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關(guān)于創(chuàng )業(yè)公司選擇辦公地點(diǎn)需考慮的9大問(wèn)題匯總
對于任何一家公司而言，找到一個(gè)合適的辦公場(chǎng)所既令人興奮，也是一件極具挑戰的事情。在過(guò)去的的幾年時(shí)間里，我們獲得了一些初創(chuàng )公司和小企業(yè)客戶(hù)，幫助他們找到了合適的辦公場(chǎng)所。下面小編整理了關(guān)于創(chuàng )業(yè)公司選擇辦公地點(diǎn)需考慮的9大問(wèn)題，希望能幫助到大家。
創(chuàng )業(yè)公司選擇辦公地點(diǎn)需考慮的9大問(wèn)題
一、我該如何開(kāi)始?
一開(kāi)始你就要有清晰明確的業(yè)務(wù)模式和房產(chǎn)目標，然后你需要快速做出決策，才能占據優(yōu)勢。此外你還需要考慮很多重要的因素，比如公司是否會(huì )按計劃增長(cháng)，地理位置，交通要求，停車(chē)要求，預估場(chǎng)地空間要求，優(yōu)化場(chǎng)地空間結構，技術(shù)要求，以及時(shí)間和預算，等等。
為了最小化干擾，提高辦公場(chǎng)所搜索的效率，你必須從一開(kāi)始就要明確了解什么是自己真正所需的辦公場(chǎng)所，另外也要考慮場(chǎng)地預算和場(chǎng)地規格，并明確選址所需的流程和時(shí)間，這樣才能確保能夠成功尋找、并“占領(lǐng)”一個(gè)場(chǎng)地。
二、選擇辦公場(chǎng)所會(huì )涉及到哪些人?
在 公司內部，你需要指定一個(gè)項目負責人，他/她要和你單點(diǎn)聯(lián)系，直接向你匯報工作。如果你不想大動(dòng)干戈，那么在開(kāi)始的時(shí)候最好能再將IT部門(mén)、人力資源部 門(mén)、以及財務(wù)部門(mén)納入到選址工作之中，組成一個(gè)團隊。而這個(gè)團隊的領(lǐng)導，應該是一個(gè)在企業(yè)房產(chǎn)和設施部署領(lǐng)域里非常有經(jīng)驗的人。
不僅如此， 你要確保能夠找到一支顧問(wèn)團隊給你幫忙。一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀人或許對你會(huì )非常有幫助，因為他可以代表租戶(hù)，特別是代表初次公司和新創(chuàng )建的公司。初次公司有一些 特殊需要，一個(gè)出色的房產(chǎn)經(jīng)紀人不僅可以很好地理解這些需求，而且還能幫助這些公司找到最適合他們的房產(chǎn)業(yè)主。另外承租經(jīng)紀人的薪酬通常是由房產(chǎn)業(yè)主來(lái)支 付的，因此你可以從一個(gè)專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)顧問(wèn)中受益，而且還無(wú)需給他們支付酬勞。
另外，你最好再找一個(gè)有經(jīng)驗的房地產(chǎn)律師，這樣不僅能夠確保在 進(jìn)行租房談判時(shí)可以讓你保持一定的靈活性，而且也能保障相關(guān)條款和條件對你有利，并足夠公平。絕大多數初創(chuàng )公司在第一次簽訂租房合同時(shí)，房東的態(tài)度總是不 是很友好，這也會(huì )導致很多意想不到的麻煩，此時(shí)一個(gè)具有成本意識的優(yōu)秀律師就會(huì )給你提供很多幫助，讓你避免掉入一些不必要的陷阱之中。
三、我應該在什么時(shí)候開(kāi)始啟動(dòng)尋找辦公場(chǎng)所的流程?
絕大多數初創(chuàng )公司和小企業(yè)低估了尋找辦公場(chǎng)所所需要的時(shí)間和工作流程。要知道，如果你想在短短三十天內找到一個(gè)獨特的辦公室，或是一個(gè)聯(lián)合辦公場(chǎng)地，絕不是想象中的那么簡(jiǎn)單。
如 果你正在尋找一塊待出租的辦公場(chǎng)所，那么有很多因素會(huì )影響你尋址的進(jìn)度，包括但不僅局限于如下幾個(gè)因素：你所需要的辦公場(chǎng)所規模，市場(chǎng)條件和可用性，與房 東戶(hù)主的談判時(shí)間，辦公場(chǎng)所空間規劃，租賃文件，營(yíng)業(yè)許可證，以及裝修裝潢時(shí)間。一般來(lái)說(shuō)，如果你正在尋找的辦公場(chǎng)所面積不到1萬(wàn)平方英尺，那么你要把最 初設想的截至日期向后延長(cháng)一段時(shí)間，并且只要要給自己留下四到六個(gè)月時(shí)間來(lái)尋找合適的辦公場(chǎng)所。如果你尋到的辦公場(chǎng)所面積大于1萬(wàn)平方英尺，那么這個(gè)時(shí)間 至少要向后順延六到十二個(gè)月。
四、在租賃辦公場(chǎng)所的時(shí)候，需要哪些類(lèi)型的財務(wù)擔保書(shū)?
如 果租房者可以提供一些資質(zhì)，證明自己的經(jīng)濟條件是有保障的，那么會(huì )讓房東感覺(jué)更放心，也能降低他們的風(fēng)險。如果租戶(hù)可以給房東提供一些證明，那么他們就會(huì ) 在眾多尋租者中脫穎而出，所以你需要盡可能的讓房東了解你公司優(yōu)秀的財務(wù)表現。在租房的時(shí)候，你可能會(huì )被要求提供一些保證金，或是公司創(chuàng )始人的個(gè)人擔保， 因此在此之前，你需要提前準備好所需的財務(wù)資料，納稅申報單，銀行賬單，或是預付租金(銀行信用證)。但是切記，在租賃房屋時(shí)如果要為他人提供個(gè)人擔保證 明時(shí)，一定要非常小心，因為這很可能會(huì )把你的個(gè)人資產(chǎn)情況泄露出去。另外一旦你的公司破產(chǎn)，擔保人還將承擔連帶的個(gè)人擔保責任，其中的風(fēng)險是非常大的。
五、我有哪些選擇?
你可以評估一下自己的選擇：合租，聯(lián)合辦公，轉租，直租，等等。房東通常會(huì )詢(xún)問(wèn)、當然可能也會(huì )要求你的租賃期限必須是五到七年。如果是直租的話(huà)，有些房東可能會(huì )接受三年時(shí)間的租賃期限，但是要知道，你的租賃期限越長(cháng)，自己的選擇其實(shí)也會(huì )更多。
如 果你準備直接租賃一個(gè)辦公場(chǎng)所，而且租賃期限也比較長(cháng)，那么在此之前，你也可以嘗試選擇合租辦公場(chǎng)所作為替代方案，包括與其他公司聯(lián)合辦公，加盟企業(yè)孵化 器，接受其他公司轉租的辦公場(chǎng)所，等等。事實(shí)上相比于直接租賃一塊辦公場(chǎng)所，上述這些選擇的利弊參半，不過(guò)它們的優(yōu)勢是非常靈活，租賃期限長(cháng)度也可以更 短，適合那些不確定租賃期限的初創(chuàng )公司。
在一個(gè)企業(yè)孵化器/加速器，或是行政辦公室中，房主通常需要承擔多個(gè)租戶(hù)共享辦公場(chǎng)所所帶來(lái)的財務(wù) 責任風(fēng)險。你需要盡量避免與其他租戶(hù)協(xié)作，因為這會(huì )牽扯很多事情，比如辦公場(chǎng)地要求，租戶(hù)改善及相關(guān)成本，選擇標準，租賃時(shí)長(cháng)，以及可能涉及的法律責任。 所以，有時(shí)候你以為合租會(huì )比較劃算，但結果往往適得其反，不過(guò)在你支付費用的時(shí)候，最好先算算自己每平米需要花費多少租金，這樣可以做到心中有數。
另 外考慮到自己的創(chuàng )業(yè)進(jìn)度和靈活性，你可能還會(huì )考慮到轉租。你可以找到一個(gè)低于市場(chǎng)價(jià)格的轉租辦公場(chǎng)所，但是其中也各有利弊，比如你會(huì )受到很多限制，無(wú)法對 辦公場(chǎng)所進(jìn)行大刀闊斧的裝修改造，諸如此類(lèi)。即便你是一個(gè)轉租人，如果承租人在未來(lái)一到五年時(shí)間內發(fā)生財務(wù)問(wèn)題，那么可能會(huì )導致你自己去承擔相關(guān)的損失。
六、我究竟需要多大的辦公場(chǎng)所?
按照經(jīng)驗，你可以從每人200到250平方英尺的辦公空間，遞減到每人100到150平方英尺。下面有幾個(gè)步驟，或許會(huì )對你判斷合適的辦公場(chǎng)地大小有所幫助：
你可以按照自己的租約期限，預估一下未來(lái)公司的人頭數量。你當前要租的辦公場(chǎng)所，應該可以滿(mǎn)足估算未來(lái)員工數量的三分之二，或四分之三，不要把空間算的太死。
尋找一些效率較高的辦公場(chǎng)所。比如在辦公樓里最好能找一些方方正正的辦公室，而不要選擇那些角落的地方。要知道在樓層規劃和布局時(shí)，絕不會(huì )有兩個(gè)完全一樣面積的辦公室。
在鄰近場(chǎng)地尋求終止權利和擴張權利。擴展到鄰近的辦公場(chǎng)所，不會(huì )對你的公司造成太大影響。對企業(yè)而言，相鄰的辦公場(chǎng)地還是不錯的。
七、我該如何縮小搜索范圍?
你需要走出去看看每一個(gè)可能合適的辦公場(chǎng)所，這的確非常浪費時(shí)間。下面會(huì )為你提供一些關(guān)鍵變量/指標，可以幫助你縮小搜索數量，并提高搜索質(zhì)量，并把你的搜索結果優(yōu)化到一個(gè)可控范圍之內。
期限：你的租期越長(cháng)，你的選擇就會(huì )更多。不過(guò)有些初創(chuàng )公司在簽了五年租賃合同之后，結果第一年就發(fā)現場(chǎng)地無(wú)法滿(mǎn)足自己的人員需求了。所以公司創(chuàng )始人應該從多方面考慮，和房東談一個(gè)更加靈活的租賃期限。
價(jià)格：你不必專(zhuān)注在每平方英尺要花多少租金，而是首先要明確自己的辦公場(chǎng)所租金預算和相關(guān)費用，包括停車(chē)費，公共事業(yè)費，清潔費，拆遷費，承租人改善，保險費用，家具以及其他費用。這些預算成本費用都需要在你的考慮范圍之內。
布局：你需要明白，在一棟大樓里，絕不會(huì )有兩個(gè)完全一樣面積的辦公室。
便利設施：廚房，休息室，共享會(huì )議室，食堂，交通，停車(chē)率，安全，高速互聯(lián)網(wǎng)，高品質(zhì)浴室，甚至是足夠的電源插座，這些都是你要進(jìn)行考量的東西。
八、停車(chē)狀況如何?
停車(chē)成本會(huì )占到你預算的一部分。如果你詢(xún)問(wèn)戶(hù)主，他們通常會(huì )說(shuō)，我們的停車(chē)場(chǎng)車(chē)位足夠了。但是你要明確數量，在簽合同的時(shí)候，你必須親自到停車(chē)場(chǎng)看看，確定自己可以使用的停車(chē)位數量。到很遠的地方停車(chē)會(huì )給你的員工和客戶(hù)帶來(lái)很多麻煩，成本也不低。
九、我該如何確定辦公室的正確位置?
確保你手下那些關(guān)鍵員工的辦公室位置不要距離自己太遠。大多數員工都希望自己的辦公室位置能足夠方便。另外，如果你的辦公室會(huì )有客戶(hù)來(lái)拜訪(fǎng)，那么還需要考慮是否要劃出一塊較為隱私的區域出來(lái)。
創(chuàng )業(yè)公司選擇辦公場(chǎng)所，最先要考慮的問(wèn)題是什么？
創(chuàng )業(yè)公司選擇辦公地點(diǎn)，最先考慮的就是適合自己。不僅僅是剛才你說(shuō)到的資金問(wèn)題，也建議考慮公司主營(yíng)業(yè)務(wù)方向問(wèn)題，考慮“商圈”屬性和區域文化的問(wèn)題。不僅更符合自己公司的定位，在客戶(hù)認同感、人員招聘等方面，可能會(huì )更加有利。
比如偏商業(yè)、貿易、金融類(lèi)的公司，可能更喜歡在CBD區域；如果是IT公司，可能要選擇程序員們較多的地區，以北京為例，公司在西二旗、回龍觀(guān)一帶的，可能就比南邊區域的招聘更方便。
更換辦公環(huán)境時(shí)候要綜合哪些問(wèn)題一起考量？
一個(gè)是內部因素，選擇辦公地點(diǎn)，和你企業(yè)的發(fā)展情況、公司業(yè)務(wù)情況、成本支出等都有關(guān)系。
比如說(shuō)，最開(kāi)始你們的團隊只有10個(gè)人，可能找一個(gè)很小的工作室就可以了�，F在發(fā)展到30人，就必須要有一個(gè)相對大一點(diǎn)的辦公地點(diǎn)了。
并且，如果你業(yè)務(wù)發(fā)展的很快，有很多客戶(hù)要到你公司和你們洽談業(yè)務(wù)，那你的辦公地點(diǎn)至少要有兩個(gè)像樣的會(huì )議室吧？
再有外就是成本問(wèn)題，這個(gè)就要看你們自身的預算了。
另一個(gè)是外部因素，也就是說(shuō)你想去的這個(gè)地方，硬件如何，性?xún)r(jià)比是否足夠令人滿(mǎn)意，配套設施和服務(wù)這類(lèi)“軟件”水平如何。我們曾經(jīng)處理過(guò)一起案件，租金不高，但物業(yè)費一直猛漲，給租戶(hù)造成了極大的負擔，但想解約的話(huà)，又需要支付高額的違約金，這樣就很尷尬了。
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