- 相關(guān)推薦
房地產(chǎn)企業(yè)以房投資業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理欣賞
企業(yè)用非貨幣資金進(jìn)行投資是一個(gè)經(jīng)常發(fā)生的業(yè)務(wù)，針對企業(yè)以房產(chǎn)投資入股的涉稅問(wèn)題，下面是小編精心整理的房地產(chǎn)企業(yè)以房投資業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理欣賞，僅供參考，歡迎大家閱讀。
由于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的特殊性，有時(shí)會(huì )被開(kāi)發(fā)企業(yè)作為對外投資支付對價(jià)以換取被投資企業(yè)股權，也不排除一些房地產(chǎn)企業(yè)是利用以房投資方式進(jìn)行稅收籌劃，因此，企業(yè)需要根據國家的稅收政策進(jìn)行正確的稅務(wù)處理和合理的業(yè)務(wù)安排，避免發(fā)生稅收風(fēng)險，增加納稅成本。下面以一個(gè)案例來(lái)進(jìn)行投資雙方的涉稅處理和風(fēng)險提示。
甲企業(yè)是一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，20xx年1月以一棟寫(xiě)字樓向乙企業(yè)投資入股。該寫(xiě)字樓賬面價(jià)值20xx萬(wàn)，評估價(jià)值為3000萬(wàn)元，假設賬面價(jià)值和計稅基礎相同，實(shí)際占地面積為20xx平方米。雙方約定甲企業(yè)參與乙企業(yè)利潤分配，共同承擔投資風(fēng)險。
一、投資方涉稅處理及注意事項
(一)營(yíng)業(yè)稅的處理
財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于股權轉讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》(財稅[20xx]191號)規定，自20xx年1月1日起，以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風(fēng)險的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅;對股權轉讓不征收營(yíng)業(yè)稅。
對房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對外投資不征收營(yíng)業(yè)稅，容易給房地產(chǎn)企業(yè)造成稅收籌劃空間。同時(shí)，被投資企業(yè)以公允價(jià)格接受了沒(méi)有完稅的房地產(chǎn)，在稅收上是不對等的，存在稅負轉嫁問(wèn)題，被投資企業(yè)將接受投資的房地產(chǎn)再次轉讓時(shí)，按照財稅[20xx]16號文件的規定，應全額繳納營(yíng)業(yè)稅。在實(shí)務(wù)中，被投資企業(yè)很可能以差額繳稅，容易形成漏稅。這也是稅收征管的風(fēng)險點(diǎn)。
另外，房地產(chǎn)企業(yè)如以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，收取固定收入，不承擔投資風(fēng)險的，這種固定收入不管是以投資方利潤形式出現，還是以租金等其他形式出現，其實(shí)質(zhì)上是屬于租金收入(產(chǎn)權不轉移)或不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售收入(產(chǎn)權轉移)，應按規定征收營(yíng)業(yè)稅。
(二)土地增值稅的處理
依據土地增值稅相關(guān)政策規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于對外投資應視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業(yè)在同一地區、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當地當年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評估價(jià)值確定。
也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，仍應當按規定繳納土地增值稅。由此可見(jiàn)，按規定上例中甲企業(yè)應納土地增值稅。假設經(jīng)核實(shí)該寫(xiě)字樓允許扣除項目金額為2200萬(wàn)元，則甲企業(yè)應納土地增值稅=(3000-2200)×30%=240(萬(wàn)元)。
(三)企業(yè)所得稅的處理
《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條和國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國稅發(fā)[20xx]31號文件)第七條都明確規定了企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于對外投資等行為應視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移，或于實(shí)際取得利益權利時(shí)確認收入(或利潤)的實(shí)現。同時(shí)，國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題的通知》(國稅函[20xx]828號)規定，企業(yè)對外處置資產(chǎn)如屬于企業(yè)自制的資產(chǎn)，應按企業(yè)同類(lèi)資產(chǎn)同期對外銷(xiāo)售價(jià)格確定銷(xiāo)售收入。
可見(jiàn)，企業(yè)將房地產(chǎn)進(jìn)行股權投資，也就是發(fā)生了非貨幣性資產(chǎn)交換，根據上述規定，應確認財產(chǎn)轉讓損益計繳企業(yè)所得稅。同時(shí)投資雙方按所得稅法的相應規定進(jìn)行所得稅的其他處理。
(四)印花稅的處理
國家稅務(wù)總局《關(guān)于印花稅若干具體問(wèn)題的解釋和規定的通知》(國稅發(fā)[1991]155號)第十條規定，"財產(chǎn)所有權"轉移書(shū)據的征稅范圍是：經(jīng)政府管理機關(guān)登記注冊的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的所有權轉移所立的書(shū)據，以及企業(yè)股權轉讓所立的書(shū)據。財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于印花稅若干政策的通知》(財稅[20xx]162號)規定，對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產(chǎn)權轉移書(shū)據征收印花稅;對商品房銷(xiāo)售合同按照產(chǎn)權轉移書(shū)據征收印花稅。由于《公司法》第二十八條規定，股東以非貨幣財產(chǎn)出資的，應當依法辦理其財產(chǎn)權的轉移手續。同時(shí)，《公司法》第二十七條規定，對作為出資的非貨幣財產(chǎn)應當評估作價(jià)，核實(shí)財產(chǎn)，不得高估或者低估作價(jià)。法律、行政法規對評估作價(jià)有規定的，從其規定�？梢�(jiàn)，以房地產(chǎn)投資入股屬于財產(chǎn)所有權的轉移，根據印花稅規定應當按"產(chǎn)權轉移書(shū)據"稅目征收印花稅，投資方要按萬(wàn)分之五的稅率繳納印花稅，其計稅依據為按評估機構核定的評估價(jià)。即上例中甲企業(yè)應納印花稅=3000×0.05%=1.5(萬(wàn)元)。
二、被投資方涉稅處理及注意事項
(一)契稅的處理
依據《契稅暫行條例細則》第八條規定，以土地、房屋權屬作價(jià)投資、入股，視同土地使用權轉讓、房屋買(mǎi)賣(mài)或者房屋贈與征稅。由于契稅的納稅義務(wù)人是境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個(gè)人。因此，以房地產(chǎn)投資入股，按規定應由接受房地產(chǎn)投資的被投資方在辦理產(chǎn)權轉移手續時(shí)繳納契稅，其計稅依據為按評估機構核定的評估價(jià)。即上例中乙企業(yè)應納契稅=3000×5%=150(萬(wàn)元)。
(二)房產(chǎn)稅的處理
國家稅務(wù)總局《關(guān)于安徽省若干房產(chǎn)稅業(yè)務(wù)問(wèn)題的批復》(國稅函發(fā)[1993]368號)規定，對于投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)，應根據投資聯(lián)營(yíng)的具體情況，在計征房產(chǎn)稅時(shí)予以區別對待。對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤分紅，共擔風(fēng)險的情況，按房產(chǎn)原值作為計稅依據計征房產(chǎn)稅;對于以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔聯(lián)營(yíng)風(fēng)險的情況，實(shí)際上是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)的租金，應根據《房產(chǎn)稅暫行條例》的有關(guān)規定由出租方按租金收入計繳房產(chǎn)稅。
需要注意的是，由于甲企業(yè)以房地產(chǎn)對外投資后，房屋的產(chǎn)權即歸被投資企業(yè)乙企業(yè)所有，按照"接受投資的固定資產(chǎn)的計價(jià)"原則確認該項固定資產(chǎn)。由于乙企業(yè)對該房屋享有獨占權和處置權，因此房產(chǎn)稅應由乙企業(yè)繳納。假設乙企業(yè)所在省市規定減除幅度30%，則上例中乙企業(yè)每年應納房產(chǎn)稅=3000×(1-30%)×1.2%=25.2(萬(wàn)元)。
(三)城鎮土地使用稅的處理
依據《物權法》"地隨房走"的規定，企業(yè)以房地產(chǎn)對外投資，房地產(chǎn)下的土地使用權隨之也轉移到被投資企業(yè)所擁有，因此依據《城鎮土地使用稅暫行條例》第二條的規定，乙企業(yè)應按規定計繳城鎮土地使用稅。假設乙企業(yè)所在城市規定城鎮土地使用稅每平方米稅額為10元，則上例中乙企業(yè)每年應納土地使用稅=10×0.2=2(萬(wàn)元)。
(四)印花稅的處理
《印花稅暫行條例》第八條規定，同一憑證，由兩方或者兩方以上當事人簽訂并各執一份的，應當由各方就所執的一份各自全額貼花。也就是說(shuō)，以房地產(chǎn)投資入股，根據印花稅規定，簽訂"產(chǎn)權轉移書(shū)據"的雙方都要按萬(wàn)分之五的稅率繳納印花稅�？梢�(jiàn)，接受房地產(chǎn)投資入股的被投資方也要繳納印花稅。即上例中乙企業(yè)也應納印花稅=3000×0.05%=1.5(萬(wàn)元)。
(五)土地增值說(shuō)的處理
按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規定的通知》(財稅字[1995]48號文件)的規定，對投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述接受投資的房地產(chǎn)再轉讓?zhuān)瑧罁敹愖諿1995]48號文件第十條關(guān)于轉讓舊房如何確定扣除項目金額的問(wèn)題規定，計算繳納土地增值稅。
拓展:企業(yè)以房產(chǎn)投資入股要交哪些稅
為方便大家區分理解，我們先從投資方角度分析，假定投資方為一般納稅人。需要交納以下四種稅：
一、增值稅
依照財稅〔2016〕36號文件第十條規定，公司將房產(chǎn)投資入股換取另一公司股權的行為屬于有償取得“其他經(jīng)濟利益”，屬于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)行為，應繳納增值稅。適用簡(jiǎn)易計稅的，征收率5%；屬于正常交易的，稅率9%。
二、土地增值稅
根據財稅〔2018〕57號文件規定：公司將房產(chǎn)投資入股換取另一公司的股權行為，是以不動(dòng)產(chǎn)為對等價(jià)換取了被投資企業(yè)的股權，屬于有償轉讓房地產(chǎn)的行為，應當繳納土地增值稅。按照土地增值稅的四級超率累進(jìn)稅率30%~60%繳納。
三、企業(yè)所得稅
根據財稅[2014]116號文規定，企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對外投資，確認的非貨幣性資產(chǎn)轉讓所得，可在不超過(guò)5年期限內，分期均勻計入相應年度的應納稅所得額，按規定計算繳納企業(yè)所得稅。
四、印花稅
企業(yè)以房地產(chǎn)投資入股屬于財產(chǎn)所有權的轉移，根據印花稅規定應當按“產(chǎn)權轉移書(shū)據”稅目征收印花稅，投資方要按萬(wàn)分之五的稅率繳納印花稅。
那么被投資方需要交稅嗎？答案是也需要交稅。
被投資一方也要交納四類(lèi)稅，分別是需由境內轉移土地、房屋權屬承受的單位和個(gè)人交納的契稅；取得房屋的所有權單位交納的房產(chǎn)稅；被投資企業(yè)擁有城鎮土地使用權應繳納的城鎮土地使用稅；以及按照“產(chǎn)權轉移書(shū)據”稅目繳納的印花稅。
【房地產(chǎn)企業(yè)以房投資業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理欣賞】相關(guān)文章：
企業(yè)投資業(yè)務(wù)的所得稅的處理06-28
企業(yè)國債投資業(yè)務(wù)的所得稅處理07-01
房地產(chǎn)并購業(yè)務(wù)中公司分立流程及稅務(wù)處理07-03
企業(yè)清算程序及稅務(wù)處理07-03
企業(yè)分立的稅務(wù)處理的原則07-03
企業(yè)接受捐贈的稅務(wù)處理07-03
企業(yè)債務(wù)重組的稅務(wù)要如何處理07-03