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土地調查報告15篇
隨著(zhù)個(gè)人的文明素養不斷提升，報告與我們愈發(fā)關(guān)系密切，要注意報告在寫(xiě)作時(shí)具有一定的格式。那么一般報告是怎么寫(xiě)的呢？以下是小編收集整理的土地調查報告，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
土地調查報告1
強化“五結合”做好“大文章”
從20xx年第二次全國土地調查啟動(dòng)至今，××省始終把這項工作作為夯實(shí)國土資源基礎管理的一件大事來(lái)抓。全省各級人民政府成立機構、組建專(zhuān)班、落實(shí)經(jīng)費、制定措施，主要領(lǐng)導把二次土地調查抓在手上、放在心上。通過(guò)強化“五個(gè)結合”，做好第二次土地調查“大文章”。
把爭取領(lǐng)導重視與營(yíng)造輿論氛圍結合
國務(wù)院和××省政府關(guān)于開(kāi)展第二次土地調查工作的通知下發(fā)后，××省第二次土地調查正式啟動(dòng)�！痢潦≌偷胤礁骷壵嗬^成立了領(lǐng)導小組，下發(fā)文件統一部署，省委書(shū)記、省長(cháng)多次聽(tīng)取工作匯報。分管副省長(cháng)親臨省國土資源廳作專(zhuān)題研究，并致信全省國土資源系統再接再厲，團結拼搏，克難奮進(jìn)，高標準、嚴要求、保質(zhì)保量地完成全省第二次土地調查工作，要求各級國土資源部門(mén)主要領(lǐng)導要負總責，親自抓質(zhì)量、促進(jìn)度、籌資金，確保這項工作順利推進(jìn)。
與此同時(shí)，××省各級政府和國土資源部門(mén)通過(guò)廣播、報紙、專(zhuān)版專(zhuān)欄、宣傳車(chē)、手機短信、橫幅、標語(yǔ)等多種形式，在“6·25”全國土地日廣泛開(kāi)展宣傳，為全省開(kāi)展第二次土地調查營(yíng)造了良好的輿論氛圍。
把舉全社會(huì )之力與舉全系統之力結合
第二次土地調查是一項復雜的系統工程，需要全社會(huì )的大力支持和配合。領(lǐng)導小組各成員單位各負其責、各司其職，有效地推動(dòng)了調查的開(kāi)展：為籌集調查經(jīng)費，省各級財政部門(mén)出主意，想辦法，做了大量工作；省民政部門(mén)提供全省283條縣級行政界線(xiàn)，為調查工作開(kāi)展奠定了基礎；在調查底圖提供、數字高程模型制作等方面，省測繪局在生產(chǎn)任務(wù)十分緊張的情況下，予以?xún)?yōu)先保證；武漢大學(xué)、華中師范大學(xué)、華中農業(yè)大學(xué)、中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）等高校為第二次調查工作提供了有力的技術(shù)支撐；57家測繪單位、20家建庫公司經(jīng)過(guò)資質(zhì)審查和專(zhuān)業(yè)考試，也投入到第二次土地調查工作中。
全省國土資源系統把第二次土地調查工作納入重要的議事日程，各級都組建了領(lǐng)導小組和工作專(zhuān)班，全力以赴投入到調查工作中，基層國土所幾乎舉全所之力，開(kāi)展農村和城鎮土地調查。
把典型引路與整體推進(jìn)結合起來(lái)
20xx年，××省在松滋等9個(gè)縣（市）開(kāi)展了外業(yè)試點(diǎn)，針對外業(yè)調查過(guò)程中出現的帶普遍性的疑點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題，摸索解決辦法。20xx年7月上旬，省土地調查辦在松滋召開(kāi)現場(chǎng)會(huì )，各市（州）、縣（市、區）調查辦主任和業(yè)務(wù)骨干參加會(huì )議。分管副省長(cháng)致信給現場(chǎng)會(huì )，給與會(huì )人員極大的鼓舞。會(huì )議總結推廣了以松滋市為重點(diǎn)的11個(gè)縣（市、區）的典型經(jīng)驗，就坐標系統轉換、地類(lèi)轉換、外業(yè)調查基本程序達成共識，起到了巨大的示范促進(jìn)作用。
在典型引路的同時(shí)，××注重面上工作的整體推進(jìn)，省土地調查辦主任、省國土資源廳副廳長(cháng)熊政春多次深入第一線(xiàn)，檢查指導工作；工作專(zhuān)班6次組織全面檢查，逐縣逐市就工作質(zhì)量、進(jìn)度、經(jīng)費等問(wèn)題開(kāi)展巡回指導，有力地促進(jìn)工作順利開(kāi)展。
把解決資金與技術(shù)難題結合起來(lái)
在保證省級財政足額到位的前提下，××省對經(jīng)費到位率較低的縣（市、區）進(jìn)行督辦，力爭在經(jīng)費上不等不靠，想方設法把工作先開(kāi)展起來(lái)。
為確保整體推進(jìn)全面完成，省財政專(zhuān)門(mén)撥款4000余萬(wàn)元，扶持29個(gè)國家級、省級貧困縣和經(jīng)濟不發(fā)達的地區開(kāi)展第二次土地調查工作。同時(shí)，省土地調查辦采取實(shí)地調研、科學(xué)試驗、專(zhuān)家研討的辦法，及時(shí)組織技術(shù)人員、項目協(xié)作單位、大專(zhuān)院校專(zhuān)家進(jìn)行攻關(guān)，先后解決了縣級調查工作界線(xiàn)無(wú)縫接邊、更新調查矢量數據與正射影像圖套合、城鎮與農村土地調查不同比例范圍線(xiàn)的界定、坡度圖套合后耕地坡度級別確定與圖斑處理、城鎮土地調查新舊成果的銜接等一系列技術(shù)難點(diǎn)問(wèn)題，贏(yíng)得了寶貴的.時(shí)間，降低了工作成本，提高了調查的效率。特別是解決更新調查矢量數據與二次調查正射影像圖套合的“雙眼皮”問(wèn)題，先后進(jìn)行10余次試驗，為全省農村外業(yè)調查節省了大量的時(shí)間。
把有序操作與探索創(chuàng )新結合起來(lái)
根據國家的規程規則，結合××省實(shí)際，先后制定出臺了《××省第二次土地調查補充規定》、《××省第二次土地調查實(shí)施細則》、《××省第二次土地調查基本農田調查實(shí)施方案》、《××省第二次土地調查成果檢查驗收辦法》等技術(shù)性規定，既保證符合技術(shù)規范，又在××省實(shí)際基礎上創(chuàng )造性地開(kāi)展工作，在工作界線(xiàn)劃分、違法用地調查、調查成果服務(wù)于經(jīng)濟建設等方面勇于探索，創(chuàng )新工作，極大地提高了工作效率，得到了全國土地調查辦的充分肯定。
土地調查報告2
市人大常委會(huì )：
根據市人大常委會(huì )年初工作計劃安排，我委在人大常委會(huì )分管領(lǐng)導帶領(lǐng)下，于月日至日深入部分鎮街和部門(mén)，對××年以來(lái)我市土地利用管理工作進(jìn)行了調查�，F將有關(guān)情況報告如下：
一、基本情況
三年來(lái)，根據國家有關(guān)宏觀(guān)調控精神，深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓，規范土地市場(chǎng)秩序，為實(shí)施我市“一路三化戰略”和經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展提供了有力的保障。主要表現在以下幾個(gè)方面：
�。ㄒ唬└叨戎匾曂恋厥袌�(chǎng)治理整頓工作。充分認識深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓的重要性、必要性和緊迫性，堅決徹黨中央、國務(wù)院關(guān)于加強土地管理、規范土地市場(chǎng)的重大決策，各級成立了土地市場(chǎng)治理整頓領(lǐng)導機構和工作機構，制發(fā)了土地市場(chǎng)治理整頓系列文件，明確工作責任，落實(shí)工作任務(wù)，安排工作人員，保證工作經(jīng)費，國土、財政、建設、農業(yè)、監察、審計等部門(mén)緊密配合，通過(guò)一段時(shí)間的集中整治保持高壓態(tài)勢，通過(guò)加大土地法律法規的學(xué)習教育，使各級干部的科學(xué)發(fā)展觀(guān)和正確政績(jì)觀(guān)得到加強，依法行政意識得到增強，依法管理土地步入有序軌道。如××街道辦事處成立以來(lái)重視歷史遺留問(wèn)題的解決，進(jìn)一步規范土地市場(chǎng)秩序，相繼制發(fā)了《關(guān)于××場(chǎng)控規控建情況的緊急報告》、〈〈關(guān)于嚴格控制建設及建設用地的通知〉〉、〈〈關(guān)于禁止土地非法轉讓的通知〉〉，××年來(lái)無(wú)新的違規建筑和違法占地。
�。ǘ┘哟蟾鞣N土地違法違規行為的查處。針對目前我市部分鎮街違規越權辦理城鎮建設相關(guān)手續、違法收取土地出讓金和建設配套費的較為普遍現象，近年來(lái)市政府多次部署、組織相關(guān)部門(mén)深入鎮街調查摸底，出臺了〈〈××市人民政府關(guān)于對部分鎮街違規越權辦理建設相關(guān)手續調查處理的通報〉〉（××府函【】號），深入查找存在問(wèn)題，分析存在原因，提出了解決辦法及今后工作的意見(jiàn)和要求，對于迅速遏止和糾正各種違法違規行為起到了良好的推動(dòng)作用。
�。ㄈ┮幏�、執行土地管理各項制度。通過(guò)國土資源管理體制改革，建立了集中統一的土地管理機構。建立了經(jīng)營(yíng)性用地公開(kāi)出讓、用地貯備收購制度，統一了建設用地審批、房地產(chǎn)權證的發(fā)放、征地補償安置實(shí)施主體及相關(guān)政策，不斷規范完善各項制度，適應經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的需要，確保經(jīng)濟社會(huì )的可持續發(fā)展。比如規范土地供應管理對所有建設用地實(shí)行集體會(huì )審和用地公示制度，符合招標拍賣(mài)條件的一律公開(kāi)招標拍賣(mài)和掛牌出讓并規定底價(jià)，××年共收取土地出讓金萬(wàn)元××年達億元今年月入庫數萬(wàn)元有效地抑制了國有土地資產(chǎn)的流失增加了政府的土地收益。
�。ㄋ模┘訌姴疬w工作管理。堅持依法拆遷，堅持政策標準，堅持以人為本，情理法拆遷，堅持做深入細致的思想工作，完善政策，加大宣傳，齊抓共管，公開(kāi)陽(yáng)光作業(yè)，確保了東部新城征地拆遷安置工作的順利推進(jìn)，既保證了建設發(fā)展，又維護了社會(huì )穩定，取得了較好成效。
�。ㄎ澹┖葑ミz留問(wèn)題的解決。結合深入治理整頓土地市場(chǎng)秩序工作，狠抓了“兩證”遺留問(wèn)題辦理，受到社會(huì )各界廣泛好評，加大了對歷年拖欠農民征地補償安置費用清理兌現力度，為維護群眾的合法權益作出了積極努力。
二、存在的問(wèn)題和不足
�。ㄒ唬┕I(yè)園區存量建設用地利用率不高。新增建設用地難和存量建設用地閑置的矛盾并存，據最新統計，個(gè)工業(yè)園區閑置一年的土地占供地總量的閑置一年以上未動(dòng)工的占�！痢灵_(kāi)發(fā)區個(gè)別單位用地閑置長(cháng)達十年以上。
�。ǘ┱_處理保障經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展與依法辦事的關(guān)系各地實(shí)際運用中依然有差距，對貫徹法律法規嚴格土地管理防止新的遺留問(wèn)題發(fā)生的政治敏銳性、警覺(jué)性在認識上依然有差距。個(gè)別地方認為按規定辦手續，占用時(shí)間長(cháng)，發(fā)展受到了影響。
�。ㄈ┩恋乇O管執法力度不夠。發(fā)現土地違法行為、立案查處土地違法行為的手段薄弱，對如何預防構建防范體系研究不夠。今年市政府通報××年以來(lái)部分鎮街違規越權辦理建設相關(guān)手續項目是個(gè)。
�。ㄋ模⿲θ罕姺从硸|部新城征地拆遷補償后期工作的一些跡象應引起足夠重視，防止新的不穩定因素的出現。對遺留的城鎮、場(chǎng)鎮國有公房“兩證”的辦理同樣應引起重視，防止象××辦事處、××場(chǎng)辦公樓未完善手續的類(lèi)似情況的發(fā)生。
三、幾點(diǎn)建議
�。ㄒ唬┙y一思想，牢固樹(shù)立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)。要從實(shí)踐“
三個(gè)代表“重要思想的高度，把思想統一到科學(xué)發(fā)展觀(guān)和正確政績(jì)觀(guān)上來(lái)，切實(shí)增強對嚴格土地管理、切實(shí)保護耕地極端重要性和緊迫性的`認識，把落實(shí)好最嚴格的土地管理制度作為對政府執政能力的檢驗。必須正確處理保障經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展與保護土地資源的關(guān)系，認真總結經(jīng)驗，積極推進(jìn)土地管理各項改革，充分利用現代高新技術(shù)加強土地利用動(dòng)態(tài)監測、檔案建設和基層隊伍建設，不斷完善土地法制，建立嚴格、科學(xué)、有效的土地管理制度，維護好廣大人民群眾的根本利益，確保經(jīng)濟社會(huì )的可持續發(fā)展。
�。ǘ┻M(jìn)一步加強土地市場(chǎng)建設，規范土地市場(chǎng)運作。強化政府對土地的集中統一管理，壟斷土地一級市場(chǎng)，放活土地二級市場(chǎng)，土地征用、劃撥、出讓、轉讓等工作，必須由政府土地行政主管部門(mén)統一負責；實(shí)行用地集中統一計劃供應，經(jīng)營(yíng)性用地必須按“招拍掛”方式進(jìn)行出讓?zhuān)瑖澜`規出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權。要進(jìn)一步加強和規范地價(jià)管理，及時(shí)調整更新和公布基準地價(jià)，健全地價(jià)體系；進(jìn)一步加強土地出讓金征收管理，嚴格實(shí)行土地出讓金收支兩條線(xiàn)管理制度，做到應收盡收。
�。ㄈ﹪栏駡绦型恋毓芾矸煞ㄒ�，加大土地管理執法力度。一是嚴格按出讓合同約定加強建設用地跟蹤管理。嚴禁閑置、囤積、炒賣(mài)土地。對用地單位閑置的土地，嚴格按照《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規定處理。二是加大土地違法違規行為的查處。建立公開(kāi)的土地違法立案標準，以利社會(huì )各界監督，建立國土資源與監察、審計等部門(mén)聯(lián)合辦案和案件移送制度，既查處土地違法行為，又查處違法責任人。典型案件要公開(kāi)處理。防止有案不查、違法不糾、執法不嚴的現象發(fā)生。對歷史遺留問(wèn)題要妥善處理，總結經(jīng)驗教訓。
�。ㄋ模┘訌娬鞯貙�(shí)施過(guò)程的監管，維護公開(kāi)、公平、公正法制秩序。健全征地程序，完善征地補償辦法，妥善安置被征地農民，使被征地農民生活水平不因征地而降低，長(cháng)遠生計有保障。加強規劃實(shí)施管理，土地利用總體規劃凡涉及改變土地利用方向、規模、重大布局等原則性修改，必須報原批準機關(guān)批準。城市總體規劃、村莊和集鎮規劃也不得擅自修改。維護規劃的嚴肅性。加強土地利用計劃管理、建設項目用地預審管理及村鎮建設用地管理，嚴格控制建設用地增量，盤(pán)活土地存量，節約集約利用土地。
�。ㄎ澹├喂虡�(shù)立遵守土地法律法規的意識。各級政府、各有關(guān)部門(mén)要深入持久地開(kāi)展土地法律法規的學(xué)習教育活動(dòng)，深刻認識我國國情和保護耕地的極端重要性，本著(zhù)對人民、對歷史負責的精神，嚴格依法管理土地，積極推進(jìn)經(jīng)濟增長(cháng)方式的轉變，實(shí)現土地利用方式的轉變，走新型工業(yè)化、城市化道路。進(jìn)一步提高依法管地用地的意識，要在法律法規允許的范圍內合理用地。對違反法律法規批地、占地的，必須承擔法律責任。
土地調查報告3
近年來(lái)，全縣各地在堅持穩定農村土地承包政策的前提下，積極引進(jìn)業(yè)主,不斷探索和創(chuàng )新土地流轉機制，推進(jìn)土地集約化經(jīng)營(yíng)，有效地促進(jìn)和帶動(dòng)了農村產(chǎn)業(yè)結構調整和農業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng),促進(jìn)了土地資源向土地資本轉變。為深入了解全縣土地流轉和經(jīng)營(yíng)狀況，對全縣土地流轉情況進(jìn)行了調查，并就目前土地流轉中還存在的問(wèn)題及對策進(jìn)行了探討。
一、基本情況
截止目前，全縣土地流轉面積已達17000畝，占全縣耕地總面積的 %,涉及29個(gè)鄉鎮112個(gè)村314個(gè)組8500余戶(hù)33940余人。全縣從事土地承包經(jīng)營(yíng)的業(yè)主共有108個(gè)，其中土地承包經(jīng)營(yíng)規模達1000畝以上的業(yè)主共有 個(gè)，承包經(jīng)營(yíng)面積達5000畝的 個(gè)，業(yè)主共投資1326萬(wàn)元，年創(chuàng )造產(chǎn)值5060萬(wàn)元，年收入3100萬(wàn)元，農戶(hù)年獲益896萬(wàn)元，年人均增收29元。土地流轉的年限一般為30年，短的二、三年，最長(cháng)的達到50-70年（主要是荒山、荒坡），其中，土地流轉年限30年以上的約占土地流轉總面積的 %。
二、主要形式
1、轉包。經(jīng)村社同意，在農民集體經(jīng)濟組織內部，承包農戶(hù)將土地經(jīng)營(yíng)權以不超過(guò)剩余年限轉包給第三方，自己仍保留承包權，轉入方擁有使用權，雙方簽訂契約，明確各方權利與義務(wù)，而承包方與發(fā)包方仍按原承包合同履行雙方的權利、義務(wù)。這種方式目前較為普遍，涉及農戶(hù)1500戶(hù)，5000余人，土地面積20xx余畝（主要是田），約占流轉面積的12%。
2、租賃。集體經(jīng)濟組織或承包農戶(hù)，將土地使用權出租給社外的業(yè)主從事農業(yè)開(kāi)發(fā)，并與之簽訂相應的土地租賃協(xié)議，由業(yè)主向農戶(hù)或集體支付租金。全縣最具代表性的是##鎮南陽(yáng)片區（原3#鄉）的南陽(yáng)村、川山村、石桅村、南峰村和鳳陽(yáng)村，土地被成都桃園實(shí)業(yè)有限公司租賃，現租賃面積 畝，公司規劃三年間在%%片區租憑土地1萬(wàn)畝，獨資經(jīng)營(yíng)50年，發(fā)展伏季水果、種草養畜和發(fā)展旅游業(yè)。當地農民不但可以直接從土地上每畝收入100-300元租金外，還可在該公司務(wù)工，人平年勞務(wù)收入可達3000--5000元。該種流轉形式涉及農戶(hù)6000余戶(hù)，20xx0余人，土地面積14000畝，約占流轉面積的82%。
3、借用。承包農戶(hù)將土地承包經(jīng)營(yíng)權無(wú)償借給他人使用，借用人無(wú)需向出借人支付土地承包經(jīng)營(yíng)權的使用費，農業(yè)稅仍由原承包人承擔。涉及農戶(hù)500余戶(hù)，1500余人，土地面積1000余畝，約占流轉面積的6%。
4、入股。承包農戶(hù)在自愿的基礎上，將擁有的土地使用權作價(jià)入股，與其他生產(chǎn)要素相結合，組建股份制或股份合作制企業(yè)。如雙河鎮銅鑼、佛頭、大佛、筆架、犁頭、楊柳等8個(gè)村社，通過(guò)土地入股，建立股份合作制茶場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)收入在扣除應交稅費和成本后，按股分紅，農戶(hù)還可應聘進(jìn)企業(yè)務(wù)工，獲得勞動(dòng)報酬。
5、拍賣(mài)。主要是對那些閑置的“四荒”地，由鄉鎮、村社以公開(kāi)招標的方式，對其年限的使用權進(jìn)行拍賣(mài)。如竹海鎮益心村集體有荒山40畝，原以每畝10元/年的價(jià)格分戶(hù)承包給農戶(hù)經(jīng)營(yíng)，由于農戶(hù)經(jīng)營(yíng)能力弱，效益低下，承包費從未收齊過(guò)，后村兩委經(jīng)批準對荒山使用權進(jìn)行公開(kāi)招標拍賣(mài)，每畝25元/年，30年一次付清，既壯大了集體經(jīng)濟，盤(pán)活了閑置資產(chǎn)，農戶(hù)又可就近打工，增加收入。
6、互換。農戶(hù)為方便耕種或流轉，與集體或其他農戶(hù)在自愿互利的基礎上，對各自的土地經(jīng)營(yíng)權進(jìn)行交換。目前全縣互換土地涉及農戶(hù)100余戶(hù)，200余人，100余畝土地，約占流轉面積的12%。
三、存在的問(wèn)題
從目前情況看，我縣土地流轉機制改革還處于探索階段，總體上是健康、有序的，對提高農民組織化程度和農業(yè)綜合效益起了積極作用。但由于土地使用權流轉政策性強，涉及面廣，當前在一些地方仍然還存在以下幾方面的問(wèn)題：
�。ㄒ唬┱咝麄鞑坏轿�，群眾思想認識有待提高。一些鄉鎮政府沒(méi)有把推進(jìn)農村土地流轉放到推進(jìn)農業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調整和增加農民收入這個(gè)大局來(lái)認識。對土地流轉政策的宣傳不夠深入，群眾對土地流轉的認識還存在誤區，主要表現為一些農戶(hù)和部份土地承包業(yè)主對推進(jìn)土地流轉還存在“三怕”：一是部份農民怕土地轉包出去后，自己?jiǎn)适Я送恋亟?jīng)營(yíng)權，沒(méi)有了生活的最低“保障線(xiàn)”，因此部份農民外出打工后，寧愿土地荒蕪也不愿轉包出去。二是部份業(yè)主怕政策不穩，政府收回土地承包租賃權，不敢大膽投入。三是部份業(yè)主怕市場(chǎng)前景不佳，承包無(wú)效益，不敢大規模搞開(kāi)發(fā)。
�。ǘ┩恋亓鬓D的管理機制、服務(wù)機制不健全，制約了土地流轉的進(jìn)程。當前土地流轉大都是群眾的自發(fā)性行為，缺乏約束力和規范性，政府在土地流轉上缺少應有的管理、引導和服務(wù)，制約了土地流轉的規模和速度。一些鄉鎮和村社沒(méi)有認識到土地流轉的主體是農民，在工作中還存在錯位、越位的現象，在土地流轉問(wèn)題上采取“一刀切”的簡(jiǎn)單化操作方式，個(gè)別村社強行要求農民退出承包地統一轉包給業(yè)主，群眾對此不滿(mǎn)意，甚至引發(fā)了新的干群矛盾。
�。ㄈ┩恋丶谐善鬓D難，業(yè)主開(kāi)發(fā)難成規模。在農村家庭聯(lián)產(chǎn)承包制下，土地分戶(hù)經(jīng)營(yíng)的分散性、隨意性與土地流轉的計劃性、規模性之間存在矛盾。由于推行土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制后，業(yè)主在實(shí)施土地規模流轉時(shí)，往往因為一戶(hù)或幾戶(hù)承包戶(hù)不能談妥，而使土地規�；鬓D難以成功，從而導致土地流轉比較分散，制約了規模經(jīng)濟的發(fā)展。
�。ㄋ模┤谫Y困難，業(yè)主開(kāi)發(fā)資金匱乏，制約了土地流轉的`規模。大面積承包土地從事高效農業(yè)開(kāi)發(fā)需要較大的資金投入，而土地承包大戶(hù)一般沒(méi)有*款擔保單位，又不能將土地使用作為*款抵押，因此很難從銀信部門(mén)貸到*款，加之一些地方交通等基礎設施和自然基礎條件較差，更難籌集資金或引進(jìn)資金，致使部份業(yè)主在土地開(kāi)發(fā)上存在嚴重的資金困難，規模難以擴大，效益難以提高。
�。ㄎ澹┎糠萃恋亓鬓D合同不規范，容易產(chǎn)生合同糾紛，影響農村社會(huì )、政治穩定。突出表現為一是合同的主體不合法，《農村土地承包法》明確規定家庭承包經(jīng)營(yíng)土地流轉的主體是農戶(hù)，集體“四荒地”流轉的主體是農業(yè)社，而部份業(yè)主承包土地時(shí)不管是何種土地，一律與村社直接簽訂協(xié)議，致合同的主體不合法，不能生效。二是合同承包期限不合法。協(xié)議中簽定的土地流轉的期限超過(guò)了第二輪土地延包期的剩余期限，致使合同無(wú)法履行。三是部份業(yè)主借土地流轉改變了土地所有權的性質(zhì)和土地的農業(yè)用途，致使合同不合法。這三種表現形式都會(huì )造成維系農戶(hù)與承包經(jīng)營(yíng)戶(hù)、業(yè)主之間土地承包關(guān)系的協(xié)議無(wú)法生效和履行，加之農民的法律意識不強，受市場(chǎng)經(jīng)濟的趨利性、排他性的影響，使作為農民最后生活底線(xiàn)的土地，必然是農民的最終選擇，從而形成農民與承包戶(hù)間的矛盾，嚴重的甚至會(huì )造成新的社會(huì )矛盾，阻礙土地流轉進(jìn)程，影響農村穩定。
四、對策建議
�。ㄒ唬┙夥潘枷�，轉變觀(guān)念，切實(shí)解決好認識問(wèn)題。
土地流轉是農村產(chǎn)業(yè)結構調整的重點(diǎn)內容，是實(shí)現規模農業(yè)、效益農業(yè)，推動(dòng)農業(yè)產(chǎn)化經(jīng)營(yíng)的前提和基礎。土地是最基本的生產(chǎn)要素，土地流轉的主體是農民。因此，解決好農民的思想認識問(wèn)題，打破阻止土地適度規模流轉的思想桎梏尤為重要。首先，要打破傳統的小農經(jīng)濟意識，摒棄“搞土地流轉就是搞土地私有化、搞資本主義”等思想觀(guān)念，牢固樹(shù)立發(fā)展的觀(guān)念、創(chuàng )新的觀(guān)念、市場(chǎng)的觀(guān)念、效益的觀(guān)念。其次，政府要切實(shí)轉變觀(guān)念，要把土地流轉放推進(jìn)農業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)和發(fā)展農村經(jīng)濟這個(gè)大局來(lái)認識，正確引導規范，強化服務(wù)意識，改進(jìn)工作方法，切實(shí)將農民的積極性保護好、發(fā)揮好、引導好。
�。ǘ┘訌娨龑Ш鸵幏�，切實(shí)解決好土地流轉的管理機制、服務(wù)機制的問(wèn)題。
正確引導和規范是加快土地流轉速度的關(guān)鍵。為此我們要進(jìn)一步建立健全土地流轉的管理機制、服務(wù)機制，促進(jìn)土地流轉的健康快速發(fā)展。一是要政策引。要加大土地流轉政策的宣傳力度，切實(shí)做好土地流轉示范工作。在平等、自愿、互利原則下，通過(guò)公司加農戶(hù)、業(yè)主加農戶(hù)等方式，鼓勵、支持、引導農民大膽試點(diǎn)，以點(diǎn)帶面，滾動(dòng)發(fā)展，進(jìn)一步加快農業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，要堅決杜絕“一刀切”、“運動(dòng)式”、簡(jiǎn)單化的操作處置。二是要環(huán)境促。加強軟硬環(huán)境建設，對運用土地流轉進(jìn)行優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)立項開(kāi)發(fā)的，給予資金、技術(shù)、稅費等方面的傾斜。同時(shí)，要抓好市場(chǎng)建設，疏通流通環(huán)節，縮短小生產(chǎn)與大市場(chǎng)之間的距離，讓農民、業(yè)主有想頭、有干頭。三是要服務(wù)幫。加強信息服務(wù)、科技服務(wù)，為農民、土地承包戶(hù)提供準確的市場(chǎng)信息和科技信息，主動(dòng)做好政策、法律的咨詢(xún)和指導調解工作，引導土地流轉步入正軌。
�。ㄈ┛茖W(xué)規劃、統籌安排，切實(shí)解決土地流轉的規模問(wèn)題。
現代經(jīng)濟越來(lái)越朝著(zhù)規模經(jīng)濟的方向發(fā)展。沒(méi)有規模，就沒(méi)有效益，也就沒(méi)有市場(chǎng)競爭力。加快土地流轉速度，突出規模效益的關(guān)鍵是要解決好土地難以集中成片，不易形成規模的問(wèn)題。解決土地流轉規模問(wèn)題，首先，地方鄉村兩級在完善土地承包經(jīng)營(yíng)責任制時(shí)要統一規劃，科學(xué)安排。其次，要做好“四荒”土地的調查和統計，在此基礎上超前規劃，合理安排，要在耕地的深度開(kāi)發(fā)，非耕地的廣度開(kāi)發(fā)上下功夫。第三，要在充分尊重農民自愿的基礎上，以土地托管為載體，對撂荒土地進(jìn)行統一規劃和開(kāi)發(fā)。建立土地信托服務(wù)中心，對擬流轉的土地集中統一管理，使之形成規模開(kāi)發(fā)。政府要積極引導，健全土地流轉機制，充分發(fā)揮農民、業(yè)主的主動(dòng)性和積極性，依托資源優(yōu)勢，發(fā)揮比較優(yōu)勢，突出土地流轉的規模經(jīng)營(yíng)，體現規模效應，促進(jìn)土地合理、有序流轉。
�。ㄋ模┘哟筚Y金扶持，切實(shí)解決好業(yè)主開(kāi)發(fā)資金匱乏的問(wèn)題。
生產(chǎn)啟動(dòng)資金匱乏是阻礙土地流轉進(jìn)程的主要因素之一，因此必須從多方面加大對土地流轉所需資金的扶持力度。一是加大銀信部門(mén)的*款支持力度。對利用流轉土地搞規模開(kāi)發(fā)，比較效益高，優(yōu)勢明顯的項目，要在政策和資金上給予扶持，銀信部門(mén)要積極給予*款支持。二是積極向上爭取專(zhuān)項資金。政府要加大農業(yè)資金投放力度，對利用流轉土地搞高效農業(yè)、規模農業(yè)的優(yōu)先投放資金。三是通過(guò)公司、業(yè)主的投入解決資金問(wèn)題。采取承租反包、購買(mǎi)土地使用權、股份合作等模式，讓公司、業(yè)主和農戶(hù)共同投入資金搞高效農業(yè)、特色農業(yè)，從而降低業(yè)主和農戶(hù)風(fēng)險，有效解決土地流轉資金難的問(wèn)題。
�。ㄎ澹┘訌妼ζ跫s的規范管理，切實(shí)解決好土地流轉契約不規范的問(wèn)題。
當前，農民與承包經(jīng)營(yíng)戶(hù)、業(yè)主之間的承包關(guān)系都是用契約來(lái)維系，而且大部分契約又具有不規范性、不穩定性和松散性。因此，在推進(jìn)土地流轉工作中，一方面要加強對契約的規范管理，進(jìn)一步明確承租雙方的責、權、利，引導承包方和農民遵守合同協(xié)議，積極做好法律咨詢(xún)和法律服務(wù)。另一方面，要切實(shí)加大《合同法》、《農業(yè)法》、《農村土地承包法》等法律法規的宣傳力度，增強農民的法律意識，規范雙方的履約行為，促進(jìn)土地流轉健康有序發(fā)展。
土地調查報告4
根據市、縣《關(guān)于做好全市規模經(jīng)營(yíng)情況調研的通知》的要求，我鎮認真組織對全鎮目前土地規模經(jīng)營(yíng)性情況進(jìn)行了全面的調查，現將調查情況簡(jiǎn)單地匯報如下：
一、當前土地規模經(jīng)營(yíng)的概況
我鎮地處縣城東部，與鹽城、泰州、淮安三市交界，先后由原射陽(yáng)、天平、水泗三個(gè)鄉鎮合并，現有版圖面積194平方公里，34個(gè)行政村（含3個(gè)居委會(huì )），全鎮農業(yè)人口8.21人口萬(wàn)人，勞動(dòng)力4.98萬(wàn)人，從事第一產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)力2.05萬(wàn)人，外出務(wù)工勞動(dòng)力2.95萬(wàn)人。20xx年全鎮農業(yè)總產(chǎn)值59807萬(wàn)元，農民人均純收入5022元。全鎮現有耕地總面積8.53萬(wàn)畝，土地集中經(jīng)營(yíng)面積5.89萬(wàn)畝，其中經(jīng)營(yíng)30畝以上的有60個(gè)，50畝以上的55個(gè)，100畝以上的有40個(gè)，200畝以上的有37個(gè)，500畝以上的38個(gè)。集中經(jīng)營(yíng)的土地常年用工577人，人均年工資8500元，季節性用工134198個(gè)，發(fā)放工資總額174.6萬(wàn)元。土地集中的主要途徑是轉包、租賃、入股等形式。逐步將土地向種田大戶(hù)集中，便于耕種。
二、促進(jìn)土地規模經(jīng)營(yíng)采取的措施
1、推進(jìn)成立《土地股份合作社》。
隨著(zhù)農村城市化、城鄉一體化的步伐加快，隨著(zhù)農村生產(chǎn)力的發(fā)展和人們對物質(zhì)、文化生活需求的提高，農村剩余勞動(dòng)力逐步由一產(chǎn)向二、三產(chǎn)業(yè)轉化，勞動(dòng)力的變化和轉移，土地流轉已成為今后發(fā)展的必然趨勢。為了保護農民的合法權益，確保流轉后的土地承包經(jīng)營(yíng)權和收益權不受侵占，成立土地股份合作社是當前穩定家庭承包經(jīng)營(yíng)的一種完善措施。我們鎮于今年七月在戴莊村成立了“戴莊村土地股份合作社”，成立之后我們認為有兩方面的優(yōu)勢，一方面從效益的角度看，可以確保土地有充分的使用，對原有多戶(hù)所有，過(guò)于零碎的土地集中起來(lái)，由合作社組織經(jīng)營(yíng)或向社會(huì )招標，讓有經(jīng)濟實(shí)力、有經(jīng)營(yíng)頭腦、有對路項目者應標經(jīng)營(yíng)，可以推動(dòng)規模種植，實(shí)現科技興農，實(shí)現農業(yè)可持續發(fā)展，不斷開(kāi)拓新的農產(chǎn)品項目，逐步向市場(chǎng)化轉化，最終還可以提高經(jīng)濟效益，讓原承包戶(hù)，也就是股東，從收益上得到更多的實(shí)惠。另一方面，從土地經(jīng)營(yíng)和管理權的角度看，目前通過(guò)股份合作形式，使每個(gè)村民變股民，股份合作制集中股民的意愿進(jìn)行運作，這樣農民都能真正當家作主，切實(shí)維護好自身的權益。
2、充分發(fā)揮資源優(yōu)勢，大做生態(tài)旅游文章。
近年來(lái)，我鎮政府租賃了沖林村1200畝土地，充分利用“中國荷藕之鄉”的無(wú)形資產(chǎn)，在該區域建設了荷藕生態(tài)旅游觀(guān)光，該區域周?chē)鸁o(wú)任何污染，空氣新鮮、水質(zhì)清晰。每年都吸引了不少中外游客，為招商大造平臺。
3、加快擴大勞務(wù)，是緩解土地資源矛盾，逐步實(shí)現土地規模經(jīng)營(yíng)的有效途徑。
我鎮水面資源比較豐富，但人均耕地只有1畝左右。隨著(zhù)農業(yè)生產(chǎn)技術(shù)含量提高，農村剩余勞動(dòng)力不斷增多，人地矛盾日益突出，農民隱性失業(yè)的問(wèn)題比較嚴重。事實(shí)證明，凡是勞務(wù)輸出人數較多的村，老百姓都忙著(zhù)外出掙錢(qián)，相互“攀富”，村里閑雜人員少，資源糾紛少，家庭和睦，干群關(guān)系融洽，社會(huì )安定。近幾年來(lái)，我鎮農村基層干部克服了勞務(wù)輸出是個(gè)人行為與集體無(wú)關(guān)的片面認識，克服畏難情緒，從農村發(fā)展和穩定大局出發(fā)，解放思想，轉變觀(guān)念，增強勞務(wù)輸出工作的主動(dòng)性，幫助農民消除思想顧慮，努力疏通勞務(wù)輸出渠道。制定了激勵措施，促進(jìn)農民盡快走出家門(mén)勤勞致富。各村支部書(shū)記親自負責勞務(wù)輸出，并指派一名主要干部具體抓，做到有人管事、有人辦事，從根本上解決了勞務(wù)輸出一盤(pán)散沙的現狀。同時(shí)還根據市場(chǎng)的.需求及本地傳統特色，由鎮勞動(dòng)部門(mén)選擇一些工種作為重點(diǎn)，開(kāi)展技能培訓，堅持先培訓，后輸出，根據采集的崗位信息，組織輸出人員有針對性地進(jìn)行就業(yè)培訓。全鎮目前在外務(wù)工人員為2.95萬(wàn)人，占總勞力的59%絕大多數人員都將承包田轉包給親戚、朋友代種，還有的通過(guò)流轉的形式，交給了村集體統一發(fā)包，全鎮規模經(jīng)營(yíng)流轉面積為56348畝，占總面積的65.8%。
三、存在問(wèn)題
前幾年，農民由于稅費上交負擔重，農副產(chǎn)品的價(jià)格低，種田幾乎年年虧本，有一部分農戶(hù)不要承包田，有的自己轉包，有的直接丟下承包外出務(wù)工，因此，由村集體進(jìn)行對外招標發(fā)包。近年來(lái)國家減輕了農民負擔，免交農業(yè)稅，同時(shí)還對種糧田戶(hù)給予補助，目前農民都要田，造成與村集體爭資源，由于通過(guò)招標已簽訂承包合同，目前無(wú)法終止，造成上訪(fǎng)率上升。
四、建議
1、繼續鼓勵農戶(hù)從事二、三產(chǎn)業(yè)，將土地向種田大戶(hù)集中。
2、土地是農民的生活來(lái)源，通過(guò)流轉的方式由村集體統一發(fā)包，將發(fā)包所得分配給農民，讓農民收益。
3、繼續推進(jìn)發(fā)展土地股份合作社，讓所有農民參與入股，共同管理。
20xx年九月十三日
土地調查報告5
隨著(zhù)社會(huì )的發(fā)展和人們不斷提高的物質(zhì)文化需求，社會(huì )主義新農村建設越來(lái)越受到人們的普遍關(guān)注這也成為社會(huì )主義現代化建設中一項長(cháng)期而艱巨的任務(wù)。其中農村土地資源利用成為新農村建設的重要內容，農村土地資源的合理有序可持續利用成為新農村建設中的重中之重。
為更好的了解農村土地資源利用狀況，優(yōu)化農村土地資源的利用，為新農村建設提出切實(shí)可行且有針對性的建議，暑假期間，我對××村的土地資源利用現狀進(jìn)行了實(shí)地考察、分析研究，并總結歸納如下。
調查目的：
通過(guò)對××村土地資源利用狀況的實(shí)地調查，以小見(jiàn)大，比較客觀(guān)地把握農村土地資源使用的現狀，主要是找出當前土地使用過(guò)程中的弊病，從而為優(yōu)化土地資源配置，提高土地資源利用率，加快新農村建設步伐提供一定的理論依據，并提出切實(shí)可行且有針對性的建議。
調查時(shí)間：
xx年8月9日——15日
調查人員：
調查地點(diǎn)：
調查方法：
實(shí)地考察、訪(fǎng)談、查閱資料
調查內容：
土地資源使用狀況（包括土地類(lèi)別、有效使用情況、土地規劃現狀等等）
一、××村土地資源使用狀況及特點(diǎn)
××村是一個(gè)土地資源相對匱乏的村莊（在當地具有一定的代表性），人口712人，擁有土地面積近850畝，其中耕地面積641畝，林地約50畝，建設用地（包括道路、橋梁、河灘等）159畝。
經(jīng)調查，××村的土地使用情況有以下幾個(gè)特點(diǎn)：
1.耕地面積少，地少人多
該村耕地共分三等，分別為
一等（平整黃土地） 、
二等（洼地、沙土地等） 、三等（嶺地、拓荒地等） ，（注：圖文不一）各類(lèi)土地都比例如下圖所示。全村人均耕地面積僅為0.9畝/人，且三等地占了近1/4的比例，良田面積偏少，再加上一些不當經(jīng)營(yíng)狀況，住房擠占耕地，使耕地面積越發(fā)緊張。
單位：畝
2. 地塊多，單塊面積小，缺乏集約性
雖然人均耕地面積很少，但地塊較多，平均每戶(hù)耕地多于5塊，這就使得單塊耕地面積太小，不適合農機的推廣使用，集約性差，嚴重束縛了勞動(dòng)力。
二、存在的問(wèn)題
1.耕地使用不規范情況較多
目前，由于我國實(shí)行土地承包30年不變，廣大農村現存的農用地管理模式，基本上是按照土地下戶(hù)時(shí)農戶(hù)、人口的分配土地訂立承包合同，明確30年不變的`。這一做法對土地資源的合理利用帶來(lái)了很多弊病。一則村里的人口變動(dòng)使土地多寡現象凸顯，土地分配有失公平。二是一些人看重眼前利益，隨意改變土地使用類(lèi)型，在耕地上建房、種樹(shù)，嚴重蠶食了有限的耕地。
2.粗放經(jīng)營(yíng)，有耕地閑置狀況
由于耕地面積較少，僅僅靠農作物收成無(wú)法維持生活，多數居民選擇了外出務(wù)工，有的甚至舉家外出。農田便讓給其他人種，這樣一戶(hù)種著(zhù)多戶(hù)的地，粗放經(jīng)營(yíng)，廣種薄收，或者干脆不種，造成農田荒蕪，嚴重威脅了土地資源的可持續發(fā)展。
土地調查報告6
農村土地承包合同，是指農村集體經(jīng)濟組織（或者村民委員會(huì )）作為發(fā)包方，與承包方之間就集體享有所有權或使用權的土地、山嶺、草原、荒地、灘涂、水而等自然資源所訂立的承包經(jīng)營(yíng)合同。農村土地承包經(jīng)營(yíng)合同制度大大提高了農業(yè)勞動(dòng)者的生產(chǎn)積極性，從而使家庭承包責任制成為農業(yè)生產(chǎn)的基本經(jīng)營(yíng)方式，成為黨在農村的一項基本經(jīng)濟制度。
因此，正確及時(shí)的審理各種農村承包合同糾紛案件的意義就非常重要。但是，在長(cháng)期的司法實(shí)踐中，土地承包糾紛案件無(wú)論在審理中還是執行中都感到比較棘手。原因在于，相關(guān)的法律法規規定的不夠詳盡，致使各法院在審理此類(lèi)案件時(shí)作法不一，執行中判決內容不易執行，即使采取強制措施也無(wú)法達到最終目的。
土地承包案件的審理難、調解難、執行難己嚴重影響到了司法的統一和司法權威的樹(shù)立。接上級法院通知后我院積極組織力量，對我院的土地承包糾紛案件進(jìn)行了摸底調查，初步掌握了糾紛的基本情況，分析了原因，并提出了相應的建議和對策。
一、土地承包糾紛案件的類(lèi)型
1、發(fā)包方提前終止合同，承包方起訴要求繼續履行此類(lèi)糾紛在村委換屆后表現更為突出。
2、在承包合同履行過(guò)程中由于物價(jià)上漲，土地使用價(jià)值提升等原因，致使原承包費過(guò)低，發(fā)包方要求提高承包費，雙方發(fā)生糾紛。
3、承包方因經(jīng)營(yíng)不善，沒(méi)有取得預期利益，或取得利益過(guò)低，導致拖欠承包費。
4、因婦女離婚、出嫁等原因未能取得承包地，從而引發(fā)糾紛。
二、存在的問(wèn)題及原因
1、法律規定過(guò)于原則，可操作性不強。雖然《中華人民共和國農村土地承包法》已頒布實(shí)施，但是由于實(shí)施時(shí)間較短，相關(guān)配套規定和司法解釋較少，往往土地承包案件又非常復雜，涉及到許多民間習慣、村規民約，審理中法官感到很吃力。
2、訴訟中農民的證據意識差，訴訟知識貧乏。農民的文化素質(zhì)法律意識整體偏低，在發(fā)生糾紛時(shí)不太懂得怎樣進(jìn)行維權，在訴訟中經(jīng)常走彎路，無(wú)謂的增加訴訟成本。
3、合同形式不規范，在對外承包土地時(shí)，基本上都能簽訂書(shū)面合同，而在具體經(jīng)濟組織內部都很少簽訂書(shū)面合同，只是幾個(gè)人用尺子一量，就算定下了。另外，土地管理部門(mén)很少頒發(fā)土地承包經(jīng)營(yíng)權證書(shū)，發(fā)生糾紛時(shí)，雙方難以說(shuō)清。
4、根據法律規定對外承包土地等重要事項需經(jīng)過(guò)民主議定程序，即由村民大會(huì )或村民代表大會(huì )，進(jìn)行公開(kāi)決定，但實(shí)際上村民大會(huì )或村民代表大會(huì )很難召開(kāi)，更不要說(shuō)民主議定重要事項了。因此許多土地承包沒(méi)有經(jīng)過(guò)此程序，有的甚至只是幾個(gè)主要的村干部決定后，就對外承包。
5、村委的換屆選舉引起承包合同糾紛普遍存在�，F在農村選舉制度在實(shí)行中不完善、不健全，競爭中混雜著(zhù)家族勢力等非正常因素。新一屆村委上臺后，或因承包方是競選對手的人而進(jìn)行打擊報復，或對前任村委工作不滿(mǎn)意，于是找種種理由，隨意解除合同或干脆不經(jīng)協(xié)商另行發(fā)包給他人，造成糾紛。
6、村組干部素質(zhì)差，工作能力有限。在因人口變動(dòng)需進(jìn)行土地調調整時(shí)，不能正確理解政策規定，分地不均。并且，現行法律對村組干部制約過(guò)少。部分干部無(wú)所顧及，用手中的權力鉗制農民，以此收受賄賂，索要錢(qián)財，或以權謀私搞暗箱操作，給自己的親友多分地、分好地。
7、歧視婦女，損害婦女的承包權�！吨腥A人民共和國婦女權益保障法》第三十條明確規定，“農村劃分責任田、口糧田及批準宅基地，婦女與男子享有平等的'權利，但有些地方在承包過(guò)程中明顯歧視婦女，剝奪出嫁、離婚、婦女的土地承包經(jīng)營(yíng)權。婦女出嫁后發(fā)包方要求收回承包地，婦女離婚、喪偶時(shí)土地承包經(jīng)營(yíng)權得不到保障。特別是婦女離婚后，與原夫不在同一經(jīng)濟組織的，土地承包經(jīng)營(yíng)權變更容易受到侵害。
三、對策及建議
1、建議司法機關(guān)和各級行政部門(mén)盡快作出相應的司法解釋和與《中華人民共和國農村土地承包法》相配套的規章制度，完善土地承包的具體實(shí)施意見(jiàn)、細則。以便為人民法院及時(shí)妥善解決土地承包糾紛提供充足的法律依據。
2、在立案中應注意把好立案關(guān)。我們認為，對于土地糾紛案件，法院只能受理侵權糾紛，對于要求村民待遇的訴訟和要求調整土地的訴訟應慎重對待，我們認為該類(lèi)糾紛不屬法院主管的事項。村委委員會(huì )和村委小組是農村村民自治組織，它代表村委管理屬于村民集體所有的土地，調整土地或要求分配土地屬于村民自治的事項，法院不應當也沒(méi)有權力去處理該類(lèi)事項。目前，并不是所有矛盾糾紛法院均能行使審判權予以調整。
3、合理運用情事變更原則，由于土地承包合同成本回收期限較長(cháng)，一般合同的期限都比較長(cháng)，其間土地升值物價(jià)上漲等因素都可能出現，審理中應注意在保護雙方合法權益的情況下，充分考慮各種因素運用情事變更原則。
4、農村土地糾紛，仍應當發(fā)揮政府的行政管理職能，鄉、鎮政府要加強對村基層干部行為的監督，對其不經(jīng)民主議定程序的行為及時(shí)介入，給予糾正。
5、加大對村組干部的培訓力度，提高其理解和執行國家政策的能力，強化其法制意識，履約意識，減少糾紛的發(fā)生。各級政府要定期對村組干部進(jìn)行培訓，聘請有關(guān)專(zhuān)家、學(xué)者授課。同時(shí)加大監督力度對工作能力低下，群眾意見(jiàn)大的干部要堅決撤換。
6、進(jìn)一步加強對農村婦女的保護，貫徹男女平等思想。徹底消除人們思想中，那種“嫁出去的閨女潑出去的水”等陳舊思想。
7、充分發(fā)揮法官的“釋明權”，在訴訟中由于農民法律、文化素質(zhì)較低，理解能力有限，這就需要法官在審理過(guò)程中，就相關(guān)法律的理解、可能出現的訴訟后果等對當事人予以詳細的說(shuō)明。
土地調查報告7
經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放二十余年的洗禮，目前農村經(jīng)濟已進(jìn)入不斷向市場(chǎng)經(jīng)濟邁進(jìn)的實(shí)踐階段。分析這個(gè)階段的新實(shí)踐，農村經(jīng)濟已逐步出現這樣一個(gè)明顯特點(diǎn)：土地活則經(jīng)濟活，土地流轉正成為推動(dòng)農村經(jīng)濟實(shí)現新一輪發(fā)展的“興奮點(diǎn)”。
我縣作為一個(gè)欠發(fā)達的內陸山區農業(yè)縣，如何緊緊把握農崐村經(jīng)濟發(fā)展的新趨勢，積極探索農村土地流轉的實(shí)現方式和途徑，促進(jìn)農村土地規范、高效流轉，全面盤(pán)活、開(kāi)發(fā)利用好土地這一與發(fā)展經(jīng)濟聯(lián)系至關(guān)密切、潛能極為巨大的生產(chǎn)要素，對加快發(fā)展縣域經(jīng)濟具有重大的現實(shí)意義。帶著(zhù)這一課題，我們對全縣農村土地流轉的情況的進(jìn)行了一次認真的調查。
一、我縣土地流轉的基本特點(diǎn)和成效憗
據不完全統計，我縣土地的流轉面積達7.62萬(wàn)畝，其中耕地1.8萬(wàn)畝，山林3.5萬(wàn)畝，果園2.2萬(wàn)畝，水面0.12萬(wàn)畝。調查中，我們發(fā)現土地流轉較好的主要。中在209國道沿線(xiàn)和靖洪國防公路沿線(xiàn)的坪村、堡子、連山、林城、團河、黃茅、若水等鄉鎮，這些鄉鎮土地流轉的面積約占全縣的54%,其中土地流轉較好的坪村鎮共流轉土地1532畝(其中耕地816畝，山地400畝，水面316畝)。綜觀(guān)我縣土地流轉情況的，主要具有三個(gè)明顯的特點(diǎn)：
1、流轉的面積逐步擴大。從1995年實(shí)行第二輪土地承包責任制以來(lái)，我縣土地流轉的面積逐年增加。1995年全縣土地流轉面積不到2.1萬(wàn)畝，今年已達7.62萬(wàn)畝，增長(cháng)了3.5倍。特別是近兩年來(lái)，初步出現了由小塊流轉向成片規模流轉的新變化。據不完全統計，全縣一次性流轉崐面積達20畝以上的就有370余宗。
2、流轉的形式不斷豐富。據調查，我縣農村土地流轉主要有五種形式：一是委托代管，即外出務(wù)工的農戶(hù)委托親戚、朋友、鄰居耕種，稅費負擔與收益分配由代管人與委托人簽訂書(shū)面或口頭協(xié)議商定，全縣有80%以上的屬崐于這種形式。二是反租倒包，即鄉、村。體根據結構調。等需要將承包戶(hù)的土地租過(guò)來(lái)，然后又轉租給原承包戶(hù)或其他農戶(hù)。如堡子鎮政府租賃該鎮新店村、樓落村農戶(hù)的200畝稻田，然后又轉租給原來(lái)的農戶(hù)或其他農戶(hù)，用來(lái)。中連片開(kāi)發(fā)無(wú)籽西瓜。三是股份合作，即。體或個(gè)人以土地入股，與他人或單位進(jìn)行共同開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，分享效益。如林城鎮大石板村粟多坤、粟多遇等人負責技術(shù)和資金，連山鄉宋家洲村的9戶(hù)農戶(hù)以118畝稻田入股，實(shí)行股份合作，共同開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)葡萄。這種分戶(hù)管理的股份合作形式既解決了種田大戶(hù)無(wú)田可種的矛盾，又解決了田主缺資金、缺技術(shù)搞開(kāi)發(fā)的矛盾。四是。體重新發(fā)包或轉包，即村組將。體“四荒地”、農戶(hù)棄耕拋荒的土地重新發(fā)包或轉包給農戶(hù)。如團河鎮向陽(yáng)村以150元/畝的租金，承包了該村120畝土地(其中耕地80畝，河灘荒地40畝),經(jīng)。后崐以2.5萬(wàn)元/年的租金，發(fā)包給本村3戶(hù)農戶(hù)，規劃用于建崐立雞、鴨、豬、羊、魚(yú)綜合養殖場(chǎng)。憘五是對外招租，憗即村崐組。體將。中連片的低產(chǎn)田，或將。體原來(lái)統一經(jīng)營(yíng)或承崐包的山林、果園、水面及荒地，以招標的形式租給大戶(hù)經(jīng)營(yíng)。團河鎮官舟村將兩塊分別為300畝和500畝的荒地發(fā)包崐給兩名洪江籍的農戶(hù)，承包期20年，承包者帶資金和技術(shù)落戶(hù)團河，發(fā)展板栗和臍橙等優(yōu)質(zhì)水果。此外，拍賣(mài)、以租抵債等形式在土地流轉中也占有一定的比例。
3、土地跨區域流轉逐漸增多。隨著(zhù)農村經(jīng)濟的發(fā)展，土地潛能的不斷釋放，許多能人大戶(hù)已不滿(mǎn)足于本地有限的土地資源，從而使土地跨村、跨鄉、跨縣流轉的面積逐步擴大，土地經(jīng)營(yíng)逐步打破了傳統的區域界限。據初步統計，全縣跨區域流轉的土地已達1.9萬(wàn)畝，占全縣流轉土地的25.2%。僅團河鎮就對外(外縣)招租1100余畝。連山、坪村、林城鎮等交通方便的鄉鎮，對外更具吸引力。地靈鄉的草莓大戶(hù)吳國華就到坪村承包了稻田20畝，在國道邊發(fā)展草莓；若水鎮的胡清在連山承包30多畝耕地，同時(shí)轉戰懷化鴨嘴巖租賃荒山發(fā)展脆蜜桃。
我縣土地流轉雖然起步較晚，但產(chǎn)生的效益和影響是十分明顯和積極的。一是推動(dòng)了農村產(chǎn)業(yè)結構調。不少能人租賃。體或個(gè)人的土地，不再局限于耕種質(zhì)次效低的農作物，而是逐步傾向于作物耕種的多樣化、規�；�，由耕種比較效益較低的油茶、水稻轉向耕種優(yōu)質(zhì)水果、西瓜、大棚蔬菜、葡萄等比較效益較高的作物。目前全縣在土地流轉中已涌現出了一批調。結構的“排頭兵”,為推動(dòng)全縣農村產(chǎn)業(yè)結構調。作出了示范。如坪村鎮大順村張光前崐等6戶(hù)農戶(hù)承包耕地84畝，全部改種水稻為種無(wú)籽西瓜、葡萄、草莓等，帶動(dòng)了當地農民調。產(chǎn)業(yè)結構，加快了全鎮產(chǎn)業(yè)結構調。的步伐。在他們的帶動(dòng)下，全鎮有120多戶(hù)農崐戶(hù)參與承包土地300多畝，用于種植無(wú)籽西瓜，獲得了很好的收益。憘二是促進(jìn)了農村剩余勞力的合。轉移。土地流轉一方面催放了土地的巨大潛能，同時(shí)又進(jìn)一步解放了勞動(dòng)力。據不完全統計，全縣大約有2萬(wàn)余名農村勞動(dòng)力將耕地崐以流轉的形式處理后，紛紛外出經(jīng)商、開(kāi)店、打工，從而有效解決了目前農村勞力過(guò)剩、棄耕拋荒現象嚴重的問(wèn)題。崐憘三是提高了土地使用價(jià)值。土地合。流轉后，土地逐步向大戶(hù)和能人。中，經(jīng)營(yíng)者實(shí)現了市場(chǎng)化、規�；纳a(chǎn)，崐改變了農村經(jīng)濟長(cháng)期存在的品種老化、管理落后、經(jīng)營(yíng)小崐打小鬧的不良布局，使土地的潛能得到了大幅度的釋放。崐如坪村鎮農戶(hù)張崇華承包了32畝耕地，用來(lái)種植無(wú)籽西瓜，崐今年產(chǎn)值達2.8萬(wàn)元，而32畝耕地用于種植水稻總收入僅1.崐4萬(wàn)元，只有種植無(wú)籽西瓜的50%。
四是培植了一批農村崐大戶(hù)。憗隨著(zhù)土地流轉的推進(jìn)，生產(chǎn)要素不斷向生產(chǎn)大戶(hù)和崐能人。中，實(shí)現了生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，使生產(chǎn)大戶(hù)和能人有了“用武之地”,一批發(fā)展農村經(jīng)濟的大戶(hù)脫穎而出。目前，全縣承包5畝土地以上的經(jīng)營(yíng)大戶(hù)就有2100余戶(hù)。黃茅鄉白洋村陸明建等9戶(hù)農民于1997年租賃本村300畝荒山，承包30年，至今已累計投入資金11萬(wàn)元，栽種優(yōu)質(zhì)板栗20xx株，優(yōu)質(zhì)梨樹(shù)3000多株，楊梅、碰柑、脆蜜桃等崐1000多株，預計進(jìn)入盛果期產(chǎn)值可達25萬(wàn)元以上，可以為15人以上提供勞動(dòng)就業(yè)機會(huì )。
二、我縣土地流轉存在的問(wèn)題憗
我縣的土地流轉經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，取得了一定成效，推動(dòng)了了農村經(jīng)濟的發(fā)展，但是由于思想意識、機制束縛崐等因素的影響，我縣土地流轉仍存在許多突出的問(wèn)題，這些問(wèn)題嚴重影響了我縣土地合。、規范、高效流動(dòng)。這些崐問(wèn)題主要表現在：一是土地流轉的組織引導乏力。憗我縣土地流動(dòng)主要是農戶(hù)自發(fā)進(jìn)行的，個(gè)體化傾向較重。各級黨委、政府缺乏有效的組織和引導，至今沒(méi)有規范的政策指導操作，沒(méi)有明確具體的`部門(mén)規范管理，致使我縣農村土地難以實(shí)現規范、有序和高效流轉。二是土地流轉的市場(chǎng)培育滯后。全縣干部群眾“土地市場(chǎng)”的觀(guān)念十分淡薄，縣、鄉、村三級都沒(méi)有建立為土地流轉服務(wù)的中介組織，崐市場(chǎng)培育嚴重滯后，從而導致土地流轉的供求信息、交易管理都存在諸多問(wèn)題。三是土地流轉的檔次不高。主要表現在兩個(gè)方面：其一是流轉的形式檔次不高。我縣土地流轉絕大部分仍屬最低層次的委托代管形式。在我縣7.62萬(wàn)崐畝流轉土地當中，委托代管形式占82.4%以上。堡子鎮流崐轉的1235畝土地當中，委托代管形式流轉的就達1000余畝，占流轉總面積的81%,其它形式流轉的僅占19%。而實(shí)踐崐證明，低層次的委托代管所產(chǎn)生的效益仍然是比較低的。其二是流轉地的開(kāi)發(fā)檔次不高。許多流轉地仍處于自發(fā)的、粗放的、低層次的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，流轉規模小、投入低、科技崐含量不高、抵制市場(chǎng)風(fēng)險的能力不強。林城鎮一戶(hù)居民低崐價(jià)承包了8畝良田，但一年四季都是栽種一些“大路菜”,幾分至2角錢(qián)一斤，效益很低，連上交那低得不能再低了的租金也成了問(wèn)題。四是土地流轉的管理欠規范。由于至今沒(méi)有指導性文件，沒(méi)有具體的部門(mén)組織管理，導致土地流轉的管理欠規范。主要表現在：流轉雙方忽視必要的法律手續；交易監督滯后，.體“暗箱操作”仍有發(fā)生；流崐轉服務(wù)體系欠完善，流轉的檔案、信息、價(jià)格都沒(méi)有規范崐建立；利益保障還比較乏力，一些流轉地的經(jīng)營(yíng)者反映要進(jìn)一步寬松環(huán)境，支持他們生產(chǎn)發(fā)展。
三、促進(jìn)我縣土地合。有序流動(dòng)的對策建議
根據我縣土地流轉的現狀及存在的問(wèn)題，我縣要實(shí)現崐土地的規范高效流轉，應從以下幾個(gè)方面下功夫：
1、提高認識，將推進(jìn)土地流轉作為實(shí)現農村經(jīng)濟新崐一輪大發(fā)展的關(guān)鍵來(lái)抓。土地是最重要、也是最基本的生崐產(chǎn)要素，“土能生萬(wàn)物，地可發(fā)千祥”就高度概括了土地崐的。巨大潛能。但從新的農村經(jīng)濟發(fā)展形勢來(lái)看，離開(kāi)了土崐地流轉，土地的潛能發(fā)揮受到了極大的束縛。長(cháng)期形成的崐土地平均擁有、所有權和經(jīng)營(yíng)權機械統一的模式已明顯不崐適宜農村市場(chǎng)經(jīng)濟和現代農業(yè)的發(fā)展。要打破這一沉悶局崐面，就必須讓土地流轉活起來(lái)。因此，各級黨委、政府和崐涉農部門(mén)要切實(shí)提高對土地流轉的認識，要充分認識土地崐流轉對合。配置農村土地資源，推動(dòng)農村經(jīng)濟新一輪發(fā)展崐的重大意義的認識，充分認識土地流轉是進(jìn)一步深化和完崐善農村雙層經(jīng)營(yíng)體制改革的需要，切實(shí)加強對土地流轉的崐領(lǐng)導。要大力解放思想、轉變觀(guān)念，牢固樹(shù)立“土地市場(chǎng)”崐的觀(guān)念，轉變領(lǐng)導方式和職能，利用市場(chǎng)引、政策推、行政促、典型帶等方式，大力活化土地這一生產(chǎn)要素，積極崐加快土地流轉的進(jìn)程。
2、強化宣傳和引導，使土地流轉由自發(fā)逐步轉向自土地是農民的命根子，群眾是土地流轉的主體。因此，崐要抓好土地流轉，必須千方百計調動(dòng)廣大群眾的積極性。崐憘一是要加強對土地流轉現實(shí)意義的宣傳。憗要充分利用電視、崐廣播、墻報等多種形式加強對土地流轉意義的宣傳，通過(guò)崐宣傳，讓廣大農民群眾充分認識盤(pán)活農村土地對發(fā)展農村崐經(jīng)濟、增加農民收入的重要性�；鶎痈刹恳钊氪褰M，深崐入到土地流轉過(guò)程當中，向群眾講清盤(pán)活土地與固守原有崐土地甚至棄耕拋荒的利弊，通過(guò)前后效益對比，提高農民崐對土地流轉的重要性的認識。憘二是要加強對土地流轉典型崐的宣傳。憗對那些在土地流轉過(guò)程中，觀(guān)念較新，經(jīng)營(yíng)效益崐較好的經(jīng)營(yíng)大戶(hù)要充分利用各種媒體進(jìn)行大力宣傳，切實(shí)崐發(fā)揮典型的帶動(dòng)作用。通過(guò)宣傳，讓更多農村或城鎮的富崐余勞動(dòng)力感到經(jīng)營(yíng)土地有利可圖，從而自覺(jué)投入到土地流崐轉當中，利用好土地資源，推動(dòng)農村經(jīng)濟的發(fā)展。憘三是各崐級黨委政府、基層干部要善于調動(dòng)農戶(hù)的積極性。
土地調查報告8
接到市政府研究室的通知后，我縣高度重視，專(zhuān)門(mén)成立了由主管縣長(cháng)為組長(cháng)，政府辦、農委等相關(guān)部門(mén)參與的調查組，深入到各鄉鎮，通過(guò)召開(kāi)鄉村干部座談會(huì )、走訪(fǎng)農戶(hù)、問(wèn)卷調查等方式，對全縣農村土地流轉情況進(jìn)行了全面認真的調查�，F將有關(guān)情況作以簡(jiǎn)要匯報。
一、我縣農村土地流轉的現狀
近年來(lái)，我縣緊緊圍繞農業(yè)增效和農民增收這個(gè)主題，切實(shí)把推動(dòng)土地流轉作為促進(jìn)“三農”工作的重點(diǎn)來(lái)抓，強化引導，注重規范，使農村土地流轉呈現出了較好的態(tài)勢，有力地促進(jìn)了農業(yè)結構調整，加快了農業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)和農村經(jīng)濟的發(fā)展步伐。從調查的情況看，我縣農村土地流轉主要有五個(gè)特點(diǎn)：
1、流轉規模日趨擴大化。我縣耕地總面積＊＊萬(wàn)畝，其中水田＊＊萬(wàn)畝，旱田＊＊萬(wàn)畝，人均耕地面積6.15畝。家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制實(shí)行以來(lái)，我縣農村土地流轉規模小，數量少，范圍窄，并且多是一種零星、分散式的流轉。但自20xx年以來(lái)，隨著(zhù)農村經(jīng)濟的不斷發(fā)展，特別是勞務(wù)輸出規模的不斷壯大，農民的擇業(yè)渠道日益拓寬，許多農民離開(kāi)土地，走出家門(mén)尋找致富門(mén)路，加速了農村土地的流轉。加之專(zhuān)業(yè)大戶(hù)、農業(yè)龍頭企業(yè)、下崗職工等紛紛進(jìn)入農業(yè)領(lǐng)域創(chuàng )業(yè)開(kāi)發(fā)，擴大了對流轉土地的需求。20xx年我縣土地流轉面積達到15.1萬(wàn)畝，占總耕地面積的11.1%，20xx年全縣土地流轉面積達16.6萬(wàn)畝，占總耕地面積的12.2％，同比提高了1.1個(gè)百分點(diǎn)。
2、流轉形式日趨多樣化。從調查看，我縣的土地流轉主要有四種類(lèi)型。一是轉包型。指原承包方將部分或全部土地的經(jīng)營(yíng)權轉移給其他農戶(hù)，承包方與發(fā)包方原承包關(guān)系不變。目前這種形式是我縣土地流轉的主要形式。20xx年全縣轉包土地面積達x萬(wàn)畝，占土地流轉總面積的x%。二是租賃型。就是農戶(hù)將土地租賃給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或個(gè)人。20xx年以這種形式流轉土地的面積達x畝，占土地流轉總面積的x%。三是互換型。為了耕種方便或發(fā)展規模經(jīng)營(yíng)的需要，農戶(hù)之間或農戶(hù)與集體經(jīng)濟按照自愿、互利的原則串換承包地，原承包關(guān)系不變。20xx年以互換的形式流轉土地x畝，占土地流轉總面積的x%。四是入股型。就是農民將土地以股份的形式參與公司經(jīng)營(yíng)，按照風(fēng)險共擔的原則，與公司結成共同體。目前全縣有x畝土地以入股型進(jìn)行流轉，占土地流轉總面積的x%。
3、流轉主體日趨多元化。過(guò)去農村土地流轉主要在農戶(hù)間進(jìn)行，參與的主體也主要是農戶(hù)�，F在，參與農村土地流轉的主體除農戶(hù)外，工商企業(yè)、科研機構、城鎮居民等都紛紛下鄉租地、包地開(kāi)發(fā)農業(yè)。20xx年農戶(hù)間的土地流轉面積為13.7萬(wàn)畝。非農業(yè)戶(hù)參與土地流轉達到300多戶(hù)，流轉面積達x萬(wàn)畝。
4、流轉用途仍呈單一化。從調查的情況看，流轉后的土地用途基本都是用于種植業(yè)生產(chǎn)，搞其他行業(yè)的較少。20xx年土地流轉后用于種植業(yè)生產(chǎn)的達x畝，占流轉總面積的90.3%，20xx年土地流轉后用于種植業(yè)生產(chǎn)的達x畝，占流轉總面積的88.6%.
5、流轉效益日趨綜合化。從調查的情況看，土地流轉對于農村經(jīng)濟發(fā)展，促進(jìn)農民增收起到了積極的推動(dòng)作用。一是提高了農產(chǎn)品品質(zhì)。土地流轉使土地向種田能手轉移，形成規模經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)了農業(yè)機械化水平的提高，統一了糧食品種，提高農產(chǎn)品品質(zhì)，增強市場(chǎng)競爭力。二是節約種糧成本。土地經(jīng)過(guò)流轉形成規模經(jīng)營(yíng)，生產(chǎn)者可以對規劃決策、組織生產(chǎn)等各方面進(jìn)行科學(xué)安排，合理配置，精確計算，從而實(shí)行科學(xué)種田，節約成本，提高效益。三是增加了農民收入。從調查的情況看，土地流轉之后，對促進(jìn)農民增收主要體現在三個(gè)方面：一方面轉出方增加了地權收入。20xx年，農民人均轉讓承包土地土地經(jīng)營(yíng)權收入達x元。另一方面，轉出方從事二、三產(chǎn)業(yè)或外出勞務(wù)獲得新的收入。僅20xx年，我縣外勞務(wù)輸出實(shí)現總收入x萬(wàn)元，拉動(dòng)農民人均增收650元。再一方面，轉入方形成規模經(jīng)營(yíng)，增加收入。據統計，20xx年，土地流轉的轉入方平均增收x元。
二、存在的問(wèn)題
從調查的情況看，我縣的土地流轉仍處于較低層次，流轉范圍較窄，流轉的規模較小，流轉的層次不規范。主要表現為“五多五少”。
一是農戶(hù)間轉包的多，租賃、轉讓、拍賣(mài)等流轉形式少。全縣轉包土地x畝，占土地總流轉面積的x%，其收益普遍偏低。土地租賃的收益較高，全縣土地租賃總面積x畝，僅占總土地流轉面積的x%。農村土地轉讓、拍賣(mài)等流轉形式發(fā)展緩慢。
二是流轉給一般農戶(hù)的多，流轉給專(zhuān)業(yè)大戶(hù)的少。全縣土地流轉共涉及x戶(hù)，其中流轉給一般農戶(hù)的達x戶(hù)，而流轉給專(zhuān)業(yè)大戶(hù)的僅有x戶(hù)，占總戶(hù)數的x%，沒(méi)有形成規模效應。
三是流轉期短的多，期長(cháng)的少。20xx年全縣土地流轉期5年以下的土地面積為x畝，占流轉總面積的x%；流轉期在5年以上的土地面積為x畝，僅占流轉總面積的x%。這種情況容易出現短期行為，不利于土地的可持續利用。
四是口頭流轉的多，書(shū)面流轉的少。調查中發(fā)現，多數農戶(hù)在土地流轉時(shí)，以口頭協(xié)議進(jìn)行流轉的多，未簽訂書(shū)面協(xié)議或合同。即使有的簽訂了書(shū)面協(xié)議，內容也很簡(jiǎn)單，形式不規范不健全。由于落實(shí)“一免兩補”政策使土地增值，部分轉出土地農民借合同不規范的機會(huì )索要回土地經(jīng)營(yíng)權，引發(fā)了很多農村土地糾紛，給農村社會(huì )造成了不穩定因素。
五是農戶(hù)間自發(fā)流轉的多，經(jīng)村集體組織流轉的少。土地流轉多以農戶(hù)自發(fā)的'流轉為主，經(jīng)過(guò)村集體統一組織或上報經(jīng)村集體備案的很少。20xx年全縣土地流轉的x畝土地，經(jīng)過(guò)村集體組織或報村委會(huì )備案的只有x畝，僅占x%。
三、幾點(diǎn)建議
加快農村土地流轉是提高土地集約化使用、推進(jìn)農業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)、加快小城鎮建設、增加農民收入的有效途徑，是解決“三農”問(wèn)題的現實(shí)選擇。結合＊＊的實(shí)際，我們認為要加快土地流轉進(jìn)程，提高土地流轉質(zhì)量，需抓好以下四項工作。
1、要把轉變農民的思想觀(guān)念放在首位，不斷提高農民流轉土地的積極性。讓農民意識到土地流轉的重要性，是加快土地流轉的前提。因此，要充分利用各種行之有效的形式，廣泛宣傳土地流轉的意義，引導農民增強流轉土地的自覺(jué)性。要大力宣傳政策法規。要大力宣傳《土地承包法》、《合同法》以及中共中央《關(guān)于做好農戶(hù)承包地使用權流轉工作的通知》精神以及相關(guān)的政策法規，教育廣大農民和基層干部知法、懂法、用法。要加大典型引導力度。鄉鎮和涉農部門(mén)要充分發(fā)揮外出創(chuàng )業(yè)有成人員和種田大戶(hù)的典型示范作用，用身邊的事教育身邊的人，使農民看到實(shí)實(shí)在在的效果，從而轉變思想觀(guān)念，投身非農產(chǎn)業(yè)，加快土地流轉。
2、要把加強管理作為根本，不斷規范農村土地流轉行為。一方面，要加強土地轉出方的管理。對農戶(hù)自發(fā)的土地流轉行為，教育引導農戶(hù)簽訂流轉協(xié)議，并報所屬村集體經(jīng)濟組織備案。要規范鄉村集體經(jīng)濟組織參與土地流轉的行為，不得以任何名義強迫農戶(hù)流轉土地，也不得阻撓農戶(hù)自愿合理地流轉土地。另一方面，要加強土地轉入方的管理。為防止土地投機行為，已流轉的農村土地，受讓方不得進(jìn)行再流轉。土地流轉年限不能超過(guò)農戶(hù)家庭承包土地的剩余承包期。流轉期滿(mǎn)后，經(jīng)雙方協(xié)商，可續簽土地流轉協(xié)議。應引導有條件的地方探索組織以股份制為基礎的農業(yè)公司，農戶(hù)間以土地使用權為股權，本著(zhù)自愿、互利的原則，發(fā)展土地股份合作制。
3、要把加快勞務(wù)經(jīng)濟發(fā)展作為重中之重，不斷拓寬農村土地流轉的空間。要拓寬勞務(wù)輸出渠道，為農民外出就業(yè)創(chuàng )造條件。要加強對農村勞動(dòng)力的技術(shù)、技能培訓，搞好信息服務(wù)、政策服務(wù)、法律服務(wù)和組織管理，為農村勞動(dòng)力永久性、實(shí)質(zhì)性向二、三產(chǎn)業(yè)轉移提供條件，讓大量的農村勞動(dòng)力能夠出得去，掙到錢(qián)，留得住，使大量的農村人口離開(kāi)土地，離開(kāi)農村，向城市轉移，為農村土地流轉創(chuàng )造必然條件和有效空間。
4、要把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)突出出來(lái)抓，為農村土地流轉營(yíng)造良好的環(huán)境。一要建立健全組織體系。要把土地流轉工作納入縣、鄉兩級政府的重要議事日程，成立由主要領(lǐng)導負責的組織機構，綜合、協(xié)調、統一領(lǐng)導當地的土地流轉工作。二要積極發(fā)展市場(chǎng)中介組織。要注意發(fā)展農村土地流轉的中介組織，使土地流轉進(jìn)入市場(chǎng)，依靠市場(chǎng)調節完善流轉機制，推動(dòng)土地流轉的健康運行。三要認真解決土地糾紛。土地糾紛是農民土地流轉后的遺留問(wèn)題，如果解決不到位，勢必影響農民的積極性，從而影響整個(gè)土地流轉工作。針對農村土地糾紛的實(shí)際，縣、鄉兩級應建立強有力的專(zhuān)門(mén)仲裁機構，著(zhù)力解決土地糾紛工作，化解矛盾，理順情緒，排除隱患。從綏棱的實(shí)際看，應該抽調農委、信訪(fǎng)辦的人員和公、檢、法部門(mén)的退休人員，組成土地仲裁委員會(huì )，專(zhuān)門(mén)研究解決土地糾紛問(wèn)題。四要健全農村社會(huì )保障機制。要加強以養老保險為主的農村社會(huì )保障體系建設，把長(cháng)期以來(lái)農民主要依靠土地作為唯一社會(huì )保障的現象轉向依靠基金式的社會(huì )保險和保障上來(lái)，解除農民的后顧之憂(yōu)，使農民放心走出去，進(jìn)而為土地流轉創(chuàng )造良好的條件。
土地調查報告9
近年來(lái)，隨著(zhù)農村經(jīng)濟改革的不斷深入，涉及農村土地承包經(jīng)營(yíng)權糾紛的案件與日俱增，案件類(lèi)型也日益復雜。農地承包合同糾紛已成為三大涉農案件(其余兩類(lèi)為農村稅費糾紛和農村征地糾紛)之首。在這些糾紛的背后交糅著(zhù)各種利益沖突和傳統觀(guān)念與現代文明的碰撞，農村土地問(wèn)題糾紛已成為社會(huì )共同關(guān)注的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題。因此，在司法實(shí)踐中理性思考有關(guān)土地承包糾紛問(wèn)題，認真總結這類(lèi)案件的審判經(jīng)驗，對于維護農民根本利益、穩定農村社區、構建和諧社會(huì )具有重要意義。本文根據筆者所在法院近幾年受理農村土地承包合同糾紛案件的情況，分析筆者所在地區這類(lèi)案件的類(lèi)型特點(diǎn)及問(wèn)題成因，探討審理實(shí)務(wù)中有關(guān)農村土地承包糾紛案件的法律適用和一些具體問(wèn)題，并根據一些案例提出了幾點(diǎn)思考和體會(huì )。
一、農村土地承包合同糾紛案件的基本情況
1、案件總量明顯增加。筆者所在法院近幾年受理的案件統計顯示，20xx年我院受理農村土地承包糾紛案件4件，20xx年受理18件，20xx年僅1-5月就已受理23件。農村土地承包案件在民事案件中所占的比重也逐年增大。
2、集體訴訟和類(lèi)似訴訟增多。由于村社組織將集體土地承包給他人后引發(fā)糾紛，村民起訴，要求確認承包合同無(wú)效，或要求將承包地收回重新發(fā)包。此類(lèi)案件往往原告眾多，而且容易引發(fā)群體上訪(fǎng)，法院審理難度大。本院20xx年受理了合川市獅灘鎮任家村3社78戶(hù)農戶(hù)訴被告李隆富、任家村3社的糾紛后 ，20xx年又分別受理了任家村1社97戶(hù)農戶(hù)訴被告李隆富、任家村1社和任家村5社97戶(hù)農戶(hù)訴被告李隆富、任家村5社兩起同類(lèi)型案件。此外，20xx年2月，我院第一人民法庭受理了云門(mén)鎮太平村3個(gè)社、吉福村5個(gè)社、任溝村1個(gè)社和水碓村1個(gè)社分別訴重慶萬(wàn)壽生物醫藥開(kāi)發(fā)有限公司共10起相同類(lèi)型的案件。這類(lèi)糾紛主要反映在家庭承包以外的其他方式的土地承包中。
3、村社當被告的多。雖然土地承包合同糾紛中，既有農戶(hù)之間的糾紛，也有村組起訴村民或農戶(hù)的，但目前村組當被告的案件較多。20xx年我院受理的18件農村土地承包合同糾紛中，村社當被告的就有6件，比例高達的33%。村社當被告或因發(fā)包土地過(guò)程中單方提高承包費標準，或因一地多包，或因收回村民土地，或因農戶(hù)轉讓承包經(jīng)營(yíng)權后另行發(fā)包。其中，既有剝奪農村集體組織成員土地經(jīng)營(yíng)權的違法行為，也有執行當地政策和依約履行承包合同的“合法”行為。
4、征地或租地補償費用糾紛增多。隨著(zhù)城鎮化進(jìn)程的加快，緊靠城鎮的土地被大量征用，征地補償費如何公平、公正地分配，成為農民密切關(guān)心的問(wèn)題，伴隨著(zhù)征地款而引發(fā)的分配收益糾紛日益突出。同時(shí)，很多土地承包糾紛案件，表面看，可能是訴請繼續履行承包合同，或者請求返回承包經(jīng)營(yíng)權，但其實(shí)質(zhì)是請求分配因土地被征用或租用而產(chǎn)生的各種補償費。因筆者所在法院轄區自然資源豐富，近年來(lái)，隨著(zhù)轄區內草街水利樞紐工程、富金壩水電站、西師育才學(xué)院、以及一些中小型水泥廠(chǎng)、礦石場(chǎng)的興建，大量糾紛因征地補償費或租地費分配引發(fā)。以前因種地無(wú)利可圖而漠視甚至放棄土地經(jīng)營(yíng)權的農村集體組織成員，在利益的驅動(dòng)下突然也對其經(jīng)營(yíng)權珍視起來(lái)。
二、農村土地承包合同糾紛案件的主要類(lèi)型
本院受理的農村土地承包糾紛，主要是合同糾紛和侵權糾紛，大致有以下幾類(lèi)：
1、確認是否享有土地承包經(jīng)營(yíng)權的糾紛。主要是因集體經(jīng)濟組織成員的出生、死亡、婚嫁、農轉非、參加工作等變更引起的糾紛。包括：(1)沒(méi)有取得承包地的，是否有土地承包經(jīng)營(yíng)權;(2)結婚后，戶(hù)口未遷出，是否應保留土地承包經(jīng)營(yíng)權;(3)死亡后，土地承包經(jīng)營(yíng)權是否隨承包地存在;(4)取得承包地后，因升學(xué)、進(jìn)城等，戶(hù)口也遷出，土地承包經(jīng)營(yíng)權是否隨承包地存在;(5)自動(dòng)放棄承包地，進(jìn)城經(jīng)商務(wù)工辦企業(yè)，但戶(hù)口仍在原地，土地承包經(jīng)營(yíng)權是否存在。
2、經(jīng)營(yíng)權流轉糾紛。由于國家“三農”優(yōu)惠政策的出臺，農村土地越來(lái)越俏。因以前農村土地流轉手續不完備、不配套，土地流轉行為不規范而引發(fā)的土地承包糾紛頻頻發(fā)生。一是轉包轉讓型糾紛。稅改前，種田效益不高，一些農戶(hù)將土地讓給他人承包，其稅費也相應地由接受者承擔�，F在不僅土地稅費全免，而且國家還倒補貼，原承包戶(hù)主張轉包要求被轉讓?xiě)敉诉�其承包地，接收戶(hù)主張轉讓不愿退，于是雙方發(fā)生糾紛。二是代耕代種型糾紛。以前不少農民棄田荒地，外出務(wù)工經(jīng)商，又不承擔稅費和提留等。村干部為不使稅費落空，讓其他農戶(hù)代耕代種，代耕代種農戶(hù)又履行了稅費義務(wù)，且稅改時(shí)這些耕地面積又納入了代耕代種農戶(hù)的計稅面積�，F在原承包戶(hù)回來(lái)了，找代耕戶(hù)或村組集體要求收回自己的承包地，雙方發(fā)生糾紛。
3、土地補償費分配糾紛。前文已經(jīng)提到，隨著(zhù)城市開(kāi)發(fā)建設的加快和城鄉建設的迅猛發(fā)展，征地或租地補償費用糾紛逐年增多。需要說(shuō)明的是，這類(lèi)糾紛不但包括承包地被依法征收的承包方請求發(fā)包方給付已經(jīng)收到各類(lèi)補償費糾紛，也包括原土地承包者請求土地實(shí)際耕種者返回已經(jīng)領(lǐng)取的土地補償費糾紛，還包括表面上訴請返回土地承包經(jīng)營(yíng)權實(shí)質(zhì)上因返還土地不能而希望返回土地補償費的糾紛。前兩者案件是單純的給付之訴，后者則需要先確定原告是否享有土地承包經(jīng)營(yíng)權以及其承包經(jīng)營(yíng)權是否遭到侵害。
4、承包合同糾紛。一是因承包方違約引發(fā)的糾紛。包括在承包合同履行過(guò)程中，承包人拖欠承包費和承包人隨意變更土地使用方式等 。其中前者占此類(lèi)糾紛的絕大多數，承包人有的是因為對發(fā)包方在履行合同義務(wù)方面有意見(jiàn)，有的是合同對承包費交納的期限約定不明，有的是因為經(jīng)營(yíng)不善，有的是故意不交納承包費。二是因發(fā)包方違約引發(fā)的糾紛。如在農業(yè)承包合同期限中，發(fā)包方將農民的承包地隨意收回。這類(lèi)糾紛既有違約，也包含了侵權。三是因承包合同損害了合同外第三人利益而被請求確認其無(wú)效。如本文開(kāi)頭提到的“李隆富”系列案件。
5、經(jīng)營(yíng)權侵權糾紛。(1)違法收回“農轉非”承包地。農戶(hù)進(jìn)入小城鎮落戶(hù)后，集體經(jīng)濟組織收回其土地 。(2)侵害婦女依法享有的'土地承包經(jīng)營(yíng)權。承包時(shí)對婦女實(shí)行有別于男子的歧視性土地承包政策;承包期內強制收回出嫁女承包地。(3)強迫承包方流轉土地承包經(jīng)營(yíng)權�；鶎诱疄楦阃烁�林等政績(jì)工程，假借少數服從多數強迫承包方放棄土地承包經(jīng)營(yíng)權，強制收回農民承包地，由村社組織出面進(jìn)行其他方式的承包。
三、農村土地承包合同糾紛的成因
1、歷史原因造成我國農村土地現狀比較亂，是糾紛產(chǎn)生的歷史性根源。建國以來(lái)，我國土地政策多經(jīng)變化，一直處于一種多變的不穩定狀態(tài)。短短的50余年，歷經(jīng)了農民土地所有制和土地集體所有制兩個(gè)大的階段，導致了農村土地產(chǎn)權關(guān)系大混亂。建國伊始的土地改革運動(dòng)，實(shí)現了中國農民夢(mèng)寐以求的“耕者有其田”，從而確立了農民土地所有制，接下來(lái)是互助組運動(dòng)，1953年開(kāi)始初級合作社運動(dòng)，農民的土地入股進(jìn)行集體經(jīng)營(yíng)，1956年上升到高級合作社，剝奪了農民的土地所有權，隨后在全國確立了人民公社制度。直到改革開(kāi)放，實(shí)行了家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制，采取土地所有權和經(jīng)營(yíng)權分離的制度，成為了中國農村土地產(chǎn)權制度演變過(guò)程中的一個(gè)重要里程碑，實(shí)現了“集體公有，農戶(hù)經(jīng)營(yíng)”。但是因為經(jīng)營(yíng)權范圍的限制和“政農不分”的中國特色，實(shí)施過(guò)程中農民的自主經(jīng)營(yíng)權受到嚴重限制。歷史的原因造成了我國農村土地現狀的混亂局面。
2、法律和政策銜接不協(xié)調，是糾紛產(chǎn)生的法制性根源。從1983年1月中共中央關(guān)于《當前農村經(jīng)濟政策的若干問(wèn)題》的出臺，到20xx年3月《中華人民共和國農村土地承包法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《土地承包法》)、20xx年7月最高人民法院《關(guān)于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)[20xx]法釋6號)的實(shí)施，歷經(jīng)20余年的發(fā)展過(guò)程中，我國對農業(yè)土地承包經(jīng)營(yíng)中產(chǎn)生糾紛的解決，走過(guò)了主要依靠政策調整到以政策調整為主、法律調整為補充，再到政策調整與法律調整并重直到目前主要依靠法律調整的歷程。法律、政策的多變性和靈活性與土地變動(dòng)緩慢的過(guò)程性、滯后性產(chǎn)生矛盾。例如我國在實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制后，曾經(jīng)推廣過(guò)“兩田制”，而在這種制度被國家認定不利于土地的長(cháng)期利用之后，很多地區卻還在積極的繼續施行，與國家政策和法律脫節。
土地調查報告10
一、沙化土地封禁保護區的基本情況
二、實(shí)行封禁的必要性
三、封禁區建設范圍、面積
烏拉特后旗沙化土地封禁保護區涉及巴音戈壁蘇木、巴音溫都爾蘇木、烏力吉蘇木、那仁寶力格蘇木、巴音前達門(mén)蘇木和寶音圖蘇木等6個(gè)蘇木，北與蒙古交界，西與阿拉善盟交界，南到烏拉特后旗賽烏素鎮，東至巴盟烏拉特中旗，總面積1600萬(wàn)畝。共分5期實(shí)施，第一期準備實(shí)施巴音前達門(mén)蘇木和寶音圖蘇木項目區，總面積300萬(wàn)畝。
四、封禁保護區建設的基本思路
基本思路是：抓住西部大開(kāi)發(fā)的歷史機遇，實(shí)施生態(tài)立旗戰略，繼續堅持封育保護為主，封造飛并舉的林業(yè)建設方針，積極貫徹落實(shí)《防沙治沙法》，實(shí)行依法治沙。堅持因地制宜，分步實(shí)施，預防為主，防治結合，綜合治理的原則;以保護和發(fā)展森林資源為中心，保護和恢復植被與合理利用自然資源相結合;以實(shí)施國家重點(diǎn)林業(yè)生態(tài)建設工程為基礎，以防治荒漠化和沙化為重點(diǎn)，以推進(jìn)林業(yè)產(chǎn)業(yè)化為突破口，以促進(jìn)地方經(jīng)濟發(fā)展為目標，依靠科技進(jìn)步，大面積封禁，小區域治理。力爭封禁5年后，通過(guò)自然更新和人工復壯的方法，縮短天然灌木的恢復周期，盡快更新成林，增加生物數量，使植被退化、地區荒漠化擴大的趨勢得到遏制，抗御風(fēng)災、旱災等自然災害的能力得到明顯提高。使全旗水土流失、草場(chǎng)沙化、退化問(wèn)題得到改善，封禁區每年減少水土流失500萬(wàn)噸，周邊地區的草場(chǎng)得到有效庇護。生態(tài)環(huán)境明顯好轉，扭轉沙進(jìn)人退的局面，實(shí)現牧業(yè)興旺、人民安居樂(lè )業(yè)的繁榮景象，逐步使 生態(tài)、經(jīng)濟和社會(huì )效益協(xié)調統一，在內蒙古自治區北部邊疆構筑一道綠色的生態(tài)屏障。
五、封禁保護的主要措施及設想
(一)切實(shí)加強對封禁保護工作的組織領(lǐng)導。一是切實(shí)將封禁保護區建設列為各級黨委、政府的工作重點(diǎn)，組成封禁保護建設工作領(lǐng)導小組，設立專(zhuān)門(mén)的辦公室，定期研究和指導工作，確保保護區建設順利有序進(jìn)行。二是各級領(lǐng)導層層簽訂建設責任狀，制定技術(shù)責任制、管護責任制及相應規章制度，各蘇木成立相應的工作領(lǐng)導小組，形成自上而下強有力的領(lǐng)導體系與辦事機構。三是把封禁保護工作完成情況納入對各蘇木鎮領(lǐng)導干部的實(shí)績(jì)考核內容，認真檢查驗收，嚴格獎罰兌現。
(二)堅持嚴管林，注重封禁成林的資源保護。一是封禁區嚴格實(shí)行禁牧、禁采和禁挖，減少封禁保護區內的人類(lèi)活動(dòng)。依靠天保工程，安排護林員，以護林員為基礎，蘇木林工站為依托，森林公安為主體，形成管護網(wǎng)絡(luò )。二是加大林業(yè)執法力度，嚴厲打擊破壞植被和林業(yè)建設設施的違法行為，對一些有影響的.典型案件進(jìn)行曝光，制造輿論聲勢，震懾犯罪分子。三是在封禁區開(kāi)展大面積的鼠害防治試驗和防治工作，降低害鼠危害程度。四是加強封禁區的森林防火工作，購置滅火工具和裝備，做到有備無(wú)患。
(三)堅持封育結合，加大育林力度，人工促進(jìn)更新復壯。一是在每年雨季來(lái)臨的有利時(shí)間，對封禁區內有選擇性的進(jìn)行植苗、補播等多種育林措施，人工促進(jìn)更新，提高林木覆蓋度。二是加大科技含量，提高成活率。在封禁區內應用新型的抗旱、抗鹽堿新產(chǎn)品，進(jìn)行人工種植灌木，提高成活率，降低撫育成本。
(四)堅持生態(tài)移民，減輕草場(chǎng)載畜量，恢復生態(tài)平衡。為徹底改善封禁區的生態(tài)環(huán)境，減少人為和生畜對生態(tài)環(huán)境的破壞，全面推進(jìn)防沙治沙工作，我旗要實(shí)施生態(tài)移民，把移民與旗府搬遷、調整生產(chǎn)力布局、發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟和移民擴鎮結合起來(lái)，采取集中移民和分散移民的形式，妥善安置從封禁區移出的群眾，使移民能移的出，穩的住，富的快。減少封禁區人口，減輕對生態(tài)環(huán)境的壓力，嚴格控制載畜量，實(shí)現人畜、草畜平衡，從根本上有效控制草原生態(tài)環(huán)境的惡化。
(五)加大宣傳力度，形成良好的輿論氛圍。通過(guò)強化《森林法》、《防沙治沙法》和其它保護森林資源法律法規的宣傳，提高廣大農牧保護生態(tài)環(huán)境意識，改變傳統觀(guān)念，加快封禁保護的建設步伐和保護步伐。
六、主要保障措施
一是加強領(lǐng)導，建立相應的組織機構，明確責任，加強封禁保護區建設工程的組織、協(xié)調和管理，切實(shí)落實(shí)各項工程建設任務(wù)。同時(shí)組織強有力的管護隊伍，打擊亂牧亂獵、亂采亂伐等破壞活動(dòng)，并依法處理。二是強化資金的使用與管理，設立建設資金專(zhuān)項帳戶(hù)，保證專(zhuān)款專(zhuān)用，實(shí)行報帳制，堅決杜絕擠占、挪用、截留現象，使國家和地方投入的建設資金，真正用于保護區的建設和發(fā)展。三是多形式、多渠道、經(jīng)常性對周邊群眾進(jìn)行國家和地方有關(guān)保護區的政策、法律、法規的宣傳教育工作，增強群眾的法制觀(guān)念和環(huán)保意識，使生態(tài)保護成為人們的自覺(jué)行為。四是加強移民工作的宣傳、發(fā)動(dòng)和思想政治工作，從政策上傾斜，在資金上保證，全力做好移民安置工作。
土地調查報告11
**區**鎮城西村是以種植業(yè)為主的傳統產(chǎn)糧區。全村共1800人，4000多畝耕地，除去人均1.3畝口糧田外，還有人均1畝的責任田。近十年來(lái)，為摘掉貧窮帽子，城西村不斷進(jìn)行土地制度改革的探索，大力調整種植業(yè)結構，實(shí)現了土地分散經(jīng)營(yíng)到集約經(jīng)營(yíng)、傳統農業(yè)到現代農業(yè)的嬗變。他們的經(jīng)驗，對社會(huì )主義新農村建設提供了有益的借鑒。
有地沒(méi)錢(qián)找出路
地處十年九旱的**區**鎮，水資源嚴重短缺，種植玉米和大豆都歉收，加上糧食價(jià)格持續走低，即使遇上好年景，一畝大田也很難看到200元錢(qián)的純利。1996年以前的城西村農民年人均純收入僅有1800元，遠遠低于**區的平均水平。面朝黃土背朝天，辛苦勞作一整年，有地沒(méi)錢(qián)的處境讓村民們愁眉不展，村里70%的勞動(dòng)力不再堅守土地而涌向城市，全村棄管土地達1300畝，大批土地處于撂荒狀態(tài)，土地成了農民手中的“雞肋”。國家莊嚴地把土地承包權交給農民，“30年不變”。然而，守著(zhù)幾千畝的土地為什么還會(huì )受窮?
城西村一不靠山，二不靠海，是以種植業(yè)為主的傳統產(chǎn)糧區。在農副產(chǎn)品緊缺的年代，土地產(chǎn)出效益高，自然是農民的寶。然而到了農產(chǎn)品相對過(guò)剩的年代，農民在地里刨食是刨不出小康的。遇上豐年，即使農民多收了三五斗，也會(huì )因為供過(guò)于求而壓低了農產(chǎn)品價(jià)格，農民收入增長(cháng)緩慢，有時(shí)甚至不升反降。為尋求出路，1996年以來(lái)，城西村把目光投向了高效農業(yè)，開(kāi)始種植蔬菜、花卉等經(jīng)濟作物，村委會(huì )帶領(lǐng)全村農民闖市場(chǎng)、交外商、簽訂單。幾年下來(lái)，他們發(fā)現，種玉米改成種菜養花，并不是問(wèn)題的根本所在。農民增收難的癥結在于土地，以三五根兒壟為單位的小生產(chǎn)在產(chǎn)業(yè)化大潮中無(wú)異于井底之蛙，以一畝三分地為單位的獨自經(jīng)營(yíng)在激烈的市場(chǎng)競爭中不啻于風(fēng)中浮萍，即使有點(diǎn)效益，增加的幅度也很有限，村民收入增長(cháng)仍然不快。要徹底擺脫農民有地無(wú)錢(qián)的困境，就必須在千家萬(wàn)戶(hù)分散的土地上做文章。全村幾千畝土地竟難以承接來(lái)自日本的小額訂單需求，這個(gè)尷尬成為解決全村土地問(wèn)題的導火索。村委會(huì )認識到，要提高農業(yè)整體效益，就要在土地整合上下功夫，行之有效的辦法就是將分散的土地集中起來(lái)，實(shí)行集約化生產(chǎn)、規�；�(jīng)營(yíng)，真正形成與國內外市場(chǎng)對接的能力。由此，城西村土地改革開(kāi)始浮出水面。
農民搖身變股東
城西村土地股份制改革的最大阻力首先來(lái)自思想障礙。從最初集中土地建現代農業(yè)園區，到推行土地股份制成立農業(yè)發(fā)展有限公司，每個(gè)時(shí)期、各個(gè)階段，無(wú)不經(jīng)歷著(zhù)思想觀(guān)念的撞擊和交鋒。一輩子刨食在土地上的老一代農民，雖然對貧窮充滿(mǎn)著(zhù)無(wú)奈，但沒(méi)有田地種，讓他們覺(jué)得沒(méi)有了依靠。而年輕的新一代農民，寧肯將土地撂荒幾年，也不情愿轉讓土地承包權，畢竟，那賴(lài)以安身立命的幾畝土地承載著(zhù)農家未來(lái)的希望，除非你能帶給他更多的實(shí)惠和長(cháng)遠的利益。為了打消村民們的思想顧慮，村委會(huì )成員分工包戶(hù)，與村民一筆一筆算清收支賬，解答村民一個(gè)又一個(gè)問(wèn)題，先后四次召開(kāi)村民大會(huì )，漸漸消除了農民的擔憂(yōu)。1998年村委會(huì )采取租賃和反租倒包的形式，集中了部分農民撂荒的400多畝土地，建起了大連**現代農業(yè)園區，發(fā)展訂單農業(yè)。一時(shí)間，城西村花卉、蔬菜等訂單農業(yè)發(fā)展迅速，生產(chǎn)規�；潭鹊玫教岣�，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢日益凸現，村民也一次性得到了固定的租金和承包金。
然而，簡(jiǎn)單的土地集中，單純的規模擴大，并沒(méi)有從體制上解決一家一戶(hù)分散生產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)之間的矛盾。與外商簽訂單時(shí)發(fā)現，外國人不愿意和村一級組織簽合同，因為村不是經(jīng)營(yíng)實(shí)體，不是現代意義上的公司，根本無(wú)法和國際慣例接軌;同時(shí)，由于土地承包制的局限，對外雖由村委會(huì )接訂單，但實(shí)質(zhì)上仍是農民個(gè)體經(jīng)營(yíng)，村一級組織與農民之間沒(méi)有形成利益紐帶，相互之間的制約力不強，內部風(fēng)險很大，這些都讓外商感覺(jué)心里沒(méi)底。淺層次的土地流轉形式，不僅沒(méi)有解決名不正、言不順的問(wèn)題，而且嚴重制約了土地統一管理、科學(xué)規劃、集約生產(chǎn)，使大規模水、電、路等基礎設施建設很難實(shí)施，農業(yè)科技很難推廣，投資環(huán)境很難改善，從而丟掉了一批大客戶(hù)。城西村在實(shí)踐中認識到，只有通過(guò)土地把村民與集體結成緊密型的經(jīng)濟利益共同體，讓責權利更明晰，才能真正做到風(fēng)險共擔，利益共享，大幅度提高農民的積極性，保證訂單任務(wù)按期保質(zhì)保量完成。園區建設遭遇著(zhù)“成長(cháng)的煩惱”，最終也只能通過(guò)更深層次的土地改革來(lái)解決。
于是，城西村提出土地股份制的改革設想。**區、**鎮兩級黨委政府頂住壓力，指導城西村迅速推行土地股份制。他們以集體土地及資產(chǎn)作為集體股本，在村民自愿的基礎上，將61戶(hù)農民承包地部分或全部折價(jià)入股，成立了大連市農村第一個(gè)以土地入股為主要投資方式的股份制企業(yè)——大連**農業(yè)發(fā)展有限公司，按照《公司法》規定，設立了股東大會(huì )、董事會(huì )和監事會(huì )。村民一分地為一股，61戶(hù)農民共集中土地293畝，折價(jià)占總股本的13.06%;村以集體經(jīng)營(yíng)的1300畝土地和水利配套、溫室大棚等設施入股，折價(jià)占總股本的86.94%。企業(yè)的稅后利潤60%用于擴大再生產(chǎn)，40%用于股金分紅，年終一次性分發(fā)股紅;公司如發(fā)生虧損，則按股份分擔風(fēng)險。
考慮到土地是農民的基本生活保障，土地股份制在分配方式上打了“折扣”。公司規定，對于農民入股的土地，無(wú)論公司盈虧，每年年初，先期支付入股農民每畝保底分紅200元。如果公司年底還有盈利，可繼續分紅。入股自愿，退股自由，讓城西村的農民變成股東;產(chǎn)權明晰，利益共享，風(fēng)險共擔，使得村民和集體真正成為利益共同體。
在公司內部經(jīng)營(yíng)管理上，根據個(gè)人技術(shù)水平和能力大小，股東們既能在公司內承包經(jīng)營(yíng)，又可為公司打工，當農業(yè)工人。公司建起了國際水平的溫室工廠(chǎng)，種植花卉等觀(guān)賞植物，雇傭村民統一生產(chǎn)。露作和大棚育種由公司統一提供種子、統一技術(shù)指導、統一收購銷(xiāo)售，農民具體操作，利潤由公司和農民按比例分成。蔬菜和桔梗等其他作物，采取農民交納土地承包金的方式，產(chǎn)品由公司統一收購，收益全歸農民。公司還聯(lián)合省農科所等科研機構共同進(jìn)行科技攻關(guān)，大大提高了農業(yè)科技水平。嶄新的激勵機制極大地激發(fā)了農民的積極性，保底收入和年終分紅吸引了越來(lái)越多的農民加入進(jìn)來(lái)。與城西村接壤的城東村53戶(hù)農民主動(dòng)以472畝土地入股，土門(mén)村農民找熟人要求加盟公司。短短6年，公司吸納了226戶(hù)農民的1757畝耕地，加上村集體1300畝，目前已擁有集中連片、設施完備的`入股土地3000多畝，成為**區技術(shù)水平最高、生產(chǎn)設施最完備、經(jīng)濟效益最好的農業(yè)公司，在自己的土地上建起了省級現代農業(yè)園區。
城西村推行土地股份制，表面看是土地流轉的一種形式，實(shí)質(zhì)是將現代企業(yè)制度引入到農業(yè)，把公司制企業(yè)的管理體制、激勵機制、經(jīng)營(yíng)手段、分配方式，成功嫁接到農業(yè)園區的經(jīng)營(yíng)和管理上，延伸到農村土地使用權的盤(pán)活上。這正是用工業(yè)化的理念謀劃農業(yè)發(fā)展，用工業(yè)化方式組織農業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，用工業(yè)化管理方式辦好農事企業(yè)的實(shí)踐形式之一。
集約帶來(lái)新變化
高效農業(yè)在土地股份制的催化下如虎添翼。走進(jìn)**現代農業(yè)園區寬敞明亮的溫室生產(chǎn)車(chē)間，如同置身于全國乃至世界農業(yè)的前沿，無(wú)論是農業(yè)設施、技術(shù)水準、作物品種還是管理方式，都與傳統農業(yè)大相徑庭。在這里，不僅能見(jiàn)到組培室、催芽室、穴播車(chē)間、智能溫室、微灌和滴灌、克隆技術(shù)，還能見(jiàn)到農業(yè)工人在花叢樹(shù)影間用音樂(lè )施肥的新鮮玩意。實(shí)行土地股份制后，全村高效農業(yè)迅速壯大，種植品種由低效益的糧食、蔬菜、水果，發(fā)展到高效益的花卉、桔梗和種苗培育，“**農業(yè)”已成為知名品牌，深受消費者歡迎的無(wú)公害食品、綠色食品乃至有機食品，已進(jìn)入商場(chǎng)以及各大超市。園區還是全國最大的蝴蝶蘭生產(chǎn)基地，其高品質(zhì)的花卉和觀(guān)葉植物深受日本市場(chǎng)青睞，農業(yè)生態(tài)旅游也隨之興起，成為園區的新興產(chǎn)業(yè)，每天都要接待大量參觀(guān)人員和來(lái)訪(fǎng)的國內外客商。最讓人感慨的是，過(guò)去分散種糧，每畝玉米凈收入僅有100多元，平均每平方米土地產(chǎn)出不到2元。實(shí)行集約經(jīng)營(yíng)后，按國際要求種植和加工高收益品種，實(shí)踐的效果是，在陽(yáng)光溫室內種1畝花卉相當于過(guò)去種XX畝糧，種1畝蔬菜相當于過(guò)去種30畝糧，高水平的土地產(chǎn)出效益等于再造了數十個(gè)“城西村農業(yè)”。
產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)在土地股份制的助推下開(kāi)創(chuàng )出新天地。實(shí)行土地股份制后，園區不僅是農業(yè)生產(chǎn)的樣板，還是農產(chǎn)品深加工、保鮮、包裝產(chǎn)業(yè)化“一條龍”的樣板，已產(chǎn)生巨大輻射效應，由“點(diǎn)”成“塊”，由“塊”帶“面”，快速提升了當地農業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平。如今，**鎮70%以上的耕地成為龍頭企業(yè)帶動(dòng)下的配套型基地，80%以上的農戶(hù)都直接或間接地與龍頭企業(yè)連接。原來(lái)在市場(chǎng)經(jīng)濟洶涌大潮中風(fēng)雨飄搖的單個(gè)農民，現在與企業(yè)形成了“聯(lián)合艦隊”，大大增強了抗風(fēng)險能力。在這個(gè)產(chǎn)業(yè)化體系中，農民要做的只有一件事，就是按照企業(yè)的要求做好本職工作，生產(chǎn)合格產(chǎn)品，然后就等著(zhù)按照合同約定在企業(yè)拿錢(qián)。千家萬(wàn)戶(hù)的農民把自己作為“車(chē)廂”掛在龍頭企業(yè)這個(gè)“火車(chē)頭”上，高速行駛在市場(chǎng)經(jīng)濟的軌道上。
農民收入在土地股份制的支撐下快速增長(cháng)。1996年，城西村還是**區有名的貧困村，村集體負債136萬(wàn)元，農民人均純收入僅有1800元，在全鎮12個(gè)村中名列第10位。實(shí)行土地股份制改革后，城西村收入水平持續高速增長(cháng)，XX年全村可支配財力達166萬(wàn)元，農民人均純收入達1.1萬(wàn)元，成為全鎮最富的村。據了解，城西村有的村民在公司從事種植技術(shù)工作，個(gè)人全年收入可達1.5萬(wàn)元。目前，城西村個(gè)人存款已占**鎮的60%。
土地調查報告12
土地是人們長(cháng)期以來(lái)賴(lài)以生存的最基本生產(chǎn)資料，是逐年遞減的有限資源。年到年的十二年中，全縣耕地面積減少了8.5萬(wàn)畝，相當于減少了12個(gè)中和鄉的耕地面積。大量的勞力外出和農產(chǎn)品價(jià)格的持續低迷，耕地撂荒面積與日俱增。為此，我們對全縣土地撂荒情況進(jìn)行了調查。
一、農村耕地撂荒的成因
全縣現在耕地64.4萬(wàn)畝，其中土19.4萬(wàn)畝，田45萬(wàn)畝，人均耕地僅0.93畝。據現在571個(gè)村的調查統計，全縣撂荒14670畝，占耕地面積2.3%，涉及農戶(hù)7456戶(hù)，21130人。中和鄉現在耕地7036畝，而撂荒面積占全鄉耕地面積的8%，嵐峰占5.2%，二坪占4.2%。在撂荒地中，60%為坡瘠地邊遠零星地，投入產(chǎn)出比較低。形成土地撂荒的主要原因如下：
1、農業(yè)生產(chǎn)比較效益低。從事農業(yè)不如從事非農產(chǎn)業(yè)的效益高，以種一畝水稻為例，產(chǎn)稻500公斤，收入460元，種子、農藥、化肥等物耗115元（按我們300戶(hù)農村住戶(hù)調查資料占25%計算），請人犁田、栽秧、收割等費用180元左右，畝平純收入165元左右（含自己的勞動(dòng)量?jì)r(jià)值），即一個(gè)勞動(dòng)力種一季水稻的凈收入為165元，如果種小春生產(chǎn)，投入產(chǎn)出基本持平，瘠薄地、邊遠零星地更是入不敷出。農民說(shuō)得好：“在家種田，不如外出掙錢(qián)”；“要想奔小康，必須背井離鄉”。農業(yè)的比較效益差，是耕地撂荒的主要原因。
2、農村主要勞動(dòng)力大量外出。由于“在家種田，不如外出掙錢(qián)”和農產(chǎn)品價(jià)格多年持續走低等原因，去年，外出勞動(dòng)力18萬(wàn)人左右（常年外出14萬(wàn)人）帶回勞務(wù)收入8億元左右。外出勞力占勞動(dòng)力資源的50%且為主要勞動(dòng)力。在家務(wù)農的基本為“九九、三八”式勞力結構。
3、戶(hù)口外遷。隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展，城鎮化率不斷提高，農民向非農產(chǎn)業(yè)轉移越來(lái)越多。20xx年12月至年的二年間，全縣農村人口實(shí)際外遷20375人（扣減20xx年以來(lái)移民安置5386人），在這兩萬(wàn)外遷人員中，部分土地進(jìn)行了合理流轉。部分土地形成撂荒，全縣由農戶(hù)外遷而撂荒占20%左右，水口就占33%。
4、土地零星、分散、偏遠、瘠薄等管理不便，形成撂荒。如太平鎮團碾村二社，有20余戶(hù)由于偏遠、坡高等不便管理而幾乎棄耕（每戶(hù)部分撂荒），又如二坪水磨村唐定國，他主動(dòng)種了別人不種的較好的幾畝土地，而自己的偏遠瘠薄地撂荒。
5、基層組織對二輪承包沒(méi)有全面理解,拒收外遷戶(hù)中斷承包關(guān)系的土地，當前土地流轉基本處于無(wú)序的狀態(tài)，特別是基層個(gè)別地方對二輪承包、三十年不變的政策，有種片面理解，認為承包土地30年不變，就是土地承包權不能動(dòng)，動(dòng)了就違背中央的政策，因此，即使有許多經(jīng)商戶(hù)或外遷的農戶(hù)要求中斷承包關(guān)系，基層組織害怕犯錯誤而拒絕接收，也沒(méi)有采取任何有效措施加以引導或適當調整，導致農民對承包地初放經(jīng)營(yíng)，甚至撂荒。水口鎮的外遷戶(hù)把承包地交給村社，而村社認為承包期未滿(mǎn)和“30年不變”等原因，拒不接收外遷農民的承包地51.5畝，占全鎮撂荒的33%。
二、對農村撂荒地的思考
土地撂荒，是近年來(lái)出現的新問(wèn)題。撂荒說(shuō)明了部分農民正在擺脫土地對他們的束縛，土地不再是他們謀生的唯一手段，這表明了它積極的一面。但是，土地是不能再生的有限資源，是社會(huì )財富之源，我縣人多地少，人均耕地不足1畝，負面影響大。從我縣的.實(shí)際情況看，如果各級重視、措施得當，組織引導得力，是不會(huì )出現較大面積撂荒的�，F就對如何處理好撂荒問(wèn)題，提出以下建議：
1、提高對土地資源和農業(yè)基礎地位的認識。土地是財富之母，土地資源是有限的。大力宣傳“土地管理法”，“土地承包法”等法律法規。要認真學(xué)習理解“土地承包法”中關(guān)于土地經(jīng)營(yíng)權流轉問(wèn)題。根據“土地管理法”第37條“承包經(jīng)營(yíng)耕地的單位或個(gè)人連續二年棄耕拋荒的，原發(fā)包單位應當終止承包經(jīng)營(yíng)合同，收回發(fā)包的耕地”之規定，對當前農村的撂荒地，村社可按法定程序收回，采取多種方式重新發(fā)包�，F在，基層對多年撂荒地不問(wèn)不管，使土地撂荒與日俱增。對現在的撂荒地，可規劃種植為桑樹(shù)、果樹(shù)和花椒等勞動(dòng)量不大的經(jīng)濟作物。
2、退耕還林還草要與減少或避免撂荒相結合。去年，退耕還林2.95萬(wàn)畝，今年計劃5萬(wàn)畝。為此，對撂荒地而無(wú)法轉包的坡瘠地，即使沒(méi)有達到退耕還林還草的要求，也可以列入退耕還林還草的計劃。通過(guò)還林還草計劃，消滅較大面積撂荒是完全可能的。
3、建立土地流轉機制，制定縣域土地流轉及撂荒的實(shí)施意見(jiàn)，促進(jìn)土地有序流轉。當前，土地流轉基本處于無(wú)序狀態(tài)，有的農民寫(xiě)了個(gè)白條或口頭達成協(xié)議自由轉換，沒(méi)有全面、完整的合同條款，沒(méi)有村社發(fā)包方的監督，更沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的流轉管理機構，已經(jīng)出現新的矛盾和糾紛，年全縣農業(yè)稅尾欠達到71.7萬(wàn)元，就嵐峰一個(gè)鄉1996年以來(lái)，尾欠就達97828元，占全縣尾欠數的13.6%，因土地流轉不規范，有的農民種了別人土地后又不交農業(yè)稅，村社只能找原承包人，結果雙方都不交農業(yè)稅，形成農稅尾欠和土地撂荒。為此，我們要在尊重土地二輪承包的基礎上，應及時(shí)制定全縣土地流轉的實(shí)施意見(jiàn)，成立縣、鄉（鎮）兩級的土地托管和恢復土地承包仲裁機構，從而規范土地流轉行為，盡量避免出現新的矛盾和糾紛。
4、實(shí)施縣內移民計劃�？h內移民，就是本縣或本鎮范圍內，有組織、有計劃地從甲地到乙地，從山上到山下落戶(hù)。山區土地少，且多為坡瘠地，畝產(chǎn)不高，土地級差收入低，又破壞生態(tài)環(huán)境，造成嚴重水土流失，而山下又出現耕地較大面積撂荒。這是一對能克服和避免的矛盾，對那些愿下山種地落戶(hù)的山民，政府對他們的建房審批、子女入學(xué)等具體問(wèn)題的處理上，政策應適度放寬。山區農民的種田積極性極高，如虎峰鎮東山村二社的李德文，就從山上移到山下的正義村落戶(hù)，種了十幾畝土地。已擺脫了原在山區中當山民的貧困。還有部分山民愿下山而找不到田土種，如果鄉鎮做好工作，為他們牽線(xiàn)搭橋、正確引導、撂荒面積就會(huì )大大減少，轄區內移民，既是解決撂荒的一個(gè)有效途徑，又是山區水土流失得以控制的治本之法，也是消滅山區山民貧困之法，這是一舉多得之事。
5、大力提倡免耕法等新型的耕作制度和使用先進(jìn)的小型農業(yè)機械（如小型收割機械、小型潛水泵等），盡量減輕農民的勞動(dòng)強度，使之擴大種植面，以及適應當前農村“九九、三八”的勞動(dòng)力結構，減少農村隱形拋荒或撂荒。
對土地撂荒問(wèn)題，我們要認真面對，采取切實(shí)可行的辦法，既使部分農民向非農產(chǎn)業(yè)轉移，又使有限的土地資源得以充分利用，使農村經(jīng)濟穩定、健康發(fā)展。
土地調查報告13
調查時(shí)間：20xx 年8月3日至8月8日
調查地點(diǎn)：河北省泊頭市文廟鎮
調查對象：全鎮人民
調查方法：實(shí)地考察、訪(fǎng)談、查閱相關(guān)資料
調查內容：土地資源的使用情況，土地流轉現狀
調查目的：土地是人類(lèi)賴(lài)以生存的根本，所以解決土地問(wèn)題是解決民生問(wèn)題的關(guān)鍵所在。
隨著(zhù)我國生產(chǎn)力的逐漸提高，農民的生活水平快速提高。但是隨著(zhù)二三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，本村的外出務(wù)工經(jīng)商的人員大幅度增加，致使出現了土地使用分散,閑置等問(wèn)題，甚至出現了土地荒廢的現象，這一問(wèn)題制約了農村經(jīng)濟就的發(fā)展。因此我們應該抓好土地流轉工作，認真貫徹落實(shí)《農村土地承包法》和《農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理辦法》，把分散的土地集中起來(lái)，優(yōu)化土地資源配置，實(shí)施農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)，降低生產(chǎn)交易成本，從而增加農民收入，促進(jìn)農業(yè)發(fā)展。
為了了解現在農村土地流轉的狀況，就文廟鎮的土地流轉狀況進(jìn)行了專(zhuān)題調研�，F將此次調查的情況報告如下：
一、 本鎮的基本情況
從統計數據來(lái)看，截止到今年七月底，全鎮家庭承包經(jīng)營(yíng)的農戶(hù)有4987戶(hù)20092人，13209個(gè)勞動(dòng)力，承包耕地面積14883畝。土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉受讓方53戶(hù)119起，本鎮土地流轉面積達1034畝，占承包耕地面積的2.8 %，其中耕地流轉面積達出624畝，林地流轉面積達410畝。全鎮流轉情況涉及10個(gè)村民委員會(huì )，39個(gè)村民小組，256戶(hù)農戶(hù)。流轉出的土地主要以種植糧食作物為主。流轉期限以中短期為主，以5年以下為主。同時(shí)不少土地正面臨著(zhù)被廢棄的現狀。由于本鎮采取土地入股等形式，依托農民專(zhuān)業(yè)合作社和種數糧大戶(hù)，搞土地規模經(jīng)營(yíng)，有力地促進(jìn)了農村土地流轉，實(shí)現了土地資源的優(yōu)化配置和合理利用，發(fā)揮了規模效益。
二、存在的問(wèn)題
近年來(lái)，本鎮農村土地流轉工作在市、縣兩級政府和各級農業(yè)主管部門(mén)的高度重視下，對依法推進(jìn)土地流轉進(jìn)行了積極的探索，雖然取得了一定成效，但還存在許多有待完善的地方。
1、 現有土地使用不規范
我國實(shí)施土地承包30年不變的政策，農村現存的農用地管理模式落后，傳統的模式給土地資源的合理利用帶來(lái)了很多弊病。村里的人口變動(dòng)使土地出現多寡現象，土地分配有失公平。還有一些人隨意改變土地的使用類(lèi)型，在耕地上建房、種樹(shù)，嚴重浪費了有限的耕地。
2、法律意識較淡薄，農村土地流轉手續不規范，引發(fā)矛盾糾紛多。表現在：一些農民對土地承包經(jīng)營(yíng)法律、法規認識度低，知道有《土地承包法》的多，但通讀過(guò)全文了解精
神的不多，有的土地流轉未經(jīng)村委會(huì )同意或備案。調查中發(fā)現多數流轉不簽訂合同或合同不規范，大部分土地流轉都沒(méi)有合同，更多的是口頭協(xié)議。有些人認為簽不簽合同不重要，以口頭協(xié)議代替合同，有的流轉后再簽合同，埋藏下矛盾糾紛隱患；即使有合同，也存在不規范、不完善之處，不規范的主要因素是農民法律意識淡薄，自我保護意識不強，不知曉土地流轉的程序及相關(guān)手續；另外農戶(hù)間土地流轉期限較短，短期行為嚴重。農民務(wù)工經(jīng)商收入不穩定，農民仍把土地作為經(jīng)營(yíng)風(fēng)險的退路，土地轉出方怕失去土地，所以大部分采取短期轉包的形式流轉土地，由于流轉期限較短，造成轉入戶(hù)在生產(chǎn)上的短期行為和掠奪式經(jīng)營(yíng)，導致土壤肥力嚴重不足；三是單家各戶(hù)經(jīng)營(yíng)的土地面積碎化；土地承包工作中，仍有一些村組干部對黨的土地承包政策和法規領(lǐng)會(huì )不夠，為解決人地矛盾，搞“幾年一調”，土地打亂重分，給土地流轉造成了困難和障礙。
3、 對土地流轉的意義和認識不足，流轉機制不完善。
許多農民還沒(méi)有把土地流轉作為整合土地資源、提高土地產(chǎn)出率、轉變經(jīng)營(yíng)方式、解放農村生產(chǎn)力、發(fā)展多種經(jīng)營(yíng)、拓寬增收渠道等有效手段和必然途徑。有些農民依然存在小富即安的傳統觀(guān)念，不愿意離開(kāi)那塊能提供給自己有限收入的土地。土地流轉需要進(jìn)一步規范。各地沒(méi)有完全健立和實(shí)施土地流轉登記備案制度。有的流轉主體和行為還不能完全依法運行。對流轉情況缺乏相關(guān)備案登記和土地承包經(jīng)營(yíng)權讓變更手續。合同文本還沒(méi)有統一。還存在土地流轉引起的糾紛現象，親戚、鄰里關(guān)系不和諧，有的甚至反目成仇。
4、土地流轉范圍窄，流轉收益少。調查中發(fā)現多數農戶(hù)土地流轉都是發(fā)生在親戚及鄰居之間，甚至有些是被動(dòng)流轉。農戶(hù)因無(wú)力耕種，導致土地質(zhì)量下降，有能力耕種的，因土地流轉渠道不暢通，轉入土地困難。土地無(wú)法向大戶(hù)和種田能手集中，土地流轉收益少，尤其是在取消農業(yè)稅、鄉統籌、村提留前，還存在轉出土地“倒貼錢(qián)”的現象，稅費改革后許多農戶(hù)又返要回了自家原轉包出去的承包田地（順水村、趙米克村有這情況），就這樣守著(zhù)、認著(zhù)、規模窄小地經(jīng)營(yíng)著(zhù)。
三、對策與建議
1、要廣泛宣傳，提高農民流轉土地的積極性。結合農村土地承包法律法規學(xué)習宣傳活動(dòng)，采取電視、廣播、標語(yǔ)、條幅、下發(fā)宣傳單等多種方式，廣泛宣傳土地流轉的意義及土地流轉政策措施，以及流轉土地農民增收的實(shí)際效果，消除農民思想顧慮，提高土地流轉意識。
2、積極調研，及時(shí)解決土地流轉存在的問(wèn)題。要把土地流轉作為一個(gè)課題，組成調研組，深入縣（區）、鄉村和農戶(hù)對泊頭市土地流轉情況開(kāi)展調研，及時(shí)掌握全市土地流轉情況和存在的問(wèn)題，積極探索農村土地流轉新模式、新辦法。
3、加強典型引導，營(yíng)造土地流轉的良好轉氛圍。要把培育土地流轉典型作為促進(jìn)土地流轉的重要手段，總結典型經(jīng)驗，加強引導。
4、要健全制度，依法規范土地流轉。健立和實(shí)施土地流轉登記備案制度。加強具體指導幫助，及時(shí)幫助解決土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉中出現的困難和問(wèn)題，加快土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉步伐。確保流轉主體和行為符合有關(guān)法律和政策規定，規范引導農民依法、自愿、有償進(jìn)行土地流轉，從源頭上化解農村土地糾紛，通過(guò)構筑縣、鄉（鎮）、村、組四級服務(wù)平臺，對農民自行協(xié)商達成土地流轉協(xié)議并要求主管機關(guān)給予變更登記的，要做到有人辦理、限時(shí)辦理、辦就辦好的.工作程序流程。對流轉合同及有關(guān)資料進(jìn)行歸案并妥善保管，建立流轉情況登記冊，及時(shí)記載和反映流轉情況。對以轉包、出租或其它方式流轉的，及時(shí)辦理相關(guān)備案登記；對以轉讓、互換方式流轉的，及時(shí)辦理有關(guān)承包合同和土地承包經(jīng)營(yíng)權讓變更手續。建立和實(shí)施土地流轉合同管理制度，指導流轉雙方在自愿協(xié)商的基礎上，建立穩定規范的流轉關(guān)系。使用省里統一制定的合同文本。較大規�；蛏婕爸黧w較多的流轉，必須由農經(jīng)站指導流轉雙方簽訂流轉合同，進(jìn)行合同登記、鑒證。
5、重視糾紛調處，保護土地流轉。為保護土地流轉雙方的合法權益，該市各縣區于20xx年全部成立了農村土地承包仲裁機構，要充分發(fā)揮作用，把農村土地承包糾紛全部納入依法管理的軌道。
6、創(chuàng )新體制機制，探索流轉形式。堅持以《土地承包法》及中央和省相關(guān)規定為準繩，鼓勵農戶(hù)依法采取轉包、轉讓、出租、互換等多種方式流轉土地承包經(jīng)營(yíng)權，積極探索土地流轉合作社等土地流轉組織形式。在保持原承包關(guān)系不變的前提下，由享有土地承包經(jīng)營(yíng)權的農戶(hù)自愿申請，并以土地經(jīng)營(yíng)權入社的形式，組建農村土地流轉合作社，由土地流轉合作社進(jìn)行集中統一規劃、統一經(jīng)營(yíng)。這種模式以股份制和合作制為基本形式，實(shí)行“三權分離”，即村集體擁有土地所有權，農民擁有土地承包權，土地流轉合作社擁有土地經(jīng)營(yíng)權，實(shí)行社員代表大會(huì )、理事會(huì )、監事會(huì )的管理制度，農戶(hù)按入社土地面積從合作社獲取分紅收益。這種形式既能夠把土地集中流轉出來(lái)，促進(jìn)高效規�，F代農業(yè)的發(fā)展和新農村建設，又可以克服其他土地流轉形式存在的弊端，有利于提高農民的組織化程度，維護承包農戶(hù)和經(jīng)營(yíng)業(yè)主的合法權益，提高農民分享土地增值收益，促進(jìn)農村勞動(dòng)力轉移和農民增收，有利于壯大村級集體經(jīng)濟，促進(jìn)農村社會(huì )公益事業(yè)發(fā)展。
土地調查報告14
國家土地所有權和個(gè)人地上房屋所有權的矛盾決定了我國土地使用制度和房屋所有權制度之間必須建立有效的銜接機制。有學(xué)者希望通過(guò)改變土地所有制形式，依靠土地私有化來(lái)解決問(wèn)題；一些學(xué)者希望通過(guò)將土地使用權永久化來(lái)解決國家土地所有權和個(gè)人房屋所有權之間的矛盾。我想在這里談?wù)勎易约旱南敕ā?/p>
土地使用權和房屋所有權
土地所有權和土地使用制度是一個(gè)完整的法律體系。從根本上說(shuō)，土地所有權的程度來(lái)源于憲法，而土地使用制度則是憲法授權下權利義務(wù)的具體安排。
根據我國現行《土地管理法》，土地使用權(居住用地)70年不變。但70年后，權利人必須將土地歸還國家。如果地上房屋使用年限遠遠超過(guò)70年，業(yè)主必須交出土地和地上房屋嗎？我國《城市國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，土地使用權期滿(mǎn)，使用者可以申請續期，繳納出讓金，重新登記。這樣，房子的主人可能面臨兩種選擇:要么交土地出讓金，要么申請續租；或者放棄自己的房子，由國家行使土地所有權。無(wú)論什么選擇，對消費者來(lái)說(shuō)都是很痛苦的。但由于土地歸國家所有，土地使用權不能永久化，房屋所有權必然受制于憲法規定的土地所有權。
還有一種情況是，當房屋使用年限比土地使用權期限短時(shí)，應該怎么辦？中國居民的房屋折舊年限(不等于使用年限)一般為30至50年，使得房屋沒(méi)有使用價(jià)值后，房屋所有人仍然有權使用土地。這個(gè)問(wèn)題的解決辦法比較簡(jiǎn)單，就是土地使用權期限盡量與房屋使用年限一致。土地使用權期滿(mǎn)，房屋所有權自然喪失。我國現行的土地使用制度借鑒了其他國家的有益經(jīng)驗，兼顧了我國的實(shí)際情況，具有一定的合理性。但從長(cháng)遠來(lái)看，要逐步考慮將商品房的使用年限和土地使用權期限結合起來(lái)。通過(guò)適當延長(cháng)土地使用權期限，可以延長(cháng)房屋的'使用壽命，解決可能出現的矛盾。當然，如果房屋使用年限短于土地使用權期限，那么在房屋沒(méi)有使用價(jià)值后，應允許原房屋所有人保留土地使用權，在法律規定的范圍內充分行使土地使用權。只有這樣，才能最大限度地保護原房屋所有人的利益。
土地使用權的續期與補償
概念問(wèn)題解決后，還必須考慮以下三個(gè)問(wèn)題:
首先，土地使用權續期的土地出讓金怎么交？在我國，土地出讓金是一次性支付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在取得土地使用權時(shí)，必須在土地使用權有效期內支付全部土地出讓金。這項規定有利于保護房主的利益。但如果要求消費者一次性繳納土地使用權續期費(土地出讓金)，則會(huì )給消費者帶來(lái)沉重的負擔。根據土地的價(jià)值，根據不同的當地情況，可以制定計算標準，每年可以按標準征收土地出讓金。房屋所有權人未及時(shí)繳納土地出讓金的，土地使用權隨之喪失。這種做法的弊端在于，當小區內部分房屋業(yè)主未按時(shí)繳納土地出讓金時(shí)，政府有關(guān)部門(mén)是否有權收回某小區的土地使用權。在人口密集的商品住宅中，這種問(wèn)題可能經(jīng)常發(fā)生�？尚械慕鉀Q辦法是建立集體談判機制。土地使用權期滿(mǎn)，政府按期收回土地使用權，然后根據法律授權，由政府和業(yè)主委員會(huì )集體協(xié)商，協(xié)商結果適用于所有房屋業(yè)主。部分房屋所有人未按照協(xié)商一致的協(xié)議履行土地使用權續期合同的，應當承擔違約責任。這樣可以把權屬問(wèn)題轉化為債權問(wèn)題，在小范圍內維護房屋所有權人的利益，大范圍內解決土地使用權續期問(wèn)題。
其次，當政府有關(guān)部門(mén)提前收回土地使用權，對房屋所有權人的財產(chǎn)造成損害時(shí)，應該如何處理？一般情況下，政府不能違反合同擅自提前收回土地使用權。但出于公共利益的考慮，可以提前收回土地使用權，但應當給予房屋所有權人合理的補償。
土地使用權續期的期限和費用
解決土地使用權續期期限和成本問(wèn)題必須堅持以下三個(gè)原則:
一是統籌兼顧原則，充分考慮一級市場(chǎng)土地出讓金的計算依據和土地保值增值情況，兼顧土地使用者的經(jīng)濟承受能力和前后法規的連續性；
二是有效利用原則，土地使用權續期期限和成本的確定必須有利于土地的充分利用，必須考慮土地的實(shí)際使用情況；
第三，可持續發(fā)展原則，制度設計必須有利于土地的不斷增值和財政收入的不斷增加。
現在很多人希望在內地建立類(lèi)似香港的土地租賃制度。這是一個(gè)脫離實(shí)際的想法。香港作為典型的殖民地，在港英政府統治時(shí)期，為了從土地中獲取財政收入，建立了獨特的土地租賃制度。在強調政府擁有土地所有權的前提下，為了保證政府正常運轉，解決公共設施建設問(wèn)題，部分土地以名義地價(jià)的形式出租給一些機構。其他大量土地公開(kāi)拍賣(mài)，拍賣(mài)所得作為政府收入來(lái)源。很明顯，這是一個(gè)寄生的、權宜的土地使用制度，大陸一定不能完全盲目照搬。
沒(méi)有GAI的制度設計可能會(huì )帶來(lái)一系列問(wèn)題，而中國的土地制度必須長(cháng)期考慮。在不改變土地所有權的前提下，在土地流轉過(guò)程中要充分考慮地上物體的使用壽命，努力實(shí)現土地使用權與地上物體使用壽命的統一。針對目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中房屋使用年限與土地使用權期限不一致的問(wèn)題，根據國務(wù)院《城市國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，土地使用權期限屆滿(mǎn)，土地使用權及地上建筑物、附著(zhù)物所有權由國家無(wú)償取得。土地再出租或土地使用權續期，土地使用權會(huì )受到房屋所有權的約束，使國家的土地所有權支離破碎，難以發(fā)揮土地的效用。
土地使用權期限確定后，具有長(cháng)期價(jià)值的建筑物可以批準土地使用權續期。但是，為了獲得新的土地使用權，必須支付土地出讓金。否則對其他土地使用者不公平。土地出讓金按土地的市場(chǎng)價(jià)值計算。房屋所有人不愿意繳納土地出讓金的，可以將地上建筑物捐贈給國家或者他人，由國家或者他人繳納土地出讓金。這一制度不是為了剝奪公民的財產(chǎn)權，而是為了防止土地使用權更新中出現新的不公正現象。如果土地使用權人只需要支付工作費用，就可以繼續擁有土地使用權，那么國家的土地所有權就失效了；如果土地使用權續期的成本只是土地的增值部分(土地使用權成本=土地使用權市場(chǎng)價(jià)格-首次支付的土地出讓金)，那么國家的土地所有權仍然處于虛擬狀態(tài)。只有按照土地使用權的市場(chǎng)價(jià)格重新繳納土地出讓金，才能體現土地使用權的價(jià)值。土地使用權人未按合同規定繳納土地出讓金的，應當承擔違約責任。
總之，公民只有在土地歸國家所有的前提下，才能擁有土地使用權。如果土地使用權長(cháng)期存在，不受土地所有權的約束，那么土地的國家所有權就沒(méi)有實(shí)際意義。當然，在完善土地使用權的過(guò)程中，必須充分考慮房屋所有權人的切身利益，在制度設計中必須處理好各方面的關(guān)系。筆者認為，我國可以采取分期分批繳納土地出讓金的方式，隨時(shí)提醒房屋所有權人其權利的期限和邊界，國家通過(guò)及時(shí)、充分、有效的行使，使其土地所有權得到最佳利用。必要時(shí)，國家還可以征收房產(chǎn)稅，防止部分公民購房、囤積居奇，從中牟利。
土地調查報告15
向陽(yáng)鎮當明村農產(chǎn)品流通調查報告我系在寒假期間給每個(gè)入黨積極分子布置了利用寒假時(shí)間對家鄉農產(chǎn)品的流通進(jìn)行調查的任務(wù)。我作為一名入黨積極分子也積極認真的對自己家鄉的農產(chǎn)品的流通進(jìn)行了調查�，F將調查的現象和結果做出以下報告。
一、調查目的：
為了使廣西農業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院商貿管理系的全體入黨積極分子對農產(chǎn)品的流通進(jìn)行了解，拓展知識，提高自我的專(zhuān)業(yè)技能。
二、調查時(shí)間：
20xx年1月15日至20xx年2月10日。
三、調查地點(diǎn)：
xx村。
四、調查方法：
查閱資料、訪(fǎng)談、實(shí)地考察。
五、調查內容：
1、當明村的交通情況：由于我的家鄉在農村，所以我所調查的是農村的農產(chǎn)品的流通情況。當明村大部分地區都為山地，因為多山所以交痛不是很好。雖然有了公路，但是路很小并且崎嶇不平，所以一般只有農家用的小型貨運車(chē)可以通過(guò)，所以那里的農產(chǎn)品銷(xiāo)售往外面的并不多。這樣也造成了農民的種植積極性不高，基本上是自給自足。
2、當明村的主要農產(chǎn)品有：稻谷、玉米、柑橘、柿子、山楂、筒果、茶子、板栗。
3、當名村的農產(chǎn)品種植流通情況：由于當地的交通不是便利所以農產(chǎn)品往外銷(xiāo)售的量不是很大。又因為運費的昂貴所以大部分農民對農產(chǎn)品的種植不多，都是自給自足。如各種菜類(lèi)基本上是自己種供自家吃就行，很少用于買(mǎi)賣(mài)銷(xiāo)售來(lái)獲利，同時(shí)也因為農產(chǎn)品收入不高，每個(gè)家庭都有小孩上學(xué)，僅靠務(wù)農的收入已經(jīng)無(wú)法供家庭支出，所以
很多農民選擇外出打工賺錢(qián)，家里就留下年紀大的老人幫看家帶小孩。這樣就使務(wù)農的人越來(lái)越少，農產(chǎn)品也就在不斷的減少。
六、調查結果：
而當地用于買(mǎi)賣(mài)交換的農產(chǎn)品主要有：稻谷、玉米、柑橘、柿子、山楂、筒果、茶子、板栗。稻谷買(mǎi)賣(mài)銷(xiāo)售主要是在本地的農民之間進(jìn)行交易，主要是因為近幾年來(lái)的天災（干旱）和蟲(chóng)災導致一部分的家庭收入減產(chǎn)，甚至有些家庭種下都沒(méi)有可以收獲的。這樣就去找收獲好的人家購買(mǎi)，這樣也節省了運費。而玉米的銷(xiāo)售業(yè)是幾乎沒(méi)有。因為在農村玉米一般是用來(lái)釀酒或者是做豬吃料。機乎是自己家種植夠自己家用。而少部分的也是自己村上相互購買(mǎi)，而柑橘、柿子、山楂、筒果、茶子、板栗，這些農產(chǎn)品主要是運往縣城去銷(xiāo)售。而這些農產(chǎn)品的'銷(xiāo)售途徑首先是由當地的一下小的商人去各家各戶(hù)的收購，當收購達小型貨車(chē)一車(chē)以后才運往縣城銷(xiāo)售給廠(chǎng)商。由于交通的不方便，所以貨運的價(jià)格就相對較高，這樣收購商為了獲利就壓低收購價(jià)格。導致農民銷(xiāo)售農產(chǎn)品的收入就很低，造成農民的種植積極性下降。導致大多數農民現在都在砍掉果樹(shù)來(lái)種植杉樹(shù)，等將來(lái)買(mǎi)樹(shù)木賺錢(qián)。
七、調查后的收獲與認識：
此次調查的結果使我認識到了，農村物流網(wǎng)絡(luò )不完善、經(jīng)濟人組織松散、鄉村居住分散、交通不方便、運輸成本增高、農民信息不靈、并且由于農民的科技這種水平不高，種出來(lái)的農產(chǎn)品質(zhì)量不是很高，等一切因素造成了農產(chǎn)品的價(jià)格低廉，這次的調查讓我認識到了農村的各方面發(fā)展都有待加強，同時(shí)也認識到了物流行業(yè)對農產(chǎn)品的發(fā)展起了決定的作用，我本來(lái)就是學(xué)物流管理專(zhuān)業(yè)的，這次的調查使我對物流的作用有了更深的認識了解，也更加鑒定了學(xué)習物流知識扎實(shí)自己的物流管理能力。同時(shí)也認識到科技對農產(chǎn)品的發(fā)展也起到了決定的作用，其實(shí)農村的農產(chǎn)品發(fā)展不好的最主要一個(gè)原因是，農民沒(méi)有科學(xué)種植，導致高投入低收獲，并且收獲到的產(chǎn)品質(zhì)量不好價(jià)格就低，農民的積極性才會(huì )慢慢降低。
八、總結：
總的來(lái)說(shuō)此次調查的結果是農村農產(chǎn)品的流通銷(xiāo)售缺乏主要原因：
1、農村的交通不便利。
2、缺乏利用科學(xué)技術(shù)種植農產(chǎn)品。
3、農產(chǎn)品沒(méi)有好的銷(xiāo)售途徑。
九、對農村農產(chǎn)品種植和運輸的建議：
1、有句話(huà)這樣說(shuō)“要想富，先修路”，我認為要想把農產(chǎn)品很好的運輸銷(xiāo)售出去首先要修路，只有把路修好了，交通便利了，農產(chǎn)品才有更好的機會(huì )運出去銷(xiāo)售。
2、加大科技的投入，沒(méi)有科技的投入，產(chǎn)出來(lái)的產(chǎn)品質(zhì)量不高，就會(huì )使產(chǎn)品的價(jià)格降低，這樣農民就沒(méi)有利用可圖，同樣會(huì )使農民積極性降低，所以必須大量的投入科學(xué)，讓農民都把科學(xué)用在種植和護理農產(chǎn)品中上，這樣就會(huì )在原來(lái)的基礎上少種多收獲，這樣農民種植農產(chǎn)品的積極性才得以提高，農產(chǎn)品多了，質(zhì)量好了運往外地銷(xiāo)售才能拿到好價(jià)錢(qián)，好收入。
3、國家應該加大政策支持力度，加強農村農產(chǎn)品運輸管理，提高農產(chǎn)品流通，積極引導鼓勵農民利用科學(xué)技術(shù)來(lái)種植農產(chǎn)品，政府可以派一些農產(chǎn)品研究的專(zhuān)業(yè)人員實(shí)地勘察，研究當地土質(zhì)、水質(zhì)、氣候等因素的制約下，引導當地農民種植適合當地的農產(chǎn)品，這樣農民們才不會(huì )盲目的去種植，農民們種植了適合當地的農產(chǎn)品，引導農民利用科學(xué)技術(shù)種植，這樣農產(chǎn)品才會(huì )有豐收，收獲季節到來(lái)，農民的農產(chǎn)品銷(xiāo)售不出的時(shí)候當地政府應該積極的為農民尋找銷(xiāo)售路線(xiàn)，這樣農民種下的農產(chǎn)品就有銷(xiāo)售路徑，那么農民種植農產(chǎn)品的積極性就提高。只要農產(chǎn)品的收入高了，農民回家種地有收入了，農民選擇在家務(wù)農的機會(huì )就更大，那么也就不會(huì )有那么多的人外出打工，農村的土地才能得到充分利用，這樣間接的減少了留守兒童的人數。
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