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創(chuàng )業(yè)去選擇商鋪
人們總是根據預期作出投資的抉擇，商鋪市場(chǎng)的投資火熱正是這種過(guò)于美好的預期在作祟。理想狀態(tài)下的投資回報讓人迷失了方向，導致市面上空置的商鋪有增無(wú)減，而實(shí)際投資收益的高低只有投資者心知肚明。投資商鋪真就那么賺錢(qián)？
作為商鋪的最終用戶(hù)，商家也許最有話(huà)語(yǔ)權，傾聽(tīng)他們的選鋪理論，投資人便會(huì )更理智，提高辨別商鋪優(yōu)劣的能力；開(kāi)發(fā)商能減少建筑垃圾的產(chǎn)生，避免陷于進(jìn)退兩難的尷尬境地。我們這個(gè)欄目正是想通過(guò)商家選鋪的過(guò)程和經(jīng)驗，來(lái)了解市場(chǎng)需求，透析商鋪投資過(guò)程中應注意的問(wèn)題。這里也希望有更多的商家來(lái)此作客，談?wù)勀x擇商鋪的觀(guān)點(diǎn)。
選鋪人粥店老板張先生
粥店老板張先生，30多歲，東北人，有8年餐飲行業(yè)的經(jīng)驗，曾就職北京某著(zhù)名飲食店總經(jīng)理。2004年1月開(kāi)始自己創(chuàng )業(yè)，開(kāi)設第一家粥店。目前共有7家連鎖粥店，分布在霄云路、世紀城和小西天等地。
旺鋪標準最看好寫(xiě)字樓群附近背靠社區的商鋪很佩服張先生的眼光，短短一個(gè)多月，這家位于小西天附近的店鋪已然火起來(lái)了，還未到就餐時(shí)間，店內已陸續來(lái)了不少客戶(hù)光顧。對于一年開(kāi)7家店帶來(lái)的壓力，張先生說(shuō)，除關(guān)注資金方面的問(wèn)題外，選鋪得當與否很關(guān)鍵。
“現在選店鋪我最關(guān)心三個(gè)方面�！睆埾壬f(shuō)。
第一，環(huán)保是否過(guò)關(guān)。比如政府要求類(lèi)似粥店這樣的餐飲店不能開(kāi)在居民樓下，鄰近開(kāi)設店鋪，安裝的煙道需要高過(guò)居民樓，因此，開(kāi)發(fā)商設計的店面要具備先天的條件。
第二，交通�，F代城市的頑疾之一是交通，市區內的停車(chē)位緊缺，餐飲店開(kāi)在繁華地帶，這一矛盾尤為突出。一般一個(gè)百萬(wàn)平方米的餐飲店要求有5個(gè)車(chē)位，但現在的店鋪多數配置不足。張先生舉例，小西天的這家粥店晚上營(yíng)業(yè)3小時(shí)，先后要停留80多輛車(chē)，車(chē)位明顯不能滿(mǎn)足。
第三，客流�？驮吹亩嗌贈Q定了粥店的收益，客源分流動(dòng)和固定兩類(lèi)。流動(dòng)客源是指通過(guò)各種交通工具能夠到達的人群，附近的交通便利是一必要條件。固定客源則是寫(xiě)字樓和附近居民。張先生的粥店人均消費25～30元，很適合白領(lǐng)階層消費，開(kāi)設在寫(xiě)字樓集中地區的店面至少可以確保中午就餐的客流，但僅有午餐消費群是不夠的，因此還需依靠成規模的小區做后盾，向縱深發(fā)展。張先生表示，寫(xiě)字樓群附近，背靠社區的商鋪最看好，但絕不會(huì )開(kāi)在小區內，一來(lái)是小區內的客流可能有限，二是小區的保安會(huì )限制外人進(jìn)出，妨礙生意。
由于市區內的店鋪越來(lái)越稀缺，未來(lái)粥店也將向郊區發(fā)展，但張先生表示，自己還不看好社區商鋪經(jīng)營(yíng)，短期內粥店不會(huì )選擇開(kāi)在近郊的大型社區。?
特別關(guān)照租價(jià)不是最重要的確定因素
成本收益直接關(guān)系到商家的利潤，如今市面上餐飲業(yè)競爭激烈，導致企業(yè)準入門(mén)檻高、投入大，無(wú)形中裝修、廣告、運營(yíng)等方面的成本增加，分割了利潤空間，因此，一般的短期租賃將難以為繼，張先生7家粥店都簽訂了8～13年之間的租賃合同。他表示，有些業(yè)主推出的3年租期其實(shí)拒絕了很多商家。
不難發(fā)現，盡管這幾年餐飲業(yè)用房需求增多，商鋪租價(jià)有所趨升，房租并不是商家成本中最核心的部分。
張先生認為，一些隱性成本讓商家無(wú)所適從，如轉讓費。好的門(mén)面房炒作成分大，價(jià)格攀升速度驚人，一個(gè)店面僅轉讓費就高達50～100萬(wàn)元，轉讓費大多無(wú)法走賬，帶來(lái)商家經(jīng)營(yíng)回收困難。
他表示，未來(lái)幾年租價(jià)的上漲幅度不會(huì )太大，一方面受供應增量大的影響，另外，租價(jià)上漲過(guò)快潛伏了危機。租價(jià)過(guò)高，經(jīng)營(yíng)者無(wú)法接受將致使商鋪空置，與住房不同，商鋪只要一年出現一個(gè)月的空檔，先前漲價(jià)掙的那點(diǎn)利潤就賠進(jìn)去了。而即便是好地段，高租價(jià)帶來(lái)商家頻繁更替，出現“常年變換霸王旗”的現象，將導致其他經(jīng)營(yíng)商家和消費者產(chǎn)生“店鋪地段價(jià)值差”的錯覺(jué)，無(wú)益投資和店鋪未來(lái)的租價(jià)上漲。
選鋪感言好的店鋪還是難找
選家好店鋪不是那么容易。張先生說(shuō)，他的車(chē)一年跑了3萬(wàn)公里，幾乎看盡北京市內的門(mén)面房，還是覺(jué)得好店鋪難尋�？粗械牡昝娲蠖嘣诮�(jīng)營(yíng)中，即便在不死不活的生存線(xiàn)上掙扎，只要不賠本，商家基本不愿轉讓。
新開(kāi)發(fā)的店鋪被看中的很少，許多樓盤(pán)都沒(méi)有明確約定用途，商鋪設計開(kāi)發(fā)存在很多缺陷，無(wú)法使用。有業(yè)主甚至將商鋪裝修得非常奢華，連外墻都鋪上了大理石，他說(shuō)：“鋪裝大理石損害了雙方的經(jīng)濟利益。商家需要有展示空間，裝上自己企業(yè)的標識擋住了門(mén)口的大理石，造成浪費�！�
張先生表示，商家希望展示自家獨特的店面風(fēng)格，毛坯型商鋪符合他們的心意，一些排水設施完備，天然氣到位，水電氣有足夠發(fā)揮空間的框架型店鋪便基本適合粥店的硬件要求。店鋪面積不大，300～500平方米是他的最?lèi)?ài)。
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