談?wù)勂髽I(yè)投資性房地產(chǎn)的后續計量

談?wù)勂髽I(yè)投資性房地產(chǎn)的后續計量

　　簡(jiǎn)介： 至20XX年底，新會(huì )計準則已正式在上市企業(yè)執行2年了，然而投資性房地產(chǎn)的后續計量卻沒(méi)有跟上國際會(huì )計準則的步伐,在實(shí)務(wù)中，更多的企業(yè)仍然采用成本模式。本文認為要提倡公允價(jià)值計量模式的運用，同時(shí)呼吁有關(guān)部門(mén)盡快完善和推出相關(guān)準則。

　　XX規定，投資性房地產(chǎn)的后續計量可以采用成本模式，也可以采用公允價(jià)值模式。如今正式實(shí)施施行已2年多， 據統計，在滬深兩市的上市公司中，對投資性房地產(chǎn)的后續計量采用公允價(jià)值計量的寥寥無(wú)幾，證監會(huì )的《上市公司執行企業(yè)會(huì )計準則監管報告》顯示，20XX年報中披露采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量的有8 家，占上市公司總數的0.69%；20XX 年增加到14 家，占擁有投資性房地產(chǎn)項目的上市公司的2%，占全部上市公司的1%，而擁有投資性房地產(chǎn)這一類(lèi)資產(chǎn)的企業(yè)626家；20XX年也僅有20家，擁有有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)有670家，占比為2.98%。根據證監會(huì )的要求，20XX年的這一數據也不會(huì )有太大的變化。

　　何至于此呢？本文分析了其成因，并提倡符合條件的企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量。

　　一、不采用公允價(jià)值計量原因

　�。ㄒ唬┩顿Y性房地產(chǎn)公允價(jià)值不易取得

　　國際會(huì )計準則《IAS40一投資性房地產(chǎn)》規定, 優(yōu)先選擇公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續計量, 只有當主體無(wú)法在持續基礎上對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行可靠確定時(shí)才采用成本模式。而我國現行的會(huì )計準則正好相反，規定企業(yè)應當在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續計量，有確鑿證據表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后計量，這是與我國目前會(huì )計準則最顯著(zhù)的差異。在我國市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)育還不完善的大環(huán)境下, 投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不易取得, 或者說(shuō)能夠取得但是可靠性無(wú)法保障，在如今整個(gè)會(huì )計準則以會(huì )計信息可靠性為首要目標的基調下, 計量屬性更側重于選擇歷史成本。企業(yè)實(shí)際執行時(shí)選擇成本模式進(jìn)行后續計量更是無(wú)可厚非了。

　�。ǘ�）采用公允價(jià)值后續計量條件不易滿(mǎn)足

　　采取公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續計量應同時(shí)滿(mǎn)足下列條件：第一，投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。第二，企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出科學(xué)合理的估計，不具備上述條件的，不得采用公允價(jià)值模式。

　　證監會(huì )關(guān)于上市公司20XX年年報披露工作的要求中明確指出繼續謹慎采用公允價(jià)值模式計量投資性房地產(chǎn)，除非有明確的證據表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠可靠取得外，應當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續計量。

　　而準則還規定，企業(yè)已采用公允價(jià)值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉為成本模式，試問(wèn)，假若某企業(yè)的投資性房地產(chǎn)出租了10年以后租不出去了，或者是出于自身經(jīng)營(yíng)需要轉為自用，企業(yè)也不能轉回計提折舊或攤銷(xiāo)嗎？在這樣的政策導向下，即便一些企業(yè)的投資性房地產(chǎn)符合條件甚至有的已經(jīng)對外出租，有正常的租金收入，或能夠由第三方中介機構提供確定公允價(jià)值的依據，企業(yè)也不會(huì )貿然選用這一會(huì )計政策。

　�。ㄈ�）凈資產(chǎn)收益率可能降低,分配利潤的壓力增大

　　若首次按公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量，將使得投資性房地產(chǎn)的成本價(jià)與公允價(jià)值之間的差額計入資本公積，導致企業(yè)凈資產(chǎn)大幅度的上升，但如果不能同樣地增加凈利潤的話(huà)，必將導致以后年度的凈資產(chǎn)收益率可能相對降低，而凈資產(chǎn)收益率往往也是股權激勵機制考核的重要指標。此外，資產(chǎn)負債表日，公允價(jià)值變動(dòng)損益要轉入“本年利潤”賬戶(hù)，成為企業(yè)凈利潤的組成部分，是企業(yè)尚未實(shí)現的利得，沒(méi)有現金流支撐，它作為利潤的一部分，加大了企業(yè)向投資者分配利潤的壓力，這也可能影響了企業(yè)采用公允價(jià)值模式。

　�。ㄋ模├碚撜J知上的誤區

　　利潤波動(dòng)說(shuō)——在成本模式下，如果存在減值跡象的，應當按照《XX》對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行減值測試，計提相應的減值準備。同時(shí)，也規定：“資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認，在以后期間不得轉回�！边@項規定明確了企業(yè)不得調整利潤，而采用公允價(jià)值模式計量，應當以資產(chǎn)負債日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎調整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面之間的差異計入當期損益。前者是只有在房地產(chǎn)價(jià)格下跌時(shí)才會(huì )對利潤造成下降的影響，后者則是房地產(chǎn)價(jià)格上升或下降時(shí)都會(huì )對利潤造成上升或下降的影響。雖然我國的投資性房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)剛剛進(jìn)入加速發(fā)展階段，但在一個(gè)會(huì )計年度中，房?jì)r(jià)波動(dòng)還永不及交易性金融資產(chǎn)，從這種角度講，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行后續計量造成凈利潤的波動(dòng)幅度是有限的，縱然產(chǎn)生了影響也是企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的真實(shí)反映，而不會(huì )對投資者、債權人等眾多利益相關(guān)者的誤導。

　　稅收影響說(shuō)——采用公允價(jià)值計量的，在資產(chǎn)負債日公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計入當期損益，但如果對公允價(jià)值計量后調增的當期收益征收所得稅，無(wú)疑增加了企業(yè)的稅負，企業(yè)就會(huì )權衡公允價(jià)值模式下給公司帶來(lái)的收益與增加的稅負之間的利益關(guān)系，以此做出是否采用公允價(jià)值模式的選擇。其實(shí)這種擔憂(yōu)已經(jīng)沒(méi)有必要，從稅收立法角度，就公允價(jià)值變動(dòng)損益征稅是不現實(shí)的，所以在《XX》和新的企業(yè)所得稅法都有了明確的認定，以公允價(jià)值計量的房地產(chǎn)，其公允價(jià)值的變動(dòng)不作為稅法上的應納稅所得。

　　二、提倡采用公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續計量

　�。ㄒ唬┘訌娐殬I(yè)教育，提高會(huì )計業(yè)務(wù)參與人員綜合素質(zhì)

　　隨著(zhù)我國會(huì )計制度改革的深入，對所有會(huì )計業(yè)務(wù)參與人員的職業(yè)道德要求也越來(lái)越高，職業(yè)素質(zhì)和法律意識也要與國際接軌，必須加強其職業(yè)道德教育，這是解決人為會(huì )計舞弊的關(guān)鍵要求。

　　其次，相關(guān)會(huì )計從業(yè)人員的協(xié)會(huì )或組織機構甚至是會(huì )計的主管財政部門(mén)要加大對新準則的會(huì )計教育投入，提高從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和能力，這是解決人為會(huì )計差錯的根本要求。這樣，公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)的運用中就會(huì )減少人為利用這一會(huì )計政策進(jìn)行調節資產(chǎn)、調節利潤的不正當行為。

　�。ǘ�）政策上要引導企業(yè)采用公允價(jià)值計量模式

　　從計量屬性角度看，公允價(jià)值計量在某種程度上代表著(zhù)財務(wù)會(huì )計的發(fā)展趨勢，是企業(yè)的監管部門(mén)努力的方向，所以，從政策制定部門(mén)到監管部門(mén)應該引導和鼓勵企業(yè)采用公允價(jià)值模式計量投資性房地產(chǎn)，而不應該對附加太多的條件，根據執行過(guò)程中發(fā)現的問(wèn)題及時(shí)修訂和完善準則指南。

　�。ㄈ�）積極推出公允價(jià)值計量準則，確保公允價(jià)值數據的可靠性

　　要保證會(huì )計信息的可靠性，應當從確定公允價(jià)值的原始憑證及其規范化入手，從會(huì )計信息的源頭把關(guān)。目前一些企業(yè)已經(jīng)采用公允價(jià)值模式，其公允價(jià)值信息的取得的方式大致有四種：房地產(chǎn)評估價(jià)格、第三方調查報告獲得、雙方談判價(jià)格、參考同類(lèi)同條件房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，因此，應盡早制定公允價(jià)值計量準則，借鑒和吸收美國的公允價(jià)值研究成果，結合中國國情，制定公允價(jià)值計量準則，解決企業(yè)投資性房地產(chǎn)后續計量中出現的問(wèn)題。

　�。ㄋ模┮幏豆�允價(jià)值信息披露

　　在投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計量后，企業(yè)要積極履行社會(huì )責任，尤其是上市公司，更應在新準則的執行中率先垂范，應自覺(jué)執行新會(huì )計準則，主動(dòng)施行公允價(jià)值計量模式，客觀(guān)反映投資性房地產(chǎn)價(jià)值，公允地報告企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值，為股東、債權人等利益相關(guān)方的決策提供真實(shí)有用的會(huì )計信息，承擔起應盡的社會(huì )責任。具體講，就是要披露公允價(jià)值的確定方法和依據，不僅包括公允價(jià)值的確定方法，還應增加公允價(jià)值的估計假設、已經(jīng)可以采用公允價(jià)值計量而未用公允價(jià)值計量的原因披露等，使其披露更加規范，更加科學(xué)，更有利于保護廣大投資者等利益相關(guān)者的利益。

　　采用公允價(jià)值計量投資性房地產(chǎn)能使企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)等信息得到更加公允的反應，能有效地增強會(huì )計信息的相關(guān)性和信息質(zhì)量，有利于企業(yè)股票在證券市場(chǎng)上獲得更加公允的定價(jià)。因此，應當提倡公允價(jià)值計量模式在投資性房地產(chǎn)后續計量中的應用。

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