農村土地調查報告（通用16篇）
在生活中，報告十分的重要，其在寫(xiě)作上有一定的技巧。那么一般報告是怎么寫(xiě)的呢？下面是小編精心整理的農村土地調查報告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
農村土地調查報告 1
隨著(zhù)社會(huì )的發(fā)展和人們不斷提高的物質(zhì)文化需求，社會(huì )主義新農村建設越來(lái)越受到人們的普遍關(guān)注這也成為社會(huì )主義現代化建設中一項長(cháng)期而艱巨的任務(wù)。其中農村土地資源利用成為新農村建設的重要內容，農村土地資源的合理有序可持續利用成為新農村建設中的重中之重。
為更好的了解農村土地資源利用狀況，優(yōu)化農村土地資源的利用，為新農村建設提出切實(shí)可行且有針對性的建議，暑假期間，我對xx村的土地資源利用現狀進(jìn)行了實(shí)地考察、分析研究，并總結歸納如下。
調查目的：通過(guò)對xx村土地資源利用狀況的實(shí)地調查，以小見(jiàn)大，比較客觀(guān)地把握農村土地資源使用的現狀，主要是找出當前土地使用過(guò)程中的弊病，從而為優(yōu)化土地資源配置，提高土地資源利用率，加快新農村建設步伐提供一定的理論依據，并提出切實(shí)可行且有針對性的建議。
調查時(shí)間：20xx年8月9日——15日
調查人員：
調查地點(diǎn)：
調查方法：實(shí)地考察、訪(fǎng)談、查閱資料
調查內容：土地資源使用狀況（包括土地類(lèi)別、有效使用情況、土地規劃現狀等等）
一、xx村土地資源使用狀況及特點(diǎn)
xx村是一個(gè)土地資源相對匱乏的村莊（在當地具有一定的代表性），人口712人，擁有土地面積近850畝，其中耕地面積641畝，林地約50畝，建設用地（包括道路、橋梁、河灘等）159畝。
經(jīng)調查，xx村的土地使用情況有以下幾個(gè)特點(diǎn)：
1.耕地面積少，地少人多
該村耕地共分三等，分別為一等（平整黃土地）、二等（洼地、沙土地等）、三等（嶺地、拓荒地等），（注：圖文不一）各類(lèi)土地都比例如下圖所示。全村人均耕地面積僅為0.9畝/人，且三等地占了近1/4的比例，良田面積偏少，再加上一些不當經(jīng)營(yíng)狀況，住房擠占耕地，使耕地面積越發(fā)緊張。
單位：畝
2.地塊多，單塊面積小，缺乏集約性
雖然人均耕地面積很少，但地塊較多，平均每戶(hù)耕地多于5塊，這就使得單塊耕地面積太小，不適合農機的推廣使用，集約性差，嚴重束縛了勞動(dòng)力。
二、存在的問(wèn)題
1.耕地使用不規范情況較多
目前，由于我國實(shí)行土地承包30年不變，廣大農村現存的農用地管理模式，基本上是按照土地下戶(hù)時(shí)農戶(hù)、人口的分配土地訂立承包合同，明確30年不變的。這一做法對土地資源的合理利用帶來(lái)了很多弊病。一則村里的人口變動(dòng)使土地多寡現象凸顯，土地分配有失公平。二是一些人看重眼前利益，隨意改變土地使用類(lèi)型，在耕地上建房、種樹(shù)，嚴重蠶食了有限的耕地。
2.粗放經(jīng)營(yíng)，有耕地閑置狀況
由于耕地面積較少，僅僅靠農作物收成無(wú)法維持生活，多數居民選擇了外出務(wù)工，有的甚至舉家外出。農田便讓給其他人種，這樣一戶(hù)種著(zhù)多戶(hù)的地，粗放經(jīng)營(yíng)，廣種薄收，或者干脆不種，造成農田荒蕪，嚴重威脅了土地資源的可持續發(fā)展。
3.土地缺乏有效整合，農作物種植的選擇有待優(yōu)化
耕地的零碎給農戶(hù)的.管理帶了諸多的不便，又不宜采用大規模機械化生產(chǎn)，使勞動(dòng)力的生產(chǎn)率下降，同時(shí)也嚴重制約了土地的有效利用。其次，在農作物種植方面，往往是農戶(hù)想種什么就種什么，缺乏正確的方法指導，也造成耕地的生產(chǎn)率下降。
4.建設用地缺乏規劃，土地利用率低
居民點(diǎn)分散建設，布局零亂，占用土地面積大。甚至出現個(gè)別農戶(hù)住宅任意建設，村民建房沒(méi)有統一規劃，個(gè)別人只顧自己方便，缺乏整體和全局性，土地糾紛不斷。特別是近幾年隨著(zhù)經(jīng)濟建設的加快，出現了“馬路經(jīng)濟”，公路建設到哪，房子建到哪，埋下了安全隱患，也占用了大量土地。另外，村民住房建設標準差、亂。村民建房一戶(hù)一樣，沒(méi)有統一設計，統一標準，靠農村“建筑師”自行建設，住房大小不一，高低不同，致使新建住房達不到應該達到的美觀(guān)和質(zhì)量要求。此外，基礎設施水平低。村內道路不成網(wǎng)，高低不平，給排水無(wú)要求，下雨天污水滿(mǎn)街�！八篮唷�，房前屋后空間大，浪費土地，公益設施配套嚴重不足，雨天滿(mǎn)身泥，晴天滿(mǎn)身土，降低了居住環(huán)境水平。注：圖文不一
三、建議和意見(jiàn)
(一)農用地管理方面
1.責任到戶(hù)，保證質(zhì)量。按農產(chǎn)承包合同，逐戶(hù)核準承包土地面積，明確土地質(zhì)量。對少數種地過(guò)多、廣種薄收粗放經(jīng)營(yíng)戶(hù)給予適當調整。
2.合理規劃，嚴格管理。要以科學(xué)合理的態(tài)度，按照土地管理要控制總量、合理布局、節約用地、保護耕地的原則，重新對鄉村土地利用規劃進(jìn)行修訂完善。農用地尤其是基本農田經(jīng)過(guò)確定之后，嚴格按照各級簽訂的責任狀，層層負責，年年檢查，嚴格監督，嚴厲查處。
3.劃塊經(jīng)營(yíng)，集約管理。在國家政策及法律法規允許的情況下，多方籌措，在遵循公平公正的原則下，將土地劃塊經(jīng)營(yíng)，發(fā)展集約型農業(yè)。
4.優(yōu)化土地用途，提高土地使用率。由村委會(huì )或政府部門(mén)統一規劃，專(zhuān)家論證，選擇適宜的農作物進(jìn)行耕種，以獲取更高的經(jīng)濟效益。
5.合理分類(lèi)，優(yōu)化配置。對耕種良田要加強管理，確保優(yōu)種優(yōu)收。對邊遠荒蕪土地或還林還草，或栽種經(jīng)濟作物，如建設果園、藥材基地等。
(二)建設用地方面
1.制定科學(xué)的用地標準
根據法律法規確定適宜的村莊人均建設用地標準，把人均建設用地標準作為約束性指標，并根據不同地區土地資源和群眾的生產(chǎn)生活習慣，制定出公平合理的建設規劃，既要合理充分利用土地資源，又要保證居民的住房質(zhì)量和生產(chǎn)生活需求。
2.合理安排規劃建設用地
在現有房屋的基礎之上，規劃引導，盡最大可能保證村莊的街道暢通，杜絕“死胡同”。在征求居民意見(jiàn)的前提下，盡量統一房屋建設，營(yíng)造良好的村容村貌。
3.基礎設施的建設和維護
根據個(gè)村莊不同的情況，通過(guò)政府撥款、集資、融資、村民義務(wù)工等方式，積極建設農村基礎設施。建設好農村給排水設施、體育健身設施、文化教育設施等，是土地資源真正地造福居民。另外，還應通過(guò)培訓教育、義務(wù)勞動(dòng)等方式，努力維護好已經(jīng)建設好并投入使用的設施。同時(shí)，也應栽些花草樹(shù)木，提高居住環(huán)境水平
4.盤(pán)活建設用地資源
一是要按照一戶(hù)一宅的原則，妥善解決好農戶(hù)住新房閑舊屋的問(wèn)題。二是要處理好國家、集體單位在農村閑置的土地。三是要搞好無(wú)人村舊宅基地復墾和荒蕪土地復耕、利用。
5.加強執法力度，優(yōu)化土地管理
加強執法監督力度，嚴懲越權批地現實(shí)非法占地的問(wèn)題，對非法占地用地地人或單位要從嚴從重嚴肅處理，確保土地資源的合理有序可持續利用。另外還要積極推進(jìn)土地市場(chǎng)建設，依法規范土地市場(chǎng)秩序，堅持做到依法批地，依法用地，加強土地執法監察工作，強化土地信訪(fǎng)工作，維護好群眾利益和農村穩定，大力開(kāi)展宣傳活動(dòng)，為建設社會(huì )主義新農村營(yíng)造良好的輿論氛圍。
在此基礎上，政府部門(mén)和村委會(huì )也應協(xié)調好建設用地和農業(yè)用地的關(guān)系，努力緩解土地資源緊張的局面。
四、后記
為期六天的調查活動(dòng)雖然不長(cháng)，但卻讓我收獲良多。以前雖然也對以上這些土地資源利用現象有所耳聞，但終究缺乏一定的理論依據和實(shí)際依據，借暑期實(shí)踐這個(gè)機會(huì )，鑒于國家近年來(lái)提出的新農村建設問(wèn)題，我便進(jìn)行了此次調查活動(dòng)。
雖然天氣炎熱，調查活動(dòng)也比較辛苦，但這期間使我在課堂上學(xué)習的統計、管理等知識得到了施展，也很好地鍛煉了我，使我在實(shí)地考察、人際交往、計算測量等方面的能力得到了很好的提升�？吹阶约旱某晒�，以及所獲得的積極評價(jià)，心里感到無(wú)比的高興和自豪。
同時(shí)我也衷心希望我的調查成果能夠為農村土地資源管理和利用方面的改進(jìn)提供一定的實(shí)際依據，給當前的新農村建設貢獻一份應有的力量。
農村土地調查報告 2
為全面了解當前農村土地經(jīng)營(yíng)權流轉情況，加強對農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉工作的指導，前段時(shí)間，同有關(guān)部門(mén)一起，就農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉工作進(jìn)行了專(zhuān)項調查。
一、延州市農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉的基本現狀
去年以來(lái)，特別是《中華人民共和國農村土地承包法》出臺后，農民依法流轉土地的意識有所提高，土地流轉步伐明顯加快并趨規范。據統計，截止到目前，延州市土地流轉戶(hù)數達到23538戶(hù)，流轉土地面積34028畝，分別占總戶(hù)數和承包土地總面積的93%和21%。調查的46個(gè)村，有1140 戶(hù)進(jìn)行了土地流轉，流轉土地面積23904畝，分別占調查村總戶(hù)數和承包土地面積的94%和4%。從面上情況看，主要有六種流轉形式：
1、轉讓。指農戶(hù)之間土地承包經(jīng)營(yíng)權剩余期限的轉移。有些農戶(hù)因無(wú)力繼續承包土地，與其他戶(hù)協(xié)商一致，經(jīng)村委會(huì )同意，將全部或部分土地轉讓給第三方，由第三方與村委會(huì )確立新的土地承包關(guān)系，出讓方與村委會(huì )在轉讓土地上的承包關(guān)系即行終止。這種流轉形式的好處是：出讓方可以有更充足的時(shí)間從事非農產(chǎn)業(yè)；受讓方可以根據自己的需要，轉入土地擴大經(jīng)營(yíng)規模。延州市共有7030家農戶(hù)進(jìn)行了土地轉讓?zhuān)D讓土地6805畝，分別占流轉土地總戶(hù)數和總流轉面積的299%和20%。
2、互換。即農戶(hù)之間土地承包經(jīng)營(yíng)權剩余期限的相互轉移�；Q的主要目的是為了耕種方便或種植結構調整的需要�；Q后，互換地塊的土地承包權、經(jīng)營(yíng)權和原承包合同約定的相應地塊的權利義務(wù)關(guān)系隨之互相轉移。從方式上看，有同等面積互換，也有不等面積互換，雙方視互換土地的地級和遠近條件決定。延州目前有2689戶(hù)進(jìn)行了土地互換，互換土地3743畝，分別占流轉土地總戶(hù)數和總流轉面積的114%和11%。林家村鎮西麻溝村張進(jìn)富，為了種植方便，自愿以18畝與張樂(lè )玉134畝地級相同的地塊互換，建冬暖式油桃大棚。在他的帶動(dòng)下，該村共有7戶(hù)農民通過(guò)互換土地建起油桃大棚。
3、退包。指農戶(hù)將土地承包經(jīng)營(yíng)權的剩余期限退回村委會(huì )。由于各種原因，農戶(hù)無(wú)力或不愿繼續承包土地，便將全部或部分土地承包經(jīng)營(yíng)權的剩余期限退回村委會(huì )重新發(fā)包。退包后，退包戶(hù)在承包期內不再要求重新承包土地。退包的主要原因有農戶(hù)農轉非、務(wù)工經(jīng)商、不愿或無(wú)力繼續承包土地、承包地自然條件差等。延州市退包戶(hù)有5784戶(hù)，退包土地7486畝，分別占流轉土地總戶(hù)數和總流轉面積的246%和22%。
4、轉包。就是土地承包方將全部或部分承包土地的使用權包給第三方，農戶(hù)間一定期限內土地使用權實(shí)現轉移。轉包期限一般由雙方協(xié)商確定，但不超過(guò)承包合同的剩余期限，轉包方與發(fā)包方的原承包關(guān)系不變。延州市共有轉包戶(hù)數4032戶(hù)，轉包土地6638畝，分別占流轉土地總戶(hù)數和總流轉面積的171%和195%。
5、出租。主要指農戶(hù)與承租方之間一定期限內土地使用權的轉移，是承包土地收益權的一種分配形式，收益是固定的。這種方式，主要在農戶(hù)與用地單位之間進(jìn)行，農戶(hù)自愿將全部或部分土地使用權出租給承租方，承租方給出租方固定的收益。出租的期限一般由雙方協(xié)商確定，但不超過(guò)承包合同的剩余期限。目前，延州市共有3993戶(hù)進(jìn)行了土地出租，出租土地9306畝，分別占流轉土地總戶(hù)數和總流轉面積的17%和273%。昌城鎮西河崖村，有123戶(hù)自愿將2906畝土地出租給本鎮東老莊日龍食品有限公司，由其組織種植出口蔬菜，期限2年，每年每畝租金400元，全部由出租方獲得。
6、入股。農戶(hù)將全部或部分承包土地使用權作價(jià)為股份，參與股份制或股份合作制經(jīng)營(yíng)，以入股的土地使用權作為分紅依據，入股收入按經(jīng)營(yíng)效益的高低確定。枳溝鎮南老屯村王法茂等10戶(hù)農民，將50畝承包土地使用權作價(jià)入股，實(shí)行股份制，由王法茂經(jīng)營(yíng)，種植花卉和苗木，每年根據經(jīng)營(yíng)的情況，按照入股股份分紅。
另外，由于工業(yè)園區建設用地，部分農戶(hù)的土地承包權和經(jīng)營(yíng)權也隨之轉移。
二、農村土地流轉的主要原因
當前市農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉步伐加快，究其原因，主要有以下幾點(diǎn)：
一是農民依法流轉土地的意識有所提高。過(guò)去，多數農民不知道要依法流轉土地，農戶(hù)間土地流轉基本處于隨意和無(wú)序狀態(tài)，矛盾糾紛不斷�！掇r村土地承包法》頒布實(shí)施后，延州市根據上級指示精神，結合實(shí)際制定出臺了《延州市農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉暫行辦法》，并加大宣傳力度，使廣大農民初步認識到了依法流轉土地的好處，依法流轉土地的意識有所提高，流轉程序趨向規范。去年以來(lái)，流轉土地的農戶(hù)大都簽訂了合同，部分過(guò)去私自流轉土地的戶(hù)，也紛紛要求補簽了合同。
二是農業(yè)結構調整帶動(dòng)了土地流轉。延州市34萬(wàn)畝流轉土地中，僅用于經(jīng)濟作物種植和擴大養殖面積的，占流轉土地總面積的50%。全市100多家農業(yè)龍頭企業(yè)，在農村建立種苗繁育、示范推廣和農產(chǎn)品生產(chǎn)基地，帶動(dòng)了土地流轉。延州萬(wàn)洋食品有限公司在昌城鎮建立農產(chǎn)品生產(chǎn)基地，以租賃的方式，租用土地1300畝，平均每畝租金400元，全部由出租戶(hù)獲得。馬莊鎮龍宿村，有94戶(hù)種植大棚蔬菜，現有日光溫式大棚99個(gè)，其中28戶(hù)的33個(gè)蔬菜大棚就是通過(guò)互換土地建起來(lái)的。
三是農村勞動(dòng)力轉移加快了土地流轉。調查發(fā)現，農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉，呈現鄉鎮（街道）駐地村莊流轉土地多于其他村莊，平原村莊多于山區和丘陵村莊的現象，這反映了二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展是帶動(dòng)土地流轉的重要因素。二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展越快，務(wù)工經(jīng)商勞動(dòng)力越多，土地流轉力度就越大。我市424萬(wàn)名農村勞動(dòng)力中，目前從事非農產(chǎn)業(yè)的有22萬(wàn)名，占農業(yè)勞力總數的519%。程戈莊鎮程戈莊四村，在本鎮木器廠(chǎng)、翻沙廠(chǎng)、織布廠(chǎng)和商業(yè)街經(jīng)商的勞力，占本村勞力的70%，因勞動(dòng)力不足轉讓土地的有38戶(hù)，轉讓土地面積81畝。
四是園區建設用地不斷增加。為促進(jìn)招商引資工作開(kāi)展，構筑加快發(fā)展的平臺，各地加大園區建設力度，使園區建設用地連年增加，成為拉動(dòng)農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉的重要原因。
經(jīng)營(yíng)權流轉工作雖然取得較大成績(jì)，但從調查了解的.情況看，也存在一些不容忽視的問(wèn)題。主要是少數干部對土地流轉認識不夠到位，對土地流轉的形式、應把握的原則掌握不夠，對土地流轉指導不力；土地流轉還存有不規范的問(wèn)題，特別是農戶(hù)間隨意流轉，不簽合同問(wèn)題比較突出；個(gè)別村莊存有以土地流轉為名改變土地農業(yè)用途的問(wèn)題，等等。對這些問(wèn)題，必然在思想上高度重視，認真加以解決。
三、下步農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉工作應注意的問(wèn)題
針對當前土地流轉工作中存在的問(wèn)題，下步推進(jìn)農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉，要在嚴格遵循“依法、自愿、有償”原則的前提下，重點(diǎn)處理好四個(gè)方面的關(guān)系：
一是被動(dòng)流轉與主動(dòng)流轉的關(guān)系。需要指出的是，在土地流轉中，農民是土地流轉的市場(chǎng)主體，土地流轉應充分尊重農民的自主選擇，政府“引導”不能變?yōu)樽兿唷氨破取�，必須靠宣傳、引導、服�?wù)使農民由被動(dòng)調整變?yōu)橹鲃?dòng)調整。要進(jìn)一步加大宣傳力度，讓土地流轉成為農民的自覺(jué)行動(dòng)，積極主動(dòng)地參與土地流轉。要充分利用廣播、電視、報紙等新聞媒體，大張旗鼓地宣傳《農村土地承包法》，宣傳土地流轉的意義、應遵循的原則、流轉的形式和應履行的手續，達到家喻戶(hù)曉，人人皆知。鄉、村兩級干部要加強對土地流轉工作的學(xué)習與研究，熟悉和掌握土地流轉的政策和做法，爭當明白人，指導和幫助農民進(jìn)行土地流轉。要注意培育土地流轉的好典型，依靠典型帶動(dòng)引導和鼓勵農民進(jìn)行土地流轉。
二是自發(fā)流轉與依法規范的關(guān)系�！耙婪�、自愿、有償”是土地流轉的基本原則，自愿是前提，依法是保證。只有依法流轉土地，農民的土地承包權、經(jīng)營(yíng)權和使用權才能得到保障，流轉土地的收益權才能得到保護。無(wú)論采用哪種形式流轉土地，都應當依法簽訂合同。農村經(jīng)管部門(mén)要發(fā)揮好職能作用，做好土地流轉的業(yè)務(wù)指導工作，幫助基層完善土地流轉手續，簽訂土地流轉合同，建立土地流轉登記制度，及時(shí)掌握土地流轉動(dòng)向。鄉鎮（街道）要完善干部崗位責任制，把土地流轉納入考核村干部工作的重要內容，增強責任心和壓力感。要加大監督檢查力度，定期組織開(kāi)展土地流轉工作執法檢查，發(fā)現問(wèn)題，及時(shí)解決。要嚴厲打擊私自改變土地農業(yè)用途、搞掠奪性經(jīng)營(yíng)的違法行為，保證土地流轉健康有序進(jìn)行。
三是土地流轉與社會(huì )穩定的關(guān)系。土地流轉政策性強，涉及農民的切身利益，事關(guān)農村改革發(fā)展穩定大局，工作中必須加強組織領(lǐng)導，嚴格把握政策。要堅持“依法、自愿、有償”的原則，土地流轉不得損害國家、集體和第三人利益，不得動(dòng)搖農戶(hù)土地流轉的主體地位，不得改變承包合同約定的土地農業(yè)用途和土地所有權權屬關(guān)系。要充分尊重農民的意愿，不搞行政命令，強迫農民流轉土地，不搞“一刀切”，不下指標、限時(shí)間、限面積流轉土地，不準擅自截留、扣繳農戶(hù)土地流轉的收益。工業(yè)園區占地，要按照國家有關(guān)規定，落實(shí)好減免和補償政策，維護農民利益，確保社會(huì )穩定。
四是土地流轉與經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系。土地流轉有利于推進(jìn)農業(yè)結構調整，有利于提高土地經(jīng)營(yíng)效益，有利于增加農民收入，有利于農村經(jīng)濟社會(huì )事業(yè)發(fā)展。要把土地流轉的出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)放在加快發(fā)展、富裕農民上，既不能片面強調土地承包30年不變影響發(fā)展用地，也不能因為加快發(fā)展而隨意變更土地承包經(jīng)營(yíng)權。要充分發(fā)揮土地流轉的積極效應，通過(guò)健康有序地流轉，促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展。
農村土地調查報告 3
20xx年黑龍江省農業(yè)稅免征、取消特產(chǎn)稅、糧食直補等政策的出臺大大激發(fā)了農民耕種土地的積極性，同時(shí)土地承包問(wèn)題所形成的糾紛也大幅度增加。1998年二輪土地承包以來(lái)，黑龍江省樺南縣人民法院受理農村土地承包糾紛案件達100余件。如何化解這些糾紛，對更好地保護農民的合法權益，貫徹實(shí)施《農村土地承包法》，促進(jìn)農村經(jīng)濟發(fā)展，維護農村穩定具有重要意義，筆者結合審判實(shí)踐對這些土地承包糾紛的特點(diǎn)及原因進(jìn)行調查分析。
一、農村土地承包糾紛的基本類(lèi)型及特點(diǎn)
1、農村基層干部違約引起的土地承包糾紛案件多，這類(lèi)糾紛占受理案件的20%。在農村土地承包中突出地表現在農民的土地承包經(jīng)營(yíng)權益在一些地方不斷受到侵害。主要表現為：隨意縮短承包期、收回承包地和隨意調整承包地，多留機動(dòng)地。有的地方鄉村干部有一種錯誤的看法，認為農村土地實(shí)行集體所有制，而自己是集體的代表，只要是為集體辦好事，自己就可以調整土地承包，一些鄉村干部刻意歪曲土地承包制30年不變的含義，農民俗稱(chēng)“三年一小調，五年一大調”形成糾紛，使土地承包權難以“永久化”。而絲毫不顧及法律，法規和農民的感受，使土地承包權無(wú)法穩定。
2、土地互換引起的糾紛案件多，這類(lèi)案件占受理案件的19%。在農村土地分配過(guò)程中，由于各村、屯土地狀況存在著(zhù)區別，土地所在的位置和自然狀況影響著(zhù)土地耕種質(zhì)量，收益好和收益差的地塊存在著(zhù)很大的差別，并且農村聯(lián)產(chǎn)承包責任制主要是按人口和勞動(dòng)力進(jìn)行分配土地，這樣村集體就要考慮各種實(shí)際情況統一分配土地。使得農民個(gè)人耕種的地塊不易集中，相對顯得分散。有的農民為了便于耕作和其它的一些原因就要進(jìn)行互換，互換耕作后，有的互換雙方對土地的自然狀況、肥沃程度以及自己對農作物種植的調整，發(fā)現互換的土地同自己原來(lái)耕種的土地有很多不適宜的地方，甚至有的投入大、產(chǎn)出少，這樣有的農民就會(huì )要求重新調整雙方互換的土地關(guān)系，因此在互換土地的農民之間極易產(chǎn)生糾紛。
3、土地轉包引起的糾紛多，這類(lèi)糾紛占受理案件的17%。隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展，農民土地的收入已經(jīng)不是其經(jīng)濟的唯一來(lái)源，很多農民將土地轉包他人后自己外出務(wù)工、經(jīng)商。在轉包土地的時(shí)候，缺乏全面考慮，轉包的期限一般約定的都很長(cháng)。將土地轉包他人自己外出務(wù)工的農民所從事的工作很多都具有季節性，在務(wù)工休閑的季節完全可以回鄉耕種土地；經(jīng)商的農民在經(jīng)商過(guò)程中有的遇到了挫折，加之中央惠農政策的吸引，這樣這些農民也要回鄉，重新耕種賴(lài)以生存的土地。在這些情況下，返鄉農民要求重新耕種土地，必然與其土地的承包者之間形成糾紛。
4、機動(dòng)地處理不公正，引發(fā)的糾紛案件多，這類(lèi)糾紛占受理案件的23%。個(gè)別鄉、村干部忽視有關(guān)土地承包經(jīng)營(yíng)的法律規定，在機動(dòng)田承包中，搞“關(guān)系地”、“人情地”，因此引起糾紛�！叭饲榈亍�、“關(guān)系地”使眾多農民不滿(mǎn)，有些農民要求重新發(fā)包，聯(lián)名上告，甚至用毀壞秧苗等手段進(jìn)行報復引起糾紛。在機動(dòng)田承包中由于沒(méi)有完善的制度，一些基層干部利用制度缺陷發(fā)包“人情地”“關(guān)系地”，侵占農民利益。在機動(dòng)地發(fā)包過(guò)程中，有的農村干部對土地承包合同標的物缺乏正確的認識和評估，承包基數過(guò)低，期限過(guò)長(cháng)，因而引發(fā)經(jīng)濟利益分配糾紛。
5、用土地承包經(jīng)營(yíng)權折抵村集體所負債務(wù)的糾紛多，這類(lèi)糾紛占受理案件的21%。有些村屯為了改善鄉村學(xué)校、道路、水利、廣播、衛生、通訊等公共設施舉債建設；甚至為了完成稅收任務(wù)，一些村集體領(lǐng)導個(gè)人借錢(qián)墊稅。農村集體的債務(wù)，很少是按國家規定的金融利率借款，基本上是高息借貸。這些欠債合在一起，債務(wù)面廣，數量大，利息負擔高。由于農村集體經(jīng)濟基礎薄弱，除了土地根本沒(méi)有其他的債務(wù)償還能力，只好將土地的承包經(jīng)營(yíng)權折抵集體的債務(wù)發(fā)包給債權人�！叭r”優(yōu)惠政策的出臺，農村土地越來(lái)越俏。人多地少的農戶(hù)以及新增人口的農戶(hù)紛紛要求村集體合理分配耕地；得到土地承包權的債權人又不愿退出耕地，而村集體又沒(méi)有土地調劑，因此形成糾紛，以至形成集體上訪(fǎng)。
二、農村承包土地合同糾紛產(chǎn)生的主要原因
1、法律意識淡薄，行政干預使土地承包合同簽訂帶有較多的強制性。譬如，一些鄉村干部對耕地搞強制發(fā)包，對合同隨意變更，對簽訂的合同想變就變，使承包方的合法經(jīng)營(yíng)權落空。少數農村基層干部用不正當手段進(jìn)行承包以權謀私，擅自發(fā)包，自發(fā)自包。有的`農村基層干部對農民的土地承包經(jīng)營(yíng)權的認識存在偏差，把家庭承包僅僅看作是集體經(jīng)營(yíng)的一個(gè)環(huán)節，沒(méi)有認識到這種承包關(guān)系是黨在農村的一項基本政策的體現。還有的把農民與集體簽訂的土地承包合同視為一般的合同，沒(méi)有看到這種合同的特殊性。如某村有農戶(hù)132戶(hù)，在20xx年2月份，該村因為土地承包合同的簽定、發(fā)包、變更等問(wèn)題，36戶(hù)村民聯(lián)名起訴該村，要求確認該村與他人所簽訂的土地承包合同無(wú)效。該村對土地的承包有意見(jiàn)的農戶(hù)占全村農戶(hù)的27%。在糾紛處理過(guò)程中，這36戶(hù)村民多次到有關(guān)部門(mén)上訪(fǎng)。農民承包集體的土地，其承包期、承包方式基本由國家確定。農民作為農村土地承包的當事人，當土地承包經(jīng)營(yíng)權益受到侵害尋求保護時(shí)，常常遇到權利義務(wù)界限不清，保護手段不夠有力等問(wèn)題。
2、合同不規范、權利義務(wù)不明確缺乏必要的書(shū)面形式。有的土地承包多是發(fā)包方“畫(huà)地為牢”或“指山定界”，條款不完善，表述不準確。如某村集體作為發(fā)包方，實(shí)行指定地片進(jìn)行發(fā)包。也就是給這塊地按照習慣起一個(gè)簡(jiǎn)單的地名，如“村南崗東地”、“道西洼地”等，然后把承包戶(hù)叫到該地確認一下就直接簽訂合同。在該村76份土地承包合同中，其中29份是采用這種方法發(fā)包的。占承包合同的38%。這些合同中，沒(méi)有確切的畝數，對土地的四至也僅能說(shuō)出大體方位，致使許多情況下雙方產(chǎn)生糾紛案件事實(shí)很難以查明。還有的合同中沒(méi)有保證合同履行的規定，造成合同履行過(guò)程中缺乏制約機制，影響承包效果。出現了隨意縮短承包期、收回承包地和提高承包費；隨意調整承包地，多留機動(dòng)地；不尊重農民的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自主權，強迫種植、強迫流轉承包地等。給發(fā)包方和具有農村土地資源管護責任的村民委員會(huì )、鄉鎮政府等侵害農民承包經(jīng)營(yíng)權益制造了條件。
3、現行法律對農村集體土地所有權主體的設定概念模糊。"農民集體"沒(méi)有明確的法人代表，在行使具體權力時(shí)，作為所有權人的農民集體的真實(shí)意愿難以得到真正體現，使一些農村干部利用其地位，充當所有權代言人，為自己牟取利益，使農村土地承包關(guān)系以法律形式規定下來(lái)存在現實(shí)困難，農民長(cháng)期而有保障的土地承包經(jīng)營(yíng)權得不到實(shí)現。
4、沒(méi)有在法律理念上把土地承包權當作農民神圣不可侵犯的財產(chǎn)權利，對農民權益的保護現行法律中缺少最直接、最具體的規定。農民的積極性能不能得到很好的發(fā)揮。農民的土地承包權能不能得到很好落實(shí)，歸根結底還要落實(shí)到法律在農村土地承包權的規定上。
5、缺乏必要的矛盾調處機制。農村土地承包糾紛的訴訟、調解、和仲裁制度不完善，矛盾發(fā)生時(shí)沒(méi)有相應的機構及時(shí)調處，有個(gè)別糾紛案件已經(jīng)上升為刑事案件。由土地侵權引發(fā)的村民集體上訪(fǎng)案時(shí)有發(fā)生。大量糾紛直接到法院起訴，而法院審理案件受相應程序法律的限制，不能及時(shí)審結，往往造成延誤農時(shí)，使農村土地承包合同糾紛和農民權益得不到及時(shí)處理和保護。
三、對完善農村土地承包經(jīng)營(yíng)制度的幾點(diǎn)建議
1、提高對以法律形式確認和保護的農村土地承包戶(hù)的市場(chǎng)主體地位的認識。保持農村土地承包關(guān)系的長(cháng)期穩定，為農業(yè)發(fā)展和農村穩定提供基本的制度保證。在依法保障農民土地承包經(jīng)營(yíng)權的前提下，依法、規范、有序地推進(jìn)土地承包經(jīng)營(yíng)權多種形式的流轉，穩步實(shí)現社會(huì )化服務(wù)與家庭承包經(jīng)營(yíng)的緊密結合。
2、保持與時(shí)俱進(jìn)的精神狀態(tài)，更新理念和觀(guān)念，對農村集體土地推行自主承包。規范農村土地承包經(jīng)營(yíng)，緩解因為土地承包經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的社會(huì )矛盾和社會(huì )問(wèn)題，使農民的現實(shí)利益和長(cháng)遠利益在土地承包經(jīng)營(yíng)中得到保障。正視農民對土地的承包使用權，保護農民的土地經(jīng)營(yíng)權，保護農民的物質(zhì)利益。
3、加大對土地承包合同履行的保護力度，杜絕土地承包合同履行過(guò)程中的違法現象�！捌跫s必須被遵守”，這是自羅馬法起就已確立的古老法則，在當代，仍有其意義。土地承包合同的實(shí)質(zhì)是一個(gè)物權契約，合同一旦生效，契約一方的承包經(jīng)營(yíng)人便取得了土地的部分物權權能，由于物權的位階高，效力強，權利人具有追及力，請求力，排他力和優(yōu)先力，這都是土地承包權利人權利受侵害時(shí)可以依據要求保護的法律理由，解決農村中的土地承包合同糾紛問(wèn)題應特別注重調解工作。
4、把農民的土地承包權視為農民的財產(chǎn)權，并予以嚴格的法律保護。穩定農民對土地收益的預期。將土地承包權通過(guò)法律硬化為一種財產(chǎn)權，有利于土地承包權的商品化，促進(jìn)土地流轉市場(chǎng)的形成。承認農民的土地財產(chǎn)權，將提高農民的社會(huì )歸屬感，有利于鄉村社會(huì )的穩定。農民的土地財產(chǎn)權越是得到尊重，就越有利于農村社會(huì )的穩定。由于土地不同于一般財產(chǎn)，它具有明顯的區位性，所以明確農民的土地所有權，也不能一概而論。
5、規范土地承包合同，明晰權利義務(wù)，健全土地流轉條件。在適當時(shí)機，將已經(jīng)夫去實(shí)際意義的現行土地承包合同，通過(guò)民主程序予以解除。吸取先進(jìn)地區土地承包的經(jīng)驗，將土地所有權、承包權、經(jīng)營(yíng)權三權分離，明晰土地產(chǎn)權關(guān)系。從而達到明確集體土地所有權，穩定農民土地承包權，放活生產(chǎn)者土地經(jīng)營(yíng)權的目的。在土地承包合同中設立土地承包權的流轉條件。農民土地承包權按照承包合同的約定可以采取不同形式進(jìn)行流轉。流轉年限必須在二輪承包期內，即可以在土地承包權持有者之間流轉；也可以由集體經(jīng)濟組織按經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展需要，通過(guò)一定民主程序，有計劃、有組織地進(jìn)行流轉。無(wú)論是土地在承包權持有者之間進(jìn)行流轉還是向其它的社會(huì )主體流轉，都必須履行土地承包權流轉手續，簽訂合同。集體經(jīng)濟組織要對土地承包權流轉實(shí)施有效管理。
農村土地調查報告 4
土地是農業(yè)最基本的生產(chǎn)資料，也是農民最可靠的社會(huì )保障。為了依法保障農民的土地承包權益和農村基本經(jīng)營(yíng)制度的鞏固、完善，加強農村土地管理，引導農村土地合理、有序地流轉，提高農民收入，促進(jìn)農村剩余勞動(dòng)力轉移，推進(jìn)農村產(chǎn)業(yè)化發(fā)展和城鎮化建設。為貫徹《中華人民共和國農村土地承包法》奠定基礎，提供詳細的資料，我們對人和鎮騎龍村、木古村，盤(pán)石鎮永安村、石樓村的農村土地二輪承包、土地流轉及土地經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行了調查�，F將調查情況報告如下：
一、基本情況
本次調查了4個(gè)村，36個(gè)農業(yè)合作社，農戶(hù)1847戶(hù)，農業(yè)人口6382人，承包面積5451.1畝，其中：田2419.2畝，地2127.9畝，山地及其他904畝。
�。ㄒ唬┩恋爻邪叭綉�(hù)”情況
土地承包“三到戶(hù)”是指承包土地地塊落實(shí)到戶(hù)、承包合同簽定到戶(hù)、土地經(jīng)營(yíng)權證書(shū)發(fā)放到戶(hù)。調查顯示：
1.土地承包“三到戶(hù)”的有1411戶(hù)，占調查總戶(hù)數的76.3％；耕地面積4395畝，占調查總耕地面積的73.4％，其中：“三到戶(hù)”不一致的有487戶(hù)，占手續健全戶(hù)的34.5％，耕地面積1406畝，占手續健全耕地面積的32％。主要是人和鎮木古村，承包合同和土地經(jīng)營(yíng)權證書(shū)雖發(fā)放到戶(hù)，但部分村民認為合同、證書(shū)上的耕地面積與實(shí)際耕地面積存在差異。
2.土地到戶(hù)，合同和證書(shū)未到戶(hù)的有436戶(hù)，占調查總戶(hù)數的23.7％，耕地面積702.1畝，占調查總耕地面積的26.6％。主要是盤(pán)石鎮永安村土地二輪承包合同和土地承包經(jīng)營(yíng)權證書(shū)至今仍未發(fā)放到農戶(hù)手中。
�。ǘ┩恋亓鬓D情況
從4個(gè)村36個(gè)社的調查情況反映，土地流轉的有398戶(hù)，占調查總戶(hù)數的21.5％，流轉人數為1391人，占調查總承包人口的23.3％，流轉耕地面積503.5畝，占調查總耕地面積的11.07％，其中：流轉田402.3畝，地101.2畝。分別按以下三種形式分類(lèi)，情況如下：
1.按流轉的形式劃分
�。�1）土地轉讓的有171戶(hù)，占調查流轉戶(hù)的43％，轉讓土地人數有599人，轉讓耕地面積270.5畝，占調查流轉面積的53.8％，其中：轉讓田169.3畝，地101.2畝。主要涉及盤(pán)石鎮永安村、石樓村全戶(hù)外出，耕地轉讓給他人耕種。
�。�2）土地租賃的有227戶(hù)，占調查流轉戶(hù)的57％，租賃土地人數有198人，租賃耕地面積233畝，占調查流轉面積的46.2％，其中：租賃田233畝。主要涉及人和鎮騎龍村、木古村，耕地被長(cháng)江林場(chǎng)租用為苗圃基地。
2.按經(jīng)濟補償方式劃分
�。�1）有償流轉的有228戶(hù)，占調查流轉戶(hù)的57.3％，流轉人數為802人，流轉耕地面積237畝，占調查流轉面積的45.1％，其中：田235畝，地2畝。如人和鎮騎馬村、木古村的233畝耕地由長(cháng)江林場(chǎng)租賃作苗圃基地后，租賃費為一畝田一年1000斤稻谷，按當年市場(chǎng)價(jià)計價(jià)。
�。�2）無(wú)償流轉的有170戶(hù)，占調查流轉戶(hù)的42.7％，流轉人數為595人，流轉耕地面積266.5畝，占土地流轉面積的52.9％，其中：流轉田167.3畝，地99.2畝。土地無(wú)償給他人耕種，并由原承包戶(hù)承擔每年的稅費。
3.按流轉簽訂合同的形式劃分
�。�1）簽訂書(shū)面合同的有227戶(hù)，占調查流轉戶(hù)的57％，流轉人數798人，流轉耕地面積233畝，占調查流轉面積的46.2％，其中：田233畝。
�。�2）按口頭合同流轉的有171戶(hù)，占調查總戶(hù)數的43％，流轉人數599人，流轉耕地面積270.5畝，占調查流轉面積的53.8％，其中：田169.3畝，地101.2畝。
�。ㄈ┩恋亟�(jīng)營(yíng)情況
從調查的4個(gè)村36個(gè)社看，土地經(jīng)營(yíng)較好的有1386戶(hù)，占調查總戶(hù)數的75％，承包土地人數4604人，經(jīng)營(yíng)較好的耕地面積3938.2畝，占調查土地面積的86.6％，其中：田20xx.7畝，地1845.5畝。在土地流轉的398戶(hù)，503.5畝耕地中，目前經(jīng)營(yíng)情況較好的有397戶(hù)，占流轉戶(hù)的99.7％，耕地489.5畝，占流轉耕地的97.2％，其中：田332.2畝，地167.3畝。如人和鎮騎龍村，將耕地160畝租賃給長(cháng)江林場(chǎng)后，加大了對耕地的投入，擴大了規模，實(shí)現了林場(chǎng)、農戶(hù)雙贏(yíng)的局面。種“應付田”、半丟荒、全丟荒的有461戶(hù)，占調查總戶(hù)數的25％，承包土地人數1347人，涉及耕地面積608.9畝，占調查土地面積的13.4％，其中田325.7畝，地283.2畝。
1.種“應付田”的情況
我們將重栽輕管的粗放經(jīng)營(yíng)土地現象，叫作種“應付田”。在被調查的農戶(hù)中， 種“應付田”的有269戶(hù)，790人，占調查總戶(hù)數的14.5％，面積509.5畝，占調查面積的11.2％，其中：田320.7畝，地188.8畝。分析產(chǎn)生種“應付田”的主要原因有：
�。�1）因認為種莊稼不劃算、效益低的有248戶(hù)，占種應付田的92.2％，土地面積448.7畝，占種應付田的88％，其中：田280.2畝，地168.5畝。
�。�2）因有外出打工或本地務(wù)工收入而疏于管理的有21戶(hù)，占種應付田的7.8％，土地面積60.8畝，占種應付田的12％，其中：田40.5畝，地20.3畝。
2.土地半丟荒情況
土地半丟荒的涉及190戶(hù)，548人，占調查總戶(hù)數的10.2％，半丟荒土地面積為92.2畝，占調查面積的2％，主要涉及盤(pán)石鎮石樓村、人和鎮騎龍村，被丟荒的土地全為旱地。土地半丟荒，原因是農戶(hù)的部分貧脊、低產(chǎn)、偏遠的`坡耕地，投入高產(chǎn)出少，因此僅種植大春作物一季。
3.土地全丟荒情況
土地全丟荒涉及2戶(hù)，9人，占調查總戶(hù)數的0.1％，全丟荒土地面積為7.2畝，占調查總面積的0.15％，其中：田5畝，地2.2畝。土地全丟荒的主要原因是農戶(hù)全家外出打工或經(jīng)商，承包土地無(wú)人耕種，農戶(hù)不愿丟失土地，而又無(wú)人可轉包，造成土地全部荒蕪。
二、存在的主要問(wèn)題
�。ㄒ唬┩恋爻邪叭綉�(hù)”的問(wèn)題
1.承包手續不健全，使農民承包土地的權利得不到法律的保障。在土地二輪承包過(guò)程中，部分村社干部認識不到位，工作上怕麻煩等原因，致使二輪承包合同和土地經(jīng)營(yíng)權證書(shū)至今仍堆放在鄉鎮或村委會(huì )，沒(méi)下發(fā)到農戶(hù)手中，嚴重違反了《農村土地承包法》的貫徹落實(shí)。如盤(pán)石鎮永安村，由于第二輪土地承包時(shí)涉及到外遷移民，土地經(jīng)營(yíng)權證書(shū)一直未發(fā)放到農戶(hù)手中。
2.土地經(jīng)營(yíng)權證書(shū)與農戶(hù)實(shí)際承包土地面積存在差異。農戶(hù)在承包后，由于新修村、組級公路或新修農田水利設施等村社公益事業(yè)毀占了部分承包耕地，而造成農戶(hù)實(shí)際承包土地面積與土地經(jīng)營(yíng)權證書(shū)上的面積不一致。
�。ǘ┩恋亓鬓D中的問(wèn)題
農村土地流轉效果較好，不僅提高了土地資源利用率，推進(jìn)農村土地規�；M(jìn)程，而且對促進(jìn)農民收入的增長(cháng)，促進(jìn)農村勞動(dòng)力的轉移，也起到了積極作用。但是，在土地流轉過(guò)程中，也存在一些不容忽視的問(wèn)題。
1.農村土地流轉運作不規范
農村土地流轉方式多種多樣，有轉讓、租賃、轉包等多種形式，目前，這些方式既沒(méi)有按土地流轉的規范程序操作，也沒(méi)有農村土地承包合同管理機構監督實(shí)施，導致土地流轉運作不規范、無(wú)人管理。
2.農村土地流轉合同不規范
農村土地流轉合同方式五花八門(mén)，有書(shū)面的，也有口頭的，有的甚至什么也沒(méi)有，即使簽訂流轉合同，合同也不夠規范，有關(guān)合同條款標的物不夠明確，約束力不強，易引起不必要的合同糾紛。
3.影響農村土地流轉的因素多：
�。�1）農民固有的“戀地”情結很難消除。有的農民長(cháng)期在外務(wù)工經(jīng)商，寧愿送人代耕、拋荒或種應付田，也不愿把土地流轉給別人，認為土地是自己的命根子，害怕流轉后掉了自己的飯碗等；
�。�2）少數農戶(hù)已在非農產(chǎn)業(yè)找到了自己的謀生門(mén)路，不愿再承包土地，轉移不出去，退還集體因稅費原因和土地太分散，集體不愿接受等。
4.不規范流轉易引發(fā)承包合同糾紛。目前主要有兩種情況：
�。�1）承包戶(hù)長(cháng)期外出務(wù)工，將土地轉包給本村社以外的農戶(hù)耕種，而引起本村社農戶(hù)不滿(mǎn)，產(chǎn)生流轉合同糾紛；
�。�2）有的農戶(hù)全家外遷進(jìn)城定居，并將房子賣(mài)給鄉外的農戶(hù)后，購房方受讓該農戶(hù)的土地進(jìn)行耕種。購方通過(guò)不完全正規渠道又將戶(hù)口遷移至該村組，引起當地農戶(hù)意見(jiàn)，認為該農戶(hù)占有了本村組的耕地資源，讓等輪候缺承包土地的本社人口失去了一次機會(huì )。同時(shí)認為這種整戶(hù)轉讓的土地比實(shí)際丈量劃地的面積多，遷入農戶(hù)占了便利，存在糾紛的隱患。
�。ㄈ┩恋亟�(jīng)營(yíng)中的問(wèn)題
1.土地經(jīng)營(yíng)缺乏新穎性，傳統農業(yè)觀(guān)念仍然普遍。
我縣自實(shí)施農村產(chǎn)業(yè)結構調整以來(lái)，通過(guò)土地流轉出現了一些種養殖業(yè)大戶(hù)，如人和鎮的苗圃場(chǎng)，水口鄉的大棚蔬菜，蓮花鄉的早熟桃園等等，形成了優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)，土地經(jīng)營(yíng)效益好。但絕大部分農村農業(yè)結構調整不明顯，傳統農業(yè)仍占主要地位，對所經(jīng)營(yíng)的土地缺乏積極性，農民對土地的依賴(lài)性下降，對土地投入少，掠奪性經(jīng)營(yíng)較普遍。
2.土地經(jīng)營(yíng)缺乏科技手段和未向種田能手集中。
農村中大部分青壯年外出打工，土地由在家的婦女、老人、兒童種植，由于勞力的缺乏和科學(xué)種田知識的欠缺，造成土地粗放經(jīng)營(yíng)，而農村信息不靈，也使農民的種植具有較大的隨意性和盲目性，導致農產(chǎn)品賣(mài)難，也不同程度損傷了農民經(jīng)營(yíng)土地的積極性。
�。ㄋ模┏邪贤芾碇械膯�(wèn)題
1.鄉鎮農村土地承包合同管理機構名存實(shí)忘，由于鄉鎮農經(jīng)站并入農業(yè)服務(wù)中心后，鄉鎮農經(jīng)職能弱化，鄉鎮黨委政府沒(méi)有落實(shí)工作經(jīng)費和指派專(zhuān)人負責，對農村土地承包合同管理及土地流轉的指導缺乏。
2.縣里沒(méi)有建立農村土地承包合同仲裁機構，對土地承包合同糾紛的解決手段缺乏。
3.全縣缺乏規范的土地流轉合同文本樣式，不規范的合同因條款不齊易造成傷農事件和合同糾紛。
三、建議
�。ㄒ唬┘訌妼Α掇r村土地承包法》的宣傳貫徹。
《農村土地承包法》是一部關(guān)系新時(shí)期農業(yè)、農村和農民工作的重要法律，認真學(xué)習施行這部法律，是當前農業(yè)和農村工作的重要任務(wù)，各地在宣傳的同時(shí)，必須結合實(shí)際，進(jìn)一步穩定農村的基本政策，穩定完善以家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎、統分結合的雙層經(jīng)營(yíng)體制，保護和發(fā)展農民的根本利益。
�。ǘ┙⒔∪骷夀r村土地承包合同管理及土地流轉管理指導機構。
鄉鎮應盡快建立健全承包合同管理委員會(huì )和土地流轉管理指導機構，配備專(zhuān)門(mén)人員，負責本鄉鎮的承包合同的鑒證、《農村土地承包合同法》的監督實(shí)施以及農村土地糾紛的調解。同時(shí)，承包合同管理機構要建立合同管理制度，規范合同文本，審查鑒證合同內容，妥善保管好各種合同檔案和調解協(xié)議書(shū)。
�。ㄈ┍M快完善土地二輪承包工作。
在第二輪土地承包工作中，大多數鄉鎮按照要求，早已完成此項工作，但少數地方由于種種原因，仍存在著(zhù)沒(méi)簽土地承包合同和沒(méi)頒發(fā)土地承包經(jīng)營(yíng)證書(shū)的現象，因此，這些鄉鎮應盡快完成此項工作，切實(shí)保護農民的合法權益。
�。ㄋ模┩恋厥褂脵嗔鬓D必須堅持“依法、自愿、有償”的原則。
土地使用權流轉必須在堅持確保所有權、穩定承包權、搞活使用權的前提下，嚴格按照“依法、自愿、有償”的原則，嚴格掌握政策界限，不能放任自流，鄉鎮政府要加強引導，不得用過(guò)硬的行政干預，強迫流轉，切實(shí)維護效益與公平的原則，確保土地使用權流轉規范、有序進(jìn)行，保障農民的土地權益。
�。ㄎ澹┙⒔∪恋亓鬓D申報、登記、鑒證制度。
進(jìn)行土地流轉時(shí)轉入方和轉出方應向村委會(huì )提出書(shū)面申請，經(jīng)村委會(huì )或村民代表大會(huì )研究決定后，報鄉鎮承包合同管理機構登記。村委會(huì )應督促和指導雙方簽訂土地流轉合同，并報鄉鎮農業(yè)承包合同管理部門(mén)，土地流轉合同應按統一的格式，如果發(fā)生合同糾紛，村委會(huì )和承包合同管理機構要及時(shí)調解。
�。┙⑼恋亓鬓D風(fēng)險金制度。
土地流轉合同簽訂后，業(yè)主每年應交納一定數量的風(fēng)險保證金，以防范業(yè)主因經(jīng)營(yíng)困難等原因無(wú)法履約的情況發(fā)生。如合同到期無(wú)糾紛發(fā)生，風(fēng)險保證金如數退回。
�。ㄆ撸┙⒖h級農村土地承包合同仲裁機構。
依托縣農村經(jīng)營(yíng)管理機構建立縣農村土地承包合同仲裁機構，依法對農村土地承包合同糾紛進(jìn)行調解和仲裁。
�。ò耍┓e極鼓勵農村土地承包合同的流轉，推進(jìn)農村產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。
各級農村土地承包合同管理機構應積極鼓勵多樣化的流轉形式，積極引導多元化的流轉主體參與，努力探索縣、鄉、村建立土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉中介機構及土地信托服務(wù)中心（服務(wù)站），加速土地流轉，推進(jìn)農村產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，促進(jìn)農村剩余勞動(dòng)力轉移，提高農民收入。
�。ň牛榍袑�(shí)搞好全縣《農村土地承包法》的宣傳貫徹，積極探索加強農村土地承包管理，促進(jìn)農村土地承包經(jīng)營(yíng)權有序流轉的經(jīng)驗和辦法，建議縣里搞一個(gè)鄉鎮的土地承包合同管理及土地流轉管理的試點(diǎn)。試點(diǎn)內容包括：
1.加強《農村土地承包法》的宣傳，使之家喻戶(hù)曉；
2.建立健全鄉鎮農業(yè)承包合同管理委員會(huì )；
3.成立鄉鎮農村土地經(jīng)營(yíng)權流轉指導辦公室；
4.健全土地二輪承包檔案資料；
5.規范土地經(jīng)營(yíng)權流轉程序及手續；
6.統一土地經(jīng)營(yíng)流轉合同文本；
7.探索引導農戶(hù)搞好土地流轉，促進(jìn)農村勞動(dòng)力轉移的辦法；
8.探索加強土地流轉、實(shí)現土地規�；�、集約化經(jīng)營(yíng)的辦法，促進(jìn)農業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展；
9.探索建立土地流轉中介機構及土地信托服務(wù)中心，加速土地流轉，提高農民收入；
10.通過(guò)試點(diǎn)出臺全縣土地流轉指導管理辦法，推動(dòng)全縣農村土地經(jīng)營(yíng)權流轉工作的順利有序開(kāi)展。
農村土地調查報告 5
經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放二十余年的洗禮，目前農村經(jīng)濟已進(jìn)入不斷向市場(chǎng)經(jīng)濟邁進(jìn)的實(shí)踐階段。分析這個(gè)階段的新實(shí)踐，農村經(jīng)濟已逐步出現這樣一個(gè)明顯特點(diǎn)：土地活則經(jīng)濟活，土地流轉正成為推動(dòng)農村經(jīng)濟實(shí)現新一輪發(fā)展的“興奮點(diǎn)”。
我縣作為一個(gè)欠發(fā)達的內陸山區農業(yè)縣，如何緊緊把握農村經(jīng)濟發(fā)展的新趨勢，積極探索農村土地流轉的實(shí)現方式和途徑，促進(jìn)農村土地規范、高效流轉，全面盤(pán)活、開(kāi)發(fā)利用好土地這一與發(fā)展經(jīng)濟聯(lián)系至關(guān)密切、潛能極為巨大的生產(chǎn)要素，對加快發(fā)展縣域經(jīng)濟具有重大的現實(shí)意義。帶著(zhù)這一課題，我們對全縣農村土地流轉的情況進(jìn)行了一次認真的調查。
一、我縣土地流轉的基本特點(diǎn)和成效
據不完全統計，我縣土地的流轉面積達7.62萬(wàn)畝，其中耕地1.8萬(wàn)畝，山林3.5萬(wàn)畝，果園2.2萬(wàn)畝，水面0.12萬(wàn)畝。調查中，我們發(fā)現土地流轉較好的主要集中在209國道沿線(xiàn)和靖洪國防公路沿線(xiàn)的坪村、堡子、連山、林城、團河、黃茅、若水等鄉鎮，這些鄉鎮土地流轉的面積約占全縣的54%，其中土地流轉較好的坪村鎮共流轉土地1532畝（其中耕地816畝，山地400畝，水面316畝）。綜觀(guān)我縣土地流轉情況，主要具有三個(gè)明顯的特點(diǎn)：
1、流轉的面積逐步擴大。
從1995年實(shí)行第二輪土地承包責任制以來(lái)，我縣土地流轉的面積逐年增加。1995年全縣土地流轉面積不到2.1萬(wàn)畝，今年已達7.62萬(wàn)畝，增長(cháng)了3.5倍。特別是近兩年來(lái)，初步出現了由小塊流轉向成片規模流轉的新變化。據不完全統計，全縣一次性流轉面積達20畝以上的就有370余宗。
2、流轉的形式不斷豐富。
據調查，我縣農村土地流轉主要有五種形式：一是委托代管，即外出務(wù)工的農戶(hù)委托親戚、朋友、鄰居耕種，稅費負擔與收益分配由代管人與委托人簽訂書(shū)面或口頭協(xié)議商定，全縣有80%以上的屬于這種形式。二是反租倒包，即鄉、村集體根據結構調整等需要將承包戶(hù)的土地租過(guò)來(lái)，然后又轉租給原承包戶(hù)或其他農戶(hù)。如堡子鎮政府租賃該鎮新店村、樓落村農戶(hù)的200畝稻田，然后又轉租給原來(lái)的農戶(hù)或其他農戶(hù)，用來(lái)集中連片開(kāi)發(fā)無(wú)籽西瓜。三是股份合作，即集體或個(gè)人以土地入股，與他人或單位進(jìn)行共同開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，分享效益。如林城鎮大石板村粟多坤、粟多遇等人負責技術(shù)和資金，連山鄉宋家洲村的9戶(hù)農戶(hù)以118畝稻田入股，實(shí)行股份合作，共同開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)葡萄。這種分戶(hù)管理的股份合作形式既解決了種田大戶(hù)無(wú)田可種的矛盾，又解決了田主缺資金、缺技術(shù)搞開(kāi)發(fā)的矛盾。四是集體重新發(fā)包或轉包，即村組將集體“四荒地”、農戶(hù)棄耕拋荒的土地重新發(fā)包或轉包給農戶(hù)。如團河鎮向陽(yáng)村以150元/畝的租金，承包了該村120畝土地（其中耕地80畝，河灘荒地40畝），經(jīng)整理后以2.5萬(wàn)元/年的租金，發(fā)包給本村3戶(hù)農戶(hù)，規劃用于建立雞、鴨、豬、羊、魚(yú)綜合養殖場(chǎng)。憘五是對外招租，即村組集體將集中連片的低產(chǎn)田，或將集體原來(lái)統一經(jīng)營(yíng)或承包的山林、果園、水面及荒地，以招標的形式租給大戶(hù)經(jīng)營(yíng)。團河鎮官舟村將兩塊分別為300畝和500畝的荒地發(fā)包給兩名洪江籍的農戶(hù)，承包期20年，承包者帶資金和技術(shù)落戶(hù)團河，發(fā)展板栗和臍橙等優(yōu)質(zhì)水果。此外，拍賣(mài)、以租抵債等形式在土地流轉中也占有一定的比例。
3、土地跨區域流轉逐漸增多。
隨著(zhù)農村經(jīng)濟的發(fā)展，土地潛能的不斷釋放，許多能人大戶(hù)已不滿(mǎn)足于本地有限的土地資源，從而使土地跨村、跨鄉、跨縣流轉的面積逐步擴大，土地經(jīng)營(yíng)逐步打破了傳統的區域界限。據初步統計，全縣跨區域流轉的土地已達1.9萬(wàn)畝，占全縣流轉土地的25.2%。僅團河鎮就對外（外縣）招租1100余畝。連山、坪村、林城鎮等交通方便的鄉鎮，對外更具吸引力。地靈鄉的草莓大戶(hù)吳國華就到坪村承包了稻田20畝，在國道邊發(fā)展草莓；若水鎮的胡清在連山承包30多畝耕地，同時(shí)轉戰懷化鴨嘴巖租賃荒山發(fā)展脆蜜桃。
我縣土地流轉雖然起步較晚，但產(chǎn)生的效益和影響是十分明顯和積極的。
一是推動(dòng)了農村產(chǎn)業(yè)結構調整。不少能人租賃集體或個(gè)人的土地，不再局限于耕種質(zhì)次效低的農作物，而是逐步傾向于作物耕種的'多樣化、規�；�，由耕種比較效益較低的油茶、水稻轉向耕種優(yōu)質(zhì)水果、西瓜、大棚蔬菜、葡萄等比較效益較高的作物。目前全縣在土地流轉中已涌現出了一批調整結構的“排頭兵”，為推動(dòng)全縣農村產(chǎn)業(yè)結構調整作出了示范。如坪村鎮大順村張光前等6戶(hù)農戶(hù)承包耕地84畝，全部改種水稻為種無(wú)籽西瓜、葡萄、草莓等，帶動(dòng)了當地農民調整產(chǎn)業(yè)結構，加快了全鎮產(chǎn)業(yè)結構調整的步伐。在他們的帶動(dòng)下，全鎮有120多戶(hù)農戶(hù)參與承包土地300多畝，用于種植無(wú)籽西瓜，獲得了很好的收益。
二是促進(jìn)了農村剩余勞力的合理轉移。土地流轉一方面催放了土地的巨大潛能，同時(shí)又進(jìn)一步解放了勞動(dòng)力。據不完全統計，全縣大約有2萬(wàn)余名農村勞動(dòng)力將耕地以流轉的形式處理后，紛紛外出經(jīng)商、開(kāi)店、打工，從而有效解決了目前農村勞力過(guò)剩、棄耕拋荒現象嚴重的問(wèn)題。
三是提高了土地使用價(jià)值。土地合理流轉后，土地逐步向大戶(hù)和能人集中，經(jīng)營(yíng)者實(shí)現了市場(chǎng)化、規�；纳a(chǎn)，改變了農村經(jīng)濟長(cháng)期存在的品種老化、管理落后、經(jīng)營(yíng)小打小鬧的不良布局，使土地的潛能得到了大幅度的釋放。如坪村鎮農戶(hù)張崇華承包了32畝耕地，用來(lái)種植無(wú)籽西瓜，今年產(chǎn)值達2.8萬(wàn)元，而32畝耕地用于種植水稻總收入僅1.4萬(wàn)元，只有種植無(wú)籽西瓜的50%。
四是培植了一批農村大戶(hù)。憗隨著(zhù)土地流轉的推進(jìn)，生產(chǎn)要素不斷向生產(chǎn)大戶(hù)和能人集中，實(shí)現了生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，使生產(chǎn)大戶(hù)和能人有了“用武之地”，一批發(fā)展農村經(jīng)濟的大戶(hù)脫穎而出。目前，全縣承包5畝土地以上的經(jīng)營(yíng)大戶(hù)就有2100余戶(hù)。黃茅鄉白洋村陸明建等9戶(hù)農民于1997年租賃本村300畝荒山，承包30年，至今已累計投入資金11萬(wàn)元，栽種優(yōu)質(zhì)板栗xx株，優(yōu)質(zhì)梨樹(shù)3000多株，楊梅、碰柑、脆蜜桃等1000多株，預計進(jìn)入盛果期產(chǎn)值可達25萬(wàn)元以上，可以為15人以上提供勞動(dòng)就業(yè)機會(huì )。
二、我縣土地流轉存在的問(wèn)題
我縣的土地流轉經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，取得了一定成效，推動(dòng)了了農村經(jīng)濟的發(fā)展，但是由于思想意識、機制束縛等因素的影響，我縣土地流轉仍存在許多突出的問(wèn)題，這些問(wèn)題嚴重影響了我縣土地合理、規范、高效流動(dòng)。這些問(wèn)題主要表現在：一是土地流轉的組織引導乏力。我縣土地流動(dòng)主要是農戶(hù)自發(fā)進(jìn)行的，個(gè)體化傾向較重。各級黨委、政府缺乏有效的組織和引導，至今沒(méi)有規范的政策指導操作，沒(méi)有明確具體的部門(mén)規范管理，致使我縣農村土地難以實(shí)現規范、有序和高效流轉。二是土地流轉的市場(chǎng)培育滯后。全縣干部群眾“土地市場(chǎng)”的觀(guān)念十分淡薄，縣、鄉、村三級都沒(méi)有建立為土地流轉服務(wù)的中介組織，市場(chǎng)培育嚴重滯后，從而導致土地流轉的供求信息、交易管理都存在諸多問(wèn)題。三是土地流轉的檔次不高。主要表現在兩個(gè)方面：其一是流轉的形式檔次不高。我縣土地流轉絕大部分仍屬最低層次的委托代管形式。在我縣7.62萬(wàn)畝流轉土地當中，委托代管形式占82.4%以上。堡子鎮流轉的1235畝土地當中，委托代管形式流轉的就達1000余畝，占流轉總面積的81%，其它形式流轉的僅占19%。而實(shí)踐證明，低層次的委托代管所產(chǎn)生的效益仍然是比較低的。其二是流轉地的開(kāi)發(fā)檔次不高。許多流轉地仍處于自發(fā)的、粗放的、低層次的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，流轉規模小、投入低、科技含量不高、抵制市場(chǎng)風(fēng)險的能力不強。林城鎮一戶(hù)居民低價(jià)承包了8畝良田，但一年四季都是栽種一些“大路菜”，幾分至2角錢(qián)一斤，效益很低，連上交那低得不能再低了的租金也成了問(wèn)題。四是土地流轉的管理欠規范。由于至今沒(méi)有指導性文件，沒(méi)有具體的部門(mén)組織管理，導致土地流轉的管理欠規范。主要表現在：流轉雙方忽視必要的法律手續；交易監督滯后，集體“暗箱操作”仍有發(fā)生；流轉服務(wù)體系欠完善，流轉的檔案、信息、價(jià)格都沒(méi)有規范建立；利益保障還比較乏力，一些流轉地的經(jīng)營(yíng)者反映要進(jìn)一步寬松環(huán)境，支持他們生產(chǎn)發(fā)展。
三、促進(jìn)我縣土地合理有序流動(dòng)的對策建議
根據我縣土地流轉的現狀及存在的問(wèn)題，我縣要實(shí)現土地的規范高效流轉，應從以下幾個(gè)方面下功夫：
1、提高認識，將推進(jìn)土地流轉作為實(shí)現農村經(jīng)濟新一輪大發(fā)展的關(guān)鍵來(lái)抓。
土地是最重要、也是最基本的生產(chǎn)要素，“土能生萬(wàn)物，地可發(fā)千祥”就高度概括了土地的巨大潛能。但從新的農村經(jīng)濟發(fā)展形勢來(lái)看，離開(kāi)了土地流轉，土地的潛能發(fā)揮受到了極大的束縛。長(cháng)期形成的土地平均擁有、所有權和經(jīng)營(yíng)權機械統一的模式已明顯不適宜農村市場(chǎng)經(jīng)濟和現代農業(yè)的發(fā)展。要打破這一沉悶局面，就必須讓土地流轉活起來(lái)。因此，各級黨委、政府和涉農部門(mén)要切實(shí)提高對土地流轉的認識，要充分認識土地流轉對合理配置農村土地資源，推動(dòng)農村經(jīng)濟新一輪發(fā)展的重大意義的認識，充分認識土地流轉是進(jìn)一步深化和完善農村雙層經(jīng)營(yíng)體制改革的需要，切實(shí)加強對土地流轉的領(lǐng)導。要大力解放思想、轉變觀(guān)念，牢固樹(shù)立“土地市場(chǎng)”的觀(guān)念，轉變領(lǐng)導方式和職能，利用市場(chǎng)引、政策推、行政促、典型帶等方式，大力活化土地這一生產(chǎn)要素，積極加快土地流轉的進(jìn)程。
2、強化宣傳和引導，使土地流轉由自發(fā)逐步轉向自土地是農民的命根子，群眾是土地流轉的主體。
因此，要抓好土地流轉，必須千方百計調動(dòng)廣大群眾的積極性。
一是要加強對土地流轉現實(shí)意義的宣傳。要充分利用電視、廣播、墻報等多種形式加強對土地流轉意義的宣傳，通過(guò)宣傳，讓廣大農民群眾充分認識盤(pán)活農村土地對發(fā)展農村經(jīng)濟、增加農民收入的重要性�；鶎痈刹恳钊氪褰M，深入到土地流轉過(guò)程當中，向群眾講清盤(pán)活土地與固守原有土地甚至棄耕拋荒的利弊，通過(guò)前后效益對比，提高農民對土地流轉的重要性的認識。
二是要加強對土地流轉典型的宣傳。對那些在土地流轉過(guò)程中，觀(guān)念較新，經(jīng)營(yíng)效益較好的經(jīng)營(yíng)大戶(hù)要充分利用各種媒體進(jìn)行大力宣傳，切實(shí)發(fā)揮典型的帶動(dòng)作用。通過(guò)宣傳，讓更多農村或城鎮的富余勞動(dòng)力感到經(jīng)營(yíng)土地有利可圖，從而自覺(jué)投入到土地流轉當中，利用好土地資源，推動(dòng)農村經(jīng)濟的發(fā)展。
三是各級黨委政府、基層干部要善于調動(dòng)農戶(hù)的積極性。在土地流轉過(guò)程中，各級黨委、政府要充分發(fā)揮黨。
農村土地調查報告 6
農村土地問(wèn)題是“三農”問(wèn)題的關(guān)鍵，涉及面廣，政策性強。但就簡(jiǎn)單的土地管理而言，無(wú)非是農用地和建設用地。我的基層單位位于山區農村，面積大，人口分布廣。由于長(cháng)期在農村工作，通過(guò)具體的工作實(shí)踐和調查，我們知道農村土地管理仍然存在許多問(wèn)題。
一、農村土地管理存在的問(wèn)題
(1)農業(yè)土地管理
目前，中國實(shí)行土地承包30年不變，現有的廣大農村地區的‘農地經(jīng)營(yíng)模式’基本上是按土地歸戶(hù)時(shí)農民和人口的土地分配訂立合同，明確規定30年不變。這種做法給以后的工作留下了很多弊端。第一，長(cháng)期人口增減，即使原有農產(chǎn)品不變，每戶(hù)耕地數量已經(jīng)明顯凸顯。二是隨著(zhù)移民入村，新增人口容易入戶(hù)，種田難；三是原有的小自然村，人口遷移已經(jīng)枯竭，所有耕地已經(jīng)荒廢；第四，離搬遷地近的戶(hù)，一戶(hù)種多戶(hù)地，粗放經(jīng)營(yíng)，粗放耕種，薄收；第五，大村一小部分農民私自出租種子甚至轉讓建房等。因為他們人少地多，或者不能耕種他們，或者看重他們眼前的利益。這些問(wèn)題已經(jīng)嚴重威脅到我國土地資源的可持續發(fā)展。后果將不堪設想。
(2)建設用地管理
建設用地問(wèn)題主要涉及農民宅基地、村鎮建設用地和部分國家建設用地。農民宅基地存在的主要問(wèn)題是:一家兩戶(hù)甚至一家多房，村里老房子占的空地越來(lái)越多，村外新房日益蠶食農田；鄉鎮建設，尤其是公共覆蓋和農村養殖園區建設中的土地占用問(wèn)題，是鄉鎮認為政府有權利，村委會(huì )認為集體是主人，導致鄉鎮建設用地被占用；有的國家這一批土地是新建的，應該是占用的，而舊的土地(如原鄉鎮政府、地方稅收、醫院、獸醫站等撤鄉鎮后的單位)，想租就租，想賣(mài)就賣(mài)。這些問(wèn)題的存在和延續，是由于少數地方干部，特別是少數農村干部，不學(xué)習和了解土地法規，又由于國土資源管理體制的限制，不敢自說(shuō)自話(huà)。這樣一來(lái)，鄉鎮和家庭就有很多非法獲利，國家土地資源流失嚴重。
上述問(wèn)題的存在，對于人煙稀少的山區農村干部，甚至少數縣鄉干部來(lái)說(shuō)，似乎不算什么。他們可以在國土資源部門(mén)當執法者，但不能睜一只眼閉一只眼讓他們走。
二、加強農村土地管理的幾點(diǎn)建議
農業(yè)土地管理
(1)找準財源，合理利用。以現在的鄉鎮為單位，詳細核定農用地特別是基本農田的實(shí)際數據，依法實(shí)行承包，分級落實(shí)承包責任，解決實(shí)踐中不履行承包合同、責任不清的弄虛作假問(wèn)題，將邊遠貧瘠的土地退耕還林還草，或者種植果園、藥材基地等經(jīng)濟作物。
(2)責任到戶(hù)，保證質(zhì)量。根據農業(yè)承包合同，承包土地面積逐戶(hù)核定，并明確土地質(zhì)量。對少量耕種過(guò)度、收成不好的農戶(hù)進(jìn)行適當調整，讓農民真正搞清楚使用權和所有權的關(guān)系，解決少數農民承包外種地、有空承包、實(shí)際無(wú)地的問(wèn)題。
(3)合理規劃，嚴格管理。在土地管理中，要以科學(xué)合理的態(tài)度，按照總量控制、合理布局、節約用地、保護耕地的原則，修訂和完善農村土地利用規劃。農用地特別是基本農田確定后，嚴格按照各級簽訂的責任狀，層層負責，每年檢查，嚴格監督，嚴肅查處。
(2)建設用地
(1)規范建設用地審批。嚴格按照《中華人民共和國土地管理法》的規定，這批要依法審批，不該審批的堅決不審批。最好是把現在的村、鄉、國土資源部門(mén)三級審批改為用地單位(個(gè)人)申請，鄉、村依法發(fā)放土地使用證，國土部門(mén)獨家審批，審批權力高度集中。
(2)規范收費標準。集體土地，如屬于本集體組織成員的農民占用的'非耕地，可以不支付。但農用地轉為建設用地，因土地流失需要補償，建設用地不繳納明顯不公平。
(3)杜絕搭車(chē)收費。在規范部門(mén)收費的基礎上，要從根本上杜絕鄉鎮搭車(chē)收費。
(4)盤(pán)活建設用地資源。一是按照“一戶(hù)一房”的原則，妥善解決農民住新房和閑置老房子的問(wèn)題，盤(pán)活空心村閑置土地。第二，要處理好農村國家和集體單位的閑置土地。第三，做好無(wú)居民村舊住宅基地的復墾和荒地的復墾利用。
(5)加強執法監督，嚴懲非法占用土地問(wèn)題，主要是由于鄉鎮違法行為比例較大。由于我國現行土地法律法規的局限性，基層機構嚴重無(wú)力查處鄉鎮村干部的違法行為。因為村有集體和群眾的掩護，鄉鎮有權力干涉當地的經(jīng)濟發(fā)展。因此，加強執法監督不僅是一線(xiàn)執法人員提高“勇氣”和“膽量”精神的需要，更重要的是，他們要在規范執法程序、完善執法的具體操作依據和操作手段等方面進(jìn)行根本性創(chuàng )新。
農村土地調查報告 7
幾年來(lái)，xx市一直把搞好土地有序流轉作為促進(jìn)農業(yè)增效、農民增收、維護農村穩定的大事來(lái)抓，認真貫徹落實(shí)《農村土地承包法》和《農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理辦法》，從促進(jìn)農村生產(chǎn)要素的合理流動(dòng)和優(yōu)化配置、促進(jìn)農業(yè)結構調整、增加農民收入的高度出發(fā)，積極引導和規范農村土地有序流轉，取得了較好成效。截止20xx年末，全市農村土地流轉面積達81574公頃，涉及55700個(gè)農戶(hù)，分別占承包耕地面積的10.8%和總農戶(hù)的11.2%。其中流向種養大戶(hù)和龍頭企業(yè)的為1907公頃，占流轉總量的2.3%;流向農民專(zhuān)合作組織的1980公頃，占流轉總量的2.4%;流向農戶(hù)的77687公頃，占流轉總量的95.3%。在土地流轉總量中轉包的61574公頃，出租的8143公頃，互換的389公頃，轉讓的7252公頃，入股的1980公頃，其他形式的2236公頃，分別占流轉總量的75.5%、10%、0.5%、8.9%、2.4%、2.7%。流轉的土地中自發(fā)流轉的75873公頃，占流轉土地的93%;鄉村組織提供信息流轉的`1461公頃，占流轉土地的1.8%;委托鄉村組織流轉的4240公頃，占流轉土地的5.2%。流轉出的土地主要以種植糧食作物為主，占流轉總量的80%以上，種植經(jīng)濟作物和蔬菜占流轉總量的10%左右。流轉期限以中短期為主，5年以下流轉面積占88.4%，5～xx年占4.3%，xx年以上占7.3%。由于xx市采取土地入股等形式，依托農民專(zhuān)業(yè)合作社和種數糧大戶(hù)，搞土地規模經(jīng)營(yíng)，有力地促進(jìn)了農村土地流轉，實(shí)現了土地資源的優(yōu)化配置和合理利用，發(fā)揮了規模效益。一是促進(jìn)了農村土地規�；�(jīng)營(yíng)。通過(guò)土地入股流轉，使農村土地向農民專(zhuān)業(yè)合作組織和有能力經(jīng)營(yíng)的農民集中，實(shí)現了土地規模經(jīng)營(yíng)。二是實(shí)現了轉移勞動(dòng)力和農民增收雙贏(yíng)。農村土地流轉后使一些會(huì )手藝、頭腦活、善經(jīng)營(yíng)的農民擺脫了土地束縛，或打工，或經(jīng)商，服務(wù)于二、三產(chǎn)業(yè)。既增加了農民收入，又活躍和繁榮了城鄉經(jīng)濟，加快了小城鎮建設步伐。三是推動(dòng)了農業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的發(fā)展。通過(guò)成立農村土地流轉合作社，規范土地流轉操作程序，加快土地流轉進(jìn)程，采取公司+流轉合作社+基地+農戶(hù)等形式，吸引大量社會(huì )資本投向農業(yè)，促進(jìn)了先進(jìn)生產(chǎn)技術(shù)、現代裝備、現代管理在農業(yè)領(lǐng)域的運用和推廣。
主要問(wèn)題
近年來(lái)，xx市農村土地流轉工作在市、縣兩級政府和各級農業(yè)主管部門(mén)的高度重視下，對依法推進(jìn)土地流轉進(jìn)行了積極的探索，雖然取得了一定成效，但還存在許多亟待完善的地方。一是對土地流轉的意義和認識不足。許多農民還沒(méi)有把土地流轉作為整合土地資源、提高土地產(chǎn)出率、轉變經(jīng)營(yíng)方式、解放農村生產(chǎn)力、發(fā)展多種經(jīng)營(yíng)、拓寬增收渠道等有效手段和必然途徑。有些農民依然存在小富即安的傳統觀(guān)念，不愿離開(kāi)自己那塊有限收入的土地。二是土地流轉需要進(jìn)一步規范。各地沒(méi)有完全健立和實(shí)施土地流轉登記備案制度。有的流轉主體和行為還不能完全依法運行。對流轉情況缺乏相關(guān)備案登記和土地承包經(jīng)營(yíng)權讓變更手續。合同文本還沒(méi)有統一。還存在土地流轉引起的糾紛現象。三是土地流轉的體制機制和流轉形式還不能適應市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展的需求。換言之，以土地經(jīng)營(yíng)方式的變革為顯著(zhù)標志的農村生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系的發(fā)展需要進(jìn)一步協(xié)調。
對策與建議
一是要廣泛宣傳，提高農民流轉土地的積極性。結合農村土地承包法律法規學(xué)習宣傳活動(dòng)，采取電視、廣播、標語(yǔ)、條幅、下發(fā)宣傳單等多種方式，廣泛宣傳土地流轉的意義及土地流轉政策措施，以及流轉土地農民增收的實(shí)際效果，消除農民思想顧慮，提高土地流轉意識。
二是積極調研，及時(shí)解決土地流轉存在的問(wèn)題。要把土地流轉作為一個(gè)課題，組成調研組，深入縣(區)、鄉村和農戶(hù)對xx市土地流轉情況開(kāi)展調研，及時(shí)掌握全市土地流轉情況和存在的問(wèn)題，積極探索農村土地流轉新模式、新辦法。
三是加強典型引導，營(yíng)造土地流轉的良好轉氛圍。要把培育土地流轉典型作為促進(jìn)土地流轉的重要手段，總結典型經(jīng)驗，加強引導。
四是要健全制度，依法規范土地流轉。健立和實(shí)施土地流轉登記備案制度。確保流轉主體和行為符合有關(guān)法律和政策規定。對流轉合同及有關(guān)資料進(jìn)行歸案并妥善保管，建立流轉情況登記冊，及時(shí)記載和反映流轉情況。對以轉包、出租或其它方式流轉的，及時(shí)辦理相關(guān)備案登記;對以轉讓、互換方式流轉的，及時(shí)辦理有關(guān)承包合同和土地承包經(jīng)營(yíng)權讓變更手續。建立和實(shí)施土地流轉合同管理制度，指導流轉雙方在自愿協(xié)商的基礎上，建立穩定規范的流轉關(guān)系。使用省里統一制定的合同文本。較大規�；蛏婕爸黧w較多的流轉，必須由農經(jīng)站指導流轉雙方簽訂流轉合同，進(jìn)行合同登記、鑒證。
五是重視糾紛調處，保護土地流轉。為保護土地流轉雙方的合法權益，該市各縣區于20xx年全部成立了農村土地承包仲裁機構，要充分發(fā)揮作用，把農村土地承包糾紛全部納入依法管理的軌道。
六是創(chuàng )新體制機制，探索流轉形式。堅持以《土地承包法》及中央和省相關(guān)規定為準繩，鼓勵農戶(hù)依法采取轉包、轉讓、出租、互換等多種方式流轉土地承包經(jīng)營(yíng)權，積極探索土地流轉合作社等土地流轉組織形式。在保持原承包關(guān)系不變的前提下，由享有土地承包經(jīng)營(yíng)權的農戶(hù)自愿申請，并以土地經(jīng)營(yíng)權入社的形式，組建農村土地流轉合作社，由土地流轉合作社進(jìn)行集中統一規劃、統一經(jīng)營(yíng)。這種模式以股份制和合作制為基本形式，實(shí)行“三權分離”，即村集體擁有土地所有權，農民擁有土地承包權，土地流轉合作社擁有土地經(jīng)營(yíng)權，實(shí)行社員代表大會(huì )、理事會(huì )、監事會(huì )的管理制度，農戶(hù)按入社土地面積從合作社獲取分紅收益。這種形式既能夠把土地集中流轉出來(lái)，促進(jìn)高效規�，F代農業(yè)的發(fā)展和新農村建設，又可以克服其他土地流轉形式存在的弊端，有利于提高農民的組織化程度，維護承包農戶(hù)和經(jīng)營(yíng)業(yè)主的合法權益，提高農民分享土地增值收益，促進(jìn)農村勞動(dòng)力轉移和農民增收，有利于壯大村級集體經(jīng)濟，促進(jìn)農村社會(huì )公益事業(yè)發(fā)展。
農村土地調查報告 8
為進(jìn)一步摸清我縣農村土地流轉現狀，更好地促進(jìn)農村土地承包經(jīng)營(yíng)權健康有序流轉，積極探索土地規模經(jīng)營(yíng)的新路子�？h委辦公室組織人員對我縣農村土地流轉情況進(jìn)行了全面調查。通過(guò)調查基本摸清了農村土地流轉的總體情況、主要特點(diǎn)和存在的問(wèn)題，提出了促進(jìn)農村土地依法有序流轉的措施建議�，F將調查情況匯報如下：
一、總體情況
我縣家庭承包耕地面積481654畝，承包農戶(hù) 83341戶(hù)。截止20xx年7月底，全縣土地流轉面積達16567畝，占家庭承包面積的3.4%。流轉出土地的農戶(hù)2466戶(hù)，占承包總戶(hù)數的3.0%，其中已簽訂流轉合同的1060戶(hù)，占流轉出土地戶(hù)數的43%�，F對我縣土地流轉情況分析如下:
1、按土地流轉形式分：轉包的3985畝，出租12557畝，互換25畝，分別占流轉總面積的24.1%、75.8%、0.1%；
2、按土地流轉受讓方分：流轉入農戶(hù)4864畝，流轉入企業(yè)的11703畝，分別占流轉總面積的29.4%、70.6%；
3、按形成的規模分：形成規模經(jīng)營(yíng)11179畝，沒(méi)形成規模5388畝，分別占流轉總面積的67.5%、32.5%；
4、按流轉的組織形式分：農戶(hù)自發(fā)流轉面積2834.7畝，委托鄉村組織流轉面積13732.3畝，分別占流轉面積17.1%、 82.9%。
5、按流轉的`期限分：流轉期限30年以上10207畝，10年以下6360畝，分別占流轉總面積的61.6%、38.4%。
二、土地流轉的主要特點(diǎn)
�。ㄒ唬┩恋亓鬓D以出租為主，轉包為輔。從調查情況看土地流轉有三種形式，出租、轉包、互換，分別占流轉面積的75.8%、24.1%、0.1%，由此看出我縣土地流轉以出租為主，轉包為輔。轉讓和入股等形式的流轉還沒(méi)形成。
�。ǘ┝鬓D面積雖然不大，但已形成規模經(jīng)營(yíng)。盡管土地流轉面積僅占總面積3.4%，流轉面積較小，但土地大部分流轉給農業(yè)龍頭企業(yè)，形成了規模經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)了農業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。如xx集團租賃秦xx鄉10000畝土地從事種植和養殖。xx有限公司租賃xx鄉1394畝土地發(fā)展觀(guān)光農業(yè)。xx公司以每畝900元價(jià)格租賃xx鎮農民565畝土地建立蔬菜基地，產(chǎn)品加工后出口國外。
�。ㄈ┩恋亓鬓D時(shí)間長(cháng)期化。從調查情況看流轉期限30年以上的面積10207畝，占總流轉面積的61.6%，流轉時(shí)間出現長(cháng)期化現象。
�。ㄋ模┩恋亓鬓D動(dòng)機發(fā)生變化。前些年，一些村級組織和農戶(hù)為了完成稅費上繳任務(wù)或避免土地撂荒受罰，把土地無(wú)償甚至“倒貼皮”轉包給別人，土地使用經(jīng)營(yíng)權不僅沒(méi)有收益，反而成為一種負擔。近年來(lái)，中央對新農村建設實(shí)行了“多給予，少收取”的政策，特別是取消了農業(yè)稅，實(shí)行了糧食貼補政策后，農民種糧的積極性高漲，加快了結構調整和土地流轉步伐，土地產(chǎn)出效益明顯提高，不論是村社集體組織規模流轉，還是農戶(hù)自主進(jìn)行流轉，其動(dòng)機都是為了增加收入，因此，農民土地流轉的積極性比過(guò)去有所提高。
�。ㄎ澹┩恋亓鬓D的范圍不斷拓寬。中央實(shí)行一系列惠農政策后，農民種田的成本進(jìn)一步降低，惜地意識提高。流轉的土地由當初主要是撂荒地擴展到良田。土地流轉從農戶(hù)相互間的自發(fā)流轉向組織化、有序化流轉發(fā)展。土地流轉的對象由原來(lái)的村內進(jìn)行，擴展到龍頭企業(yè)。經(jīng)營(yíng)內容從種糧為主轉向發(fā)展優(yōu)質(zhì)高效農業(yè)。
三、土地流轉存在的問(wèn)題
�。ㄒ唬┝鬓D機制不健全。土地流轉處于初級階段，缺少有效的市場(chǎng)機制，還沒(méi)有形成市場(chǎng)化運作的土地流轉機制，缺少土地流轉中介服務(wù)組織，流轉信息不暢，鄉鎮辦農經(jīng)人員缺少指導而忙于其他事務(wù)，思想上不夠重視，導至土地流轉程序不規范，大部分土地流轉沒(méi)有到村和鄉鎮辦備案。流轉以口頭協(xié)議為主，書(shū)面協(xié)議很少，雙方的權責利沒(méi)有明確約定，容易引發(fā)不必要的協(xié)議糾紛。
�。ǘ┝鬓D文書(shū)管理不完整。所有鄉鎮辦沒(méi)有建立流轉臺賬。即使有的簽訂了合同或協(xié)議，也沒(méi)到村備案，更沒(méi)有到鄉鎮辦農經(jīng)部門(mén)鑒證、存檔和備案，至使農經(jīng)部門(mén)對土地流轉的真實(shí)情況難掌握，一旦發(fā)生土地糾紛，由于無(wú)依據，無(wú)法進(jìn)行審核，不利于糾紛及時(shí)解決。
農村土地調查報告 9
一、城市化下的xx省農村土地利用現狀
xxxx
二、調查目的：
1、通過(guò)本次社會(huì )實(shí)踐活動(dòng)，調查農村土地利用現狀，促進(jìn)農村土地科學(xué)、合理利用，探索農村土地利用新模式。
2、通過(guò)深入、全面地調查，掌握農村土地利用第一手資料，并進(jìn)行分析總結，向有關(guān)部門(mén)提出一些可行的建議。
3、通過(guò)暑期社會(huì )實(shí)踐調查，充分發(fā)揮專(zhuān)業(yè)特長(cháng)，將理論知識應用于實(shí)踐，提高社會(huì )實(shí)踐能力，增強社會(huì )責任感。
三、調查對象：
農民、部分政府人員、學(xué)生。
四、調查方式：
問(wèn)卷調查、訪(fǎng)談、實(shí)地考察、資料。
五、調查時(shí)間：
20xx.8.15―20xx.8.20
六、調查內容：
部分鄉村土地利用現狀，農民的主要收入來(lái)源，以及農民對城市化的看法，并對現象所反映的問(wèn)題提出可行性措施，增加農民收入，提高農村的知識水平。我們做了兩個(gè)調查問(wèn)卷，各向對象提出了10個(gè)問(wèn)題。
七、調查結果：
通過(guò)為期一個(gè)星期的社會(huì )實(shí)踐調查，在發(fā)放了一百多份調查問(wèn)卷后，我們得出了如下結果：目前，xx省部分地區的土地利用現狀分為兩種情況：
1、平原地區農村土地利用現狀。
2、山區地區農村土地利用現狀。
�。ㄒ唬┢皆貐^農村土地利用現狀及原因分析
平原地區農村土地利用率較高，但土地利用方式比較單一，土地撂荒現象存在但比較少，而土地利用不合理現象較為嚴重，如：挖農田里的土賣(mài)給磚窯廠(chǎng)，農房規劃不合理，以及亂占耕地現象。從調查報告中分析得到，存在這種現象的原因主要有以下幾點(diǎn)：
1、平原地區土地開(kāi)闊，便于集約化耕種，機械化水平較高。
2、國家目前實(shí)行的種糧補貼政策，提高了農民的種田積極性。
3、平原地區人口密集，勞動(dòng)力豐富，但季節性外出務(wù)工較多。
4、城市化不斷推進(jìn)使大量農田被侵占。
5、部分地區的村民委員會(huì )并沒(méi)有實(shí)施可行性的便民、利民以及提高農民收入的措施。
同時(shí)在調查的過(guò)程中了解到，農民的收入不僅僅局限于對土地的利用，還來(lái)自于經(jīng)商、外出務(wù)工、養殖等其他方式。
�。ǘ┥絽^地區農村土地利用現狀及原因分析
山區地區農村土地利用率較低，但土地利用方式比較多元化，撂荒現象比較嚴重，土地利用不盡合理，如毀林造地，農村宅基地利用粗放，浪費、閑置現象嚴重，農村辦的工廠(chǎng)用地較為浪費等。從調查報告中分析得出，存在這種現象的原因主要有以下幾點(diǎn)：
1、山區地區地形起伏大，不利于集約化耕種。
2、山區耕地面積少，建筑用地規劃不合理。
3、山區坡度大，水土流失現象嚴重，土地較貧瘠，產(chǎn)量不高。
4、廢棄的房屋得不到及時(shí)的拆除，一定程度上導致農村土地的閑置。
八、調查體會(huì )：
通過(guò)此次調查我切實(shí)了解到了農村土地利用的現狀，感受到了農村發(fā)展的滯后，體會(huì )到了農民生活的艱辛。作為一個(gè)從農村出來(lái)的孩子，我覺(jué)得自己身負著(zhù)推動(dòng)農村發(fā)展，促進(jìn)農民增收的使命。此次的經(jīng)歷加上我個(gè)人的薄見(jiàn)，我認為農村的'發(fā)展，土地是根本和關(guān)鍵，是農民增收的一大優(yōu)勢。但基于目前我們的不合理利用方式，土地并沒(méi)有使大部分農民走向富裕，因此我認為可以從以下幾個(gè)方面考慮：
1、改變當前單一的種植模式，發(fā)展多種經(jīng)營(yíng)。
2、國家加大對農村的政策、財政支持。
3、改變當前粗放的經(jīng)營(yíng)模式，實(shí)行規�；�、集約化經(jīng)營(yíng)。
4、加強對農民的培訓，提高他們的科學(xué)文化素質(zhì)。如：“科技下鄉”等。
5、加強對農村建設用地的合理規劃。
農村土地調查報告 10
調查時(shí)間：20xx年8月3日至8月8日
調查地點(diǎn)：河北省泊頭市文廟鎮
調查對象：全鎮人民
調查方法：實(shí)地考察、訪(fǎng)談、查閱相關(guān)資料
調查內容：土地資源的使用情況，土地流轉現狀
調查目的：土地是人類(lèi)賴(lài)以生存的根本，所以解決土地問(wèn)題是解決民生問(wèn)題的關(guān)鍵所在。
隨著(zhù)我國生產(chǎn)力的逐漸提高，農民的生活水平快速提高。但是隨著(zhù)二三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，本村的外出務(wù)工經(jīng)商的人員大幅度增加，致使出現了土地使用分散，閑置等問(wèn)題，甚至出現了土地荒廢的現象，這一問(wèn)題制約了農村經(jīng)濟就的發(fā)展。因此我們應該抓好土地流轉工作，認真貫徹落實(shí)《農村土地承包法》和《農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理辦法》，把分散的土地集中起來(lái)，優(yōu)化土地資源配置，實(shí)施農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)，降低生產(chǎn)交易成本，從而增加農民收入，促進(jìn)農業(yè)發(fā)展。
為了了解現在農村土地流轉的狀況，就文廟鎮的土地流轉狀況進(jìn)行了專(zhuān)題調研�，F將此次調查的情況報告如下：
一、本鎮的'基本情況
從統計數據來(lái)看，截止到今年七月底，全鎮家庭承包經(jīng)營(yíng)的農戶(hù)有4987戶(hù)20092人，13209個(gè)勞動(dòng)力，承包耕地面積14883畝。土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉受讓方53戶(hù)119起，本鎮土地流轉面積達1034畝，占承包耕地面積的2.8 %，其中耕地流轉面積達出624畝，林地流轉面積達410畝。全鎮流轉情況涉及10個(gè)村民委員會(huì )，39個(gè)村民小組，256戶(hù)農戶(hù)。流轉出的土地主要以種植糧食作物為主。流轉期限以中短期為主，以5年以下為主。同時(shí)不少土地正面臨著(zhù)被廢棄的現狀。由于本鎮采取土地入股等形式，依托農民專(zhuān)業(yè)合作社和種數糧大戶(hù)，搞土地規模經(jīng)營(yíng)，有力地促進(jìn)了農村土地流轉，實(shí)現了土地資源的優(yōu)化配置和合理利用，發(fā)揮了規模效益。
二、存在的問(wèn)題
近年來(lái)，本鎮農村土地流轉工作在市、縣兩級政府和各級農業(yè)主管部門(mén)的高度重視下，對依法推進(jìn)土地流轉進(jìn)行了積極的探索，雖然取得了一定成效，但還存在許多有待完善的地方。
1、現有土地使用不規范
我國實(shí)施土地承包30年不變的政策，農村現存的農用地管理模式落后，傳統的模式給土地資源的合理利用帶來(lái)了很多弊病。村里的人口變動(dòng)使土地出現多寡現象，土地分配有失公平。還有一些人隨意改變土地的使用類(lèi)型，在耕地上建房、種樹(shù)，嚴重浪費了有限的耕地。
2、法律意識較淡薄，農村土地流轉手續不規范，引發(fā)矛盾糾紛多。表現在：一些農民對土地承包經(jīng)營(yíng)法律、法規認識度低，知道有《土地承包法》的多，但通讀過(guò)全文了解精神的不多，有的土地流轉未經(jīng)村委會(huì )同意或備案。調查中發(fā)現多數流轉不簽訂合同或合同不規范，大部分土地流轉都沒(méi)有合同，更多的是口頭協(xié)議。有些人認為簽不簽合同不重要，以口頭協(xié)議代替合同，有的流轉后再簽合同，埋藏下矛盾糾紛隱患；即使有合同，也存在不規范、不完善之處，不規范的主要因素是農民法律意識淡薄，自我保護意識不強，不知曉土地流轉的程序及相關(guān)手續；另外農戶(hù)間土地流轉期限較短，短期行為嚴重。農民務(wù)工經(jīng)商收入不穩定，農民仍把土地作為經(jīng)營(yíng)風(fēng)險的退路，土地轉出方怕失去土地，所以大部分采取短期轉包的形式流轉土地，由于流轉期限較短，造成轉入戶(hù)在生產(chǎn)上的短期行為和掠奪式經(jīng)營(yíng)，導致土壤肥力嚴重不足；三是單家各戶(hù)經(jīng)營(yíng)的土地面積碎化；土地承包工作中，仍有一些村組干部對黨的土地承包政策和法規領(lǐng)會(huì )不夠，為解決人地矛盾，搞“幾年一調”，土地打亂重分，給土地流轉造成了困難和障礙。
3、 對土地流轉的意義和認識不足，流轉機制不完善。
許多農民還沒(méi)有把土地流轉作為整合土地資源、提高土地產(chǎn)出率、轉變經(jīng)營(yíng)方式、解放農村生產(chǎn)力、發(fā)展多種經(jīng)營(yíng)、拓寬增收渠道等有效手段和必然途徑。有些農民依然存在小富即安的傳統觀(guān)念，不愿意離開(kāi)那塊能提供給自己有限收入的土地。土地流轉需要進(jìn)一步規范。各地沒(méi)有完全健立和實(shí)施土地流轉登記備案制度。有的流轉主體和行為還不能完全依法運行。對流轉情況缺乏相關(guān)備案登記和土地承包經(jīng)營(yíng)權讓變更手續。合同文本還沒(méi)有統一。還存在土地流轉引起的糾紛現象，親戚、鄰里關(guān)系不和諧，有的甚至反目成仇。
4、土地流轉范圍窄，流轉收益少。調查中發(fā)現多數農戶(hù)土地流轉都是發(fā)生在親戚及鄰居之間，甚至有些是被動(dòng)流轉。農戶(hù)因無(wú)力耕種，導致土地質(zhì)量下降，有能力耕種的，因土地流轉渠道不暢通，轉入土地困難。土地無(wú)法向大戶(hù)和種田能手集中，土地流轉收益少，尤其是在取消農業(yè)稅、鄉統籌、村提留前，還存在轉出土地“倒貼錢(qián)”的現象，稅費改革后許多農戶(hù)又返要回了自家原轉包出去的承包田地（順水村、趙米克村有這情況），就這樣守著(zhù)、認著(zhù)、規模窄小地經(jīng)營(yíng)著(zhù)。
三、對策與建議
1、要廣泛宣傳，提高農民流轉土地的積極性。結合農村土地承包法律法規學(xué)習宣傳活動(dòng)，采取電視、廣播、標語(yǔ)、條幅、下發(fā)宣傳單等多種方式，廣泛宣傳土地流轉的意義及土地流轉政策措施，以及流轉土地農民增收的實(shí)際效果，消除農民思想顧慮，提高土地流轉意識。
2、積極調研，及時(shí)解決土地流轉存在的問(wèn)題。要把土地流轉作為一個(gè)課題，組成調研組，深入縣（區）、鄉村和農戶(hù)對泊頭市土地流轉情況開(kāi)展調研，及時(shí)掌握全市土地流轉情況和存在的問(wèn)題，積極探索農村土地流轉新模式、新辦法。
3、加強典型引導，營(yíng)造土地流轉的良好轉氛圍。要把培育土地流轉典型作為促進(jìn)土地流轉的重要手段，總結典型經(jīng)驗，加強引導。
4、要健全制度，依法規范土地流轉。健立和實(shí)施土地流轉登記備案制度。加強具體指導幫助，及時(shí)幫助解決土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉中出現的困難和問(wèn)題，加快土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉步伐。確保流轉主體和行為符合有關(guān)法律和政策規定，規范引導農民依法、自愿、有償進(jìn)行土地流轉，從源頭上化解農村土地糾紛，通過(guò)構筑縣、鄉（鎮）、村、組四級服務(wù)平臺，對農民自行協(xié)商達成土地流轉協(xié)議并要求主管機關(guān)給予變更登記的，要做到有人辦理、限時(shí)辦理、辦就辦好的工作程序流程。對流轉合同及有關(guān)資料進(jìn)行歸案并妥善保管，建立流轉情況登記冊，及時(shí)記載和反映流轉情況。對以轉包、出租或其它方式流轉的，及時(shí)辦理相關(guān)備案登記；對以轉讓、互換方式流轉的，及時(shí)辦理有關(guān)承包合同和土地承包經(jīng)營(yíng)權讓變更手續。建立和實(shí)施土地流轉合同管理制度，指導流轉雙方在自愿協(xié)商的基礎上，建立穩定規范的流轉關(guān)系。使用省里統一制定的合同文本。較大規�；蛏婕爸黧w較多的流轉，必須由農經(jīng)站指導流轉雙方簽訂流轉合同，進(jìn)行合同登記、鑒證。
5、重視糾紛調處，保護土地流轉。為保護土地流轉雙方的合法權益，該市各縣區于20xx年全部成立了農村土地承包仲裁機構，要充分發(fā)揮作用，把農村土地承包糾紛全部納入依法管理的軌道。
6、創(chuàng )新體制機制，探索流轉形式。堅持以《土地承包法》及中央和省相關(guān)規定為準繩，鼓勵農戶(hù)依法采取轉包、轉讓、出租、互換等多種方式流轉土地承包經(jīng)營(yíng)權，積極探索土地流轉合作社等土地流轉組織形式。在保持原承包關(guān)系不變的前提下，由享有土地承包經(jīng)營(yíng)權的農戶(hù)自愿申請，并以土地經(jīng)營(yíng)權入社的形式，組建農村土地流轉合作社，由土地流轉合作社進(jìn)行集中統一規劃、統一經(jīng)營(yíng)。這種模式以股份制和合作制為基本形式，實(shí)行“三權分離”，即村集體擁有土地所有權，農民擁有土地承包權，土地流轉合作社擁有土地經(jīng)營(yíng)權，實(shí)行社員代表大會(huì )、理事會(huì )、監事會(huì )的管理制度，農戶(hù)按入社土地面積從合作社獲取分紅收益。這種形式既能夠把土地集中流轉出來(lái)，促進(jìn)高效規�，F代農業(yè)的發(fā)展和新農村建設，又可以克服其他土地流轉形式存在的弊端，有利于提高農民的組織化程度，維護承包農戶(hù)和經(jīng)營(yíng)業(yè)主的合法權益，提高農民分享土地增值收益，促進(jìn)農村勞動(dòng)力轉移和農民增收，有利于壯大村級集體經(jīng)濟，促進(jìn)農村社會(huì )公益事業(yè)發(fā)展。
農村土地調查報告 11
x村位于中部，325省道穿境而過(guò)，距鎮政府3公里，距大峽谷旅游區7公里。全村轄6個(gè)村民小組，484戶(hù)，人口1607人，勞動(dòng)力743人，外出務(wù)工224人，其中：鄉外縣內52人，縣外省內110人，省外278人。全村農用地總面積7427畝，其中：耕地1778畝，園地2697畝，林地2952畝。外出務(wù)工收入55萬(wàn)元，年農民人均純收入2806元。主導產(chǎn)業(yè)為茶葉、蔬菜、旅游和生豬養殖，年農村集體經(jīng)濟總收入為763萬(wàn)元。
一、村土地流轉現狀
到年底，全村土地經(jīng)營(yíng)權流轉604畝，占全村耕地總面積1778畝33.97%，流轉土地農戶(hù)183戶(hù)，占全村總農戶(hù)數484戶(hù)的37.81%。其中：大宗土地經(jīng)營(yíng)權流轉四起，流轉土地農戶(hù)153戶(hù)，占全村總農戶(hù)數484戶(hù)的31.61%，流轉土地面積580畝，占全村耕地總面積1778畝32.62%；農戶(hù)之間零星的土地經(jīng)營(yíng)權流轉30戶(hù)，占全村總農戶(hù)數484戶(hù)的6.20%，流轉土地24畝，占全村耕地總面積1778畝的1.35%。土地經(jīng)營(yíng)權流轉的形式主要為為轉包、轉讓、出租、互換，土地經(jīng)營(yíng)權流轉后的用途為農業(yè)用地。
二、村農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉的特點(diǎn)
1、大宗土地經(jīng)營(yíng)權流轉已開(kāi)始起步。從 年至20xx年村委會(huì )班子成員根據《中華人民共和國農村土地承包法》和國家出臺的農村土地流轉政策，解放思想，結合村情，以增加農民收入為目的，抓住機遇，深入到戶(hù)宣講土地流轉政策。先后引進(jìn)現代農業(yè)展示園、御景園、脫景園和興農蔬菜專(zhuān)業(yè)合作社等企業(yè)實(shí)體，落戶(hù)村，形成了“三園一社”以土地流轉為為基礎，促進(jìn)農業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的格局。大宗土地經(jīng)營(yíng)權流轉四起，流轉土地580畝，占全村耕地總面積1778畝的32.62%。涉及農戶(hù)153戶(hù)，占全村總農戶(hù)484戶(hù)的口31.61%。
2、土地經(jīng)營(yíng)權流轉，土地規模經(jīng)營(yíng)效益增加。村大宗土地的流轉，使土地規模經(jīng)營(yíng)效益凸顯。一是大宗土地的流轉，使土地的`投入加大。承租土地的企業(yè)對土地進(jìn)行平整和水、電、路、溝的綜合整治，以及高效農業(yè)設施的引入，對土地的投入不斷加大。年，現代農業(yè)展示園入住該村，租地210畝，并對流轉的土地進(jìn)行水、電、路、溝的綜合整治，并根據全縣經(jīng)濟發(fā)展的要求，引進(jìn)高農公司、赤誠生物、縣農科所等七家企事業(yè)單位入住展示園，進(jìn)行花卉、優(yōu)質(zhì)茶苗、五倍子、油茶苗的培育，投入500多萬(wàn)元，產(chǎn)值近1000萬(wàn)元。二是土地經(jīng)營(yíng)權流轉戶(hù)的年收入增加。土地流轉戶(hù)土地收益穩定。土地流轉戶(hù)每畝土地的租金為500元，加上國家的各項惠農補貼60元左右，土地流轉戶(hù)每畝土地的固定收入可達560元左右；土地流轉戶(hù)務(wù)工收入增加。農戶(hù)的土地流轉后，承租土地企業(yè)的用工都優(yōu)先雇用土地流轉的農戶(hù)，使其在獲得穩定的土地收益的基礎上，又取得了相應的務(wù)工收入。年土地流轉戶(hù)在展示園務(wù)工收入戶(hù)平達17000元。其中最高的戶(hù)達20000元，最低的戶(hù)也有3000元。
3、土地經(jīng)營(yíng)權流轉，土地規模經(jīng)營(yíng)為當地農業(yè)持續發(fā)展起到了示范作用。一是土地規模經(jīng)營(yíng)的示范。年，隨著(zhù)現代農業(yè)展示園在該村流轉土地210畝，土地整治、現代農業(yè)設施的引入，不斷發(fā)揮了土地規模經(jīng)營(yíng)的效益。隨后御景園、拓景園和興農蔬菜專(zhuān)業(yè)合作社等企業(yè)實(shí)體分別與該村農戶(hù)簽訂了大宗土地流合同。年，興農蔬菜專(zhuān)業(yè)合作社將總部遷往村，一期流轉土地80畝，建高標準的蔬菜示范基地，并逐步向周邊幅射，帶動(dòng)全村、全鎮乃至全縣的蔬菜發(fā)展。二是新品種、新技術(shù)、新材料的推廣、示范。土地經(jīng)營(yíng)權流轉，使企業(yè)實(shí)體加大了投入，共建高標準大棚22000平方米，封閉式育苗間700平方米，引進(jìn)高科技農業(yè)栽培技術(shù)，對茶苗進(jìn)行無(wú)性系繁植，運用浮法穴盤(pán)育苗技術(shù)進(jìn)行煙苗、香蔥等經(jīng)濟作物的育苗，為我縣支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了技術(shù)支撐，也使新的農業(yè)技術(shù)得到了推廣、示范。
4、土地經(jīng)營(yíng)權流轉，凸顯四大效應。土地經(jīng)營(yíng)權流轉增加農民收入、改善農業(yè)生產(chǎn)條件、發(fā)展現代農業(yè)、推進(jìn)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，大大提升了土地流轉的經(jīng)濟效益和社會(huì )效益，蓄積了農業(yè)發(fā)展后勁，顯四大效應。一是促進(jìn)了規�；�、區域化經(jīng)營(yíng)，提高了農業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平。通過(guò)土地流轉，打破了一家一戶(hù)的經(jīng)營(yíng)模式，傳統農業(yè)向現代農業(yè)邁進(jìn)。展示園成為我縣茶葉、煙葉、香蔥的種苗繁肓基地和新的農業(yè)技術(shù)的培訓示范基地。二是促進(jìn)了農業(yè)標準化生產(chǎn)，發(fā)展特色生態(tài)無(wú)公害農業(yè)。借助業(yè)主投資農業(yè)生產(chǎn)，提高了農業(yè)的水利化、機械化和信息化水平，為農業(yè)標準化生產(chǎn)奠定了堅實(shí)的基礎。興農蔬菜專(zhuān)業(yè)合作社建高標準無(wú)公蔬菜基地，其產(chǎn)品一直銷(xiāo)往上海、武漢等大中城市，今年將銷(xiāo)往香港市場(chǎng)。三是改善了農業(yè)生產(chǎn)條件，加快了農業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。業(yè)主將流轉來(lái)的土地作為“生產(chǎn)車(chē)間”，將產(chǎn)品及時(shí)推向市場(chǎng)，實(shí)現了低成本、高效益的擴張。四是加快了勞動(dòng)力轉移，增加農民收入。成功流轉土地的農民，每年除了有固定的租金收入以外，還可以到業(yè)主基地從事生產(chǎn)勞動(dòng)，由農民變成產(chǎn)業(yè)工人。同時(shí)，隨著(zhù)土地的流轉，農民也把自然風(fēng)險和市場(chǎng)風(fēng)險轉嫁到抗風(fēng)險能力強的業(yè)主，獲得穩定的收入。
農村土地調查報告 12
隨著(zhù)農業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農村城鎮化不斷推進(jìn)，鄉鎮城鎮化擴張，工業(yè)集中區推進(jìn)，鄉鎮面貌一新的背后是大量耕地被蠶食，耕地面積銳減;現行貨幣政策安置方式無(wú)法解決失地農民后顧之憂(yōu)，失地農民生存難以為繼;一些地方農村土地流轉不暢，要地農民呼聲與日俱增，引發(fā)深層次矛盾，諸多問(wèn)題亟待關(guān)注和解決�？傊�，解決城鄉統籌過(guò)程中的農地問(wèn)題是農村發(fā)展的基本問(wèn)題，對探索農村土地合法有序流轉;保護耕地，解決失地農民的后顧之憂(yōu)，切實(shí)維護廣大群眾合法利益大有裨益。
一、存在問(wèn)題
(一)土地糾紛頗多
“七種八養九行當，種糧是個(gè)虧行當�！边@是前幾年農民種田難以?huà)赍X(qián)甚至賠本的真實(shí)寫(xiě)照。在糧價(jià)低迷，土地效益低下，稅費過(guò)高情形下，許多農民忍痛放棄土地。如今農村實(shí)行稅費改革后，農民負擔逐年減輕，國家惠農政策出臺使農民種田積極性空前高漲。而與此同時(shí)，以土地上利益糾紛引發(fā)諸多矛盾，主要有以下幾種：
1、管理上缺位。主要情形有
�、盼羧樟袒氖У剞r民如今要地。市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，許多農民紛紛走南闖北，拋妻別子涌入都市“淘金”尋求致富路。舉家外出打工農民或他因無(wú)力耕種，農田被撂荒未流入他人。這樣撂荒農田被一些農民“拾田”耕種。如今種田劃算。失地農民為要地三番五次向鎮村反映，而占地農民也不愿意出田。同時(shí)，鄉村干部認為，以前土地效益低下時(shí)農民選擇打工不愿意種田，苦口婆心勸說(shuō)耕種也無(wú)濟于事，最終不得不找人耕種�，F如今，眼見(jiàn)糧價(jià)上漲要地，哪有這樣便宜的事呢?
(2)昔日外出打工農民返鄉要地。外出務(wù)工農民將無(wú)力耕種的農田交給親朋友鄰代耕代種，也未辦理任何手續，這為日后因土地的權、責、利而發(fā)生糾葛埋下“伏筆”。在種田效益低下，土地效益排徊不前情況下，農田多數是無(wú)償流轉，此前，農村土地流轉往往不規范。農民外出務(wù)工經(jīng)商或因家庭缺乏勞動(dòng)力致使農田棄耕，從而請人代耕，往往只是口頭約定的“口頭協(xié)議”、“君子協(xié)議”，未簽訂正式的土地流轉合同。農民在農田收益低的情形下，將農田交給種糧大戶(hù)及其它農戶(hù)代耕，耕種雙方權、責、利可分為兩種情形：第一種情形是無(wú)償的，用農民自己的話(huà)來(lái)說(shuō)是“兩不找”，轉讓方農民無(wú)須向代耕戶(hù)付費用，而代耕戶(hù)也不付任何報酬給轉讓方，而農業(yè)稅由代耕戶(hù)交納。另一種情形是轉讓方農民倒貼一點(diǎn)錢(qián)給代耕方。在糧價(jià)低迷情況下，農民種糧積極性不高，即使簽訂土地流轉合同也未經(jīng)司法部門(mén)公證，合同往往失范。而如今，中央一號文件出臺后，國家對農業(yè)許多優(yōu)惠政策，譬如減免農業(yè)稅費、降低農業(yè)稅率、發(fā)放糧補、早稻補貼等，極大地調動(dòng)了農民種糧積極性，農民感受到現在種糧很劃算，棄耕農民要求討要農田復耕，取得農田意愿與日俱增，因而事后往往因土地流轉合同失范發(fā)生糾葛。
(3)農村人多地少戶(hù)口要地。前幾年，由于種田效益不明顯，甚至賠本。農民不愿意多種田。這樣農村形成了“有田無(wú)人種”的窘境�，F在形成鮮明對比的是，國家對農業(yè)反哺的政策出臺，糧價(jià)上漲，讓農民喜上眉梢，一些農民深感還是種田劃算。農村土地承包改革后，土地承包政策是30年不變，村組人均耕地不均衡，加上前幾年農村計劃生育管理落后，超生人口在地改時(shí)未分到田。這樣一些家庭就形成人多地少。人多地少少戶(hù)要求調整農田和棄耕戶(hù)要求復耕，取得農田意愿與日俱增，往往因土地利益與村委會(huì )及其它農戶(hù)發(fā)生糾葛。
2、管理上越位
《中華人民共和國土地管理法》規定“農民集體所有的土地由村集體經(jīng)濟組織或村委會(huì )管理、經(jīng)營(yíng)，可由村集體組織的承包經(jīng)營(yíng)�！蓖瑫r(shí)《農村土地承包法》第十條規定“國家保護承包方依法、自愿、有償地進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉�！痹谵r業(yè)收益低下及農民對土地關(guān)愛(ài)程度偏聽(tīng)偏低情況下，一些企業(yè)和農民利用自己的優(yōu)勢，如資金、技術(shù)，租賃外出務(wù)工農民土地進(jìn)行集中成片開(kāi)發(fā)，發(fā)展規模經(jīng)濟，而村委會(huì )往往越俎代皰，將外出務(wù)工農民棄耕承包田全部或部分收回調整重新對外發(fā)包，在農民不知情下越位代替農民談判、簽訂合同。農民要地，而企業(yè)和種田大戶(hù)則認為，自己在稅改前簽訂合同，是“合法”的。在越位土地流轉過(guò)程中，農田大量向企業(yè)集中，為追求利益最大化占用農田進(jìn)行種花植草，使基本農田保護面臨嚴峻考驗;同時(shí)加劇了要地農民與其之間矛盾。在農村，當農田向種糧大戶(hù)集中時(shí)，就產(chǎn)生鄉鎮政府和村委會(huì )越俎代皰代替農民簽訂合同，履行發(fā)包方權利和義務(wù)時(shí)，必須尊重農民個(gè)人意愿。而在操作規程中，未經(jīng)農民同意越位代簽合同，很難保證農民自身利益。
3、管理上錯位
市場(chǎng)經(jīng)濟下，一些農民外出務(wù)工無(wú)力耕種，有的農民過(guò)去長(cháng)期拖欠稅費。有的村委會(huì )以村民“你自己不盡納稅及挑圩籌資義務(wù)，還享受什么權益呢?”為由，強行收回農民手中的土地重新發(fā)包給其它農戶(hù)耕種，收取一定費用。另外，有的村為追求利益最大化，低價(jià)收回外出務(wù)工農民土地，高價(jià)發(fā)包給一些企業(yè)或業(yè)主種植苗木、花卉，違背了現行國家政策。
(二)亂占、圈占，浪費土地問(wèn)題始終未解決
人口，這是我國對世界作出的不朽貢獻。近年來(lái)，黨中央、國務(wù)院對土地問(wèn)題嚴之又嚴，高瞻遠矚，相繼作出一系列重大決策。緊守這一條耕地保護“紅線(xiàn)”。是歷史和現實(shí)的客觀(guān)需求，也是踐行科學(xué)發(fā)展觀(guān)的根本要求。但近年來(lái)，我國各地小城鎮建設如火如荼之勢，許多鄉鎮城鎮化面貌日新月異，千百年來(lái)農民習慣于的“鄉土社會(huì )”正轉型為“城鎮社會(huì )”，對于不少鄉鎮經(jīng)濟與社會(huì )發(fā)展來(lái)說(shuō)，發(fā)展小城鎮無(wú)疑是一個(gè)“大戰略”，同樣具體到每個(gè)小城鎮的建設也有個(gè)“戰略問(wèn)題”。這就是在每個(gè)小城鎮建設過(guò)程中，如何保護好耕地問(wèn)題。統籌城鄉經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展，加快小城鎮進(jìn)程，為全面建設小康社會(huì )提供物質(zhì)技術(shù)基礎和生態(tài)環(huán)境雙重保障任務(wù)，就必須堅持在發(fā)展中保護耕地，把青山綠水留給子孫后代，把美好家園獻給人民群眾。土地是最稀缺的不可再生資源。但只顧眼前，不顧將來(lái)的亂占耕地在農村還依然普遍存在。個(gè)私企業(yè)異軍突起，無(wú)疑要占用農地，同時(shí)勢必造成大量耕地閑置浪費;農村“空心村”存在，農民建房棄舊建新，造成村莊漸漸向外擴張，侵占農田;更有些地方本著(zhù)經(jīng)營(yíng)城市就是經(jīng)營(yíng)土地的觀(guān)念，發(fā)展經(jīng)濟就打土地主意，依靠土地作交易，造成耕地銳減。
(三)失地農民問(wèn)題成為日趨嚴峻的問(wèn)題
土地承載著(zhù)農民諸多希冀，承擔著(zhù)農民社會(huì )保障功能，如土地為農民提供了生活保障;土地作為一種商品，由于價(jià)格上漲具有增值的功能，農民子孫后代對土地擁有繼承權。城鎮化過(guò)程中，許多農民五彩繽紛、多姿多彩的夢(mèng)想被擊碎，農民失去集養老、就業(yè)、生活保障于一體的土地后，卻不能和城里人一樣擁有社會(huì )保障。在現行征地貨幣安置方式中，失地農民極易成為“種田無(wú)地，上班無(wú)崗，低保無(wú)份”的“三無(wú)”人員，成為新的城市貧民，同時(shí)也給社會(huì )穩定帶來(lái)不安定因素。一次性補償，其補償標準雖然相對于過(guò)去也“水漲船高”，但與土地非農升值相比，差之甚遠。計劃經(jīng)濟下的一次性補償，其標準低，不全面，一旦補償費用光，生活無(wú)保障，農民心理上不能接受。對補償低，農民反映強烈，不愿田被征。另外農村土地在被征過(guò)程中存在著(zhù)同地不同價(jià)現象，鄉鎮之間相比，有的每畝5000元，有的僅3000元。其補償標準地區差異懸殊。千百年來(lái)農民信奉“不患寡就患不均”，因土地補償標準差異，誘發(fā)農民攀比心理。
二、成因
(一)農民要地的背后是農村土地流轉服務(wù)滯后
農村土地流轉無(wú)序、失范現象。一方面有農民自身草率了事，缺乏法律意識。村委會(huì )、鄉鎮越俎代皰替農民簽約;另一方面則是缺乏為農民土地承包服務(wù)的中介機構�！掇r村土地承包法》第十條規定“國家保護承包方依法、自愿、有償地進(jìn)行土地承包權流轉”。同時(shí)《中華人民共和國土地管理法》中相關(guān)條文也規定“農民集體所有的土地由村集體或村委會(huì )管理、經(jīng)營(yíng)，可由本集體經(jīng)濟組織的成員承包經(jīng)營(yíng)”。村委會(huì )將棄耕田、農村死亡五保戶(hù)承包田收回向人多地少戶(hù)發(fā)包，或成片“反租倒包”給企業(yè)、種田大戶(hù)時(shí)，無(wú)論是出于“好心”，還是為增加集體收入等因素。但土地流轉中須尊重農民群眾的意愿。事實(shí)上，倘若有個(gè)能站在農民立場(chǎng)，以同一個(gè)聲音為農民服務(wù)的土地流轉服務(wù)中介機構。這樣勢必公正、公平地維護了廣大農民的合法利益。
(二)土地產(chǎn)權不明晰
土地產(chǎn)權又稱(chēng)土地所有權。土地產(chǎn)權其含義是：土地所有者在法律規定的范圍內享有對土地占有、處分、使用、收益的權利。土地產(chǎn)權是物權的一種，它的主體是土地所有權，客體是土地�！吨腥A人民共和國土地管理法》第八條規定“城市市區的土地屬于國家所有，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的外;屬于農民集體所有，宅基地和自留山、自留地，屬于農民集體經(jīng)濟組織或村委會(huì )經(jīng)營(yíng)、管理，已分別屬于村內兩個(gè)以上農民集體經(jīng)濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經(jīng)濟組織或村民小組經(jīng)營(yíng)、管理;已經(jīng)屬于鄉鎮農民集體所有的，由鄉鎮農村集體經(jīng)營(yíng)組織經(jīng)營(yíng)、管理”。事實(shí)上，法律對農村土地闡述只是一個(gè)原則性問(wèn)題，根據《憲法》、《農村土地承包法》，中國實(shí)行土地集體所有制。農村土地歸農民集體所有，農民通過(guò)承包獲取了土地使用權。在這種體制下，農村土地的所有權實(shí)際上不明晰，農民集體所有是一種所有權主體缺位的所有制，農民土地流轉過(guò)程中向企業(yè)、種田大戶(hù)、缺田戶(hù)集中時(shí)，就產(chǎn)生村委會(huì )或鄉鎮代替農民談判簽訂合同、協(xié)議現象。同時(shí)征用土地過(guò)程中，農民作為承包人和經(jīng)營(yíng)者，卻不能參與來(lái)維護自身合法利益。這實(shí)際上極易造成交易雙方主體缺位，農民的合法利益受損。
(三)變味的政績(jì)觀(guān)，經(jīng)營(yíng)城市就是經(jīng)營(yíng)土地的誤區未走出
在一些人頭腦里始終存在著(zhù)這樣一個(gè)思想誤區，種糧食農民永遠富不了，要發(fā)展城鎮化、工業(yè)化就要多上項目，就要用地。而在現行干部考核中，“政績(jì)就是硬道理”成了干部升遷的硬杠杠，要出政績(jì)，得干幾件顯山露水的`政績(jì)工程，這樣馬路寬起來(lái)了，樓房高起來(lái)了，干部形象卻在百姓心中矮起來(lái)了。經(jīng)營(yíng)城市，使城鎮面貌一新，但極易形成占地——收益——再占地——再收益的惡性怪圈，致使保護耕地“紅線(xiàn)”成了“彈簧線(xiàn)”。農村城鎮化，地從哪里來(lái)?這已成為農村城鎮發(fā)展面臨一個(gè)具體而又現實(shí)不容回避的問(wèn)題，寅吃卯糧經(jīng)營(yíng)城市即經(jīng)營(yíng)土地，用光子孫后代資源，其后患無(wú)窮。
(四)征地制度上的缺陷
對被征地農民安置的方法通常有三種：首先是土地換就業(yè);其二是失地農民集體負責安置;其三是給予一次性貨幣補償。在就業(yè)形勢日趨嚴峻情況下，鄉鎮企業(yè)紛紛倒閉，采取前兩種安置方式不可能實(shí)現的。通常情況下采取貨幣補償方式。農民征地得到的補償依照《土地管理法》規定，征用耕地的土地補償費用由三部分組成：一是土地補償，標準為該耕地征用前3年平均產(chǎn)值的6-10倍;二是安置補助費為該耕地年產(chǎn)值的4-6倍;三是被征用土地上附著(zhù)物和青苗補償費。實(shí)際上對征地農民是按前三年農業(yè)的平均產(chǎn)值計算，未按照市場(chǎng)交換所實(shí)現。失地農民的補償猶如企業(yè)買(mǎi)斷工齡，工人們往往享有社會(huì )保障，失地農民失去賴(lài)以生存的土地，實(shí)質(zhì)為失業(yè)。農民拿來(lái)到手的一畝地三、四千元補償，對農民生計來(lái)說(shuō)是杯水車(chē)薪，無(wú)法解決長(cháng)久生活。其中還不乏鄉村層層盤(pán)剝、扣壓、占用。其實(shí)，根據《土地管理法》第十條規定表明：我國集體土地所有權存在基本形態(tài)，即村集體農民集體所有、村民小組農民集體所有和鄉鎮農民集體所有。集體土地所有權的主體是“農民集體”三種形態(tài)的集體所有權主體享有平等的法律地位。其擁有的土地權利不因為行政隸屬關(guān)系而有等級之別。因而，被征用土地的農民集體享有獲取征地中衍生的土地效益。
三、對策
(一)建立合理的土地流轉機制
農村土地流轉其目的就是促進(jìn)土地資源開(kāi)發(fā)，提高農業(yè)效益為目標。然而由于隨意終止承包合同、越位收回農民土地，引發(fā)的土地承包糾紛已上升為農村主要矛盾。因而必須采取措施確保農民利益，依法保障農民的主體地位和自主決策權。
1、把好“三關(guān)”，規范農村土地流轉程序
(1)申請關(guān)。承包土地農戶(hù)或單位、個(gè)人需要土地流入、流出，必須由個(gè)人或單位向承包方提出書(shū)面申請，申請時(shí)需要注明流入、流出的條件、地類(lèi)、面積及流轉形式，在雙方協(xié)商一致基礎上，經(jīng)發(fā)包方同意后，簽訂書(shū)面意見(jiàn)，真正做到有據可查，避免日后因土地流轉發(fā)生。
(2)合同關(guān)。對流轉土地，經(jīng)雙方協(xié)商后依法簽訂土地流轉合同，規范管理，切實(shí)保護依法形成的土地流轉關(guān)系和農民土地承包權。
(3)登記關(guān)。簽訂土地流轉合同時(shí)，由承包方向發(fā)包方所在地鄉鎮農業(yè)承包合同管理機構登記。鄉鎮兩級對土地流轉情況做到準確記錄和反映土地流轉情況，并實(shí)行土地承包動(dòng)態(tài)管理。
2、立足“四化”，促進(jìn)農村土地合理有序流轉
(1)農村土地承包長(cháng)期化。土地是農民賴(lài)以生存發(fā)展的物質(zhì)資料。土地流轉的主體是擁有土地經(jīng)營(yíng)權的農戶(hù)和其它經(jīng)營(yíng)單位，客體是土地經(jīng)營(yíng)權而不是所有權。由于農村土地承包權與經(jīng)營(yíng)權可以分離，所以承包權的物權化并不排斥經(jīng)營(yíng)權的流動(dòng)。黨中央提出土地延包30年不變，其核心是保證土地承包關(guān)系的穩定。因而以立法的形式給農民吃“定心丸”，避免任意削弱、剝離農民土地承包權。國家用法律明確農民對土地的使用。同時(shí)也讓農民學(xué)會(huì )用法律來(lái)維護自身合法利益。
(2)土地流轉市場(chǎng)化。加強土地流轉服務(wù)。鄉鎮建立土地流轉中介服務(wù)機構，多渠道收集供需信息，結合《農村土地承包法》制定促進(jìn)土地流轉的相關(guān)政策，農經(jīng)部門(mén)統一規范土地流轉合同并加強合同監管，建立起農村土地流轉中介服務(wù)機構，使之能代表農民利益，給農民“國民待遇”，并對農村土地承包中的合同糾紛，做到及時(shí)處理，規范調處。
(3)土地流轉高效化、形式多樣化。應該看到土地延包后，農村出現大量剩余勞動(dòng)力，同時(shí)經(jīng)濟發(fā)達地區在外務(wù)工經(jīng)商農民不愿意種田或多種田。這部分農民在外向非農產(chǎn)業(yè)轉移，出現部分農民務(wù)工經(jīng)商無(wú)暇顧及承包地，同時(shí)這些農民也愿意將農田轉讓出去。雖然農村土地承包政策是30年不變，但各地可因地制宜，堅持農民自愿的前提下，進(jìn)行土地出讓、轉包等流轉形式，對農民自己因需要調整土地也應支持，通過(guò)土地流轉，促進(jìn)優(yōu)化資源配置�；疽宰栽�、互利、有償為原則，實(shí)行農村土地流轉高效化，打破所有制、行業(yè)的界線(xiàn)，建立多形式、全方位的開(kāi)放的流轉機制，達到優(yōu)化農業(yè)資源配置的目的。農村土地流轉可采取的形式有：
�、俎D包。指經(jīng)承包方同意，原承包人將自己承包的部分或全部土地，在一定條件下轉給其它農戶(hù)、單位，轉包后土地承包關(guān)系不變。
�、谵D讓。指經(jīng)發(fā)包方同意，承包人自愿將部分或全部土地及原承包合同規定的權利一并轉讓給其它農戶(hù)、單位和個(gè)人，由新承包方代替原承包人履行承包合同，轉讓后原承包關(guān)系轉讓。
�、� 入股。指承包人以自己承包的土地經(jīng)營(yíng)權折股加入股份制功股份合作制經(jīng)營(yíng)，風(fēng)險共擔，利共享。
�、茏赓U。指承包方將其土地經(jīng)營(yíng)權單獨或隨同地上附著(zhù)物租賃給其它農戶(hù)、單位或個(gè)人使用，并收取租金。租賃不改變原承包關(guān)系，租賃雙方只有租金收取關(guān)系。
(4)土地流轉法制化。市場(chǎng)經(jīng)濟是法制經(jīng)濟。要按照依法治國方略，加強農村土地流轉的法律法規建設，使農村土地流轉走上依法管理軌道，完善農村土地制度，依法保障農民的主體地位及土地流煒關(guān)系。另外，還要加強執法力度，做到有法必依，違法必究，執法必嚴，確保黨的農村政策依法落到實(shí)處，使群眾反映的土地中 “焦點(diǎn)”、“熱點(diǎn)”問(wèn)題得以及時(shí)處理。
(二)建立耕地保護新機制
四、多途探索和開(kāi)辟新的補償方式，使用權失地農民與城里人一樣擁有同等待遇
“三農”問(wèn)題的核心是農民增收問(wèn)題。失地農民最為關(guān)注的核心問(wèn)題是權益保障及就業(yè)。應根據不同年齡段對象特征，實(shí)行差異性保障。18周歲以下，他們需求體現在教育權益上保障。18周歲-50歲左右失地農民，短期面臨的是就業(yè)，長(cháng)期則是怕生病。50歲以上-60歲，轉移就業(yè)是難于上青天，他們缺乏青年身上那種初生牛犢不怕虎的“闖勁”，葉落歸根思想，對生活保障具有強烈需求和渴望。60歲以上的，體力喪失，風(fēng)燭殘年，盼望過(guò)上安穩的幸福晚年。失地后面臨生活保障，醫療保障等，要求對生活、疾病、養老保障。一次性貸幣補償安置“一發(fā)了之”，并沒(méi)考慮土地在生產(chǎn)生活中保障作用，政府責任所在就是開(kāi)展失地農民崗前培訓，建立失地保障舉措，解決后顧之憂(yōu)，讓失地農民失地不失望。
(1)各地要學(xué)會(huì )用“加法”來(lái)為失地農民增加收入，就要求抓好失地農民素質(zhì)培訓，通過(guò)政策傾斜加長(cháng)失地農民就業(yè)的“短板”。教育作為一項重要人力資源，是獲取高收入的可靠保障。對此政府要根據失地農民素質(zhì)狀況，按不同行業(yè)、工種，對失地農民進(jìn)行培訓，拓寬失地農民打工空間，對年齡大、文化低的進(jìn)行短、平、快的培訓，掌握一技之長(cháng);對具有初高中文化的青年農民，培訓時(shí)與大中專(zhuān)學(xué)�！奥�(lián)合造艦”，進(jìn)行電腦操作與維護、機械加工、服裝加工等技能培訓，使他們由體力型向智力型轉變，即需要什么工種?用工單位和企業(yè)開(kāi)出“訂單”，政府隨即開(kāi)出“菜單”，選出符合要求的農民進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技能培訓，培訓合格后再向企業(yè)輸送、推介，而培訓失地農民的“陽(yáng)光工程”和聯(lián)系費用則由政府“埋單”，不增加失地農民任何負擔。
(2)對公益事業(yè)建設用地采取征購方式，提高補償標準，充分考慮土地作為財產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及農民人去土地后的就業(yè)保障和社會(huì )保障等因素，確立合理的補償標準。
(3)為失地農民辦理養老、醫療、教育等保險，使之老有所養、病有所醫、子有所教，既解決失地農民后顧之憂(yōu)，穩定思想情緒，又保證社會(huì )的安定。
(4)加快小城鎮建設發(fā)展，擴大失地農民進(jìn)進(jìn)城務(wù)工就業(yè)渠道，為失地農民進(jìn)城居往，經(jīng)商創(chuàng )造條件。
農村土地調查報告 13
調查對象：
農民，村干部，開(kāi)發(fā)商，鄉領(lǐng)導；
調查目的：
對現在農村土地的現實(shí)情況及特點(diǎn)，違法使用土地造成的危害的原因等方面進(jìn)行分析，提出相應的防范對策；
調查方法：
面談，實(shí)際走訪(fǎng)，電話(huà)，田間實(shí)際考察；
調查地點(diǎn)：
重慶市彭水縣，新田鎮
調查時(shí)間：
20xx年3月12日—3月25日
前言：
人人都知道，土地是國之根本，沒(méi)有土地就沒(méi)有糧食，我國是人口大國，沒(méi)有糧食將是什么樣子！但目前違法使用土地，非法占用土地越來(lái)越嚴重，為了進(jìn)一步了解土地現狀，特點(diǎn)和規律，減少土地流失，針對目前的情況進(jìn)行了一次社會(huì )調查，現將情況報告如下：
一、基本情況及特點(diǎn)
�。ㄒ唬┱{查對象的基本情況
近幾來(lái)，違法使用土地，非法占用土地呈上升趨勢，主要違法使用土地和非法占用人員是開(kāi)發(fā)商和土地承包人以及政府。
�。ǘ┨攸c(diǎn)
1、違法使用土地主要在廣大農村和城鄉集合部占現有土地的`20﹪
2、農民在承包地上私自種植非糧食植物（比如植樹(shù)，）或農田改為魚(yú)塘和建房，政府劃地，開(kāi)發(fā)商圈地；
3、外出打工，年紀大的農民違法使用土地的占30﹪，由于左右植樹(shù)無(wú)法再種植農作物的占30﹪，政府以及開(kāi)發(fā)商占40﹪；
4、違法使用土地、非法占用土地有發(fā)生，據調查由于村干部有些法律意識淡薄，不經(jīng)過(guò)審批私自占地行為依然嚴重。
二、違法使用土地和非法占用土地的危害
1、糧食減少。
我國是一個(gè)人口大國，糧食問(wèn)題始終是關(guān)系國家安全、社會(huì )穩定的重大戰略問(wèn)題，與自然災害相比，違法使用土地和非法占用土地是影響我國糧食生產(chǎn)的主要因素，造成糧食損失更為嚴重。所以說(shuō)違法使用土地和非法占用土地是始終困擾著(zhù)我國經(jīng)濟、社會(huì )特別是農業(yè)的發(fā)展的主要因素之一。
2、對環(huán)境的影響。
隨著(zhù)城市企業(yè)向農村轉移，工業(yè)廢水、廢氣、廢渣的污染向農業(yè)環(huán)境蔓延。違法使用土地使土地荒漠化，植被減少間接影響氣候；
3、糧價(jià)飛漲。
由于違法使用土地和非法占用土地使糧食種植面積減少糧食產(chǎn)量減產(chǎn)，直接導致糧食漲價(jià)。
三、違法使用土地和非法占用土地原因分析
1、無(wú)法農作物種植，由于承包人土地少種地已不能滿(mǎn)足家庭開(kāi)資，只有離地外出打工，土地要么植樹(shù)或挖塘，或托付親友做非農業(yè)用途。
2、政府規劃鄉鎮發(fā)展需要，本是合法占用土地，但某些單位或個(gè)人鉆了空子。
3、開(kāi)發(fā)商用地，由于利益驅使圈地。
4、個(gè)別承包人法律意識淡薄，且承包地遠離小隊或鄉鎮范圍，擁有僥幸的心理非法占地。
四、對策。
1、法制宣傳。
加大土地法等相關(guān)法的宣傳，做到每個(gè)村民及村干部，鄉領(lǐng)導，以及政府，開(kāi)發(fā)商，都要知法，懂法，依法。
2、依法執法。
加大打擊違法使用土地和非法占用土地力度，嚴厲打擊各種違法使用土地和非法占用土地的單位和個(gè)人。
3，優(yōu)化土地承包，有效合理的利用土地。
根據目前現況讓所有進(jìn)城農民回鄉種地是不可能，政府應加大土地宏觀(guān)調控力度，嚴格土地承包經(jīng)營(yíng)制度，加強監督，要求村支部書(shū)記或村長(cháng)按期上報土地現狀，要求村干部不得隨意改變種植結構，政府謹慎劃地。
4、加大農業(yè)投入
政府要加大農業(yè)投入，加大對現在確實(shí)還在種植的農民的直補，做好基礎農田，道路、水利合理化規劃建設，解決農民種地難的一系列問(wèn)題。
農村土地調查報告 14
按照中共中央、國務(wù)院建設社會(huì )主義新農村的要求，建致富產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)農業(yè)產(chǎn)業(yè)化，加快農村勞動(dòng)力轉移步伐是農村生產(chǎn)發(fā)展的關(guān)健。最近，如何加快農村土地流轉引起了市級相關(guān)部門(mén)的廣泛重視，為了切實(shí)弄清農村土地流轉和加快農村生產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系，永川區板橋鎮新農村建設土地流轉工作調查組從20xx年4月5日至4月18日對全鎮土地流轉的現狀進(jìn)行了深入調研，現將情況整理報告如下：
一、土地流轉的總體情況
據不完全統計，從1998年二輪土地承包截止今年3月底，該鎮農村土地流轉涉及的村數12個(gè)，占總村數的100%，涉及的農戶(hù)3003戶(hù)，占總農戶(hù)的26%，其中土地流出的農戶(hù)2843戶(hù)，占總農戶(hù)的24.6%，土地流入的農戶(hù)160戶(hù)(另外，單位和外地業(yè)主來(lái)鎮承包3起)，占總農戶(hù)的1.4%，土地流轉面積3794畝，占承包土地面積的12%。
二、土地流轉的幾種模式
流轉的主要形式是轉包、轉讓和入股。在總的農地流轉面積中，轉包、轉讓的比重最大，兩者相加所占比重55.2%，入股土地面積占總面積的44.8%。
1、干交錢(qián)糧型。一是魚(yú)鴨工程建設，業(yè)主轉包稻田，每年按600-800公斤稻谷/畝支付轉出方或按照當年稻谷市場(chǎng)中等價(jià)支付現金;二是業(yè)主承包退耕還林地間隙種植苦蒿，每年按50元/畝支付租金。
2、入股分紅型。農戶(hù)以退耕還林地入股，業(yè)主投入種苗、管護等資金，收益按比例分紅。
三、土地流轉的特點(diǎn)
隨著(zhù)取消農業(yè)稅，新一輪的農地流轉呈現出以下新特點(diǎn)：一是從無(wú)償流轉向有償流轉轉變。過(guò)去種糧大戶(hù)承包的糧田大都是免費的，個(gè)別還要轉出戶(hù)自己負責上交農業(yè)稅，隨著(zhù)農業(yè)稅的取消和效益農業(yè)的發(fā)展，土地承包費水漲船高，每畝水田年承包費高的已接近600元。二是土地流轉全面擴展。不管是農業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展或是農村勞動(dòng)力大量外出務(wù)工經(jīng)商，土地流轉步伐明顯加快。三是從農民相互間的自發(fā)流轉向組織化、有序化流轉發(fā)展。通過(guò)該鎮農村土地承包合同管理委員會(huì )幾年的不懈努力，搞好服務(wù)和鑒證，促進(jìn)了土地流轉。四是農地流轉后的經(jīng)營(yíng)內容從種糧為主轉向發(fā)展高效種養殖業(yè)。五是鎮黨委、政府高度重視土地流轉，制定了加快土地流轉、發(fā)展效益農業(yè)的優(yōu)惠政策，免收土地承包合同鑒證費用。
四、農村土地流轉的效果
1、克服了小規模家庭經(jīng)營(yíng)的局限性，有利于土地的充分利用。
在家庭經(jīng)營(yíng)長(cháng)期不變的情況下，克服當前農戶(hù)小規模經(jīng)營(yíng)的局限性，走專(zhuān)業(yè)化、規�；�、商品化、現代化之路。通過(guò)土地流轉把零星的土地使用權從千家萬(wàn)戶(hù)農民手中集中連片，按效率原則重新安排使用土地，進(jìn)行適度規模經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)土地、資金、技術(shù)、勞動(dòng)力等農業(yè)生產(chǎn)要素的合理流動(dòng)和優(yōu)化組合，有利于農民間的分工與專(zhuān)業(yè)化、使農業(yè)生產(chǎn)逐步走上“專(zhuān)業(yè)化分工、規�；a(chǎn)、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)、企業(yè)化管理”的發(fā)展道路，實(shí)現土地資源的充分利用。
2、促進(jìn)農業(yè)結構調整和農民增收
土地流轉，加速了農業(yè)結構的調整和優(yōu)化，促進(jìn)了該鎮農業(yè)特色經(jīng)濟的建設和發(fā)展。
一是以涼風(fēng)埡等村為基礎的魚(yú)鴨工程基地。通過(guò)農戶(hù)轉包、倒包等形式共流轉土地1294畝，現全鎮已形成池塘養殖面積5500畝，年出欄商品鴨400萬(wàn)只、產(chǎn)成魚(yú)1700噸，魚(yú)鴨總收入達7700萬(wàn)元，純收入實(shí)現1100萬(wàn)元，農民人均純收入實(shí)現275元。如涼風(fēng)埡村流轉農戶(hù)土地284畝，現已建成魚(yú)鴨立體養殖面積800畝，其中尖山9社流轉土地59戶(hù)73畝，使土地不斷向大戶(hù)集中，現形成集中成片魚(yú)鴨立體養殖面積150畝;同時(shí)，有3戶(hù)農戶(hù)到臨近村社承包土地13畝，發(fā)展魚(yú)鴨立體養殖，現共有養殖大戶(hù)20余戶(hù)，使該社成為全鎮魚(yú)鴨立體養殖的核心示范區。農業(yè)結構調整、發(fā)展效益農業(yè)大大增加了農民收入：一方面土地流出農戶(hù)的承包收入明顯增加，據調查分析，凈種稻田一般中稻畝產(chǎn)500公斤，再生稻畝產(chǎn)100公斤(部分稻田和深腳冷浸田無(wú)再生稻)，全年稻谷總收入600元左右，畝生產(chǎn)成本250元，純收入350元左右;而農戶(hù)間轉讓的土地年干收稻谷650-800斤/畝，畝平純收入在450元以上。另一方面，土地流入的農戶(hù)通過(guò)規模經(jīng)營(yíng)同樣增加了收入，如涼風(fēng)埡村尖山9社的徐開(kāi)紅，xx年建有魚(yú)鴨立體養殖面積12畝(其中轉入土地7.5畝)，年產(chǎn)成魚(yú)4.5噸，出欄商品鴨3萬(wàn)只，魚(yú)、鴨總收入47萬(wàn)元，除去承包費用3400元，再除去其它生產(chǎn)成本，年獲純利潤7萬(wàn)元，全家3口人，人平純收入實(shí)現23000元。又如大橋6社的候云剛，xx年底承包汪家巖村菜園4社24戶(hù)稻田15.6畝發(fā)展魚(yú)鴨養殖，預計今年可產(chǎn)成魚(yú)4噸，出欄商品鴨1萬(wàn)只，獲純利2萬(wàn)元以上。二是林業(yè)特色經(jīng)濟。結合退耕還林政策，為了加強林地管護，充分發(fā)揮林地效益，我鎮積極引進(jìn)業(yè)主，流轉林地2500畝：一是在柳溪村流轉林地700余畝，發(fā)展花椒種植，現已基本見(jiàn)效。二是在大坪、柳溪、古佛村流轉林地1000余畝，發(fā)展速生桉種植，現正在栽植。三是在汪家巖村流轉林地800畝，發(fā)展苦蒿種植，預計今年即可見(jiàn)效。通過(guò)林地流轉，退耕農戶(hù)不用投入種苗、肥料和管護費用，每年便可獲得245元/畝的國家糧食補助費和管護費。同時(shí)可為業(yè)主務(wù)工獲取收入，產(chǎn)品收獲后并取得5:5—2.5:7.5不等的分紅，促進(jìn)了農民增收。
3、有利于農村勞動(dòng)力向二、三產(chǎn)業(yè)轉移
土地流轉機制的建立，改變了部分農民“亦工亦農、亦商亦農”的兼業(yè)化狀態(tài)，解除了土地對這些農民的束縛，促進(jìn)了農村勞動(dòng)力向非農產(chǎn)業(yè)轉移，向城鎮集聚，推動(dòng)了城市化、農村現代化進(jìn)程。全鎮已有1多個(gè)勞動(dòng)力轉向二三產(chǎn)業(yè)，占勞動(dòng)力總數的52%以上，20xx年的人均收入達到3760元。涼風(fēng)埡村尖山9社通過(guò)土地流轉，全社52戶(hù)有5戶(hù)落戶(hù)場(chǎng)鎮，做起了生意，有10余戶(hù)外出務(wù)工，如該社董永奎一戶(hù)到場(chǎng)鎮辦起了竹木加工廠(chǎng)，年收入四萬(wàn)元，年輕人陳龍海外出務(wù)工，年收入xx元。汪家巖村菜園4社通過(guò)土地流轉，全社230人有128人外出經(jīng)商務(wù)工，如候天才一家(2個(gè)勞動(dòng)力)外出附近“付家洞”煤礦務(wù)工，年純收入5萬(wàn)元以上;吳健一戶(hù)(2個(gè)勞動(dòng)力)到壽永場(chǎng)鎮經(jīng)商，每年純收入3萬(wàn)元。
五、對今后農村土地流轉的思考
1、廣泛宣傳，充分認識土地流轉和土地保障功能的關(guān)系。土地是我國大多數農民賴(lài)以生存的主要生產(chǎn)資料，為中國農民提供了基本的社會(huì )保障。但是，土地的社會(huì )保障功能會(huì )隨著(zhù)土地在農民收入來(lái)源中的重要性的下降或農民人均收入(尤其是非農收入)水平的提高而減弱，人們以貨幣收入抵御風(fēng)險的能力也有所提高，因此土地的社會(huì )保障功能已逐步弱化。從另一方面看，土地流轉所流轉的是土地的使用權，并不會(huì )損害農民對土地的承包權。農民在進(jìn)行土地流轉的'選擇時(shí)，一個(gè)最基本的考慮是能否通過(guò)土地流轉獲得更多收入，因此，土地流轉不但不會(huì )削弱土地的社會(huì )保障功能，反而會(huì )因農民收入的提高而使土地的社會(huì )保障功能得以強化。一些農民擔心把土地流轉出去后，到城市里務(wù)工經(jīng)商，在經(jīng)濟條件好時(shí)可以穩定下來(lái)，一旦經(jīng)濟條件不好就只能回流農村，到時(shí)卻沒(méi)有了土地，失去了生活保障。從表面上看，這種認識有一定的道理，但如果我們始終堅持土地的集體所有制，堅持家庭承包責任制，那么這種擔心就是不必要的。這是因為：第一，土地流轉是使用權轉讓而不是土地買(mǎi)賣(mài)，始終存在一定的流轉期限，并不會(huì )使農民永久失去土地。第二，土地流轉的收益一般都不是一次性支付的，農民不能提前支取未來(lái)收益，因此，即使農民回流農村，也有一定的收入來(lái)源。第三，土地流轉的收益通常也不是永久固定的，一般以當年的市場(chǎng)價(jià)格確定租金，并留有土地租金在未來(lái)一定時(shí)間內重新商談約定的空間和余地。土地流轉收益應該是有保障的。
2、拓寬渠道，積極探索加快農村土地流轉的方式。在總結原有轉包、轉讓、互換等流轉方式的基礎上，進(jìn)一步拓寬渠道，創(chuàng )新機制，促進(jìn)農村土地流轉和農業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。一是積極開(kāi)展委托轉包。農戶(hù)將土地經(jīng)營(yíng)權委托給村社合作經(jīng)濟組織，由村社合作經(jīng)濟組織統一發(fā)包給農業(yè)經(jīng)營(yíng)大戶(hù)或農業(yè)企業(yè)。二是實(shí)行股份合作。由村社集體將農戶(hù)土地承包權量化入股，土地由村社統一經(jīng)營(yíng)或發(fā)包給農業(yè)企業(yè)、規模經(jīng)營(yíng)大戶(hù)，村社合作經(jīng)濟組織按股份將土地經(jīng)營(yíng)所得在年終進(jìn)行分配。
3、加快農村勞動(dòng)力轉移步伐，促進(jìn)農村土地流轉。采取多種勞動(dòng)力培訓轉移方式：一是廣泛開(kāi)展種養殖技術(shù)培訓，促進(jìn)魚(yú)鴨產(chǎn)業(yè)上規模上檔次，進(jìn)而促進(jìn)農村勞動(dòng)力轉移;二是努力發(fā)展和擴大民營(yíng)企業(yè)，吸納更多的勞動(dòng)力到企業(yè)務(wù)工;三是大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)城鎮化建設;四是積極有序向鎮外輸出勞動(dòng)力。
4、嚴格按照《農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理辦法》，規范流轉合同管理。雖然農戶(hù)在土地流轉后簽訂土地承包流轉書(shū)面合同的意識增強，但簽訂的程序和流轉合同的內容卻極不規范。各村社應加強土地流轉合同的監督和管理，完善土地流轉的檔案資料并及時(shí)上報鎮農村承包合同管理部門(mén)審查備案。
5、為了確保魚(yú)鴨產(chǎn)業(yè)更大發(fā)展，應大力提倡水禽旱養，規范產(chǎn)業(yè)發(fā)展，強化環(huán)境建設，防治環(huán)境污染。使魚(yú)鴨產(chǎn)業(yè)上規模、上檔次，進(jìn)而促進(jìn)農村土地更快地流轉。
6、暢通渠道，切實(shí)加強組織領(lǐng)導。積極培植土地流轉中介組織，搭建土地流轉平臺，暢通流轉渠道。特別要發(fā)揮好各村社干部的作用，加強組織領(lǐng)導，動(dòng)員、組織、協(xié)調和管理好農村土地流轉工作。
農村土地調查報告 15
一、引言
土地是農村的核心資源，其合理利用與有效管理對于農村經(jīng)濟發(fā)展、農民生活保障以及鄉村振興戰略的實(shí)施具有至關(guān)重要的意義。為深入了解當前農村土地的實(shí)際狀況，本調查小組于xx月對xx農村展開(kāi)了全面細致的調查研究。
二、調查區域概況
xx農村地處xx，下轄xx個(gè)行政村，總人口約xx人。該地區地形以xx為主，耕地面積xx畝，主要種植作物包括xx等。近年來(lái)，隨著(zhù)當地農業(yè)產(chǎn)業(yè)結構的調整以及一些基礎設施建設項目的推進(jìn)，農村土地的利用格局正發(fā)生著(zhù)深刻變化。
三、土地利用現狀
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1.種植結構調整
調查發(fā)現，傳統糧食作物種植面積有所波動(dòng)。一方面，部分年輕勞動(dòng)力外出務(wù)工，導致部分耕地出現季節性?huà)伝幕虼址沤?jīng)營(yíng)現象；另一方面，為追求更高經(jīng)濟效益，部分農戶(hù)開(kāi)始嘗試種植經(jīng)濟作物。
2.耕地質(zhì)量狀況
長(cháng)期以來(lái)，過(guò)度依賴(lài)化肥、農藥的農業(yè)生產(chǎn)方式對耕地質(zhì)量造成了一定損害。部分土壤出現板結、酸化現象，有機質(zhì)含量降低，影響了農作物的產(chǎn)量和品質(zhì)。此外，一些農田水利設施老化失修，灌溉排水不暢，加劇了耕地質(zhì)量下降的趨勢。
�。ǘ┙ㄔO用地利用
1.宅基地情況
隨著(zhù)農村人口的增長(cháng)和生活水平的提高，宅基地需求不斷增加。然而，由于缺乏科學(xué)規劃，宅基地分布較為零散，存在大量閑置和低效利用現象。部分農戶(hù)建新不拆舊，導致村莊建設用地無(wú)序擴張，浪費了寶貴的土地資源。
2.公共設施與鄉鎮企業(yè)用地
農村公共服務(wù)設施用地如學(xué)校、衛生室等基本能夠滿(mǎn)足村民需求，但存在布局不合理、設施陳舊等問(wèn)題。鄉鎮企業(yè)用地方面，一些企業(yè)規模較小，土地利用效率低下，且部分企業(yè)存在違規占地行為，對農村土地管理秩序造成了不良影響。
四、土地流轉情況
�。ㄒ唬┝鬓D規模與形式
近年來(lái)，該地區土地流轉規模逐漸擴大。流轉形式主要包括轉包、出租、互換、轉讓等，其中轉包和出租占比較大。據統計，截至調查時(shí)，土地流轉面積已達xx畝，占耕地總面積的xx%。
�。ǘ┝鬓D主體與用途
土地流轉主體呈現多元化趨勢，既有本村的種植大戶(hù)、農民專(zhuān)業(yè)合作社，也有外來(lái)的農業(yè)企業(yè)。流轉后的土地主要用于規�；N植、養殖以及農業(yè)產(chǎn)業(yè)化項目開(kāi)發(fā)。
�。ㄈ┐嬖诘�.問(wèn)題
1.流轉程序不規范
部分土地流轉未簽訂書(shū)面合同或合同內容不完善，對雙方的權利義務(wù)約定不明確，容易引發(fā)土地糾紛。此外，一些流轉合同未經(jīng)村民委員會(huì )備案或鑒證，缺乏有效的監管機制。
2.流轉價(jià)格不合理
土地流轉價(jià)格確定缺乏科學(xué)依據，主要由雙方協(xié)商確定，隨意性較大。部分地區流轉價(jià)格偏低，損害了農民的土地權益；而在一些土地資源稀缺或農業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的區域，流轉價(jià)格過(guò)高，增加了農業(yè)經(jīng)營(yíng)主體的成本和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。
五、土地政策落實(shí)情況
�。ㄒ唬└乇Ｗo政策
當地政府高度重視耕地保護工作，通過(guò)層層簽訂耕地保護目標責任書(shū)，將耕地保護任務(wù)落實(shí)到村、到戶(hù)、到人。同時(shí)，加大了對違法占地行為的查處力度，嚴厲打擊亂占耕地建房、挖沙取土等破壞耕地的行為。然而，在實(shí)際執行過(guò)程中，由于監管力量有限，仍存在一些隱蔽性的違法占地行為難以被及時(shí)發(fā)現和查處。
�。ǘ┩恋爻邪�(jīng)營(yíng)權確權登記頒證工作
該地區已基本完成土地承包經(jīng)營(yíng)權確權登記頒證工作，確權面積達到xx畝，確權率為xx%。通過(guò)確權登記，明晰了土地承包經(jīng)營(yíng)權歸屬，穩定了農村土地承包關(guān)系，為土地流轉、抵押融資等提供了有力保障。但在確權過(guò)程中，也存在一些土地權屬爭議問(wèn)題，如因歷史原因導致的土地邊界不清、四至不明等，雖然經(jīng)過(guò)多次調解，但仍有部分糾紛尚未得到徹底解決。
六、結論與建議
�。ㄒ唬┙Y論
本次調查表明，xx農村在農村土地利用、流轉和政策落實(shí)方面取得了一定成效，但也面臨著(zhù)諸多問(wèn)題和挑戰。耕地利用效率有待提高，建設用地布局需進(jìn)一步優(yōu)化，土地流轉市場(chǎng)有待規范，土地政策執行力度需加強。
�。ǘ┙ㄗh
1.加強耕地保護與質(zhì)量提升
加大對耕地保護的宣傳力度，提高農民的耕地保護意識。推廣科學(xué)施肥、綠色防控等農業(yè)技術(shù)，減少化肥、農藥使用量，改善耕地質(zhì)量。加強農田水利基礎設施建設，提高耕地抗災能力。
2.推進(jìn)農村建設用地整治
結合鄉村規劃編制，科學(xué)合理確定農村居民點(diǎn)布局和規模。加大對閑置宅基地和低效建設用地的整治力度，通過(guò)復墾、盤(pán)活等方式，提高土地利用效率。鼓勵農村集體建設用地入市，探索建立城鄉統一的建設用地市場(chǎng)。
3.規范土地流轉市場(chǎng)
制定完善的土地流轉管理辦法，規范土地流轉程序。建立土地流轉價(jià)格評估機制，合理確定土地流轉價(jià)格。加強土地流轉合同管理，建立健全土地流轉糾紛調解仲裁機制，維護流轉雙方的合法權益。
4.強化土地政策執行與監管
充實(shí)土地執法監管力量，建立健全土地執法監管長(cháng)效機制。加大對違法占地行為的查處力度，做到早發(fā)現、早制止、早處理。加強對土地承包經(jīng)營(yíng)權確權登記頒證工作的后續管理，妥善解決土地權屬爭議問(wèn)題。
通過(guò)以上措施的實(shí)施，有望促進(jìn)xx農村土地資源的合理利用與有效管理，為農村經(jīng)濟社會(huì )可持續發(fā)展奠定堅實(shí)基礎。
農村土地調查報告 16
一、調查背景
農村土地作為農業(yè)生產(chǎn)的基本要素和農民生活的重要保障，其現狀與發(fā)展態(tài)勢直接關(guān)系到農村的穩定與繁榮。為全面了解農村土地的真實(shí)情況，本次調查以xx為研究對象，深入剖析土地資源在利用過(guò)程中存在的問(wèn)題及其背后的原因，并提出相應的對策建議。
二、調查方法與范圍
本次調查采用了問(wèn)卷調查、實(shí)地訪(fǎng)談、查閱資料等多種方法相結合的方式。調查范圍涵蓋了xx內的xx個(gè)村莊，共發(fā)放問(wèn)卷xx份，回收有效問(wèn)卷xx份，并對xx名村干部、農民代表以及相關(guān)農業(yè)企業(yè)負責人進(jìn)行了深度訪(fǎng)談。同時(shí)，查閱了當地政府部門(mén)關(guān)于土地管理、農業(yè)發(fā)展等方面的統計資料和政策文件，以確保調查數據的全面性和準確性。
三、土地資源現狀
�。ㄒ唬┩恋刭Y源總量與分布
xx農村土地總面積為xx平方公里，其中耕地面積約占xx%，主要分布在河流沿岸及地勢較為平坦的區域；林地面積占xx%，集中在山區和丘陵地帶；其余為建設用地、水域及未利用地等。從土地資源分布來(lái)看，不同村莊之間存在一定差異，部分村莊耕地資源相對豐富，而有些村莊則以林地或其他用地類(lèi)型為主。
�。ǘ┩恋乩媒Y構變化
近年來(lái)，隨著(zhù)農業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調整和農村經(jīng)濟發(fā)展的多元化，土地利用結構發(fā)生了顯著(zhù)變化。傳統的`糧食種植面積逐漸減少，經(jīng)濟作物種植面積不斷擴大，如水果、茶葉、中藥材等特色農產(chǎn)品種植在一些地區已形成規模。同時(shí)，農村建設用地需求持續增長(cháng)，除了農民住宅建設外，鄉村旅游設施、農村電商服務(wù)站等新型建設用地需求也日益凸顯。這種變化在一定程度上反映了農村經(jīng)濟轉型的趨勢，但也對土地資源的合理配置提出了更高要求。
四、土地利用存在的問(wèn)題
�。ㄒ唬└乇Ｗo面臨壓力
1.耕地質(zhì)量下降
由于長(cháng)期不合理施肥、農藥濫用以及過(guò)度開(kāi)墾等原因，部分耕地出現了土壤肥力減退、水土流失、土壤污染等問(wèn)題，嚴重影響了耕地的質(zhì)量和產(chǎn)出能力。據調查，約有xx%的耕地存在不同程度的質(zhì)量下降情況，其中土壤肥力不足是最為突出的問(wèn)題之一。
2.耕地非農化現象時(shí)有發(fā)生
盡管?chē)覈栏駡绦懈乇Ｗo政策，但在一些地方，由于利益驅動(dòng)，仍存在違法違規占用耕地進(jìn)行非農建設的現象，如擅自改變耕地用途用于建廠(chǎng)、建房、修路等。這種行為不僅破壞了耕地資源，也對國家糧食安全構成了潛在威脅。
�。ǘ┩恋亓鬓D困境
1.流轉意愿不均衡
調查發(fā)現，不同農戶(hù)之間的土地流轉意愿存在較大差異。一些年輕勞動(dòng)力外出務(wù)工或從事非農產(chǎn)業(yè)的農戶(hù)，土地流轉意愿較強；而部分年齡較大、對土地依賴(lài)程度較高的農戶(hù)，擔心土地流轉后失去生活保障，流轉意愿較低。這種意愿的不均衡導致土地流轉市場(chǎng)難以形成規模效應，制約了農業(yè)規�；�(jīng)營(yíng)的發(fā)展。
2.流轉機制不完善
目前，農村土地流轉市場(chǎng)尚處于初級階段，缺乏完善的流轉信息平臺、價(jià)格形成機制和中介服務(wù)組織。土地流轉信息不對稱(chēng)，導致供需雙方難以有效對接；流轉價(jià)格缺乏科學(xué)依據，隨意性較大；中介服務(wù)機構缺失，使得土地流轉過(guò)程中交易成本較高、糾紛處理困難。
�。ㄈ┩恋匾巹澟c管理滯后
1.村莊規劃缺乏科學(xué)性
多數村莊缺乏系統、科學(xué)的土地利用規劃，宅基地布局混亂，公共設施用地不足且分布不合理。這種無(wú)序的村莊布局不僅影響了農村居民的生活質(zhì)量，也不利于農村基礎設施建設和公共服務(wù)的均等化提供。
2.土地管理體制不健全
在土地管理方面，存在部門(mén)職責不清、協(xié)調配合不暢等問(wèn)題。例如，農業(yè)農村部門(mén)、自然資源部門(mén)在土地承包經(jīng)營(yíng)權管理、土地用途管制等方面存在職能交叉，容易出現管理真空或重復管理的現象，導致土地資源管理效率低下。
五、原因分析
�。ㄒ唬┺r民土地意識淡薄
部分農民對土地資源的重要性認識不足，缺乏科學(xué)的土地利用和保護意識。在農業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中，過(guò)度追求短期經(jīng)濟效益，忽視了土地資源的可持續利用；在土地流轉過(guò)程中，由于法律意識淡薄，不注重簽訂規范的合同，容易引發(fā)土地糾紛。
�。ǘ┺r業(yè)比較效益低下
當前，農業(yè)生產(chǎn)面臨著(zhù)生產(chǎn)成本上升、農產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)較大等問(wèn)題，導致農業(yè)比較效益低下。農民從事農業(yè)生產(chǎn)的收入有限，這使得一些農民對土地的投入積極性不高，甚至出現棄耕拋荒現象；同時(shí)，也影響了社會(huì )資本進(jìn)入農業(yè)領(lǐng)域的積極性，制約了農村土地資源的優(yōu)化配置。
�。ㄈ┱邎绦信c監管不力
雖然國家出臺了一系列關(guān)于農村土地管理的政策法規，但在基層執行過(guò)程中，存在政策宣傳不到位、執行不嚴格、監管缺失等問(wèn)題。一些地方政府對耕地保護重視不夠，對違法違規占地行為查處不力，導致政策無(wú)法有效落實(shí)，土地管理秩序混亂。
六、對策建議
�。ㄒ唬┘訌姼乇Ｗo與質(zhì)量提升
1.強化耕地保護宣傳教育
通過(guò)多種渠道，如電視、廣播、網(wǎng)絡(luò )、宣傳冊等，廣泛宣傳耕地保護的法律法規和重要意義，提高農民的耕地保護意識，引導農民樹(shù)立科學(xué)的土地利用觀(guān)念。
2.加大耕地質(zhì)量建設投入
政府應加大對耕地質(zhì)量保護與提升的資金投入，推廣測土配方施肥、秸稈還田、土壤改良等技術(shù)，加強農田水利設施建設和水土流失治理，提高耕地的綜合生產(chǎn)能力和抗災能力。
3.嚴格耕地用途管制
加強對耕地用途的監管，建立健全耕地保護長(cháng)效機制。嚴格執行土地利用總體規劃和年度計劃，嚴厲打擊違法違規占用耕地行為，確保耕地數量不減少、質(zhì)量不下降。
�。ǘ┩晟仆恋亓鬓D機制
1.培育新型農業(yè)經(jīng)營(yíng)主體
加大對種植大戶(hù)、農民專(zhuān)業(yè)合作社、農業(yè)企業(yè)等新型農業(yè)經(jīng)營(yíng)主體的扶持力度，通過(guò)政策優(yōu)惠、資金支持、技術(shù)服務(wù)等方式，鼓勵其擴大經(jīng)營(yíng)規模，提高農業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平，從而帶動(dòng)土地流轉市場(chǎng)的發(fā)展。
2.建立健全土地流轉服務(wù)體系
建立縣、鄉、村三級土地流轉信息服務(wù)平臺，及時(shí)收集、發(fā)布土地流轉供需信息，促進(jìn)土地流轉供需雙方有效對接。培育土地流轉中介服務(wù)組織，規范土地流轉交易行為，降低土地流轉交易成本。制定科學(xué)合理的土地流轉價(jià)格指導機制，保障農民土地權益。
3.加強土地流轉合同管理
規范土地流轉合同簽訂程序，明確雙方的權利義務(wù)關(guān)系，確保土地流轉合同的合法性、有效性。建立土地流轉合同備案制度，加強對合同履行情況的監督檢查，及時(shí)處理土地流轉糾紛。
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1.科學(xué)編制村莊規劃
結合鄉村振興戰略實(shí)施，根據不同村莊的自然地理條件、人口規模、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等因素，科學(xué)編制村莊土地利用規劃。合理布局宅基地、公共設施用地、產(chǎn)業(yè)用地等，優(yōu)化村莊空間布局，提高土地利用效率。
2.健全土地管理體制
明確農業(yè)農村部門(mén)、自然資源部門(mén)等在農村土地管理中的職責分工，加強部門(mén)之間的協(xié)調配合，形成工作合力。建立健全土地管理監督機制，加強對土地利用全過(guò)程的監管，確保土地資源管理規范有序。
綜上所述，農村土地問(wèn)題是一個(gè)復雜而系統的工程，需要政府、社會(huì )和農民共同努力，通過(guò)加強耕地保護、完善土地流轉機制、強化土地規劃與管理等多方面的措施，實(shí)現農村土地資源的合理利用與可持續發(fā)展，為農村經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展提供堅實(shí)的土地保障。
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