旅游地產(chǎn)調查報告

旅游地產(chǎn)調查報告

　　旅游地產(chǎn)，所有依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統住宅項目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項目，可稱(chēng)為旅游房地產(chǎn)。以下是旅游地產(chǎn)調查報告，歡迎閱讀。

　　一、項目基本情況介紹

　　1、項目背景

　　現緊鄰武侯祠的“錦里”古街由成都武侯祠博物館斥資興建，作為三國圣地——成都武侯祠博物館（文物區、西區、錦里）的一部分。

　　2、區域位置

　　錦里古街位于成都市武候祠大街231號附1號

　　3、口岸特點(diǎn)

　　錦里古街北鄰錦江沿江景觀(guān)帶，東望彩虹橋可直達市中心天府廣場(chǎng)。西接一環(huán)路西一段．東鄰漿洗街洗面橋街 (商務(wù)辦公為主)，南臨高升橋商業(yè)區。公交路線(xiàn)1路、57路、304路、306路可直達。

　　4、總體規模

　　錦里商業(yè)建筑面積約14000余平方米

　　二、項目分區分析

　　1、項目分區

　　項目共分為4大區域：

　�。�1）廣場(chǎng)區

　�。�2）酒吧、手工藝街區

　�。�3）小吃街區

　�。�4）購物住宿區

　　2、 分區特色

　�。�1）廣場(chǎng)區

　　廣場(chǎng)區內根據中國傳統節日定期舉行具有鮮明民俗特色的主題活動(dòng)。例如元宵燈會(huì )、小吃節、端午吃粽子大賽、七夕情人節主題活動(dòng)、中秋親友團聚賞月會(huì )等等。

　�。�2）酒吧、手工藝街區

　　工藝區現場(chǎng)有泥塑、糖畫(huà)、面人、民間木飾、剪紙、小工藝器以及線(xiàn)手制品等民間藝術(shù)攤共計20余家，游客在觀(guān)賞的同時(shí)還能親自體驗制作。

　　酒吧區內有4家酒吧，門(mén)面向南，而不是面進(jìn)古街街面，解決了現代音樂(lè )酒吧與古街建筑風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)商品民族化不協(xié)調的問(wèn)題。

　�。�3）餐飲區

　　錦里有許多在成都市區很難買(mǎi)到的附近郊縣的特產(chǎn)。張飛牛肉，產(chǎn)于四川閬中，味道獨特。湯麻餅，產(chǎn)于四川崇州。另外還有三大炮、牛肉豆花、三合泥、糖油果子、撒尿牛丸、臭豆腐、油茶、牛肉焦餅、蕎麥面、缽缽雞等小吃。

　　3、分區規模

　�。�1）餐飲區約占2240㎡

　�。�2）購物區約占7840㎡

　�。�3）休閑娛樂(lè )區約占2520㎡

　�。�4）其它區(流動(dòng)攤位、花車(chē))約占1400㎡

　　三、項目特色

　　1、項目核心因素

　�。�1）錦里地處成都市武侯區核心區域，交通發(fā)達，人流量密集；

　�。�2）錦里依托武侯祠“三國文化”這一歷史文化景區，游客看完了武侯祠的歷史遺跡，再從錦里親身體驗一次，自然意義非凡；

　�。�3）古街內部空間布局合理，游客置身其中只需看看隨處可見(jiàn)的指示牌就能第一時(shí)間找到自己所處方位。

　�。�4）古街內業(yè)態(tài)豐富不重復、各類(lèi)商品種類(lèi)繁多；

　　四、客群構成

　　1、客流來(lái)源;省內客群占6層、外省客群占3層、國外客群占1層

　　2、客流量:工作平均約2萬(wàn)人日/天、節假日平均約5萬(wàn)人/天

　　五、空間規劃

　　1、交通組織

　　古街主要以延熙大道、章武街、九品街、建安路、烏衣巷這幾條街道組成，以整體線(xiàn)性發(fā)展完成來(lái)商業(yè)空間。其間坐落有宅邸、府第、民居、客棧、商鋪、大戲臺、包廂、橋梁、牌坊、騎樓、酒吧、茶樓、回廊、古井等古代建筑特色。

　　2、整體建筑規劃空間特色

　　在錦里古街的內部空間布局方面，錦里古街呈線(xiàn)性發(fā)展，啞鈴式布局，既步行街～廣場(chǎng)一步行街一廣場(chǎng)。通過(guò)面 (廣場(chǎng)或庭院) 來(lái)聯(lián)接線(xiàn) (步行街)與線(xiàn)。同時(shí)，在街、廣場(chǎng)、庭院等基本元素中點(diǎn)綴以各種點(diǎn)狀功能性設施 (如牌坊、渚葛井、碑碣、笮橋等 ) 以完成整體商業(yè)空問(wèn)的營(yíng)造。錦里古街特意設置由寬到窄的街道布局 ．6米、4米、3米、2米漸進(jìn)漸窄的街面，其中6-4米為街道主要寬度，引人進(jìn)入越來(lái)越緊湊的空問(wèn)，符合人們的逛街、購物心理習慣。小尺度的窄街十分利于休閑逛街購物情緒的營(yíng)造。

　　六、建筑風(fēng)格

　　錦里整體是巴蜀建筑風(fēng)格，以三國文化為主題，成功的將現代商業(yè)運營(yíng)模式與傳統文化相結合。

　　七、商家構成

　　1、入駐商家業(yè)態(tài)構成

　　餐飲、特色小吃 水吧，茶坊 休閑娛樂(lè ) 特色工藝 紀念飾品 30家 住宿 4家 6家 其它 20家 29家 20家 47家 2、業(yè)態(tài)比例

　�。�1）餐飲約占16%

　�。�2）購物約占56%

　�。�3）休閑娛樂(lè )約占18%

　�。�4）其它約占10%

　　3、業(yè)態(tài)分布

　　八、經(jīng)營(yíng)狀況

　　通過(guò)實(shí)地走訪(fǎng)考察發(fā)現，錦里主要消費客群均偏向于購物及餐飲消費 且價(jià)格通常比外面高昂，以餐飲尤為明顯，但因種類(lèi)繁多的特色飲食，先付賬后進(jìn)餐的經(jīng)營(yíng)理念，再加上持續不斷的人氣匯聚，從而促成商家生意一整天的持續火爆。

　　九、銷(xiāo)售（租賃）價(jià)格及面積區間

　�。�1）所有商戶(hù)統一采用只租不售的方式經(jīng)營(yíng)；

　�。�2）錦里采取了2種收取租金的方式：

　　1、租金的收取與面積無(wú)關(guān)，而是依據商家一般營(yíng)業(yè)額的15%—20%比例收取租金。這樣的租金收取方式，將管理公司與商家捆綁在一起成為利益共同體，商家賺錢(qián)，房東得利，形成了一個(gè)良性循環(huán)。據詢(xún)問(wèn)，從開(kāi)街到2012年，錦里內的租金已經(jīng)全面提升，平均上漲了100%，這也從側面反映了整條街的綜合經(jīng)營(yíng)水平至少上升了100%。

　　2、針對口岸較差，規模較小的部分商家，采取正常收租手段租金約120-150不等。

　�。�3）在購物區和小吃區多以單層小面積建筑面為主（10-20平米）；

　�。�4）餐飲區多為2層面積（200-500平米）；

　�。�5）酒吧區多為兩層，面積在100-200平米左右；

　�。�6）客棧區域多數靜態(tài)區，為兩層，面積一樓做特色專(zhuān)賣(mài)店、二樓客棧、客房之用，情趣盎然；

　　注：（對部分具有特殊技藝的藝人前期進(jìn)場(chǎng)免1年租金）

　　十、其它（面臨的問(wèn)題）

　　1、局部休閑場(chǎng)所（環(huán)境、軟硬件設施）缺乏專(zhuān)業(yè)人員管理維護。

　　2、中餐飯店價(jià)格過(guò)高，服務(wù)水準低。

　　3、缺乏公共休息區域，只能到茶坊、咖啡廳這些地方休息。

　　4、所設公共廁所點(diǎn)位較少，經(jīng)常會(huì )看見(jiàn)排隊現象。

　　5、周邊沒(méi)有充足的停車(chē)位，導致很多前來(lái)游玩但因停不了車(chē)而離開(kāi)的游客，不能最大限度的吸納游客。

　　十一、對于本項目可借鑒因素分析

　　1、量化前期策劃、嚴格定向招商

　　錦里的前期策劃固然重要，但能?chē)栏癜凑詹邉澐桨敢徊揭徊降貙?shí)施，堅定地定向招商，這才是其成功的重要秘訣。前期策劃案已經(jīng)細化到哪一間鋪子具體的用途，管理公司務(wù)求找到能與前期策劃案“對號入座”的商家。個(gè)別商鋪確實(shí)找不到合適的商家，為滿(mǎn)足前期策劃案中的業(yè)態(tài)計劃，管理公司自己上馬。例如，主力店之一的錦里客棧就是由管理公司自營(yíng)。當初的強勢定向招商，造就如今的繁華。

　　2、錯位經(jīng)營(yíng)、抱團向外

　　我們實(shí)地考察發(fā)現，整條錦里商業(yè)街幾乎沒(méi)有經(jīng)營(yíng)相同項目的商家。錦里嚴格定向招商，有效杜絕業(yè)態(tài)重復、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品重復，成功實(shí)現錯位經(jīng)營(yíng)。既避免了內部?jì)r(jià)格競爭的惡性循環(huán)，也形成了錦里“色、香、味”俱全的獨特魅力，更提升了錦里抱團對外癿競爭力。

　　3、公司化的商家管理

　　錦里管理公司與商家，并不是簡(jiǎn)單的房東與租戶(hù)的關(guān)系，而是作為一個(gè)整體的作戓團隊而存在。錦里管理公司運用各種公司化的管理方式，實(shí)現了“分散經(jīng)營(yíng)、統一管理”。

　　(1) 行會(huì )代表溝通制度：管理公司把74個(gè)商家劃分為5個(gè)行會(huì )，包括小吃、民間表演、工藝品、酒吧以及其他。每一個(gè)行會(huì )民主推選一位會(huì )長(cháng)，作為管理公司不商家的溝通橋梁。

　�。�2）日�？�(jì)效考核制度：管理公司每天都會(huì )派與人對每個(gè)商鋪進(jìn)行績(jì)效考核。包括是否統一著(zhù)裝、是否用了統一的包裝、是否講普通話(huà)、是否實(shí)價(jià)銷(xiāo)售等18條標準。

　�。�3）商家末位淘汰制度：對商家獎優(yōu)罰劣、實(shí)行末位淘汰。量化考核總分為10分，每月結算一次。凡是超過(guò)9.4分的商家均符合要求，而在9.4分以下的最后3位必須面對“懲罰”。兩個(gè)選擇，要么自行出街，要么增加房租。而對二前3名，則給予減免房租金獎勵。這一招很見(jiàn)效，很快便形成了集體維護錦里品牌的良好氛圍。

　�。�4）錦里采取了一套獨創(chuàng )的租金測算法，不面積無(wú)關(guān)，而是依據商家一

　　般營(yíng)業(yè)額的15%—20%比例收取租金。這樣的租金收取方式，將管理公司不商家捆綁在一起成為利益共同體，商家賺錢(qián)，房東得利，形成了一個(gè)良性循環(huán)。

　�。�5）管理能力在細節中

　　實(shí)地考察時(shí)發(fā)現，所有商家的價(jià)格標簽都非常規范，標明產(chǎn)地等信息，折射出錦里的管理規范。從“不二價(jià)”標牌到略顯陳舊的價(jià)格標簽，說(shuō)明商家不經(jīng)常更換價(jià)標，商品價(jià)格穩定。路牌、菜單，甚至店堂內咨詢(xún)點(diǎn)，處處安放多語(yǔ)種提示牌（中英日韓）。盡管經(jīng)營(yíng)品類(lèi)、業(yè)種業(yè)態(tài)繁多且不重復，但走在錦里街上，會(huì )賞心悅目地看到各個(gè)商家統一的三國風(fēng)情 店招、小吃后街上統一的有錦里標識的餐具、店員統一的三國風(fēng)格工作服、整個(gè)錦里內各商家還通用“錦里一卡通”諸多細節顯示錦里的優(yōu)質(zhì)經(jīng)營(yíng)管理能力。

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