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投資性房地產(chǎn)財稅處理有什么差異
1.投資性房地產(chǎn)確認和扣除的差異
在會(huì )計處理上，投資性房地產(chǎn)同時(shí)滿(mǎn)足下列條件的，才能予以確認：與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。
在處理上，按會(huì )計準則確認的投資性房地產(chǎn)，區分房屋、建筑物和土地使用權分別處理：
�。�1）經(jīng)會(huì )計處理確認為投資性房地產(chǎn)的房屋、建筑物，按照《企業(yè)所得稅法》第十一條規定，如已足額提取折舊仍繼續使用的房屋、建筑物，不再確認為固定資產(chǎn)，不得計算折舊扣除。已出租的房屋、建筑物，即以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的房屋、建筑物，可以確認為固定資產(chǎn)并計算攤銷(xiāo)費用扣除。
�。�2）經(jīng)會(huì )計處理確認為投資性房地產(chǎn)的土地使用權，按照《企業(yè)所得稅法》第十二條規定，與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無(wú)關(guān)的無(wú)形資產(chǎn)不得計算攤銷(xiāo)費用扣除。已出租的土地使用權，即以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權，可以確認為無(wú)形資產(chǎn)并計算攤銷(xiāo)費用扣除。持有并準備增值后轉讓的土地使用權，即企業(yè)取得的、準備增值后轉讓的土地使用權，目前沒(méi)有用于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，不能確認為無(wú)形資產(chǎn)，不得計算攤銷(xiāo)費用扣除。該土地使用權在轉讓時(shí)，可按照《企業(yè)所得稅法》第十六條規定，按其計稅基礎扣除。
2.投資性房地產(chǎn)的初始計量與計稅基礎
在會(huì )計處理上，投資性房地產(chǎn)應當按照成本進(jìn)行初始計量。外購投資性房地產(chǎn)的成本，包括購買(mǎi)價(jià)款、相費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出；自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成；以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關(guān)會(huì )計準則的規定確定。與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續支出，滿(mǎn)足規定確認條件的，應當計入投資性房地產(chǎn)成本；不滿(mǎn)足規定確認條件的，應當在發(fā)生時(shí)計入當期損益。
在稅務(wù)處理上，投資性房地產(chǎn)以歷史成本為計稅基礎。所謂歷史成本，是指企業(yè)取得該項資產(chǎn)時(shí)實(shí)際發(fā)生的支出。企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)期間產(chǎn)生資產(chǎn)增值或損失，除規定可以確認損益的外，不得調整有關(guān)資產(chǎn)的計稅基礎。企業(yè)區分房屋、建筑物和土地使用權按照下列原則確定投資性房地產(chǎn)的計稅基礎：
�。�1）房屋、建筑物的計稅基礎。外購的房屋、建筑物，按購買(mǎi)價(jià)款和相關(guān)稅費作為計稅基礎；自行建造的房屋、建筑物，按竣工結算前實(shí)際發(fā)生的支出作為計稅基礎；融資租入的房屋、建筑物，按租賃開(kāi)始日租賃資產(chǎn)的公允價(jià)值與最低租賃付款額現值中孰低者，加上承租人在簽訂租賃合同過(guò)程中發(fā)生的相關(guān)費用，作為計稅基礎；通過(guò)捐贈、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組取得的房屋、建筑物，按該資產(chǎn)的公允價(jià)值和應支付的相關(guān)稅費作為計稅基礎。
�。�2）土地使用權的計稅基礎。外購的土地使用權，按購買(mǎi)價(jià)款、相關(guān)稅費以及直接歸屬于該項資產(chǎn)的其他支出作為計稅基礎；通過(guò)捐贈、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組取得的土地使用權，按該土地使用權的公允價(jià)值和應支付的相關(guān)稅費作為計稅基礎。
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