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關(guān)于二手房交易糾紛的法律救濟方式有哪些
二手房交易糾紛的法律救濟方式有哪些
當前，解決房地產(chǎn)糾紛的救濟措施主要有協(xié)商解決、調解、仲裁、行政解決以及訴訟等多種方式。實(shí)踐中，常用的有以下三種：
協(xié)商
協(xié)商，乂稱(chēng)為談判，是爭議當事人在自愿互讓的基礎上，按照有關(guān)法律和合同規定，直接進(jìn)行磋商，自行達成協(xié)議，從而解決爭議的一種方式。由于這種方式是通過(guò)協(xié)商或談判最終實(shí)現對爭議的和解，故這種方式又稱(chēng)為和解。
協(xié)商解決爭議的最大特點(diǎn)在于它無(wú)須第三者介人，完全由當事人各方自行解決其糾紛。由于協(xié)商是當事人在平等、自愿的基礎上通過(guò)談判達成協(xié)議來(lái)解決爭議的，所以，當事人協(xié)商的行為是一種法律行為，當事人之間達成的解決爭議的協(xié)議實(shí)質(zhì)上是成立了一項新的合同。因此，一旦當事人經(jīng)協(xié)商依法達成解決爭議的協(xié)議，該協(xié)議即具有與合同一樣的效力，當事人應自覺(jué)和認真履行，否則就構成違約。
協(xié)商的原則有以下五個(gè)：①自愿原則。自愿是協(xié)商的前提。協(xié)商必須由各方自覺(jué)地進(jìn)行，任何一方都有權拒絕協(xié)商或終止協(xié)商，任何一方不得強迫另一方同自己進(jìn)行協(xié)商。②平等原則。平等是協(xié)商的基礎，民商事法律關(guān)系的當事人本來(lái)就是平等的，當事人之間發(fā)生爭議后理應在平等的基礎h進(jìn)行協(xié)商解決。③合法性原則。合法是協(xié)商的基本要求。協(xié)商在任意法范圍內有一定的靈活性，當事人不必嚴格按照任意性的實(shí)體法規定作出決定。但是，協(xié)商仍然應根據有關(guān)法律要求進(jìn)行，協(xié)商的事項和協(xié)商達成的協(xié)議，必須符合有關(guān)法律規定，尤其不得違反法律的基本原則。④協(xié)商一致原則。協(xié)商一致是協(xié)商的內核。協(xié)商一致就是當事人對爭議解決的意思表示一致。⑤公平合理原則。公平合理是協(xié)商的最高目標。公平合理原則是法律的基本原則之一。通過(guò)協(xié)商解決爭議，要做到公平合理。這不僅要求當事人充分協(xié)商，均衡利益，意思表示達成一致。而且要求實(shí)力較強一方充分尊重實(shí)力較弱一方的意兔，照顧后者利益，達成實(shí)質(zhì)上的公平合理的爭議解決協(xié)議。
協(xié)商是解決爭議的最初方法，但不是解決爭議的唯一方法。一般來(lái)說(shuō)，大多數爭議通過(guò)協(xié)商能夠得到解決，但也有許多爭議通過(guò)協(xié)商方式得不到解決。在通過(guò)協(xié)商不能解決爭議時(shí)，協(xié)商并不妨礙當事人采取進(jìn)一步的法律行動(dòng)，當事人可以按照具體情況和雙方的約定，進(jìn)一步采取其他方式解決爭議。
仲裁
從字面上看，“仲”就是居于中間，“裁”就是裁定解決，“仲裁”的含義就是居中裁決。法律意義上的仲裁，就是指爭議雙方的當事人自愿將他們之間的糾紛提交仲裁機關(guān)，由仲裁機關(guān)以第三者的身份進(jìn)行裁決。房地產(chǎn)糾紛仲裁主要是指當公民之間、法人之間、公民與法人之間，在房地產(chǎn)所有權、使用權、買(mǎi)賣(mài)、租賃和拆遷等方面發(fā)生糾紛，經(jīng)過(guò)協(xié)商不能解決時(shí)，請求房地產(chǎn)仲裁機關(guān)依照國家法律、法規和地方性行政規章、規定作出仲裁的活動(dòng)。
仲裁是由雙方當事人自愿選擇的解決糾紛的途徑，并不是一種法定的訴訟程序，而且，進(jìn)入仲裁程序的雙方當事人必須事先在合同中訂立了仲裁條款，或者是在爭議發(fā)生后，經(jīng)雙方協(xié)商同意以仲裁方式解決糾紛。如果只是一方當事人單方面提起仲裁，仲裁機構不能受理。仲裁機構專(zhuān)業(yè)性強，仲裁程序比較簡(jiǎn)單，不像審判程序那么嚴格復雜。但是，仲裁機構對自己作出的裁決，無(wú)權強制執行，若當事人不履行，另一方當事人只能請求人民法院強制執行。
按照我國《仲裁法》的規定，房地產(chǎn)糾紛申請仲裁時(shí)必須要交付仲裁訴訟費，其中包括案件受理費和案件處理費兩種。其中，案件受理費是一種“國家規費”，主要用于仲裁機關(guān)的業(yè)務(wù)經(jīng)費開(kāi)支的補充;案件處理費不同于案件的受理費，處理費是根據當事人雙方爭執的事項或仲裁訴訟的需要，對房屋、土地進(jìn)行評估、勘測、鑒定或取證等所需的費用，是按實(shí)際支出當事人先向有關(guān)單位支付，或由當事人先預交處理費，由仲裁機關(guān)代付給有關(guān)單位，結案后統一結賬。仲裁費的負擔是由仲裁機關(guān)采取依法裁決責令負擔，在仲裁實(shí)際受理中，有兩種情況可減免仲裁費：一種是當事人確有經(jīng)濟困難，無(wú)力繳納受理費的，可由當事人申請，仲裁機關(guān)審奄批準，可以適當減收或免收;另一種是因仲裁機關(guān)的過(guò)失，可經(jīng)仲裁委員會(huì )批準，當事人免交仲裁費用。
注意：
以下房地產(chǎn)糾紛仲裁委員會(huì )不予受理：①涉及婚姻、收養、監護、繼承、析產(chǎn)、贈與的房地產(chǎn)案件;②依法應當由行政機關(guān)處理的房地產(chǎn)行政糾紛;③法律法規規定不能申請仲裁的其他案件，包括：人民法院已經(jīng)受理或已經(jīng)審結的房地產(chǎn)案件，涉及落實(shí)政策的房地產(chǎn)糾紛，因公證機關(guān)公證而發(fā)生爭議的房地產(chǎn)糾紛，機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)單位內部分房的糾紛以及軍隊內部的房屋糾紛等。
以下情況簽訂的仲裁協(xié)議無(wú)效：①約定的仲裁事項超出法律規定的仲裁范圍的;②無(wú)民事行為能力或者限制民事行為能力人訂立的仲裁協(xié)議;
�、垡环讲扇∑墼p、脅迫手段，迫使對方訂立仲裁協(xié)議的;④仲裁協(xié)議對仲裁事項或者仲裁沒(méi)有約定或約定不明，事后又是達不成補充協(xié)議的。
訴訟
房地產(chǎn)糾紛的訴訟解決，是指由人民法院在房屋糾紛當事人和其他訴訟參與人的共同參加下解決房地產(chǎn)糾紛的一種方式。訴訟分為民事訴訟和行政訴訟兩種，實(shí)行兩審終審制。根據法律的規定，不動(dòng)產(chǎn)糾紛由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院受理。
人民法院在處理房地產(chǎn)糾紛時(shí)遵循的原則
�、儆欣诜康禺a(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，遵循市場(chǎng)經(jīng)濟規律，促進(jìn)交易成功。
�、谝婪ūＷo合同的原則，即遵循契約至上及不違反法律、法規的強制性規定的原則。
�、蹏栏裾莆蘸贤獬龡l件的原則，即只要不是根本性的違約，并且一方提出要求的，法院一般不支持解除合同的請求。
�、軞v史遺留問(wèn)題，從輕解決。對于《城市房地產(chǎn)管理法》實(shí)施以前的行為，不以現存的法律嚴格規范。
�、莅踩瓌t，工程質(zhì)量問(wèn)題，不符合安全標準的，不得判令交付。
�、迣斅男械姆膳鷾适掷m，對于未履行而因此應當判令合同無(wú)效的情況，只要在訴訟期間補辦了批準手續，仍按照有效處理;如果開(kāi)發(fā)企業(yè)不具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)、建筑企業(yè)不具備承苞資質(zhì)、土地使用權轉讓沒(méi)有交清土地出讓金或未取得土地使用權證書(shū)、無(wú)償劃撥的土地未經(jīng)主管部門(mén)批準或未繳納出讓金、農村集體的土地未通過(guò)國家征用等違反法律規定、欠缺法定要件的情況，只要能在訴訟期間彌補所欠缺的法定要件，即可以按照有效處理。
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