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淺談房地產(chǎn)代銷(xiāo)合同中的涉稅風(fēng)險管控
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房，在實(shí)踐中存在兩種銷(xiāo)售方式：一種是委托中間機構進(jìn)行代銷(xiāo)；另一種是房地產(chǎn)公司自己成立營(yíng)銷(xiāo)中心或售樓中心自己銷(xiāo)售。從成本控制的角度來(lái)講，大型房地產(chǎn)公司都是委托具有房地產(chǎn)代銷(xiāo)資質(zhì)的中間機構從事一級市場(chǎng)的代銷(xiāo)，在代銷(xiāo)商品房的過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與代銷(xiāo)中間機構簽訂的代銷(xiāo)合同中，因代銷(xiāo)方式的不同而稅收風(fēng)險不同，分析如下：
（一）房地產(chǎn)代銷(xiāo)合同中的涉稅風(fēng)險
在房地產(chǎn)代銷(xiāo)合同中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與代銷(xiāo)機構明確的代銷(xiāo)方式主要有：支付手續費方式、視同買(mǎi)斷方式、超基價(jià)分成方式和包銷(xiāo)方式等四種。在這四種委托代銷(xiāo)方式中，體現的稅收風(fēng)險主要是房地產(chǎn)公司少確認收入，從而少申報企業(yè)所得稅，將受到稅務(wù)稽查部門(mén)的稽查而要補稅、繳納滯納金和面臨罰款的稅收風(fēng)險。
1、支付手續費方式代銷(xiāo)的稅收風(fēng)險：按照扣除支付代銷(xiāo)中間機構手續費用的差額確認收入，而少申報土地增值稅和企業(yè)所得稅。
國稅發(fā)[2009]31號文第六條第（四）項第一款規定：“采取支付手續費方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實(shí)現�！�
根據《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)手續費及傭金支出稅前扣除政策的通知》（財稅〔2009〕29號）規定，非保險企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的手續費及傭金支出，要在企業(yè)所得稅前進(jìn)行扣除，必須具備以下五個(gè)條件:
一是按與具有合法經(jīng)營(yíng)資格中介服務(wù)機構或個(gè)人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認的收入金額的5%計算限額進(jìn)行企業(yè)所得稅前扣除，超過(guò)部分，不得扣除。
二是企業(yè)支付的手續費及傭金不得直接沖減服務(wù)協(xié)議或合同金額，并如實(shí)入賬。
三是除委托個(gè)人代理外，企業(yè)以現金等非轉賬方式支付的手續費及傭金不得在稅前扣除。
四是企業(yè)應當如實(shí)向當地主管稅務(wù)機關(guān)提供當年手續費及傭金計算分配表和其他相關(guān)資料，并依法取得合法真實(shí)憑證。
五是企業(yè)不得將手續費及傭金支出計入回扣、業(yè)務(wù)提成、返利、進(jìn)場(chǎng)費等費用。
另外，根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托境外機構銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機構的銷(xiāo)售費用(含傭金或手續費)不超過(guò)委托銷(xiāo)售收入10%的部分，準予據實(shí)扣除。
基于以上規定，房地產(chǎn)公司必須按照銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實(shí)現，而不能按照扣除支付代銷(xiāo)中間機構手續費用的差額確認收入。而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果委托境外機構銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機構的銷(xiāo)售費用(含傭金或手續費)不超過(guò)委托銷(xiāo)售收入10%的部分準予據實(shí)在企業(yè)所得稅前扣除；如果委托境內機構銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，房地產(chǎn)公司在企業(yè)所得稅前扣除的手續費及擁金支出不能超過(guò)服務(wù)協(xié)議或合同確認的收入金額的5%，否則就少申報了企業(yè)所得稅。
[案例分析：某房地產(chǎn)公司采用支付手續費方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的涉稅分析]
1、案情介紹
甲房地產(chǎn)公司2013年開(kāi)發(fā)住宅小區，與A房屋銷(xiāo)售公司簽訂代理銷(xiāo)售合同，A公司按銷(xiāo)售額5%收取手續費。2013年9月銷(xiāo)售房屋2000平方米，每平方米5000元。A公司將銷(xiāo)售清單提交給甲公司，并按合同約定轉交售房款950萬(wàn)元。
甲公司賬務(wù)處理為：
借：銀行存款 950萬(wàn)元
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 950萬(wàn)元
請分析甲房地產(chǎn)公司的涉稅風(fēng)險。
2、涉稅分析
國稅發(fā)[2009]31號文第六條第（四）項第一款規定：“采取支付手續費方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實(shí)現�！被诖艘幎�，本案例中的甲房地產(chǎn)公司以950萬(wàn)元確認收入是錯誤的，是漏稅的表現，甲房地產(chǎn)公司必須按照A公司代理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額應為1000萬(wàn)元確認收入，繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅，向中間代理機關(guān)支付手續費50萬(wàn)元不能從1000萬(wàn)元收入中進(jìn)行扣除，應由A房屋代理銷(xiāo)售公司向甲房地產(chǎn)公司開(kāi)據服務(wù)業(yè)發(fā)票50萬(wàn)元，作為費用列支，在企業(yè)所得稅前進(jìn)行扣除。甲公司賬務(wù)處理為：
借：銀行存款 1000萬(wàn)元
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1000萬(wàn)元
同時(shí)，
借：銷(xiāo)售費用 50萬(wàn)元
貸：銀行存款 50萬(wàn)元
2、視同買(mǎi)斷方式委托銷(xiāo)售的稅收風(fēng)險：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司只根據與代理銷(xiāo)售公司簽訂代理銷(xiāo)售合同中規定的買(mǎi)斷價(jià)確認收入，從而存在少或多申報企業(yè)所得稅。
根據國稅發(fā)[2009]31號文的規定，采取視同買(mǎi)斷方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買(mǎi)方三方共同簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，如果銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買(mǎi)斷價(jià)格，則應按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實(shí)現；如果屬于前兩種情況中銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買(mǎi)斷價(jià)格，以及屬于受托方與購買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，則應按買(mǎi)斷價(jià)格計算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實(shí)現。
基于以上稅收政策規定，房地產(chǎn)公司采用視同買(mǎi)斷方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在確認收入時(shí)，必須根據其與代理銷(xiāo)售公司簽訂的買(mǎi)斷價(jià)格與房地產(chǎn)企業(yè)與購買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議，或房地產(chǎn)企業(yè)、代理銷(xiāo)售方、購買(mǎi)方三方共同簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格，兩者中最高者進(jìn)行確定。
[案例分析：某房地產(chǎn)公司采用買(mǎi)斷方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的涉稅分析]
1、案情介紹
甲房地產(chǎn)公司2013年開(kāi)發(fā)住宅小區，與B公司房屋銷(xiāo)售公司簽訂買(mǎi)斷方式代理銷(xiāo)售合同，買(mǎi)斷價(jià)為每平方米4500元，銷(xiāo)售時(shí)由委托方、受托方、買(mǎi)房共同簽訂協(xié)議。2013年9月B公司將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售清單提交給甲公司時(shí)，銷(xiāo)售房屋2000平方米，實(shí)現銷(xiāo)售收入1000萬(wàn)元，平均售價(jià)5000元。甲公司按買(mǎi)斷價(jià)計算收入，賬務(wù)處理為：
借：銀行存款 900萬(wàn)元
貸：銷(xiāo)售收入 900萬(wàn)元。
請分析甲房地產(chǎn)公司的涉稅風(fēng)險。
（二）涉稅風(fēng)險分析
根據國稅發(fā)[2009]31號文的規定，采取視同買(mǎi)斷方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買(mǎi)方三方共同簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，如果銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買(mǎi)斷價(jià)格，則應按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實(shí)現；如果屬于前兩種情況中銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買(mǎi)斷價(jià)格，以及屬于受托方與購買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，則應按買(mǎi)斷價(jià)格計算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實(shí)現。
基于此規定，本案例中的B公司代理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額應為1000萬(wàn)元，因開(kāi)發(fā)商參與合同簽訂，合同價(jià)5000元大于買(mǎi)斷價(jià)4500元，甲房地產(chǎn)公司應按照合同價(jià)5000元/米確認收入，而案例中的甲房地產(chǎn)公司則按照買(mǎi)斷價(jià)4500元計算收入，賬務(wù)處理為：借：銀行存款 900萬(wàn)元，貸：銷(xiāo)售收入 900萬(wàn)元。是一種少計算收入，少申報企業(yè)所得稅。甲公司正確的賬務(wù)處理為：
借：銀行存款 1000萬(wàn)元
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1000萬(wàn)元
同時(shí)，
借：銷(xiāo)售費用 100萬(wàn)元
貸：銀行存款 100萬(wàn)元
3、超基價(jià)分成方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅收風(fēng)險：支付給代理銷(xiāo)售方的分成額，直接從銷(xiāo)售收入中進(jìn)行減除，沒(méi)有按照基價(jià)與銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的銷(xiāo)售價(jià)格兩者中的最高者確認收入，從而出現少或多申報企業(yè)所得稅。
根據國稅法[2009]31號文的規定，采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，按照以下規定確定收入。
�。�1）屬于由企業(yè)與購買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買(mǎi)方三方共同簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，如果銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實(shí)現，企業(yè)按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷(xiāo)售收入中減除；
如果銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應按基價(jià)計算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實(shí)現。
�。�2）屬于由受托方與購買(mǎi)方直接簽訂銷(xiāo)售合同的，則應按基價(jià)加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實(shí)現。
基于以上規定，房地產(chǎn)公司采用超基價(jià)分成方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，必須按照以上兩種情況進(jìn)行收入的確認。
[案例分析：某房地產(chǎn)公司采用超基價(jià)分成方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的涉稅分析]
1、案情介紹
甲房地產(chǎn)公司2013年開(kāi)發(fā)住宅小區，與代理銷(xiāo)售公司C簽訂代理銷(xiāo)售合同，合同確定采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。合同約定銷(xiāo)售保底價(jià)4500元，并由C公司直接與客戶(hù)簽訂銷(xiāo)售合同，超過(guò)保底價(jià)部分受托方和委托方按三、七分成。2013年9月C公司提交銷(xiāo)售清單時(shí)，銷(xiāo)售房屋2000平方米，實(shí)現銷(xiāo)售收入1000萬(wàn)元，平均售價(jià)5000元。甲公司按照保底價(jià)計算收入，賬務(wù)處理如下：
借：銀行存款 900萬(wàn)元
貸：銷(xiāo)售收入 900萬(wàn)元。
請分析甲房地產(chǎn)公司的涉稅風(fēng)險。
2、涉稅風(fēng)險分析
根據國稅法[2009]31號文的規定，采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，如果房地產(chǎn)企業(yè)、受托方、購買(mǎi)方三方共同簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，而且銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實(shí)現，企業(yè)按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷(xiāo)售收入中減除。本案例中， C公司代理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為2000×4500＋（5000－4500）×2000×100%＝1000（萬(wàn)元），開(kāi)發(fā)商支付給受托方的分成額（5000－4500）×2000×30%＝30（萬(wàn)元）不得直接從收入中扣除，將來(lái)支付時(shí)，代理銷(xiāo)售公司向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)代理業(yè)的服務(wù)發(fā)票作為銷(xiāo)售費用列支。而案例中的甲房地產(chǎn)公司則按照保底價(jià)4500元計算收入，賬務(wù)處理為：借：銀行存款 900萬(wàn)元，貸：銷(xiāo)售收入 900萬(wàn)元。是一種少計收入，少申報企業(yè)所得稅。甲公司正確的賬務(wù)處理為：
借：銀行存款 1000萬(wàn)元
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1000萬(wàn)元
同時(shí)，
借：銷(xiāo)售費用 30萬(wàn)元
貸：銀行存款 30萬(wàn)元
4、包銷(xiāo)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅收風(fēng)險：包銷(xiāo)期內沒(méi)有參照收取手續費、視同買(mǎi)斷和超基價(jià)分成方式的規定確認收入的實(shí)現，包銷(xiāo)期滿(mǎn)后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)沒(méi)有應根據包銷(xiāo)合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認收入的實(shí)現。
根據國稅法[2009]31號文的規定，包銷(xiāo)期內：包銷(xiāo)期內可根據包銷(xiāo)合同的有關(guān)約定，參照上述收取手續費、視同買(mǎi)斷和超基價(jià)分成方式的規定確認收入的實(shí)現；
包銷(xiāo)期外：包銷(xiāo)期滿(mǎn)后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應根據包銷(xiāo)合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認收入的實(shí)現。也就是說(shuō)，包銷(xiāo)期外，按照包銷(xiāo)協(xié)議執行，等于將房屋賣(mài)給了包銷(xiāo)方。包銷(xiāo)的全部收入為包銷(xiāo)期內應實(shí)現收入加上期滿(mǎn)后應實(shí)現收入。另外，根據國稅函發(fā)[1996]684號文件規定，在合同期滿(mǎn)后，房屋未售出，由包銷(xiāo)商進(jìn)行收購，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將房屋銷(xiāo)售給包銷(xiāo)商，對房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅；包銷(xiāo)商將房產(chǎn)再次銷(xiāo)售，對包銷(xiāo)商也應按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。
基于以上稅收政策規定，房地產(chǎn)企業(yè)采用包銷(xiāo)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，房地產(chǎn)公司確認收入應分包銷(xiāo)期內和包銷(xiāo)期外而進(jìn)行不同的確認。即包銷(xiāo)期內應該參照收取手續費、視同買(mǎi)斷和超基價(jià)分成方式的規定確認收入的實(shí)現，包銷(xiāo)期滿(mǎn)后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應根據包銷(xiāo)合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認收入的實(shí)現。
[案例分析：某房地產(chǎn)公司采用包銷(xiāo)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的涉稅分析]
1、案情介紹
甲房地產(chǎn)公司2013年開(kāi)發(fā)住宅小區，與代理銷(xiāo)售公司D公司簽訂采取包銷(xiāo)方式代理銷(xiāo)售合同。合同約定：D公司包銷(xiāo)售甲公司2000平方米房屋，以每平方米銷(xiāo)售價(jià)4500元向甲房地產(chǎn)公司結賬；如果截止到2013年9月15日銷(xiāo)售不完，房屋歸D公司，并由D公司于期滿(mǎn)日起10日內付清房款。合同規定，由受托方與客戶(hù)簽訂售房合同。截止到2013年9月底，D公司提交銷(xiāo)售清單時(shí)，當月銷(xiāo)售房屋1700平方米，還有300平方米未售出。甲公司賬務(wù)處理如下：
借：銀行存款 765萬(wàn)元（4500×1700米）
貸：銷(xiāo)售收入 765萬(wàn)元
請分析甲房地產(chǎn)公司的涉稅風(fēng)險。
2、涉稅風(fēng)險分析
根據國稅法[2009]31號文的規定，包銷(xiāo)期滿(mǎn)后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應根據包銷(xiāo)合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認收入的實(shí)現。也就是說(shuō)，包銷(xiāo)期外，按照包銷(xiāo)協(xié)議執行，等于將房屋賣(mài)給了包銷(xiāo)方。包銷(xiāo)的全部收入為包銷(xiāo)期內應實(shí)現收入加上期滿(mǎn)后應實(shí)現收入。本案例中，D公司還有300平方米未售出，D公司代理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為4500×（1700＋300）＝950（萬(wàn)元），如果D公司把300平方米售出時(shí)，再按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅。因此，甲房地產(chǎn)公司應該按照4500×（1700＋300）＝950（萬(wàn)元）確認收入，而本案例中，甲公司按照765萬(wàn)元（4500×1700米）確認收入，明顯是少計收入，少申報企業(yè)所得稅。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)代銷(xiāo)合同中的涉稅風(fēng)險控制策略
通過(guò)以上對房地產(chǎn)公司委托代理銷(xiāo)售中間機構從事開(kāi)發(fā)產(chǎn)品代理銷(xiāo)售的涉稅風(fēng)險分析，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須采用以下涉稅風(fēng)險控制策略：
1、收取手續方式委托代銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的涉稅風(fēng)險控制策略
房地產(chǎn)公司必須按照銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實(shí)現，而不能按照扣除支付代銷(xiāo)中間機構手續費用的差額確認收入。而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果委托境外機構銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機構的銷(xiāo)售費用(含傭金或手續費)不超過(guò)委托銷(xiāo)售收入10%的部分準予據實(shí)在企業(yè)所得稅前扣除；如果委托境內機構銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，房地產(chǎn)公司在企業(yè)所得稅前扣除的手續費及擁金支出不能超過(guò)服務(wù)協(xié)議或合同確認的收入金額的5%，否則就少申報了企業(yè)所得稅。
2、視同買(mǎi)斷方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的涉稅風(fēng)險控制策略
房地產(chǎn)公司采用視同買(mǎi)斷方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在確認收入時(shí)，必須根據其與代理銷(xiāo)售公司簽訂的買(mǎi)斷價(jià)格與房地產(chǎn)企業(yè)與購買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議，或房地產(chǎn)企業(yè)、代理銷(xiāo)售方、購買(mǎi)方三方共同簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格，兩者中最高者進(jìn)行確定。
3、超基價(jià)分成方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的涉稅風(fēng)險控制策略
�。�1）屬于由房地產(chǎn)企業(yè)與購買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議，或房地產(chǎn)企業(yè)、受托方、購買(mǎi)方三方共同簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在確認收入時(shí)，必須根據其與代理銷(xiāo)售公司簽訂的買(mǎi)斷價(jià)格與房地產(chǎn)企業(yè)與購買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議，或房地產(chǎn)企業(yè)、代理銷(xiāo)售方、購買(mǎi)方三方共同簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格，兩者中最高者進(jìn)行確定。
�。�2）屬于由受托方與購買(mǎi)方直接簽訂銷(xiāo)售合同的，則應按基價(jià)加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實(shí)現。
4、包銷(xiāo)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的涉稅風(fēng)險控制策略
房地產(chǎn)企業(yè)采用包銷(xiāo)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，房地產(chǎn)公司確認收入應分包銷(xiāo)期內和包銷(xiāo)期外而進(jìn)行不同的確認。即包銷(xiāo)期內應該參照收取手續費、視同買(mǎi)斷和超基價(jià)分成方式的規定確認收入的實(shí)現，包銷(xiāo)期滿(mǎn)后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應根據包銷(xiāo)合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認收入的實(shí)現。
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