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深圳市房屋建筑面積計算細則
一、一般規定
(一)基底面積：指建筑物底層勒腳外圍水平面積。
(二)建筑面積：指建筑物各層外墻(或外柱)外圍以?xún)人酵队懊娣e之和。每戶(hù)(或
單位)擁有的建筑面積叫分戶(hù)建筑面積。
建筑面積包括使用面積和公共面積兩個(gè)部分：
1.使用面積：指包括墻體結構面積在內的直接為辦公、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或生活使用的面積和輔助用房的廚房、廁所或衛生間以及壁柜、戶(hù)內過(guò)道、戶(hù)內樓梯、陽(yáng)臺、地下室、附層(夾層)、2.2米以上(指建筑層高，含2.2米，以下同)的閣(暗)樓等的面積。在計算分戶(hù)建筑面積時(shí)，如墻體屬兩戶(hù)共有(即共墻)，其所屬面積由兩戶(hù)平均分攤。
2.公共面積：指建筑物主體內、戶(hù)門(mén)以外可使用的面積，包括層高超過(guò)2.2米的單車(chē)庫、設備層或技術(shù)層、室內外樓梯、樓梯懸挑平臺、內外廊、門(mén)廳、電梯及機房、門(mén)斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等。
公共面積分為應分攤的公共面積和不能分攤的公共面積兩部分。
(1)應分攤的公共面積包括室內外樓梯、樓梯懸挑平臺、內外廊、門(mén)廳、電梯房、多層建筑中突出屋面結構的樓梯間等。
(2)不能分攤的公共面積是前款所列之外，建筑報建時(shí)未計入容積率的公共面積和有關(guān)文件規定不進(jìn)行分攤的公共面積，包括機動(dòng)車(chē)庫、非機動(dòng)車(chē)庫、消防避難層、地下室、半地下室、設備用房、梁底標高不高于2米的架空結構轉換層和架空作為社會(huì )公眾休憩或交通的場(chǎng)所等。
(三)每戶(hù)(或單位)應分攤的公共面積按如下原則進(jìn)行計算：
1.有面積分割文件或協(xié)議的，應按其文件或協(xié)議進(jìn)行分攤計算。
2.如無(wú)面積分割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比例進(jìn)行分攤，即：
該戶(hù)應分攤的公共面積=應分攤公共面積--------×該戶(hù)使用面積各戶(hù)使用面積之和。
對有多種不同功能的房屋(如綜合樓、商住樓等)，公共面積應參照其服務(wù)功能進(jìn)行分
攤，即服務(wù)于整個(gè)建筑物所有使用功能房屋的公共面積應共同分攤，否則按其所服務(wù)的建筑功能分別進(jìn)行分攤。
住宅平面以外，僅服務(wù)于住宅的公共面積(電梯間、樓梯間除外)應計入住宅部分進(jìn)行分攤;住宅平面以外的電梯間和樓梯間，僅服務(wù)于住宅部分，但其通過(guò)其他建筑功能的樓層，則該電梯間和樓梯間的建筑面積按住宅部分面積和其它建筑面積的各自比例分配相應的分攤面積。
(四)每戶(hù)的建筑面積=每戶(hù)的使用面積+每戶(hù)應分攤的公共面積。
(五)公共面積(包括應分攤的和不應分攤的)應由房屋物業(yè)管理部門(mén)統一管理，其產(chǎn)權應屬建筑物內參與分攤該公共面積的所有業(yè)主共同擁有，物業(yè)管理部門(mén)不得改變其使用功能或有償出租(售)。
二、計算建筑面積的范圍
(一)單層建筑物不論其高度如何均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層建筑物內如帶有部分樓層者，亦應計算建筑面積。
(二)高低聯(lián)跨的單層建筑物，如需分別計算建筑面積，當高跨為邊跨時(shí)，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長(cháng)度乘以勒腳以上外墻表面至高跨中柱外邊線(xiàn)的水平寬度計算;當高跨為中跨時(shí)，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長(cháng)度乘以中柱外邊線(xiàn)的水平寬度計算。
(三)多層建筑物的建筑面積按各層建筑面積總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算。
(四)地下室、半地下室、地下車(chē)間、倉庫、商店、地下指揮部等及相應出入口的建筑面積按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護墻)外圍的水平面積計算。
(五)用深基礎做地下室架空加以利用，層高超過(guò)2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。
(六)坡地建筑物利用吊腳做架空層加以利用且層高超過(guò)2.2米的，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。
(七)穿過(guò)建筑物的通道，建筑物內的門(mén)廳、大廳不論其高度如何，均按一層計算建筑面積。門(mén)廳、大廳內回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。
(八)圖書(shū)館的書(shū)庫按書(shū)架層計算建筑面積。
(九)電梯井、提物井、垃圾道、管道井、煙道等均按建筑物自然層計算建筑面積。
(十)舞臺燈光控制室按圍護結構外圍水平面積乘以實(shí)際層數計算建筑面積。
(十一)建筑物內的技術(shù)層或設備層，層高超過(guò)2.2米的，應按一層計算建筑面積。
(十二)有柱雨蓬按柱外圍水平面積計算建筑面積;獨立柱的雨蓬按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。
(十三)有柱的車(chē)棚、貨棚、站臺等按柱外圍水平面積計算建筑面積;單排柱、獨立柱的車(chē)棚、貨棚、站臺等按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。
(十四)突出屋面的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。
(十五)突出墻外的門(mén)斗按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。
(十六)封閉式陽(yáng)臺、挑廊，按其水平投影面積計算建筑面積。凹陽(yáng)臺、挑陽(yáng)臺、有柱陽(yáng)臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。
(十七)建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊按柱的外邊線(xiàn)水平面積計算建筑面積。無(wú)柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算建筑面積。
(十八)兩個(gè)建筑物間有頂蓋和柱的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無(wú)頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。
(十九)室外樓梯作為主要通道和用于疏散的均按每層水平投影面積計算建筑面積;樓內有樓梯室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積。
(二十)跨越其他建筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計算建筑面積。
三、不計算建筑面積的范圍
(一)突出墻面的構件配件和藝術(shù)裝飾，如：柱、垛、勒腳、臺階、挑檐、庭園、無(wú)柱雨蓬、懸挑窗臺等。
(二)檢修、消防等用的室外爬梯。
(三)層高在2.2米以?xún)鹊募夹g(shù)層。
(四)沒(méi)有圍護結構的屋頂水箱，建筑物上無(wú)頂蓋的平臺(露臺)。舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。
(五)建筑物內外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。
(六)構筑物，如獨立煙囪、煙道、油罐、貯油(水)池、貯倉、園庫、地下人防干、支線(xiàn)等。
(七)單層建筑物內分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間。
(八)層高小于2.2米的深基礎地下架空層、坡地建筑物吊腳、架空層。
四、其它
(一)計算房屋建筑面積的單位一律采用公制，即平方米(平方米)，取位至0.01平方米。
(二)房屋面積測算的中誤差按下式計算，允許誤差為中誤差的兩倍。MP=±(0.04根號下P+0.003P)
式中：MP為房屋面積測算中誤差，單位平方米;P為房屋面積，單位平方米。
(三)在計算建筑物建筑面積時(shí)，如遇上述以外的情況，可參照上述細則精神辦理。
房屋面積的基本介紹
指住宅中以戶(hù)(套)為單位的分戶(hù)(套)門(mén)內全部可供使用的空間面積。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳(堂屋)、亭子間、廚房、衛生間、室內走道、樓梯、壁櫥、陽(yáng)臺、地下室、假層、附層(夾層)、閣樓、(暗樓)等面積。住宅使用面積按住宅的內墻面水平投影線(xiàn)計算。
房屋的建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20M以上(含2.20M)的永久性建筑。
預測面積是指在商品房期房(有預售銷(xiāo)售證的合法銷(xiāo)售項目)銷(xiāo)售中，根據國家規定，由房地產(chǎn)主管機構認定具有測繪資質(zhì)的房屋測量機構，主要依據施工圖紙、實(shí)地考察和國家測量規范對尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預先測量計算的行為，它是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合法銷(xiāo)售的面積依據。
實(shí)測面積是指商品房竣工驗收后，工程規劃相關(guān)主管部門(mén)審核合格，開(kāi)發(fā)商依據國家規定委托具有測繪資質(zhì)的房屋房屋測繪機構參考圖紙、預測數據及國家測繪規范之規定對樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測、繪圖、計算而得出的面積。是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的法律依據，是業(yè)主辦理產(chǎn)權證、結算物業(yè)費及相關(guān)費用的最終依據。
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