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商鋪銷(xiāo)售活動(dòng)方案優(yōu)秀
為確保事情或工作高質(zhì)量高水平開(kāi)展，就不得不需要事先制定方案，方案的內容和形式都要圍繞著(zhù)主題來(lái)展開(kāi)，最終達到預期的效果和意義。方案應該怎么制定呢？以下是小編收集整理的商鋪銷(xiāo)售活動(dòng)方案優(yōu)秀，希望對大家有所幫助。
商鋪銷(xiāo)售活動(dòng)方案優(yōu)秀1
主題活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)：
曾經(jīng)有一個(gè)做女裝的加盟商是這樣去做的，很多女孩子都害怕撞衫，所以加盟商就做了這樣一件事情——“撞衫交流大會(huì )”。把很多買(mǎi)過(guò)他們家衣服的人在某年某月某日穿著(zhù)買(mǎi)他們家品牌的衣服來(lái)這里參加一個(gè)大型的Party，來(lái)了之后就開(kāi)始找和自己穿的衣服一樣的人，穿一樣的人最多的那一組豪華禮品贈送，同時(shí)讓他們交流為什么購買(mǎi)這件衣服，心得是什么?同時(shí)還有一個(gè)相互交朋友的機會(huì )，因為大家選的同一款衣服一定有很多共同點(diǎn)，也會(huì )有共同語(yǔ)言，所以很快就能成為朋友。有一個(gè)顧客他們家孩子結婚，這時(shí)候他們得去送女兒得出嫁，陪嫁當天，男主人就把一款衣服同一個(gè)顏色的一下買(mǎi)了八件，他們的女方去婚禮現場(chǎng)一人穿一件，當下車(chē)那一剎那，同一款衣服特別地扎眼，陣勢特別地強大，非常地震撼。把本來(lái)是撞衫這樣一個(gè)不容易解決的問(wèn)題，做成了一個(gè)非常好的主題活動(dòng)，任何事物沒(méi)有絕對的壞，也沒(méi)有絕對的好，主要是看我們怎樣更好地去應用。
廉價(jià)營(yíng)銷(xiāo)：
當品牌在推廣的時(shí)候一些朋友沒(méi)有這方面的預算，做促銷(xiāo)推廣價(jià)格又高，廣場(chǎng)里邊的LED大屏，費用也非常高。這里有一個(gè)方法，可以在你的目標的小區印一批非常精美的樓層貼，不干膠的貼。要設計的非常的漂亮，貼在人家門(mén)上他舍不得把它撕下來(lái)，就達到效果了。所以你進(jìn)小區里邊挨家門(mén)貼上就行了。有的保安不讓進(jìn)，想辦法一定能進(jìn)去的。所以這時(shí)候當這家的主人下班回來(lái)開(kāi)門(mén)的時(shí)候，一眼就看到那個(gè)漂亮的門(mén)貼，幾層幾號，還有你的LOGO，你的電話(huà)，一看太漂亮了，舍不得揭下來(lái)，同時(shí)標明他們家是幾門(mén)幾門(mén)，這是非常好的一種方式。這就是一遍兩遍三遍不斷不斷地去催眠，甚至達到一想起買(mǎi)衣服就會(huì )想到你們家品牌的一種程度，這就成功了，并且你花的錢(qián)很少，影響力還非常地大。
人海營(yíng)銷(xiāo)：
首先可以請很多顧客，也可以請很多導購，或零促去做人海戰術(shù)，目前做的最好的就是手機品牌，每當大型節假日的時(shí)候，做推廣活動(dòng)最激烈的就是做手機的企業(yè)。舉著(zhù)牌子的、用喇叭喊的、發(fā)宣傳單頁(yè)的等等，把這種方式應用在服裝企業(yè)中效果也很好。有一個(gè)品牌就是這樣做的，他組織了一批人，所有的督導到一個(gè)市場(chǎng)，所有的物料都做好，有舉牌子的、同時(shí)有發(fā)宣傳單的、還有拿喇叭喊的，大家排成一排在街上走，很多顧客看到這個(gè)品牌宣傳就來(lái)到他的店鋪，生意做的非常地好，宣傳效果非常的逼真，接下來(lái)我跟大家詳細的分解這個(gè)活動(dòng)如何去準備和實(shí)施。首先分這幾個(gè)階段：
第一策劃活動(dòng);
第二準備工作;
第三促銷(xiāo)實(shí)施;
最后總結。
策劃活動(dòng)首先要考慮店鋪的數量統計;第二個(gè)是店鋪往年業(yè)績(jì)的統計，因為有了數量統計就知道去年的同期比是多少，把往年的業(yè)績(jì)也統計出來(lái)，看看這個(gè)活動(dòng)結束之后能賺多少錢(qián)，業(yè)績(jì)能提升多少;第三是競爭品牌的分析，競爭品牌的位置、店鋪數量、各店導購的數量、目前他有沒(méi)有活動(dòng)、還有以往數據的分析;第四個(gè)是本城市各品牌曾經(jīng)做過(guò)的促銷(xiāo)類(lèi)型分析，其它的競爭品牌做過(guò)哪些方式，沒(méi)有的方式他們有沒(méi)有，如果把沒(méi)有用過(guò)的方式做出來(lái)，就會(huì )產(chǎn)生一種爆炸式的效果;第五是店鋪目前導購的人數還有顧客的分析，可以將顧客分為A類(lèi)、B類(lèi)、C類(lèi)、D類(lèi)。因為你做活動(dòng)的時(shí)候可能給A類(lèi)顧客B類(lèi)顧客發(fā)的信息比較多。同時(shí)導購的數量你得知道，出去宣傳需要幾個(gè)人?店鋪需要幾個(gè)人?人手不夠怎么辦?我從哪里去招?
通過(guò)什么渠道去招?第六是促銷(xiāo)類(lèi)型的確定，及促銷(xiāo)主題的確定。把這個(gè)促銷(xiāo)類(lèi)型選擇一個(gè)區域，沒(méi)有玩過(guò)的或是玩過(guò)的.，三四年以前的，再拿過(guò)來(lái)應用，同樣的效果很好;第七個(gè)是店鋪臨促人員，需求的數量統計，還有他的物料的準備。我們這幾點(diǎn)做好了，前面的策劃活動(dòng)要做到很細的程度。
接下來(lái)就開(kāi)始做準備工作，首先促銷(xiāo)業(yè)績(jì)目標的制定，促銷(xiāo)之前業(yè)績(jì)是多少?促銷(xiāo)之后我們業(yè)績(jì)應該增長(cháng)百分之多少?第二是促銷(xiāo)活動(dòng)日期的制定，其次是各種物料的準備，無(wú)論是你的牌也好，DM單也好，小喇叭也好，還是店內的爆炸貼也好，這些物料都要準備齊全。這個(gè)制作也比較簡(jiǎn)單，接下來(lái)就是此次促銷(xiāo)管理人員的分配，每店一個(gè)負責人因為這樣能更好地去把控這個(gè)店，在促銷(xiāo)整個(gè)活動(dòng)之中哪些做得不好?如何更好的去改正?
接下來(lái)我們每個(gè)店的負責人對于細節進(jìn)行實(shí)施，做得不好，不好在哪里?及時(shí)的改正，做的好也繼續發(fā)揚下去，所以任何工作都跟這個(gè)責任人有關(guān)，各店零促的數量要制定下來(lái)。促銷(xiāo)人員從哪里來(lái)?可以朋友介紹或者從學(xué)校招一些學(xué)生作為臨促，也可以從大街上找，大街上有很多發(fā)宣傳單的人，把他拉過(guò)來(lái)可以作為一個(gè)儲備人員。人找完了之后你還得去選拔臨促，李坤恒老師告訴我們可以這樣選人：“來(lái)，你們這一群人里邊誰(shuí)上前臺來(lái)，給我唱一首歌，前三個(gè)唱歌的人留下�！边@一種方式選完了，首先選出這三個(gè)人。接下來(lái)給他們一些產(chǎn)品知識資料背，半個(gè)小時(shí)的時(shí)間，誰(shuí)背過(guò)了上前邊給所有人去背，前三個(gè)人留下。這就留下了六個(gè)人，這六個(gè)人相對來(lái)說(shuō)敢背的人做事比較認真，敢唱歌的人比較主動(dòng)一些，選好人之后就開(kāi)始做一些簡(jiǎn)單的培訓。臨促選拔完了，最后來(lái)一個(gè)誓師大會(huì )，這樣我們?yōu)榱颂嵘龢I(yè)績(jì)就會(huì )全力以赴。促銷(xiāo)實(shí)施的過(guò)程就比較簡(jiǎn)單了，負責人提前領(lǐng)好物料，到那里做好準備，早會(huì )的激勵，現場(chǎng)的把控，突發(fā)事件的應急措施，晚會(huì )總結等等。后期的總結里將業(yè)績(jì)做對比，我們就知道此次活動(dòng)好在哪里，做得成功與不成功，通過(guò)上次那個(gè)品牌做的業(yè)績(jì)非常成功，他業(yè)績(jì)提升了怎么樣，活動(dòng)優(yōu)缺點(diǎn)及改進(jìn)的方法，跟以前的活動(dòng)對比好在哪里，不好在哪里，做一個(gè)很好的總結。
事件營(yíng)銷(xiāo)：
曾經(jīng)有一個(gè)加盟商是這樣做的，雷鋒紀念日那一天，他們噴了一個(gè)很大的雷鋒噴繪牌豎在店鋪門(mén)口，上面寫(xiě)著(zhù)：“大簽名“，為了紀念雷鋒同志，我們要學(xué)雷鋒做好事，這就是活動(dòng)的主題。如果別人有做好事的意愿，就在上面簽上自己的姓名。因為萬(wàn)人簽名的活動(dòng)就豎在你門(mén)前，所以對店鋪來(lái)說(shuō)是一種很好的宣傳，這就是事件營(yíng)銷(xiāo)。之前也有很多品牌利用釣島事件做宣傳。其中有一家店鋪是這樣做的，當你走進(jìn)店鋪就要大喊一聲：釣島是中國的!之后就會(huì )給你打八折。如果你再跺一腳大聲說(shuō):日本是中國的!就給你打六折。后面這句話(huà)雖然是開(kāi)玩笑,其實(shí)只是一種事件營(yíng)銷(xiāo),一種推廣，也是一種策略。所以現在商家很聰明，他們是把事件結合在一起去做的。
校園營(yíng)銷(xiāo)：
很多做童裝的企業(yè)做校園營(yíng)銷(xiāo)可以以贊助的方式，例如開(kāi)運動(dòng)會(huì )，可以將服裝當做第一名或者前三名的獎品，會(huì )給他們一種感覺(jué)：穿上你的衣服或鞋子他就是第一，所以別人看到你這個(gè)品牌就認為他是第一。你的價(jià)值也就起來(lái)了，你的影響力也起來(lái)了。還有一個(gè)加盟商朋友這樣和李老師分享的，他說(shuō)：“李老師，我在我們地方的學(xué)校開(kāi)始做贊助，我跟校長(cháng)關(guān)系也不錯，這時(shí)候我跟他說(shuō)我免費給你贊助一些鞋，這樣您考前三名的學(xué)生我就免費送給他們三雙鞋，我們的鞋也很高檔”。這時(shí)候校長(cháng)感覺(jué)也不錯，這是對孩子的一種激勵，于是學(xué)校就打上了一條橫幅：前三名的學(xué)生獎勵某某品牌的鞋。孩子們去看這條橫幅的時(shí)候，對這個(gè)品牌印象越來(lái)越深，從學(xué)校里邊看到穿這個(gè)品牌的鞋的時(shí)候，很多孩子們就肅然起敬：這是好學(xué)生。所以它的品牌推廣力度就有了，這是校園去營(yíng)銷(xiāo)。
其實(shí)營(yíng)銷(xiāo)方法有許多許多，只看我們敢不敢去想，但是我們一定要基于一個(gè)最重要的點(diǎn)，就是“落地”。
商鋪銷(xiāo)售活動(dòng)方案優(yōu)秀2
一、背景:
1.一期工程已分別于11月18日、12月18日交房，二期工程如火如荼全面
展開(kāi)，比一期工程同期加快了步伐。
2.本案焦點(diǎn)之一的寧墩中路建設問(wèn)題也取得了突破性進(jìn)展，大部分路段進(jìn)入
澆筑階段。
3.寧墩中路中段出現私人興建門(mén)面房和商品房現象。
4.有部分客戶(hù)主動(dòng)咨詢(xún)和意向購買(mǎi)門(mén)面房。
5.整個(gè)寧國市商鋪行情一片低迷，不容樂(lè )觀(guān)。
二、目的：
跟上項目工程進(jìn)度，準備制定商鋪營(yíng)銷(xiāo)方案。適時(shí)推出商鋪，確保實(shí)現商鋪的銷(xiāo)售目標。
三、市場(chǎng)概況：
樓 盤(pán)均 價(jià)戶(hù)型特征銷(xiāo)售狀況 備注
津河西苑小區3000元/?O(單層)一二層聯(lián)體
偉華公寓3000元/?O(單層)一二層聯(lián)體元月8日開(kāi)始預訂，現場(chǎng)可優(yōu)惠。
上海廣場(chǎng) 8396元/?O(沿街) 4569元/?O(區內)一二層聯(lián)體想(90?O左預定90%以上開(kāi)善未拿到預售證。注冊資金
匯豐花苑3800元/?O(單層)一二層聯(lián)體沿街門(mén)面
西津公寓3000元/?O(單層)/?/ ?/
宏佳花苑 3670元/?O(A區) 20xx元/?O(B區)只有幾套是單層，剩下是聯(lián)體不到30%A區是沿街部分 B區是小區深入
楊帆商都6800元/?O臨河東路 4000元/?O臨陽(yáng)東路 3000元/?O臨風(fēng)南路一二層聯(lián)體交房使用時(shí)只銷(xiāo)售出一戶(hù)目前已有四戶(hù)進(jìn)場(chǎng)營(yíng)業(yè)
四、市場(chǎng)分析：
1.本市商鋪市場(chǎng)
目前寧國市善有一部分空置商鋪分散在市內各主要鬧市地段，如津河大廈、錦苑廣場(chǎng)、蘇果超市、汽車(chē)站、市府廣場(chǎng)等等。典型案例之一：汽車(chē)站隔壁有個(gè)樓盤(pán)，由于其開(kāi)發(fā)商認為該樓盤(pán)占據了本市的優(yōu)越地理位置，對當時(shí)市場(chǎng)估計過(guò)高，推出了5800元/?O的單層計算均價(jià)。結果造成“死盤(pán)”的嚴重后果，至今仍未銷(xiāo)完。由于前期定位和心理期望值，致使進(jìn)退兩難的尷尬局面。
2.目前本市商鋪的銷(xiāo)售情況
寧國市的房產(chǎn)進(jìn)入鼎盛時(shí)期，競爭也進(jìn)入白炙化狀態(tài)。面對該市8萬(wàn)多的城區人口，多層商品房也幾近飽和狀態(tài)，商鋪的立場(chǎng)就近乎尷尬狀態(tài)。
3.本項目分析
本項目最大的賣(mài)點(diǎn)是本小區未來(lái)?yè)碛?00多戶(hù)業(yè)主這一龐大的消費群體資源的優(yōu)勢，本產(chǎn)品對本案內部消化能力也是一個(gè)考驗。
本案最大的銷(xiāo)售難點(diǎn)是來(lái)自市場(chǎng)本身的問(wèn)題，供與求的比例。本市各大樓盤(pán)都面臨賣(mài)不動(dòng)的趨勢，本案在地理位置上與其他樓盤(pán)沒(méi)有較大的競爭力。因此，本案必須有合理的定位，科學(xué)的規劃設計和實(shí)事求是適時(shí)調整的營(yíng)銷(xiāo)推廣策略。
最大的銷(xiāo)售瓶頸是道路問(wèn)題。
五、營(yíng)銷(xiāo)建議：
1.規劃設計建議
a、進(jìn)深：12米左右。將商鋪和寧墩路面的距離按國家有關(guān)規定預留，包括與小區內建筑物的間距。
b、間寬：可根據銷(xiāo)售情況定奪，在充分了解市場(chǎng)，分析客戶(hù)需求制定。
c、戶(hù)形特征：根據市場(chǎng)需求及本案特征進(jìn)行可行性分析，制定。并且在實(shí)際建設中根據實(shí)際銷(xiāo)售情況調整和變更戶(hù)型結構分割方案和心理準備。
d、建筑風(fēng)格：根據小區的'規劃設計特征及園內的多層和別墅建筑風(fēng)格，統一呼應同一風(fēng)格的建筑產(chǎn)品�？紤]美觀(guān)、實(shí)用、大方的特點(diǎn)。
e、體量和面積：如果考慮中溪南路通車(chē)的話(huà)，不能超過(guò)40套。面積控制20xx?O左右。(具體略)
2.配套建議
車(chē)庫和自行車(chē)車(chē)棚的配套。商鋪對配套的要求是有輔助銷(xiāo)售作用的，車(chē)庫是
商鋪銷(xiāo)售中起重要制約作用的配套之一。
3.產(chǎn)品定位
a、目標客戶(hù)定位
1.本小區的業(yè)主和準業(yè)主;
2.項目地附近的商販們;
3.小區配套有關(guān)的商家如超市、醫務(wù)站、銀行、郵局之類(lèi);
4.看中本小區未來(lái)發(fā)展潛質(zhì)升值空間的有閑散資金的投資者;
5.江浙一帶及周邊地區炒房團;
6.再次購房的投資者;
7.其他人群。
b、市場(chǎng)定位
1.本案的一期已經(jīng)交房，已具備一定的人氣。二期工程全面鋪開(kāi)，小區規模已成大勢。在未來(lái)一年內，能形成和聚斂如此規模和人氣的小區只有本案，具備各方面條件。形成競爭力的樓盤(pán)較少，商鋪推出有優(yōu)勢。
2.結合本案特征，本案地理位置對于推出商鋪是存在很大劣勢的，加上本市商鋪行情的低迷，特別是大體量的產(chǎn)品定位是大忌。
3.本案商鋪的推出，其中有一重要銷(xiāo)售制約環(huán)節是道路的暢通。所謂商鋪沒(méi)有人氣就沒(méi)有商機，沒(méi)有商機就更沒(méi)有商業(yè)活動(dòng);沒(méi)有暢通的交通，商業(yè)活動(dòng)不能流通，商鋪的吸引力就消失了。如果中溪南路的又一焦點(diǎn)，沒(méi)有解決辦法，商鋪推廣的可行性要大打折扣，銷(xiāo)售難度可以想象。
4.本案商鋪的定位上主要針對圍繞本小區配套這一主題，完善本小區的生活配套。提高本小區品質(zhì)。因此定位上不能考慮過(guò)多的商業(yè)性趨向，而是以本案配套為主，如超市、醫療站、郵局、銀行之類(lèi)占絕大份額比例。體量比例應考慮不影響小區整體規劃為前提，戶(hù)型為框架結構，戶(hù)型配比考慮靈活的分割銷(xiāo)售(具體略)。
c、價(jià)格定位
由于本案定位主要為了本案的配套完善，定位范圍較狹窄，面對市場(chǎng)供
大于求的局面。我們對市場(chǎng)的期望值不能寄予太高。前期定位關(guān)系著(zhù)規劃設計和建設等硬性問(wèn)題，因此本產(chǎn)品的定位目前應作為商鋪推廣工作的首要問(wèn)題慎重對待。
均價(jià)初步暫定5500?000元/?O(具體略)。
4.傳播與推廣建議
1.利用與整合我們所有的有效資源，調動(dòng)我們的宣傳途徑和渠道，宣傳推廣本產(chǎn)品�？梢蕴子煤脱赜梦覀兊膱F購優(yōu)惠政策。
2.運用我們頗有成效的客戶(hù)帶客戶(hù)途徑及輿論效應作好宣傳推廣工作。
3.整合本案賣(mài)點(diǎn)和制造賣(mài)點(diǎn)，通過(guò)媒體及各種宣傳途徑和渠道，突出宣傳本產(chǎn)品。
4.在商品房銷(xiāo)售過(guò)程中，附帶引導商鋪的推廣銷(xiāo)售工作。
六、后記：
以上草書(shū)系初步探索性草案，是筆者在較段時(shí)間內對目前寧國市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況初步調研之后，起草的非正式性文書(shū)。僅供參考，請多包涵。
起草人：鮑xx
商鋪銷(xiāo)售活動(dòng)方案優(yōu)秀3
一、項目基本概況
城龍花園位于龍崗中心城龍城大道與龍福路交匯處，總占地面積5萬(wàn)平方米，總建筑面積11萬(wàn)平方米，共分四期開(kāi)發(fā)，目前一、二期已入伙。其裙樓商鋪計有35間，總面積約1944.35平方米，商鋪目前基本上空置。
二、項目的SWOT分析
雖然本項目地段位置較為優(yōu)越，但現實(shí)又存在著(zhù)一些影響項目形象的因素，以至裙樓商鋪目前處于滯銷(xiāo)狀態(tài)。所以我們只有充分認識到該項目的優(yōu)缺點(diǎn)，并充分發(fā)揮其的優(yōu)勢，才是本項目在后期的營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中制勝的關(guān)鍵所在。
(一)優(yōu)勢點(diǎn)(S)：
1、 項目當前交通較為便利，地處龍城大道與龍福路交匯處;
2、 項目地處龍崗中心城一級黃金旺地，發(fā)展前景看好;
3、 本項目目前為現樓，滿(mǎn)足部分自用型商家即買(mǎi)即用的需求，降低購買(mǎi)者的置業(yè)風(fēng)險;
4、 商鋪層高5.4米，設有夾層，可融合商鋪、倉儲、家居為一體;
5、 項目開(kāi)發(fā)商母公司城建集團在深圳具有一定的知名度，對項目的推廣具有一定的優(yōu)勢;
◆發(fā)揮優(yōu)勢：
A、在項目裙樓的運作過(guò)程中，充分渲染項目的區位優(yōu)勢、交通的便利;
B、在項目裙樓的運作過(guò)程中，強調該區域的發(fā)展前景和由此帶來(lái)的商機;
C、在項目的推廣時(shí)，利用城建集團的品牌優(yōu)勢，增加置業(yè)者與投資者的信心;
(二)局限性(W)
1、 項目所處地段目前人氣不旺，尚不具備以人氣帶動(dòng)商鋪銷(xiāo)售的條件;
2、 本項目周邊是長(cháng)著(zhù)茅草的待開(kāi)發(fā)地塊，因而顯得較為荒涼，對發(fā)展商業(yè)略為不足;
3、 該項目以建成多時(shí)，但裙樓商鋪一直滯銷(xiāo)，造成一定的負面影響;
4、 項目裙樓商鋪缺乏整體形象定位，主題不鮮明;
5、 項目裙樓商鋪規模不大，不利于整體推廣;
◆解決方法：
(1) 重新對裙樓商鋪進(jìn)行市場(chǎng)定位，明確目標客戶(hù);
(2) 確定經(jīng)營(yíng)主題，從而以有特色的經(jīng)營(yíng)方向帶動(dòng)商鋪的銷(xiāo)售;
(3) 加大推廣力度，擴大商鋪的暴光率與市場(chǎng)知名度;
(4) 設立部分“免息分期付款方式”，降低購房者的置業(yè)門(mén)檻，吸引其入市;
(三)機會(huì )點(diǎn)(O)
1、 區位優(yōu)勢的發(fā)揮，輻射周邊地區;
2、 隨著(zhù)周邊各大住宅小區相繼建成與入伙，將帶動(dòng)周邊的人氣，從而帶動(dòng)裙樓商鋪的銷(xiāo)售;
3、 中國的入世，推動(dòng)經(jīng)濟的發(fā)展，商業(yè)物業(yè)前景看好;
(四)威脅點(diǎn)(T)
1、周邊現推向市場(chǎng)的歐景城裙樓商鋪、碧湖花園商鋪等商業(yè)物業(yè)較多，形成很大的競爭力與市場(chǎng)壓力;
2、碧湖康馨園空置的裙樓商鋪，從而形成直接的競爭;
三、商業(yè)模式分析：
就目前的商業(yè)模式來(lái)看，主要有三種：一是綜合性商業(yè)模式，二是主題性商業(yè)模式，三是專(zhuān)業(yè)性商業(yè)模式。
(一)綜合性商業(yè)模式
這一模式奉行的是購物、休閑通吃，衣、食、住行一條龍服務(wù)。商場(chǎng)內行業(yè)種類(lèi)眾多、品牌蕪雜、檔次齊備，可以滿(mǎn)足任一層次消費者的任一生活需求，并且在購物的同時(shí)能夠進(jìn)行飲食、品茗等休閑活動(dòng)，拉動(dòng)場(chǎng)內群體消費。從這一個(gè)角度去分析，此種模式似乎能夠以全面網(wǎng)絡(luò )住所有的消費者，而且聚人氣、提消費，應該是理想的商場(chǎng)模式。但是，實(shí)際上這以模式已經(jīng)在全球的經(jīng)濟態(tài)勢里遭遇了嚴峻考驗，中國亦不例外，而且越是類(lèi)似于深圳這樣的經(jīng)濟發(fā)達地區，這一模式所表現出來(lái)的老舊之態(tài)就越明顯，所面臨的危機就越大。
究其因，在于品牌市場(chǎng)的進(jìn)一步細分，消費者的需求不斷的向個(gè)性化發(fā)展，使得任何全面式的經(jīng)營(yíng)都失去了銷(xiāo)售點(diǎn)的深化機會(huì )。不僅僅是因為不愿意，而是因為以目前的商業(yè)品種、品牌發(fā)展速度，沒(méi)有任何一個(gè)商場(chǎng)的規模能夠全部承載得下。在每一次割舍之間，都失去了一部分客戶(hù)的青睞，從而使之在與各行業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的直接競爭中失去了一條又一條的陣線(xiàn)。時(shí)至今日，電子通訊、家電家私、大眾服裝，都已紛紛淡出各大綜合賣(mài)場(chǎng)。近兩年以來(lái)，各名牌綜合商場(chǎng)的整體銷(xiāo)售額持續萎縮，尤其是自去年下半年開(kāi)始，深圳各大有名望的商場(chǎng)，均只有食品超市仍然維持人銷(xiāo)兩旺的局面，其余品種的同比額度全面下降。面對這樣一種形勢，大的品牌商場(chǎng)利用早期積累的財力與知名度，采取了圈地擴張、活動(dòng)造勢的手法，力求站穩腳跟，在市場(chǎng)重新洗牌之前充實(shí)內力，再謀求變革性的發(fā)展。而中、小型的綜合商場(chǎng)雖然明知危機在即，但由于實(shí)力的原因，在目前除了苦苦支撐之外，也無(wú)其他應變之法。
這種綜合性商業(yè)模式適合于大規模的裙樓商場(chǎng)和大型純商業(yè)物業(yè)，對于本項目的裙樓商鋪從設計上、規模上都不適合發(fā)展綜合商場(chǎng)。
(二)主題性商業(yè)模式
主題的確定范圍很廣，無(wú)論是從文化層次還是人群分類(lèi)亦或商品檔次等任何一個(gè)角度去發(fā)揮，都能找到相應主題。然后以該主題為核心以及規則，展開(kāi)經(jīng)營(yíng)。比如女人世界、男人世界、兒童世界，就是以人群分類(lèi)為主題，圍繞某一類(lèi)人群的用品，這一特定范圍對品種、品牌進(jìn)行篩選、過(guò)濾，進(jìn)行有針對性的經(jīng)營(yíng)。 這類(lèi)模式與其它商業(yè)模式相比，主要在于目標客戶(hù)群以及滿(mǎn)足需求上的區別。它不局限于某以個(gè)行業(yè)，在商品種類(lèi)上不具備占絕對優(yōu)勢的市場(chǎng)平臺，但它的目標客戶(hù)群卻是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經(jīng)濟群體，等等。對于這些群體來(lái)說(shuō)，主題商場(chǎng)能夠盡可能的滿(mǎn)足他們的異質(zhì)化需求和個(gè)性化心理訴求，針對性強。
但由于這種商業(yè)模式針對性強的負面影響，客戶(hù)范圍窄，未來(lái)發(fā)展前景難以預料，市場(chǎng)風(fēng)險相對較高。并且這種商業(yè)模式要求：
�、� 規�；�，主題經(jīng)營(yíng)獨占面積龐大，與本項目規模不匹配;
�、� 規范化，主題經(jīng)營(yíng)從管理到經(jīng)營(yíng)行為都比較規范，甚至進(jìn)行網(wǎng)絡(luò )運作，所涉及成本高昂、費用巨大。 ⑶ 租金低廉，主題商場(chǎng)通常以較低租金吸納商家聚集入場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)，這對投資者說(shuō)是最不愿意看到的情況，于本項目銷(xiāo)售也不利。
所以，這種商業(yè)模式也不適合本項目的群樓商鋪。
(三)專(zhuān)業(yè)性商業(yè)模式
這一類(lèi)型商業(yè)以某一行業(yè)為主要依托，加深品牌與檔次的細分，集中力量滿(mǎn)足全體消費者的某一種特定需求，尤其是個(gè)性化、異質(zhì)化的心理訴求。如深圳有名的中電信息時(shí)代廣場(chǎng)，就是借電子科技、通訊產(chǎn)品的市場(chǎng)風(fēng)云之勢，在華強北這個(gè)大的商圈背景下站穩了腳跟;再比如順電家居廣場(chǎng)，以家電市場(chǎng)為主要平臺，全力攬括行業(yè)內的品牌精英，加大消費者的選擇余地，力求做到使每個(gè)想買(mǎi)家電的消費者都不會(huì )轉投其他商場(chǎng)的懷抱。
這類(lèi)商業(yè)模式的優(yōu)勢就在于針對性強，專(zhuān)業(yè)化程度高。某一行業(yè)的發(fā)展將直接影響到該行業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)能力與盈利空間。所以，對于目前龍崗蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)，它必將帶動(dòng)其他相關(guān)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，如建材業(yè)、裝飾材料業(yè)等的發(fā)展。因此，對于城龍花園的商鋪，發(fā)展裝飾材料專(zhuān)業(yè)性商業(yè)模式較為可行。
四、項目整體定位
(一)項目的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位——裝飾材料專(zhuān)業(yè)商業(yè)模式
基于上面對本項目的`SWOT分析及各種商業(yè)模式的分析，并結合我司對該片區的調查分析，同時(shí)綜合我司在該片區及以往的操盤(pán)經(jīng)驗，我司建議對該項目重新進(jìn)行市場(chǎng)定位，確定商鋪的經(jīng)營(yíng)主題，明確商鋪的經(jīng)營(yíng)方向，從而帶動(dòng)商鋪的銷(xiāo)售。
本項目位于龍崗中心城，龍城大道與龍福路交匯處，從地理位置這一角度來(lái)看，目前地段繁華程度不夠，項目裙樓商鋪規模不夠大，結合商鋪成功運作模式的分析，我司建議將本項目裙樓商場(chǎng)定位為裝飾材料一條街。
A、標榜龍崗中心城首個(gè)專(zhuān)業(yè)裝飾材料一條街，為該區域樹(shù)立起第一面旗幟。
B、這樣定位的優(yōu)勢
a. 為客戶(hù)規避市場(chǎng)風(fēng)險，堅定投資信心，增加銷(xiāo)售熱度。因為這樣定位，可以減少與直接競爭對手(如碧湖花園商鋪、碧湖康馨居商鋪)的接觸面。目前，無(wú)論是碧湖康馨居、碧湖花園的群樓商鋪，還是紫薇花園的群樓商鋪，都以滿(mǎn)足消費者的日常生活需求為突破口，且目前空置量較大，如果本項目的群樓商鋪雷同于周邊其他項目，必將增加市場(chǎng)的壓力，加劇市場(chǎng)競爭。在這方面，本項目明顯處于不利地位;
b. 有深厚的市場(chǎng)容量：我們的這個(gè)定位就目前情況，龍崗的房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展將帶動(dòng)裝飾業(yè)的發(fā)展，并且本項目周邊在建或在售的樓盤(pán)較多，這些樓盤(pán)入伙后對裝飾材料的需求量較大;
c. 目前在該區域專(zhuān)業(yè)的裝飾材料街(城)較少，有著(zhù)很大的發(fā)展空間;
d. 項目周邊雖人氣不旺，但交通條件較為理想，且商鋪前面步行道空間較大，滿(mǎn)足發(fā)展裝飾材料業(yè)的硬件需要;
e. 良好的市場(chǎng)操作性：我們的這一定位，是基于詳細的市場(chǎng)市場(chǎng)調查和商戰實(shí)例整合出來(lái)的，有良好的前瞻性。同時(shí)，我們在定位的過(guò)程中，逐漸賦予和加深了它所包容的內涵，并準備一套有邏輯、有秩序的銷(xiāo)售、促銷(xiāo)準備活動(dòng)。
(二)價(jià)格定位
房地產(chǎn)租金是售價(jià)的晴雨表，租賃市場(chǎng)的行情直接反映了供求關(guān)系，售價(jià)曲線(xiàn)與租賃價(jià)格曲線(xiàn)是同步變化的，租賃價(jià)格是售價(jià)的真實(shí)反映，租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)體現，以收益價(jià)格對商業(yè)價(jià)格進(jìn)行評估，收益價(jià)格對物業(yè)使用者和投資者都是一個(gè)基本的心理預期價(jià)格。
根據調查區域內商業(yè)物業(yè)的租金情況，該區域商業(yè)物業(yè)的租金水平一般在25-90元/M2月之間，通過(guò)對本地段的商業(yè)分析，本地段街鋪的平均租金為60元/M2。
a、確定年收益：60元/M2月x1 M2x12=720元;
b、確定還原利率：我們采用中國人民銀行一年期存款利率綜合物價(jià)上漲因素和風(fēng)險系數取還原利率為8%
c、使用年限：x年
d、收益價(jià)格確定
運用公式：
V =a/rx[1-1/(1+r)n]
式中V：房地產(chǎn)的價(jià)格
a：房地產(chǎn)年純收益
r：還原利率
n：未來(lái)可取得收益的年限
可測算出本項目裙樓商鋪的平均售價(jià)為8000元/M2
從上面的價(jià)格分析，并結合目前的市場(chǎng)狀況，我司建議城龍花園群樓的商鋪均價(jià)在8000—8200元/M2。
(三)客戶(hù)定位
購買(mǎi)本項目商鋪的客戶(hù)主要有以下幾類(lèi)：
(1) 本區域的商鋪投資者或裝飾材料經(jīng)營(yíng)者;
(2) 看好本區域裝飾材料業(yè)發(fā)展前景的其他投資者或經(jīng)營(yíng)者;
(3) 經(jīng)營(yíng)知名裝飾材料品牌的加盟者或連鎖店;
(4) 一些為設立辦事處的裝飾公司;
接城龍花園裙樓商鋪營(yíng)銷(xiāo)策劃案1
五、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略
(一)推廣主題
基于以上的分析及本項目的定位，并結合目前商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的實(shí)際情況，在項目的推廣宣傳時(shí)，主要圍繞下面幾個(gè)方面進(jìn)行：
1、 宣傳本項目裙樓商鋪為龍城專(zhuān)業(yè)建筑裝飾材料一條街，突出其市場(chǎng)的發(fā)展前景及投資價(jià)值;
2、 宣傳該區域房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，必將帶動(dòng)裝飾業(yè)與裝飾材料業(yè)的長(cháng)足發(fā)展，從而帶出投資該商鋪的的發(fā)展前景與潛力;
3、 交通便捷：本項目位于龍城大道與龍福路交匯處，交通條件較為便捷，且商鋪前面的步行道空間較大，對發(fā)展裝飾材料業(yè)極具潛力;
4、由于本商鋪層較高，并設有夾層，可集商鋪、倉儲、家居為一體，所以，在宣傳時(shí)可突出“賣(mài)一層送一層”的優(yōu)勢。
(二) 項目形象包裝
1、主題廣告主導語(yǔ)：
項目目前無(wú)主題廣告主導語(yǔ)，廣告訴求不明顯，我司建議以“城龍花園專(zhuān)業(yè)裝飾材料一條街”為主題，進(jìn)行廣告訴求;
2、項目導視系統
目前項目的導視系統表現手法不理想，未能將本項目的形象及主題表現出來(lái)，反而產(chǎn)生負面影響，建議在面向龍城大道的裙樓上懸掛條幅，并在深惠公路與龍城大道等客流量多的地方設導視牌;
3、 現場(chǎng)包裝
1) 條幅：
目前項目現場(chǎng)的條幅廣告幾乎沒(méi)有，無(wú)法引起客戶(hù)的關(guān)注。實(shí)際上條幅廣告是項目最快，費用最省的廣告形式之一。建議條幅廣告重點(diǎn)在深惠公路與龍城大道交匯處及項目群樓樓體上，掛出“城龍花園專(zhuān)業(yè)裝飾材料一條街隆重發(fā)售”、“城龍花園專(zhuān)業(yè)裝飾材料一條街優(yōu)惠招租”及租售熱線(xiàn)等內容的條幅，2) 道旗：
為營(yíng)造現場(chǎng)氣氛，引起人們的關(guān)注，吸引更多的人氣，我司建議在深惠公路與龍城大道上布設道旗，道旗內容以發(fā)布城龍花園裙樓裝飾材料一條街租售的信息為主，如“龍城裝飾材料街——城龍花園裙樓商
鋪” “城龍鋪王，一鋪富三代”、“城龍裝飾材料街，商家投資的潛力股”“城龍花園商鋪，低風(fēng)險高回報”等等。
(三) 總體宣傳策略
根據本項目所在區域的現狀及項目自身的特點(diǎn)，我司在控制廣告宣傳費用的同時(shí)，將采用有針對性的宣傳策略，加大廣告宣傳力度，并使之按步就班，有的放矢，使整個(gè)宣傳策略與銷(xiāo)售策略緊密配合，從而達到熱銷(xiāo)的效果，具體計劃如下：
1)“造勢”策略
針對本項目目前的銷(xiāo)售狀況，為渲染市場(chǎng)氣氛，我司建議有針對性地在媒體上發(fā)表有關(guān)本項目的新聞撰稿，如龍崗報、龍崗有線(xiàn)電視臺等，內容主要以宣傳介紹該項目地理位置及專(zhuān)業(yè)裝飾材料街的發(fā)展前景，從而引出本項目裙樓商鋪巨大的升值潛力，以令市場(chǎng)更加注目該物業(yè)，加強客戶(hù)的投資信心。
2) 常規宣傳策略
廣告宣傳以報紙廣告、電視廣告為常規宣傳，屬最有效的宣傳方式，但由于電視廣告的成本較高，而本項目裙樓商鋪的規模不大，又屬于尾盤(pán)期，因而我司建議不在電視上進(jìn)行廣告宣傳，主要進(jìn)行必要的報紙廣告與軟性文章炒作，從而緊密配合銷(xiāo)售策略采用，令常規宣傳效果發(fā)揮至最大并控制廣告費的投入量。廣告宣傳安排如下：
報紙廣告：
主要以當地的龍崗報為主，逢周二或周五軟硬廣告結合，主要為10x15或15x20的版面作廣告(這樣費用不大，可集中在一個(gè)階段連續進(jìn)行)，訴求項目地理位置及專(zhuān)業(yè)裝飾材料街的發(fā)展前景，從而引出本項目巨大的升值潛力。這樣廣告費不大，卻能達到我們的預期效果。
軟性
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