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投資性房地產(chǎn)評估方法有改變
近日，中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì )（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中評協(xié)”）制定了《投資性房地產(chǎn)評估指導意見(jiàn)（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《指導意見(jiàn)》）和《資產(chǎn)評估準則———珠寶首飾》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《準則》），以此規范注冊資產(chǎn)評估師在相關(guān)投資性房地產(chǎn)及珠寶首飾等新興評估業(yè)務(wù)領(lǐng)域的執業(yè)行為。從2010年7月1日起，投資性房地產(chǎn)和珠寶首飾的價(jià)值評估將依照新規定進(jìn)行。
據悉，《指導意見(jiàn)》充分考慮了我國的實(shí)際情況，同時(shí)力求與國際接軌，以利于促進(jìn)評估行業(yè)的國際化�！稖蕜t》是國際上首個(gè)專(zhuān)門(mén)的珠寶首飾評估準則，是在《珠寶首飾評估指導意見(jiàn)》的基礎上修訂而成的。與原指導意見(jiàn)相比，《準則》更加突出了珠寶首飾評估的專(zhuān)業(yè)特點(diǎn)。
中評協(xié)有關(guān)負責人表示，《指導意見(jiàn)》和《準則》的發(fā)布，標志著(zhù)我國已建立了包括2項基本準則、8項具體準則、2項資產(chǎn)評估指南和6項資產(chǎn)評估指導意見(jiàn)在內的覆蓋資產(chǎn)評估主要執業(yè)領(lǐng)域的比較完整的評估準則體系。
新規定對投資性房產(chǎn)評估影響較大
所謂投資性房地產(chǎn)，是指企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的評估對象分成3類(lèi)，包括已出租的土地使用權，即企業(yè)通過(guò)出讓或轉讓方式取得的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權，即企業(yè)取得的、準備增值后轉讓的土地使用權，以及按照國家有關(guān)規定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權；已出租的建筑物，即企業(yè)擁有產(chǎn)權的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出的建筑物，包括自行建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物。
投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)是隨著(zhù)會(huì )計采用公允價(jià)值計量模式而在國際范圍內逐步發(fā)展起來(lái)的新興資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。2006年，我國新會(huì )計準則發(fā)布后，投資性房地產(chǎn)評估開(kāi)始成為我國資產(chǎn)評估行業(yè)的業(yè)務(wù)之一。目前我國投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)雖然還不普遍，但隨著(zhù)更多的上市公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計量模式，以及社會(huì )公眾對會(huì )計信息相關(guān)性要求的提高，此類(lèi)評估業(yè)務(wù)有很大的發(fā)展空間。
《指導意見(jiàn)》明確指出，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估主要采用市場(chǎng)法和收益法。業(yè)內人士分析認為，評估方法的變化，將對上市房地產(chǎn)企業(yè)在內的企業(yè)投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)估值產(chǎn)生較大影響。
《指導意見(jiàn)》規定，運用市場(chǎng)法評估時(shí)，應當收集足夠的同類(lèi)或者類(lèi)似房地產(chǎn)的交易案例，并對所收集的信息及其來(lái)源進(jìn)行分析。運用收益法評估時(shí)，注冊資產(chǎn)評估師應當合理確定折現率，折現率應當反映評估基準日類(lèi)似地區同類(lèi)投資性房地產(chǎn)平均回報水平和評估對象的特定風(fēng)險。
此外，資產(chǎn)評估方法的改變，將使上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)估值發(fā)生較大改變。因為土地估值的變化將直接影響上市房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)，而房企在財務(wù)報告中反映的土地價(jià)值往往是購進(jìn)價(jià)格，并沒(méi)有隨著(zhù)土地價(jià)格的變化而變化。
中評協(xié)表示，出臺《指導意見(jiàn)》，就是為了適應會(huì )計公允價(jià)值計量模式的新動(dòng)向，也更加注重投資性房產(chǎn)評估與會(huì )計、審計的銜接。注冊資產(chǎn)評估師在運用市場(chǎng)法和收益法無(wú)法得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，也可以采用符合會(huì )計準則的其他方法。
珠寶首飾評估準則為國際首創(chuàng )
珠寶首飾評估是我國資產(chǎn)評估的重要組成部分，也是評估準則的重要規范領(lǐng)域�！稖蕜t》是在《珠寶首飾評估指導意見(jiàn)》的基礎上修訂而成的。與原指導意見(jiàn)相比，《準則》更加突出了珠寶首飾評估的專(zhuān)業(yè)特點(diǎn)。例如，珠寶首飾評估業(yè)務(wù)需要以珠寶首飾的鑒定分級為基礎，需要評估師具有珠寶鑒定分級相關(guān)知識和經(jīng)驗。因此，《準則》規定，簽署珠寶首飾評估報告的人員應當具有中國注冊資產(chǎn)評估師（珠寶）證書(shū)。
在評估方法的應用上，《準則》明確，注冊資產(chǎn)評估師（珠寶）執行珠寶首飾評估業(yè)務(wù)，應當根據評估對象、價(jià)值類(lèi)型、資料搜集情況等相關(guān)條件，分析市場(chǎng)法、成本法和收益法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，并恰當選擇評估方法。
使用市場(chǎng)法時(shí)，應當明確是否存在公開(kāi)、活躍的交易市場(chǎng)，是否能夠獲取足夠數量的可比銷(xiāo)售數據，以及數據的可靠性；搜集評估對象以往的交易信息、相同或者類(lèi)似珠寶首飾交易的市場(chǎng)信息；確定若干相同或者類(lèi)似的珠寶首飾作為參照物，充分考慮其價(jià)值因素的可比性；根據評估對象的具體情況，確定可以作為評估依據的合適的交易市場(chǎng)；根據評估對象與參照物之間的區別，以及市場(chǎng)級別、市場(chǎng)交易條件等因素的差異，對相同或者類(lèi)似珠寶首飾交易信息及相關(guān)資料進(jìn)行分析調整。
使用成本法時(shí)，應當分析被評估的珠寶首飾是否可以復制、可以再生產(chǎn)等因素，考慮成本法的適用性；合理確定重置成本的構成要素，明確珠寶首飾的重置成本，包括材料成本、制作成本、相關(guān)稅費、合理利潤及其他費用；恰當選擇重置成本的類(lèi)型，即復原重置成本和更新重置成本；合理確定實(shí)體性貶值、經(jīng)濟性貶值和功能性貶值。
使用收益法時(shí)，應當明確珠寶首飾較少采用收益法進(jìn)行評估。收益法通常只適用于租賃、展覽等持續經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，具有獨立獲利能力或者獲利能力可以量化的珠寶首飾的評估業(yè)務(wù)；合理確定收益期限，合理預測未來(lái)收益；合理確定折現率；分析租約等法律文件內容對被評估對象價(jià)值可能具有的影響。
此外，在對同一珠寶首飾采用多種評估方法時(shí)，應當對所獲得的各種初步評估結論進(jìn)行分析，形成合理的評估結論。
《準則》還要求，注冊資產(chǎn)評估師（珠寶）執行珠寶首飾評估業(yè)務(wù)，應當在履行必要的評估程序后，根據《資產(chǎn)評估準則——評估報告》編制評估報告，在評估報告中充分披露必要信息，使評估報告使用者能夠合理理解評估結論。
中評協(xié)表示，我國的珠寶首飾評估準則是國際上首個(gè)專(zhuān)門(mén)的珠寶首飾評估準則，是我國評估行業(yè)認真服務(wù)市場(chǎng)、服務(wù)經(jīng)濟的重要體現，在規范我國珠寶首飾評估業(yè)務(wù)的同時(shí)，必將對國際層面珠寶首飾評估業(yè)務(wù)的發(fā)展和準則制定工作產(chǎn)生積極的影響。
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