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關(guān)于租賃合同效力方面的法律風(fēng)險
一般來(lái)說(shuō)，合同在雙方當事人簽字或蓋章后，即具有法律效力，雙方當事人具有合同約定的權利義務(wù)；雙方當事人也希望合同簽訂之后，能夠順利地發(fā)生效力，并順利完成履行。但這并非必然的情況。有些時(shí)候，合同在雙方當事人簽字或蓋章后，由于這樣那樣的原因，暫時(shí)還不能發(fā)生法律效力，要等到一定的條件滿(mǎn)足以后才能發(fā)生法律效力。有些合同則根本沒(méi)辦法發(fā)生法律效力，而且是無(wú)論經(jīng)過(guò)多少時(shí)間，均不能發(fā)生，就如同合同沒(méi)有簽訂一樣的效果，當事人于是不具備相應的合同權利和義務(wù)。有些時(shí)候，合同雖然已經(jīng)發(fā)生法律效力了，但是由于種種原因合同解除或者撤銷(xiāo)了，此后合同對雙方不再具有法律效力了。因此我們把合同效力方面的法律風(fēng)險放在第一位來(lái)闡述。
1、與合同效力有關(guān)的幾個(gè)概念。
�。�1）合同成立：合同經(jīng)雙方（或者多方，下同）簽字或蓋章后即可以成立。合同成立一般均代表合同生效，或者說(shuō)合同發(fā)生法律效力，但個(gè)別情況下合同不一定生效。成立是一個(gè)時(shí)間點(diǎn)。
�。�2）合同生效：合同符合法律規定的生效條件，產(chǎn)生法律效力，可獲法律保護。生效也是一個(gè)時(shí)間點(diǎn)。
�。�3）合同有效：合同生效后，在履行過(guò)程中具有法律效力，可獲法律保護。與生效不同，有效是一段期間。
�。�4）合同無(wú)效：合同從簽訂開(kāi)始，或者從某一時(shí)間點(diǎn)開(kāi)始，沒(méi)有法律效力，不受法律保護。
�。�5）合同效力待定：合同成立后并不立即生效，在合理期間內滿(mǎn)足生效條件后產(chǎn)生法律效力，否則屬于無(wú)效合同。
�。�6）合同解除或撤銷(xiāo)：合同具有法律效力，從解除或撤銷(xiāo)之日起不再具有法律效力。
對于合同當事人來(lái)說(shuō)，合同成立、生效和有效是當事人追求、希望實(shí)現的目標。合同無(wú)效是合同當事人盡量需要避免的情況。合同解除或者撤銷(xiāo)，則要視具體情況而定，有些時(shí)候，合同解除或者撤銷(xiāo)對當事人不利；但有些時(shí)候，合同解除或者撤銷(xiāo)是對當事人有利的，這時(shí)就要合同當事人充分利用法律規定和合同約定的權利，行使解除權或者撤銷(xiāo)權；作為另一方當事人來(lái)講，則應該充分考慮到合同解除或者撤銷(xiāo)給自己帶來(lái)的風(fēng)險，并事先加以防范。
2、合同效力方面的法律風(fēng)險防范。
�。�1）合同成立方面。
合同成立方面的法律風(fēng)險我們提四點(diǎn)。
第一，主體合格。如果合同簽訂主體是公司，應當提供公司經(jīng)過(guò)最新年檢確認的工商營(yíng)業(yè)執照，或者在工商注冊登記的機讀基本資料。如果簽訂主體是事業(yè)單位、社會(huì )團體、民辦非企業(yè)單位的，應該提供事業(yè)單位的事業(yè)單位法人登記證書(shū)、社會(huì )團體法人登記證、民辦非企業(yè)單位證書(shū)。如果簽訂主體是個(gè)人的，應該提供身份證，證實(shí)年滿(mǎn)18周歲。
第二，雙方當事人真實(shí)的簽字蓋章。在簽訂租賃合同時(shí)，雙方在合同上的蓋章原則上應該是公司的公章，或者是公司的合同專(zhuān)用章，這都是可以的。但有些公司在合同上加蓋公司的財務(wù)專(zhuān)用章，這就有問(wèn)題了，嚴格來(lái)說(shuō)在合同上加蓋財務(wù)專(zhuān)用章，是不能代表公司意志的，因此這種情況要避免。如果合同的簽訂主體是個(gè)人的，則個(gè)人簽字、加蓋自己的私章也都是允許的。但這樣由于個(gè)人簽字、自己的私章沒(méi)有在有關(guān)管理部門(mén)登記備案過(guò)，難以事后辨別真偽，因此最好是請當事人來(lái)當面簽字或者蓋章，并在簽訂合同時(shí)對照對方的身份證、確認身份情況后再由其簽字蓋章為妥。當然身份證也有可能是假的。
第三，要經(jīng)過(guò)合法授權。如果單位不是法定代表人簽訂合同的，必須提供由單位加蓋公章的授權委托書(shū)，并在其中載明具有簽訂合同的明確授權。在實(shí)踐情況中，可能簽署合同的人除了法定代表人之外，還可能是經(jīng)理、副經(jīng)理甚至是部門(mén)經(jīng)理、業(yè)務(wù)人員等，這些人的身份必須予以明確，并在簽約時(shí)提供授權委托書(shū)。第四，如果要簽訂的合同金額巨大，或者簽訂的是重大的合同，那除了上面這些要注意的情況外，還必須收集對方當事人的公司章程、公司經(jīng)過(guò)工商登記備案的公章樣本、對方簽署合同人員的簽字蓋章樣本、對方的股東會(huì )決議或者董事會(huì )決議等等法律文件，或者要求提供擔保，以降低簽訂合同可能帶來(lái)的法律風(fēng)險。
�。�2）合同生效方面。
生效方面我們提四點(diǎn)。
第一，口頭合同是否有效力的問(wèn)題。從合同法規定看，合同法是認可口頭合同的效力的。雙方即使沒(méi)有書(shū)面的合同，但只要雙方在實(shí)際履行合同，一方將房屋出租，另一方實(shí)際入住、使用該房屋，并按時(shí)交納租金的，合同也是有效的�！逗贤ā返�214條規定，租賃期限六個(gè)月以上的，應當采用書(shū)面形式。從由于口頭合同在很多具體問(wèn)題方面不容易講清楚，一方如果不予承認的，另一方很難主張權利，因此租賃合同應該盡量簽署書(shū)面，避免口頭合同。
第二，實(shí)際履行的合同的效力問(wèn)題。這種情況主要體現在雙方達成租賃房屋的一致意見(jiàn)，或者在租賃合同到期之后，雙方?jīng)]有續簽合同，但仍然繼續履行合同，出租人沒(méi)有收回房屋，承租人也按期繳納租金，雙方維持現狀的行為的效力問(wèn)題。根據《合同法》第232條，這些情況屬于不定期租賃，雙方可以繼續履行，合同繼續有效，但雙方均可以隨時(shí)解除合同。承租人只要通知出租人解除即可；出租人要解除的，應當提前合理時(shí)間通知承租人，以便承租人及時(shí)尋找新的租賃場(chǎng)所。
第三，電子合同的效力問(wèn)題。合同的形式除了書(shū)面和口頭之外，還可以通過(guò)電子郵件等方式簽訂。這種情況現在也很多見(jiàn)，雙方?jīng)]有簽署合同，但都可以提供電子郵件、手機短信等方式證明雙方之間存在合同。合同法認可這種形式的效力，但是由于舉證較為困難，電子郵件也有一定的形式要求才能夠作為證據，因此建議雙方在通過(guò)電子郵件形式達成合同一致意思后再補充簽署書(shū)面合同為好。
第四，生效可以附條件。上面我們講了，絕大部分合同都是雙方簽字蓋章、合同成立之后就生效，但少部分合同中對合同的生效時(shí)間是附有條件的。比如，有些合同約定，承租人預付的三個(gè)月租金到賬之后，合同才生效；還有些合同約定，合同在雙方辦理了租賃合同登記備案手續之后才生效；甚至還有合同約定要等上級部門(mén)審批通過(guò)之后才生效等等。我們認為這些條件的約定并不是不可以，但是這些約定都拖延了合同順利生效的時(shí)間，并產(chǎn)生了諸多不確定因素，而如果合同不能如期生效，浪費簽約的人力物力時(shí)間不說(shuō)，還給合同當事人帶來(lái)了履約的風(fēng)險，特別是開(kāi)始準備履行合同或者已經(jīng)履行了合同義務(wù)的一方當事人來(lái)說(shuō)更加不利。因此特別約定生效條件要謹慎，法律法規有直接規定的除外。
�。�3）合同無(wú)效方面。我們提四點(diǎn)。
第一，《合同法》第52條規定了合同無(wú)效的具體情況：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會(huì )公共利益；違反法律、行政法規的強制性規定。這些內容比較復雜，大家在這里只要了解一下內容就可以。
第二，最高人民法院《最高人民法院關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》（《租賃司法解釋》）的規定。如該解釋第二條和第三條規定，因房屋屬于出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，或者未經(jīng)批準或者未按照批準內容建設的臨時(shí)建筑，出租人與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。
第三，最高人民法院《關(guān)于未經(jīng)消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的函復》的規定。這個(gè)規定講，對于房屋租賃合同未經(jīng)消防驗收或者經(jīng)消防驗收不合格，是否應認定房屋租賃合同無(wú)效的問(wèn)題，應根據不同情況分別對待：如根據《中華人民共和國消防法》規定，必須經(jīng)過(guò)公安消防機構驗收的房屋，未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，應當認定租賃合同無(wú)效。這主要是指用于餐飲、娛樂(lè )、商業(yè)、辦公等公共場(chǎng)所的租賃房屋，如果未辦理過(guò)消防驗收或者驗收不合格的，有發(fā)生重大消防安全責任事故的隱患，不利于維護社會(huì )公共利益，故此類(lèi)租賃合同無(wú)效。如不屬于必須經(jīng)過(guò)公安消防機構驗收的，則不應當以該房屋未經(jīng)消防驗收合格為由而認定合同無(wú)效。這個(gè)問(wèn)題在簽署租賃合同的時(shí)候，應當引起足夠的重視。
第四，如果房屋租賃合同最終被法院確認無(wú)效的，則當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，法院一般應予支持。按照法律規定，原本合同無(wú)效之后，雙方當事人取得財產(chǎn)應當返還給對方。但租賃合同比較特殊，承租人繳納了租金后，實(shí)際使用了房屋，這部分利益無(wú)法返還給對方。因此采用“無(wú)效當有效處理”的原則，是法院從公平的角度出發(fā)，考慮到承租人實(shí)際使用了房屋，不支持合理使用費不太公平的角度來(lái)設定的。
�。�4）合同效力待定方面。這主要是集中在合同法第四十七、四十八、五十一條。主要規定是：未滿(mǎn)18周歲的人簽訂的合同，行為人沒(méi)有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義簽訂的合同，無(wú)處分權的人處分他人財產(chǎn)簽訂的合同，如果事后合理時(shí)間內獲得監護人同意、被代理人授予代理權、財產(chǎn)所有權人處分財產(chǎn)授權的，合同有效。否則，合同無(wú)效。具體情況這里不多講了。
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