農村土地調查報告（精選15篇）
在經(jīng)濟發(fā)展迅速的今天，報告的用途越來(lái)越大，通常情況下，報告的內容含量大、篇幅較長(cháng)。那么什么樣的報告才是有效的呢？下面是小編幫大家整理的農村土地調查報告，希望能夠幫助到大家。
農村土地調查報告 1
土地是農業(yè)最基本的生產(chǎn)資料，也是農民最可靠的社會(huì )保障。為了依法保障農民的土地承包權益和農村基本經(jīng)營(yíng)制度的鞏固、完善，加強農村土地管理，引導農村土地合理、有序地流轉，提高農民收入，促進(jìn)農村剩余勞動(dòng)力轉移，推進(jìn)農村產(chǎn)業(yè)化發(fā)展和城鎮化建設。為貫徹《中華人民共和國農村土地承包法》奠定基礎，提供詳細的資料，我們對人和鎮騎龍村、木古村，盤(pán)石鎮永安村、石樓村的農村土地二輪承包、土地流轉及土地經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行了調查�，F將調查情況報告如下：
一、基本情況
本次調查了4個(gè)村，36個(gè)農業(yè)合作社，農戶(hù)1847戶(hù)，農業(yè)人口6382人，承包面積5451.1畝，其中：田2419.2畝，地2127.9畝，山地及其他904畝。
�。ㄒ唬┩恋爻邪叭綉�(hù)”情況
土地承包“三到戶(hù)”是指承包土地地塊落實(shí)到戶(hù)、承包合同簽定到戶(hù)、土地經(jīng)營(yíng)權證書(shū)發(fā)放到戶(hù)。調查顯示：
1.土地承包“三到戶(hù)”的有1411戶(hù)，占調查總戶(hù)數的76.3％；耕地面積4395畝，占調查總耕地面積的73.4％，其中：“三到戶(hù)”不一致的有487戶(hù)，占手續健全戶(hù)的34.5％，耕地面積1406畝，占手續健全耕地面積的32％。主要是人和鎮木古村，承包合同和土地經(jīng)營(yíng)權證書(shū)雖發(fā)放到戶(hù)，但部分村民認為合同、證書(shū)上的耕地面積與實(shí)際耕地面積存在差異。
2.土地到戶(hù)，合同和證書(shū)未到戶(hù)的有436戶(hù)，占調查總戶(hù)數的23.7％，耕地面積702.1畝，占調查總耕地面積的26.6％。主要是盤(pán)石鎮永安村土地二輪承包合同和土地承包經(jīng)營(yíng)權證書(shū)至今仍未發(fā)放到農戶(hù)手中。
�。ǘ┩恋亓鬓D情況
從4個(gè)村36個(gè)社的調查情況反映，土地流轉的有398戶(hù)，占調查總戶(hù)數的21.5％，流轉人數為1391人，占調查總承包人口的23.3％，流轉耕地面積503.5畝，占調查總耕地面積的11.07％，其中：流轉田402.3畝，地101.2畝。分別按以下三種形式分類(lèi)，情況如下：
1.按流轉的形式劃分
�。�1）土地轉讓的有171戶(hù)，占調查流轉戶(hù)的43％，轉讓土地人數有599人，轉讓耕地面積270.5畝，占調查流轉面積的53.8％，其中：轉讓田169.3畝，地101.2畝。主要涉及盤(pán)石鎮永安村、石樓村全戶(hù)外出，耕地轉讓給他人耕種。
�。�2）土地租賃的有227戶(hù)，占調查流轉戶(hù)的57％，租賃土地人數有198人，租賃耕地面積233畝，占調查流轉面積的46.2％，其中：租賃田233畝。主要涉及人和鎮騎龍村、木古村，耕地被長(cháng)江林場(chǎng)租用為苗圃基地。
2.按經(jīng)濟補償方式劃分
�。�1）有償流轉的有228戶(hù)，占調查流轉戶(hù)的57.3％，流轉人數為802人，流轉耕地面積237畝，占調查流轉面積的45.1％，其中：田235畝，地2畝。如人和鎮騎馬村、木古村的233畝耕地由長(cháng)江林場(chǎng)租賃作苗圃基地后，租賃費為一畝田一年1000斤稻谷，按當年市場(chǎng)價(jià)計價(jià)。
�。�2）無(wú)償流轉的有170戶(hù)，占調查流轉戶(hù)的42.7％，流轉人數為595人，流轉耕地面積266.5畝，占土地流轉面積的52.9％，其中：流轉田167.3畝，地99.2畝。土地無(wú)償給他人耕種，并由原承包戶(hù)承擔每年的稅費。
3.按流轉簽訂合同的形式劃分
�。�1）簽訂書(shū)面合同的有227戶(hù)，占調查流轉戶(hù)的57％，流轉人數798人，流轉耕地面積233畝，占調查流轉面積的46.2％，其中：田233畝。
�。�2）按口頭合同流轉的有171戶(hù)，占調查總戶(hù)數的43％，流轉人數599人，流轉耕地面積270.5畝，占調查流轉面積的53.8％，其中：田169.3畝，地101.2畝。
�。ㄈ┩恋亟�(jīng)營(yíng)情況
從調查的4個(gè)村36個(gè)社看，土地經(jīng)營(yíng)較好的有1386戶(hù)，占調查總戶(hù)數的75％，承包土地人數4604人，經(jīng)營(yíng)較好的耕地面積3938.2畝，占調查土地面積的86.6％，其中：田20xx.7畝，地1845.5畝。在土地流轉的398戶(hù)，503.5畝耕地中，目前經(jīng)營(yíng)情況較好的有397戶(hù)，占流轉戶(hù)的99.7％，耕地489.5畝，占流轉耕地的'97.2％，其中：田332.2畝，地167.3畝。如人和鎮騎龍村，將耕地160畝租賃給長(cháng)江林場(chǎng)后，加大了對耕地的投入，擴大了規模，實(shí)現了林場(chǎng)、農戶(hù)雙贏(yíng)的局面。種“應付田”、半丟荒、全丟荒的有461戶(hù)，占調查總戶(hù)數的25％，承包土地人數1347人，涉及耕地面積608.9畝，占調查土地面積的13.4％，其中田325.7畝，地283.2畝。
1.種“應付田”的情況
我們將重栽輕管的粗放經(jīng)營(yíng)土地現象，叫作種“應付田”。在被調查的農戶(hù)中， 種“應付田”的有269戶(hù)，790人，占調查總戶(hù)數的14.5％，面積509.5畝，占調查面積的11.2％，其中：田320.7畝，地188.8畝。分析產(chǎn)生種“應付田”的主要原因有：
�。�1）因認為種莊稼不劃算、效益低的有248戶(hù)，占種應付田的92.2％，土地面積448.7畝，占種應付田的88％，其中：田280.2畝，地168.5畝。
�。�2）因有外出打工或本地務(wù)工收入而疏于管理的有21戶(hù)，占種應付田的7.8％，土地面積60.8畝，占種應付田的12％，其中：田40.5畝，地20.3畝。
2.土地半丟荒情況
土地半丟荒的涉及190戶(hù)，548人，占調查總戶(hù)數的10.2％，半丟荒土地面積為92.2畝，占調查面積的2％，主要涉及盤(pán)石鎮石樓村、人和鎮騎龍村，被丟荒的土地全為旱地。土地半丟荒，原因是農戶(hù)的部分貧脊、低產(chǎn)、偏遠的坡耕地，投入高產(chǎn)出少，因此僅種植大春作物一季。
3.土地全丟荒情況
土地全丟荒涉及2戶(hù)，9人，占調查總戶(hù)數的0.1％，全丟荒土地面積為7.2畝，占調查總面積的0.15％，其中：田5畝，地2.2畝。土地全丟荒的主要原因是農戶(hù)全家外出打工或經(jīng)商，承包土地無(wú)人耕種，農戶(hù)不愿丟失土地，而又無(wú)人可轉包，造成土地全部荒蕪。
二、存在的主要問(wèn)題
�。ㄒ唬┩恋爻邪叭綉�(hù)”的問(wèn)題
1.承包手續不健全，使農民承包土地的權利得不到法律的保障。在土地二輪承包過(guò)程中，部分村社干部認識不到位，工作上怕麻煩等原因，致使二輪承包合同和土地經(jīng)營(yíng)權證書(shū)至今仍堆放在鄉鎮或村委會(huì )，沒(méi)下發(fā)到農戶(hù)手中，嚴重違反了《農村土地承包法》的貫徹落實(shí)。如盤(pán)石鎮永安村，由于第二輪土地承包時(shí)涉及到外遷移民，土地經(jīng)營(yíng)權證書(shū)一直未發(fā)放到農戶(hù)手中。
2.土地經(jīng)營(yíng)權證書(shū)與農戶(hù)實(shí)際承包土地面積存在差異。農戶(hù)在承包后，由于新修村、組級公路或新修農田水利設施等村社公益事業(yè)毀占了部分承包耕地，而造成農戶(hù)實(shí)際承包土地面積與土地經(jīng)營(yíng)權證書(shū)上的面積不一致。
�。ǘ┩恋亓鬓D中的問(wèn)題
農村土地流轉效果較好，不僅提高了土地資源利用率，推進(jìn)農村土地規�；M(jìn)程，而且對促進(jìn)農民收入的增長(cháng)，促進(jìn)農村勞動(dòng)力的轉移，也起到了積極作用。但是，在土地流轉過(guò)程中，也存在一些不容忽視的問(wèn)題。
1.農村土地流轉運作不規范
農村土地流轉方式多種多樣，有轉讓、租賃、轉包等多種形式，目前，這些方式既沒(méi)有按土地流轉的規范程序操作，也沒(méi)有農村土地承包合同管理機構監督實(shí)施，導致土地流轉運作不規范、無(wú)人管理。
2.農村土地流轉合同不規范
農村土地流轉合同方式五花八門(mén)，有書(shū)面的，也有口頭的，有的甚至什么也沒(méi)有，即使簽訂流轉合同，合同也不夠規范，有關(guān)合同條款標的物不夠明確，約束力不強，易引起不必要的合同糾紛。
3.影響農村土地流轉的因素多：
�。�1）農民固有的“戀地”情結很難消除。有的農民長(cháng)期在外務(wù)工經(jīng)商，寧愿送人代耕、拋荒或種應付田，也不愿把土地流轉給別人，認為土地是自己的命根子，害怕流轉后掉了自己的飯碗等；
�。�2）少數農戶(hù)已在非農產(chǎn)業(yè)找到了自己的謀生門(mén)路，不愿再承包土地，轉移不出去，退還集體因稅費原因和土地太分散，集體不愿接受等。
4.不規范流轉易引發(fā)承包合同糾紛。目前主要有兩種情況：
�。�1）承包戶(hù)長(cháng)期外出務(wù)工，將土地轉包給本村社以外的農戶(hù)耕種，而引起本村社農戶(hù)不滿(mǎn)，產(chǎn)生流轉合同糾紛；
�。�2）有的農戶(hù)全家外遷進(jìn)城定居，并將房子賣(mài)給鄉外的農戶(hù)后，購房方受讓該農戶(hù)的土地進(jìn)行耕種。購方通過(guò)不完全正規渠道又將戶(hù)口遷移至該村組，引起當地農戶(hù)意見(jiàn)，認為該農戶(hù)占有了本村組的耕地資源，讓等輪候缺承包土地的本社人口失去了一次機會(huì )。同時(shí)認為這種整戶(hù)轉讓的土地比實(shí)際丈量劃地的面積多，遷入農戶(hù)占了便利，存在糾紛的隱患。
�。ㄈ┩恋亟�(jīng)營(yíng)中的問(wèn)題
1.土地經(jīng)營(yíng)缺乏新穎性，傳統農業(yè)觀(guān)念仍然普遍。
我縣自實(shí)施農村產(chǎn)業(yè)結構調整以來(lái)，通過(guò)土地流轉出現了一些種養殖業(yè)大戶(hù)，如人和鎮的苗圃場(chǎng)，水口鄉的大棚蔬菜，蓮花鄉的早熟桃園等等，形成了優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)，土地經(jīng)營(yíng)效益好。但絕大部分農村農業(yè)結構調整不明顯，傳統農業(yè)仍占主要地位，對所經(jīng)營(yíng)的土地缺乏積極性，農民對土地的依賴(lài)性下降，對土地投入少，掠奪性經(jīng)營(yíng)較普遍。
2.土地經(jīng)營(yíng)缺乏科技手段和未向種田能手集中。
農村中大部分青壯年外出打工，土地由在家的婦女、老人、兒童種植，由于勞力的缺乏和科學(xué)種田知識的欠缺，造成土地粗放經(jīng)營(yíng)，而農村信息不靈，也使農民的種植具有較大的隨意性和盲目性，導致農產(chǎn)品賣(mài)難，也不同程度損傷了農民經(jīng)營(yíng)土地的積極性。
�。ㄋ模┏邪贤芾碇械膯�(wèn)題
1.鄉鎮農村土地承包合同管理機構名存實(shí)忘，由于鄉鎮農經(jīng)站并入農業(yè)服務(wù)中心后，鄉鎮農經(jīng)職能弱化，鄉鎮黨委政府沒(méi)有落實(shí)工作經(jīng)費和指派專(zhuān)人負責，對農村土地承包合同管理及土地流轉的指導缺乏。
2.縣里沒(méi)有建立農村土地承包合同仲裁機構，對土地承包合同糾紛的解決手段缺乏。
3.全縣缺乏規范的土地流轉合同文本樣式，不規范的合同因條款不齊易造成傷農事件和合同糾紛。
三、建議
�。ㄒ唬┘訌妼Α掇r村土地承包法》的宣傳貫徹。
《農村土地承包法》是一部關(guān)系新時(shí)期農業(yè)、農村和農民工作的重要法律，認真學(xué)習施行這部法律，是當前農業(yè)和農村工作的重要任務(wù)，各地在宣傳的同時(shí)，必須結合實(shí)際，進(jìn)一步穩定農村的基本政策，穩定完善以家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎、統分結合的雙層經(jīng)營(yíng)體制，保護和發(fā)展農民的根本利益。
�。ǘ┙⒔∪骷夀r村土地承包合同管理及土地流轉管理指導機構。
鄉鎮應盡快建立健全承包合同管理委員會(huì )和土地流轉管理指導機構，配備專(zhuān)門(mén)人員，負責本鄉鎮的承包合同的鑒證、《農村土地承包合同法》的監督實(shí)施以及農村土地糾紛的調解。同時(shí)，承包合同管理機構要建立合同管理制度，規范合同文本，審查鑒證合同內容，妥善保管好各種合同檔案和調解協(xié)議書(shū)。
�。ㄈ┍M快完善土地二輪承包工作。
在第二輪土地承包工作中，大多數鄉鎮按照要求，早已完成此項工作，但少數地方由于種種原因，仍存在著(zhù)沒(méi)簽土地承包合同和沒(méi)頒發(fā)土地承包經(jīng)營(yíng)證書(shū)的現象，因此，這些鄉鎮應盡快完成此項工作，切實(shí)保護農民的合法權益。
�。ㄋ模┩恋厥褂脵嗔鬓D必須堅持“依法、自愿、有償”的原則。
土地使用權流轉必須在堅持確保所有權、穩定承包權、搞活使用權的前提下，嚴格按照“依法、自愿、有償”的原則，嚴格掌握政策界限，不能放任自流，鄉鎮政府要加強引導，不得用過(guò)硬的行政干預，強迫流轉，切實(shí)維護效益與公平的原則，確保土地使用權流轉規范、有序進(jìn)行，保障農民的土地權益。
�。ㄎ澹┙⒔∪恋亓鬓D申報、登記、鑒證制度。
進(jìn)行土地流轉時(shí)轉入方和轉出方應向村委會(huì )提出書(shū)面申請，經(jīng)村委會(huì )或村民代表大會(huì )研究決定后，報鄉鎮承包合同管理機構登記。村委會(huì )應督促和指導雙方簽訂土地流轉合同，并報鄉鎮農業(yè)承包合同管理部門(mén)，土地流轉合同應按統一的格式，如果發(fā)生合同糾紛，村委會(huì )和承包合同管理機構要及時(shí)調解。
�。┙⑼恋亓鬓D風(fēng)險金制度。
土地流轉合同簽訂后，業(yè)主每年應交納一定數量的風(fēng)險保證金，以防范業(yè)主因經(jīng)營(yíng)困難等原因無(wú)法履約的情況發(fā)生。如合同到期無(wú)糾紛發(fā)生，風(fēng)險保證金如數退回。
�。ㄆ撸┙⒖h級農村土地承包合同仲裁機構。
依托縣農村經(jīng)營(yíng)管理機構建立縣農村土地承包合同仲裁機構，依法對農村土地承包合同糾紛進(jìn)行調解和仲裁。
�。ò耍┓e極鼓勵農村土地承包合同的流轉，推進(jìn)農村產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。
各級農村土地承包合同管理機構應積極鼓勵多樣化的流轉形式，積極引導多元化的流轉主體參與，努力探索縣、鄉、村建立土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉中介機構及土地信托服務(wù)中心（服務(wù)站），加速土地流轉，推進(jìn)農村產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，促進(jìn)農村剩余勞動(dòng)力轉移，提高農民收入。
�。ň牛榍袑�(shí)搞好全縣《農村土地承包法》的宣傳貫徹，積極探索加強農村土地承包管理，促進(jìn)農村土地承包經(jīng)營(yíng)權有序流轉的經(jīng)驗和辦法，建議縣里搞一個(gè)鄉鎮的土地承包合同管理及土地流轉管理的試點(diǎn)。試點(diǎn)內容包括：
1.加強《農村土地承包法》的宣傳，使之家喻戶(hù)曉；
2.建立健全鄉鎮農業(yè)承包合同管理委員會(huì )；
3.成立鄉鎮農村土地經(jīng)營(yíng)權流轉指導辦公室；
4.健全土地二輪承包檔案資料；
5.規范土地經(jīng)營(yíng)權流轉程序及手續；
6.統一土地經(jīng)營(yíng)流轉合同文本；
7.探索引導農戶(hù)搞好土地流轉，促進(jìn)農村勞動(dòng)力轉移的辦法；
8.探索加強土地流轉、實(shí)現土地規�；�、集約化經(jīng)營(yíng)的辦法，促進(jìn)農業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展；
9.探索建立土地流轉中介機構及土地信托服務(wù)中心，加速土地流轉，提高農民收入；
10.通過(guò)試點(diǎn)出臺全縣土地流轉指導管理辦法，推動(dòng)全縣農村土地經(jīng)營(yíng)權流轉工作的順利有序開(kāi)展。
農村土地調查報告 2
隨著(zhù)農業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農村城鎮化不斷推進(jìn)，鄉鎮城鎮化擴張，工業(yè)集中區推進(jìn)，鄉鎮面貌一新的背后是大量耕地被蠶食，耕地面積銳減;現行貨幣政策安置方式無(wú)法解決失地農民后顧之憂(yōu)，失地農民生存難以為繼;一些地方農村土地流轉不暢，要地農民呼聲與日俱增，引發(fā)深層次矛盾，諸多問(wèn)題亟待關(guān)注和解決�？傊�，解決城鄉統籌過(guò)程中的農地問(wèn)題是農村發(fā)展的基本問(wèn)題，對探索農村土地合法有序流轉;保護耕地，解決失地農民的后顧之憂(yōu)，切實(shí)維護廣大群眾合法利益大有裨益。
一、存在問(wèn)題
(一)土地糾紛頗多
“七種八養九行當，種糧是個(gè)虧行當�！边@是前幾年農民種田難以?huà)赍X(qián)甚至賠本的真實(shí)寫(xiě)照。在糧價(jià)低迷，土地效益低下，稅費過(guò)高情形下，許多農民忍痛放棄土地。如今農村實(shí)行稅費改革后，農民負擔逐年減輕，國家惠農政策出臺使農民種田積極性空前高漲。而與此同時(shí)，以土地上利益糾紛引發(fā)諸多矛盾，主要有以下幾種：
1、管理上缺位。主要情形有
�、盼羧樟袒氖У剞r民如今要地。市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，許多農民紛紛走南闖北，拋妻別子涌入都市“淘金”尋求致富路。舉家外出打工農民或他因無(wú)力耕種，農田被撂荒未流入他人。這樣撂荒農田被一些農民“拾田”耕種。如今種田劃算。失地農民為要地三番五次向鎮村反映，而占地農民也不愿意出田。同時(shí)，鄉村干部認為，以前土地效益低下時(shí)農民選擇打工不愿意種田，苦口婆心勸說(shuō)耕種也無(wú)濟于事，最終不得不找人耕種�，F如今，眼見(jiàn)糧價(jià)上漲要地，哪有這樣便宜的事呢?
(2)昔日外出打工農民返鄉要地。外出務(wù)工農民將無(wú)力耕種的農田交給親朋友鄰代耕代種，也未辦理任何手續，這為日后因土地的權、責、利而發(fā)生糾葛埋下“伏筆”。在種田效益低下，土地效益排徊不前情況下，農田多數是無(wú)償流轉，此前，農村土地流轉往往不規范。農民外出務(wù)工經(jīng)商或因家庭缺乏勞動(dòng)力致使農田棄耕，從而請人代耕，往往只是口頭約定的“口頭協(xié)議”、“君子協(xié)議”，未簽訂正式的土地流轉合同。農民在農田收益低的情形下，將農田交給種糧大戶(hù)及其它農戶(hù)代耕，耕種雙方權、責、利可分為兩種情形：第一種情形是無(wú)償的，用農民自己的話(huà)來(lái)說(shuō)是“兩不找”，轉讓方農民無(wú)須向代耕戶(hù)付費用，而代耕戶(hù)也不付任何報酬給轉讓方，而農業(yè)稅由代耕戶(hù)交納。另一種情形是轉讓方農民倒貼一點(diǎn)錢(qián)給代耕方。在糧價(jià)低迷情況下，農民種糧積極性不高，即使簽訂土地流轉合同也未經(jīng)司法部門(mén)公證，合同往往失范。而如今，中央一號文件出臺后，國家對農業(yè)許多優(yōu)惠政策，譬如減免農業(yè)稅費、降低農業(yè)稅率、發(fā)放糧補、早稻補貼等，極大地調動(dòng)了農民種糧積極性，農民感受到現在種糧很劃算，棄耕農民要求討要農田復耕，取得農田意愿與日俱增，因而事后往往因土地流轉合同失范發(fā)生糾葛。
(3)農村人多地少戶(hù)口要地。前幾年，由于種田效益不明顯，甚至賠本。農民不愿意多種田。這樣農村形成了“有田無(wú)人種”的窘境�，F在形成鮮明對比的是，國家對農業(yè)反哺的政策出臺，糧價(jià)上漲，讓農民喜上眉梢，一些農民深感還是種田劃算。農村土地承包改革后，土地承包政策是30年不變，村組人均耕地不均衡，加上前幾年農村計劃生育管理落后，超生人口在地改時(shí)未分到田。這樣一些家庭就形成人多地少。人多地少少戶(hù)要求調整農田和棄耕戶(hù)要求復耕，取得農田意愿與日俱增，往往因土地利益與村委會(huì )及其它農戶(hù)發(fā)生糾葛。
2、管理上越位
《中華人民共和國土地管理法》規定“農民集體所有的土地由村集體經(jīng)濟組織或村委會(huì )管理、經(jīng)營(yíng)，可由村集體組織的承包經(jīng)營(yíng)�！蓖瑫r(shí)《農村土地承包法》第十條規定“國家保護承包方依法、自愿、有償地進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉�！痹谵r業(yè)收益低下及農民對土地關(guān)愛(ài)程度偏聽(tīng)偏低情況下，一些企業(yè)和農民利用自己的優(yōu)勢，如資金、技術(shù)，租賃外出務(wù)工農民土地進(jìn)行集中成片開(kāi)發(fā)，發(fā)展規模經(jīng)濟，而村委會(huì )往往越俎代皰，將外出務(wù)工農民棄耕承包田全部或部分收回調整重新對外發(fā)包，在農民不知情下越位代替農民談判、簽訂合同。農民要地，而企業(yè)和種田大戶(hù)則認為，自己在稅改前簽訂合同，是“合法”的。在越位土地流轉過(guò)程中，農田大量向企業(yè)集中，為追求利益最大化占用農田進(jìn)行種花植草，使基本農田保護面臨嚴峻考驗;同時(shí)加劇了要地農民與其之間矛盾。在農村，當農田向種糧大戶(hù)集中時(shí)，就產(chǎn)生鄉鎮政府和村委會(huì )越俎代皰代替農民簽訂合同，履行發(fā)包方權利和義務(wù)時(shí)，必須尊重農民個(gè)人意愿。而在操作規程中，未經(jīng)農民同意越位代簽合同，很難保證農民自身利益。
3、管理上錯位
市場(chǎng)經(jīng)濟下，一些農民外出務(wù)工無(wú)力耕種，有的農民過(guò)去長(cháng)期拖欠稅費。有的村委會(huì )以村民“你自己不盡納稅及挑圩籌資義務(wù)，還享受什么權益呢?”為由，強行收回農民手中的土地重新發(fā)包給其它農戶(hù)耕種，收取一定費用。另外，有的村為追求利益最大化，低價(jià)收回外出務(wù)工農民土地，高價(jià)發(fā)包給一些企業(yè)或業(yè)主種植苗木、花卉，違背了現行國家政策。
(二)亂占、圈占，浪費土地問(wèn)題始終未解決
人口，這是我國對世界作出的不朽貢獻。近年來(lái)，黨中央、國務(wù)院對土地問(wèn)題嚴之又嚴，高瞻遠矚，相繼作出一系列重大決策。緊守這一條耕地保護“紅線(xiàn)”。是歷史和現實(shí)的客觀(guān)需求，也是踐行科學(xué)發(fā)展觀(guān)的根本要求。但近年來(lái)，我國各地小城鎮建設如火如荼之勢，許多鄉鎮城鎮化面貌日新月異，千百年來(lái)農民習慣于的“鄉土社會(huì )”正轉型為“城鎮社會(huì )”，對于不少鄉鎮經(jīng)濟與社會(huì )發(fā)展來(lái)說(shuō)，發(fā)展小城鎮無(wú)疑是一個(gè)“大戰略”，同樣具體到每個(gè)小城鎮的建設也有個(gè)“戰略問(wèn)題”。這就是在每個(gè)小城鎮建設過(guò)程中，如何保護好耕地問(wèn)題。統籌城鄉經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展，加快小城鎮進(jìn)程，為全面建設小康社會(huì )提供物質(zhì)技術(shù)基礎和生態(tài)環(huán)境雙重保障任務(wù)，就必須堅持在發(fā)展中保護耕地，把青山綠水留給子孫后代，把美好家園獻給人民群眾。土地是最稀缺的不可再生資源。但只顧眼前，不顧將來(lái)的亂占耕地在農村還依然普遍存在。個(gè)私企業(yè)異軍突起，無(wú)疑要占用農地，同時(shí)勢必造成大量耕地閑置浪費;農村“空心村”存在，農民建房棄舊建新，造成村莊漸漸向外擴張，侵占農田;更有些地方本著(zhù)經(jīng)營(yíng)城市就是經(jīng)營(yíng)土地的觀(guān)念，發(fā)展經(jīng)濟就打土地主意，依靠土地作交易，造成耕地銳減。
(三)失地農民問(wèn)題成為日趨嚴峻的問(wèn)題
土地承載著(zhù)農民諸多希冀，承擔著(zhù)農民社會(huì )保障功能，如土地為農民提供了生活保障;土地作為一種商品，由于價(jià)格上漲具有增值的功能，農民子孫后代對土地擁有繼承權。城鎮化過(guò)程中，許多農民五彩繽紛、多姿多彩的夢(mèng)想被擊碎，農民失去集養老、就業(yè)、生活保障于一體的土地后，卻不能和城里人一樣擁有社會(huì )保障。在現行征地貨幣安置方式中，失地農民極易成為“種田無(wú)地，上班無(wú)崗，低保無(wú)份”的“三無(wú)”人員，成為新的城市貧民，同時(shí)也給社會(huì )穩定帶來(lái)不安定因素。一次性補償，其補償標準雖然相對于過(guò)去也“水漲船高”，但與土地非農升值相比，差之甚遠。計劃經(jīng)濟下的一次性補償，其標準低，不全面，一旦補償費用光，生活無(wú)保障，農民心理上不能接受。對補償低，農民反映強烈，不愿田被征。另外農村土地在被征過(guò)程中存在著(zhù)同地不同價(jià)現象，鄉鎮之間相比，有的每畝5000元，有的僅3000元。其補償標準地區差異懸殊。千百年來(lái)農民信奉“不患寡就患不均”，因土地補償標準差異，誘發(fā)農民攀比心理。
二、成因
(一)農民要地的背后是農村土地流轉服務(wù)滯后
農村土地流轉無(wú)序、失范現象。一方面有農民自身草率了事，缺乏法律意識。村委會(huì )、鄉鎮越俎代皰替農民簽約;另一方面則是缺乏為農民土地承包服務(wù)的中介機構�！掇r村土地承包法》第十條規定“國家保護承包方依法、自愿、有償地進(jìn)行土地承包權流轉”。同時(shí)《中華人民共和國土地管理法》中相關(guān)條文也規定“農民集體所有的土地由村集體或村委會(huì )管理、經(jīng)營(yíng)，可由本集體經(jīng)濟組織的成員承包經(jīng)營(yíng)”。村委會(huì )將棄耕田、農村死亡五保戶(hù)承包田收回向人多地少戶(hù)發(fā)包，或成片“反租倒包”給企業(yè)、種田大戶(hù)時(shí)，無(wú)論是出于“好心”，還是為增加集體收入等因素。但土地流轉中須尊重農民群眾的意愿。事實(shí)上，倘若有個(gè)能站在農民立場(chǎng)，以同一個(gè)聲音為農民服務(wù)的土地流轉服務(wù)中介機構。這樣勢必公正、公平地維護了廣大農民的合法利益。
(二)土地產(chǎn)權不明晰
土地產(chǎn)權又稱(chēng)土地所有權。土地產(chǎn)權其含義是：土地所有者在法律規定的范圍內享有對土地占有、處分、使用、收益的權利。土地產(chǎn)權是物權的一種，它的主體是土地所有權，客體是土地�！吨腥A人民共和國土地管理法》第八條規定“城市市區的土地屬于國家所有，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的外;屬于農民集體所有，宅基地和自留山、自留地，屬于農民集體經(jīng)濟組織或村委會(huì )經(jīng)營(yíng)、管理，已分別屬于村內兩個(gè)以上農民集體經(jīng)濟組織的農民集體所有的`，由村內各該農村集體經(jīng)濟組織或村民小組經(jīng)營(yíng)、管理;已經(jīng)屬于鄉鎮農民集體所有的，由鄉鎮農村集體經(jīng)營(yíng)組織經(jīng)營(yíng)、管理”。事實(shí)上，法律對農村土地闡述只是一個(gè)原則性問(wèn)題，根據《憲法》、《農村土地承包法》，中國實(shí)行土地集體所有制。農村土地歸農民集體所有，農民通過(guò)承包獲取了土地使用權。在這種體制下，農村土地的所有權實(shí)際上不明晰，農民集體所有是一種所有權主體缺位的所有制，農民土地流轉過(guò)程中向企業(yè)、種田大戶(hù)、缺田戶(hù)集中時(shí)，就產(chǎn)生村委會(huì )或鄉鎮代替農民談判簽訂合同、協(xié)議現象。同時(shí)征用土地過(guò)程中，農民作為承包人和經(jīng)營(yíng)者，卻不能參與來(lái)維護自身合法利益。這實(shí)際上極易造成交易雙方主體缺位，農民的合法利益受損。
(三)變味的政績(jì)觀(guān)，經(jīng)營(yíng)城市就是經(jīng)營(yíng)土地的誤區未走出
在一些人頭腦里始終存在著(zhù)這樣一個(gè)思想誤區，種糧食農民永遠富不了，要發(fā)展城鎮化、工業(yè)化就要多上項目，就要用地。而在現行干部考核中，“政績(jì)就是硬道理”成了干部升遷的硬杠杠，要出政績(jì)，得干幾件顯山露水的政績(jì)工程，這樣馬路寬起來(lái)了，樓房高起來(lái)了，干部形象卻在百姓心中矮起來(lái)了。經(jīng)營(yíng)城市，使城鎮面貌一新，但極易形成占地——收益——再占地——再收益的惡性怪圈，致使保護耕地“紅線(xiàn)”成了“彈簧線(xiàn)”。農村城鎮化，地從哪里來(lái)?這已成為農村城鎮發(fā)展面臨一個(gè)具體而又現實(shí)不容回避的問(wèn)題，寅吃卯糧經(jīng)營(yíng)城市即經(jīng)營(yíng)土地，用光子孫后代資源，其后患無(wú)窮。
(四)征地制度上的缺陷
對被征地農民安置的方法通常有三種：首先是土地換就業(yè);其二是失地農民集體負責安置;其三是給予一次性貨幣補償。在就業(yè)形勢日趨嚴峻情況下，鄉鎮企業(yè)紛紛倒閉，采取前兩種安置方式不可能實(shí)現的。通常情況下采取貨幣補償方式。農民征地得到的補償依照《土地管理法》規定，征用耕地的土地補償費用由三部分組成：一是土地補償，標準為該耕地征用前3年平均產(chǎn)值的6-10倍;二是安置補助費為該耕地年產(chǎn)值的4-6倍;三是被征用土地上附著(zhù)物和青苗補償費。實(shí)際上對征地農民是按前三年農業(yè)的平均產(chǎn)值計算，未按照市場(chǎng)交換所實(shí)現。失地農民的補償猶如企業(yè)買(mǎi)斷工齡，工人們往往享有社會(huì )保障，失地農民失去賴(lài)以生存的土地，實(shí)質(zhì)為失業(yè)。農民拿來(lái)到手的一畝地三、四千元補償，對農民生計來(lái)說(shuō)是杯水車(chē)薪，無(wú)法解決長(cháng)久生活。其中還不乏鄉村層層盤(pán)剝、扣壓、占用。其實(shí)，根據《土地管理法》第十條規定表明：我國集體土地所有權存在基本形態(tài)，即村集體農民集體所有、村民小組農民集體所有和鄉鎮農民集體所有。集體土地所有權的主體是“農民集體”三種形態(tài)的集體所有權主體享有平等的法律地位。其擁有的土地權利不因為行政隸屬關(guān)系而有等級之別。因而，被征用土地的農民集體享有獲取征地中衍生的土地效益。
三、對策
(一)建立合理的土地流轉機制
農村土地流轉其目的就是促進(jìn)土地資源開(kāi)發(fā)，提高農業(yè)效益為目標。然而由于隨意終止承包合同、越位收回農民土地，引發(fā)的土地承包糾紛已上升為農村主要矛盾。因而必須采取措施確保農民利益，依法保障農民的主體地位和自主決策權。
1、把好“三關(guān)”，規范農村土地流轉程序
(1)申請關(guān)。承包土地農戶(hù)或單位、個(gè)人需要土地流入、流出，必須由個(gè)人或單位向承包方提出書(shū)面申請，申請時(shí)需要注明流入、流出的條件、地類(lèi)、面積及流轉形式，在雙方協(xié)商一致基礎上，經(jīng)發(fā)包方同意后，簽訂書(shū)面意見(jiàn)，真正做到有據可查，避免日后因土地流轉發(fā)生。
(2)合同關(guān)。對流轉土地，經(jīng)雙方協(xié)商后依法簽訂土地流轉合同，規范管理，切實(shí)保護依法形成的土地流轉關(guān)系和農民土地承包權。
(3)登記關(guān)。簽訂土地流轉合同時(shí)，由承包方向發(fā)包方所在地鄉鎮農業(yè)承包合同管理機構登記。鄉鎮兩級對土地流轉情況做到準確記錄和反映土地流轉情況，并實(shí)行土地承包動(dòng)態(tài)管理。
2、立足“四化”，促進(jìn)農村土地合理有序流轉
(1)農村土地承包長(cháng)期化。土地是農民賴(lài)以生存發(fā)展的物質(zhì)資料。土地流轉的主體是擁有土地經(jīng)營(yíng)權的農戶(hù)和其它經(jīng)營(yíng)單位，客體是土地經(jīng)營(yíng)權而不是所有權。由于農村土地承包權與經(jīng)營(yíng)權可以分離，所以承包權的物權化并不排斥經(jīng)營(yíng)權的流動(dòng)。黨中央提出土地延包30年不變，其核心是保證土地承包關(guān)系的穩定。因而以立法的形式給農民吃“定心丸”，避免任意削弱、剝離農民土地承包權。國家用法律明確農民對土地的使用。同時(shí)也讓農民學(xué)會(huì )用法律來(lái)維護自身合法利益。
(2)土地流轉市場(chǎng)化。加強土地流轉服務(wù)。鄉鎮建立土地流轉中介服務(wù)機構，多渠道收集供需信息，結合《農村土地承包法》制定促進(jìn)土地流轉的相關(guān)政策，農經(jīng)部門(mén)統一規范土地流轉合同并加強合同監管，建立起農村土地流轉中介服務(wù)機構，使之能代表農民利益，給農民“國民待遇”，并對農村土地承包中的合同糾紛，做到及時(shí)處理，規范調處。
(3)土地流轉高效化、形式多樣化。應該看到土地延包后，農村出現大量剩余勞動(dòng)力，同時(shí)經(jīng)濟發(fā)達地區在外務(wù)工經(jīng)商農民不愿意種田或多種田。這部分農民在外向非農產(chǎn)業(yè)轉移，出現部分農民務(wù)工經(jīng)商無(wú)暇顧及承包地，同時(shí)這些農民也愿意將農田轉讓出去。雖然農村土地承包政策是30年不變，但各地可因地制宜，堅持農民自愿的前提下，進(jìn)行土地出讓、轉包等流轉形式，對農民自己因需要調整土地也應支持，通過(guò)土地流轉，促進(jìn)優(yōu)化資源配置�；疽宰栽�、互利、有償為原則，實(shí)行農村土地流轉高效化，打破所有制、行業(yè)的界線(xiàn)，建立多形式、全方位的開(kāi)放的流轉機制，達到優(yōu)化農業(yè)資源配置的目的。農村土地流轉可采取的形式有：
�、俎D包。指經(jīng)承包方同意，原承包人將自己承包的部分或全部土地，在一定條件下轉給其它農戶(hù)、單位，轉包后土地承包關(guān)系不變。
�、谵D讓。指經(jīng)發(fā)包方同意，承包人自愿將部分或全部土地及原承包合同規定的權利一并轉讓給其它農戶(hù)、單位和個(gè)人，由新承包方代替原承包人履行承包合同，轉讓后原承包關(guān)系轉讓。
�、� 入股。指承包人以自己承包的土地經(jīng)營(yíng)權折股加入股份制功股份合作制經(jīng)營(yíng)，風(fēng)險共擔，利共享。
�、茏赓U。指承包方將其土地經(jīng)營(yíng)權單獨或隨同地上附著(zhù)物租賃給其它農戶(hù)、單位或個(gè)人使用，并收取租金。租賃不改變原承包關(guān)系，租賃雙方只有租金收取關(guān)系。
(4)土地流轉法制化。市場(chǎng)經(jīng)濟是法制經(jīng)濟。要按照依法治國方略，加強農村土地流轉的法律法規建設，使農村土地流轉走上依法管理軌道，完善農村土地制度，依法保障農民的主體地位及土地流煒關(guān)系。另外，還要加強執法力度，做到有法必依，違法必究，執法必嚴，確保黨的農村政策依法落到實(shí)處，使群眾反映的土地中 “焦點(diǎn)”、“熱點(diǎn)”問(wèn)題得以及時(shí)處理。
(二)建立耕地保護新機制。
四、多途探索和開(kāi)辟新的補償方式，使用權失地農民與城里人一樣擁有同等待遇
“三農”問(wèn)題的核心是農民增收問(wèn)題。失地農民最為關(guān)注的核心問(wèn)題是權益保障及就業(yè)。應根據不同年齡段對象特征，實(shí)行差異性保障。18周歲以下，他們需求體現在教育權益上保障。18周歲-50歲左右失地農民，短期面臨的是就業(yè)，長(cháng)期則是怕生病。50歲以上-60歲，轉移就業(yè)是難于上青天，他們缺乏青年身上那種初生牛犢不怕虎的“闖勁”，葉落歸根思想，對生活保障具有強烈需求和渴望。60歲以上的，體力喪失，風(fēng)燭殘年，盼望過(guò)上安穩的幸福晚年。失地后面臨生活保障，醫療保障等，要求對生活、疾病、養老保障。一次性貸幣補償安置“一發(fā)了之”，并沒(méi)考慮土地在生產(chǎn)生活中保障作用，政府責任所在就是開(kāi)展失地農民崗前培訓，建立失地保障舉措，解決后顧之憂(yōu)，讓失地農民失地不失望。
(1)各地要學(xué)會(huì )用“加法”來(lái)為失地農民增加收入，就要求抓好失地農民素質(zhì)培訓，通過(guò)政策傾斜加長(cháng)失地農民就業(yè)的“短板”。教育作為一項重要人力資源，是獲取高收入的可靠保障。對此政府要根據失地農民素質(zhì)狀況，按不同行業(yè)、工種，對失地農民進(jìn)行培訓，拓寬失地農民打工空間，對年齡大、文化低的進(jìn)行短、平、快的培訓，掌握一技之長(cháng);對具有初高中文化的青年農民，培訓時(shí)與大中專(zhuān)學(xué)�！奥�(lián)合造艦”，進(jìn)行電腦操作與維護、機械加工、服裝加工等技能培訓，使他們由體力型向智力型轉變，即需要什么工種?用工單位和企業(yè)開(kāi)出“訂單”，政府隨即開(kāi)出“菜單”，選出符合要求的農民進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技能培訓，培訓合格后再向企業(yè)輸送、推介，而培訓失地農民的“陽(yáng)光工程”和聯(lián)系費用則由政府“埋單”，不增加失地農民任何負擔。
(2)對公益事業(yè)建設用地采取征購方式，提高補償標準，充分考慮土地作為財產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及農民人去土地后的就業(yè)保障和社會(huì )保障等因素，確立合理的補償標準。
(3)為失地農民辦理養老、醫療、教育等保險，使之老有所養、病有所醫、子有所教，既解決失地農民后顧之憂(yōu)，穩定思想情緒，又保證社會(huì )的安定。
(4)加快小城鎮建設發(fā)展，擴大失地農民進(jìn)進(jìn)城務(wù)工就業(yè)渠道，為失地農民進(jìn)城居往，經(jīng)商創(chuàng )造條件。
農村土地調查報告 3
20xx年黑龍江省農業(yè)稅免征、取消特產(chǎn)稅、糧食直補等政策的出臺大大激發(fā)了農民耕種土地的積極性，同時(shí)土地承包問(wèn)題所形成的糾紛也大幅度增加。1998年二輪土地承包以來(lái)，黑龍江省樺南縣人民法院受理農村土地承包糾紛案件達100余件。如何化解這些糾紛，對更好地保護農民的合法權益，貫徹實(shí)施《農村土地承包法》，促進(jìn)農村經(jīng)濟發(fā)展，維護農村穩定具有重要意義，筆者結合審判實(shí)踐對這些土地承包糾紛的特點(diǎn)及原因進(jìn)行調查分析。
一、農村土地承包糾紛的基本類(lèi)型及特點(diǎn)
1、農村基層干部違約引起的土地承包糾紛案件多，這類(lèi)糾紛占受理案件的20%。在農村土地承包中突出地表現在農民的土地承包經(jīng)營(yíng)權益在一些地方不斷受到侵害。主要表現為：隨意縮短承包期、收回承包地和隨意調整承包地，多留機動(dòng)地。有的地方鄉村干部有一種錯誤的看法，認為農村土地實(shí)行集體所有制，而自己是集體的代表，只要是為集體辦好事，自己就可以調整土地承包，一些鄉村干部刻意歪曲土地承包制30年不變的含義，農民俗稱(chēng)“三年一小調，五年一大調”形成糾紛，使土地承包權難以“永久化”。而絲毫不顧及法律，法規和農民的感受，使土地承包權無(wú)法穩定。
2、土地互換引起的糾紛案件多，這類(lèi)案件占受理案件的19%。在農村土地分配過(guò)程中，由于各村、屯土地狀況存在著(zhù)區別，土地所在的位置和自然狀況影響著(zhù)土地耕種質(zhì)量，收益好和收益差的地塊存在著(zhù)很大的差別，并且農村聯(lián)產(chǎn)承包責任制主要是按人口和勞動(dòng)力進(jìn)行分配土地，這樣村集體就要考慮各種實(shí)際情況統一分配土地。使得農民個(gè)人耕種的地塊不易集中，相對顯得分散。有的農民為了便于耕作和其它的一些原因就要進(jìn)行互換，互換耕作后，有的互換雙方對土地的自然狀況、肥沃程度以及自己對農作物種植的調整，發(fā)現互換的土地同自己原來(lái)耕種的土地有很多不適宜的地方，甚至有的投入大、產(chǎn)出少，這樣有的農民就會(huì )要求重新調整雙方互換的土地關(guān)系，因此在互換土地的農民之間極易產(chǎn)生糾紛。
3、土地轉包引起的糾紛多，這類(lèi)糾紛占受理案件的17%。隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展，農民土地的收入已經(jīng)不是其經(jīng)濟的唯一來(lái)源，很多農民將土地轉包他人后自己外出務(wù)工、經(jīng)商。在轉包土地的時(shí)候，缺乏全面考慮，轉包的期限一般約定的都很長(cháng)。將土地轉包他人自己外出務(wù)工的農民所從事的工作很多都具有季節性，在務(wù)工休閑的季節完全可以回鄉耕種土地；經(jīng)商的農民在經(jīng)商過(guò)程中有的遇到了挫折，加之中央惠農政策的吸引，這樣這些農民也要回鄉，重新耕種賴(lài)以生存的土地。在這些情況下，返鄉農民要求重新耕種土地，必然與其土地的承包者之間形成糾紛。
4、機動(dòng)地處理不公正，引發(fā)的糾紛案件多，這類(lèi)糾紛占受理案件的23%。個(gè)別鄉、村干部忽視有關(guān)土地承包經(jīng)營(yíng)的法律規定，在機動(dòng)田承包中，搞“關(guān)系地”、“人情地”，因此引起糾紛�！叭饲榈亍�、“關(guān)系地”使眾多農民不滿(mǎn)，有些農民要求重新發(fā)包，聯(lián)名上告，甚至用毀壞秧苗等手段進(jìn)行報復引起糾紛。在機動(dòng)田承包中由于沒(méi)有完善的制度，一些基層干部利用制度缺陷發(fā)包“人情地”“關(guān)系地”，侵占農民利益。在機動(dòng)地發(fā)包過(guò)程中，有的農村干部對土地承包合同標的物缺乏正確的認識和評估，承包基數過(guò)低，期限過(guò)長(cháng)，因而引發(fā)經(jīng)濟利益分配糾紛。
5、用土地承包經(jīng)營(yíng)權折抵村集體所負債務(wù)的糾紛多，這類(lèi)糾紛占受理案件的21%。有些村屯為了改善鄉村學(xué)校、道路、水利、廣播、衛生、通訊等公共設施舉債建設；甚至為了完成稅收任務(wù)，一些村集體領(lǐng)導個(gè)人借錢(qián)墊稅。農村集體的債務(wù)，很少是按國家規定的金融利率借款，基本上是高息借貸。這些欠債合在一起，債務(wù)面廣，數量大，利息負擔高。由于農村集體經(jīng)濟基礎薄弱，除了土地根本沒(méi)有其他的債務(wù)償還能力，只好將土地的承包經(jīng)營(yíng)權折抵集體的債務(wù)發(fā)包給債權人�！叭r”優(yōu)惠政策的出臺，農村土地越來(lái)越俏。人多地少的農戶(hù)以及新增人口的農戶(hù)紛紛要求村集體合理分配耕地；得到土地承包權的債權人又不愿退出耕地，而村集體又沒(méi)有土地調劑，因此形成糾紛，以至形成集體上訪(fǎng)。
二、農村承包土地合同糾紛產(chǎn)生的主要原因
1、法律意識淡薄，行政干預使土地承包合同簽訂帶有較多的強制性。譬如，一些鄉村干部對耕地搞強制發(fā)包，對合同隨意變更，對簽訂的合同想變就變，使承包方的合法經(jīng)營(yíng)權落空。少數農村基層干部用不正當手段進(jìn)行承包以權謀私，擅自發(fā)包，自發(fā)自包。有的農村基層干部對農民的土地承包經(jīng)營(yíng)權的認識存在偏差，把家庭承包僅僅看作是集體經(jīng)營(yíng)的一個(gè)環(huán)節，沒(méi)有認識到這種承包關(guān)系是黨在農村的一項基本政策的體現。還有的把農民與集體簽訂的土地承包合同視為一般的合同，沒(méi)有看到這種合同的特殊性。如某村有農戶(hù)132戶(hù)，在20xx年2月份，該村因為土地承包合同的簽定、發(fā)包、變更等問(wèn)題，36戶(hù)村民聯(lián)名起訴該村，要求確認該村與他人所簽訂的土地承包合同無(wú)效。該村對土地的承包有意見(jiàn)的.農戶(hù)占全村農戶(hù)的27%。在糾紛處理過(guò)程中，這36戶(hù)村民多次到有關(guān)部門(mén)上訪(fǎng)。農民承包集體的土地，其承包期、承包方式基本由國家確定。農民作為農村土地承包的當事人，當土地承包經(jīng)營(yíng)權益受到侵害尋求保護時(shí)，常常遇到權利義務(wù)界限不清，保護手段不夠有力等問(wèn)題。
2、合同不規范、權利義務(wù)不明確缺乏必要的書(shū)面形式。有的土地承包多是發(fā)包方“畫(huà)地為牢”或“指山定界”，條款不完善，表述不準確。如某村集體作為發(fā)包方，實(shí)行指定地片進(jìn)行發(fā)包。也就是給這塊地按照習慣起一個(gè)簡(jiǎn)單的地名，如“村南崗東地”、“道西洼地”等，然后把承包戶(hù)叫到該地確認一下就直接簽訂合同。在該村76份土地承包合同中，其中29份是采用這種方法發(fā)包的。占承包合同的38%。這些合同中，沒(méi)有確切的畝數，對土地的四至也僅能說(shuō)出大體方位，致使許多情況下雙方產(chǎn)生糾紛案件事實(shí)很難以查明。還有的合同中沒(méi)有保證合同履行的規定，造成合同履行過(guò)程中缺乏制約機制，影響承包效果。出現了隨意縮短承包期、收回承包地和提高承包費；隨意調整承包地，多留機動(dòng)地；不尊重農民的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自主權，強迫種植、強迫流轉承包地等。給發(fā)包方和具有農村土地資源管護責任的村民委員會(huì )、鄉鎮政府等侵害農民承包經(jīng)營(yíng)權益制造了條件。
3、現行法律對農村集體土地所有權主體的設定概念模糊。"農民集體"沒(méi)有明確的法人代表，在行使具體權力時(shí)，作為所有權人的農民集體的真實(shí)意愿難以得到真正體現，使一些農村干部利用其地位，充當所有權代言人，為自己牟取利益，使農村土地承包關(guān)系以法律形式規定下來(lái)存在現實(shí)困難，農民長(cháng)期而有保障的土地承包經(jīng)營(yíng)權得不到實(shí)現。
4、沒(méi)有在法律理念上把土地承包權當作農民神圣不可侵犯的財產(chǎn)權利，對農民權益的保護現行法律中缺少最直接、最具體的規定。農民的積極性能不能得到很好的發(fā)揮。農民的土地承包權能不能得到很好落實(shí)，歸根結底還要落實(shí)到法律在農村土地承包權的規定上。
5、缺乏必要的矛盾調處機制。農村土地承包糾紛的訴訟、調解、和仲裁制度不完善，矛盾發(fā)生時(shí)沒(méi)有相應的機構及時(shí)調處，有個(gè)別糾紛案件已經(jīng)上升為刑事案件。由土地侵權引發(fā)的村民集體上訪(fǎng)案時(shí)有發(fā)生。大量糾紛直接到法院起訴，而法院審理案件受相應程序法律的限制，不能及時(shí)審結，往往造成延誤農時(shí)，使農村土地承包合同糾紛和農民權益得不到及時(shí)處理和保護。
三、對完善農村土地承包經(jīng)營(yíng)制度的幾點(diǎn)建議
1、提高對以法律形式確認和保護的農村土地承包戶(hù)的市場(chǎng)主體地位的認識。保持農村土地承包關(guān)系的長(cháng)期穩定，為農業(yè)發(fā)展和農村穩定提供基本的制度保證。在依法保障農民土地承包經(jīng)營(yíng)權的前提下，依法、規范、有序地推進(jìn)土地承包經(jīng)營(yíng)權多種形式的流轉，穩步實(shí)現社會(huì )化服務(wù)與家庭承包經(jīng)營(yíng)的緊密結合。
2、保持與時(shí)俱進(jìn)的精神狀態(tài)，更新理念和觀(guān)念，對農村集體土地推行自主承包。規范農村土地承包經(jīng)營(yíng)，緩解因為土地承包經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的社會(huì )矛盾和社會(huì )問(wèn)題，使農民的現實(shí)利益和長(cháng)遠利益在土地承包經(jīng)營(yíng)中得到保障。正視農民對土地的承包使用權，保護農民的土地經(jīng)營(yíng)權，保護農民的物質(zhì)利益。
3、加大對土地承包合同履行的保護力度，杜絕土地承包合同履行過(guò)程中的違法現象�！捌跫s必須被遵守”，這是自羅馬法起就已確立的古老法則，在當代，仍有其意義。土地承包合同的實(shí)質(zhì)是一個(gè)物權契約，合同一旦生效，契約一方的承包經(jīng)營(yíng)人便取得了土地的部分物權權能，由于物權的位階高，效力強，權利人具有追及力，請求力，排他力和優(yōu)先力，這都是土地承包權利人權利受侵害時(shí)可以依據要求保護的法律理由，解決農村中的土地承包合同糾紛問(wèn)題應特別注重調解工作。
4、把農民的土地承包權視為農民的財產(chǎn)權，并予以嚴格的法律保護。穩定農民對土地收益的預期。將土地承包權通過(guò)法律硬化為一種財產(chǎn)權，有利于土地承包權的商品化，促進(jìn)土地流轉市場(chǎng)的形成。承認農民的土地財產(chǎn)權，將提高農民的社會(huì )歸屬感，有利于鄉村社會(huì )的穩定。農民的土地財產(chǎn)權越是得到尊重，就越有利于農村社會(huì )的穩定。由于土地不同于一般財產(chǎn)，它具有明顯的區位性，所以明確農民的土地所有權，也不能一概而論。
5、規范土地承包合同，明晰權利義務(wù)，健全土地流轉條件。在適當時(shí)機，將已經(jīng)夫去實(shí)際意義的現行土地承包合同，通過(guò)民主程序予以解除。吸取先進(jìn)地區土地承包的經(jīng)驗，將土地所有權、承包權、經(jīng)營(yíng)權三權分離，明晰土地產(chǎn)權關(guān)系。從而達到明確集體土地所有權，穩定農民土地承包權，放活生產(chǎn)者土地經(jīng)營(yíng)權的目的。在土地承包合同中設立土地承包權的流轉條件。農民土地承包權按照承包合同的約定可以采取不同形式進(jìn)行流轉。流轉年限必須在二輪承包期內，即可以在土地承包權持有者之間流轉；也可以由集體經(jīng)濟組織按經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展需要，通過(guò)一定民主程序，有計劃、有組織地進(jìn)行流轉。無(wú)論是土地在承包權持有者之間進(jìn)行流轉還是向其它的社會(huì )主體流轉，都必須履行土地承包權流轉手續，簽訂合同。集體經(jīng)濟組織要對土地承包權流轉實(shí)施有效管理。
農村土地調查報告 4
調查時(shí)間：
20xx 年8月3日至8月8日
調查地點(diǎn)：
河北省泊頭市文廟鎮
調查對象：
全鎮人民
調查方法：
實(shí)地考察、訪(fǎng)談、查閱相關(guān)資料
調查內容：
土地資源的使用情況，土地流轉現狀
調查目的：
土地是人類(lèi)賴(lài)以生存的根本，所以解決土地問(wèn)題是解決民生問(wèn)題的關(guān)鍵所在。
隨著(zhù)我國生產(chǎn)力的逐漸提高，農民的生活水平快速提高。但是隨著(zhù)二三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，本村的外出務(wù)工經(jīng)商的人員大幅度增加，致使出現了土地使用分散，閑置等問(wèn)題，甚至出現了土地荒廢的現象，這一問(wèn)題制約了農村經(jīng)濟就的發(fā)展。因此我們應該抓好土地流轉工作，認真貫徹落實(shí)《農村土地承包法》和《農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理辦法》，把分散的土地集中起來(lái)，優(yōu)化土地資源配置，實(shí)施農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)，降低生產(chǎn)交易成本，從而增加農民收入，促進(jìn)農業(yè)發(fā)展。
為了了解現在農村土地流轉的狀況，就文廟鎮的土地流轉狀況進(jìn)行了專(zhuān)題調研�，F將此次調查的情況報告如下：
一、 本鎮的基本情況
從統計數據來(lái)看，截止到今年七月底，全鎮家庭承包經(jīng)營(yíng)的農戶(hù)有4987戶(hù)20092人，13209個(gè)勞動(dòng)力，承包耕地面積14883畝。土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉受讓方53戶(hù)119起，本鎮土地流轉面積達1034畝，占承包耕地面積的2.8 %，其中耕地流轉面積達出624畝，林地流轉面積達410畝。全鎮流轉情況涉及10個(gè)村民委員會(huì )，39個(gè)村民小組，256戶(hù)農戶(hù)。流轉出的土地主要以種植糧食作物為主。流轉期限以中短期為主，以5年以下為主。同時(shí)不少土地正面臨著(zhù)被廢棄的現狀。由于本鎮采取土地入股等形式，依托農民專(zhuān)業(yè)合作社和種數糧大戶(hù)，搞土地規模經(jīng)營(yíng)，有力地促進(jìn)了農村土地流轉，實(shí)現了土地資源的優(yōu)化配置和合理利用，發(fā)揮了規模效益。
二、存在的問(wèn)題
近年來(lái)，本鎮農村土地流轉工作在市、縣兩級政府和各級農業(yè)主管部門(mén)的高度重視下，對依法推進(jìn)土地流轉進(jìn)行了積極的探索，雖然取得了一定成效，但還存在許多有待完善的地方。
1、 現有土地使用不規范
我國實(shí)施土地承包30年不變的政策，農村現存的農用地管理模式落后，傳統的模式給土地資源的合理利用帶來(lái)了很多弊病。村里的人口變動(dòng)使土地出現多寡現象，土地分配有失公平。還有一些人隨意改變土地的使用類(lèi)型，在耕地上建房、種樹(shù)，嚴重浪費了有限的耕地。
2、法律意識較淡薄，農村土地流轉手續不規范，引發(fā)矛盾糾紛多。表現在：一些農民對土地承包經(jīng)營(yíng)法律、法規認識度低，知道有《土地承包法》的多，但通讀過(guò)全文了解精神的不多，有的土地流轉未經(jīng)村委會(huì )同意或備案。調查中發(fā)現多數流轉不簽訂合同或合同不規范，大部分土地流轉都沒(méi)有合同，更多的是口頭協(xié)議。有些人認為簽不簽合同不重要，以口頭協(xié)議代替合同，有的流轉后再簽合同，埋藏下矛盾糾紛隱患；即使有合同，也存在不規范、不完善之處，不規范的主要因素是農民法律意識淡薄，自我保護意識不強，不知曉土地流轉的程序及相關(guān)手續；另外農戶(hù)間土地流轉期限較短，短期行為嚴重。農民務(wù)工經(jīng)商收入不穩定，農民仍把土地作為經(jīng)營(yíng)風(fēng)險的退路，土地轉出方怕失去土地，所以大部分采取短期轉包的形式流轉土地，由于流轉期限較短，造成轉入戶(hù)在生產(chǎn)上的短期行為和掠奪式經(jīng)營(yíng)，導致土壤肥力嚴重不足；三是單家各戶(hù)經(jīng)營(yíng)的土地面積碎化；土地承包工作中，仍有一些村組干部對黨的土地承包政策和法規領(lǐng)會(huì )不夠，為解決人地矛盾，搞“幾年一調”，土地打亂重分，給土地流轉造成了困難和障礙。
3、 對土地流轉的.意義和認識不足，流轉機制不完善。
許多農民還沒(méi)有把土地流轉作為整合土地資源、提高土地產(chǎn)出率、轉變經(jīng)營(yíng)方式、解放農村生產(chǎn)力、發(fā)展多種經(jīng)營(yíng)、拓寬增收渠道等有效手段和必然途徑。有些農民依然存在小富即安的傳統觀(guān)念，不愿意離開(kāi)那塊能提供給自己有限收入的土地。土地流轉需要進(jìn)一步規范。各地沒(méi)有完全健立和實(shí)施土地流轉登記備案制度。有的流轉主體和行為還不能完全依法運行。對流轉情況缺乏相關(guān)備案登記和土地承包經(jīng)營(yíng)權讓變更手續。合同文本還沒(méi)有統一。還存在土地流轉引起的糾紛現象，親戚、鄰里關(guān)系不和諧，有的甚至反目成仇。
4、土地流轉范圍窄，流轉收益少。調查中發(fā)現多數農戶(hù)土地流轉都是發(fā)生在親戚及鄰居之間，甚至有些是被動(dòng)流轉。農戶(hù)因無(wú)力耕種，導致土地質(zhì)量下降，有能力耕種的，因土地流轉渠道不暢通，轉入土地困難。土地無(wú)法向大戶(hù)和種田能手集中，土地流轉收益少，尤其是在取消農業(yè)稅、鄉統籌、村提留前，還存在轉出土地“倒貼錢(qián)”的現象，稅費改革后許多農戶(hù)又返要回了自家原轉包出去的承包田地（順水村、趙米克村有這情況），就這樣守著(zhù)、認著(zhù)、規模窄小地經(jīng)營(yíng)著(zhù)。
三、對策與建議
1、要廣泛宣傳，提高農民流轉土地的積極性。結合農村土地承包法律法規學(xué)習宣傳活動(dòng)，采取電視、廣播、標語(yǔ)、條幅、下發(fā)宣傳單等多種方式，廣泛宣傳土地流轉的意義及土地流轉政策措施，以及流轉土地農民增收的實(shí)際效果，消除農民思想顧慮，提高土地流轉意識。
2、積極調研，及時(shí)解決土地流轉存在的問(wèn)題。要把土地流轉作為一個(gè)課題，組成調研組，深入縣（區）、鄉村和農戶(hù)對泊頭市土地流轉情況開(kāi)展調研，及時(shí)掌握全市土地流轉情況和存在的問(wèn)題，積極探索農村土地流轉新模式、新辦法。
3、加強典型引導，營(yíng)造土地流轉的良好轉氛圍。要把培育土地流轉典型作為促進(jìn)土地流轉的重要手段，總結典型經(jīng)驗，加強引導。
4、要健全制度，依法規范土地流轉。健立和實(shí)施土地流轉登記備案制度。加強具體指導幫助，及時(shí)幫助解決土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉中出現的困難和問(wèn)題，加快土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉步伐。確保流轉主體和行為符合有關(guān)法律和政策規定，規范引導農民依法、自愿、有償進(jìn)行土地流轉，從源頭上化解農村土地糾紛，通過(guò)構筑縣、鄉（鎮）、村、組四級服務(wù)平臺，對農民自行協(xié)商達成土地流轉協(xié)議并要求主管機關(guān)給予變更登記的，要做到有人辦理、限時(shí)辦理、辦就辦好的工作程序流程。對流轉合同及有關(guān)資料進(jìn)行歸案并妥善保管，建立流轉情況登記冊，及時(shí)記載和反映流轉情況。對以轉包、出租或其它方式流轉的，及時(shí)辦理相關(guān)備案登記；對以轉讓、互換方式流轉的，及時(shí)辦理有關(guān)承包合同和土地承包經(jīng)營(yíng)權讓變更手續。建立和實(shí)施土地流轉合同管理制度，指導流轉雙方在自愿協(xié)商的基礎上，建立穩定規范的流轉關(guān)系。使用省里統一制定的合同文本。較大規�；蛏婕爸黧w較多的流轉，必須由農經(jīng)站指導流轉雙方簽訂流轉合同，進(jìn)行合同登記、鑒證。
5、重視糾紛調處，保護土地流轉。為保護土地流轉雙方的合法權益，該市各縣區于20xx年全部成立了農村土地承包仲裁機構，要充分發(fā)揮作用，把農村土地承包糾紛全部納入依法管理的軌道。
6、創(chuàng )新體制機制，探索流轉形式。堅持以《土地承包法》及中央和省相關(guān)規定為準繩，鼓勵農戶(hù)依法采取轉包、轉讓、出租、互換等多種方式流轉土地承包經(jīng)營(yíng)權，積極探索土地流轉合作社等土地流轉組織形式。在保持原承包關(guān)系不變的前提下，由享有土地承包經(jīng)營(yíng)權的農戶(hù)自愿申請，并以土地經(jīng)營(yíng)權入社的形式，組建農村土地流轉合作社，由土地流轉合作社進(jìn)行集中統一規劃、統一經(jīng)營(yíng)。這種模式以股份制和合作制為基本形式，實(shí)行“三權分離”，即村集體擁有土地所有權，農民擁有土地承包權，土地流轉合作社擁有土地經(jīng)營(yíng)權，實(shí)行社員代表大會(huì )、理事會(huì )、監事會(huì )的管理制度，農戶(hù)按入社土地面積從合作社獲取分紅收益。這種形式既能夠把土地集中流轉出來(lái)，促進(jìn)高效規�，F代農業(yè)的發(fā)展和新農村建設，又可以克服其他土地流轉形式存在的弊端，有利于提高農民的組織化程度，維護承包農戶(hù)和經(jīng)營(yíng)業(yè)主的合法權益，提高農民分享土地增值收益，促進(jìn)農村勞動(dòng)力轉移和農民增收，有利于壯大村級集體經(jīng)濟，促進(jìn)農村社會(huì )公益事業(yè)發(fā)展。
農村土地調查報告 5
農村土地問(wèn)題是“三農”問(wèn)題的關(guān)鍵，涉及面廣，政策性強。但就簡(jiǎn)單的土地管理而言，無(wú)非是農用地和建設用地。我的基層單位位于山區農村，面積大，人口分布廣。由于長(cháng)期在農村工作，通過(guò)具體的工作實(shí)踐和調查，我們知道農村土地管理仍然存在許多問(wèn)題。
一，農村土地管理存在的問(wèn)題
(1)農業(yè)土地管理
目前，中國實(shí)行土地承包30年不變，現有的廣大農村地區的‘農地經(jīng)營(yíng)模式’基本上是按土地歸戶(hù)時(shí)農民和人口的土地分配訂立合同，明確規定30年不變。這種做法給以后的工作留下了很多弊端。第一，長(cháng)期人口增減，即使原有農產(chǎn)品不變，每戶(hù)耕地數量已經(jīng)明顯凸顯。二是隨著(zhù)移民入村，新增人口容易入戶(hù)，種田難；三是原有的小自然村，人口遷移已經(jīng)枯竭，所有耕地已經(jīng)荒廢；第四，離搬遷地近的戶(hù)，一戶(hù)種多戶(hù)地，粗放經(jīng)營(yíng)，粗放耕種，薄收；第五，大村一小部分農民私自出租種子甚至轉讓建房等，因為他們人少地多，或者不能耕種他們，或者看重他們眼前的利益。這些問(wèn)題已經(jīng)嚴重威脅到我國土地資源的可持續發(fā)展。后果將不堪設想。
(2)建設用地管理
建設用地問(wèn)題主要涉及農民宅基地、村鎮建設用地和部分國家建設用地。農民宅基地存在的主要問(wèn)題是:一家兩戶(hù)甚至一家多房，村里老房子占的空地越來(lái)越多，村外新房日益蠶食農田；鄉鎮建設，尤其是公共覆蓋和農村養殖園區建設中的土地占用問(wèn)題，是鄉鎮認為政府有權利，村委會(huì )認為集體是主人，導致鄉鎮建設用地被占用；有的國家這一批土地是新建的，應該是占用的，而舊的土地(如原鄉鎮政府、地方稅收、醫院、獸醫站等撤鄉鎮后的單位)，想租就租，想賣(mài)就賣(mài)。這些問(wèn)題的存在和延續，是由于少數地方干部，特別是少數農村干部，不學(xué)習和了解土地法規，又由于國土資源管理體制的限制，不敢自說(shuō)自話(huà)。這樣一來(lái)，鄉鎮和家庭就有很多非法獲利，國家土地資源流失嚴重。
上述問(wèn)題的存在，對于人煙稀少的山區農村干部，甚至少數縣鄉干部來(lái)說(shuō)，似乎不算什么。他們可以在國土資源部門(mén)當執法者，但不能睜一只眼閉一只眼讓他們走。
二、加強農村土地管理的幾點(diǎn)建議
農業(yè)土地管理
(1)找準財源，合理利用。以現在的鄉鎮為單位，詳細核定農用地特別是基本農田的實(shí)際數據，依法實(shí)行承包，分級落實(shí)承包責任，解決實(shí)踐中不履行承包合同、責任不清的弄虛作假問(wèn)題，將邊遠貧瘠的土地退耕還林還草，或者種植果園、藥材基地等經(jīng)濟作物。
(2)責任到戶(hù)，保證質(zhì)量。根據農業(yè)承包合同，承包土地面積逐戶(hù)核定，并明確土地質(zhì)量。對少量耕種過(guò)度、收成不好的農戶(hù)進(jìn)行適當調整，讓農民真正搞清楚使用權和所有權的關(guān)系，解決少數農民承包外種地、有空承包、實(shí)際無(wú)地的問(wèn)題。
(3)合理規劃，嚴格管理。在土地管理中，要以科學(xué)合理的態(tài)度，按照總量控制、合理布局、節約用地、保護耕地的原則，修訂和完善農村土地利用規劃。農用地特別是基本農田確定后，嚴格按照各級簽訂的責任狀，層層負責，每年檢查，嚴格監督，嚴肅查處。
(2)建設用地
(1)規范建設用地審批。嚴格按照《中華人民共和國土地管理法》的規定，這批要依法審批，不該審批的堅決不審批。最好是把現在的村、鄉、國土資源部門(mén)三級審批改為用地單位(個(gè)人)申請，鄉、村依法發(fā)放土地使用證，國土部門(mén)獨家審批，審批權力高度集中。
(2)規范收費標準。集體土地，如屬于本集體組織成員的農民占用的非耕地，可以不支付。但農用地轉為建設用地，因土地流失需要補償，建設用地不繳納明顯不公平。
(3)杜絕搭車(chē)收費。在規范部門(mén)收費的基礎上，要從根本上杜絕鄉鎮搭車(chē)收費。
(4)盤(pán)活建設用地資源。一是按照“一戶(hù)一房”的原則，妥善解決農民住新房和閑置老房子的.問(wèn)題，盤(pán)活空心村閑置土地。第二，要處理好農村國家和集體單位的閑置土地。第三，做好無(wú)居民村舊住宅基地的復墾和荒地的復墾利用。
(5)加強執法監督，嚴懲非法占用土地問(wèn)題，主要是由于鄉鎮違法行為比例較大。由于我國現行土地法律法規的局限性，基層機構嚴重無(wú)力查處鄉鎮村干部的違法行為。因為村有集體和群眾的掩護，鄉鎮有權力干涉當地的經(jīng)濟發(fā)展。因此，加強執法監督不僅是一線(xiàn)執法人員提高“勇氣”和“膽量”精神的需要，更重要的是，他們要在規范執法程序、完善執法的具體操作依據和操作手段等方面進(jìn)行根本性創(chuàng )新。
農村土地調查報告 6
為進(jìn)一步摸清我縣農村土地流轉現狀，更好地促進(jìn)農村土地承包經(jīng)營(yíng)權健康有序流轉，積極探索土地規模經(jīng)營(yíng)的新路子�？h委辦公室組織人員對我縣農村土地流轉情況進(jìn)行了全面調查。通過(guò)調查基本摸清了農村土地流轉的總體情況、主要特點(diǎn)和存在的問(wèn)題，提出了促進(jìn)農村土地依法有序流轉的措施建議�，F將調查情況匯報如下：
一、總體情況
我縣家庭承包耕地面積481654畝，承包農戶(hù) 83341戶(hù)。截止20xx年7月底，全縣土地流轉面積達16567畝，占家庭承包面積的3.4%。流轉出土地的農戶(hù)2466戶(hù)，占承包總戶(hù)數的3.0%，其中已簽訂流轉合同的1060戶(hù)，占流轉出土地戶(hù)數的'43%�，F對我縣土地流轉情況分析如下:
1、按土地流轉形式分：轉包的3985畝，出租12557畝，互換25畝，分別占流轉總面積的24.1%、75.8%、0.1%；
2、按土地流轉受讓方分：流轉入農戶(hù)4864畝，流轉入企業(yè)的11703畝，分別占流轉總面積的29.4%、70.6%；
3、按形成的規模分：形成規模經(jīng)營(yíng)11179畝，沒(méi)形成規模5388畝，分別占流轉總面積的67.5%、32.5%；
4、按流轉的組織形式分：農戶(hù)自發(fā)流轉面積2834.7畝，委托鄉村組織流轉面積13732.3畝，分別占流轉面積17.1%、 82.9%。
5、按流轉的期限分：流轉期限30年以上10207畝，10年以下6360畝，分別占流轉總面積的61.6%、38.4%。
二、土地流轉的主要特點(diǎn)
�。ㄒ唬┩恋亓鬓D以出租為主，轉包為輔。從調查情況看土地流轉有三種形式，出租、轉包、互換，分別占流轉面積的75.8%、24.1%、0.1%，由此看出我縣土地流轉以出租為主，轉包為輔。轉讓和入股等形式的流轉還沒(méi)形成。
�。ǘ┝鬓D面積雖然不大，但已形成規模經(jīng)營(yíng)。盡管土地流轉面積僅占總面積3.4%，流轉面積較小，但土地大部分流轉給農業(yè)龍頭企業(yè)，形成了規模經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)了農業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。如xx集團租賃秦xx鄉10000畝土地從事種植和養殖。xx有限公司租賃xx鄉1394畝土地發(fā)展觀(guān)光農業(yè)。xx公司以每畝900元價(jià)格租賃xx鎮農民565畝土地建立蔬菜基地，產(chǎn)品加工后出口國外。
�。ㄈ┩恋亓鬓D時(shí)間長(cháng)期化。從調查情況看流轉期限30年以上的面積10207畝，占總流轉面積的61.6%，流轉時(shí)間出現長(cháng)期化現象。
�。ㄋ模┩恋亓鬓D動(dòng)機發(fā)生變化。前些年，一些村級組織和農戶(hù)為了完成稅費上繳任務(wù)或避免土地撂荒受罰，把土地無(wú)償甚至“倒貼皮”轉包給別人，土地使用經(jīng)營(yíng)權不僅沒(méi)有收益，反而成為一種負擔。近年來(lái)，中央對新農村建設實(shí)行了“多給予，少收取”的政策，特別是取消了農業(yè)稅，實(shí)行了糧食貼補政策后，農民種糧的積極性高漲，加快了結構調整和土地流轉步伐，土地產(chǎn)出效益明顯提高，不論是村社集體組織規模流轉，還是農戶(hù)自主進(jìn)行流轉，其動(dòng)機都是為了增加收入，因此，農民土地流轉的積極性比過(guò)去有所提高。
�。ㄎ澹┩恋亓鬓D的范圍不斷拓寬。中央實(shí)行一系列惠農政策后，農民種田的成本進(jìn)一步降低，惜地意識提高。流轉的土地由當初主要是撂荒地擴展到良田。土地流轉從農戶(hù)相互間的自發(fā)流轉向組織化、有序化流轉發(fā)展。土地流轉的對象由原來(lái)的村內進(jìn)行，擴展到龍頭企業(yè)。經(jīng)營(yíng)內容從種糧為主轉向發(fā)展優(yōu)質(zhì)高效農業(yè)。
三、土地流轉存在的問(wèn)題
�。ㄒ唬┝鬓D機制不健全。土地流轉處于初級階段，缺少有效的市場(chǎng)機制，還沒(méi)有形成市場(chǎng)化運作的土地流轉機制，缺少土地流轉中介服務(wù)組織，流轉信息不暢，鄉鎮辦農經(jīng)人員缺少指導而忙于其他事務(wù)，思想上不夠重視，導至土地流轉程序不規范，大部分土地流轉沒(méi)有到村和鄉鎮辦備案。流轉以口頭協(xié)議為主，書(shū)面協(xié)議很少，雙方的權責利沒(méi)有明確約定，容易引發(fā)不必要的協(xié)議糾紛。
�。ǘ┝鬓D文書(shū)管理不完整。所有鄉鎮辦沒(méi)有建立流轉臺賬。即使有的簽訂了合同或協(xié)議，也沒(méi)到村備案，更沒(méi)有到鄉鎮辦農經(jīng)部門(mén)鑒證、存檔和備案，至使農經(jīng)部門(mén)對土地流轉的真實(shí)情況難掌握，一旦發(fā)生土地糾紛，由于無(wú)依據，無(wú)法進(jìn)行審核，不利于糾紛及時(shí)解決。
農村土地調查報告 7
調查對象：
農民，村干部，開(kāi)發(fā)商，鄉領(lǐng)導；
調查目的：
對現在農村土地的現實(shí)情況及特點(diǎn)，違法使用土地造成的危害的原因等方面進(jìn)行分析，提出相應的防范對策；
調查方法：
面談，實(shí)際走訪(fǎng)，電話(huà)，田間實(shí)際考察；
調查地點(diǎn)：
重慶市彭水縣，新田鎮
調查時(shí)間：
20xx年3月12日—3月25日
前言：
人人都知道，土地是國之根本，沒(méi)有土地就沒(méi)有糧食，我國是人口大國，沒(méi)有糧食將是什么樣子！但目前違法使用土地，非法占用土地越來(lái)越嚴重，為了進(jìn)一步了解土地現狀，特點(diǎn)和規律，減少土地流失，針對目前的情況進(jìn)行了一次社會(huì )調查，現將情況報告如下：
一、基本情況及特點(diǎn)
�。ㄒ唬┱{查對象的基本情況
近幾來(lái)，違法使用土地，非法占用土地呈上升趨勢，主要違法使用土地和非法占用人員是開(kāi)發(fā)商和土地承包人以及政府。
�。ǘ┨攸c(diǎn)
1、違法使用土地主要在廣大農村和城鄉集合部占現有土地的20%
2、農民在承包地上私自種植非糧食植物（比如植樹(shù)，）或農田改為魚(yú)塘和建房，政府劃地，開(kāi)發(fā)商圈地；
3、外出打工，年紀大的農民違法使用土地的占30%，由于左右植樹(shù)無(wú)法再種植農作物的占30%，政府以及開(kāi)發(fā)商占40%；
4、違法使用土地、非法占用土地有發(fā)生，據調查由于村干部有些法律意識淡薄，不經(jīng)過(guò)審批私自占地行為依然嚴重。
二、違法使用土地和非法占用土地的危害
1、糧食減少。
我國是一個(gè)人口大國，糧食問(wèn)題始終是關(guān)系國家安全、社會(huì )穩定的重大戰略問(wèn)題，與自然災害相比，違法使用土地和非法占用土地是影響我國糧食生產(chǎn)的主要因素，造成糧食損失更為嚴重。所以說(shuō)違法使用土地和非法占用土地是始終困擾著(zhù)我國經(jīng)濟、社會(huì )特別是農業(yè)的發(fā)展的主要因素之一。
2、對環(huán)境的`影響。
隨著(zhù)城市企業(yè)向農村轉移，工業(yè)廢水、廢氣、廢渣的污染向農業(yè)環(huán)境蔓延。違法使用土地使土地荒漠化，植被減少間接影響氣候；
3、糧價(jià)飛漲。
由于違法使用土地和非法占用土地使糧食種植面積減少糧食產(chǎn)量減產(chǎn)，直接導致糧食漲價(jià)。
三、違法使用土地和非法占用土地原因分析
1、無(wú)法農作物種植，由于承包人土地少種地已不能滿(mǎn)足家庭開(kāi)資，只有離地外出打工，土地要么植樹(shù)或挖塘，或托付親友做非農業(yè)用途。
2、政府規劃鄉鎮發(fā)展需要，本是合法占用土地，但某些單位或個(gè)人鉆了空子。
3、開(kāi)發(fā)商用地，由于利益驅使圈地。
4、個(gè)別承包人法律意識淡薄，且承包地遠離小隊或鄉鎮范圍，擁有僥幸的心理非法占地。
四、對策。
1、法制宣傳。
加大土地法等相關(guān)法的宣傳，做到每個(gè)村民及村干部，鄉領(lǐng)導，以及政府，開(kāi)發(fā)商，都要知法，懂法，依法。
2、依法執法。
加大打擊違法使用土地和非法占用土地力度，嚴厲打擊各種違法使用土地和非法占用土地的單位和個(gè)人。
3，優(yōu)化土地承包，有效合理的利用土地。
根據目前現況讓所有進(jìn)城農民回鄉種地是不可能，政府應加大土地宏觀(guān)調控力度，嚴格土地承包經(jīng)營(yíng)制度，加強監督，要求村支部書(shū)記或村長(cháng)按期上報土地現狀，要求村干部不得隨意改變種植結構，政府謹慎劃地。
4、加大農業(yè)投入，
政府要加大農業(yè)投入，加大對現在確實(shí)還在種植的農民的直補，做好基礎農田，道路、水利合理化規劃建設，解決農民種地難的一系列問(wèn)題。
農村土地調查報告 8
經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放二十余年的洗禮，目前農村經(jīng)濟已進(jìn)入不斷向市場(chǎng)經(jīng)濟邁進(jìn)的實(shí)踐階段。分析這個(gè)階段的新實(shí)踐，農村經(jīng)濟已逐步出現這樣一個(gè)明顯特點(diǎn)：土地活則經(jīng)濟活，土地流轉正成為推動(dòng)農村經(jīng)濟實(shí)現新一輪發(fā)展的“興奮點(diǎn)”。
我縣作為一個(gè)欠發(fā)達的內陸山區農業(yè)縣，如何緊緊把握農村經(jīng)濟發(fā)展的新趨勢，積極探索農村土地流轉的實(shí)現方式和途徑，促進(jìn)農村土地規范、高效流轉，全面盤(pán)活、開(kāi)發(fā)利用好土地這一與發(fā)展經(jīng)濟聯(lián)系至關(guān)密切、潛能極為巨大的生產(chǎn)要素，對加快發(fā)展縣域經(jīng)濟具有重大的現實(shí)意義。帶著(zhù)這一課題，我們對全縣農村土地流轉的情況進(jìn)行了一次認真的調查。
一、我縣土地流轉的基本特點(diǎn)和成效
據不完全統計，我縣土地的流轉面積達7.62萬(wàn)畝，其中耕地1.8萬(wàn)畝，山林3.5萬(wàn)畝，果園2.2萬(wàn)畝，水面0.12萬(wàn)畝。調查中，我們發(fā)現土地流轉較好的主要集中在209國道沿線(xiàn)和靖洪國防公路沿線(xiàn)的坪村、堡子、連山、林城、團河、黃茅、若水等鄉鎮，這些鄉鎮土地流轉的面積約占全縣的54%，其中土地流轉較好的坪村鎮共流轉土地1532畝（其中耕地816畝，山地400畝，水面316畝）。綜觀(guān)我縣土地流轉情況，主要具有三個(gè)明顯的特點(diǎn)：
1、流轉的面積逐步擴大。
從1995年實(shí)行第二輪土地承包責任制以來(lái)，我縣土地流轉的面積逐年增加。1995年全縣土地流轉面積不到2.1萬(wàn)畝，今年已達7.62萬(wàn)畝，增長(cháng)了3.5倍。特別是近兩年來(lái)，初步出現了由小塊流轉向成片規模流轉的新變化。據不完全統計，全縣一次性流轉面積達20畝以上的就有370余宗。
2、流轉的形式不斷豐富。
據調查，我縣農村土地流轉主要有五種形式：一是委托代管，即外出務(wù)工的農戶(hù)委托親戚、朋友、鄰居耕種，稅費負擔與收益分配由代管人與委托人簽訂書(shū)面或口頭協(xié)議商定，全縣有80%以上的屬于這種形式。二是反租倒包，即鄉、村集體根據結構調整等需要將承包戶(hù)的土地租過(guò)來(lái)，然后又轉租給原承包戶(hù)或其他農戶(hù)。如堡子鎮政府租賃該鎮新店村、樓落村農戶(hù)的200畝稻田，然后又轉租給原來(lái)的農戶(hù)或其他農戶(hù)，用來(lái)集中連片開(kāi)發(fā)無(wú)籽西瓜。三是股份合作，即集體或個(gè)人以土地入股，與他人或單位進(jìn)行共同開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，分享效益。如林城鎮大石板村粟多坤、粟多遇等人負責技術(shù)和資金，連山鄉宋家洲村的9戶(hù)農戶(hù)以118畝稻田入股，實(shí)行股份合作，共同開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)葡萄。這種分戶(hù)管理的股份合作形式既解決了種田大戶(hù)無(wú)田可種的矛盾，又解決了田主缺資金、缺技術(shù)搞開(kāi)發(fā)的矛盾。四是集體重新發(fā)包或轉包，即村組將集體“四荒地”、農戶(hù)棄耕拋荒的土地重新發(fā)包或轉包給農戶(hù)。如團河鎮向陽(yáng)村以150元/畝的租金，承包了該村120畝土地（其中耕地80畝，河灘荒地40畝），經(jīng)整理后以2.5萬(wàn)元/年的租金，發(fā)包給本村3戶(hù)農戶(hù)，規劃用于建立雞、鴨、豬、羊、魚(yú)綜合養殖場(chǎng)。憘五是對外招租，即村組集體將集中連片的.低產(chǎn)田，或將集體原來(lái)統一經(jīng)營(yíng)或承包的山林、果園、水面及荒地，以招標的形式租給大戶(hù)經(jīng)營(yíng)。團河鎮官舟村將兩塊分別為300畝和500畝的荒地發(fā)包給兩名洪江籍的農戶(hù)，承包期20年，承包者帶資金和技術(shù)落戶(hù)團河，發(fā)展板栗和臍橙等優(yōu)質(zhì)水果。此外，拍賣(mài)、以租抵債等形式在土地流轉中也占有一定的比例。
3、土地跨區域流轉逐漸增多。
隨著(zhù)農村經(jīng)濟的發(fā)展，土地潛能的不斷釋放，許多能人大戶(hù)已不滿(mǎn)足于本地有限的土地資源，從而使土地跨村、跨鄉、跨縣流轉的面積逐步擴大，土地經(jīng)營(yíng)逐步打破了傳統的區域界限。據初步統計，全縣跨區域流轉的土地已達1.9萬(wàn)畝，占全縣流轉土地的25.2%。僅團河鎮就對外（外縣）招租1100余畝。連山、坪村、林城鎮等交通方便的鄉鎮，對外更具吸引力。地靈鄉的草莓大戶(hù)吳國華就到坪村承包了稻田20畝，在國道邊發(fā)展草莓；若水鎮的胡清在連山承包30多畝耕地，同時(shí)轉戰懷化鴨嘴巖租賃荒山發(fā)展脆蜜桃。
我縣土地流轉雖然起步較晚，但產(chǎn)生的效益和影響是十分明顯和積極的。
一是推動(dòng)了農村產(chǎn)業(yè)結構調整。不少能人租賃集體或個(gè)人的土地，不再局限于耕種質(zhì)次效低的農作物，而是逐步傾向于作物耕種的多樣化、規�；�，由耕種比較效益較低的油茶、水稻轉向耕種優(yōu)質(zhì)水果、西瓜、大棚蔬菜、葡萄等比較效益較高的作物。目前全縣在土地流轉中已涌現出了一批調整結構的“排頭兵”，為推動(dòng)全縣農村產(chǎn)業(yè)結構調整作出了示范。如坪村鎮大順村張光前等6戶(hù)農戶(hù)承包耕地84畝，全部改種水稻為種無(wú)籽西瓜、葡萄、草莓等，帶動(dòng)了當地農民調整產(chǎn)業(yè)結構，加快了全鎮產(chǎn)業(yè)結構調整的步伐。在他們的帶動(dòng)下，全鎮有120多戶(hù)農戶(hù)參與承包土地300多畝，用于種植無(wú)籽西瓜，獲得了很好的收益。
二是促進(jìn)了農村剩余勞力的合理轉移。土地流轉一方面催放了土地的巨大潛能，同時(shí)又進(jìn)一步解放了勞動(dòng)力。據不完全統計，全縣大約有2萬(wàn)余名農村勞動(dòng)力將耕地以流轉的形式處理后，紛紛外出經(jīng)商、開(kāi)店、打工，從而有效解決了目前農村勞力過(guò)剩、棄耕拋荒現象嚴重的問(wèn)題。
三是提高了土地使用價(jià)值。土地合理流轉后，土地逐步向大戶(hù)和能人集中，經(jīng)營(yíng)者實(shí)現了市場(chǎng)化、規�；纳a(chǎn)，改變了農村經(jīng)濟長(cháng)期存在的品種老化、管理落后、經(jīng)營(yíng)小打小鬧的不良布局，使土地的潛能得到了大幅度的釋放。如坪村鎮農戶(hù)張崇華承包了32畝耕地，用來(lái)種植無(wú)籽西瓜，今年產(chǎn)值達2.8萬(wàn)元，而32畝耕地用于種植水稻總收入僅1.4萬(wàn)元，只有種植無(wú)籽西瓜的50%。
四是培植了一批農村大戶(hù)。憗隨著(zhù)土地流轉的推進(jìn)，生產(chǎn)要素不斷向生產(chǎn)大戶(hù)和能人集中，實(shí)現了生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，使生產(chǎn)大戶(hù)和能人有了“用武之地”，一批發(fā)展農村經(jīng)濟的大戶(hù)脫穎而出。目前，全縣承包5畝土地以上的經(jīng)營(yíng)大戶(hù)就有2100余戶(hù)。黃茅鄉白洋村陸明建等9戶(hù)農民于1997年租賃本村300畝荒山，承包30年，至今已累計投入資金11萬(wàn)元，栽種優(yōu)質(zhì)板栗XX株，優(yōu)質(zhì)梨樹(shù)3000多株，楊梅、碰柑、脆蜜桃等1000多株，預計進(jìn)入盛果期產(chǎn)值可達25萬(wàn)元以上，可以為15人以上提供勞動(dòng)就業(yè)機會(huì )。
二、我縣土地流轉存在的問(wèn)題
我縣的土地流轉經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，取得了一定成效，推動(dòng)了了農村經(jīng)濟的發(fā)展，但是由于思想意識、機制束縛等因素的影響，我縣土地流轉仍存在許多突出的問(wèn)題，這些問(wèn)題嚴重影響了我縣土地合理、規范、高效流動(dòng)。這些問(wèn)題主要表現在：一是土地流轉的組織引導乏力。我縣土地流動(dòng)主要是農戶(hù)自發(fā)進(jìn)行的，個(gè)體化傾向較重。各級黨委、政府缺乏有效的組織和引導，至今沒(méi)有規范的政策指導操作，沒(méi)有明確具體的部門(mén)規范管理，致使我縣農村土地難以實(shí)現規范、有序和高效流轉。二是土地流轉的市場(chǎng)培育滯后。全縣干部群眾“土地市場(chǎng)”的觀(guān)念十分淡薄，縣、鄉、村三級都沒(méi)有建立為土地流轉服務(wù)的中介組織，市場(chǎng)培育嚴重滯后，從而導致土地流轉的供求信息、交易管理都存在諸多問(wèn)題。三是土地流轉的檔次不高。主要表現在兩個(gè)方面：其一是流轉的形式檔次不高。我縣土地流轉絕大部分仍屬最低層次的委托代管形式。在我縣7.62萬(wàn)畝流轉土地當中，委托代管形式占82.4%以上。堡子鎮流轉的1235畝土地當中，委托代管形式流轉的就達1000余畝，占流轉總面積的81%，其它形式流轉的僅占19%。而實(shí)踐證明，低層次的委托代管所產(chǎn)生的效益仍然是比較低的。其二是流轉地的開(kāi)發(fā)檔次不高。許多流轉地仍處于自發(fā)的、粗放的、低層次的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，流轉規模小、投入低、科技含量不高、抵制市場(chǎng)風(fēng)險的能力不強。林城鎮一戶(hù)居民低價(jià)承包了8畝良田，但一年四季都是栽種一些“大路菜”，幾分至2角錢(qián)一斤，效益很低，連上交那低得不能再低了的租金也成了問(wèn)題。四是土地流轉的管理欠規范。由于至今沒(méi)有指導性文件，沒(méi)有具體的部門(mén)組織管理，導致土地流轉的管理欠規范。主要表現在：流轉雙方忽視必要的法律手續；交易監督滯后，集體“暗箱操作”仍有發(fā)生；流轉服務(wù)體系欠完善，流轉的檔案、信息、價(jià)格都沒(méi)有規范建立；利益保障還比較乏力，一些流轉地的經(jīng)營(yíng)者反映要進(jìn)一步寬松環(huán)境，支持他們生產(chǎn)發(fā)展。
三、促進(jìn)我縣土地合理有序流動(dòng)的對策建議
根據我縣土地流轉的現狀及存在的問(wèn)題，我縣要實(shí)現土地的規范高效流轉，應從以下幾個(gè)方面下功夫：
1、提高認識，將推進(jìn)土地流轉作為實(shí)現農村經(jīng)濟新一輪大發(fā)展的關(guān)鍵來(lái)抓。
土地是最重要、也是最基本的生產(chǎn)要素，“土能生萬(wàn)物，地可發(fā)千祥”就高度概括了土地的巨大潛能。但從新的農村經(jīng)濟發(fā)展形勢來(lái)看，離開(kāi)了土地流轉，土地的潛能發(fā)揮受到了極大的束縛。長(cháng)期形成的土地平均擁有、所有權和經(jīng)營(yíng)權機械統一的模式已明顯不適宜農村市場(chǎng)經(jīng)濟和現代農業(yè)的發(fā)展。要打破這一沉悶局面，就必須讓土地流轉活起來(lái)。因此，各級黨委、政府和涉農部門(mén)要切實(shí)提高對土地流轉的認識，要充分認識土地流轉對合理配置農村土地資源，推動(dòng)農村經(jīng)濟新一輪發(fā)展的重大意義的認識，充分認識土地流轉是進(jìn)一步深化和完善農村雙層經(jīng)營(yíng)體制改革的需要，切實(shí)加強對土地流轉的領(lǐng)導。要大力解放思想、轉變觀(guān)念，牢固樹(shù)立“土地市場(chǎng)”的觀(guān)念，轉變領(lǐng)導方式和職能，利用市場(chǎng)引、政策推、行政促、典型帶等方式，大力活化土地這一生產(chǎn)要素，積極加快土地流轉的進(jìn)程。
2、強化宣傳和引導，使土地流轉由自發(fā)逐步轉向自土地是農民的命根子，群眾是土地流轉的主體。
因此，要抓好土地流轉，必須千方百計調動(dòng)廣大群眾的積極性。
一是要加強對土地流轉現實(shí)意義的宣傳。要充分利用電視、廣播、墻報等多種形式加強對土地流轉意義的宣傳，通過(guò)宣傳，讓廣大農民群眾充分認識盤(pán)活農村土地對發(fā)展農村經(jīng)濟、增加農民收入的重要性�；鶎痈刹恳钊氪褰M，深入到土地流轉過(guò)程當中，向群眾講清盤(pán)活土地與固守原有土地甚至棄耕拋荒的利弊，通過(guò)前后效益對比，提高農民對土地流轉的重要性的認識。
二是要加強對土地流轉典型的宣傳。對那些在土地流轉過(guò)程中，觀(guān)念較新，經(jīng)營(yíng)效益較好的經(jīng)營(yíng)大戶(hù)要充分利用各種媒體進(jìn)行大力宣傳，切實(shí)發(fā)揮典型的帶動(dòng)作用。通過(guò)宣傳，讓更多農村或城鎮的富余勞動(dòng)力感到經(jīng)營(yíng)土地有利可圖，從而自覺(jué)投入到土地流轉當中，利用好土地資源，推動(dòng)農村經(jīng)濟的發(fā)展。
三是各級黨委政府、基層干部要善于調動(dòng)農戶(hù)的積極性。在土地流轉過(guò)程中，各級黨委、政府要充分發(fā)揮黨。
農村土地調查報告 9
按照中共中央、國務(wù)院建設社會(huì )主義新農村的要求，建致富產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)農業(yè)產(chǎn)業(yè)化，加快農村勞動(dòng)力轉移步伐是農村生產(chǎn)發(fā)展的關(guān)健。最近，如何加快農村土地流轉引起了市級相關(guān)部門(mén)的廣泛重視，為了切實(shí)弄清農村土地流轉和加快農村生產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系，永川區板橋鎮新農村建設土地流轉工作調查組從xx年4月5日至4月18日對全鎮土地流轉的現狀進(jìn)行了深入調研，現將情況整理報告如下：
一、土地流轉的總體情況
據不完全統計，從1998年二輪土地承包截止今年3月底，該鎮農村土地流轉涉及的村數12個(gè)，占總村數的100%，涉及的農戶(hù)3003戶(hù)，占總農戶(hù)的26%，其中土地流出的農戶(hù)2843戶(hù)，占總農戶(hù)的24.6%，土地流入的農戶(hù)160戶(hù)(另外，單位和外地業(yè)主來(lái)鎮承包3起)，占總農戶(hù)的1.4%，土地流轉面積3794畝，占承包土地面積的12%。
二、土地流轉的幾種模式
流轉的主要形式是轉包、轉讓和入股。在總的農地流轉面積中，轉包、轉讓的比重最大，兩者相加所占比重55.2%，入股土地面積占總面積的44.8%。
1、干交錢(qián)糧型。一是魚(yú)鴨工程建設，業(yè)主轉包稻田，每年按600-800公斤稻谷/畝支付轉出方或按照當年稻谷市場(chǎng)中等價(jià)支付現金;二是業(yè)主承包退耕還林地間隙種植苦蒿，每年按50元/畝支付租金。
2、入股分紅型。農戶(hù)以退耕還林地入股，業(yè)主投入種苗、管護等資金，收益按比例分紅。
三、土地流轉的特點(diǎn)
隨著(zhù)取消農業(yè)稅，新一輪的農地流轉呈現出以下新特點(diǎn)：一是從無(wú)償流轉向有償流轉轉變。過(guò)去種糧大戶(hù)承包的糧田大都是免費的，個(gè)別還要轉出戶(hù)自己負責上交農業(yè)稅，隨著(zhù)農業(yè)稅的取消和效益農業(yè)的發(fā)展，土地承包費水漲船高，每畝水田年承包費高的已接近600元。二是土地流轉全面擴展。不管是農業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展或是農村勞動(dòng)力大量外出務(wù)工經(jīng)商，土地流轉步伐明顯加快。三是從農民相互間的自發(fā)流轉向組織化、有序化流轉發(fā)展。通過(guò)該鎮農村土地承包合同管理委員會(huì )幾年的不懈努力，搞好服務(wù)和鑒證，促進(jìn)了土地流轉。四是農地流轉后的經(jīng)營(yíng)內容從種糧為主轉向發(fā)展高效種養殖業(yè)。五是鎮黨委、政府高度重視土地流轉，制定了加快土地流轉、發(fā)展效益農業(yè)的優(yōu)惠政策，免收土地承包合同鑒證費用。四、農村土地流轉的效果
1、克服了小規模家庭經(jīng)營(yíng)的局限性，有利于土地的充分利用。
在家庭經(jīng)營(yíng)長(cháng)期不變的情況下，克服當前農戶(hù)小規模經(jīng)營(yíng)的局限性，走專(zhuān)業(yè)化、規�；�、商品化、現代化之路。通過(guò)土地流轉把零星的土地使用權從千家萬(wàn)戶(hù)農民手中集中連片，按效率原則重新安排使用土地，進(jìn)行適度規模經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)土地、資金、技術(shù)、勞動(dòng)力等農業(yè)生產(chǎn)要素的合理流動(dòng)和優(yōu)化組合，有利于農民間的分工與專(zhuān)業(yè)化、使農業(yè)生產(chǎn)逐步走上“專(zhuān)業(yè)化分工、規�；a(chǎn)、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)、企業(yè)化管理”的發(fā)展道路，實(shí)現土地資源的充分利用。
2、促進(jìn)農業(yè)結構調整和農民增收
土地流轉，加速了農業(yè)結構的調整和優(yōu)化，促進(jìn)了該鎮農業(yè)特色經(jīng)濟的建設和發(fā)展。
一是以涼風(fēng)埡等村為基礎的魚(yú)鴨工程基地。通過(guò)農戶(hù)轉包、倒包等形式共流轉土地1294畝，現全鎮已形成池塘養殖面積5500畝，年出欄商品鴨400萬(wàn)只、產(chǎn)成魚(yú)1700噸，魚(yú)鴨總收入達7700萬(wàn)元，純收入實(shí)現1100萬(wàn)元，農民人均純收入實(shí)現275元。如涼風(fēng)埡村流轉農戶(hù)土地284畝，現已建成魚(yú)鴨立體養殖面積800畝，其中尖山9社流轉土地59戶(hù)73畝，使土地不斷向大戶(hù)集中，現形成集中成片魚(yú)鴨立體養殖面積150畝;同時(shí)，有3戶(hù)農戶(hù)到臨近村社承包土地13畝，發(fā)展魚(yú)鴨立體養殖，現共有養殖大戶(hù)20余戶(hù)，使該社成為全鎮魚(yú)鴨立體養殖的核心示范區。農業(yè)結構調整、發(fā)展效益農業(yè)大大增加了農民收入：一方面土地流出農戶(hù)的`承包收入明顯增加，據調查分析，凈種稻田一般中稻畝產(chǎn)500公斤，再生稻畝產(chǎn)100公斤(部分稻田和深腳冷浸田無(wú)再生稻)，全年稻谷總收入600元左右，畝生產(chǎn)成本250元，純收入350元左右;而農戶(hù)間轉讓的土地年干收稻谷650-800斤/畝，畝平純收入在450元以上。另一方面，土地流入的農戶(hù)通過(guò)規模經(jīng)營(yíng)同樣增加了收入，如涼風(fēng)埡村尖山9社的徐開(kāi)紅，xx年建有魚(yú)鴨立體養殖面積12畝(其中轉入土地7.5畝)，年產(chǎn)成魚(yú)4.5噸，出欄商品鴨3萬(wàn)只，魚(yú)、鴨總收入47萬(wàn)元，除去承包費用3400元，再除去其它生產(chǎn)成本，年獲純利潤7萬(wàn)元，全家3口人，人平純收入實(shí)現23000元。又如大橋6社的候云剛，xx年底承包汪家巖村菜園4社24戶(hù)稻田15.6畝發(fā)展魚(yú)鴨養殖，預計今年可產(chǎn)成魚(yú)4噸，出欄商品鴨1萬(wàn)只，獲純利2萬(wàn)元以上。二是林業(yè)特色經(jīng)濟。結合退耕還林政策，為了加強林地管護，充分發(fā)揮林地效益，我鎮積極引進(jìn)業(yè)主，流轉林地2500畝：一是在柳溪村流轉林地700余畝，發(fā)展花椒種植，現已基本見(jiàn)效。二是在大坪、柳溪、古佛村流轉林地1000余畝，發(fā)展速生桉種植，現正在栽植。三是在汪家巖村流轉林地800畝，發(fā)展苦蒿種植，預計今年即可見(jiàn)效。通過(guò)林地流轉，退耕農戶(hù)不用投入種苗、肥料和管護費用，每年便可獲得245元/畝的國家糧食補助費和管護費。同時(shí)可為業(yè)主務(wù)工獲取收入，產(chǎn)品收獲后并取得5:5—2.5:7.5不等的分紅，促進(jìn)了農民增收。
3、有利于農村勞動(dòng)力向二、三產(chǎn)業(yè)轉移
土地流轉機制的建立，改變了部分農民“亦工亦農、亦商亦農”的兼業(yè)化狀態(tài)，解除了土地對這些農民的束縛，促進(jìn)了農村勞動(dòng)力向非農產(chǎn)業(yè)轉移，向城鎮集聚，推動(dòng)了城市化、農村現代化進(jìn)程。全鎮已有1多個(gè)勞動(dòng)力轉向二三產(chǎn)業(yè)，占勞動(dòng)力總數的52%以上，xx年的人均收入達到3760元。涼風(fēng)埡村尖山9社通過(guò)土地流轉，全社52戶(hù)有5戶(hù)落戶(hù)場(chǎng)鎮，做起了生意，有10余戶(hù)外出務(wù)工，如該社董永奎一戶(hù)到場(chǎng)鎮辦起了竹木加工廠(chǎng)，年收入四萬(wàn)元，年輕人陳龍海外出務(wù)工，年收入xx元。汪家巖村菜園4社通過(guò)土地流轉，全社230人有128人外出經(jīng)商務(wù)工，如候天才一家(2個(gè)勞動(dòng)力)外出附近“付家洞”煤礦務(wù)工，年純收入5萬(wàn)元以上;吳健一戶(hù)(2個(gè)勞動(dòng)力)到壽永場(chǎng)鎮經(jīng)商，每年純收入3萬(wàn)元。
四、對今后農村土地流轉的思考
1、廣泛宣傳，充分認識土地流轉和土地保障功能的關(guān)系。土地是我國大多數農民賴(lài)以生存的主要生產(chǎn)資料，為中國農民提供了基本的社會(huì )保障。但是，土地的社會(huì )保障功能會(huì )隨著(zhù)土地在農民收入來(lái)源中的重要性的下降或農民人均收入(尤其是非農收入)水平的提高而減弱，人們以貨幣收入抵御風(fēng)險的能力也有所提高，因此土地的社會(huì )保障功能已逐步弱化。從另一方面看，土地流轉所流轉的是土地的使用權，并不會(huì )損害農民對土地的承包權。農民在進(jìn)行土地流轉的選擇時(shí)，一個(gè)最基本的考慮是能否通過(guò)土地流轉獲得更多收入，因此，土地流轉不但不會(huì )削弱土地的社會(huì )保障功能，反而會(huì )因農民收入的提高而使土地的社會(huì )保障功能得以強化。一些農民擔心把土地流轉出去后，到城市里務(wù)工經(jīng)商，在經(jīng)濟條件好時(shí)可以穩定下來(lái)，一旦經(jīng)濟條件不好就只能回流農村，到時(shí)卻沒(méi)有了土地，失去了生活保障。從表面上看，這種認識有一定的道理，但如果我們始終堅持土地的集體所有制，堅持家庭承包責任制，那么這種擔心就是不必要的。這是因為：第一，土地流轉是使用權轉讓而不是土地買(mǎi)賣(mài)，始終存在一定的流轉期限，并不會(huì )使農民永久失去土地。第二，土地流轉的收益一般都不是一次性支付的，農民不能提前支取未來(lái)收益，因此，即使農民回流農村，也有一定的收入來(lái)源。第三，土地流轉的收益通常也不是永久固定的，一般以當年的市場(chǎng)價(jià)格確定租金，并留有土地租金在未來(lái)一定時(shí)間內重新商談約定的空間和余地。土地流轉收益應該是有保障的。
2、拓寬渠道，積極探索加快農村土地流轉的方式。在總結原有轉包、轉讓、互換等流轉方式的基礎上，進(jìn)一步拓寬渠道，創(chuàng )新機制，促進(jìn)農村土地流轉和農業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。一是積極開(kāi)展委托轉包。農戶(hù)將土地經(jīng)營(yíng)權委托給村社合作經(jīng)濟組織，由村社合作經(jīng)濟組織統一發(fā)包給農業(yè)經(jīng)營(yíng)大戶(hù)或農業(yè)企業(yè)。二是實(shí)行股份合作。由村社集體將農戶(hù)土地承包權量化入股，土地由村社統一經(jīng)營(yíng)或發(fā)包給農業(yè)企業(yè)、規模經(jīng)營(yíng)大戶(hù)，村社合作經(jīng)濟組織按股份將土地經(jīng)營(yíng)所得在年終進(jìn)行分配。
3、加快農村勞動(dòng)力轉移步伐，促進(jìn)農村土地流轉。采取多種勞
動(dòng)力培訓轉移方式：一是廣泛開(kāi)展種養殖技術(shù)培訓，促進(jìn)魚(yú)鴨產(chǎn)業(yè)上規模上檔次，進(jìn)而促進(jìn)農村勞動(dòng)力轉移;二是努力發(fā)展和擴大民營(yíng)企業(yè)，吸納更多的勞動(dòng)力到企業(yè)務(wù)工;三是大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)城鎮化建設;四是積極有序向鎮外輸出勞動(dòng)力。 4、嚴格按照《農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理辦法》，規范流轉合同管理。雖然農戶(hù)在土地流轉后簽訂土地承包流轉書(shū)面合同的意識增強，但簽訂的程序和流轉合同的內容卻極不規范。各村社應加強土地流轉合同的監督和管理，完善土地流轉的檔案資料并及時(shí)上報鎮農村承包合同管理部門(mén)審查備案。
5、為了確保魚(yú)鴨產(chǎn)業(yè)更大發(fā)展，應大力提倡水禽旱養，規范產(chǎn)業(yè)發(fā)展，強化環(huán)境建設，防治環(huán)境污染。使魚(yú)鴨產(chǎn)業(yè)上規模、上檔次，進(jìn)而促進(jìn)農村土地更快地流轉。
6、暢通渠道，切實(shí)加強組織領(lǐng)導。積極培植土地流轉中介組織，搭建土地流轉平臺，暢通流轉渠道。特別要發(fā)揮好各村社干部的作用，加強組織領(lǐng)導，動(dòng)員、組織、協(xié)調和管理好農村土地流轉工作。
農村土地調查報告 10
一、農村土地流轉的新形勢
農村土地家庭承包經(jīng)營(yíng)，實(shí)現了農產(chǎn)品供需總量平衡，豐年有余。農村經(jīng)濟發(fā)展進(jìn)入結構調整新階段，家庭經(jīng)營(yíng)受小生產(chǎn)與大市場(chǎng)的制約存在不少問(wèn)題。突出表現在兩個(gè)方面：一是受資金、技術(shù)、信息限制，產(chǎn)業(yè)結構趨同、產(chǎn)品單一、品質(zhì)不優(yōu)，商品化、產(chǎn)業(yè)化程度低，難以適應激烈競爭和瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)。二是土地平均承包不能滿(mǎn)足農民增收致富需要，農村勞動(dòng)力大量轉移，有田無(wú)人種與有人無(wú)田種同時(shí)并存。尊重市場(chǎng)規律，按照效益優(yōu)先原則，在穩定家庭承包經(jīng)營(yíng)制度基礎上，創(chuàng )新土地經(jīng)營(yíng)機制，探索土地使用權流轉是農業(yè)發(fā)展的客觀(guān)要求。
縣委、縣政府十分重視農村土地流轉工作，主管部門(mén)積極工作，發(fā)揮職能作用，使我縣土地流轉探索取得初步成效，從第二輪土地延包工作后至20xx年6月30日，全縣共有農村土地流轉143宗，面積20146.44畝（除水面、林地外），其中田3727.83畝，土2573.51畝，四荒地13845.1畝，涉及農戶(hù)5914戶(hù)，其中流轉的田土面積占全縣耕地面積的1.02%。這次統計范圍是指簽訂有流轉合同的部分，不含農戶(hù)間零星托管，即沒(méi)有簽訂合同的農戶(hù)間自愿協(xié)商的土地互換、轉包等不包括在內。流轉的土地主要用于農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)，涉及油菜制種、水果、蔬菜、蠶桑、水產(chǎn)養殖等經(jīng)濟項目。流轉的形式有反租倒包、轉包、租賃、互換等，全縣涌現了一批如“渝黃一號”、“三合水庫生態(tài)園”、新民藕魚(yú)工程、蔬菜、蠶桑、苗圃等農業(yè)產(chǎn)業(yè)化示范項目或龍頭企業(yè)。
土地流轉對改造我縣傳統農業(yè)，優(yōu)化農業(yè)農村經(jīng)濟結構，經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展產(chǎn)生巨大而深遠的影響：
一是創(chuàng )造了區域特色農業(yè)，形成布局合理，規模經(jīng)營(yíng)，特色突出的沙坪“渝黃一號”油菜制種基地、太平牡丹旅游區，七橋藕魚(yú)工程、三合生態(tài)農業(yè)科技園等名特優(yōu)新稀專(zhuān)業(yè)生產(chǎn)區。二是涌現了大中型農業(yè)龍頭企業(yè)，提高了農業(yè)組織化程度。利農一把手公司、猴王集團、桂溪生態(tài)園開(kāi)發(fā)園、新民優(yōu)質(zhì)蠶桑示范園等一批經(jīng)濟實(shí)力強、科技水平高、經(jīng)營(yíng)機制活的新型農業(yè)經(jīng)營(yíng)典型。三是增強了可持續發(fā)展后勁。承接業(yè)主自籌資金，自帶技術(shù)、信息、人才投資土地綜合開(kāi)發(fā)，修道路、興水利、建科研基地、商品生產(chǎn)基地、加工基地。僅渝黃一號基地投資上千萬(wàn)元修建科研所、育種溫室、良種儲備庫。四是營(yíng)造了墊江投資環(huán)境和提升了墊江品牌，隨著(zhù)利農公司落戶(hù)我縣，農業(yè)資源優(yōu)勢、區位優(yōu)勢、發(fā)展潛力和獲利環(huán)境被國內外客商看好，先后有日本、韓國、馬來(lái)西亞客商考察，相繼引進(jìn)通和藥業(yè)、天力公司等一批品牌企業(yè)和廣州東區公司、宜昌開(kāi)發(fā)公司等骨干企業(yè)。渝黃一號油菜居國際地位，成為中國農業(yè)的硅谷，創(chuàng )造了墊江優(yōu)質(zhì)油菜，良種銷(xiāo)往湖北、安徽等10多個(gè)省市，占鄰國內近半市場(chǎng)。五是走出了農業(yè)產(chǎn)業(yè)化模式。企業(yè)與農戶(hù)以合同訂單把家庭經(jīng)營(yíng)過(guò)渡到公司+農戶(hù)、科技+農戶(hù)、基地+農戶(hù)，農民接受企業(yè)現代經(jīng)營(yíng)理念和制度化管理方法，農民按照市場(chǎng)信息、經(jīng)營(yíng)戰略、經(jīng)營(yíng)目標實(shí)施標準化生產(chǎn)，到時(shí)發(fā)工資，促進(jìn)市場(chǎng)觀(guān)念、科技知識、身份、生產(chǎn)、生活方式轉變和提高。六是提升農業(yè)素質(zhì)，增加了農民收入。特色商品生產(chǎn)基地生產(chǎn)出批量?jì)?yōu)質(zhì)高效農產(chǎn)品，適銷(xiāo)對路。流轉土地農民不付種地成本，不擔市場(chǎng)風(fēng)險和自然風(fēng)險，穩定獲取土地出讓金收入，更能從企業(yè)務(wù)工中獲取勞務(wù)收入。渝黃一號基地每年每畝支付勞工工資500元，計80余萬(wàn)元；新民朱學(xué)平蔬菜基地60余畝一項今年支付勞動(dòng)工資6萬(wàn)元左右。據初步估計，每畝流轉地年平均支付勞務(wù)工資在200元以上，全縣流轉地20146畝，農民從務(wù)工中獲收入在400萬(wàn)元以上。利用渝黃一號基地油菜花，今年產(chǎn)純天然蜂蜜5000余公斤，產(chǎn)值8萬(wàn)元；畢橋村支書(shū)胡榮華，今年在油菜花盛開(kāi)季節辦農家樂(lè )營(yíng)業(yè)收入8萬(wàn)余元，利稅近3萬(wàn)元。
當前，土地流轉適逢良好機遇。近兩年的積極探索，積累了有益的經(jīng)驗；進(jìn)入WTO，生產(chǎn)要素的合理流動(dòng)和優(yōu)化配置是大勢所趨；特別是中共中央專(zhuān)門(mén)下發(fā)關(guān)于做好農戶(hù)承包地使用權流轉工作的通知，要求引導農村土地使用權流轉健康發(fā)展。我們應抓住機遇，制定積極的農村土地政策，積極探索土地流轉辦法，加快全縣經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的步伐。
二、新形勢下的新問(wèn)題
土地流轉是農業(yè)農村經(jīng)濟體制改革深入發(fā)展中的新事物。新情況、新問(wèn)題的出現是事物發(fā)展的正�，F象。主要存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：
1、認識不足，重視不夠。一是部分基層領(lǐng)導和有關(guān)人員認為土地流轉是農戶(hù)自己的事，應由農戶(hù)和業(yè)主自由協(xié)商，與鄉鎮村社無(wú)關(guān)，不加強管理，對之采取聽(tīng)之任之的態(tài)度；農民的戀土情結、小農經(jīng)濟等意識較嚴重，有的農民甚至還存在金不調銀不換的思想，嚴重阻礙了土地的合理流轉。二是對土地流轉采取行政命令，有的鄉鎮或村社為了實(shí)施形象工程、政績(jì)工程或完成某項工作考核任務(wù)，對業(yè)主許以各種，不尊重農民的意愿和堅持民主協(xié)商、公開(kāi)、公平的原則，采取強迫的手段，促成土地流轉的實(shí)現，以完成工作任務(wù)。
2、監督管理不力。20xx年，為了加強對農村土地流轉的管理，縣農業(yè)局通過(guò)廣泛的調查研究，根據《重慶市農村合作經(jīng)濟組織承包合同條例》，制定下發(fā)了《墊江縣土地流轉管理辦法（試行）》，用以指導全縣農村的土地流轉管理工作，并獲重慶市農業(yè)局科技進(jìn)步二等獎。一年多來(lái)，土地流轉管理因為各種原因，試行辦法管理的力度不夠，鄉鎮基本上沒(méi)有按試行辦法操作。各鄉鎮農業(yè)服務(wù)站因體制原因，機構改革后農經(jīng)站屬事業(yè)編制，鄉鎮承包合同管理機構沒(méi)有建立或及時(shí)調整，機構不健全；而農經(jīng)站從事以農民負擔、土地承包、集體資產(chǎn)三大管理為主的行政管理、行政監督、行政執法工作，既無(wú)收費權利，也無(wú)經(jīng)營(yíng)項目，許多農經(jīng)干部連基本工資都難以保證，在為生計發(fā)愁，未主動(dòng)介入土地流轉管理工作，現在的農村土地流轉基本處于無(wú)序狀態(tài)。
3、政府未及時(shí)出臺土地流轉的配套法規政策和制度性文件，政策宣傳和引導乏力，社會(huì )化服務(wù)滯后，流轉環(huán)境不夠好。土地資產(chǎn)評估、流轉知識培訓跟不上，信息、服務(wù)處于盲區，使一些地區土地流轉較為困難，土地撂荒嚴重。二是部分農民自發(fā)流轉，做法各異，弊端較多。農民口頭交涉，承讓雙方權利義務(wù)不明確，稅費負擔難以落實(shí)；有的將基本農田轉作非農產(chǎn)業(yè)用地；個(gè)別地方發(fā)動(dòng)群眾不充分，干部包辦代替，流轉糾紛屢有發(fā)生。如合尤金錢(qián)村20xx年3月流轉70余畝土地，期限25年，20xx年初解除合同，給業(yè)主造成了較大的經(jīng)濟損失。
4、農村土地流轉合同的簽訂不規范。
�。�1）、面積不實(shí)。據調查，有的鄉鎮土地流轉簽約時(shí)，是按照第二輪土地承包時(shí)的習慣面積計算的，而不是以實(shí)際丈量面積簽訂合同。一般而言，習慣面積都大于實(shí)際面積，但實(shí)際面積和習慣面積的真實(shí)差距一些業(yè)主和農民心中無(wú)數。
�。�2）、土地流轉期限。有的在簽訂農村土地流轉合同時(shí)，超過(guò)了第二輪土地延包合同的剩余期限�？h委[1998]6號文件明確規定第二輪土地延包期從1998年7月起一定30年不變（集體所有的四荒地除外），而我們調查中有一個(gè)土地流轉合同是從20xx年10月27日起至20xx年10月26日止，超過(guò)了第二輪承包的剩余期限。
�。�3）承包費問(wèn)題。許多土地流轉合同的期限較長(cháng)，如以貨幣為對象支付轉包費，難以預料今后物價(jià)的升降情況，有可能給承包戶(hù)或農民造成損失，進(jìn)而引起合同糾紛，因此以貨幣方式支付租金或轉包費應考慮物價(jià)因素的影響。如以實(shí)物方式支付轉包費或租金也應考慮生產(chǎn)力發(fā)展水平等因素的影響。有的鄉鎮在確定租金時(shí)沒(méi)有參考本縣其它地方的水平，確定的標準較低，損害農民的利益。如有一個(gè)鄉鎮將農民的`田租給業(yè)主發(fā)展蠶桑，給農民的補償是每年每畝600年稻谷，并且是按習慣面積計算，明顯低于我縣其它地區的水平。
�。�4）合同條文的語(yǔ)意表達問(wèn)題。一是合同簽訂中在關(guān)鍵字句上有涂改現象，并無(wú)雙方同意更正的任何標記。二是語(yǔ)意模糊，表達意思不清的現象較突出。三是有的合同雙方責、權、利不對等，顯失公平。如一旦發(fā)生合同糾紛，農業(yè)承包合同管理機關(guān)或人民法院將難以辯別合同雙方的真實(shí)意圖，給業(yè)主或農民帶來(lái)?yè)p失。
三、土地流轉的基本思路
農村土地流轉的基本思路，以發(fā)展為主題，以經(jīng)濟效益為中心，培植龍頭企業(yè)；依靠經(jīng)營(yíng)體制和機制創(chuàng )新，調整優(yōu)化農業(yè)農村經(jīng)濟結構，增加農民收入。在流轉原則上，堅持維護農村集體土地所有權，長(cháng)期穩定農戶(hù)承包權，依法流轉使用權。在流轉目標上，依靠各方面的優(yōu)勢組合，實(shí)施耕地規模集約經(jīng)營(yíng)，發(fā)展優(yōu)質(zhì)高產(chǎn)高效農業(yè)。積極開(kāi)發(fā)非耕地和低效益地，發(fā)展特色農業(yè)、生態(tài)農業(yè)和可持續農業(yè)，滿(mǎn)足人們不斷增長(cháng)的物質(zhì)文化生活需要。在流轉方向上，依靠科技成果轉化和實(shí)用新技術(shù)運用，著(zhù)力市場(chǎng)信息、資金、勞力和先進(jìn)管理經(jīng)驗有效對接，建設一批有特色、有優(yōu)勢、科技含量高、市場(chǎng)前景好、輻射帶動(dòng)能力強的商品生產(chǎn)基地和現代農業(yè)示范區。在流轉方式上，堅持農民與業(yè)主自主選擇。
四、措施和建議
土地流轉問(wèn)題實(shí)質(zhì)上是生產(chǎn)要素的合理流動(dòng)和優(yōu)化配置與現代生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式、體制、機制等生產(chǎn)關(guān)系相適應，促進(jìn)經(jīng)濟社會(huì )協(xié)調發(fā)展的問(wèn)題。必須按照中共中央文件的要求，從健全完善社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制高度，做好以下幾個(gè)方面工作：
1、提高認識，掌握工作主動(dòng)權。土地流轉歷來(lái)是黨在農村的重要政策，早在土地承包初期，1984年中央1號文件明確提出，鼓勵土地逐步向種田能手集中。1992年建立社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制目標中，再次明確把培育農村土地市場(chǎng)，促進(jìn)土地流轉作為一項重要政策加以推進(jìn)、實(shí)施。去年底，中央專(zhuān)門(mén)下發(fā)關(guān)于做好農戶(hù)承包地使用權流轉工作的通知，強調要求采取有效措施正確引導和規范農村土地使用權流轉。
按照中央通知精神，各級領(lǐng)導重新認識“土地問(wèn)題是農業(yè)農村工作的核心，是農村穩定的基礎�！币凑铡叭齻�(gè)代表”重要思想，加強黨的農村政策的學(xué)習和宣傳教育，正確引導和規范農村土地流轉工作，確保農村土地的合理使用，為土地流轉提供法律政策服務(wù)，維護農民長(cháng)遠利益。
2、修訂完善《墊江縣土地流轉管理辦法（試行）》，規范流轉秩序。土地流轉是集法制性、經(jīng)濟性、社會(huì )性于一體的體制和機制創(chuàng )新。應在總結成功經(jīng)驗的基礎上，修訂《墊江縣土地流轉管理辦法（試行）》，確立其在我縣經(jīng)濟社會(huì )改革中的地位，與集體經(jīng)濟組織、家庭承包經(jīng)營(yíng)之間關(guān)系。明確規定流轉的原則、形式、期限、工作程序、使用權的確認、管理機構及其職責，各方面的權利、義務(wù)、糾紛處理及法律責任。并對出讓費管理、流轉合同文書(shū)、檔案、鑒證等做出明確要求。真正使土地流轉走上法制化、規范化軌道。
3、加強政府引導，著(zhù)力政策推進(jìn)。土地流轉處于起步階段，政府引導尤為重要。第一，以政策服務(wù)為中心，營(yíng)造流轉氛圍。出臺專(zhuān)門(mén)文件，召開(kāi)專(zhuān)門(mén)會(huì )議，全面宣傳貫徹黨中央土地政策，解除部分基層領(lǐng)導和群眾思想疑慮。結合實(shí)際，制訂鼓勵流轉的政策，特別明確土地開(kāi)發(fā)利用政策，輕稅薄賦政策，權益保障、環(huán)境、信貸、服務(wù)方面政策。第二，綜合規劃，選好發(fā)展項目。按照區域化、特色化、產(chǎn)業(yè)化思路，進(jìn)行規模經(jīng)營(yíng)、集約經(jīng)營(yíng)規劃，著(zhù)力招商引資。第三，強化組織協(xié)調，明確部門(mén)分工，專(zhuān)門(mén)機構管理，一條龍服務(wù)。充分調動(dòng)村社基層組織積極性，廣泛聽(tīng)取群眾意見(jiàn)，依法完善前期流轉中的遺留問(wèn)題，積極組織競爭流轉。
4、構筑流轉載體，催生市場(chǎng)體系。首先是培育承接業(yè)主，總結表彰一批示范典型企業(yè)，招商引資一批內外資業(yè)主。其次，建立一批流轉中介組織。從事土地信息收集、整理、廣告、政策咨詢(xún)、信用擔保，開(kāi)展土地資產(chǎn)評估、物資供應服務(wù)。形成縱橫聯(lián)合、政策配套、信息共享、服務(wù)高效的配套體系。再次，建立市場(chǎng)規則，維護公開(kāi)、公平、公正的競爭秩序，防止下流轉指標、用行政手段搞拉郎配等現象發(fā)生。
5、加強土地基礎設施建設，提升土地價(jià)值。農業(yè)基礎設施落后是制約土地流轉的重要原因。改善土地生產(chǎn)條件，創(chuàng )造流轉優(yōu)勢。一是加強農業(yè)綜合開(kāi)發(fā)，大力改造中低產(chǎn)田土，配套完善水利排灌設施，建設穩產(chǎn)高產(chǎn)農田。二是以生態(tài)建設為中心，治理水土流失，防治污染。三是加強以道路、電信、電網(wǎng)、供水等為主體的生產(chǎn)生活設施建設，增強綜合開(kāi)發(fā)利用能力。
6、大力發(fā)展非農產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)農村人口和勞動(dòng)力轉移。農村人口和勞動(dòng)力轉移是合理調整生產(chǎn)力布局，扎實(shí)推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級的重要標志，也是土地流轉的必然要求。一是著(zhù)眼農產(chǎn)品多層次增值，大力發(fā)展農副產(chǎn)品加工業(yè)、營(yíng)銷(xiāo)業(yè)、儲藏、保鮮、包裝產(chǎn)業(yè)。重點(diǎn)圍繞龍頭骨干加工業(yè)擴規模上檔次，吸收大量農村人口轉移到產(chǎn)前、產(chǎn)后或二三產(chǎn)業(yè)穩定就業(yè)。二是積極發(fā)展鄉鎮企業(yè)，抓住西部大開(kāi)發(fā)機遇，吸引一批企業(yè)和對口支持企業(yè)及項目落戶(hù)我縣，以東部資金、技術(shù)、設備、經(jīng)驗建設一批新型龍頭企業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)。三是加快以產(chǎn)業(yè)為支撐的小城鎮建設，擴大規模，完善功能，吸引農村人口和勞動(dòng)力安居樂(lè )業(yè)。四是開(kāi)發(fā)旅游資源，發(fā)展配套觀(guān)光休閑服務(wù)產(chǎn)業(yè)。同時(shí)加強與發(fā)達地區及企業(yè)聯(lián)系，積極向國內外市場(chǎng)發(fā)展勞務(wù)輸出。
7、堅持市場(chǎng)導向，多種渠道流轉。以項目開(kāi)發(fā)為著(zhù)眼點(diǎn)，招商引資；核心企業(yè)為龍頭，實(shí)施特色資源開(kāi)發(fā)；招標投標為基礎，競爭承包；使用權為紐帶，建立新型專(zhuān)業(yè)合作組織；以科技實(shí)體為主力軍，建設各型現代農業(yè)示范區；委托代耕，互相調換，子女繼承等都是適宜的流轉渠道。各種渠道流轉的具體形式多種多樣，關(guān)鍵是從實(shí)際出發(fā)，承讓雙方選擇最合適的渠道和形式，實(shí)現優(yōu)勢互補，經(jīng)濟雙贏(yíng)。共同承擔可持續發(fā)展的責任。
8、健全機構，強化職能�？h上要及時(shí)調整充實(shí)縣農業(yè)承包合同管理委員會(huì )及其成員，主管部門(mén)要切實(shí)履行職責，做好農村土地流轉的指導和管理工作。鄉鎮相應建立或調整農業(yè)承包合同管理機構，并落實(shí)專(zhuān)人辦公，報縣農業(yè)局備案。根據農經(jīng)站履行農村土地承包、農民負擔、集體資產(chǎn)與財務(wù)的三大行政管理工作職能，將農經(jīng)站納入參照公務(wù)員管理的事業(yè)單位，人員工資、必要的工作經(jīng)費納入同級財政預算管理。同時(shí)農經(jīng)部門(mén)要加強對農村土地流轉情況調查研究、分析、匯報，密切注意發(fā)展動(dòng)態(tài)；指導農村土地流轉合同的訂立，及時(shí)辦理因土地流轉引起的合同變更、解除、重訂和使用權的確認工作。搞好合同鑒證，建立流轉合同檔案，引導業(yè)主與農戶(hù)建立合理的利益聯(lián)結機制，及時(shí)調解和處理土地承包、流轉合同糾紛。在確保我縣農村社會(huì )長(cháng)期穩定的前提下，加快農業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調整步伐，促進(jìn)我縣農村經(jīng)濟持續、快速、健康發(fā)展。
農村土地調查報告 11
近年來(lái)，全縣各地在堅持穩定農村土地承包政策的前提下，積極引進(jìn)業(yè)主,不斷探索和創(chuàng )新土地流轉機制，推進(jìn)土地集約化經(jīng)營(yíng)，有效地促進(jìn)和帶動(dòng)了農村產(chǎn)業(yè)結構調整和農業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng),促進(jìn)了土地資源向土地資本轉變。為深入了解全縣土地流轉和經(jīng)營(yíng)狀況，對全縣土地流轉情況進(jìn)行了調查，并就目前土地流轉中還存在的問(wèn)題及對策進(jìn)行了探討。
一、基本情況
截止目前，全縣土地流轉面積已達17000畝，占全縣耕地總面積的 %,涉及29個(gè)鄉鎮112個(gè)村314個(gè)組8500余戶(hù)33940余人。全縣從事土地承包經(jīng)營(yíng)的業(yè)主共有108個(gè)，其中土地承包經(jīng)營(yíng)規模達1000畝以上的業(yè)主共有 個(gè)，承包經(jīng)營(yíng)面積達5000畝的 個(gè)，業(yè)主共投資1326萬(wàn)元，年創(chuàng )造產(chǎn)值5060萬(wàn)元，年收入3100萬(wàn)元，農戶(hù)年獲益896萬(wàn)元，年人均增收29元。土地流轉的年限一般為30年，短的二、三年，最長(cháng)的達到50-70年（主要是荒山、荒坡），其中，土地流轉年限30年以上的約占土地流轉總面積的 %。
二、主要形式
1、轉包。經(jīng)村社同意，在農民集體經(jīng)濟組織內部，承包農戶(hù)將土地經(jīng)營(yíng)權以不超過(guò)剩余年限轉包給第三方，自己仍保留承包權，轉入方擁有使用權，雙方簽訂契約，明確各方權利與義務(wù)，而承包方與發(fā)包方仍按原承包合同履行雙方的權利、義務(wù)。這種方式目前較為普遍，涉及農戶(hù)1500戶(hù)，5000余人，土地面積20xx余畝（主要是田），約占流轉面積的12%。
2、租賃。集體經(jīng)濟組織或承包農戶(hù)，將土地使用權出租給社外的業(yè)主從事農業(yè)開(kāi)發(fā)，并與之簽訂相應的土地租賃協(xié)議，由業(yè)主向農戶(hù)或集體支付租金。全縣最具代表性的是##鎮南陽(yáng)片區（原3#鄉）的南陽(yáng)村、川山村、石桅村、南峰村和鳳陽(yáng)村，土地被成都桃園實(shí)業(yè)有限公司租賃，現租賃面積 畝，公司規劃三年間在%%片區租憑土地1萬(wàn)畝，獨資經(jīng)營(yíng)50年，發(fā)展伏季水果、種草養畜和發(fā)展旅游業(yè)。當地農民不但可以直接從土地上每畝收入100-300元租金外，還可在該公司務(wù)工，人平年勞務(wù)收入可達3000--5000元。該種流轉形式涉及農戶(hù)6000余戶(hù)，20xx0余人，土地面積14000畝，約占流轉面積的82%。
3、借用。承包農戶(hù)將土地承包經(jīng)營(yíng)權無(wú)償借給他人使用，借用人無(wú)需向出借人支付土地承包經(jīng)營(yíng)權的使用費，農業(yè)稅仍由原承包人承擔。涉及農戶(hù)500余戶(hù)，1500余人，土地面積1000余畝，約占流轉面積的6%。
4、入股。承包農戶(hù)在自愿的基礎上，將擁有的土地使用權作價(jià)入股，與其他生產(chǎn)要素相結合，組建股份制或股份合作制企業(yè)。如雙河鎮銅鑼、佛頭、大佛、筆架、犁頭、楊柳等8個(gè)村社，通過(guò)土地入股，建立股份合作制茶場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)收入在扣除應交稅費和成本后，按股分紅，農戶(hù)還可應聘進(jìn)企業(yè)務(wù)工，獲得勞動(dòng)報酬。
5、拍賣(mài)。主要是對那些閑置的“四荒”地，由鄉鎮、村社以公開(kāi)招標的方式，對其年限的使用權進(jìn)行拍賣(mài)。如竹海鎮益心村集體有荒山40畝，原以每畝10元/年的價(jià)格分戶(hù)承包給農戶(hù)經(jīng)營(yíng)，由于農戶(hù)經(jīng)營(yíng)能力弱，效益低下，承包費從未收齊過(guò)，后村兩委經(jīng)批準對荒山使用權進(jìn)行公開(kāi)招標拍賣(mài)，每畝25元/年，30年一次付清，既壯大了集體經(jīng)濟，盤(pán)活了閑置資產(chǎn)，農戶(hù)又可就近打工，增加收入。
6、互換。農戶(hù)為方便耕種或流轉，與集體或其他農戶(hù)在自愿互利的基礎上，對各自的土地經(jīng)營(yíng)權進(jìn)行交換。目前全縣互換土地涉及農戶(hù)100余戶(hù)，200余人，100余畝土地，約占流轉面積的12%。
三、存在的問(wèn)題
從目前情況看，我縣土地流轉機制改革還處于探索階段，總體上是健康、有序的，對提高農民組織化程度和農業(yè)綜合效益起了積極作用。但由于土地使用權流轉政策性強，涉及面廣，當前在一些地方仍然還存在以下幾方面的問(wèn)題：
�。ㄒ唬┱咝麄鞑坏轿�，群眾思想認識有待提高。一些鄉鎮政府沒(méi)有把推進(jìn)農村土地流轉放到推進(jìn)農業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調整和增加農民收入這個(gè)大局來(lái)認識。對土地流轉政策的宣傳不夠深入，群眾對土地流轉的認識還存在誤區，主要表現為一些農戶(hù)和部份土地承包業(yè)主對推進(jìn)土地流轉還存在“三怕”：一是部份農民怕土地轉包出去后，自己?jiǎn)适Я送恋亟?jīng)營(yíng)權，沒(méi)有了生活的最低“保障線(xiàn)”，因此部份農民外出打工后，寧愿土地荒蕪也不愿轉包出去。二是部份業(yè)主怕政策不穩，政府收回土地承包租賃權，不敢大膽投入。三是部份業(yè)主怕市場(chǎng)前景不佳，承包無(wú)效益，不敢大規模搞開(kāi)發(fā)。
�。ǘ┩恋亓鬓D的管理機制、服務(wù)機制不健全，制約了土地流轉的進(jìn)程。當前土地流轉大都是群眾的自發(fā)性行為，缺乏約束力和規范性，政府在土地流轉上缺少應有的管理、引導和服務(wù)，制約了土地流轉的規模和速度。一些鄉鎮和村社沒(méi)有認識到土地流轉的主體是農民，在工作中還存在錯位、越位的現象，在土地流轉問(wèn)題上采取“一刀切”的簡(jiǎn)單化操作方式，個(gè)別村社強行要求農民退出承包地統一轉包給業(yè)主，群眾對此不滿(mǎn)意，甚至引發(fā)了新的干群矛盾。
�。ㄈ┩恋丶谐善鬓D難，業(yè)主開(kāi)發(fā)難成規模。在農村家庭聯(lián)產(chǎn)承包制下，土地分戶(hù)經(jīng)營(yíng)的分散性、隨意性與土地流轉的計劃性、規模性之間存在矛盾。由于推行土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制后，業(yè)主在實(shí)施土地規模流轉時(shí)，往往因為一戶(hù)或幾戶(hù)承包戶(hù)不能談妥，而使土地規�；鬓D難以成功，從而導致土地流轉比較分散，制約了規模經(jīng)濟的發(fā)展。
�。ㄋ模┎糠滞恋亓鬓D合同不規范，容易產(chǎn)生合同糾紛，影響農村社會(huì )、政治穩定。突出表現為一是合同的主體不合法，《農村土地承包法》明確規定家庭承包經(jīng)營(yíng)土地流轉的主體是農戶(hù)，集體“四荒地”流轉的主體是農業(yè)社，而部份業(yè)主承包土地時(shí)不管是何種土地，一律與村社直接簽訂協(xié)議，致合同的主體不合法，不能生效。二是合同承包期限不合法。協(xié)議中簽定的土地流轉的期限超過(guò)了第二輪土地延包期的剩余期限，致使合同無(wú)法履行。三是部份業(yè)主借土地流轉改變了土地所有權的性質(zhì)和土地的.農業(yè)用途，致使合同不合法。這三種表現形式都會(huì )造成維系農戶(hù)與承包經(jīng)營(yíng)戶(hù)、業(yè)主之間土地承包關(guān)系的協(xié)議無(wú)法生效和履行，加之農民的法律意識不強，受市場(chǎng)經(jīng)濟的趨利性、排他性的影響，使作為農民最后生活底線(xiàn)的土地，必然是農民的最終選擇，從而形成農民與承包戶(hù)間的矛盾，嚴重的甚至會(huì )造成新的社會(huì )矛盾，阻礙土地流轉進(jìn)程，影響農村穩定。
四、對策建議
�。ㄒ唬┙夥潘枷�，轉變觀(guān)念，切實(shí)解決好認識問(wèn)題。
土地流轉是農村產(chǎn)業(yè)結構調整的重點(diǎn)內容，是實(shí)現規模農業(yè)、效益農業(yè)，推動(dòng)農業(yè)產(chǎn)化經(jīng)營(yíng)的前提和基礎。土地是最基本的生產(chǎn)要素，土地流轉的主體是農民。因此，解決好農民的思想認識問(wèn)題，打破阻止土地適度規模流轉的思想桎梏尤為重要。首先，要打破傳統的小農經(jīng)濟意識，摒棄“搞土地流轉就是搞土地私有化、搞資本主義”等思想觀(guān)念，牢固樹(shù)立發(fā)展的觀(guān)念、創(chuàng )新的觀(guān)念、市場(chǎng)的觀(guān)念、效益的觀(guān)念。其次，政府要切實(shí)轉變觀(guān)念，要把土地流轉放推進(jìn)農業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)和發(fā)展農村經(jīng)濟這個(gè)大局來(lái)認識，正確引導規范，強化服務(wù)意識，改進(jìn)工作方法，切實(shí)將農民的積極性保護好、發(fā)揮好、引導好。
�。ǘ┘訌娨龑Ш鸵幏�，切實(shí)解決好土地流轉的管理機制、服務(wù)機制的問(wèn)題。
正確引導和規范是加快土地流轉速度的關(guān)鍵。為此我們要進(jìn)一步建立健全土地流轉的管理機制、服務(wù)機制，促進(jìn)土地流轉的健康快速發(fā)展。一是要政策引。要加大土地流轉政策的宣傳力度，切實(shí)做好土地流轉示范工作。在平等、自愿、互利原則下，通過(guò)公司加農戶(hù)、業(yè)主加農戶(hù)等方式，鼓勵、支持、引導農民大膽試點(diǎn)，以點(diǎn)帶面，滾動(dòng)發(fā)展，進(jìn)一步加快農業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，要堅決杜絕“一刀切”、“運動(dòng)式”、簡(jiǎn)單化的操作處置。二是要環(huán)境促。加強軟硬環(huán)境建設，對運用土地流轉進(jìn)行優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)立項開(kāi)發(fā)的，給予資金、技術(shù)、稅費等方面的傾斜。同時(shí)，要抓好市場(chǎng)建設，疏通流通環(huán)節，縮短小生產(chǎn)與大市場(chǎng)之間的距離，讓農民、業(yè)主有想頭、有干頭。三是要服務(wù)幫。加強信息服務(wù)、科技服務(wù)，為農民、土地承包戶(hù)提供準確的市場(chǎng)信息和科技信息，主動(dòng)做好政策、法律的咨詢(xún)和指導調解工作，引導土地流轉步入正軌。
�。ㄈ┛茖W(xué)規劃、統籌安排，切實(shí)解決土地流轉的規模問(wèn)題。
現代經(jīng)濟越來(lái)越朝著(zhù)規模經(jīng)濟的方向發(fā)展。沒(méi)有規模，就沒(méi)有效益，也就沒(méi)有市場(chǎng)競爭力。加快土地流轉速度，突出規模效益的關(guān)鍵是要解決好土地難以集中成片，不易形成規模的問(wèn)題。解決土地流轉規模問(wèn)題，首先，地方鄉村兩級在完善土地承包經(jīng)營(yíng)責任制時(shí)要統一規劃，科學(xué)安排。其次，要做好“四荒”土地的調查和統計，在此基礎上超前規劃，合理安排，要在耕地的深度開(kāi)發(fā)，非耕地的廣度開(kāi)發(fā)上下功夫。第三，要在充分尊重農民自愿的基礎上，以土地托管為載體，對撂荒土地進(jìn)行統一規劃和開(kāi)發(fā)。建立土地信托服務(wù)中心，對擬流轉的土地集中統一管理，使之形成規模開(kāi)發(fā)。政府要積極引導，健全土地流轉機制，充分發(fā)揮農民、業(yè)主的主動(dòng)性和積極性，依托資源優(yōu)勢，發(fā)揮比較優(yōu)勢，突出土地流轉的規模經(jīng)營(yíng)，體現規模效應，促進(jìn)土地合理、有序流轉。
�。ㄋ模┘哟筚Y金扶持，切實(shí)解決好業(yè)主開(kāi)發(fā)資金匱乏的問(wèn)題。
生產(chǎn)啟動(dòng)資金匱乏是阻礙土地流轉進(jìn)程的主要因素之一，因此必須從多方面加大對土地流轉所需資金的扶持力度。一是加大銀信部門(mén)的*款支持力度。對利用流轉土地搞規模開(kāi)發(fā)，比較效益高，優(yōu)勢明顯的項目，要在政策和資金上給予扶持，銀信部門(mén)要積極給予*款支持。二是積極向上爭取專(zhuān)項資金。政府要加大農業(yè)資金投放力度，對利用流轉土地搞高效農業(yè)、規模農業(yè)的優(yōu)先投放資金。三是通過(guò)公司、業(yè)主的投入解決資金問(wèn)題。采取承租反包、購買(mǎi)土地使用權、股份合作等模式，讓公司、業(yè)主和農戶(hù)共同投入資金搞高效農業(yè)、特色農業(yè)，從而降低業(yè)主和農戶(hù)風(fēng)險，有效解決土地流轉資金難的問(wèn)題。
�。ㄎ澹┘訌妼ζ跫s的規范管理，切實(shí)解決好土地流轉契約不規范的問(wèn)題。
當前，農民與承包經(jīng)營(yíng)戶(hù)、業(yè)主之間的承包關(guān)系都是用契約來(lái)維系，而且大部分契約又具有不規范性、不穩定性和松散性。因此，在推進(jìn)土地流轉工作中，一方面要加強對契約的規范管理，進(jìn)一步明確承租雙方的責、權、利，引導承包方和農民遵守合同協(xié)議，積極做好法律咨詢(xún)和法律服務(wù)。另一方面，要切實(shí)加大《合同法》、《農業(yè)法》、《農村土地承包法》等法律法規的宣傳力度，增強農民的法律意識，規范雙方的履約行為，促進(jìn)土地流轉健康有序發(fā)展。
農村土地調查報告 12
一、工作目的
為及時(shí)客觀(guān)掌握本年度全國土地利用變化狀況，充分發(fā)揮土地宏觀(guān)調控作用，實(shí)行嚴格的耕地保護制度，保證本年度全國土地變更調查的順利開(kāi)展，特制定本方案。
二、工作任務(wù)內容
依照土地變更調查工作的基本程序和方法，以20XX年度土地變更調查結果為基礎，以20XX年12月31日為統一時(shí)點(diǎn)，全面查清本年度內全國土地利用變更情況，逐級匯總各類(lèi)土地利用變化情況，如實(shí)核定實(shí)際耕地和新增建設用地面積。變更調查將重點(diǎn)查清以下內容：
�。ㄒ唬┤娌榍鍖�(shí)際新增建設用地情況。重點(diǎn)查清本年度實(shí)際新增建設用地情況，包括以前批準本年建設、本年批準本年建設、本年批準本年未建設、本年度未批先建（包括本年度“以租代征”）。依法批準的新增建設用地，按照批準文件將用地范圍標注在土地利用現狀圖上。
�。ǘ┎榍鍖�(shí)際耕地變化情況。重點(diǎn)查清本年度實(shí)際耕地增加和減少的變化情況，包括建設占用減少耕地、災毀耕地、生態(tài)退耕、農業(yè)結構調整減少耕地以及通過(guò)土地開(kāi)發(fā)、復墾、整理等補充的耕地情況。
三、步驟與要求
�。ㄒ唬蕚涔ぷ�。
1.制定方案。
各地可參照本實(shí)施方案，結合當地具體情況，制定本地區的土地變更調查實(shí)施方案，但不得與本方案有關(guān)要求相抵觸。
2.準備資料。
收集土地利用現狀調查及土地變更調查資料，包括土地變更調查工作底圖、數據及外業(yè)調查記錄手簿等相關(guān)資料；收集新增建設用地審批文件及實(shí)際用途，土地開(kāi)發(fā)復墾整理成果驗收等資料（圖件、數據、報告等）以及收集近幾年耕地減少相關(guān)資料，包括農業(yè)結構調整、災毀耕地、生態(tài)退耕等。
3.準備表格。
印制《土地變更調查記錄表》
4.技術(shù)培訓。
按照《關(guān)于開(kāi)展本年土地變更調查工作的通知》要求和本實(shí)施方案的有關(guān)規定，對土地變更調查人員進(jìn)行技術(shù)培訓。
�。ǘ⿲�(shí)地調查上圖。
以本年度實(shí)地變化現狀和新增建設用地審批文件為準，實(shí)地進(jìn)行變更調查。查清本年度實(shí)地變化情況，將變化圖斑標繪在土地利用現狀圖上，并填寫(xiě)《土地變更調查記錄表》，土地變更調查包括如下內容：
1.土地利用地類(lèi)和權屬變化狀況。
根據土地變更調查有關(guān)規定，實(shí)地查清本年度的土地利用地類(lèi)變化和土地權屬變化情況。將變更圖斑標繪在土地變更調查工作底圖上。變更圖斑面積實(shí)地測繪。
2.本年新增建設用地調查。
本年新增建設用地按照本年度以前批準本年建設、本年批準本年建設、本年批準本年未建設、本年度未批先建（包括本年度“以租代征”）四種情況開(kāi)展調查。
對于本年度實(shí)際新增的建設用地，將本年實(shí)地新建的建設用地標注在土地變更調查工作底圖上，填寫(xiě)《土地變更調查記錄表》，并用手持GPS實(shí)地測量。整理新增建設用地審批材料，將外業(yè)調查的新增建設用地區分出本年度以前批準本年建設、本年度批準本年建設、本年度未批先建（包括本年度“以租代征”）。其中，本年度批準本年建設中也包括本年批準以前建設的用地。
3.新增建設用地細化調查。
對本年度新增建設用地要進(jìn)行細化調查，細化的圖斑只需在《土地變更調查記錄表》相應欄及草圖上清楚標繪和填寫(xiě)。細化調查的各圖斑面積可實(shí)地用手持GPS進(jìn)行測量。新增建設用地各細化調查的面積數據只用于本年度土地變更調查的數據匯總分析，下一年度土地變更調查，以本年度的面積數據為基礎進(jìn)行變更。
4.耕地增減的來(lái)源去向。
通過(guò)實(shí)地調查，查清本年度新增耕地的來(lái)源情況，分為土地開(kāi)發(fā)復墾整理及農業(yè)結構調整等項；查清本年度耕地減少情況，分為生態(tài)退耕、農業(yè)結構調整、災毀等項；查清本年度來(lái)自未利用地、閑置建設用地的`新增園地中可視為補充耕地的園地情況。
�。ㄈ⿺祿䥇R總統計。
將《土地變更調查記錄表》錄入或批量轉入土地變更調查數據匯總軟件，以縣為單位，逐級匯總。匯總統計遵循原則：
1.20XX年度土地變更調查以20XX年12月31日數據為基準。
2.省級行政區域界線(xiàn)和省級土地總面積不得擅自改變。
3.圖斑發(fā)生合并、分割變更時(shí)，應保持總面積不變。
四、上報成果
�。ㄒ唬┛h級土地變更一覽表；
�。ǘ┛h級逐級匯總的土地利用現狀變更表；
�。ㄈ┛h級逐級匯總的建設用地變更匯總表；
�。ㄋ模┛h級逐級匯總的新增建設用地匯總表；
�。ㄎ澹┛h級逐級匯總的可調整地類(lèi)匯總表；
�。┛h級逐級匯總的土地開(kāi)發(fā)復墾整理、結構調整、生態(tài)退耕等情況匯總表；上述各項成果表將利用匯總軟件由計算機自動(dòng)生成。
農村土地調查報告 13
土地是人們長(cháng)期以來(lái)賴(lài)以生存的最基本生產(chǎn)資料，是逐年遞減的有限資源。年到年的十二年中，全縣耕地面積減少了8.5萬(wàn)畝，相當于減少了12個(gè)中和鄉的耕地面積。大量的勞力外出和農產(chǎn)品價(jià)格的持續低迷，耕地撂荒面積與日俱增。為此，我們對全縣土地撂荒情況進(jìn)行了調查。
一、農村耕地撂荒的成因
全縣現在耕地64.4萬(wàn)畝，其中土19.4萬(wàn)畝，田45萬(wàn)畝，人均耕地僅0.93畝。據現在571個(gè)村的調查統計，全縣撂荒14670畝，占耕地面積2.3%，涉及農戶(hù)7456戶(hù)，21130人。中和鄉現在耕地7036畝，而撂荒面積占全鄉耕地面積的8%，嵐峰占5.2%，二坪占4.2%。在撂荒地中，60%為坡瘠地邊遠零星地，投入產(chǎn)出比較低。形成土地撂荒的主要原因如下：
1、農業(yè)生產(chǎn)比較效益低。從事農業(yè)不如從事非農產(chǎn)業(yè)的效益高，以種一畝水稻為例，產(chǎn)稻500公斤，收入460元，種子、農藥、化肥等物耗115元（按我們300戶(hù)農村住戶(hù)調查資料占25%計算），請人犁田、栽秧、收割等費用180元左右，畝平純收入165元左右（含自己的勞動(dòng)量?jì)r(jià)值），即一個(gè)勞動(dòng)力種一季水稻的凈收入為165元，如果種小春生產(chǎn)，投入產(chǎn)出基本持平，瘠薄地、邊遠零星地更是入不敷出。農民說(shuō)得好：“在家種田，不如外出掙錢(qián)”；“要想奔小康，必須背井離鄉”。農業(yè)的比較效益差，是耕地撂荒的主要原因。
2、農村主要勞動(dòng)力大量外出。由于“在家種田，不如外出掙錢(qián)”和農產(chǎn)品價(jià)格多年持續走低等原因，去年，外出勞動(dòng)力18萬(wàn)人左右（常年外出14萬(wàn)人）帶回勞務(wù)收入8億元左右。外出勞力占勞動(dòng)力資源的50%且為主要勞動(dòng)力。在家務(wù)農的基本為“九九、三八”式勞力結構。
3、戶(hù)口外遷。隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展，城鎮化率不斷提高，農民向非農產(chǎn)業(yè)轉移越來(lái)越多。20xx年12月至年的二年間，全縣農村人口實(shí)際外遷20375人（扣減20xx年以來(lái)移民安置5386人），在這兩萬(wàn)外遷人員中，部分土地進(jìn)行了合理流轉。部分土地形成撂荒，全縣由農戶(hù)外遷而撂荒占20%左右，水口就占33%。
4、土地零星、分散、偏遠、瘠薄等管理不便，形成撂荒。如太平鎮團碾村二社，有20余戶(hù)由于偏遠、坡高等不便管理而幾乎棄耕（每戶(hù)部分撂荒），又如二坪水磨村唐定國，他主動(dòng)種了別人不種的較好的幾畝土地，而自己的偏遠瘠薄地撂荒。
5、基層組織對二輪承包沒(méi)有全面理解,拒收外遷戶(hù)中斷承包關(guān)系的土地，當前土地流轉基本處于無(wú)序的狀態(tài)，特別是基層個(gè)別地方對二輪承包、三十年不變的政策，有種片面理解，認為承包土地30年不變，就是土地承包權不能動(dòng)，動(dòng)了就違背中央的政策，因此，即使有許多經(jīng)商戶(hù)或外遷的農戶(hù)要求中斷承包關(guān)系，基層組織害怕犯錯誤而拒絕接收，也沒(méi)有采取任何有效措施加以引導或適當調整，導致農民對承包地初放經(jīng)營(yíng)，甚至撂荒。水口鎮的外遷戶(hù)把承包地交給村社，而村社認為承包期未滿(mǎn)和“30年不變”等原因，拒不接收外遷農民的承包地51.5畝，占全鎮撂荒的33%。
二、對農村撂荒地的思考
土地撂荒，是近年來(lái)出現的新問(wèn)題。撂荒說(shuō)明了部分農民正在擺脫土地對他們的束縛，土地不再是他們謀生的唯一手段，這表明了它積極的一面。但是，土地是不能再生的有限資源，是社會(huì )財富之源，我縣人多地少，人均耕地不足1畝，負面影響大。從我縣的實(shí)際情況看，如果各級重視、措施得當，組織引導得力，是不會(huì )出現較大面積撂荒的�，F就對如何處理好撂荒問(wèn)題，提出以下建議：
1、提高對土地資源和農業(yè)基礎地位的認識。土地是財富之母，土地資源是有限的。大力宣傳“土地管理法”，“土地承包法”等法律法規。要認真學(xué)習理解“土地承包法”中關(guān)于土地經(jīng)營(yíng)權流轉問(wèn)題。根據“土地管理法”第37條“承包經(jīng)營(yíng)耕地的單位或個(gè)人連續二年棄耕拋荒的，原發(fā)包單位應當終止承包經(jīng)營(yíng)合同，收回發(fā)包的耕地”之規定，對當前農村的撂荒地，村社可按法定程序收回，采取多種方式重新發(fā)包�，F在，基層對多年撂荒地不問(wèn)不管，使土地撂荒與日俱增。對現在的撂荒地，可規劃種植為桑樹(shù)、果樹(shù)和花椒等勞動(dòng)量不大的經(jīng)濟作物。
2、退耕還林還草要與減少或避免撂荒相結合。去年，退耕還林2.95萬(wàn)畝，今年計劃5萬(wàn)畝。為此，對撂荒地而無(wú)法轉包的坡瘠地，即使沒(méi)有達到退耕還林還草的要求，也可以列入退耕還林還草的計劃。通過(guò)還林還草計劃，消滅較大面積撂荒是完全可能的。
3、建立土地流轉機制，制定縣域土地流轉及撂荒的實(shí)施意見(jiàn)，促進(jìn)土地有序流轉。當前，土地流轉基本處于無(wú)序狀態(tài)，有的農民寫(xiě)了個(gè)白條或口頭達成協(xié)議自由轉換，沒(méi)有全面、完整的合同條款，沒(méi)有村社發(fā)包方的監督，更沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的流轉管理機構，已經(jīng)出現新的矛盾和糾紛，年全縣農業(yè)稅尾欠達到71.7萬(wàn)元，就嵐峰一個(gè)鄉1996年以來(lái)，尾欠就達97828元，占全縣尾欠數的13.6%，因土地流轉不規范，有的農民種了別人土地后又不交農業(yè)稅，村社只能找原承包人，結果雙方都不交農業(yè)稅，形成農稅尾欠和土地撂荒。為此，我們要在尊重土地二輪承包的'基礎上，應及時(shí)制定全縣土地流轉的實(shí)施意見(jiàn)，成立縣、鄉（鎮）兩級的土地托管和恢復土地承包仲裁機構，從而規范土地流轉行為，盡量避免出現新的矛盾和糾紛。
4、實(shí)施縣內移民計劃�？h內移民，就是本縣或本鎮范圍內，有組織、有計劃地從甲地到乙地，從山上到山下落戶(hù)。山區土地少，且多為坡瘠地，畝產(chǎn)不高，土地級差收入低，又破壞生態(tài)環(huán)境，造成嚴重水土流失，而山下又出現耕地較大面積撂荒。這是一對能克服和避免的矛盾，對那些愿下山種地落戶(hù)的山民，政府對他們的建房審批、子女入學(xué)等具體問(wèn)題的處理上，政策應適度放寬。山區農民的種田積極性極高，如虎峰鎮東山村二社的李德文，就從山上移到山下的正義村落戶(hù)，種了十幾畝土地。已擺脫了原在山區中當山民的貧困。還有部分山民愿下山而找不到田土種，如果鄉鎮做好工作，為他們牽線(xiàn)搭橋、正確引導、撂荒面積就會(huì )大大減少，轄區內移民，既是解決撂荒的一個(gè)有效途徑，又是山區水土流失得以控制的治本之法，也是消滅山區山民貧困之法，這是一舉多得之事。
5、大力提倡免耕法等新型的耕作制度和使用先進(jìn)的小型農業(yè)機械（如小型收割機械、小型潛水泵等），盡量減輕農民的勞動(dòng)強度，使之擴大種植面，以及適應當前農村“九九、三八”的勞動(dòng)力結構，減少農村隱形拋荒或撂荒。
對土地撂荒問(wèn)題，我們要認真面對，采取切實(shí)可行的辦法，既使部分農民向非農產(chǎn)業(yè)轉移，又使有限的土地資源得以充分利用，使農村經(jīng)濟穩定、健康發(fā)展。
農村土地調查報告 14
最近，我們深入到蘇仙石、汪崗、河鳳橋、鄢崗4個(gè)南中北不同類(lèi)型鄉鎮，對社會(huì )普遍關(guān)注的土地撂荒和如何搞好土地流轉、解決棄耕撂荒問(wèn)題進(jìn)行了專(zhuān)題調查研究�，F將調研情況報告如下：
一、基本情況
蘇仙石、汪崗、河鳳橋、鄢崗4鄉鎮共有68個(gè)行政村，953個(gè)村民組，總人口122914人，總耕地面積111531畝。外出務(wù)工人員33452人，流轉土地面積17140畝，占計稅耕地面積15.4%，撂荒面積3500畝，占計稅耕地面積3.14%。其中，走訪(fǎng)的蘇仙石鄉蘇仙石、汪崗鄉汪崗、河鳳橋鄉趙棚、鄢崗鎮汪寨4個(gè)行政村，總人口8314人，總耕地面積7917畝，外出務(wù)工人員2892人，舉家外出人口500人，占外出務(wù)工總人口的17.3%。河鳳橋鄉趙棚村、蘇仙石鄉蘇仙石村無(wú)撂荒面積，汪崗鄉汪崗村撂荒面積60畝，占該村計稅面積的6%；鄢崗鎮汪寨村撂荒面積100余畝，占該村計稅面積的3%。
二、土地流轉遵循的原則和形式
�、逋恋亓鬓D工作所遵循的原則
4鄉鎮4個(gè)行政村在土地流轉過(guò)程中，主要依據《農村土地承包法》開(kāi)展流轉工作。
一是堅持自愿原則。以土地承包合同管理為抓手，明確承包土地方在土地流轉中的主體地位，堅持平等協(xié)商、自愿、有償的原則，鄉村組織和個(gè)人不得強迫或阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉。
二是堅持有償原則。土地流轉補償采取三種計價(jià)方式，即現金、實(shí)物計價(jià)或代交農業(yè)稅等，流轉后收益歸新承包方所有。
三是堅持鄉村組織服務(wù)于土地流轉工作的原則。在堅持自愿、有償原則基礎上，鄉村組織積極做好土地流轉中的服務(wù)工作，主動(dòng)、公正、及時(shí)的調解土地流轉中出現的矛盾和糾紛，為土地流轉，充分發(fā)揮土地資源效益，搞好服務(wù)。
�、嫱恋亓鬓D的形式
1、代耕。主要是指土地承包經(jīng)營(yíng)權不變，把承包經(jīng)營(yíng)的土地自主流轉給父母、兄弟姐妹、親戚、朋友、鄰居代耕，由流轉方和代耕方議定雙方的權利和義務(wù)，戶(hù)族主事人為監證人，這種形式口頭協(xié)議的居多。另一種代耕形式，流轉期限較長(cháng)，一般在1—3年，流轉方和代耕方共同面議代耕期間雙方各自的權利和義務(wù)，達成共識后，形成文字合同，由村委會(huì )或村民小組監督合同的實(shí)施，這種形式比較規范，很少引發(fā)矛盾和糾紛。再一種代耕形式是土地承包戶(hù)外出一年以上較長(cháng)時(shí)間未回，既沒(méi)明確放棄土地經(jīng)營(yíng)權，又沒(méi)請人代耕，土地撂荒。為解決撂荒問(wèn)題，由村委會(huì )出面，在明確土地承包經(jīng)營(yíng)權不變的情況下，借鑒自主協(xié)商流轉代耕的約定條件，明確代耕方的權利和義務(wù)，向本村村民發(fā)出代耕邀請，自愿應邀代耕者確定后，由村民小組與代耕方簽訂合同，村委會(huì )為鑒證單位。
2、重新發(fā)包。主要指在保持執行土地承包政策和穩定的前提下，對已農轉非或到異地務(wù)工經(jīng)商長(cháng)期定居，舉家戶(hù)口遷移且自愿主動(dòng)交回土地，以及自愿放棄土地經(jīng)營(yíng)權和“死亡戶(hù)”無(wú)法定繼承人的土地，由村委會(huì )、村民小組收回土地，按《農村土地承包法》的規定重新發(fā)包。側重向種糧大戶(hù)和種糧能手集中，向規模經(jīng)營(yíng)方向發(fā)展。
3、轉包或租賃。戶(hù)主無(wú)力經(jīng)營(yíng)或者不愿經(jīng)營(yíng)，將其承包的土地轉包或租賃給他人經(jīng)營(yíng)，土地的經(jīng)營(yíng)權和承擔的義務(wù)隨之轉移，流轉后承包人給原土地戶(hù)主一定的承包費，限定一定的承包期，雙方簽訂正式書(shū)面合同或協(xié)議。
4、自愿撿種。土地承包戶(hù)全家外出或異地定居，原土地承包沒(méi)有履行任何流轉手續，既沒(méi)轉包，也沒(méi)有口頭協(xié)議找人代耕，被其他群眾撿種，撿種戶(hù)自愿承擔土地承包戶(hù)的義務(wù)，替交農業(yè)稅、水費等。
三、土地流轉存在的主要問(wèn)題和土地撂荒的主要原因
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1、土地流轉的主要依據是《農村土地承包法》，政策范圍寬，在土地流轉中針對性、可操作性不強，缺乏具體辦法和細則，導致土地流轉形式多種多樣，不規范，很容易引發(fā)矛盾。在我們調研的4鄉鎮4村的土地流轉面積中，多數無(wú)正式文書(shū)字據，大多都是口頭“君子協(xié)定”，有的甚至連見(jiàn)證人都沒(méi)有，流轉隨意性較大，引起糾紛時(shí)有發(fā)生，遺留問(wèn)題較多。
2、由于土地流轉無(wú)實(shí)施細則，出現了有人種田無(wú)人承擔稅費、水費等現象。承包合同明確農業(yè)稅是按面積計稅由承包戶(hù)上繳，流轉后，有些戶(hù)主之間沒(méi)明確的義務(wù)，農業(yè)稅、水費等上繳出現扯皮現象，撿種戶(hù)的義務(wù)更為含糊。因而增加了鄉村干部的工作量，也給村委會(huì )經(jīng)濟加大了負擔。
3、土地流轉多數期限較短，新承包戶(hù)有的存在著(zhù)短期行為，只顧流轉期間的種天收成，不維護原承包戶(hù)責任范圍內農田水利設施維護和管理，造成農田水利設施疲勞使用，常年失修。有的原本是能灌能排、旱澇保收的高產(chǎn)基本農田，變成了靠天收的低產(chǎn)田。
4、由于流轉隨意性大，從一定意義上來(lái)講，土地流轉并沒(méi)有轉向種田能手和種田大戶(hù)形成規模經(jīng)營(yíng)，機械耕作，農業(yè)技術(shù)難以推廣，勞動(dòng)生產(chǎn)率難以提高，經(jīng)濟效益仍很低下。
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1、市場(chǎng)因素。從目前的情況來(lái)看，仍存在著(zhù)“谷賤傷農”潛在因素，主要表現在種籽、化肥、農藥、農膜等生產(chǎn)資料漲幅過(guò)高，導致糧食生產(chǎn)成本過(guò)高，國家的直接補貼等優(yōu)惠政策被農資漲價(jià)所擠占，種糧收益甚微。
2、水利設施不配套因素。隨著(zhù)農村稅費改革的深入，農村兩工至今年取消，鄉村公共建設資金基本沒(méi)有，加之去年的特大洪水災害，水毀十分嚴重，一些水利設施無(wú)力修復，導致有些田塊難以流轉。
3、位置偏僻因素。部分“高膀田”、“脊背田”、“過(guò)水田”、“雞叨畜害田”、“水打沙壓田”等位置偏僻、自然條件較差田塊，種植農作物收成較差而無(wú)人愿意接受流轉承包，造成了土地撂荒。也有極少數“難纏戶(hù)”外出務(wù)工，田地撂荒，無(wú)人敢接受流轉耕種。
四、做好土地流轉、解決撂荒問(wèn)題的思考與建議
搞好土地流轉，解決撂荒問(wèn)題，是當前和今后一個(gè)時(shí)期農村的一項重要工作，也是發(fā)展農村經(jīng)濟保護農民利益的系統工程。
因此，要全面分析和認識土地流轉工作的形勢，在實(shí)踐中認真剖析土地撂荒問(wèn)題的關(guān)鍵所在，拿出針對性的解決辦法，這是至關(guān)重要的。
第一，黨中央、國務(wù)院和各級黨委、政府十分重視“三農”工作，今年中央發(fā)了1號文件，制定了一系列讓農民得實(shí)惠的政策措施，加上糧價(jià)回升，調動(dòng)了農民種糧積極性，土地撂荒問(wèn)題得到有效遏制，并呈現出不少農戶(hù)競爭轉包撂荒土地的良好現象，這是主流。
第二，要正確看待撂荒現象。在推進(jìn)勞務(wù)經(jīng)濟發(fā)展和加快農村非農化、城鎮化的進(jìn)程中，不可避免地出現少量土地撂荒現象，是事物發(fā)展客觀(guān)規律的必然。大量農村剩余勞力向城鎮集聚，有力的促進(jìn)了工業(yè)化、城鎮化水平的不斷發(fā)展，這正是發(fā)展的方向。
第三，要發(fā)揮基層組織在土地流轉工作中的重要作用。從我們調查的情況看，充分發(fā)揮和依靠基層組織在土地流轉工作中的作用十分重要。在我們實(shí)地調查的4個(gè)行政村中，蘇仙石和趙棚2個(gè)村通過(guò)深入細致工作和有序流轉，無(wú)撂荒現象。事實(shí)說(shuō)明，只要基層領(lǐng)導重視執行政策，聯(lián)系實(shí)際，做深入細致工作，撂荒問(wèn)題是一定能夠解決好的。河鳳橋鄉趙棚村是產(chǎn)糧大村，年產(chǎn)糧食在100萬(wàn)公斤以上，20xx年出售商品糧23萬(wàn)公斤。這個(gè)村外出務(wù)工850人，占全村總人口的`42。為了解決撂荒問(wèn)題，村組干部帶頭接受種植流轉土地，支書(shū)劉元州帶頭承接流轉土地22畝，陳灣組組長(cháng)李家擴承接流轉土地40畝。目前該村承種流轉土地20畝以上的大戶(hù)有5戶(hù)，10畝以上的20余戶(hù)，10畝以下的90余戶(hù)，正朝著(zhù)土地規�；�(jīng)營(yíng)方向發(fā)展，在播種、收割季節，農業(yè)機械化也派上了用場(chǎng)。為了進(jìn)一步搞好土地流轉，切實(shí)解決土地撂荒問(wèn)題，確保土地流轉健康有序地開(kāi)展，提高土地資源的開(kāi)發(fā)效益，綜合我們調查情況，特提出以下幾點(diǎn)建議：
1、建立和完善土地流轉機制。隨著(zhù)農村勞力外出的不斷增加，土地流轉的規模也不斷擴大，正確、及時(shí)、具體地處理好流轉中的新矛盾、新問(wèn)題，促進(jìn)土地資源得到有序合理開(kāi)發(fā)利用，提高土地資源對社會(huì )的貢獻率，建議上級政府，盡快出臺“土地流轉實(shí)施辦法”或“細則”，規范流轉程序，使土地流轉有章可循，以利基層有序、合理、合規、依法做好土地流轉工作。
2、加強農田水利設施建設，建立有效的國家、集體、個(gè)人對公共設施管護的聯(lián)動(dòng)投入機制。我縣地處長(cháng)江流域的過(guò)渡帶，災害性氣候條件，對農業(yè)的增產(chǎn)增收有著(zhù)直接的影響，從建國以來(lái)的歷史資料看，旱澇災害年年有，三年一大旱五年一洪災，幾乎已成規律。隨著(zhù)國家對農民減負增效和取消“兩工”的政策落實(shí)，鄉、村對農田水利設施管護和維修的調控能力減弱，國家雖然用了很大財力，加大對農業(yè)的投入，但投向主要用在重點(diǎn)工程和急需建設的大工程上，中小工程和配套工程一家一戶(hù)難以辦到。因此，建議建立縣鄉村三級農田水利建設公積金制度�？h鄉財政每年從年度預算中拿一定比例預算資金作為農田水利建設基金。村級農田水利基金來(lái)源：一是建議國家今后適當提高種糧直補標準，明確一定比例，作為農田水利建設基金；二是村有集體經(jīng)濟收入的，拿出一定比例，作為村級農田水利建設基金，取之于農用之于農，建立專(zhuān)帳和群眾民主理財小組、基金使用監督小組，加上一事一議，保證現有水利設施的維修管護和永續使用。
3、我縣境內鲇魚(yú)山和鐵佛寺兩座大中型水庫，原來(lái)對灌區實(shí)行收取基本水費和實(shí)用計量?jì)煞N水費。根據這次調研基層干群的反映，建議降低或取消基本水費，只收取計量水費，實(shí)行計量計價(jià)用水制，誰(shuí)用水誰(shuí)付費，減少土地流轉中基本水費難以收繳的實(shí)際困難，減輕灌區不用水也要按田畝交基本水費的負擔。
4、整頓規范農資市場(chǎng)，穩定農資價(jià)格。建議政府的職能部門(mén)重點(diǎn)要對種籽、農藥、化肥等主要農資生產(chǎn)廠(chǎng)家或企業(yè)嚴格價(jià)格控管或給予適當補貼，防止農資價(jià)格上漲，降低種糧成本，確保種糧農民的實(shí)際利益和效益。
5、采取切實(shí)有效措施，解決農民和基層組織“三角債”的歷史問(wèn)題。據我們調查，鄢崗鎮22個(gè)行政村，只有3個(gè)村不負債，有19個(gè)村群眾欠村的要不上來(lái)，村里欠貸款無(wú)力償還。我們實(shí)地考察了汪寨村，群眾欠村的農業(yè)稅、水費等達70萬(wàn)元，村里欠貸款加利息達80萬(wàn)元。類(lèi)似這樣的情況在全縣較為普遍。村級組織負債累累壓力大影響正常工作，有的村為付欠貸利息，村干部連經(jīng)鄉鎮批準的工資都領(lǐng)不到或領(lǐng)不全。
農村土地調查報告 15
中央一號文件下發(fā)后，特別是我省落實(shí)農業(yè)稅全部取消和糧食直補政策后，極大地調動(dòng)了農民的種地積極性，但也由此帶來(lái)了一些矛盾，特別是因土地承包問(wèn)題引發(fā)的矛盾尤為突出，從去年以來(lái)，全縣共發(fā)生上訪(fǎng)330件，涉及人員在千人以上。
一、土地矛盾形成的主要原因
從上訪(fǎng)反映的問(wèn)題來(lái)看，造成土地矛盾的原因主要有以下三個(gè)方面十二個(gè)原因。
(一)普通的上訪(fǎng)案是二輪土地承包時(shí)農戶(hù)由于各種原因未分到承包地問(wèn)題，約占上訪(fǎng)案的.75%。一是戶(hù)口在本村，全家已搬遷外地多年，按照XX縣二輪土地承包規定未能分到承包地;二是因二輪土地承包前欠集體兩提款、計劃生育罰款或在化解農村不良債務(wù)時(shí)不愿分攤村集體債務(wù)等，土地被抽回;三是婚出婚入婦女因兩地承包時(shí)間不統一或村定土政策等一些婦女分到土地或地被抽回;四是因當初落戶(hù)手續不全或與村有不要地協(xié)議未分得地;五是二輪土地承包后新增人口要求分地。
(二)特殊的上訪(fǎng)案是機動(dòng)地發(fā)包不合理、土地經(jīng)營(yíng)權流轉糾紛案，約占有10%。一是機動(dòng)地發(fā)包時(shí)間過(guò)長(cháng)，有的長(cháng)達30年，合同不規范;二是因村欠個(gè)人債務(wù)，抽出村民地抵債年限過(guò)長(cháng)，農民要求毀約還地;三是農戶(hù)之間土地轉包、轉讓?zhuān)F因政策調整引發(fā)合同糾紛。
(三)比較棘手的案件是土地權屬不清，通過(guò)行政手段難以解決的糾紛案，紛占15%。一是地方與森工林場(chǎng)地權屬不清，農戶(hù)已開(kāi)墾多年荒地，有的已辦了國有土地證，有的已納入集體土地臺賬，可林場(chǎng)近年來(lái)卻以在其林業(yè)區域內強行收回引發(fā)矛盾。二是國有土地與集體土地權屬不清、界限不明。農戶(hù)在集體耕地周邊開(kāi)墾的荒地，已向集體交積累多年，并納入集體土地臺賬，可有的土地卻被土地部門(mén)以1983年后開(kāi)荒地應屬?lài)谢牡�，辦理了國有土地證，有的地被鄉政府對外發(fā)包引發(fā)矛盾。四是集體確實(shí)既無(wú)地源又無(wú)經(jīng)濟實(shí)力解決解決應享受土地承包地未分地的糾紛。
二、對策和建議
(一)強化教育。通過(guò)法制宣傳教育，提高村兩委成員及村民的守法意識和合同意識，規范村兩委的發(fā)包行為。嚴格執行《農村土地承包法》第19條規定，按5個(gè)程序簽訂承包合同：村民會(huì )議選舉產(chǎn)生承包工作小組;承包小組依照法律、法規的規定擬定并公布承包方案;召開(kāi)村民會(huì )議討論通過(guò)承包方案;公開(kāi)實(shí)施承包方案;簽訂承包合同。同時(shí)，扼制村委的各種侵犯農民土地承包經(jīng)營(yíng)權的苗頭性行為，將糾紛消滅在萌芽之中.
(二)加強領(lǐng)導。政府必須把解決農村土地糾紛問(wèn)題納入重要工作日程，成立由主要領(lǐng)導掛帥的組織機構，抽調得力干部，集中時(shí)間和精力搞突破。各級農業(yè)部門(mén)要切實(shí)負起責任，在宣傳政策、制定方案、接待上訪(fǎng)、組織協(xié)調等方面發(fā)揮職能作用;各級財政部門(mén)要在落實(shí)一免兩補政策和推進(jìn)農村稅費改革及配套改革中，把解決農村土地糾紛作為重要內容一并推進(jìn);各級國土資源管理部門(mén)對農村和農民的土地權屬案件要依法加快辦理;各級農村經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)要充分發(fā)揮職能作用，切實(shí)加強農業(yè)承包合同管理，搞好土地承包糾紛案件的合同仲裁，維護農民和村級集體經(jīng)濟組織的合法權益。對因農村土地承包糾紛引發(fā)的農民群體性上訪(fǎng)、越級訪(fǎng)和重復訪(fǎng)案件，實(shí)行領(lǐng)導包案制，要責任到人，一抓到底。要認真處理好因土地承包糾紛引發(fā)的上訪(fǎng)問(wèn)題，切實(shí)把矛盾化解在基層，真正做到不回避、不掩蓋、不推諉、不拖拉，敢于并善于解決各種矛盾，堅決防止因農村土地糾紛問(wèn)題而引發(fā)惡性案(事)件。
(三)政策疏導。穩定和鞏固土地承包關(guān)系是保障農民權益、維護農村穩定的基礎二輪土地承包政策執行不到位，操作不規范導致農村土地承包關(guān)系混亂錯雜，是土地承包糾紛的根源。因此，各級政府要正視農村土地承包現狀，建立規范的農村土地承包關(guān)系。涉農部門(mén)和司法部門(mén)要開(kāi)展政策下鄉活動(dòng)，深入講解土地承包法和其他相關(guān)政策法規，現場(chǎng)解答農民的問(wèn)題，讓農民熟悉政策，掌握政策，運用政策。
(四)分流農民。真做好無(wú)地和少地農民的思想工作，積極幫助這部分農民增加收入。各級組織和廣大干部要認真負責地做好沒(méi)有分到或只分到少量承包地農民的思想工作，積極幫助他們通過(guò)承包其它集體資源、發(fā)展養殖業(yè)和多種經(jīng)營(yíng)、外出務(wù)工等途徑拓寬增收渠道。對在縣城就業(yè)的農民有關(guān)部門(mén)要進(jìn)行免費技能，并在稅費征收上予以?xún)?yōu)惠，鼓勵閑散農民進(jìn)城經(jīng)商，減少農村土地壓力。
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