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投資性房地產(chǎn)該怎么做財稅處理
根據《企業(yè)會(huì )計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》的規定，投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)能夠單獨計量和出售。
投資性房地產(chǎn)主要包括：
�。�1）已出租的土地使用權；
�。�2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權；
�。�3）已出租的建筑物。企業(yè)自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。
根據采用的計量模式不同，投資性房地產(chǎn)的后續計量模式分為成本模式和公允價(jià)值模式兩種計量模式。
有確鑿證據表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量。采用公允價(jià)值模式計量的投資性房地產(chǎn)，應當同時(shí)滿(mǎn)足以下條件：
�。�1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，意味著(zhù)投資性房地產(chǎn)可以在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中直接交易。
�。�2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出科學(xué)合理的估計。
將存貨、自用土地使用權或建筑物轉換為采用公允價(jià)值模式計量的投資性房地產(chǎn)，將該存貨、土地使用權或建筑物在轉換日的公允價(jià)值計入投資性房地產(chǎn)的成本，如果公允價(jià)值大于賬面價(jià)值按差額部分貸記資本公積，如果公允價(jià)值小于賬面價(jià)值按差額部分借記公允價(jià)值變動(dòng)損益。
采用公允價(jià)值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎調整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計入當期損益。
處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，應按實(shí)際收到的金額確認收入，按投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值結轉成本，同時(shí)將該項投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)轉入其他業(yè)務(wù)成本。按該項投資性房地產(chǎn)在轉換日計入資本公積的金額貸記其他業(yè)務(wù)成本。
由于公允價(jià)值模式的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)已計入當期利潤，按照《企業(yè)所得稅法》的規定，年終申報時(shí)須對已計入利潤的“公允價(jià)值變動(dòng)損益”進(jìn)行調整。并且按公允價(jià)值模式計量的投資性房地產(chǎn)仍應計提折舊或攤銷(xiāo)，并在稅前扣除。
三、案例分析
�。劾�2010年12月20日甲公司與乙公司簽訂協(xié)議，將自用的辦公樓出租給乙公司，租期為3年，2011年1月1日為租賃期開(kāi)始日，2013年12月31日到期。甲公司采用公允價(jià)值模式計量投資性房地產(chǎn)。2011年1月1日此辦公樓的公允價(jià)值為900萬(wàn)元，賬面原價(jià)為2000萬(wàn)元，已提折舊為1200萬(wàn)元。剩余折舊年限為8年。2011年12月31日該辦公樓的公允價(jià)值為1200萬(wàn)元。2012年12月31日辦公樓的公允價(jià)值為1800萬(wàn)元。2013年12月31日辦公樓的公允價(jià)值為1700萬(wàn)元。2013年12月31日租賃協(xié)議到期，甲公司與乙公司達成協(xié)議，將該辦公樓出售給乙公司，價(jià)款為3000萬(wàn)元。
會(huì )計處理如下：
2011年1月：
借：投資性房地產(chǎn)（辦公樓）——成本 900
累計折舊 1200
貸：固定資產(chǎn)——辦公樓 2000
資本公積——其他資本公積 100
2011年12月31日：
借：投資性房地產(chǎn)（辦公樓）——公允價(jià)值變動(dòng) 300
貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 300
2011年申報納稅時(shí)，“公允價(jià)值變動(dòng)損益”300萬(wàn)元已計入當期會(huì )計損益，應作納稅調減。同時(shí)，根據《企業(yè)所得稅法》的規定，該投資性房地產(chǎn)仍允許計提折舊100萬(wàn)元，納稅調減100萬(wàn)元，該辦公樓稅收折余價(jià)值為700萬(wàn)元。
2012年12月：
借：投資性房地產(chǎn)（辦公樓）——公允價(jià)值變動(dòng) 600
貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 600
2012年申報納稅時(shí)，“公允價(jià)值變動(dòng)損益”600萬(wàn)元已計入當期會(huì )計損益，應作納稅調減。同時(shí)，根據《企業(yè)所得稅法》的規定，當年允許扣除折舊費用100萬(wàn)元，該辦公樓稅收折余價(jià)值為600萬(wàn)元。
2013年12月：
借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 100
貸：投資性房地產(chǎn)（辦公樓）——公允價(jià)值變動(dòng) 100
2013年申報納稅時(shí)，“公允價(jià)值變動(dòng)損益”100萬(wàn)元已計入當期會(huì )計損益，應作納稅調增。同時(shí)，根據《企業(yè)所得稅法》的規定，當年允許扣除折舊費用100萬(wàn)元，該辦公樓稅收折余價(jià)值為500萬(wàn)元。
2013年12月，出售該辦公樓
借：銀行存款 3000
貸：其他業(yè)務(wù)收入 3000
借：其他業(yè)務(wù)成本 1700
貸：投資性房地產(chǎn)（辦公樓）——成本 900
——公允價(jià)值變動(dòng) 800
借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 800
貸：其他業(yè)務(wù)成本 800
借：資本公積——其他資本公積 100
貸：其他業(yè)務(wù)成本 100
2013年12月出售投資性房地產(chǎn)會(huì )計上確認轉讓收入為1400萬(wàn)元（3000-1700+100），稅收上應確認轉讓所得2500萬(wàn)元（3000－500），應納稅調增1100萬(wàn)元（2500－1400）。
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