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關(guān)于租賃合同違約和損害賠償方面的法律風(fēng)險
違約行為是合同法律風(fēng)險最主要的體現方式。一方當事人有違約行為，會(huì )給另一方當事人帶來(lái)履行合同的不便，也會(huì )造成另一方當事人的經(jīng)濟損失。違約行為除了通過(guò)合同條款加以事先規制之外，更主要是通過(guò)損害賠償的方式進(jìn)行彌補，讓守約方獲得相應的利益以彌補受到的損失，不能讓違約方因為違約行為而獲得利益，因此需要對違約和損害賠償進(jìn)行簡(jiǎn)單的介紹。
1、違約的條件。
違約的條件比較簡(jiǎn)單，就是合同的一方或者雙方當事人不履行法律規定或者合同約定的義務(wù)，或者履行合同義務(wù)不符合法律規定或者合同約定的情形。與侵權行為不同的是，違約行為不需要考慮當事人是不是在主觀(guān)上具有過(guò)錯，究竟是故意還是過(guò)失；只要在客觀(guān)上有違反合同的行為，即可以認為產(chǎn)生了違約。
具體到租賃合同，出租人方面主要的違約形式有：不在規定時(shí)間內提供租賃房屋、提供租賃房屋的條件與合同約定不一致、未辦理租賃合同登記備案手續、未對房屋正常使用的損害提供維修服務(wù)、擅自將已經(jīng)租賃的房屋再租給其他人等等；承租人方面主要的違約行為有：不按照約定的時(shí)間和數量支付租金、押金或者保證金等財物、不按照合同約定的用途使用租賃房屋、未經(jīng)出租人許可擅自將房屋轉租給第三人、合同到期后拒不按照約定將房屋交換出租人等。
2、違約損害賠償的方式。
違約后一般可以采取的損害賠償的方式主要有下列幾種。
�。�1）實(shí)際履行、繼續履行。
也就是違約方在客觀(guān)上仍然存在繼續履行合同的條件、守約方也愿意要求違約方繼續履行合同，直至將合同按照約定全部履行完畢為止。相比較其他違約損害賠償的方式而言，實(shí)際履行的成本較少，法律依據也比較明確，較少發(fā)生爭議的幾率，所以在實(shí)踐中發(fā)生違約損害賠償案件，法院也會(huì )要求當事人首先采取實(shí)際履行的方式承擔違約責任。
�。�2）采取補救措施、恢復原狀。
具體到租賃合同來(lái)說(shuō)，可以要求出租人盡快將房屋存在的缺陷修復、將原先已經(jīng)中斷的水電煤供應恢復、通過(guò)自購建材將房屋已經(jīng)受到毀損的部分盡快恢復原狀；可以要求承租人另行尋找租賃房屋、繼續經(jīng)營(yíng)以減少實(shí)際損失、適當減少房屋租金，等等。采取補救措施主要是為了采取措施防止損失的不恰當擴大。
�。�3）賠償損失。
這是最常見(jiàn)的違約損害賠償方式。主要有：
�、龠`約金。
根據雙方在合同中約定的如發(fā)生違約情形，違約方需要向守約方承擔一定的金錢(qián)賠償。違約金只有雙方在合同中約定才能要求賠償。違約金兼有補償實(shí)際損失和懲罰違約行為的雙重屬性；如果當事人約定了違約金，但數額不足以賠償實(shí)際損失的，在支付違約金之后還應當賠償實(shí)際損失；如果當事人并沒(méi)有因為違約行為受到損失，但約定了違約金的，也應該承擔違約金。違約金約定的數額過(guò)高或者過(guò)低的，在訴至法院后可以請求法院予以適當調高或者調低。違約金過(guò)高予以調低的，一般認為最高數額應為實(shí)際損失的30%。
�、趯�(shí)際損失。
包括直接損失和間接損失兩部分。直接損失是指由于對方的違約行為導致當事人現有財產(chǎn)的減損滅失和支付費用的增加。例如：因承租人不恰當使用房屋導致房屋結構發(fā)生變形，出租人緊急聘請工人對房屋進(jìn)行維修加固，但只修復了一部分，還有一部分無(wú)法修復。在這里，房屋結構無(wú)法修復的部分就是出租人現有財產(chǎn)的減損滅失；該修理費根據法律應由承租人負擔，出租人墊付的修理人工費就是支付費用的增加。直接損失是現實(shí)的財產(chǎn)損失，一般是比較容易確定的。間接損失則比較難以理解，它是指合同在全面和適當履行之后可以實(shí)現和取得的財產(chǎn)利益。一般來(lái)說(shuō)，間接損失一般是指可得利益的損失，或者說(shuō)是利潤的損失。比如說(shuō)，承租人獲得租賃房屋后經(jīng)出租人許可又轉租他人，承租人因此而獲得的利益即為可得利益。如果發(fā)生損失，則為間接損失。根據《合同法》第一百一十三條的規定，間接損失的賠償不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預見(jiàn)到或者應當預見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。這些規定比較疑難，大家只要知道要賠償間接損失或者可得利益損失這些概念就可以了。
�、奂s定賠償計算方式。
這又是合同法賦予我們的強大武器。由于損害賠償的計算方法是一件較為復雜的事，如果雙方當事人能夠在合同中事先對可能發(fā)生的違約行為作一大概的估計，并對違約賠償計算方式作一較為詳細和明確的約定，則在事后進(jìn)行損害賠償工作時(shí)無(wú)疑具有相當的便利性。
�、懿扇〈胧┓乐箵p失擴大的合理費用。
在違約行為發(fā)生后，雙方均應當采取適當措施方式防止損失的擴大。一方或者雙方不采取適當措施導致?lián)p失擴大的，對于損失擴大的部分，當事人無(wú)權要求損害賠償。對于采取措施防止損失擴大而支出的合理費用，可以由違約方承擔。
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