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商品房定金糾紛的法律適用合同
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在與購房者簽訂正式的商品房預售或銷(xiāo)售合同之前，往往通過(guò)簽訂認購書(shū)、意向書(shū)、預訂合同等方式要求購房者交付購房定金，以此約束購房者與其簽訂正式的商品房預售或銷(xiāo)售合同，購房者在交付定金后，如因種種原因未能與開(kāi)發(fā)商簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商往往因此而拒絕返還購房者已交付的定金。我們應根據不同的情況作具體分析：
一、一般來(lái)說(shuō)，購房者在簽訂認購書(shū)給付定金的時(shí)候，與開(kāi)發(fā)商未就主合同的主要內容達成一致，而事后雙方不能就主合同主要內容達成協(xié)議，則購房定金通常應當返還購房者。
定金有立約定金(訂約定金)、成約定金、解約定金、證約定金、違約定金等各種類(lèi)型。但在最高人民法院擔保法司法解釋施行之前，我國法律規定的主要是指違約定金。而擔保法解釋承認了除違約定金以外的其它類(lèi)型定金的效力，其中第一百一十五條就是對立約定金的明確規定。立約定金也可以被稱(chēng)為是為主合同的訂立而簽訂的從合同，特點(diǎn)在于，其法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力沒(méi)有聯(lián)系。在主合同訂立之前就已成立。凡在認購書(shū)、意向書(shū)一類(lèi)協(xié)議中設定立約定金的，其法律效力自當事人實(shí)際交付定金時(shí)產(chǎn)生，在其所擔保的立約行為沒(méi)有發(fā)生時(shí)，違反承諾的一方當事人就應當受到定金處罰。因此，我們認為，在實(shí)踐中不能把認購書(shū)、意向書(shū)中約定的定金性質(zhì)都認為立約定金，否則對購房者極為不利。如：因開(kāi)發(fā)商提出的一些不合理的條件或基于惡意，導致購房合同不能簽訂而讓購房者承擔定金不能返還的后果是有違公平原則的。
二、嚴格以認購書(shū)約定的條件為準，可區別于以下幾種情況。
首先，如果認購書(shū)并沒(méi)有明確約定房屋的價(jià)格、面積、戶(hù)型結構等具體條件，而是把這些內容留待簽訂正式的商品房預售或銷(xiāo)售合同再行協(xié)商，而開(kāi)發(fā)商與購房者又未能就此協(xié)商一致，從而導致雙方未能簽訂主合同的，則開(kāi)發(fā)商應當將定金返還購房者。
其次，如果開(kāi)發(fā)商在簽訂主合同時(shí)，提出與認購書(shū)約定的不同的條件致使主合同不能簽訂的，開(kāi)發(fā)商應當承擔違反認購協(xié)議的違約責任，依照擔保法的規定，開(kāi)發(fā)商應當向購房者雙倍返還定金;
再次，如果開(kāi)發(fā)商和購房者雙方就認購書(shū)約定的條件之事項未能達成一致 ，導致不能簽訂主合同的，開(kāi)發(fā)商應當返還購房者定金。另外，如果認購書(shū)已經(jīng)將以后要簽訂的主合同的條件作了明確具體的約定，而購房者應當承擔違反認購協(xié)議的違約責任。此種情況下，開(kāi)發(fā)商可以不予返還購房者定金。
三、開(kāi)發(fā)商在未取得商品房預售許可證、銷(xiāo)售許可證的情況下，與購房者簽訂認購協(xié)議的行為是違反法律規定的無(wú)效民事行為，開(kāi)發(fā)商應當如數返還購房者定金。
此外，《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十二條第二款規定：“符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，所收費用應當抵作房?jì)r(jià)款;當事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應向買(mǎi)受人返還所收費用”。但問(wèn)題，此處的“預訂款性質(zhì)的費用”是否包括定金，如果從有利于保護購房者的角度理解，此處的預訂款性質(zhì)的費用應當包括定金在內。但這樣理解又似乎與擔保法及其司法解釋有所沖突，按照擔保法的規定屬定金就要適用定金罰則。在實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商往往以各種名義收取購房者預訂款性質(zhì)的費用以約束購房者與其簽訂正式合同，但如果這些費用約定金性質(zhì)， 購房者不管什么原因未能與開(kāi)發(fā)商簽訂主合同開(kāi)發(fā)商不能拒絕返還購房者交付的預訂款。而按照《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十二條的規定，開(kāi)發(fā)商也應向購房者返還所收取的費用。同樣，如果因開(kāi)發(fā)商的原因未能簽訂合同的，購房者也不能主張定金權利而要求開(kāi)發(fā)商雙倍返還，但這種情況畢竟較少，且購房者可按上述規定，收回其預付的費用。
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