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房產(chǎn)投資必讀:房地產(chǎn)投資中的技巧
1.房產(chǎn)投資必讀－以房養房以租抵貸劃算嗎
對于降低當前居高不下的房?jì)r(jià)，國家煞費苦心穩定房?jì)r(jià)，政策一個(gè)接著(zhù)一個(gè)地出臺，因此普通的購房者隨著(zhù)風(fēng)云變換的形勢而動(dòng)，及時(shí)調整自己的購房策略是目前的當務(wù)之急。
這批人先是隨著(zhù)央行加息，開(kāi)始背負比以往要更加沉重的負擔，相對于步步高企的房?jì)r(jià)及所帶來(lái)的沉重的還款壓力，一直較為平穩的租金使得一些經(jīng)濟實(shí)力普通的購房者開(kāi)始決定出售自己的其中一套房產(chǎn)，但正在這個(gè)當口，開(kāi)征營(yíng)業(yè)稅又使他們陷入了兩難的境地。
面對此種狀況，那些“以房養房”、“以租抵貸”的房產(chǎn)投資還是否有價(jià)值？是否可行？當前擁有房產(chǎn)的投資者是賣(mài)是租，如何抉擇？
2.房產(chǎn)投資必讀－出租收益率是關(guān)鍵
從2005年3月17日開(kāi)始，5年期以上銀行按揭貸款年利率是5.51％，而對于二次置業(yè)貸款購房將執行6.12％或更高的房貸利率。
當前房產(chǎn)投資的資金成本最低付出為5.51％，如果出租房產(chǎn)的年收益率低于5.51％，則出租不如出售�？梢詫⒁淮涡曰厥召Y金用于提前全部或部分償還另一房產(chǎn)的銀行貸款。在這其中，出租收益率是決定房產(chǎn)投資者是選擇賣(mài)房還是出租的關(guān)鍵。房產(chǎn)出租收益率如何計算？舉例如下，某人以成本價(jià)購買(mǎi)一套位于西城區的房改房，建筑面積60平方米，稍后又在海淀區貸款50萬(wàn)元購買(mǎi)一套商品房用于今后自住。西城房改房每年需負擔取暖費1800元、物業(yè)費900元，目前該區域房屋售價(jià)約為42萬(wàn)元（包含裝修），月租金2000元。為確保出租房屋的品質(zhì)，張先生還需要投入1萬(wàn)元左右購置電器和家具；此外，出租過(guò)程中每年幾乎都應留出一個(gè)月的空置期。
計算：年租金凈收益＝2000×11－1800－900＝1.93萬(wàn)元，年租金收益率＝1.93萬(wàn)／（42萬(wàn)＋1萬(wàn)）＝4.49％。顯然，與其靠收取租金獲取4．49％的年收益率，不如將房產(chǎn)出售，回籠42萬(wàn)元資金去歸還海淀那套房子的部分銀行按揭貸款，因為海淀的房子所付出的資金成本是5.51％，高于4.49％的出租收益率。
3.房產(chǎn)投資必讀－五點(diǎn)注意
由于營(yíng)業(yè)稅的征收，對于投資期限還未滿(mǎn)兩年的短期投資者來(lái)說(shuō)，先采取“以房養房”的策略相對來(lái)說(shuō)是比較合理的；對于投資期限已經(jīng)超過(guò)兩年的投資者來(lái)說(shuō)，采取“以房養房”或者“以租抵貸”的方式未必就是最佳可行的方案。兩者權衡把握關(guān)鍵：出租收益率。
其一，如果擬出售的那套房產(chǎn)按揭貸款沒(méi)還清或房款付清了但沒(méi)有取得房產(chǎn)證，轉讓時(shí)將會(huì )受到很多限制，容易造成收益損失。
其二，如果考慮長(cháng)久出租，就目前北京的租賃市場(chǎng)狀況，要想維持原有居住品質(zhì)和租金水平，房主一般還應每隔5年左右重新裝修，更換部分家具家電。
其三，根據上例中的房產(chǎn)租賃市場(chǎng)行情，綜合考慮各種因素，目前市場(chǎng)上有不少出租房屋的投資收益率在4．5％左右，低于目前的房貸利率（5.51％）約1個(gè)百分點(diǎn)，“以房養房”的初衷可能難以實(shí)現。
其四，對以按揭貸款形式購買(mǎi)多套房產(chǎn)的購房者來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)投資負債比例不宜過(guò)高，適當控制貸款成數，降低月供還款與收入的比例；切忌將預期的房租收入作為按揭貸款主要還款來(lái)源，而將手頭的富余資金用于提前還貸反倒可以減少不必要的利息支出。
其五，當個(gè)人擁有兩套以上房產(chǎn)，短期內沒(méi)有轉讓房產(chǎn)的考慮時(shí)，需進(jìn)一步分析現有房產(chǎn)各自的地理區位、內在品質(zhì)、周邊環(huán)境等特點(diǎn)，確定哪套房產(chǎn)自己居住，哪套用于出租投資，通過(guò)有效組合配置房產(chǎn)資源，揚長(cháng)避短。
4.房產(chǎn)投資必讀－認清三大誤區
上一篇我們講了房產(chǎn)投資的五項注意，關(guān)鍵是要認清三大誤區。除了對選擇的投資對象不能“放進(jìn)籃子就是菜”之外，由于國家正強力出手調控房地產(chǎn)，謹慎投資顯得更加必要。
誤區之一：坐收租金。既然打算以獲取租金收入為投資回報，就必須考慮地段因素。特別是在北京，千萬(wàn)別輕信售樓小姐的話(huà)。她只管麥房不管房子是否租得出去。
誤區之二：留給后代。趁手上有錢(qián)買(mǎi)套房子等到留給子女長(cháng)大了婚嫁時(shí)再用，要考慮物業(yè)有折舊因素在內。當一樣物品沒(méi)有被使用或充分使用時(shí)，它的價(jià)值就會(huì )大打折扣，更不用奢談一些什么保值、增值之類(lèi)的話(huà)了。
誤區之三：低進(jìn)高出。這種風(fēng)險最大。如今北京的房?jì)r(jià)連續上漲多年，已經(jīng)達到了一個(gè)很高的水平，繼續快速上漲的空間相當有限。除了要獨具慧眼選準物業(yè)，還要細算帳，比如一套100萬(wàn)元的房子必須先有9.5萬(wàn)元的差價(jià)底線(xiàn)，除掉這部分之后，才有賺錢(qián)的可能。
5.房產(chǎn)投資必讀－運用三個(gè)公式
考察一處房產(chǎn)是否值得投資，最重要的就是評估其投資價(jià)值，即考慮房產(chǎn)的價(jià)格與期望的收入關(guān)系是否合理。以下三個(gè)公式可以幫助你估算房產(chǎn)價(jià)值，不妨一試。
公式一：租金乘數小于12
租金乘數，是比較全部售價(jià)與每年的總租金收入的一個(gè)簡(jiǎn)單公式（租金乘數＝投資金額／每年潛在租金收入），小于12。如果超過(guò)12倍，很可能會(huì )帶來(lái)負現金流。缺點(diǎn)：此法并未考慮房屋空置與欠租損失及營(yíng)業(yè)費用、融資和稅收的影響。
公式二：8—10年收回投資
投資回收期法考慮了租金、價(jià)格和前期的主要投入，比租金乘數適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長(cháng)短。它的公式是：投資回收年數＝（首期房款＋期房時(shí)間內的按揭款）／（月租金－按揭月供款）×12�；厥漳陻翟蕉淘胶�，合理的年數在8—10年左右。
公式三：15年收益看回報
如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購買(mǎi)價(jià)，那么該物業(yè)物有所值；如果該物業(yè)的年收益×15年>房產(chǎn)購買(mǎi)價(jià)，該物業(yè)尚具升值空間；如果該物業(yè)的年收益×15年房產(chǎn)購買(mǎi)價(jià)，那該物業(yè)價(jià)值已高估。
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