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房地產(chǎn)投資管理制度【精華】
在生活中,我們可以接觸到制度的地方越來(lái)越多,制度是要求大家共同遵守的辦事規程或行動(dòng)準則。你所接觸過(guò)的制度都是什么樣子的呢?下面是小編收集整理的房地產(chǎn)投資管理制度,僅供參考,希望能夠幫助到大家。
房地產(chǎn)投資管理制度1
第一章總則
第1條目的
為了加強投資計劃管理,明確投資決策權限與投資管理責任,強化投資項目的事前、事中、事后控制,提高投資質(zhì)量,防范投資風(fēng)險,提升投資效益,實(shí)現企業(yè)戰略目標,特制定本制度。
第2條使用范圍
本制度適用于本企業(yè)所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的投資控制。
第3條投資管理的原則
本企業(yè)對投資的管理堅持以下三個(gè)原則。
(1)以事前控制為主,其他控制為輔。
(2)預決算的控制應公正、合理、準確、精細。
(3)投資控制貫穿于項目實(shí)施的全過(guò)程,各實(shí)施階段的投資控制同等重要,不可偏廢。
第4條管理職責
(1)投資發(fā)展部負責編制投資計劃,對投資項目進(jìn)行評估與選擇。
(2)造價(jià)部負責投資估算、預算、竣工決算的編制等工作。
(3)項目開(kāi)發(fā)部負責編制《項目投資建議書(shū)》及投資項目立項審批等工作。
第二章投資的審批權限
第5條集團控股企業(yè)的投資審批權歸集團企業(yè),非控股企業(yè)由其董事會(huì )確定。按照投資項目下管一級的原則,集團企業(yè)只受理所屬一級獨資及控股企業(yè)的投資申報,其他企業(yè)的投資項目按照隸屬關(guān)系,分級管理。
第6條集團企業(yè)所屬企業(yè)的對外投資總量必須與其資產(chǎn)總量相適應,累計總規模不得超過(guò)其凈資產(chǎn)的×%。同時(shí),為防止企業(yè)資產(chǎn)過(guò)度分散、管理鏈條過(guò)長(cháng),應嚴格控制集團(總)企業(yè)下屬二級企業(yè)的對外投資。
第7條固定資產(chǎn)投資項目審批權限
(1)投資在300萬(wàn)元以下的項目由企業(yè)自主決定,報企業(yè)投資發(fā)展部備案。
(2)投資在300萬(wàn)~600萬(wàn)元的項目,由投資發(fā)展部調研、論證、審查后審批,報企業(yè)總經(jīng)理辦公室備案。
(3)投資在600萬(wàn)~1200萬(wàn)元的項目,由投資發(fā)展部咨詢(xún)、論證、審查,報總經(jīng)理審批。
(4)投資在1200萬(wàn)~3000萬(wàn)元的項目,由投資發(fā)展部論證審查后,由總經(jīng)理審批,報董事會(huì )備案。
(5)投資在3000萬(wàn)元以上的項目,由投資發(fā)展部論證審查,報董事會(huì )討論后由董事長(cháng)審批。
第8條集團及控股企業(yè)設立新企業(yè)或參股其他企業(yè)、搞新項目開(kāi)發(fā)等,必須事先進(jìn)行可行性研究,可行性研究的內容包括以下六個(gè)方面。
(1)對企業(yè)發(fā)展戰略的影響。
(2)對企業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響。
(3)主要風(fēng)險和應對措施。
(4)企業(yè)的資源包括人力、物力、財力、管理能力能否滿(mǎn)足新的投資需要。
(5)投資收益。
(6)稅務(wù)論證。
第9條按規定必須上報審批的項目,由投資單位在未簽訂任何具有法律效力的合同、協(xié)議及未進(jìn)行任何實(shí)際投資之前,備齊以下資料,上報集團企業(yè)投資發(fā)展部。
(1)項目投資申請報告或建議書(shū)。
(2)投資企業(yè)對投資項目的投資決定或決議。
(3)項目可行性研究報告。
(4)有關(guān)合同、(協(xié)議)草案。
(5)資金來(lái)源及投資企業(yè)的資產(chǎn)負債情況。
(6)有關(guān)合作單位的資信情況。
(7)政府的有關(guān)許可文件。
(8)項目執行人的資格及能力等。
第10條集團企業(yè)投資發(fā)展部在收到項目報批的全部資料后,應組織有關(guān)部門(mén)對該項目進(jìn)行初審,并提出初審意見(jiàn)。對初審予以否決的項目,在征得企業(yè)主管領(lǐng)導的同意后,由投資發(fā)展部將初審意見(jiàn)書(shū)面返還給申報單位。申報單位對初審意見(jiàn)有異議的,可申請復查一次。
第11條經(jīng)初審認為基本可行的項目,在征求主管領(lǐng)導意見(jiàn)后,由投資發(fā)展部會(huì )同有關(guān)部門(mén)提出召開(kāi)投資審議會(huì )的建議。
第12條投資審議會(huì )的內容
(1)查詢(xún)項目基本情況,比較選擇不同的投資方案。
(2)對項目的疑點(diǎn)、隱患提出質(zhì)疑。
(3)評價(jià)項目執行人的資格及能力等。
(4)提出項目的最終決策和建議等。
第13條總經(jīng)理根據投資審議會(huì )對項目所做出的決議,簽署審批意見(jiàn)。
第14條投資發(fā)展部根據總經(jīng)理的'審批意見(jiàn),下達書(shū)面批復文件。一般情況下,在收到投資單位的上報申請后,應在10個(gè)工作日內完成項目的審查與批復。
第15條凡屬于備案的項目,由投資單位在項目實(shí)施后10天內向集團企業(yè)提交備案材料,包括可行性分析報告、合同及章程等。
第三章投資控制
第16條策劃階段的投資控制
(1)投資發(fā)展部負責市場(chǎng)調查和項目情況調查,進(jìn)行項目定位,擬訂最佳開(kāi)發(fā)規模和銷(xiāo)售策略。
(2)設計管理部委托多家設計單位設計規劃方案,由投資發(fā)展部從中挑選最佳方案;根據總體規劃方案,項目開(kāi)發(fā)部編制項目實(shí)施計劃,提交投資發(fā)展部評審;再由造價(jià)部進(jìn)行投資估算,財務(wù)部進(jìn)行項目經(jīng)濟評價(jià),最終由項目開(kāi)發(fā)部形成《項目詳細可行性研究報告》。
(3)投資發(fā)展部組織對《項目詳細可行性研究報告》的評審工作,由總經(jīng)理簽署意見(jiàn)后提交董事會(huì )審批。
(4)立項后,依據投資估算和項目實(shí)施計劃,財務(wù)部編制詳細的項目投資計劃及籌資計劃。
(5)投資發(fā)展部審核項目投資計劃和籌資計劃,總經(jīng)理同意后提交董事會(huì )審批。
第17條設計階段的投資控制
(1)造價(jià)部依據《項目詳細可行性研究報告》,提出成本控制目標。設計管理部根據該目標,編制《設計任務(wù)書(shū)》。
(2)設計管理部委托設計單位形成初步和擴初設計方案,并提交經(jīng)濟技術(shù)委員會(huì )評審。評審通過(guò)后,由總經(jīng)理簽署意見(jiàn),提交董事會(huì )審批。
(3)項目開(kāi)發(fā)部考察造價(jià)咨詢(xún)單位,形成《考察報告》。經(jīng)總經(jīng)理批準后,項目開(kāi)發(fā)部同造價(jià)咨詢(xún)單位簽訂委托合同。
(4)造價(jià)部審核設計概算,若概算造價(jià)突破估算時(shí),應分析突破原因。如是設計原因,應返回設計單位重新設計;如是增加功能或項目,應重新進(jìn)行項目評價(jià);如是其他原因,應做補充說(shuō)明或解釋。
(5)《投資概算報告》提交投資發(fā)展部評審通過(guò)后,經(jīng)總經(jīng)理批準,由設計管理部與設計單位交底,委托編制《施工圖》。
(6)項目開(kāi)發(fā)部組織設計管理部、工程技術(shù)部、材料設備部和造價(jià)部共同討論甲、乙供材的范圍并做出甲供材料清單、價(jià)格,由造價(jià)部編制《材料設備限價(jià)表》。若有特殊材料設備且價(jià)位不清時(shí)可暫估價(jià)位,由總經(jīng)理批準并加以說(shuō)明、備案。
(7)在接到施工圖紙、圖紙會(huì )審記錄、材料設備價(jià)格一覽表、甲供材料清單后,造價(jià)咨詢(xún)單位需在一個(gè)月內做出《預算書(shū)》或標底,由造價(jià)部審核。要求施工圖預算與設計概算的誤差控制在±5%以?xún)取?/p>
第18條施工階段的投資控制
(1)根據施工合同,依據工程當月實(shí)際完成工作量,由施工單位提出申請,報監理單位認可簽字蓋章后,轉項目管理部核實(shí)當月實(shí)際完成工程量,項目管理部經(jīng)理審定工程量,再轉給造價(jià)部。
(2)造價(jià)部重新核定施工單位的實(shí)際完成工程量,并根據合同及國家有關(guān)規定審核計算進(jìn)度款,然后交給項目開(kāi)發(fā)部審核,總經(jīng)理審批;最后經(jīng)財務(wù)部進(jìn)行全面稽核,根據工程進(jìn)度款支付計劃,監督和審查當月實(shí)際應付的工程進(jìn)度款。
第19條竣工階段的投資控制
(1)造價(jià)部在接到《工程竣工驗收報告》后,依據合同中的要求,通知承包方報《工程決算書(shū)》給監理單位,《工程決算書(shū)》應蓋有其單位印章和簽有編制人姓名。
(2)《工程決算書(shū)》經(jīng)過(guò)監理單位初步核對后,由造價(jià)部委托造價(jià)咨詢(xún)單位審計《工程決算書(shū)》。最后由工程預算部統一編制《竣工決算書(shū)》。
(3)項目開(kāi)發(fā)部最終審定《竣工決算書(shū)》,確定工程造價(jià),雙方簽字、蓋章。造價(jià)部進(jìn)行施工圖預算對比分析,做出《工程造價(jià)成本分析報告》,找出控制偏差,總結工作經(jīng)驗與教訓。
第四章項目投資成本分析
第20條編制《項目財務(wù)決算書(shū)》
(1)財務(wù)部與施工單位核對工程款撥付情況。
(2)根據《竣工決算書(shū)》和工程款以及其他項目撥付情況,由財務(wù)部編制《項目財務(wù)決算書(shū)》,交總會(huì )計師審核。
第21條由財務(wù)部牽頭,與造價(jià)部共同完成項目成本分析
(1)收集《項目投資估算書(shū)》、《設計概算書(shū)》、《施工圖預算書(shū)》(或標底)、《竣工決算書(shū)》以及有關(guān)施工合同、訂購合同等資料。
(2)根據項目實(shí)際運作情況,將實(shí)際成本與投資估算、竣工決算、施工圖預算(或標底)進(jìn)行對比分析,找出差異,分析原因。
(3)編制《項目成本分析報告》,總結經(jīng)驗。
第22條投資發(fā)展部負責審核《成本分析報告》。
第23條總經(jīng)理批準《項目分析報告》,報送董事會(huì )備案。
第五章項目的驗收和考核
第24條企業(yè)定期在投資項目運作后開(kāi)展評價(jià)工作。由投資發(fā)展部牽頭組織相關(guān)職能部門(mén)成立投資評價(jià)小組。
第25條項目按批準的內容已經(jīng)完成,具備投產(chǎn)和使用條件,達到竣工文件規定的標準后,企業(yè)應及時(shí)申請項目竣工后驗收報告,編寫(xiě)竣工資料,報集團總部投資發(fā)展委員會(huì )。
第26條效益考核
(1)項目竣工驗收投產(chǎn)后,經(jīng)過(guò)試生產(chǎn)期考核(3~6個(gè)月),在達到設計規定的效益要求之前,企業(yè)應逐月對項目投資效益進(jìn)行考察分析。
(2)不能達到設計規定的,應及時(shí)向集團總部匯報并提出有效措施限期達標,并每月向集團總部經(jīng)濟發(fā)展委員會(huì )和有關(guān)部門(mén)報告項目經(jīng)濟效益情況。
第27條集團企業(yè)每年進(jìn)行一次投資項目評比活動(dòng),對獲獎的投資項目主管領(lǐng)導和投資項目執行人、監督人實(shí)行獎勵。
第六章附則
第28條本制度由財務(wù)部編制,解釋權、修改權歸財務(wù)部。
第29條本制度經(jīng)企業(yè)董事會(huì )討論決定后,自公布之日起實(shí)施。
房地產(chǎn)投資管理制度2
房地產(chǎn)公司投資管理部部門(mén)職責
投資管理部是負責公司資產(chǎn)管理、對外投資項目管理和代表投資方對公司所投資企業(yè)進(jìn)行管理的部門(mén)。投資管理部向公司領(lǐng)導負責,具體職責如下:
1. 組織制定公司對外投資企業(yè)管理辦法(財務(wù)人事等專(zhuān)項職能管理辦法除外),負責公司對外投資企業(yè)的管理工作,維護公司利益;
2. 調查、收集、分析對外投資企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況,編制統計報表,撰寫(xiě)投資分析報告提供領(lǐng)導參考,并向對外投資企業(yè)反饋意見(jiàn);
3. 對公司外派人員進(jìn)行管理;
4. 調查、收集、分析公司投資的房地產(chǎn)公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的資金使用狀況、投資回收及投資收益等,撰寫(xiě)投資分析報告提供領(lǐng)導參考;
5. 建立并完善公司及對外投資企業(yè)資產(chǎn)管理制度,負責公司和對外投資企業(yè)資產(chǎn)的管理;
6. 負責辦理公司并協(xié)助對外投資企業(yè)辦理與企業(yè)資產(chǎn)有關(guān)的各方面的手續;
7. 負責對外投資企業(yè)投資項目的.備案,限額以上的投資報批工作以及對外投資企業(yè)購置、處理限額以上固定資產(chǎn)的審核工作;
8. 承辦公司領(lǐng)導交辦的其他工作。
房地產(chǎn)投資管理制度3
某房地產(chǎn)投資發(fā)展審核管理制度
1.目的:
規范總部項目投資管理工作,為總部戰略發(fā)展提供土地儲備支撐,實(shí)現投資決策的科學(xué)化和經(jīng)營(yíng)管理的規范化、制度化,使本公司在競爭激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟條件下,穩健發(fā)展,贏(yíng)取良好的社會(huì )效益和經(jīng)濟效益,
2.范圍:
2.1適用范圍:**地產(chǎn)總部及各項目公司。發(fā)布范圍:總部發(fā)展中心。
3.名詞解釋:
投資發(fā)展工作是指進(jìn)入房地產(chǎn)二級開(kāi)發(fā)之前的所有工作,包括一級開(kāi)發(fā)項目和二級開(kāi)發(fā)項目。
3.1一級開(kāi)發(fā)項目:是指取得土地后,須經(jīng)過(guò)一級開(kāi)發(fā),再通過(guò)“招拍掛”取得一級開(kāi)發(fā)收益或自?huà)熳哉M(jìn)行二級開(kāi)發(fā)的項目。
3.2二級開(kāi)發(fā)項目:是指取得土地后,不需要進(jìn)行一級開(kāi)發(fā),直接進(jìn)行二級開(kāi)發(fā)的項目。4.職責:
4.1發(fā)展中心職責:
4.1.1項目拓展:總部發(fā)展中心可根據總部年度項目拓展戰略,獨立開(kāi)展項目拓展工作。對收集的信息進(jìn)行進(jìn)行投資分析,并完成備案、立項等工作。
4.1.2投資管理:總部發(fā)展中心對各項目公司的項目拓展工作負有管理職責,各項目公司上報的項目進(jìn)行立項備案,并在總經(jīng)理辦公會(huì )和投資決策會(huì )上參與投資項目審核工作,發(fā)表獨立意見(jiàn)。
4.2各項目公司職責各項目公司按各自負責的區域獨自開(kāi)展項目拓展工作,并接受總部發(fā)展中心的業(yè)務(wù)指導。
5.作業(yè)內容:
5.1初選收集項目信息并審核掌握的有關(guān)資料,進(jìn)行初步分析及調查研究后,認為可進(jìn)一步跟蹤的,進(jìn)入可研階段。
5.2:立項:
5.2.1各項目公司上報發(fā)展中心申請立項的資料包括:
1)、項目立項申請單
2)、項目建議書(shū)(可研報告)
3)、項目原始資料復印件
5.2.1立項項目必須有結案報告。在經(jīng)過(guò)深入談判后,各項目公司判斷是否繼續深入,若有必要,可以進(jìn)入可研階段;若沒(méi)必要,須向發(fā)展中心上報立項項目結案報告及相關(guān)資料。
5.3可研
5.3.1.在經(jīng)過(guò)深入談判后,認為可以進(jìn)行可研階段的項目,由下屬各項目公司編制詳細可行性報告及實(shí)施方案,報送總經(jīng)理辦公會(huì )并抄報總部發(fā)展中心。由總部發(fā)展中心在可行性報告及實(shí)施方案的基礎上提出審核意見(jiàn)。
5.3.2各項目公司并提前3周將可研報告及相關(guān)資料報送總部發(fā)展中心,總部發(fā)展中心對各單位報送的報告經(jīng)調研后認為可行的,應盡快并報總經(jīng)理辦公會(huì )進(jìn)入決策程序。
5.3.3各投資項目均應經(jīng)過(guò)充分調查研究,并提供準確、詳細資料及分析,以確保資料內容的`可靠性、真實(shí)性和有效性。
5.3.4總部公司發(fā)展中心對項目的合法性和前期工作內容的完整性,基礎數據的準確性,投資分析的可行性及項目規模、時(shí)機等因素均應進(jìn)行全面審核,并獨立完成審核報告。必要時(shí),可指派專(zhuān)人對項目再次進(jìn)行實(shí)地考察,或聘請專(zhuān)家論證小組對項目進(jìn)行專(zhuān)業(yè)性的科學(xué)論證,以加強對項目的深入認識和了解,確保項目投資的可靠和可行。
5.4決策
5.4.1各立項項目在充分論證的基礎上,經(jīng)總部主管領(lǐng)導可研初審后,上報總經(jīng)理辦公會(huì ),由總經(jīng)理辦公會(huì )決定上報決策委員會(huì )進(jìn)行項目決策。
5.4.2各立項項目進(jìn)入項目決策程序后,應向決策委員會(huì )上報詳細可研報告及項目操作方案,并抄送發(fā)展中心。發(fā)展中心依據獨立完成的審核報告發(fā)表意見(jiàn)與建議,決策委員會(huì )決定項目投資與否。
5.4.3通過(guò)決策委員會(huì )的項目,按照決策建議與意見(jiàn)進(jìn)行相關(guān)法律文件簽署。
6.獎懲條例:見(jiàn)項目拓展獎勵制度
7.注意事項:
8.附件項目審核流程圖
房地產(chǎn)投資管理制度4
房地產(chǎn)投資決策管理流程
流程說(shuō)明
一、流程名稱(chēng):投資決策管理流程
二、流程編號:gygfc-zq-005
三、流程目的
明確從制定項目計劃書(shū)和初步方案到組織項目實(shí)施的整個(gè)過(guò)程
四、流程目標
規范公司的投資管理工作
五、流程負責人
直接負責人:證券部;間接負責人:各部門(mén)/控股公司,總經(jīng)理辦公會(huì )、董事會(huì )戰略委員會(huì )、董事會(huì )
六、流程描述
1)根據董事會(huì )制定的投資戰略與策略,公司各個(gè)部門(mén)及控股公司收集項目來(lái)源,提出項目投資的'建議,會(huì )同證券部進(jìn)行前期論證,并制定項目計劃書(shū)或初步方案;
2)各部門(mén)和控股公司將項目計劃書(shū)或初步方案報送總經(jīng)理批準后正式立項;
3)證券部會(huì )同有關(guān)部門(mén)進(jìn)行項目的可行性論證,制定投資建議書(shū)和可行性研究報告;
4)將投資建議書(shū)和可行性研究報告報送總經(jīng)理辦公會(huì ),在總經(jīng)理辦公會(huì )權限范圍內的由總經(jīng)理辦公會(huì )審批,權限外的報送董事會(huì )戰略委員會(huì )(總經(jīng)理辦公會(huì )的審批權限為一次投資不超過(guò)100萬(wàn)以上的項目或累計投資不超過(guò)300萬(wàn)的項目);
5)董事會(huì )戰略委員會(huì )對項目投資建議書(shū)和可行性研究報告進(jìn)行初步審查,并對項目投資進(jìn)一步進(jìn)行調查論證;將投資的調查論證結論與投資決策建議提交董事會(huì )討論;
6)董事會(huì )對權限范圍的項目(董事會(huì )的審批權限為5000萬(wàn)以下投資項目)進(jìn)行審批;權限范圍外的報股東大會(huì )審批;
7)如果是固定資產(chǎn)投資項目和技改項目,按照相關(guān)規定還需要政府主管部門(mén)審批;
8)所有審批通過(guò)后,證券部向財務(wù)部發(fā)出資金調撥的指令;財務(wù)部接到資金劃撥的指令,經(jīng)與公司風(fēng)險控制小組核對無(wú)誤后,將資金劃撥到指定帳戶(hù);
9)申報部門(mén)或控股公司組織項目實(shí)施。(在項目實(shí)施過(guò)程中相關(guān)部門(mén)按照公司投資決策管理規定進(jìn)行管理)
七、流程文件、表單
《項目計劃書(shū)或初步方案》《投資建議書(shū)》《可行性研究報告》
八、業(yè)務(wù)風(fēng)險
投資決策失誤
九、流程控制點(diǎn)
投資建議書(shū)和可行性研究報告的編制和審批
控制目的:增強投資的合理性
控制手段:證券部會(huì )同有關(guān)部門(mén)進(jìn)行項目可行性論證,總經(jīng)理辦公會(huì )、董事會(huì )、股東大會(huì )審批,董事會(huì )戰略委員會(huì )進(jìn)行審查和調查論證
控制依據:公司投資決策管理規定
房地產(chǎn)投資管理制度5
保利地產(chǎn)投資管理制度
第三十一條 公司實(shí)行統一的投資管理制度,各級公司的房地產(chǎn)業(yè)項目投資、股權投資、委托理財、風(fēng)險投資等統一由股份公司股東大會(huì )、董事會(huì )按各自權限審批。
第三十二條公司的投資應符合國家法律法規的規定和國家產(chǎn)業(yè)政策,符合公司的發(fā)展戰略要求和現有條件,符合成本效益原則,有利于提高經(jīng)濟效益。
第三十三條 股份公司董事會(huì )有權批準在最近經(jīng)審計總資產(chǎn)50%以?xún)鹊姆康禺a(chǎn)項目投資,公司最近經(jīng)審計凈資產(chǎn)30%以?xún)鹊墓蓹嗤顿Y以及不超過(guò)人民幣5000萬(wàn)元的風(fēng)險投資(期貨和其他衍生金融工具投資)。超過(guò)上述標準的投資需經(jīng)股東大會(huì )批準。
第三十四條 為了控制投資風(fēng)險,保證投資項目的經(jīng)濟效益,相關(guān)公司的經(jīng)營(yíng)班子應對擬投資項目的可行性進(jìn)行充分研究論證,并提出可行性報告報董事會(huì )或股東大會(huì )立項、審查和決策,重大投資項目應組織有關(guān)專(zhuān)家、專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行評審。具體投資決策程序由公司的相關(guān)管理制度規定。
第三十五條 經(jīng)批準的.投資項目,相關(guān)公司及時(shí)組織實(shí)施,嚴格按照項目的可行性研究報告、投資實(shí)施方案以及股東大會(huì )、董事會(huì )審批意見(jiàn)落實(shí)項目投資節點(diǎn)計劃,加強項目開(kāi)發(fā)管理,采取有效措施嚴格控制成本,確保預期經(jīng)濟效益的按時(shí)實(shí)現。
第三十六條 項目投資結束后,具體實(shí)施投資的公司應對項目的經(jīng)濟效益進(jìn)行后評估。
第三十七條 公司通過(guò)并購、注資等方式進(jìn)行股權投資或取得其他公司的控制權時(shí),應對目標企業(yè)進(jìn)行盡職調查,并聘請中介機構進(jìn)行審計和評估,以經(jīng)審計評估后的價(jià)值作為定價(jià)的參考依據。
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