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上市公司應用公允價(jià)值案例分析
上市公司施行新會(huì )計準則，給上市公司估值帶來(lái)了新的挑戰。下面是上市公司應用公允價(jià)值案例分析，歡迎參考！
簡(jiǎn)介：上市公司施行新會(huì )計準則，給上市公司估值帶來(lái)了新的挑戰。尤其是公允價(jià)值計量的引入，盡管這是結合我國當前金融市場(chǎng)的實(shí)際情況做出的選擇，但從上市公司實(shí)際運用公允價(jià)值的情況看，還存在一些值得思考的問(wèn)題。本文結合典型公司案例從債務(wù)重組、持有金融資產(chǎn)和資產(chǎn)置換等方面，分析了我國上市公司應用公允價(jià)值造成的公司價(jià)值的估值波動(dòng)，并對公允價(jià)值計量帶來(lái)的影響進(jìn)行了分析。
關(guān)鍵詞：現行會(huì )計準則；公允價(jià)值；上市公司；案例
現行會(huì )計準則的應用給上市公司估值帶來(lái)了新的變革與挑戰。準則的實(shí)施將鼓勵上市公司企業(yè)并購與對外投資、整體上市和企業(yè)科技創(chuàng )新。雖然從長(cháng)期來(lái)講，公允價(jià)值的運用并不改變公司自身的實(shí)際價(jià)值，而只是會(huì )計計量方法的改變，但從短期看會(huì )改變公司的估值水平，有時(shí)對公司價(jià)值的短期評估甚至會(huì )帶來(lái)巨大的影響。
一、債務(wù)重組
(一)債務(wù)重組公允價(jià)值規定
《》準則規定，以非現金資產(chǎn)清償某項債務(wù)的，債務(wù)人應將重組債務(wù)的賬面價(jià)值與轉讓的非現金資產(chǎn)公允價(jià)值之間的差額確認為當期損益；債權人應當對接受的非現金資產(chǎn)按其公允價(jià)值入賬，重組債權的賬面余額與接受的非現金資產(chǎn)的公允價(jià)值之間的差額確認為當期損失。以債務(wù)轉為資本的，對債務(wù)人而言，股權的公允價(jià)值一定小于債務(wù)的賬面價(jià)值，二者的差額為債務(wù)重組損益，計入營(yíng)業(yè)外收入；對債權人而言，債權轉股權的投資成本包括股權的公允價(jià)值與相關(guān)稅費，股權的公允價(jià)值與債權的賬面價(jià)值的差額為債務(wù)重組損失，計入營(yíng)業(yè)外支出�，F行債務(wù)重組準則意味著(zhù)，作為債務(wù)人的上市公司進(jìn)行債務(wù)重組時(shí)，一旦債權人讓步，上市公司獲得的利潤將直接計入當期收益，進(jìn)入利潤表。債務(wù)人會(huì )計處理的變化主要有：一是資產(chǎn)和股權由以賬面價(jià)值為基礎計價(jià)，改為以公允價(jià)值為基礎計價(jià)。二是部分計入資本公積的改為計入當期損益。
(二)債務(wù)重組公允價(jià)值計量分析
由于現行會(huì )計準則允許將債務(wù)重組收益計入凈利潤，ST長(cháng)控(600137)因債務(wù)豁免形成2.71億元的收益，以每股收益4.726元位居每股收益第一，正是因為預計第一季度業(yè)績(jì)暴漲，2005年4月股改停牌長(cháng)達4月的sT長(cháng)控，復牌后上演神奇暴漲，復牌當日上漲850％，股價(jià)最高曾達85元。暫且不論其超過(guò)八倍的股價(jià)增長(cháng)背后是否存在著(zhù)人為操控，但一季度4元多的每股收益絕對是*ST長(cháng)控當日“一鳴驚人”的重要動(dòng)因，而這高額收益來(lái)源依據正是現行會(huì )計準則。ST長(cháng)控的暴漲即刻引起證券交易所的關(guān)注，當天下午隨即被實(shí)施緊急停牌處理。從公司季報看，一季度實(shí)現的凈利潤2.87億元中有2.85億元是債務(wù)重組帶來(lái)的營(yíng)業(yè)外收入，債務(wù)重組收益占凈利潤比例超過(guò)99％，這部分利潤既沒(méi)有確實(shí)的現金流入，也不能向股東分配(公司未分配利潤仍為負數)，所謂每股4元的收益對每股實(shí)際現金流并無(wú)太大意義。*ST長(cháng)控事件已被證監會(huì )立案調查，但可以預見(jiàn)，未來(lái)其他上市公司實(shí)現債務(wù)重組后，仍有可能出現類(lèi)似長(cháng)控這樣一次性的巨額增長(cháng)，而不明就里的投資者在跟風(fēng)買(mǎi)入后很有可能會(huì )遭遇巨大損失。
再如自2006年4月起停牌的*ST棱光(600629，棱光實(shí)業(yè))，2007年10月26日復牌，在停牌近一年半之后，由于該公司已由上海建材集團通過(guò)債務(wù)重組并重新恢復上市，在首日復牌不設漲跌幅限制情況下，該股以10.89元開(kāi)盤(pán)(前收盤(pán)為1.21元)，高開(kāi)800％，最高上漲至18元，全天最高漲幅高達12倍，截至收盤(pán)時(shí)，報收在14.49元，漲幅為1097.52％，刷新了此前ST長(cháng)控1055.99％的A股單日最高漲幅，創(chuàng )A股10年來(lái)漲幅最高紀錄。由于連年虧損，*ST棱光于2006年5月18日被停止上市交易。當時(shí)的第二大股東上海建材集團承擔了重組工作。由于大股東違規轉嫁巨額債務(wù)及相關(guān)關(guān)聯(lián)擔保，*ST棱光當時(shí)的債務(wù)高達7.19億元，而同期公司的總資產(chǎn)僅為3949.2萬(wàn)元。2006年6月上海建材集團與四川嘉信貿易有限責任公司簽署股權轉讓協(xié)議，建材集團持有*ST棱光的股份從16.61％增至45.68％，合計持有6914萬(wàn)股，股改的對價(jià)為，上海建材集團對S*ST棱光豁免1.5億元債務(wù)和注入1.11億元資產(chǎn)。從其公布的2006年年報和2007年一季度、二季度季報來(lái)看，利潤均來(lái)自于營(yíng)業(yè)外收入，其凈資產(chǎn)收益率竟然分別高達2898.27％、77.6％和88.44％，顯然現行會(huì )計準則的變革是形成這一驚人收益的唯一原因。
二、持有金融資產(chǎn)
(一)持有金融資產(chǎn)公允價(jià)值規定 《》規定，金融工具的計量應采用公允價(jià)值�？晒┏鍪劢鹑谫Y產(chǎn)應當按取得該金融資產(chǎn)的公允價(jià)值和相關(guān)交易費用之和作為初始確認金額。持有期間取得的利息或現金股利，應當計人投資收益。資產(chǎn)負債表日，可供出售金融資產(chǎn)應當以公允價(jià)值計量，且公允價(jià)值變動(dòng)計人資本公積。處置可供出售金融資產(chǎn)時(shí)，應將取得的價(jià)款與該金融資產(chǎn)賬面價(jià)值之間的差額計入投資損益；同時(shí)，將原直接計入所有者權益的公允價(jià)值變動(dòng)累計額對應處置部分的金額轉出，計入投資收益。而金融工具又具體分為四類(lèi)，因此如何定義金融資產(chǎn)的類(lèi)型是非常關(guān)鍵。一般來(lái)講，短期投資，如在二級市場(chǎng)上買(mǎi)入的股票，應該定義為交易性金融資產(chǎn)。但其他種類(lèi)的金融工具到底應該歸屬于哪一類(lèi)，還要取決于公司持有的目的。如果企業(yè)出于戰略考慮，持有某公司股票，就應將其作為長(cháng)期股權投資，而不能將其作為金融工具核算。
(二)持有金融資產(chǎn)公允價(jià)值計量分析歲寶熱電持有民生銀行、雅戈爾持有中信證券的股票，具體很難說(shuō)是交易型金融資產(chǎn)還是可供出售金融資產(chǎn)。從實(shí)踐來(lái)看，絕大多數企業(yè)將其確認為可供出售的金融工具。如雅戈爾在年報中表示，公司2006年12月31日賬面有已流通的中信證券股份212835116.47元，公司將其歸類(lèi)為可供出售的金融資產(chǎn)。該金融資產(chǎn)的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值3184338383.53元。因此應追溯調整增加2007年1月1日的股東權益3184338383.53元。由于持有金融工具的價(jià)格上升導致凈資產(chǎn)的增加，進(jìn)而使每股凈資產(chǎn)上升。同樣情況還有歲寶熱電，歲寶熱電以每股凈資產(chǎn)高達16.05元榮登所有上市公司每股凈資產(chǎn)榜首。因為按照現行會(huì )計準則，公司將持有1.84億股民生銀行股權投資劃分為可供出售的金融資產(chǎn)，民生銀行2007年一季度末市價(jià)已達12.4元，僅該股權公允價(jià)值(市價(jià))比賬面價(jià)值增值20多億，加上其他一些資產(chǎn)增值，對股本僅1.37億的歲寶熱電來(lái)說(shuō)，采用現行會(huì )計準則后，每股凈資產(chǎn)大幅度增加，創(chuàng )下滬深兩市之最。而公司股價(jià)也從2007年3月末的20元迅速攀升，僅4月一個(gè)月時(shí)間，漲幅超過(guò)150％，到4月30日已躍過(guò)50元。因投資金融類(lèi)資產(chǎn)導致投資收益大增，并進(jìn)而影響到凈利潤，這是近兩年來(lái)隨著(zhù)股權分置改革的完成和股市大幅上漲而出現的一類(lèi)新現象�！氨Ｊ毓烙嬌鲜泄竟蓹嗤顿Y按公允價(jià)值計價(jià)將促使2007年所有上市公司投資收益增加1000億以上，占去年上市公司總利潤的30％”(邱文光，2007)。
三、資產(chǎn)置換
(一)資產(chǎn)置換公允價(jià)值規定
《》準則規定，在以換出資產(chǎn)賬面價(jià)值進(jìn)行計量的情況下，不管是否發(fā)生補價(jià)，都不確認損益；以公允價(jià)值進(jìn)行計量的情況下，不管是否發(fā)生補價(jià)，都應確認損益。
(二)資產(chǎn)置換公允價(jià)值計量分析
成都建投(600109)是滬深股市第一個(gè)因采用現行會(huì )計準則的公允價(jià)值計量而使凈資產(chǎn)翻倍的股票。成都建投于2007年4月25日公布一季報，因為資產(chǎn)置換，造成每股收益同比增長(cháng)0.867元(2006年第一季度每股收益-0.043)，每股收益達0.824元。比五糧液(0008580每股收益0.27元高，甚至比績(jì)優(yōu)大藍籌貴州茅臺(600519)每股收益0.57還高。而幾個(gè)月前的2007年1月23日，成都建投公布該公司2006年年報實(shí)現凈利潤-2361.09萬(wàn)元，較2005年的凈利潤106.18萬(wàn)元減少2467.27萬(wàn)元；股東權益為18082.03萬(wàn)元，較2005年的20443.12萬(wàn)元減少2361.09萬(wàn)元；每股收益為-0.333元，見(jiàn)(表1)。成都建投公司在《關(guān)于2007年第一季度報告每股收益說(shuō)明的公告》中提請投資者注意，公司2007年1月1日總股本為7098.27萬(wàn)股，報告期內新增股份7101.20萬(wàn)股，截止2007年3月31日總股本為14199.47萬(wàn)股，計算出加權平均股份總數為11832.41萬(wàn)股，報告期內歸屬于公司普通股股東的凈利潤為9752.32萬(wàn)元，從而計算得出每股收益為0.824元。報告期內歸屬于公司普通股股東的凈利潤中包含了置出資產(chǎn)處置利得2254.83萬(wàn)元。該處置利得是本公司重組過(guò)程中交易公允價(jià)值和置出凈資產(chǎn)賬面價(jià)值的差額，該處置利得為一次性收入，按照現行會(huì )計準則計入營(yíng)業(yè)外收入，屬于非經(jīng)常性損益，扣除非經(jīng)常性損益后每股收益為0.633元。成都建投公布的2007年一季報顯示，由于置入國金證券股權，根據公允價(jià)值計量，每股收益為0.824元，同比增長(cháng)了近30倍。公司以全部資產(chǎn)和負債及新增股份與長(cháng)沙九芝堂渫團)有限公司、湖南涌金投資(控股)有限公司和舒卡股份(000584)持有的國金證券合計51.76％的股權進(jìn)行置換。公司置出凈資產(chǎn)交易價(jià)格為20521.05萬(wàn)元，置人國金證券51.76％股權交易價(jià)格為66252.8萬(wàn)元，資產(chǎn)置換差價(jià)為45731.75萬(wàn)元，置換差價(jià)部分由公司以每股6.44元向九芝堂集團、湖南涌金和舒卡股份非公開(kāi)發(fā)行股票支付，共計發(fā)行71012041股。
四、公允價(jià)值計量的影響分析
(一)影響上市公司的估值結果，投資者更應關(guān)注盈利質(zhì)量
由于現行會(huì )計準則顯著(zhù)地改變了上市公司的財務(wù)指標，勢必會(huì )顯著(zhù)影響到上市公司估值結果。對上市公司的估值方法，主要包括未來(lái)現金流貼現法和相對估值法等。未來(lái)現金流貼現方法不涉及會(huì )計利潤，因此，現行會(huì )計準則對這種估值方法基本沒(méi)有影響，而且未來(lái)現金流貼現法計算比較復雜，一般投資者較少使用。在實(shí)務(wù)中，使用比較多的是相對估值法，相對估值法通常采用市盈率(市價(jià)與每股收益比率)或市凈率(市價(jià)與每股凈資產(chǎn)比率)等指標，市盈率(或市凈率)的估值方法操作簡(jiǎn)單且易于理解，只要確定了每股收益(或每股凈資產(chǎn))，再乘以合理的市盈率(或市凈率)倍數就可以得出。因此，采用市盈率或市凈率進(jìn)行估值時(shí)，估值結果取決于兩個(gè)因素，一是估值基數即所選取的財務(wù)指標—每股收益(或每股凈資產(chǎn))，二是估值乘數即所采用的市盈率(或市凈率)倍數�，F行會(huì )計準則更多體現了與國際會(huì )計準則的接軌，對公司財務(wù)指標(如每股收益、每股凈資產(chǎn))帶來(lái)了許多重大變化，在利潤計量方面，原有會(huì )計準則對很多交易事項產(chǎn)生的收益都不予確認或計入資本公積，現行會(huì )計準則的變化主要體現在債務(wù)重組、非貨幣性交易、股權投資差額、交易性金融工具公允價(jià)值變動(dòng)產(chǎn)生的損益都計入當期利潤。ST長(cháng)控因債務(wù)重組所產(chǎn)生的巨額利潤就是新舊會(huì )計準則差異的一個(gè)典型案例。在資產(chǎn)計量方面，現行會(huì )計準則變化主要體現在更多地引入公允價(jià)值計量模式，如對可供出售金融資產(chǎn)、交易性金融資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)都采用公允價(jià)值計量，歲寶熱電、南京高科就是因為對部分金融資產(chǎn)采用公允價(jià)值計量導致每股凈資產(chǎn)大增。由于現行會(huì )計準則顯著(zhù)地改變了上市公司的財務(wù)指標，即影響到相對估值法的第一個(gè)因素——估值基數(每股收益或每股凈資產(chǎn))，在第二個(gè)因素——估值乘數不變的情況下，勢必會(huì )顯著(zhù)影響到上市公司估值結果。
如果對上市公司的估值，既采用現行會(huì )計準則計量出來(lái)的每股收益，又仍采用“舊思維”下的市盈率乘數，是不科學(xué)的。ST長(cháng)控能暴漲到80多元，便是有人認為既然公司的每股收益能超過(guò)4元，那么按市場(chǎng)通行的市盈率定價(jià)方法，即便以20倍市盈率定價(jià)，則股價(jià)就應該超過(guò)80元。與此相類(lèi)似，關(guān)于東方集團(600811)的估值分析，提出東方集團的目標價(jià)位在100元以上，其理由是東方集團持有大量金融資產(chǎn)、房地產(chǎn)，按照公允價(jià)值重新估算，公司每股凈資產(chǎn)有望達到20多元，再參照同類(lèi)公司5倍市凈率，公司股價(jià)應超過(guò)100元，而公司目前股價(jià)還不到30元，因此認為未來(lái)股價(jià)還有很大上升空間。東方集團未來(lái)股價(jià)能不能達到100元取決于市場(chǎng)，本文僅對其估值方法進(jìn)行探討。類(lèi)似前述的ST長(cháng)控和東方集團的估值思路，仔細分析不難發(fā)現這種方法存在問(wèn)題，在選用估值基數(每股收益或每股凈資產(chǎn))時(shí)，采用的是現行會(huì )計準則實(shí)行后的指標，但對估值乘數(市盈率或市凈率倍數)卻并未進(jìn)行相應調整，仍按照舊會(huì )計準則下的思路沒(méi)有變化這是不科學(xué)的。以市凈率估值方法為例，過(guò)去對資產(chǎn)的計量方式以歷史成本模式為主，每股凈資產(chǎn)賬面價(jià)值與每股市價(jià)存在差異較大，估值時(shí)應選用較高的市凈率倍數，而如果資產(chǎn)主要采用公允價(jià)值計量時(shí)，每股凈資產(chǎn)賬面價(jià)值與每股市價(jià)之間差異已大為縮小，這時(shí)顯然不能繼續采用原來(lái)的市凈率倍數來(lái)估值。因此，采用市凈率估值，如果凈資產(chǎn)的計量方法已發(fā)生變化，那么市凈率也應當相應進(jìn)行調整。同樣地，采用市盈率估值方法時(shí)，如果收益的計量范圍已經(jīng)發(fā)生重大變化，卻仍采用一成不變的市盈率也是不恰當的。對上市公司來(lái)講，現行會(huì )計準則本身并不會(huì )直接改變公司的內在價(jià)值，但可以為估值提供更多、更有用的信息，報表使用者必須關(guān)注和學(xué)習現行會(huì )計準則給估值帶來(lái)的變化。
在現行會(huì )計準則下，公司損益計量范圍已發(fā)生很大變化，投資者在使用會(huì )計信息時(shí)，僅關(guān)注盈利的多少是不夠的，更應該關(guān)注盈利的內在質(zhì)量，因為不同來(lái)源和類(lèi)型的利潤也不相同，有的是實(shí)際獲得的利潤，如收到貨款的產(chǎn)品銷(xiāo)售利潤，有的只是賬面的數字，如豁免債務(wù)帶來(lái)的重組收益；有的屬于持續性利潤，如主營(yíng)業(yè)務(wù)產(chǎn)生的利潤，在未來(lái)仍然可以持續賺取，有的卻屬于非持續的利潤，如如一次性補貼收入。因此，對于公司賺取的利潤不能簡(jiǎn)單地以數字的大小來(lái)評價(jià)，同樣是會(huì )計報表上的利潤，由于來(lái)源和性質(zhì)不同，其含金量是不一樣的，投資者必須學(xué)會(huì )區分，在對公司的股票進(jìn)行定價(jià)時(shí)，不能簡(jiǎn)單地將所有的每股收益都乘以同樣的市盈率倍數。目前我國絕大多數的股市投資者對會(huì )計信息使用大多處于初級階段，看財務(wù)報表往往只關(guān)注每股收益、凈利潤等指標，對于凈利潤往往也是只看數量不看質(zhì)量，并且無(wú)法理解公司的盈利會(huì )在“質(zhì)量”上還存有巨大差異。再加之會(huì )計本身的復雜性，盈利質(zhì)量并沒(méi)有明確的等級劃分標準，盈利質(zhì)量分析一直以來(lái)都是財務(wù)報表分析中的重點(diǎn)和難點(diǎn)所在，即使是專(zhuān)業(yè)的財務(wù)分析師，對于同一家公司的盈利質(zhì)量分析結論也會(huì )經(jīng)常大相徑庭，更何況普通投資者，要分清利潤中隱藏的玄機確實(shí)存在困難。
(二)隱性資產(chǎn)的顯性化
公允價(jià)值的采用將對上市公司產(chǎn)生重大影響，過(guò)去以歷史成本無(wú)法反映的收益，在現行會(huì )計準則中改按公允價(jià)值計量，某些隱性資產(chǎn)，如投資性房地產(chǎn)、金融資產(chǎn)等的真實(shí)價(jià)值將得到體現。從2007年首次執行新會(huì )計準則就給上市公司總體權益帶來(lái)3000億元以上的規模增長(cháng)。如果某家上市公司因為投資股票獲得巨大的投資收益，那么過(guò)去按成本計量無(wú)法反映的收益，在現行會(huì )計準則下以公允價(jià)值計算這些投資股票，其投資收益將大為增加。特別是投資金融資產(chǎn)的上市公司，如雅戈爾、兩面針、東方集團、南京高科、大眾交通持有大量的金融上市公司或者即將上市公司的股權，如果按公允價(jià)值計算，公司凈資產(chǎn)將大幅提高，如果像歲寶熱電那樣賣(mài)出這部分資產(chǎn)，對當期的利潤收入有極大正面影響。再有就是過(guò)去較低價(jià)格拿到的土地，如果按公允價(jià)值計算，公司資產(chǎn)升值空間巨大，如大眾交通、陸家嘴、世茂股份、浦東金橋都是現行會(huì )計準則的受益者。新的會(huì )計準則與國際會(huì )計制度更加貼近，強調了對資產(chǎn)透明性的要求。我國上市公司報表與國外公司的差距，不僅是在規章制度上，更多的還是法制監管上�，F行會(huì )計準則還需要配合更加嚴格的監管，否則像公允價(jià)值這樣的指標反而容易成為上市公司操縱利潤的工具，因此我國上市公司財務(wù)報表質(zhì)量的提高還需要各方面共同的努力。
(三)上市公司對于公允價(jià)值的態(tài)度
財政部規定自2007年1月1日起在上市公司范圍內施行現行會(huì )計準則。但在涉及公允價(jià)值時(shí)，由于進(jìn)行公允價(jià)值計量較為復雜，涉及到許多經(jīng)濟環(huán)節，執行難度較大。上市公司及其財會(huì )人員需在有限時(shí)間內適應和理解現行會(huì )計準則的規定，并為會(huì )計準則的實(shí)施做好充分準備，包括對相關(guān)人員的培訓，對公允價(jià)值模型的建立以及相關(guān)歷史數據和市場(chǎng)信息的搜集與整理等，其普及過(guò)程只能是漸進(jìn)性的�，F行會(huì )計準則規定，要以存在活躍市場(chǎng)為前提，才能應用公允價(jià)值進(jìn)行計量，并且公允價(jià)值要能夠可靠計量。
在金融資產(chǎn)的確認上，上市公司對現行會(huì )計準則的應用則要積極得多�！霸诮y計的1139家上市公司中，共246家公司股東權益調節表下‘以公允價(jià)值計量且其變動(dòng)計入當期損益的金融資產(chǎn)以及可供出售金融資產(chǎn)’項目發(fā)生了調整，其中241家正向調整，5家公司負向調整，合計變動(dòng)數值為539.17億元”(《證券時(shí)報》，2007年4月27日)。相對于有明確交易價(jià)格的金融資產(chǎn)或債務(wù)重組，投資性房地產(chǎn)由于適用條件非常嚴格，金額難以確定。大部分上市公司投資性房地產(chǎn)的核算仍采用成本模式。中國證監會(huì )上市公司執行現行會(huì )計準則協(xié)調小組通過(guò)調研等渠道獲得的信息表明，大部分擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司，會(huì )以謹慎的態(tài)度選擇公允價(jià)值計量模式，其中相當一部分會(huì )繼續采用成本模式進(jìn)行后續計量。最先公布年報的房地產(chǎn)公司華業(yè)地產(chǎn)表示，將采用成本模式對投資性房產(chǎn)進(jìn)行計量。與房地產(chǎn)企業(yè)總體的謹慎而言，第一家明確表示將采用公允模式計量投資性房地產(chǎn)的卻是以餐飲服務(wù)為主的*ST百花。因為根據現行會(huì )計準則的相關(guān)規定，對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計量的適用條件是非常嚴格的�，F行會(huì )計準則要求公司應從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計，也就是說(shuō)不允許公司采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。而根據《》應用指南對“同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)“的定義，要找到每一處房地產(chǎn)的活躍市場(chǎng)是相當困難的。房地產(chǎn)上市公司在確認采用成本模式或公允價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計，也就是說(shuō)不允許公司采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。而根據《》應用指南對“同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)”的定義，要找到每一處房地產(chǎn)的活躍市場(chǎng)是相當困難的。房地產(chǎn)上市公司在確認采用成本模式或公允價(jià)值模式時(shí)，除了要滿(mǎn)足嚴格的條件外，還會(huì )權衡成本模式和公允價(jià)值模式各自的利弊。對投資性房地產(chǎn)，企業(yè)可以采用公允價(jià)值計量，也可以仍然采用成本法計量，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定不得隨意變更，已采用公允價(jià)值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉為成本模式。所以公允模式是一條“單行道”，企業(yè)一般都會(huì )十分謹慎。
稅收政策也是影響相關(guān)公司采用何種計量模式的關(guān)鍵因素。由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展階段，從總體上來(lái)說(shuō)投資性房地產(chǎn)有持續穩定的增值潛力，執行現行會(huì )計準則將會(huì )給企業(yè)帶來(lái)額外的利潤增長(cháng)。主要來(lái)源于兩方面，一是采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量帶來(lái)的資產(chǎn)增值，二是在公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)不需要計提折舊和進(jìn)行攤銷(xiāo)而減少的成本支出。這兩方面增加的利潤是否要繳納企業(yè)所得稅，稅收政策尚未規定。如果對增值部分需要征收所得稅，意味著(zhù)絕大多數企業(yè)將因為重估增值而增加稅收支出。但是公允價(jià)值計量帶來(lái)的重估增值，對公司價(jià)值的提高、再融資金額的提高等產(chǎn)生重要影響。在成本法下提取折舊或按期攤銷(xiāo)，減少了企業(yè)的賬面盈利，但卻可起到抵稅的效果，從而將價(jià)值保留在了公司內，有利于股東利潤，但卻不利于反映公司的真實(shí)價(jià)值。由于稅收政策的制定滯后，會(huì )使投資性房地產(chǎn)準則的頒布為一些公司帶來(lái)利潤的飛升，也為一些企業(yè)提供調節利潤的可能。因此，如果對公允價(jià)值模式下重估增值部分不給予稅收上的優(yōu)惠，企業(yè)會(huì )缺少有采用公允價(jià)值模式的積極性，比較可能的情形是借鑒香港的稅收處理方式，即將重估增值所產(chǎn)生的收益對應所得稅記入遞延稅項。
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