾方面：
1.1房地產(chǎn)項目可行性研究要求預期明確
項目可行性研究主要包括對行業(yè)資料的分析匯總、對社會(huì )經(jīng)濟環(huán)境的研究和對未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的預期，從而對房地產(chǎn)投資的收益進(jìn)行正確估算。
1.2 房地產(chǎn)項目可行性研究必須客觀(guān)嚴謹
“實(shí)事求是”是貫穿房地產(chǎn)項目可行性研究始終的最基本要求，也是最明確的要求，在尊重事實(shí)數據的基礎上，尊重社會(huì )規律和經(jīng)濟規律的前提下，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資收益進(jìn)行科學(xué)的預估和評判。
1.3 房地產(chǎn)項目可行性研究的可靠性特征
房地產(chǎn)項目可行性研究要求區別對待具體的案例并給予具有針對性的、明確的、可實(shí)現的執行方案，以求達到投資利用率最高、成本回收和利潤收入最大化的根本目的。
1.4 房地產(chǎn)項目可行性研究的科學(xué)性特征
房地產(chǎn)項目可行性研究要求運用先進(jìn)的計算技術(shù)和科技方案，按照房地產(chǎn)項目和社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展的`基本規律，對每個(gè)房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)預期和盈利情況進(jìn)行準確的計算預估，并以此為房地產(chǎn)項目能否開(kāi)展的重要評判依據。
2 房地產(chǎn)項目可行性研究的步驟和注意事項
�。�1）資料策劃準備階段，房地產(chǎn)項目可行性研究要求一定數量的專(zhuān)門(mén)人員來(lái)進(jìn)行設計和組織。要明確房地產(chǎn)項目可行性研究團隊，討論房地產(chǎn)項目運行的可行性研究方案，并劃撥這個(gè)決策團隊需要的設計經(jīng)費。
�。�2）房地產(chǎn)項目可行性研究的資料整理階段，房地產(chǎn)項目可行性研究要求整理匯總與要開(kāi)發(fā)土地有關(guān)的客觀(guān)地理環(huán)境條件、社會(huì )經(jīng)濟條件和政策標準法規。資料搜集必須要做到全面、準確、科學(xué)、相關(guān)、嚴謹。
�。�3）房地產(chǎn)項目可行性研究方案的預期和討論階段，這個(gè)階段是要在前期工作都準備完成，基本掌握完整的房地產(chǎn)項目可行性研究資料基礎上才可以開(kāi)展，需要綜合考慮地理水文資料、政策法規、開(kāi)發(fā)商投資能力等情況，最后制定出初步的房地產(chǎn)項目可行性開(kāi)發(fā)方案草稿。
�。�4）對房地產(chǎn)項目可行性研究方案進(jìn)行論證，運用先進(jìn)的數學(xué)分析方法，結合財務(wù)情況、自然環(huán)境、社會(huì )國情等選擇可以保證各方利益盡可能最大化的方案。
�。�5）匯總房地產(chǎn)項目可行性研究方案并形成報告，房地產(chǎn)項目可行性研究報告必須內容完整，切覆蓋房地產(chǎn)項目可行性研究的整個(gè)周期，內容要詳實(shí)。按照報告篇幅的大小可將報告分為如下幾種：房地產(chǎn)項目投資可能研究報告、房地產(chǎn)項目概述可行性研究報告和房地產(chǎn)項目全面可行性研究報告。這三種報告的核心內容基本一致，都需要保證真實(shí)、客觀(guān)，科學(xué)。準確，但是隨著(zhù)報告的精細程度不同，一般情況下應包含房地產(chǎn)項目的財務(wù)可行性分析和項目重要性、必要性分析。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性的研究中也有一些普遍問(wèn)題的存在，由于可行性研究過(guò)程中涉及到許多的數據與調研結果，所以一些共性問(wèn)題經(jīng)常出現且不容易被提起重視。
�。�1）調研不全面、不深入、論據不充分，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究報告書(shū)中，某些企業(yè)貪圖方便，未作全面調研，對負責項目的地理水文環(huán)境、環(huán)境氣候、名勝古跡、法規政策等平鋪直敘，不求深入。技術(shù)論述部分不清晰，主次不分，讓人看后看不出該文的核心內容所在。有些立場(chǎng)不公正，為了迎合領(lǐng)導或業(yè)主的需求，對建設方推薦方案優(yōu)點(diǎn)講得多，缺點(diǎn)講得少，甚至不講，故意陪襯方案。
�。�2）立場(chǎng)不中立。僅作表面文章，比如工程質(zhì)量、投資估算、拆遷面積等數據表格。有的科研單位畏懼承擔風(fēng)險，盲目遵照業(yè)主要求，不拿事實(shí)數據說(shuō)話(huà)，不進(jìn)行投資概算，基本起不到比對多個(gè)方案選優(yōu)的目的。
�。�3）經(jīng)濟指標不客觀(guān)，經(jīng)濟、財務(wù)評價(jià)是每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究報告的核心內容，是決策階段項目擇優(yōu)排序的主要數據依據。正因為這樣，一些負責經(jīng)濟評價(jià)可行性的人員為了達到業(yè)主期望的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資收益，人為的對財務(wù)凈現值、投資收益率和項目回收期等數據進(jìn)行調整，有的甚至修改調研數據，偏離客觀(guān)事實(shí)。使研究結論發(fā)生偏離。
�。�4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究數量問(wèn)題、投資概算偏差大會(huì )造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究數據不準確、費用概算偏差大的原因主要是有些科研單位現場(chǎng)勘查不認真，個(gè)別技術(shù)人員責任心問(wèn)題，技術(shù)不扎實(shí)，導致獲得的工程數據不準確，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究結果出現很大的偏移。
針對當前項目可行性研究存在的主要問(wèn)題文章給出如下幾點(diǎn)解決方法：
�。�1）可行性研究工作的理論與實(shí)踐結合�？尚行匝芯抗ぷ魇且箝L(cháng)期耐心細致的市場(chǎng)調研和數據整理計算工作，這些工作都要求工作人員能夠做到微觀(guān)經(jīng)濟效益核算與宏觀(guān)經(jīng)濟效益核算相結合，動(dòng)態(tài)數據分析與靜態(tài)數據分析相結合，定量分析與定性分析相結合。
�。�2）建立精確科學(xué)的指標評價(jià)系統。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目評價(jià)系統是可行性報告的重要組成部分，它主要包括評價(jià)規劃、市場(chǎng)前瞻、設計草案、經(jīng)濟效益預期等。
�。�3）政策引導規范房地產(chǎn)項目可行性研究。培育相當數量的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)可行性研究人員，推進(jìn)房地產(chǎn)項目可行性分析行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。
參考文獻
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[2]錢(qián)瑛瑛.房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)[M].同濟大學(xué)出版社，20xx.
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