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購房合同無(wú)效的十種情況
購房合同無(wú)效是哪些情況？以下是聘才網(wǎng)小編整理的文章，歡迎閱讀！
購房合同無(wú)效的十種情況
開(kāi)發(fā)商違反法律法規
開(kāi)發(fā)商在未取得商品房預售許可證的情況下，向購房者出售房屋，簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，則購房合同無(wú)效。 小貼士
預售證獲得情況可到售樓處查看，或者在房管局網(wǎng)站以及透明房產(chǎn)網(wǎng)上均可進(jìn)行信息查詢(xún)。
附網(wǎng)址如下↓
房管局預售許可證查詢(xún)：（http://www.cdfgj.gov.cn/BusinessQuery/BusSearch.aspx?action=ucYSXKCX&Class=3）
透明房產(chǎn)網(wǎng)：（http://www.funi.com/）
02
房屋設計、戶(hù)型等與合同不符
開(kāi)發(fā)商在未與購房者進(jìn)行溝通的情況下，私自變更房屋的朝向、戶(hù)型等在合同中已明確約定的內容，購房者可以要求退房，此類(lèi)情況下合同無(wú)效。
小貼士
如果僅僅存在影響采光、通風(fēng)和視線(xiàn)，不存在房屋質(zhì)量問(wèn)題的，因其不會(huì )導致購房人無(wú)法實(shí)現購房目的，購房人不能由此要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
但購房者可以要求開(kāi)發(fā)商承擔維修、更換、重做等責任，而對于這些行為造成的損失，購房者可以要求開(kāi)發(fā)商賠償。
03
房屋結構質(zhì)量不合格
指房屋的承重墻、房梁、柱等經(jīng)質(zhì)檢機構核驗后，確認質(zhì)量不合格的，購房者有權退房，認定合同無(wú)效。
小貼士
業(yè)主如果私自改動(dòng)、拆除承重墻，物業(yè)有權起訴業(yè)主。
04
房屋面積誤差比絕對值超過(guò)3%
盡管房屋實(shí)際面積與合同中約定面積會(huì )存在一定誤差，但如果開(kāi)發(fā)商交付房屋的實(shí)測面積與合同中約定的面積誤差比絕對值超過(guò)3%時(shí)，購房者可以要求退房。
小貼士
如果合同中明確約定了出現誤差后的處理方式，應該按約定內容處理；如果沒(méi)有明確約定，則應按照以下原則處理：
①誤差比絕對值不超過(guò)3%時(shí)，如果實(shí)測面積小于約定面積，開(kāi)發(fā)商需要退還購房者差價(jià)；反之，需要購房者補足房款。
②誤差比絕對值超過(guò)3%時(shí)，如果購房者不欲退房，當實(shí)測面積大于約定面積時(shí)，誤差在3%以?xún)?含3%)部分的房?jì)r(jià)款由購房者補足；超出3%部分的差價(jià)由開(kāi)發(fā)商承擔。實(shí)測面積小于約定面積時(shí)，誤差比絕對值在3%以?xún)?含3%)部分的差價(jià)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還購房者；絕對值超出3%部分的差價(jià)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還購房者。
05
延期交房超過(guò)合理期限
房屋延遲交付，超過(guò)三個(gè)月合理期限或者合同約定時(shí)間，仍未能交房的，購房合同無(wú)效。
小貼士
①在沒(méi)有特別約定的情況下，只有發(fā)生不可抗力的情況，開(kāi)發(fā)商才能免除延期交房的賠償責任；
②主張延期交房是不可抗力造成的，開(kāi)發(fā)商應當提供相關(guān)機構的證明文件，證明該情況符合法律認可的條件。否則，開(kāi)發(fā)商不能輕易免除延期交房的違約責任。
06
開(kāi)發(fā)商脅迫、欺詐購房者簽訂購房合同
因為開(kāi)發(fā)商的誤導，導致購房者在產(chǎn)生重大誤解的情況下簽訂購房合同，或開(kāi)發(fā)商違背購房者意愿，強制要求購房者簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，這些情況下簽訂的購房合同也是無(wú)效合同。
小貼士
此類(lèi)情況購房者需要自行舉證，要求仲裁機構和法院撤銷(xiāo)或者變更合同。
07
房屋的出售方隱瞞購房者進(jìn)行再次抵押
在簽訂購房合同后，房屋的出售方瞞著(zhù)購房者私自將房屋再次抵押，或者有一房多賣(mài)行為的，均可以判定購房合同無(wú)效。
小貼士
如果房屋存在權利瑕疵，賣(mài)方在出賣(mài)之時(shí)至少應盡到告知義務(wù)，比如告知買(mǎi)方該房屋已被抵押。如果賣(mài)方未盡到告知義務(wù)，其行為實(shí)際上已構成合同法上的欺詐行為。
08
因房屋出售方的原因無(wú)法辦理房產(chǎn)證
如果是暫時(shí)無(wú)法取得房產(chǎn)證的情況，開(kāi)發(fā)商應盡到告知義務(wù)。
而超過(guò)合同約定期限，或預售商品房從房屋交付之日起滿(mǎn)九十天、現售商品房從合同簽訂之日起滿(mǎn)九十天，之后再經(jīng)過(guò)一年時(shí)間仍不能辦理完畢房產(chǎn)證的，購房者可以選擇退房。
小貼士
另外也存在因個(gè)人原因無(wú)法辦理房產(chǎn)證的情況，主要有以下四種：
1.房屋契稅尚未繳納；
2.公共維修基金尚未交付；
3.提交辦理房產(chǎn)證的文件不合格；
4.個(gè)別購房者購房入住后進(jìn)行違章搭建，致使規劃部門(mén)不予核發(fā)房屋竣工驗收合格證。
09
無(wú)民事行為能力人或者限制民事行為能力人簽署的購房合同
無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人需要由法定代理人簽訂購房合同，否則購房合同視為無(wú)效。
小貼士
①無(wú)行為能力人：根據《民法通則》的規定構成無(wú)民事行為能力人的條件為”未滿(mǎn)十周歲”和“完全不能辨認自己的行為”，即年齡和認識判斷能力。但無(wú)民事行為能力人的構成不需要二者都具備，年齡和認識判斷能力是“或”的關(guān)系，只要二者具備其一即認定為無(wú)民事行為能力人；
②限制行為能力人：包括10周歲以上的未成年人；不能完全辨認自己行為的精神病人；
③行為人的父母為法定代理人；父母無(wú)監護能力的，則認定其近親為法定代理人。
10
開(kāi)發(fā)商隱瞞實(shí)情售賣(mài)拆遷安置房
開(kāi)發(fā)商將拆遷安置房出售給購房者，簽訂的購房合同無(wú)效。
延伸閱讀：
購房合同貓膩多買(mǎi)房需謹慎
開(kāi)發(fā)商手續不全，就用優(yōu)惠誘惑購房者
現在的房屋限售，多是期房，所以有很多開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有拿到預售證的情況下就把房子拿出來(lái)銷(xiāo)售，就是所謂的認籌，其實(shí)這是不合法的。因此開(kāi)發(fā)商常常拿出許多優(yōu)惠來(lái)誘惑購房者，但對于購房者來(lái)說(shuō)，這是存在很大的風(fēng)險。購房者在決定簽約之前，應當認真查看開(kāi)發(fā)商的“五證兩書(shū)”是否齊全。
在補充協(xié)議上做手腳
購房合同補充協(xié)議是為了平等買(mǎi)賣(mài)雙方權利與義務(wù)。但是有的開(kāi)發(fā)商喜歡在補充協(xié)議中玩文字游戲或者其他手段，使得補充協(xié)議形同虛設，或者讓購房者的權益受到侵害。
合同中空白條款有貓膩
有一些心機的開(kāi)發(fā)商會(huì )在買(mǎi)房人簽訂的購房合同上留下許多空白之處，購房者不在意，以為看完合同簽好就算完事了，但是這些空白往往就能給開(kāi)發(fā)商留下可趁之機，大做文章了。
先交定金再簽合同
開(kāi)發(fā)商要求購房者先交定金，但是又沒(méi)有簽訂正規的收據，因此，購房者一定要在購房合同中注意房屋的付款方式是否規范，以及是否對付款的數額、期限及違約責任等等作出約定。
故意模糊交房日期
合同中還有一點(diǎn)事項需要專(zhuān)門(mén)注意，那就交房日期。必須要求開(kāi)發(fā)商準確無(wú)誤的將日期規定在合同上，并約定好開(kāi)發(fā)商如不能按時(shí)交房需要承擔的責任。
關(guān)于購房合同，購房者必須給予足夠的重視，這不僅是保障購房者權益的重要手段，也是規范開(kāi)發(fā)商的重要憑證。
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