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房屋租賃合同效力問(wèn)題解析
由于房屋租賃合同僅移轉房屋的使用權所以承租人僅能依合同約定對租賃房屋進(jìn)行使用收益而不得處分。在承租人破產(chǎn)時(shí)租賃房屋不得列人破產(chǎn)財產(chǎn)出租人有取回權。下面是小編收集的房屋租賃合同效力問(wèn)題，希望大家認真閱讀!
一、影響房屋租賃合同效力的因素
總的來(lái)說(shuō)，房屋租賃合同無(wú)效的原因在于標的物缺陷，違反法律的強制性規定。
(一)土地批準手續
實(shí)踐觀(guān)點(diǎn)：出租未取得用地批準而建設的房屋，租賃合同無(wú)效。
原理解釋?zhuān)?quot;保護、開(kāi)發(fā)土地資源，合理利用土地"是土地管理立法的重要目的，建設用地批準文件是關(guān)于土地建設用途的文件，是建筑合法化的前置性條件�！锻恋毓芾矸ā分杏嘘P(guān)辦理用地批準手續的規定屬于《合同法》第五十二條、《合同法解釋二》中效力性的強制規定。
規范指引：《土地管理法》第四十三條、第五十三條、《合同法》第五十二條、《合同法解釋二》第十四條。
(二)規劃
1.建設用地規劃許可
實(shí)踐觀(guān)點(diǎn)：未取得規劃許可證的用地屬于非法用地，該地上房屋屬于違法建筑，租賃合同無(wú)效，且無(wú)效力補正空間。
原理解釋?zhuān)涸撛S可是建設單位向土地管理部門(mén)申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城鄉規劃部門(mén)確認建設項目位置和范圍等整體符合城市規劃的法定憑證。為保障建筑產(chǎn)品質(zhì)量、房產(chǎn)交易平衡等國家利益與社會(huì )公共利益，《城鄉規劃法》對工程建設前置性條件作出的明確規定系效力性強制規定。
規范指引：《城鄉規劃法》第三十七條、《合同法》第五十二條、《合同法解釋二》第十四條。
2.建設工程規劃許可
實(shí)踐觀(guān)點(diǎn)：未取得建設工程規劃許可進(jìn)行建設的項目屬于違法建筑，房屋租賃合同無(wú)效。
原理解釋?zhuān)航ㄔO工程規劃許可是規劃部門(mén)核發(fā)的、確認有關(guān)建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。區別于建設用地規劃許可，該類(lèi)許可系對建設項目的具體方案進(jìn)行審查，如控制建筑高度、密度等，這類(lèi)規定屬于法律的強制性規定。為協(xié)調城鄉空間布局，集約高效合理利用城鄉土地，建設工程規劃許可是一種規制土地利用的事前機制。
規范指引：《城鄉規劃法》第40條、第41條、第44條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條。
3.臨時(shí)建筑批準
實(shí)踐觀(guān)點(diǎn)：出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內容建設的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。
原理解釋?zhuān)号R時(shí)建筑具有一定延續性，影響交通、市容、安全，需要以建設規劃或控制性詳細規劃的標準進(jìn)行審查，為其設定合理的存續期，既是一種行政管理措施，也對其他人形成合理的心理預期。
規范指引：《城鄉規劃法》第四十四條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條。
案例指引：濟南市蔬菜公司經(jīng)營(yíng)部等訴張衍軍房屋租賃合同糾紛再審案件([2014]濟民再字第130號民事判決書(shū))
(三)施工許可
實(shí)踐觀(guān)點(diǎn)：出租未取得施工許可證的房屋，租賃合同原則上無(wú)效。但"國務(wù)院建設行政主管部門(mén)確定的限額以下的小型工程、以及按國務(wù)院規定權限和程序批準開(kāi)工報告的建筑工程"即使未取得這類(lèi)許可也不影響租賃合同效力。
原理解釋?zhuān)悍课葙|(zhì)量關(guān)系不特定人的人身安全，即社會(huì )公共利益，未取得建設工程許可意味著(zhù)施工單位不符合施工條件，直接影響后期工程質(zhì)量。因此，《建筑法》對建設施工許可的規定屬于法律的效力性強制規定。規定這類(lèi)房屋租賃合同無(wú)效及其后果，往往成為倒逼企業(yè)辦理建設施工許可手續的方式。
規范指引：《建筑法》第七條、《建筑工程施工許可管理辦法》第二條、《合同法》第五十二條、《合同法解釋二》第十四條。
(四)驗收
實(shí)踐觀(guān)點(diǎn)：建筑工程竣工驗收包括消防、環(huán)境、衛生等質(zhì)量驗收，單項工程驗收或工程局部驗收不是建筑工程竣工驗收的標準。工程未經(jīng)整體驗收合格，房屋租賃合同依法認定無(wú)效。
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1.竣工驗收
工程竣工驗收是指圍繞國家法律、法規中關(guān)于工程建設標準等規定，在完成工程設計要求和合同約定基礎上，參與建設的單位共同抽樣查驗工程質(zhì)量，以一定標準確認工程質(zhì)量是否合格。
簽訂房屋租賃合同在于讓渡合同的使用價(jià)值以獲取利益，而未經(jīng)竣工驗收的房屋存在安全隱患，無(wú)法交付使用，直接影響租賃房屋合同的效力�！督ㄖā穼⒐を炇盏膹娭菩砸幎ǚ从沉巳松砝娓哂谪敭a(chǎn)利益的價(jià)值取向。
規范指引：《建筑法》第六十一條、《商品房屋租賃管理辦法》第六條第二項、《合同法》第五十二條、第二百七十九條、《合同法解釋二》第十四條。
案例指引：湘財證券有限責任公司與云南志遠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案
2.消防驗收
實(shí)踐觀(guān)點(diǎn)：以法律明確規定為界限，要求必須經(jīng)過(guò)消防驗收合格才投入使用的房屋，未經(jīng)該程序則房屋租賃合同無(wú)效;除了雙方約定消防驗收為合同生效條件外，對于法律未規定須經(jīng)消防驗收的，房屋租賃合同有效。
原理解釋?zhuān)合莉炇帐侵赶啦块T(mén)對企事業(yè)單位竣工時(shí)進(jìn)行消防檢測的合格調查，并出具電氣防火等合格證明文件。房屋是否經(jīng)消防驗收關(guān)系到不特定人的安全，這類(lèi)規定也屬于法律的強制規定。
規范指引：《消防法》第十三條、《最高人民法院關(guān)于未經(jīng)消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的函復》(2003)民一他字第11號(2013年廢止)。
二、非影響效力性因素之澄清
租賃合同中房屋無(wú)法使用等情形只是影響合同履行的因素，往往和合同的效力影響因素混同，但無(wú)效和履行不能的效果并不等同，因此有必要澄清。
(一)登記備案
實(shí)踐觀(guān)點(diǎn)：除辦理登記備案手續為當事人約定的租賃合同生效條件外，登記備案手續對房屋租賃合同效力沒(méi)有影響。
原理解釋?zhuān)悍课莸怯泜浒钢贫仁侵阜康禺a(chǎn)管理部門(mén)登記租賃合同內容及行為變動(dòng)情況作為備案，實(shí)質(zhì)是事后確認，目的系為規范房屋租賃市場(chǎng)和確保國家稅收，這類(lèi)規定屬于管理性規范，不影響房屋租賃合同效力。
規范指引：《城市房地產(chǎn)管理法》第四十三條、《商品房租賃管理辦法》第十四條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條。
(二)租賃房屋有權屬爭議等無(wú)法使用情形
實(shí)踐觀(guān)點(diǎn)：對于房屋被司法機關(guān)或行政機關(guān)查封、房屋權屬有爭議以及違反法律、行政法規關(guān)于房屋使用條件，一般不影響房屋租賃合同效力，只是前述情形導致租賃房屋無(wú)法使用時(shí)，承租人有解除權。
原理解釋?zhuān)骸斗康禺a(chǎn)管理法》第三十八條規定"被司法機關(guān)或行政機關(guān)查封、房屋權屬有爭議"等幾類(lèi)房屋不得出讓?zhuān)拗频氖欠课葙I(mǎi)賣(mài)，原因在于房屋的權屬瑕疵直接影響買(mǎi)賣(mài)合同目的的實(shí)現，為預先保護相對人的信賴(lài)，以合同無(wú)效作為懲罰。但前述情形一般不影響房屋使用，無(wú)效反而令承租人的目的落空，將解除權賦予承租人顯然更符合實(shí)際。
規范指引：《最高人民法院關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條。
三、部分無(wú)效和全部無(wú)效
當前，對合同效力的態(tài)度是盡量讓合同有效，鼓勵交易。即使合同中存在無(wú)效條款，只要該條款并非合同的主要條款，或者即使是合同的主要條款，但具有較高的獨立性，與其他條款能相互區分，則該條款無(wú)效不會(huì )導致合同全部無(wú)效。
實(shí)踐觀(guān)點(diǎn)：在房屋租賃合同的效力方面，法律規定了以下幾類(lèi)部分無(wú)效：一是房屋租賃合同中有"免除條款提供方的責任、加重對方責任、排除對方主要權利"的格式條款，或者有《合同法》第五十二條、第五十三條禁止情形的條款，該條款無(wú)效，不影響合同中其他條款的效力;二是租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效，未超過(guò)部分有效;三是房屋租賃超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效;四是經(jīng)出租人同意的轉租中，超過(guò)轉租期限部分無(wú)效。當然，如果這些條款與其他條款聯(lián)系極度緊密，部分無(wú)效也會(huì )導致合同全部無(wú)效。
規范指引：《合同法》第二百一十四條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》(法釋〔2009〕5號)第十條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條、第十五條。
四、合同效力的補正
合同效力補正是指對于無(wú)效合同，當事人通過(guò)事后補正或實(shí)際履行使合同有效，這是出于盡量促進(jìn)交易、穩定市場(chǎng)秩序的考量，一般以法律的明文規定為準。
(一)建設工程許可
在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準建設的，人民法院應當認定有效。
規范指引：《最高人民法院關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條。
(二)臨時(shí)建筑
在一審法庭辯論終結前經(jīng)主管部門(mén)批準建設的，人民法院應當認定有效。
一審法庭辯論終結前經(jīng)主管部門(mén)批準延長(cháng)使用期限的，人民法院應當認定延長(cháng)使用期限內的租賃期間有效。
規范指引：《最高人民法院關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條。
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