盤(pán)活農村閑置農房調研報告

關(guān)于盤(pán)活農村閑置農房調研報告

　　隨著(zhù)社會(huì )不斷地進(jìn)步，報告與我們愈發(fā)關(guān)系密切，我們在寫(xiě)報告的時(shí)候要注意涵蓋報告的基本要素。那么大家知道標準正式的報告格式嗎？下面是小編精心整理的關(guān)于盤(pán)活農村閑置農房調研報告，希望對大家有所幫助。

　　關(guān)于盤(pán)活農村閑置農房的調研報告盤(pán)活漁農村閑置農房能夠大力促進(jìn)漁農民增收和美麗鄉村建設，漁農村老年群體通過(guò)出租等形式盤(pán)活閑置農房，增加一定收入解決養老問(wèn)題，同時(shí)盤(pán)活閑置農房又為促進(jìn)民宿經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展提供了條件。為做好上述二方面問(wèn)題的有效結合，縣政協(xié)在去年開(kāi)展盤(pán)活漁農村閑置農房調研的基礎上，今年繼續開(kāi)展這一課題的深化，調研組實(shí)地走訪(fǎng)了菜園鎮、五龍鄉、黃龍鄉，開(kāi)展座談交流，聽(tīng)取意見(jiàn)建議�，F將調研情況報告如下：

　　一、基本情況

　　我縣漁農村農房約有1.5萬(wàn)套，據縣農業(yè)農村局口徑統計，目前全縣閑置農房1679套，其中已盤(pán)活利用731套，占閑置農房的43.5%。據縣文旅局口徑統計，漁家民宿經(jīng)營(yíng)戶(hù)共1007家，床位數19148張，20xx年，全縣漁家民宿戶(hù)均凈收入達22.3萬(wàn)元。

　　目前我縣初步規劃5個(gè)閑置農房盤(pán)活利用重點(diǎn)區域：離島·十里金灘特色小鎮、百年漁場(chǎng)--盡山旅游風(fēng)情小鎮、東海五漁村、藍色海灣與藍海岸區、百年燈塔海上花鳥(niǎo)示范島，涉及到6個(gè)鄉鎮，14個(gè)漁農村。確定了4個(gè)示范區項目，打造實(shí)體樣板：花鳥(niǎo)鄉花鳥(niǎo)村示范區“建設項目”；嵊山鎮牧心藍灣國際海島度假村示范區“儲備項目”；五龍鄉黃沙村主題街區示范區“儲備項目”；五龍鄉左岸嶼民宿綜合體“提升項目”。

　　二、存在的主要問(wèn)題

　�。ㄒ唬┐寮�體收儲宅基地后不能以經(jīng)營(yíng)性用途獲得民宿審批。我們通過(guò)對以上各區域閑置農房及宅基地收儲、招商引資情況的調研，目前主要有兩種方式來(lái)盤(pán)活閑置農房，一是集體收儲、對外招商；二是個(gè)人直接與投資商簽訂租賃協(xié)議。比如嵊山鎮對滿(mǎn)嘴頭區塊通過(guò)村集體和國資搭建平臺公司，集中收購民房，再向外招商招租；菜園鎮金平村對大魚(yú)岙閑置農房在征得產(chǎn)權人同意后由村集體統一收購。以上房屋收購后，因宅基地性質(zhì)沒(méi)有改變，投資商不能作為主體申請民宿建設和開(kāi)辦審批，原宅基地使用權人申請也不現實(shí)，而村集體審批主要涉及兩個(gè)問(wèn)題，一是根據目前土地法規定，村集體土地不能用于經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)開(kāi)發(fā)；二是村集體只能申請公益類(lèi)或公用設施類(lèi)的房產(chǎn)建設審批，民宿只能由宅基地使用權人申請房屋建設審批。因此，村集體收購個(gè)人房屋后，宅基地由村統一收儲，投資商要投資民宿，在審批上依舊要原宅基地使用權人去辦理，這會(huì )導致一系列的后續糾紛和問(wèn)題，除非集體土地征用為國有土地掛牌出讓?zhuān)�但又涉及成本上升等�?wèn)題。按目前情況來(lái)看，在國家對集體土地入市政策未實(shí)質(zhì)性落地的時(shí)候，投資商和村集體即使達成開(kāi)發(fā)協(xié)議，在審批上仍處于兩難狀況。如菜園鎮金平大魚(yú)岙村閑置農房收購后對這些政策不是十分了解，認為村里集中去審批民宿建設就可以了。

　�。ǘ�）農房租賃信息不對稱(chēng)導致閑置農房流轉不規范。在去年課題調研的基礎上，我們又針對由于農房信息不對稱(chēng)，致使閑置農房流轉不規范，投資商與個(gè)人簽訂租賃協(xié)議、租賃價(jià)格和后續審批等問(wèn)題，專(zhuān)題召開(kāi)了座談會(huì )。根據投資商反映，情況主要有兩種，一種由投資商找到村里，由村里出面了解出租房屋情況，價(jià)格由投資商和房屋所有權人協(xié)商，但涉及其他房屋租賃時(shí)，由于沒(méi)有一定的指導價(jià)，租賃價(jià)格水漲船高，投資商難以接受，即使交易成功，后續審批手續又需要房屋所有權人去辦理，因此在價(jià)格協(xié)商上處于被動(dòng)，多數是通過(guò)人情談妥。比如舟山匯城民宿管理有限公司投資的五龍會(huì )城村“左岸嶼”民宿綜合體，投資商與房屋所有權人洽談租賃價(jià)格，就遇到這些情況。第二種是與村里直接商談，這主要是村里已收購的閑置農房，但由于收購房屋的位置、面積等問(wèn)題，收購房屋又比較零星，不利于綜合體民宿開(kāi)發(fā)，投資商投資意愿降低。因此，閑置農房相關(guān)信息不齊全、不對稱(chēng)，沒(méi)有比較權威的房屋信息發(fā)布平臺和房屋租賃指導價(jià)，農房租賃市場(chǎng)不規范運作，容易造成租賃雙方都比較被動(dòng)的局面。

　�。ㄈ�）申請閑置農房使用權流轉抵押貸款的途徑不暢通。通過(guò)與投資商和村負責人的座談，進(jìn)一步了解了閑置農房招商和開(kāi)發(fā)資金投入等情況，一般情況下，投資商的資金由自籌資金、合伙人出資和銀行貸款等構成。根據農房“三權分置”政策，可以以閑置農房使用權流轉進(jìn)行抵押貸款，但在實(shí)際操作過(guò)程中，主要存在兩個(gè)問(wèn)題，一是農房使用權流轉未真正形成市場(chǎng)，漁農民對農房使用權證的做證意愿不強，一般沒(méi)派用場(chǎng)就不會(huì )去做證。二是農房使用權流轉抵押貸款，縣內各銀行機構（除信用社）尚未開(kāi)展此項業(yè)務(wù)。

　　比如舟山匯城民宿管理有限公司在農村宅基地“三權分置”試點(diǎn)時(shí)才取得一本使用權證書(shū)，而以使用權證進(jìn)行融資還是需要以房屋所有權進(jìn)行抵押貸款，投資商與房屋所有權人很難談妥。因此，農房使用權流轉及使用權抵押貸款的問(wèn)題不解決，對今后的閑置農房開(kāi)發(fā)利用會(huì )造成一定的影響。

　�。ㄋ模┐迩f規劃設計缺失影響閑置農房開(kāi)發(fā)整體性。按照目前幾個(gè)區域投資項目的情況，除了花鳥(niǎo)鄉區域、嵊山滿(mǎn)嘴頭區塊、黃龍東咀頭區域整體開(kāi)發(fā)有詳細規劃外，其他已有投資意向開(kāi)發(fā)的閑置農房集中區域尚未有村莊規劃，一般是委托投資商自行設計規劃擬開(kāi)發(fā)地塊，更多的是民宿建設方案，零星散狀的設計布局，是否符合旅游產(chǎn)業(yè)導向、產(chǎn)業(yè)規劃和村莊整體風(fēng)貌、公共設施布局，投資商不得而知，有關(guān)鄉鎮和村委也拿不出規劃來(lái)，開(kāi)發(fā)隨意性較大，對今后的村莊發(fā)展和旅游業(yè)態(tài)布局等帶來(lái)不可逆轉的影響。同時(shí)多數村委對本轄區內的土地“三條紅線(xiàn)”區域不是十分清楚，投資商看中的區域與村委談妥后，往往在審批環(huán)節涉及“紅線(xiàn)”而放棄投資。比如寧波市鄞州區的投資商在菜園鎮石柱村投資民宿綜合體，就遇到“紅線(xiàn)”問(wèn)題幾經(jīng)調整投資規模和投資區域，按照目前4家民宿的體量和所涉及的區域來(lái)看，布局尚屬合理，但由于該村缺乏村莊詳細規劃，如今后繼續投資開(kāi)發(fā)的民宿綜合體區域、相關(guān)配套業(yè)態(tài)區域、公共設施配套等如何布局都未作系統性的考慮。雖然村委對外招商的積極性很高，但缺乏村莊規劃的整體性考慮，菜園鎮金平區域也存在類(lèi)似問(wèn)題。

　　三、建議和途徑

　�。ㄒ唬┓e極探索集體土地入市。我們了解到縣外其他地區集體土地入市才開(kāi)始試點(diǎn)，也沒(méi)有較好的參考經(jīng)驗，建議縣自規局等相關(guān)部門(mén)要積極研究政策，尤其是做好集體土地入市相關(guān)政策的研究。針對進(jìn)城落戶(hù)的、一戶(hù)多宅的，根據土地法規定，需要政府制定有償退出的機制，不能簡(jiǎn)單的允許原拆原建、原址復原。對這類(lèi)退出的閑置宅基地和閑置住宅，推進(jìn)盤(pán)活機制，并加快完成確權登記發(fā)證工作，特別是要進(jìn)一步深化農村宅基地“三權分置”改革，健全完善農房（宅基地）歷史遺留問(wèn)題確權登記處置辦法，清理“一戶(hù)多宅”、違法和超標建設，加快完成農房（宅基地）確權登記頒證工作，解決發(fā)證不到位的問(wèn)題。

　�。ǘ�）搭建閑置農房租賃管理平臺。這項工作建議縣農業(yè)農村局牽頭開(kāi)展，制定出臺《漁農村閑置農房租賃管理辦法》，可以參照花鳥(niǎo)鄉的模式以鄉鎮為單位建立閑置農房租賃管理平臺，待條件成熟后逐步建立覆蓋全縣的“歸屬清晰、權能完整、保護嚴格、流轉順暢”的全縣統一的平臺。主要功能是線(xiàn)上線(xiàn)下推介閑置農房，推出區域指導價(jià)和規范性合同文本。各鄉鎮進(jìn)一步完善閑置農房信息，扎實(shí)做好閑置農房調查摸底工作，不斷更新各村農戶(hù)數、人口數、農房數、農村宅基地和閑置農房數等數據，對有意進(jìn)入流轉的閑置農房進(jìn)行詳細信息登記和動(dòng)態(tài)管理。對自愿納入政府管理平臺交易的承租方和出租方，政府可以提供必要的服務(wù)，并經(jīng)營(yíng)承租方繳納一定的保證金并設立保證金退繳規則，減少交易風(fēng)險和違規轉租行為，規范漁農村閑置農房租賃市場(chǎng)健康運行。

　�。ㄈ�）創(chuàng )新金融扶持機制。鼓勵金融機構為創(chuàng )新主體提供融資、授信、增信服務(wù)，支持銀行機構深化農民資產(chǎn)受托代管融資試點(diǎn)，引導銀行機構開(kāi)展閑置農房使用權流轉抵押貸款，解決閑置農房盤(pán)活中翻修、裝修、經(jīng)營(yíng)等必要的資金支持；為行政村“整村批量授信”，加快農村貸款審批效率，提高農村信貸獲得率；鼓勵保險機構探索開(kāi)展農房使用權抵押貸款還款履約保險，探索建立抵押物處置機制、貸款風(fēng)險分擔機制、緩釋和補償機制，防范控制金融風(fēng)險。

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