【精品】市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃模板集錦5篇
市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃 篇1
一、計劃概要
1、年度銷(xiāo)售目標600萬(wàn)元；
2、經(jīng)銷(xiāo)商網(wǎng)點(diǎn)50個(gè)；
3、公司在自控產(chǎn)品市場(chǎng)有一定知名度；
二、營(yíng)銷(xiāo)狀況
空調自控產(chǎn)品屬于中央空調等行業(yè)配套產(chǎn)品，受上游產(chǎn)品消費市場(chǎng)牽制，但需求總量還是比較可觀(guān)。隨著(zhù)城市建設和人民生活水平的不斷提高以及產(chǎn)品更新?lián)Q代時(shí)期的到來(lái)帶動(dòng)了市場(chǎng)的持續增長(cháng)幅度，從而帶動(dòng)了整體市場(chǎng)容量的擴張。湖南地處中國的中部，空調自控產(chǎn)品需求量比較大：
1、夏秋炎熱，春冬寒冷；
2、近兩年湖南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，特別是中高檔商居樓、別墅群的興建；
3、湖南納入西部開(kāi)發(fā)、將增加各種基礎工程的建設；
4、長(cháng)株潭的融城；
5、郴州、岳陽(yáng)、常德等大量興建工業(yè)園和開(kāi)發(fā)區；
6、人們對自身生活要求的提高；綜上所述，空調自控產(chǎn)品特別是高檔空調自控產(chǎn)品在湖南的發(fā)展潛力很大。
營(yíng)銷(xiāo)方式總體來(lái)說(shuō)，空調自控產(chǎn)品銷(xiāo)售的方式不外三種：工程招標、房產(chǎn)團購和私人項目。工程招標渠道占據的份額很大，但是房產(chǎn)團購和私人項目?jì)煞N渠道發(fā)展迅速，已經(jīng)呈現出多元發(fā)展局面。
從各企業(yè)的銷(xiāo)售渠道來(lái)看，大部分公司采用辦事處加經(jīng)銷(xiāo)商的模式，國內空調自控產(chǎn)品企業(yè)20xx年都加大力度進(jìn)行全國營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò )的部署和傳統渠道的鞏固，加強與設計院以及管理部門(mén)的公關(guān)合作。對于進(jìn)入時(shí)間相對較晚的空調自控產(chǎn)品企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于市場(chǎng)積累時(shí)間相對較短，而又急于快速打開(kāi)市場(chǎng)，因此基本上都采用了辦事處加經(jīng)銷(xiāo)制的渠道模式。為了快速對市場(chǎng)進(jìn)行反應，凡進(jìn)入湖南市場(chǎng)的自控產(chǎn)品在湖南都有庫存。湖南空調自控產(chǎn)品市場(chǎng)容量比較大而且還有很大的潛力，發(fā)展趨勢普遍看好，因此對還未進(jìn)入湖南市場(chǎng)的品牌存在很大的市場(chǎng)機會(huì )，只要采用比較得當的市場(chǎng)策略，就可以擠進(jìn)湖南市場(chǎng)。目前上海正一在湖南空調自控產(chǎn)品市場(chǎng)上基礎比較薄弱，團隊還比較年輕，品牌影響力還需要鞏固與拓展。在銷(xiāo)售過(guò)程中必須要非常清楚我公司的優(yōu)勢，并加以發(fā)揮使之達到極致；并要找出我公司的弱項并及時(shí)提出，加以克服實(shí)現最大的價(jià)值；提高服務(wù)水平和質(zhì)量，將服務(wù)意識滲透到與客戶(hù)交流的每個(gè)環(huán)節中，注重售前售中售后回訪(fǎng)等各項服務(wù)。
三、營(yíng)銷(xiāo)目標
1�？照{自控產(chǎn)品應以長(cháng)遠發(fā)展為目的，力求扎根湖南。20xx年以建立完善的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò )和樣板工程為主，銷(xiāo)售目標為600萬(wàn)元；
2。擠身一流的空調自控產(chǎn)品供應商；成為快速成長(cháng)的成功品牌；
3。以空調自控產(chǎn)品帶動(dòng)整個(gè)空調產(chǎn)品的銷(xiāo)售和發(fā)展。
4。市場(chǎng)銷(xiāo)售近期目標：在很短的時(shí)間內使營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jì)快速成長(cháng)，到年底使自身產(chǎn)品成為行業(yè)內知名品牌，取代省內同水平產(chǎn)品的`一部分市場(chǎng)。
5。致力于發(fā)展分銷(xiāo)市場(chǎng)，到20xx年底發(fā)展到50家分銷(xiāo)業(yè)務(wù)合作伙伴；
6。無(wú)論精神，體力都要全力投入工作，使工作有高效率、高收益、高薪資發(fā)展；
四、營(yíng)銷(xiāo)策略
如果空調自控產(chǎn)品要快速增長(cháng)，且還要取得競爭優(yōu)勢，最佳的選擇必然是——“目標集中”的總體競爭戰略。隨著(zhù)湖南經(jīng)濟的不斷快速發(fā)展、城市化規模的不斷擴大，空調自控產(chǎn)品市場(chǎng)的消費潛力很大，目標集中戰略對我們來(lái)說(shuō)是明智的競爭策略選擇。圍繞“目標集中”總體競爭戰略我們可以采取的具體戰術(shù)策略包括：市場(chǎng)集中策略、產(chǎn)品帶集中策略、經(jīng)銷(xiāo)商集中策略以及其他為目標集中而配套的策略四個(gè)方面。為此，我們需要將湖南市場(chǎng)劃分為以下四種：
戰略核心型市場(chǎng)——長(cháng)沙，株洲，湘潭，岳陽(yáng)
重點(diǎn)發(fā)展型市場(chǎng)———郴州，常德，張家界，懷化
培育型市場(chǎng)——婁底，衡陽(yáng)，邵陽(yáng)
等待開(kāi)發(fā)型市場(chǎng)——吉首，永州，益陽(yáng)，
總的營(yíng)銷(xiāo)策略：全員營(yíng)銷(xiāo)與采用直銷(xiāo)和渠道營(yíng)銷(xiāo)相給合的營(yíng)銷(xiāo)策略
1、目標市場(chǎng)：
遍地開(kāi)花，中心城市和中小城市同時(shí)突破，重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)樣板工程，大力發(fā)展重點(diǎn)區域和重點(diǎn)代理商，迅速促進(jìn)產(chǎn)品的銷(xiāo)量及銷(xiāo)售額的提高。
2、產(chǎn)品策略：
用整體的解決方案帶動(dòng)整體的銷(xiāo)售：要求我們的產(chǎn)品能形成完整的解決方案并有成功的案例，由此帶動(dòng)全線(xiàn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售。大小互動(dòng)：以空調自控產(chǎn)品的銷(xiāo)售帶動(dòng)閥門(mén)及其他產(chǎn)品的銷(xiāo)售，以閥門(mén)及其他產(chǎn)品的項目促進(jìn)空調自控產(chǎn)品的銷(xiāo)售。
3、價(jià)格策略：
高品質(zhì)，高價(jià)格，高利潤空間為原則；制訂較現實(shí)的價(jià)格表：價(jià)格表分為兩層，媒體公開(kāi)報價(jià)，市場(chǎng)銷(xiāo)售的最底價(jià)。制訂較高的月返點(diǎn)和季返點(diǎn)政策，以控制營(yíng)銷(xiāo)體系。嚴格控制價(jià)格體系，確保一級分銷(xiāo)商，二級分銷(xiāo)商，項目工程商，最終用戶(hù)之間的價(jià)格距離級利潤空間。為了適應市場(chǎng)，價(jià)格政策又要有一定的能活性。
4、渠道策略：
�。�1）分銷(xiāo)合作伙伴分為二類(lèi)：一是分銷(xiāo)客戶(hù)，是我們的重點(diǎn)合作伙伴。二是工程商客戶(hù)，是我們的基礎客戶(hù)。
�。�2）渠道的建立模式：A。采取逐步深入的方式，先草簽協(xié)議，再做銷(xiāo)售預測表，然后正式簽定協(xié)議，訂購第一批貨。如不進(jìn)貨則不能簽定代理協(xié)議；B。采取尋找重要客戶(hù)的辦法，通過(guò)談判將貨壓到分銷(xiāo)商手中，然后我們的銷(xiāo)售和市場(chǎng)支持跟上；C。在代理之間挑取競爭心態(tài)，在談判中因有當地的一個(gè)潛在客戶(hù)而使我們掌握主動(dòng)和高姿態(tài)。不能以低姿態(tài)進(jìn)入市場(chǎng)；D。草簽協(xié)議后，在我們的廣告中就可以出現草簽代理商的名字，挑取了分銷(xiāo)商和原廠(chǎng)商的矛盾，我們乘機進(jìn)入市場(chǎng)；E。在當地的區域市場(chǎng)上，隨時(shí)保證有一個(gè)當地的可以成為一級代理的二級代理，以對一級代理成為威脅和起到促進(jìn)作用。
�。�3）市場(chǎng)上有推，拉的力量。要快速的增長(cháng)，就要采用推動(dòng)力量。拉需要長(cháng)時(shí)間的培養。為此，我們將主要精力放在開(kāi)拓渠道分銷(xiāo)上，另外，負責大客戶(hù)的人員和工程商的人員主攻行業(yè)市場(chǎng)和工程市場(chǎng)，力爭在三個(gè)月內完成4~5項樣板工程，給內部人員和分銷(xiāo)商樹(shù)立信心。到年底為止，完成自己的營(yíng)銷(xiāo)定額。
5、人員策略：
營(yíng)銷(xiāo)團隊的基本理念：A。開(kāi)放心胸；B。戰勝自我；C。專(zhuān)業(yè)精神；
�。�1）業(yè)務(wù)團隊的垂直聯(lián)系，保持高效溝通，才能作出快速反應。團隊建設扁平。
�。�2）內部人員的報告制度和銷(xiāo)售獎勵制度
�。�3）以專(zhuān)業(yè)的精神來(lái)銷(xiāo)售產(chǎn)品。價(jià)值=價(jià)格+技術(shù)支持+服務(wù)+品牌。實(shí)際銷(xiāo)售的是一個(gè)解決方案。
�。�4）編制銷(xiāo)售手冊；其中包括代理的游戲規則，技術(shù)支持，市場(chǎng)部的工作范圍和職能，所能解決的問(wèn)題和提供的支持等說(shuō)明。
五、營(yíng)銷(xiāo)方案
1、公司應好好利用上海品牌，走品牌發(fā)展戰略；
2、整合湖南本地各種資源，建立完善的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò )；
3、培養一批好客戶(hù)，建立良好的社會(huì )關(guān)系網(wǎng)；
4、建設一支好的營(yíng)銷(xiāo)團隊；
5、選擇一套適合公司的市場(chǎng)運作模式；
6、抓住公司產(chǎn)品的特點(diǎn)，尋找公司的賣(mài)點(diǎn)。
7、公司在湖南宜采用直銷(xiāo)和經(jīng)銷(xiāo)相結合的市場(chǎng)運作模式；直銷(xiāo)做樣板工程并帶動(dòng)經(jīng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò )的發(fā)展，經(jīng)銷(xiāo)做銷(xiāo)量并作為公司利潤增長(cháng)點(diǎn)；
8、直銷(xiāo)采用人員推廣和部分媒體宣傳相結合的方式拓展市場(chǎng)，針對空調自控產(chǎn)品，我們可以采用小區推廣法和重點(diǎn)工程機項目樣板工程說(shuō)服法；
9、為了盡快進(jìn)入市場(chǎng)和有利于公司的長(cháng)期發(fā)展，應以長(cháng)沙為中心，向省內各大城市進(jìn)軍，其中以長(cháng)沙為核心，以地市為利潤增長(cháng)點(diǎn)；
10、湖南的渠道宜采用扁平化模式并作好渠道建設和管理，在渠道建設方面可以不設省級總經(jīng)銷(xiāo)商，而是以地市為基本單位劃分，每個(gè)地級市設二個(gè)一級經(jīng)銷(xiāo)商，并把營(yíng)銷(xiāo)觸角一直延伸到具有市場(chǎng)價(jià)值的縣級市場(chǎng)，改變目前湖南其他空調自控產(chǎn)品品牌在地級市場(chǎng)長(cháng)期以來(lái)的游擊戰方式，采用陣地戰，建立與經(jīng)銷(xiāo)商長(cháng)期利益關(guān)系的品牌化運作模式，對每個(gè)地區市場(chǎng)都精耕細作，穩扎穩打。
市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃 篇2
很多行業(yè)的通病都是就產(chǎn)品看產(chǎn)品，就市場(chǎng)說(shuō)市場(chǎng)，一個(gè)成功的品牌，成功的企業(yè)，不僅要具有對行業(yè)市場(chǎng)的.深度把握能力，同時(shí)，還要具備對其他行業(yè)市場(chǎng)概念、操作手法雜交營(yíng)銷(xiāo)的能力。譬如福來(lái)將果維康功能食品化，賦予vc糖果概念，推廣到大眾消費中；將食用油與健康掛鉤，推出高端健康的華源橄欖油；將餃子與更多的特殊概念相結合，在食用可口的基礎上與消費虛榮心理結合，推出三全狀元餃子等等。食品與健康，食品與時(shí)尚，食品與新銳思想，食品與流行元素，食品與包裝，小食品本身的靈活性決定了其哪怕是一個(gè)極其微小的細節也可多元化雜交的特性。
市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃 篇3
保健品和策劃，從一開(kāi)始就注定要結下不解之緣的。
保健品不同于大眾消費品，它是一種功能性食品，只適宜于特定人群，它不是人們的生活必需品，這決定了保健品的市場(chǎng)特點(diǎn)：必須通過(guò)對消費者進(jìn)行教育來(lái)創(chuàng )造需求、引發(fā)需求，開(kāi)辟市場(chǎng);必須通過(guò)長(cháng)期的實(shí)事求是的功效宣傳和為消費者提供持久的實(shí)實(shí)在在的服務(wù)來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)推廣、最終占領(lǐng)市場(chǎng)。如何讓消費者意識到潛在的需求、產(chǎn)生購買(mǎi)興趣、形成購買(mǎi)、認牌購買(mǎi)、說(shuō)服其他潛在顧客購買(mǎi)?怎樣和消費者進(jìn)行有效溝通使上述購買(mǎi)過(guò)程順利達成?這就需要一點(diǎn)智慧、一點(diǎn)策略、一點(diǎn)技巧，它就是策劃。策劃的產(chǎn)生直接導致了市場(chǎng)由銷(xiāo)售向營(yíng)銷(xiāo)的轉變，中國的保健品行業(yè)作為最早運用策劃的行業(yè)，當之無(wú)愧是中國市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的先導。保健品領(lǐng)域曾經(jīng)輝煌的那些品牌如太陽(yáng)神、三株、中華鱉精、飛龍、紅桃k無(wú)一不是主張策劃先行，而后來(lái)的腦白金、珍奧核酸等更是將策劃發(fā)揮到了極至，制造了一個(gè)又一個(gè)銷(xiāo)售神話(huà)。然而策劃給保健品帶來(lái)了什么樣的命運呢?從二十世紀八十年代中期至今，保健品已經(jīng)走過(guò)了近二十年的風(fēng)雨歷程，在市場(chǎng)的舞臺上，策劃之手演繹了一幕幕保健品大起大落、英雄末路的悲情故事，從500個(gè)億的銷(xiāo)售跌落到200個(gè)億的銷(xiāo)售，保健品幾度陷入過(guò)度炒作帶來(lái)的信譽(yù)危機，進(jìn)退維谷，被稱(chēng)作是遭殃產(chǎn)業(yè)。另一方面，二十年來(lái)，策劃業(yè)的發(fā)展卻很是蓬勃，從1997年廣西《金田》雜志評出十大策劃人，到XX年、XX年兩屆十大策劃專(zhuān)家的評出，中國的策劃業(yè)從點(diǎn)子時(shí)代邁向案例時(shí)代，逐步地成長(cháng)起來(lái)，涌現出一批經(jīng)典的策劃案例，這些策劃專(zhuān)家或策劃案例中，除XX年朱玉童因金雙歧的策劃獲得十大策劃專(zhuān)家稱(chēng)號外，就鮮有保健品的策劃人了，上述那些創(chuàng )造了神話(huà)的企業(yè)策劃人無(wú)一入選，面對這樣的現實(shí)，作為保健品的策劃人，應該反思，為什么總是只能策劃曾經(jīng)的輝煌而不能成就永恒的經(jīng)典?三株神話(huà)、腦白金神話(huà)，它們總是引得無(wú)數評論家津津樂(lè )道，稱(chēng)其為營(yíng)銷(xiāo)的經(jīng)典，但他們真的能稱(chēng)得上是經(jīng)典嗎?“鉆石恒久遠，經(jīng)典永流傳”(借用一句廣告語(yǔ))，所謂經(jīng)典的東西應該是能永久流傳的，經(jīng)得起時(shí)間的洗煉，可口可樂(lè )因其正宗的美國文化流傳了百年，而三株、腦白金不要說(shuō)百年，再過(guò)二十年誰(shuí)還會(huì )記得?是策劃的錯嗎?不是，是策劃的態(tài)度有偏差，所謂劍走偏鋒，傷害了保健品行業(yè)的品牌基礎，也傷害了策劃人的信譽(yù)。面對日益擴大的保健品市場(chǎng)需求，面對日臻成熟的第三代保健品的出現，保健品策劃人要從端正態(tài)度入手，重新來(lái)過(guò)，實(shí)實(shí)在在做策劃，重拾半壁河山!市場(chǎng)需要領(lǐng)袖品牌，但市場(chǎng)絕不需要神話(huà)!
什么是實(shí)實(shí)在在的策劃?
一、切實(shí)以消費者的需求為中心和出發(fā)點(diǎn)。站在消費者的角度來(lái)看問(wèn)題。產(chǎn)品的定位方向、訴求利益點(diǎn)、定價(jià)、usp(獨特的銷(xiāo)售主張)都必須符合消費者的需求和利益。我們應該去向消費者要這些問(wèn)題的答案，而不是自顧自閉門(mén)苦思。如何了解消費者心理想的是什么，需要什么的利益，最好的辦法是和消費者面對面接觸，換言之是去做深入細致的市場(chǎng)調研，要親自去做，而不是片面依賴(lài)市場(chǎng)調查公司的數據。葉茂中講策劃百分之八十用腳，百分之二十用腦，策劃是用腳走出來(lái)的，這種務(wù)實(shí)的作風(fēng)是我們每個(gè)策劃人的榜樣。了解了消費者的需求，我們就從自己的產(chǎn)品里面挑選一個(gè)能最大限度滿(mǎn)足消費者而競爭對手沒(méi)有的利益點(diǎn)，將這個(gè)信息通過(guò)合適的方式傳達給消費者，并讓消費者切實(shí)感覺(jué)到功效的實(shí)在。我們不需要進(jìn)行海陸空地地毯式的廣告轟炸去強迫消費者接受我們的觀(guān)念，也不需要故弄玄虛地炒概念，我們只需要實(shí)事求是地宣傳產(chǎn)品的功效，用通俗易懂的話(huà)語(yǔ)告訴消費者產(chǎn)品的機理，明明白白地告訴消費者使用我們的產(chǎn)品能帶給他們的利益就可以了。有這樣的流傳，廣告大師奧格威每次寫(xiě)出一個(gè)文案都會(huì )讀給老太太聽(tīng)，如何老太太能聽(tīng)懂就采用。這和中國古代詩(shī)人白居易流傳下來(lái)的佳話(huà)如出一轍，再一次證明了經(jīng)典的東西總是永遠流傳的。只有這樣的東西，才能贏(yíng)得消費者的認可和信任。
二、為消費者提供實(shí)實(shí)在在的售前、售中、售后服務(wù)。這是一個(gè)需要要誠心、信心、耐心的`工作，售前的科普健康知識教育、產(chǎn)品講解，售中的服用指導、癥狀解釋?zhuān)酆蟮母櫥卦L(fǎng)記錄，各種活動(dòng)的組織，無(wú)一不需要做這一工作的人員具有這“三心”，只有誠心才能獲得消費者的信任，對自己的產(chǎn)品有信心才能獲得消費者的認同，只有足夠的耐心才能獲得消費者的滿(mǎn)意評價(jià)，有了這“三心”，才能贏(yíng)消費者的“放心”。而贏(yíng)得消費者就贏(yíng)得了市場(chǎng)。從賣(mài)產(chǎn)品到賣(mài)服務(wù)，是保健品營(yíng)銷(xiāo)策略的一次極具意義的大轉折，它意味著(zhù)保健品業(yè)已經(jīng)逐步走出浮躁的心態(tài)，轉向扎實(shí)地做基礎工作，這無(wú)疑是保健品新生的希望所在。事實(shí)上，歷史上也早有這樣的保健品企業(yè)，像上海交大昂立、深圳太太藥業(yè)就是這樣的典范，昂立立足于上海、江漸區域市場(chǎng)，占山為王，采用宣傳普及科普知識的營(yíng)銷(xiāo)方式扎扎實(shí)實(shí)做產(chǎn)品，抓終端，不進(jìn)行廣告轟炸、不事張揚;太太口服液則長(cháng)期專(zhuān)注于女性保健，它們都在自己的領(lǐng)域內取得了不斐的業(yè)績(jì)，它們的周期都已超過(guò)十年，并先后于XX年在上交所上市，成為保健品行業(yè)的常青樹(shù)。而近年來(lái)新出現的一種新的營(yíng)銷(xiāo)方式“會(huì )議營(yíng)銷(xiāo)”更顯示出了強大的生命力，很多保健品企業(yè)如珠海天年、中脈遠紅還有一些核酸類(lèi)產(chǎn)品等中老年人的產(chǎn)品，基本上沒(méi)做什么廣告，它們采用專(zhuān)賣(mài)店+活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)的方式，通過(guò)建立消費者資料據，對資料進(jìn)行及時(shí)、有效的處理，為消費者提供細致、周到的服務(wù)，掌握并擁有了一大批忠實(shí)的購買(mǎi)者，都在悄無(wú)聲息地賺錢(qián)。會(huì )議營(yíng)銷(xiāo)的本質(zhì)就是一種服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)，充分體現了服務(wù)的魅力，成為保健品企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)利器。這不能不讓人欣喜，保健品策劃正一步步走出浮華背后的陷阱，走向光明燦爛的未來(lái)!
三、實(shí)實(shí)在在做品牌。品牌在時(shí)下是一個(gè)時(shí)髦的話(huà)題，卻又讓眾多的企業(yè)欲說(shuō)還休，是因品牌的建設實(shí)在在一個(gè)長(cháng)期的、隱性的過(guò)程，企業(yè)往往因看不到眼前的利益而不知如何把握。而品牌對于生命周期普遍不長(cháng)的保健品業(yè)來(lái)說(shuō)似乎尤為重要，關(guān)系到保健品的生死存亡，一個(gè)沒(méi)有品牌的保健品注定是短命的，而一個(gè)單一的產(chǎn)品又不足以支撐一個(gè)品牌，多個(gè)產(chǎn)品品牌的推出又要仰賴(lài)于企業(yè)的良好品牌，在我國目前保健品企業(yè)多還在為生存而掙扎的現實(shí)下，做品牌還需要有一個(gè)長(cháng)期的過(guò)程，必須是在企業(yè)發(fā)展到一定規模，有足夠的費用投入企業(yè)形象建設、產(chǎn)品研發(fā)，增加產(chǎn)品的科技含量，讓產(chǎn)品品牌和企業(yè)品牌能夠同步的時(shí)候才能有實(shí)力做品牌。在這些問(wèn)題沒(méi)解決的時(shí)候，還是讓我們扎扎實(shí)實(shí)做好產(chǎn)品和服務(wù)，它們是品牌的基石。
市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃 篇4
旅游市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)在旅游業(yè)的具體運用，從旅游業(yè)的特點(diǎn)出發(fā)，筆者更傾向于用格隆羅斯強調目的的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)理論，來(lái)推導和定義旅游市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)：旅游市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)是一個(gè)主體為了謀求長(cháng)期的生存與發(fā)展，根據外部環(huán)境和內部條件的變化，對旅游市場(chǎng)所做出的具有長(cháng)期性、全局性的計劃與謀略，對旅游產(chǎn)品的構思、定價(jià)、促銷(xiāo)、分銷(xiāo)的計劃和執行過(guò)程，其最終目的是在滿(mǎn)足旅游消費者需求的同時(shí)實(shí)現主體的經(jīng)營(yíng)目標。
對此，還可以從四個(gè)方面作進(jìn)一步的理解：
1.它是一種經(jīng)營(yíng)的思想和理念。它承認和接受以消費者為中心，以旅游消費者的需求為導向，力求通過(guò)提供有形產(chǎn)品和無(wú)形服務(wù)使游客滿(mǎn)意，從而實(shí)現營(yíng)銷(xiāo)主體的經(jīng)濟和社會(huì )目標。
2.它顯示了一個(gè)動(dòng)態(tài)管理的過(guò)程。即組織和指導企業(yè)的整體活動(dòng)，包括分析、計劃、執行、反饋和控制，更多的是體現了旅游經(jīng)濟個(gè)性的功能，對營(yíng)銷(xiāo)資源的管理。在營(yíng)銷(xiāo)計劃中，營(yíng)銷(xiāo)者必須進(jìn)行目標市場(chǎng)定位。在營(yíng)銷(xiāo)策略中，企業(yè)或組織必須進(jìn)行市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品設計、價(jià)格制定、分銷(xiāo)渠道的選擇、信息溝通和宣傳銷(xiāo)售等各項決策。
3.它表明了一個(gè)非常廣的范圍。主要是主客體廣泛，主體包括所有旅游組織（政府、企業(yè)和其他組織），客體包括對有形事物的營(yíng)銷(xiāo)和無(wú)形勞務(wù)的營(yíng)銷(xiāo)。當前旅游營(yíng)銷(xiāo)的內容一般包括商品、服務(wù)、事件、體驗、使用權、信息、創(chuàng )意、人物、場(chǎng)所等方面。同時(shí)，這一定義還表明當下旅游市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，已經(jīng)從一個(gè)流通領(lǐng)域擴大到產(chǎn)前、生產(chǎn)、流通和售后全領(lǐng)域，從單一的形象宣傳和產(chǎn)品推銷(xiāo)擴大到旅游企業(yè)的'綜合循環(huán)的各個(gè)領(lǐng)域。
4.它意味著(zhù)一種交換。即旅游市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的職能發(fā)生了改變，當下的旅游市場(chǎng)，無(wú)論是政府還是企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)者，其職責已經(jīng)從宣傳形象和推銷(xiāo)產(chǎn)品的職能，轉變?yōu)橥苿?dòng)交換關(guān)系實(shí)現的職能。需要注意的是，這種交換并不是完全由貨幣或者實(shí)物的形式表現。
與其他領(lǐng)域市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)相比，旅游市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)有明顯的不同特點(diǎn)，主要表現為：
1.服務(wù)性。除具體的旅游商品外，在產(chǎn)權不發(fā)生轉移的前提下，提供旅游產(chǎn)品其實(shí)都是提供一種服務(wù)，游客不僅看重服務(wù)設施的質(zhì)量，更看重旅游過(guò)程中整體的服務(wù)品質(zhì)，看重這種服務(wù)帶來(lái)的體驗度、舒適度和愉悅度。
2.參與性。旅游市場(chǎng)中旅游產(chǎn)品的生產(chǎn)和供給，與旅游者的消費行為存在著(zhù)時(shí)間上空間上的重合，旅游市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)事實(shí)上也是一個(gè)旅游者階段性參與的動(dòng)態(tài)過(guò)程。因此，如何始終保持與旅游者及時(shí)的互動(dòng)，成為旅游市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作的一項重要內容。
3.時(shí)間性。旅游市場(chǎng)有很強的季節性和時(shí)間性，旅游產(chǎn)品是一種不可貯存和轉移的產(chǎn)品，同時(shí)，旅游產(chǎn)品的生產(chǎn)設施、設備、勞動(dòng)力能夠以實(shí)物的形態(tài)存在，但它們只是一種生產(chǎn)能力而非旅游產(chǎn)品本身，如果不能在時(shí)間上準確把握、及時(shí)滿(mǎn)足旅游者的消費需求，意味著(zhù)生產(chǎn)能力的浪費和營(yíng)銷(xiāo)工作的失敗。
4.全程性。由于旅游產(chǎn)品本身具有的特性，使得在旅游市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作中，不可能像其他領(lǐng)域一樣把產(chǎn)品直接展示在消費者面前進(jìn)行推銷(xiāo)，而是必須把營(yíng)銷(xiāo)工作貫穿在開(kāi)發(fā)設計、形象宣傳、生產(chǎn)銷(xiāo)售、服務(wù)保障一系環(huán)節中。
市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃 篇5
一、湖南省房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃現狀
20世紀90年代以來(lái)，商品房從熱銷(xiāo)到滯銷(xiāo)再到理性化銷(xiāo)售，房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭加劇。湖南省房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者在這種大氣候的影響下，必須拋棄“生產(chǎn)觀(guān)點(diǎn)”，樹(shù)立“用戶(hù)觀(guān)點(diǎn)”，圍繞用戶(hù)的要求作市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃。目前湖南省經(jīng)濟發(fā)達的中心城市長(cháng)沙、株洲、湘潭的房地產(chǎn)企業(yè)形成了市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的初步理念，著(zhù)手了樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)策劃工作。長(cháng)沙升陽(yáng)公司根據“e．c”時(shí)代概念的要求，策劃了省內外享有盛名的“巴黎香榭”，打造了21世紀長(cháng)沙新地標。湖南省夢(mèng)澤園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為了滿(mǎn)足工薪階層住房的需求，整體策劃了濱湖園林生態(tài)社區、國家級康居工程智能化示范小區“夢(mèng)澤園”，它“以家門(mén)口有個(gè)美麗的湖”為特色，使大批工薪族俱歡顏。營(yíng)銷(xiāo)策劃經(jīng)理張恒志組織一班人以傲視群雄的氣魄策劃了湖南CEO官邸社區——荷塘月色·世博城，在長(cháng)沙高檔別墅中舉起了一面引人注目的旗幟，滿(mǎn)足了越來(lái)越多的成功人士的住房需求。株洲市城市建設綜合開(kāi)發(fā)公司，為了城市人鬧中取靜，把株洲市賀家土鵝頸洲策劃為業(yè)主首選的天鵝花園、把“土鵝”變成“天鵝”，使其四面環(huán)水，風(fēng)景幽雅，情調別致，靜中有景。湘潭市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提出了“溫馨的住宅，深情的策劃”的順口溜，對商品房進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃時(shí)，以科學(xué)性、合理性、創(chuàng )造性、預見(jiàn)性為宗旨，突出“以人為本”，注重環(huán)境功能和質(zhì)量水平，創(chuàng )造優(yōu)美、舒適、衛生、安全的居住環(huán)境，同時(shí)還結合城市的歷史文化特征和居住者心理，著(zhù)力策劃具有地方特色和文化內涵的樓盤(pán)。長(cháng)株潭三市尤其是長(cháng)沙市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃上已有一定的建樹(shù)，是湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的領(lǐng)頭雁，在不斷引領(lǐng)全省房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃工作。他們還不斷學(xué)習省外先進(jìn)經(jīng)驗，經(jīng)常派相關(guān)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員到廣州、深圳、上海、溫州、武漢等地實(shí)地學(xué)習考察。同時(shí)也把知名的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃專(zhuān)家、學(xué)者請來(lái)指導市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃工作，先后特邀特請被媒體號稱(chēng)為房地產(chǎn)業(yè)“女掌柜”的謝家瑾司長(cháng)，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副理事長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)顧云昌教授，中國人民大學(xué)教授、博土生導師兼任多家地方政府及多家超級機構經(jīng)濟顧問(wèn)葉衛平先生，《房地產(chǎn)世界》雜志主編、上海房地產(chǎn)策劃專(zhuān)家許仰東先生前來(lái)暢談營(yíng)銷(xiāo)策劃、指點(diǎn)迷津。通過(guò)采取“走出去、請進(jìn)來(lái)”的方法迅速提高房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的技能。
湖南省長(cháng)株潭以外地市的房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃處于虛而不實(shí)、朦朦朧朧的狀態(tài)，他們所做的營(yíng)銷(xiāo)策劃是局部的、單項目的、淺顯的、無(wú)意識的，往往是單純的價(jià)格策劃、廣告策劃，并且分析市場(chǎng)結構和行為——選擇市場(chǎng)機會(huì )——制定營(yíng)銷(xiāo)戰略——部署營(yíng)銷(xiāo)戰術(shù)——實(shí)施和監控營(yíng)銷(xiāo)操作的水平停留在低級狀態(tài)。
二、湖南省房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃存在的問(wèn)題
1、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃觀(guān)念較淡薄
多年來(lái)，全國各城市房地產(chǎn)年脫銷(xiāo)率一直在30％-40％間徘徊，現實(shí)的壓力使廣大房地產(chǎn)企業(yè)認識到：房地產(chǎn)業(yè)競爭很激烈，粗放型的經(jīng)營(yíng)已經(jīng)不行了。1995年后，國內不少房地產(chǎn)企業(yè)尤其是從事地產(chǎn)代理的企業(yè)，紛紛投入人力和物力進(jìn)行房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃問(wèn)題的研究，全國大中城市相繼展開(kāi)了房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)大戰，爾后房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃大戰在全國拉開(kāi)，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃觀(guān)念融入到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針中。但由于湖南省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展沒(méi)有受一波一折的沖擊，一直保持平穩發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭并不激烈，投資的風(fēng)險小，因而缺乏危機感、緊迫感，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的觀(guān)念較淡薄，甚至連一些企業(yè)領(lǐng)導腦海里還沒(méi)有形成市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的概念。
2、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃沒(méi)有長(cháng)遠打算
目前，湖南省的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)存在嚴重的“跟風(fēng)現象”，一遇到市場(chǎng)上好的賣(mài)點(diǎn)，就不顧實(shí)際一哄而上，結果開(kāi)發(fā)無(wú)個(gè)性，策劃無(wú)創(chuàng )意，樓盤(pán)被套。短期行為很普遍，急功近利，缺乏可持續發(fā)展的基礎和后勁，小區規劃只重效益，忽視生態(tài)、環(huán)境、人文、歷史等因素，目前的規劃對今后小區的改進(jìn)和管理帶來(lái)的負面影響拋于腦后。在取得短期收效的同時(shí)，埋下導致市場(chǎng)混亂的種子，這種營(yíng)銷(xiāo)策劃無(wú)視長(cháng)期發(fā)展，嚴重影響了與之相協(xié)調的長(cháng)期規劃的實(shí)現。
3、對市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃缺乏理性思考
湖南省許多開(kāi)發(fā)商信奉“兵貴神速”，匆忙作某種營(yíng)銷(xiāo)決策，然而這種倉促的決策不乏短見(jiàn)和過(guò)于迷信他人，熱情追捧流行概念，盲目炒作市場(chǎng)熱點(diǎn)。瘋狂的“歐陸風(fēng)情”后，又是“綠色概念”、“錯層概念”、“生態(tài)概念”、“智能概念”，沒(méi)有深刻地體會(huì )市場(chǎng)的涵義，沒(méi)有將市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃滲透到市場(chǎng)調整和工程立項中去，致使商品房沒(méi)有自身的特色，銷(xiāo)售前景黯淡，資金積淀呆滯，形成惡性循環(huán)。
4、缺乏合理的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃體系
湖南省房地產(chǎn)企業(yè)盡管在探索組建自己的營(yíng)銷(xiāo)策劃體系，但人、財、物的保證未完全到位，營(yíng)銷(xiāo)策劃機構的設置不合理，機構行政化，或將營(yíng)銷(xiāo)機構歸口于經(jīng)營(yíng)科，還缺乏營(yíng)銷(xiāo)策劃人員，對營(yíng)銷(xiāo)策劃方案實(shí)施情況的診斷、評價(jià)流于形式。對營(yíng)銷(xiāo)策劃中出現的重大問(wèn)題表現得束手無(wú)策，調查預測、市場(chǎng)分析、策略制定、行動(dòng)方案出臺、營(yíng)銷(xiāo)費用控制、營(yíng)銷(xiāo)管理等工作還不成體系，營(yíng)銷(xiāo)策劃能力低下。
5、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃不夠科學(xué)規范
湖南省有的開(kāi)發(fā)商囿于自身的短見(jiàn)，至今輕視營(yíng)銷(xiāo)策劃，策劃缺乏科學(xué)性與系統性。有的開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)行為不規范，既不做深入細致的市場(chǎng)調研，也沒(méi)有獨到新穎的營(yíng)銷(xiāo)思路，以為營(yíng)銷(xiāo)策劃就是簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)推銷(xiāo)，這其中有操作上的淺薄，更有心態(tài)上的鄙陋，這對營(yíng)銷(xiāo)策劃科學(xué)化、規范化很不利。
三、湖南省房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的對策
1、強化市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃意識
湖南省房地產(chǎn)企業(yè)要形成市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的全新理念，強化市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃意識，對市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃概念、作用要有一個(gè)全面的認識。21世紀的最大的競爭是觀(guān)念的競爭，觀(guān)念的落后是最大的落后，尤其是企業(yè)領(lǐng)導應是觀(guān)念追潮的促進(jìn)派，要大膽改革，敢于實(shí)踐，創(chuàng )新市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的方法。隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和完善，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃將成為市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的至高境界，對市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的各項工作有機地、整體地安排、部署、協(xié)調、銜接，做到市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃工作周密合理，從而有效地盤(pán)活市場(chǎng)，確保產(chǎn)品暢銷(xiāo)。因此，湖南省房地產(chǎn)企業(yè)應在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃工作上多分析與研究，從膚淺粗陋的認識中解脫出來(lái)。
2、確立全面系統的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃思想
房地產(chǎn)企業(yè)應抓好前期策劃，即就是項目選擇和投資決策，項目選得好，市場(chǎng)就會(huì )有需求，后期銷(xiāo)售就水到渠成，如果前期投資決策失誤，后期再采取廣告、讓利、促銷(xiāo)等措施，也無(wú)濟于事。尤其在市場(chǎng)不景氣時(shí)，開(kāi)發(fā)商應注重市場(chǎng)調整和前期策劃工作。在業(yè)外人士看來(lái)，開(kāi)盤(pán)前無(wú)非是一些無(wú)關(guān)大節的瑣碎之事，其實(shí)開(kāi)盤(pán)成功是實(shí)現良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的重要基礎，開(kāi)盤(pán)前的整合營(yíng)銷(xiāo)策劃是一種運用整合行為的過(guò)程，通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)方式、手段的系統化結合，根據市場(chǎng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)修正，實(shí)現樓盤(pán)價(jià)值的全程營(yíng)銷(xiāo)效果。此階段應完成的策劃工作是發(fā)掘項目的最佳賣(mài)點(diǎn)，打造個(gè)性化產(chǎn)品，做好定價(jià)前的市場(chǎng)調查研究，選擇好定價(jià)方法，進(jìn)行科學(xué)合理地定價(jià)，策劃好廣告，做好開(kāi)盤(pán)的時(shí)間選擇。一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)項目開(kāi)盤(pán)后一段時(shí)間形成一個(gè)銷(xiāo)售高峰，在高峰過(guò)后，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)將會(huì )明顯下降，此時(shí)要注意加強盤(pán)后滾動(dòng)的營(yíng)銷(xiāo)策劃工作，調查消費者對品牌的認識與接受程度，發(fā)掘新的細分市場(chǎng)與目標客戶(hù)，調整營(yíng)銷(xiāo)策略，進(jìn)行尾盤(pán)處理與售后策劃。湖南省大部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏全面系統的營(yíng)銷(xiāo)策劃思想，對整體營(yíng)銷(xiāo)策劃知之不多，憑感覺(jué)搞策劃，這樣的策劃不符合房地產(chǎn)全程策劃的客觀(guān)要求。一個(gè)完善的商品房營(yíng)銷(xiāo)策劃包括前期階段、銷(xiāo)售階段、售后階段的全面策劃，只有整合起來(lái)策劃，方可使房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃充分發(fā)揮作用，否則，營(yíng)銷(xiāo)鏈不能搭接起來(lái)反而被中斷。因此，湖南省的房地產(chǎn)企業(yè)往后應該樹(shù)立全面系統的營(yíng)銷(xiāo)策劃思想，展開(kāi)全程營(yíng)銷(xiāo)策劃、整體營(yíng)銷(xiāo)策劃工作。
3、加強時(shí)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的理性思考
開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)多年的探索，已開(kāi)始用理性的眼光看待市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的價(jià)值，但仍有許多企業(yè)還未從根本上認識房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的合理內涵，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐中未能最大限度地發(fā)揮營(yíng)銷(xiāo)策劃的作用。營(yíng)銷(xiāo)策劃是一種貫穿市場(chǎng)意識、連接產(chǎn)前市場(chǎng)與產(chǎn)后市場(chǎng)的一種行為方式，營(yíng)銷(xiāo)策劃不是一本洋洋灑灑或字字珠璣的策劃方案文本，而是結合所在樓盤(pán)，總結出一種如何把樓盤(pán)市場(chǎng)推廣的行為方式。開(kāi)發(fā)商分析樓盤(pán)與市場(chǎng)的對接問(wèn)題，是為了適應市場(chǎng)發(fā)展需要，做好樓盤(pán)的市場(chǎng)推廣。營(yíng)銷(xiāo)策劃是一種主動(dòng)創(chuàng )造效益的行為方法，是一條基于市場(chǎng)需求之上的“綱”，貫穿房地產(chǎn)定位、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、物業(yè)管理等工作環(huán)節，它采用市場(chǎng)調研、銷(xiāo)售技巧等工作來(lái)開(kāi)拓、擴大市場(chǎng)。營(yíng)銷(xiāo)策劃是一種運用整合效應的行為過(guò)程，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的一種內化行為，是塑造品牌形象的行為手段。營(yíng)銷(xiāo)策劃是物業(yè)構筑品牌的基礎，樓盤(pán)品牌的創(chuàng )立，不是營(yíng)銷(xiāo)策劃方案的簡(jiǎn)單虛擬，而是在營(yíng)銷(xiāo)每一環(huán)節中追求品牌意識的體現。因此，湖南省一些房地產(chǎn)企業(yè)“匆忙決策”、“盲目開(kāi)發(fā)”、“追捧時(shí)髦流行概念”的做法，實(shí)質(zhì)上是對房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃缺乏理性的思考，對市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的理解還停留在表面上、現象上，對于市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃是貫穿市場(chǎng)意識，有效連接產(chǎn)前產(chǎn)后市場(chǎng)，運用整合效應謀劃營(yíng)銷(xiāo)方略，更高程度上塑造企業(yè)品牌，主動(dòng)適應市場(chǎng)、創(chuàng )造效益的概念還很淺薄。針對如此情況，湖南省房地產(chǎn)企業(yè)應進(jìn)一步加深對市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的理解，從整體上把握住市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的概念與作用，走出適合企業(yè)自身情況的營(yíng)銷(xiāo)策劃之路，用審視的目光、科學(xué)的理念、嚴謹的態(tài)度來(lái)對樓盤(pán)進(jìn)行周密的營(yíng)銷(xiāo)策劃，使樓盤(pán)給企業(yè)帶來(lái)效益。
4、建立有效的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃體系
市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃是一個(gè)系統工程，它牽涉到企業(yè)、消費者、社會(huì )三者之間關(guān)系的處理及利益的分配，包括機會(huì )與問(wèn)題分析、目標確定、策略制定、行動(dòng)方案設計、營(yíng)銷(xiāo)費用預算等多環(huán)節的配套整合，對市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)要控制、銜接、調整與處理，需組建一定的組織機構，配備一定的專(zhuān)業(yè)人員，加強市場(chǎng)調查、預測與研究，進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰略的可行性設計，開(kāi)展市場(chǎng)細分、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品定價(jià)、銷(xiāo)售渠道選擇及促銷(xiāo)等的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃牽涉的面廣，包含的.內容多，環(huán)節很復雜，需要建立市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃體系，以保證市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的有效實(shí)施。湖南省房地產(chǎn)企業(yè)應根據市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的要求，結合市場(chǎng)與企業(yè)實(shí)際情況，不斷完善市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃體系。首先，建立由知識比較全面、營(yíng)銷(xiāo)技巧老到的人員組成營(yíng)銷(xiāo)策劃機構，使市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃工作有專(zhuān)門(mén)的機構來(lái)管理，也有專(zhuān)門(mén)的人員來(lái)具體運作。其次，制定合理的物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)計劃，使各項營(yíng)銷(xiāo)工作事先得到周密的安排與部署，在時(shí)間進(jìn)度上相銜接，在實(shí)施行動(dòng)上能協(xié)調，在效果控制、檢查，評價(jià)上有具體措施，使市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃體系進(jìn)一步完善。
5、從長(cháng)計議做好市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃工作
“短期行為”、“急功近利”是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為不理性的代名詞，忽視可持續發(fā)展的要求開(kāi)展的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃實(shí)質(zhì)上無(wú)視了長(cháng)期發(fā)展，這樣的企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟的大風(fēng)大浪中經(jīng)不起考驗�！懊つ扛L(fēng)”的實(shí)質(zhì)是缺乏自己的經(jīng)營(yíng)主張，由于市場(chǎng)信息有時(shí)滯性、隱蔽性，信息時(shí)常出現失真現象，捕風(fēng)捉影式的開(kāi)發(fā)，潛伏的危險較大。不結合市場(chǎng)行情、樓盤(pán)具體要求，一哄而上搞開(kāi)發(fā)，看起來(lái)是搶奪市場(chǎng)，追求效益，實(shí)質(zhì)上不能塑造企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特色，投資也獲不到理想的回報，企業(yè)也無(wú)法實(shí)現穩定的效益。從歷史營(yíng)銷(xiāo)的角度來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的利益包括目前利益與長(cháng)遠發(fā)展兩個(gè)方面，目前利益一般來(lái)說(shuō)比較直截了當，引人注目；而長(cháng)遠發(fā)展要用遠見(jiàn)的目光來(lái)審視，否則被認為“不現實(shí)”、“無(wú)刺激”，因而易被忽視。其實(shí)長(cháng)遠發(fā)展應是經(jīng)營(yíng)者追求的目標，只有長(cháng)遠發(fā)展，才可經(jīng)久不衰。只追求目前利益，經(jīng)營(yíng)上就會(huì )因缺乏長(cháng)遠打算而打亂仗，產(chǎn)生短視最后導致“好景不長(cháng)”，可以說(shuō)把暫時(shí)的經(jīng)濟效益指標當成唯一的追求，開(kāi)發(fā)商在營(yíng)銷(xiāo)策劃過(guò)程中就易喪失品德，毀滅的日子也就不會(huì )太久了。當然，目前利益是長(cháng)遠發(fā)展的現實(shí)需要，沒(méi)有目前利益要求長(cháng)遠發(fā)展也是不可想象的，而長(cháng)遠發(fā)展應該是開(kāi)發(fā)商一貫追求的目標，不圖長(cháng)遠發(fā)展也令人不可理喻。因此，追求目前利益的同時(shí)要考慮長(cháng)遠發(fā)展，考慮長(cháng)遠發(fā)展的時(shí)候不可避開(kāi)目前利益，但當目前利益與長(cháng)遠發(fā)展兩者不可兼得時(shí)應優(yōu)先考慮長(cháng)遠發(fā)展。湖南省房地產(chǎn)企業(yè)應冷靜地檢查自身的經(jīng)營(yíng)方針，樹(shù)立科學(xué)的效益觀(guān)，在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃時(shí)權衡好目前利益與長(cháng)遠發(fā)展的關(guān)系，避免“短期行為”、“急功近利”、“盲目開(kāi)發(fā)”等毛病的產(chǎn)生，從長(cháng)計議地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃工作，促進(jìn)企業(yè)的可持續發(fā)展。
6、確保市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃科學(xué)規范
據消費者協(xié)會(huì )的統計表明，近幾年物業(yè)投拆的個(gè)案最多，投拆的內容大體為：發(fā)展商挪用工程款，遲遲不交樓，管理系統不完善，宣傳內容與事實(shí)不符，物業(yè)管理收費高且不合理等，引起這些糾紛的原因是湖南省很多開(kāi)發(fā)商不深入細致的市場(chǎng)調研就上項目，急躁冒進(jìn)，這是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃不科學(xué)、不規范、不理智的表現。隨著(zhù)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃將朝著(zhù)規范化、科學(xué)化發(fā)展。就這一發(fā)展趨勢來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)企業(yè)最需要的是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃人才和優(yōu)秀的營(yíng)銷(xiāo)人員，湖南省房地產(chǎn)企業(yè)應加強市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)隊伍管理，提高隊伍素質(zhì)，建立健全有關(guān)營(yíng)銷(xiāo)隊伍管理的各項規章制度，找好營(yíng)銷(xiāo)主管，遵循營(yíng)銷(xiāo)人員思想、行為的客觀(guān)規律，發(fā)揮他們的積極性、創(chuàng )造性，注重營(yíng)銷(xiāo)人員素質(zhì)與業(yè)務(wù)的培訓。注重營(yíng)銷(xiāo)策劃工作各項內容的銜接、協(xié)調，使營(yíng)銷(xiāo)策劃科學(xué)化、規范化。加強房地產(chǎn)市場(chǎng)的調查與分析，把握市場(chǎng)機會(huì )，規避市場(chǎng)風(fēng)險，制定營(yíng)銷(xiāo)目標、設計策略與行動(dòng)方案并及時(shí)進(jìn)行實(shí)施后的追蹤檢查，以便發(fā)現策劃科學(xué)與否。
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