小區物業(yè)管理調研分析報告

時(shí)間:2024-02-13 11:49:56 科普知識 我要投稿
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小區物業(yè)管理調研分析報告范文

  隨著(zhù)社會(huì )一步步向前發(fā)展,報告對我們來(lái)說(shuō)并不陌生,我們在寫(xiě)報告的時(shí)候要注意語(yǔ)言要準確、簡(jiǎn)潔。你知道怎樣寫(xiě)報告才能寫(xiě)的好嗎?下面是小編整理的小區物業(yè)管理調研分析報告范文,歡迎閱讀與收藏。

小區物業(yè)管理調研分析報告范文

小區物業(yè)管理調研分析報告范文1

  為了使“加強小區物業(yè)管理”主席協(xié)商會(huì )議更加富有成效,文教衛體委組織部分委員組成調研組,在傅紹平副主席帶領(lǐng)下,調研視察了市城區住宅小區,組織召開(kāi)了座談會(huì ),對我市小區物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題進(jìn)行了認真分析思考,并借鑒了外地好的做法,形成了這份調研報告,供主席會(huì )議協(xié)商參考。

  一、發(fā)展現狀

  近年來(lái),市政府高度重視物業(yè)管理工作,把物業(yè)管理作為加強社會(huì )管理、建設完美社區、提高市民生活質(zhì)量、維護社會(huì )和諧穩定的一項重要的民生工程來(lái)抓,有效改善了市民的居住環(huán)境,提升了城市品位和市民生活品質(zhì)。

  1.健全了物業(yè)管理規范制度體系。20xx年以來(lái),市政府根據全市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況,先后制定出臺了一系列規范性文件,涉及前期物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)收費、物業(yè)保修金、物業(yè)維修資金管理等主要領(lǐng)域,形成了相對完整、較為完善的政策管理體系,極大地推動(dòng)了相關(guān)工作的順利開(kāi)展。

  2.強化了對物業(yè)主體的培育和監管。培育和引導本地企業(yè)做大做強。20xx年常德福吉物業(yè)公司晉升為一級資質(zhì),實(shí)現了本地一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)零的突破。加強對市場(chǎng)主體的監管。依法實(shí)行市場(chǎng)準入制度;建立了資質(zhì)年度考核制度和物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用動(dòng)態(tài)管理檔案,并且加強了信用評價(jià)成果的運用。

  3.提高了服務(wù)水平拓展了服務(wù)領(lǐng)域。引進(jìn)保利、金碧、萬(wàn)達等一批國內優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)駐常服務(wù),傳播先進(jìn)的物業(yè)管理理念。通過(guò)專(zhuān)題培訓、專(zhuān)家講座、開(kāi)展競賽、外出考察等多種方式提高本土物業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平。引導和拓展物業(yè)管理的服務(wù)項目從過(guò)去簡(jiǎn)單的保安、保潔、維修等基本內容,發(fā)展到目前的家政服務(wù)、代收代繳、車(chē)輛管理、特約服務(wù)等方方面面。

  4.加強了對物業(yè)管理硬件設施投入把關(guān)。制定了物業(yè)管理用房、業(yè)主公共活動(dòng)用房等物業(yè)管理硬件設施的建設標準,物業(yè)管理用房面積按小區總建筑面積的3‰-5‰配建,最低不得少于50㎡;業(yè)主公共活動(dòng)用房按照3‰-5‰配建,最低不得少于100㎡。并將物業(yè)管理硬件設施的建設標準納入了全市房屋建設技術(shù)規范。

  二、主要問(wèn)題

  雖然我市小區物業(yè)管理取得了長(cháng)足發(fā)展,但也暴露出不少問(wèn)題,與黨委政府的要求、與社會(huì )和人民群眾的期待還有一定的差距。

  1.車(chē)輛停放無(wú)序。由于前期建設車(chē)位配套比例較低,加上近年來(lái)我市私家車(chē)保有量的迅速增加,小區內有限的停車(chē)位(庫)已無(wú)法滿(mǎn)足業(yè)主車(chē)輛的停放需求,致使小區內大量車(chē)輛無(wú)處停放,部分小區停車(chē)猶如見(jiàn)縫插針“搶車(chē)位”,擠占人行道、綠化帶已成常態(tài),占用消防通道、堵路堵門(mén)也時(shí)有發(fā)生,造成小區內交通堵塞,進(jìn)而引發(fā)各類(lèi)糾紛。市城區金色曉島小區就出現過(guò)因為他人的車(chē)輛停放在車(chē)庫門(mén)口,車(chē)庫業(yè)主家小孩半夜生病需要急診時(shí)而無(wú)法開(kāi)車(chē),一氣之下怒砸堵庫之車(chē)的案例。

  2.違法建設不止。部分小區存在嚴重的亂搭亂建現象,如有的一樓居民占用公共空間圈建小院、在陽(yáng)臺周?chē)钆、破墻開(kāi)店;有的頂樓搭建閣樓;有的違規搭設外置防盜網(wǎng),影響城市整體美觀(guān);有的高檔別墅小區甚至出現業(yè)主大興土木推倒重建;還有的業(yè)主私自改變房屋的居住功能,租與他人開(kāi)飯店、茶館,開(kāi)公司、做倉庫,嚴重影響周邊業(yè)主的日常生活。上述情況多是因沒(méi)有及時(shí)制止而其它業(yè)主跟風(fēng)效仿,導致不少小區亂搭亂建現象禁而不止、愈演愈烈。

  3.物業(yè)費用難收。目前市城區物業(yè)企業(yè)中有相當部分企業(yè)實(shí)際處于虧損狀態(tài),除了規模因素外,物業(yè)服務(wù)收費標準偏低、物業(yè)費收繳率不高也是重要原因。目前多層住宅為0.5-0.8元/平米,高層住宅為1.0-1.5元/平米,部分小區收費標準還維持在10年前的水平。據武陵區調查表明,20xx年小區業(yè)主欠費額度平均達25%,個(gè)別小區高達45%以上,而物業(yè)企業(yè)能夠承受呆賬的臨界點(diǎn)大致在10%。不少業(yè)主常以房屋質(zhì)量差、服務(wù)不滿(mǎn)意等各種理由拒交物業(yè)費。不斷降低的收費額度導致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降形成了惡性循環(huán)。例如水岸名苑物業(yè)費收繳率不到70%,該小區已修建10余年,房屋維修資金收繳不到位,業(yè)主因屋頂漏水、水管破裂、停車(chē)緊張等原因拒交物業(yè)費。

  4.各類(lèi)亂象頻發(fā)。小區物業(yè)服務(wù)涉及業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、政府職能部門(mén)等多個(gè)主體,一旦其中任何環(huán)節出現問(wèn)題,都會(huì )導致小區內亂象頻發(fā),影響社會(huì )安定與和諧。如鴻升別墅南區部分業(yè)主以多種理由拒交物業(yè)費先后導致多家物業(yè)公司運轉不暢而退出小區,小區內垃圾成堆,業(yè)主苦不堪言;芙蓉盛世小區因物業(yè)公司與業(yè)主就停車(chē)服務(wù)收費項目溝通不及時(shí),導致發(fā)生業(yè)主沖撞停車(chē)道閘,損壞公共財物事件;金色曉島和公園世家小區出現物業(yè)公司人員制止業(yè)主搭建陽(yáng)光房而被毆打事件;荷塘月色小區業(yè)主為爭奪業(yè)委會(huì )主任一職大打出手致傷住院。

  5.行政執法缺位。政府有關(guān)職能部門(mén)管理缺位,導致物業(yè)管理區域呈現“孤島”現象。物業(yè)管理涉及的政府職能部門(mén)眾多,部門(mén)行政執法沒(méi)有延伸到物業(yè)管理區域內,如公安部門(mén)過(guò)多依賴(lài)物業(yè)公司并沒(méi)有執法權限的保安維護小區治安;城管、規劃部門(mén)對小區內亂搭亂建現象處理不及時(shí)甚至不處理,物業(yè)服務(wù)企業(yè)又無(wú)力制止;消防部門(mén)對小區車(chē)輛占用消防通道沒(méi)有明確的處理辦法。

  6.公共服務(wù)缺失。敞開(kāi)式小區大多沒(méi)有明確服務(wù)主體,基本上依賴(lài)社區提供的基本服務(wù),而社區因為人力和資金的原因無(wú)法保障,部分敞開(kāi)式小區因服務(wù)主體不明確,衛生、治安、交通等服務(wù)項目長(cháng)期處于無(wú)序狀態(tài)。許多政府投入大量資金改造的小區存在亂象反彈的.隱患。如西苑新村政府投資900多萬(wàn)元對小區道路、下水道等基礎設施進(jìn)行了大規模改造,但至今沒(méi)有專(zhuān)業(yè)化或自治組織物業(yè)服務(wù)進(jìn)入,僅靠一位老人清掃衛生,亂搭違建、臟亂現象隨時(shí)有反彈的可能。

  三、原因分析

  我市的物業(yè)管理存在的這些問(wèn)題在全國來(lái)說(shuō)有其共性的一面,也有其特殊性,應認真分析,科學(xué)應對,其主要原因:

  1.對物業(yè)管理認識有差距,重視不夠,F階段物業(yè)管理與人們的期待還有較大的差距,主要還是對物業(yè)管理的認識不夠到位,尤其是區縣(市)、街道、社區對物業(yè)管理缺乏系統研究和深入思考,沒(méi)有作為全局工作來(lái)考慮,宣傳和引導力度不夠,導致物業(yè)管理的社會(huì )地位一直未能得到凸顯。同時(shí),近幾年我市著(zhù)力開(kāi)展的完美社區建設和網(wǎng)格化管理工作與物業(yè)管理關(guān)聯(lián)性研究不夠,結合不緊。沒(méi)有將物業(yè)管理納入現代服務(wù)業(yè)范疇,物業(yè)企業(yè)無(wú)法享受在稅收、財政等方面的優(yōu)惠和扶持政策,政府對物業(yè)管理的政策支持不明顯。

  2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為不規范,服務(wù)水平較低。物業(yè)企業(yè)內部管理水平不高,部分企業(yè)內部管理制度不健全,管理流程不科學(xué),沒(méi)有或很少有內部考核和獎懲機制。個(gè)別企業(yè)在業(yè)主拖欠物業(yè)費、企業(yè)運營(yíng)面臨困難的情況下,為降低成本,便開(kāi)始減員減薪,搞衛生的是“奶奶級”,當保安的是“爺爺級”員工,降低物業(yè)服務(wù)標準,導致業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費現象的加劇,形成惡性循環(huán)。物業(yè)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人才匱乏,大部分物業(yè)企業(yè)缺乏具有專(zhuān)業(yè)素養和綜合素質(zhì)的人才,從業(yè)人員的服務(wù)意識和管理經(jīng)驗不足,與業(yè)主日益多樣化的居住需求存在很大差距。

  3.部分業(yè)主素質(zhì)不高,業(yè)主自治機構作用發(fā)揮不夠。業(yè)主的物管意識普遍淡薄。一是難以組織成立業(yè)主大會(huì )和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。目前,我市僅有27%的小區成立業(yè)主委員會(huì ),而且有相當部分名存實(shí)亡無(wú)法正常開(kāi)展工作。二是業(yè)主自治機構運作欠規范,基層糾紛處理機制效率不高。業(yè)主委員會(huì )委員準入門(mén)檻低,素質(zhì)參差不齊,加之業(yè)主委員會(huì )不具備法人資格,街道、社區對其缺乏有效的監管和處罰,導致其運作不規范,有的甚至成為個(gè)別業(yè)主謀取私利的媒介。三是業(yè)主缺乏共同家園意識。不愛(ài)護共用財物、不講衛生、不遵守公共秩序等現象較為普遍,個(gè)別業(yè)主甚至惡意拒交物業(yè)服務(wù)費,給物業(yè)管理帶來(lái)阻力。

  4.物業(yè)管理設施基礎差,硬件建設跟不上。一方面由于部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商受利益驅使,提高容積率、改變建筑物用途、偷工減料降低房屋質(zhì)量、電梯以次充好、不按照合同約定標準隨意更改環(huán)境及相關(guān)配套設施,沒(méi)有配備或者沒(méi)有配足物業(yè)用房與相關(guān)設施設備。另一方面部分老舊小區和政府投資的廉租房、公租房,由于規劃、住建等部門(mén)在規劃設計把關(guān)時(shí)沒(méi)有要求預留物業(yè)管理用房和業(yè)主公共活動(dòng)用房,導致不具備實(shí)施物業(yè)管理的硬件條件。

  四、幾點(diǎn)建議

  調查組認為,小區物業(yè)系列問(wèn)題不解決好,會(huì )留下諸多后遺癥。首先是小區停車(chē)、治安等問(wèn)題會(huì )擴散到社會(huì ),或侵占公共空間或引起社會(huì )不穩定,增加社會(huì )管理難度;其次是由于部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出會(huì )不斷增加政府公共服務(wù)投入,街道、社區等基層組織將不堪重負;第三是直接導致部分市民生活質(zhì)量下降。因此,應引起足夠重視。

  1.強化措施,加大對物業(yè)管理工作的支持力度。建議盡快出臺《常德市物業(yè)管理條例》地方性法規,從法制層面保障其發(fā)展。將物業(yè)管理工作納入各級黨委、政府議事日程,并作為年度績(jì)效評估考核內容。將物業(yè)管理納入完美社區網(wǎng)格化管理范疇,加強區縣、街道、社區物業(yè)管理機構的人員配備和隊伍建設,健全基層物業(yè)服務(wù)與糾紛處理機制。各級財政要保障各級物業(yè)管理機構的工作經(jīng)費。設立物業(yè)管理專(zhuān)項基金,主要用于推廣物業(yè)行業(yè)的創(chuàng )新、增值服務(wù),對服務(wù)優(yōu)質(zhì)、社會(huì )反映良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予適當獎勵,積極引導社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐老舊小區進(jìn)行服務(wù),對老舊小區實(shí)施物業(yè)管理作出良好成績(jì)的給予適當獎勵,對于明顯虧損的企業(yè)給予適當補貼。

  2.明確職責,構建完善的聯(lián)動(dòng)管理體系。充分發(fā)揮各職能部門(mén)的作用,推動(dòng)行政執法向小區院內延伸。發(fā)揮房管部門(mén)作為全市物業(yè)管理行業(yè)主管部門(mén)在制定政策和行業(yè)標準及統籌協(xié)調與督導指導方面的作用,進(jìn)一步明確規劃、城管、住建、公安、質(zhì)監、消防、物價(jià)等部門(mén)在小區物業(yè)管理工作中的職責,形成責任明確、分工協(xié)作的工作機制,并將他們的投訴電話(huà)公示在各小區醒目位置,便于及時(shí)受理業(yè)主投訴。同時(shí)發(fā)揮區縣(市)政府(管委會(huì )),尤其是街道辦事處和社區的作用,把“安全、潔凈、方便、和諧、快樂(lè )”的完美社區建設目標延伸至小區內,使小區成為完美社區建設的重要內容。幫助建立業(yè)主委員會(huì ),選擇物業(yè)服務(wù)模式,協(xié)調各方搞好小區的監督、管理和服務(wù)。

  3.分類(lèi)指導,探索建立多樣性的物業(yè)服務(wù)模式。對新建和老舊小區,封閉式和敞開(kāi)式小區進(jìn)行分類(lèi)指導,選擇合適的服務(wù)模式。重點(diǎn)探索針對敞開(kāi)式老舊小區的物業(yè)管理模式,規模較大的小區,可采取聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理,規模較小的小區,可采取“統一打包”方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。推廣紫橋小區物業(yè)管理模式,鼓勵街道或社區成立物業(yè)服務(wù)中心(登記注冊)進(jìn)行管理或物業(yè)管理委員會(huì )進(jìn)行自治,專(zhuān)項負責轄區內無(wú)法實(shí)行專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的小區。研究針對保障房小區和農民安置公寓區物業(yè)管理的措施,做到服務(wù)不留死角。

  4.創(chuàng )新管理,提升物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平。推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合、改制、兼并和重組,培育一批具有較強競爭力、較大規模的物業(yè)服務(wù)企業(yè),進(jìn)一步支持本地物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強,樹(shù)立行業(yè)標桿。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立新型社區商業(yè)服務(wù)模式,延伸服務(wù)鏈條,不斷滿(mǎn)足潛在的市場(chǎng)需求,提升服務(wù)能力,實(shí)現物業(yè)服務(wù)升級轉型。及時(shí)化解物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展中的問(wèn)題和矛盾,推動(dòng)我市物業(yè)服務(wù)水平快速提升。加快建設監督體系,大力培育業(yè)委會(huì ),提高業(yè)委會(huì )組建率、專(zhuān)業(yè)性和公信力,讓業(yè)主直接參與對物業(yè)服務(wù)的監督和合作,形成由政府牽頭、相關(guān)部門(mén)和業(yè)主共同參與的新格局。

  5.倡導誠信,增強物業(yè)主體的自覺(jué)意識。正面引導與懲戒并舉。一方面加強對《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規的宣傳。通過(guò)各類(lèi)媒體、小區宣傳欄等加大宣傳力度,增強開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和廣大業(yè)主等物業(yè)主體各方的責任和自覺(jué)意識。強化示范帶頭,通過(guò)廣大黨員干部的模范帶頭作用去影響廣大業(yè)主,增進(jìn)業(yè)主對物業(yè)管理的認知和理解,提高市民對物業(yè)服務(wù)的認同感,提高物業(yè)服務(wù)人員的社會(huì )地位和職業(yè)自豪感,營(yíng)造有利于物業(yè)管理的良好社會(huì )氛圍。另一方面建立誠信管理制度,建立物業(yè)主體各方的誠信檔案,對不守誠信的企業(yè)法人和業(yè)主進(jìn)行失信懲戒,是黨員干部和公職人員的還要進(jìn)行問(wèn)責。

  6.突破難點(diǎn),推動(dòng)小區物業(yè)管理全面提升。以拆除小區違法建筑和老舊院落改造為突破口,對違法建筑進(jìn)行梳理,確定牽頭單位,明確分批整治目標,開(kāi)展聯(lián)合整治行動(dòng)。對老舊小區采取以獎代補方式,落實(shí)市中心城區兩級財政配套資金,對我市城區老舊院落和敞開(kāi)式老舊小區分期分批進(jìn)行改造。按照總體規劃、綜合整治、分類(lèi)改造、一院一策的原則,對老舊院落安防設施完善、路面平整處理、停車(chē)位(線(xiàn))劃定、垃圾裝運處置、環(huán)境整治、管理用房配置、水電“一戶(hù)一表”工程、雨污分流、管線(xiàn)序化等功能性專(zhuān)項改造,確保整體工作真正惠及民生。注重宣傳發(fā)動(dòng),激發(fā)廣大群眾參與拆違和院落改造的熱情。

小區物業(yè)管理調研分析報告范文2

  物業(yè)管理是城市管理和社會(huì )建設矛盾集中體現的領(lǐng)域,加強居住小區物業(yè)管理,改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。此次調查聽(tīng)取了某小區對該區物業(yè)管理工作基本情況的介紹,實(shí)地走訪(fǎng)了部分業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司,對一些居民進(jìn)行了調查問(wèn)卷,通過(guò)認真分析提出相應的對策,F將調查情況報告如下:

  一、物業(yè)管理工作的基本情況

  據調查,某小區位建筑面積72374.23平方米,其中住宅建筑面積約71280平方米,共計25棟792戶(hù),始建于20xx年,全部為多層住宅樓,每戶(hù)面積約90平方米。于20xx年交付,入住率達到87%左右,居住覆蓋率呈上升趨勢,小區綠化面積是建筑面積的35%以上。該小區物業(yè)服務(wù)公司擁有管理服務(wù)人員18人,小區只有一個(gè)主出入口,屬于全封閉小區。設有地上停車(chē)位153個(gè),以及地下停車(chē)場(chǎng),配置了一處兒童娛樂(lè )園,有獨立的物業(yè)管理用房,小區主要道路以及單元口都配備了攝像監控系統。

  二、小區物業(yè)管理存在的問(wèn)題

  1、物業(yè)管理企業(yè)反映存在的問(wèn)題:

  一是業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意識談;二是房屋維修養護責任意識不強,"產(chǎn)權歸己,維修自理"的觀(guān)念沒(méi)有樹(shù)立;三是不服從管理,亂扔雜物現象時(shí)有發(fā)生,自律意識淡漠;四是少數不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費;五是前期配套設施不完善。主要表現在:中控門(mén)未起到相應的作用、沒(méi)有配套的宣傳欄、沒(méi)有自行車(chē)摩托車(chē)車(chē)棚等;六是物業(yè)可使用費用太低,導致物業(yè)企業(yè)不能正常的服務(wù)和運行。該物業(yè)公司管理人員介紹:該公司現有職工共計18人(其中保潔6人、門(mén)衛3人、監控5人、水電工1人、會(huì )計1人、管理人員2人)。人員工資每月就需要2萬(wàn)多元,而就算全額收取物業(yè)費才2萬(wàn)8千余元,根本就不夠企業(yè)的正常運行,只能雇傭一些退休工人,否則企業(yè)根本無(wú)法維持。

  2、業(yè)主反映存在的問(wèn)題:

  本人分別對小區部分業(yè)主進(jìn)行問(wèn)卷調查,業(yè)主集中反映的問(wèn)題主要有:一是物業(yè)管理開(kāi)始比較好,但一個(gè)月以后就不行了,門(mén)衛的雇傭都是老人,反映比較慢,從而失竊的現象時(shí)有發(fā)生;二是小區內的監控沒(méi)有發(fā)揮應該有的作用,失竊過(guò)后出現監控死角;三是外來(lái)人員以及車(chē)輛進(jìn)出比較隨便,平常大清早就有人在小區內叫賣(mài),影響業(yè)主休息,管理沒(méi)有到位;四是公共設施損壞不能及時(shí)維修;五是樓道衛生不能按時(shí)打掃,往往是一個(gè)星期才能打掃一次;六是宣傳不到位,不知道物業(yè)到底是干什么的,也不知道有業(yè)主委員會(huì )這個(gè)機構。

  3、調查發(fā)現的問(wèn)題:

  一是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)矛盾突出。物業(yè)管理服務(wù)行為不規范。該物業(yè)公司是分公司,聘用人員沒(méi)有一人取得物業(yè)管理上崗證,從業(yè)人員整體的素質(zhì)不高,服務(wù)水平不高。物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差,只能做到最基本的環(huán)境衛生及綠化維護,對車(chē)輛亂停亂放、外來(lái)人員進(jìn)出等基本管理沒(méi)有盡到應該盡到的義務(wù)。沒(méi)有物業(yè)宣傳,整個(gè)小區沒(méi)有相關(guān)的物業(yè)宣傳,未按規定公布收費項目以及收費標準,物業(yè)日常服務(wù)收支不夠透明。加上業(yè)主對權利義務(wù)的認識不對稱(chēng)。隨著(zhù)住房商品化、私有化程度的提高,業(yè)主的維權意識日漸增強,對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標準的服務(wù)要求,但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務(wù)認識不清,有的甚至不知道物業(yè)是干什么的。業(yè)主反應問(wèn)題得不到及時(shí)解決,使業(yè)主和物業(yè)管理單位矛盾日益突出;二是物業(yè)費難收。小區物業(yè)費收取難原因很多,不交費的理由更是多種多樣,主要表現在:房屋質(zhì)量缺陷、鄰里糾紛、失竊、對物業(yè)管理服務(wù)不能滿(mǎn)足個(gè)別住戶(hù)要求等,都作為不交費的理由。該小區物業(yè)管理費是按每0.4元/平方米收取。物業(yè)費收取率為80%左右,空置房只收取部分,物業(yè)費不能按期繳納,就會(huì )造成惡性循環(huán),如此惡性循環(huán),直至物業(yè)企業(yè)把心事都放在了收取物業(yè)費上,而無(wú)心服務(wù)導致服務(wù)質(zhì)量下降,廣大已交業(yè)主一同深受其害。而物業(yè)公司對不交費業(yè)主只能是上門(mén)追繳,其他毫無(wú)辦法;三是業(yè)主委員會(huì )流于形式。小區業(yè)主不知道有業(yè)主委員會(huì ),主人翁意識不強,放棄物業(yè)管理自主權,對成立業(yè)主大會(huì )參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì )召開(kāi)難,作用發(fā)揮不夠,業(yè)主委員會(huì )并沒(méi)有實(shí)行真正意義上的自治管理,業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的'矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而無(wú)法解決,為小區物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。

  三、對策和建議

  1、加強宣傳,廣泛發(fā)動(dòng)。

  物業(yè)管理是一項新興發(fā)展行業(yè),為確保小區物業(yè)管理工作的順利開(kāi)展,物業(yè)管理企業(yè)必須必須多渠道、多形式、多角度地開(kāi)展宣傳活動(dòng),公開(kāi)物業(yè)收費標準和物業(yè)日常項目開(kāi)支的情況,讓業(yè)主明確交的物業(yè)費用在那里了。讓市場(chǎng)經(jīng)濟觀(guān)念深入人心,增強業(yè)主物業(yè)管理消費意識,花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的意識,讓業(yè)主心中明白傳統的房屋管理和新型的物業(yè)管理的優(yōu)劣,使業(yè)主認可、理解、支持物業(yè)管理。同時(shí)要深入基層,調查研究,摸清社情民意,廣泛聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn),科學(xué)制訂物業(yè)管理方案,為小區物業(yè)管理的順利實(shí)施提供保障。

  2、理順關(guān)系,明確職責。

  物業(yè)管理是一個(gè)社會(huì )性工程,涉及面廣,情況復雜,為確保工作的正常開(kāi)展,必須協(xié)調各部門(mén),明確職責,理順關(guān)系。一是要協(xié)調與某企業(yè)的關(guān)系,要求某企業(yè)落實(shí)小區部分房屋漏水及單元進(jìn)戶(hù)門(mén)損壞問(wèn)題,解決歷史遺留問(wèn)題。提供物業(yè)管理必備的房屋設計、圖紙資料和檔案資料,更好的明確小區的死角,加強對死角的監控力度;二是理順物業(yè)管理公司與房產(chǎn)局物業(yè)辦、轄區派出所、社區居委會(huì )、環(huán)衛、綠化等部門(mén)的關(guān)系,分清、規范相互之間一些具體環(huán)節的權、責,營(yíng)造有利于物業(yè)管理的外部環(huán)境,這是搞好小區物業(yè)管理的重要環(huán)節。

  3、提高認識,明確責任。

  目前,小區的業(yè)主自治自律意識比較差,政府要硬性規定實(shí)施業(yè)主委員會(huì )制度,使物業(yè)公司在業(yè)主委員會(huì )選聘后開(kāi)展的物業(yè)管理工作得到約束和監督,居民與物業(yè)公司發(fā)生矛盾后也能由業(yè)主委員會(huì )協(xié)調,促使物管工作正常有序開(kāi)展。讓業(yè)主委員會(huì )制度真正的起到作用。相關(guān)部門(mén)要指導業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì )工作,能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用,建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同,仔細斟酌條款,確定服務(wù)項目和服務(wù)費價(jià)格,并定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì ),監督經(jīng)費使用情況,受理業(yè)主投訴。對于熱難點(diǎn)問(wèn)題,物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區時(shí),要與業(yè)主簽訂公約,對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養寵物和亂停車(chē)等問(wèn)題約法三章,共同維護小區穩定。

  4、完善配套設施。

  要進(jìn)一步完善封閉式管理配套治安崗亭、圍墻等設施,盡量聘請專(zhuān)業(yè)的保安隊伍,為物業(yè)管理工作順利開(kāi)展提供基礎保證,解決部分車(chē)輛亂停亂放現象,對小區內破損較為嚴重的基礎設施進(jìn)行改造。

小區物業(yè)管理調研分析報告范文3

  居家過(guò)日子,這是再基本不過(guò)的了。只有吃住不愁,人們才有可能去干事業(yè)。隨著(zhù)生活水平與消費意識的提高,人們對小區管理提出了更高的要求,物業(yè)管理方式就是在這種趨勢的催化下誕生的。對于這種新生的小區管理方式,人們褒貶不一,引起了廣泛的爭論。對此,我們進(jìn)行了關(guān)于物業(yè)管理方面的社會(huì )調查,現將調查成果與結論報告如下:

  一、物業(yè)管理的性質(zhì):

  物業(yè)管理與傳統的小區管理方式(如隨著(zhù)生活水平與消費意識的提高,人們對小區管理提出了更高的要求,物業(yè)管理方式就是在這種趨勢的催化下誕生的。對于這種新生的小區管理方式,人們褒貶不一,引起了廣泛的爭論。對此,我們進(jìn)行了關(guān)于物業(yè)管理方面的社會(huì )調查,現將調查成果與結論報告如下:

  一、物業(yè)管理的性質(zhì):

  物業(yè)管理與傳統的小區管理方式(如家委會(huì ))相比有很大的區別。首先,物業(yè)管理公司是一個(gè)企業(yè),自然是以營(yíng)利為目的,所以所提供的服務(wù)是的.。而家委會(huì )只是一個(gè)組織,是政府的一個(gè)部門(mén),是非盈利性的;其次,由于物業(yè)公司是一個(gè)企業(yè),所以有權力,也有義務(wù)為業(yè)主提供服務(wù),而家委會(huì )卻沒(méi)有這樣的義務(wù)。由上述區別中我們發(fā)現:由于物業(yè)管理是性服務(wù),那么其總體服務(wù)水平一定在無(wú)償服務(wù)之上,也就是說(shuō),物業(yè)公司提供的服務(wù)更加專(zhuān)業(yè)、更加周到。

  二、物業(yè)公司對小區的建設:

  為了使業(yè)主能夠對自己提供的服務(wù)滿(mǎn)意,物業(yè)公司都在積極地做實(shí)事,小區建設就是最好的例子。以我們調查的世紀城小區為例,物業(yè)公司已為業(yè)主提供了體育器材、室等設施,并計劃提供更多文體、商業(yè)類(lèi)設施,大大方便了住戶(hù)。也正是因為物業(yè)公司做出的努力,使得相當一部分住戶(hù)逐漸接受了這種新生的小區管理方式。

  三、未來(lái)的發(fā)展空間:

  由于物業(yè)時(shí)新興事物,所以有些細節問(wèn)題還不是很清楚,業(yè)主與物業(yè)公司之間的沖突屢有發(fā)生。但縱然是這樣,物業(yè)管理業(yè)憑借著(zhù)齊專(zhuān)業(yè)的服務(wù)贏(yíng)得了大多數人的青睞?梢韵嘈,隨著(zhù)法律條文的完善與管理、服務(wù)項目的增加,物業(yè)管理市場(chǎng)將會(huì )更加規范,住戶(hù)也會(huì )獲得更大的利益。到那時(shí)人們的居家生活將會(huì )更加舒適,讓我們翹首以待吧!

小區物業(yè)管理調研分析報告范文4

  物業(yè)管理是提高居民居住質(zhì)量和生活水平的重要途徑,也是衡量城市管理水平的重要標志,對加快城市經(jīng)濟文化發(fā)展起著(zhù)重要作用。住宅小區物業(yè)管理因為關(guān)乎人們生活的居家環(huán)境、與群眾生活息息相關(guān)而倍受關(guān)注。

  一、當前住宅小區物業(yè)管理現狀

  去年9月,我市將物業(yè)管理職能進(jìn)行下劃,包河區認真貫徹落實(shí)市政府和市房地產(chǎn)管理局的各項要求,努力為轄區居民創(chuàng )造優(yōu)美、和諧、安全、舒適的居住環(huán)境,在抓好隊伍,建立區、街(鎮)物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機制,調處重大物業(yè)糾紛等方面做了大量工作。

 。ㄒ唬┐罱ü芾頇C構。根據合政辦秘[100]文件精神,物業(yè)管理工作從市房地產(chǎn)管理局下劃至各區,實(shí)行“兩級政府,三級管理,四級網(wǎng)絡(luò )”的模式,落實(shí)屬地管理,區政府把物業(yè)管理職責賦予區住建局,在區住建局設立物業(yè)管理和住房保障科。各街(鎮)對應在大建辦設立了物業(yè)管理機構。

 。ǘ└黝(lèi)住宅小區物業(yè)管理情況。包河區現有各類(lèi)住宅小區362個(gè),其中有物業(yè)管理的小區180個(gè),物業(yè)管理面積約20xx萬(wàn)平方米,物業(yè)管理水平參差不齊,其中新建的高檔小區的物業(yè)管理水平相對較高。

 。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)情況。目前在包河區進(jìn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)共129家,其中具備一級資質(zhì)的企業(yè)8家,具備二級資質(zhì)的企業(yè)18家,其余均為三級資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。從各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運行情況看,越是資質(zhì)高的物業(yè)服務(wù)企業(yè),為居民提供的服務(wù)質(zhì)量滿(mǎn)意度也越高。

 。ㄋ模I(yè)主委員會(huì )的成立情況。包河區共有55個(gè)住宅小區成立業(yè)主委員會(huì )。大多數業(yè)主委員會(huì )發(fā)揮作用較好,在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、協(xié)調企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系上做了大量有益的工作。

  二、當前物業(yè)管理工作中存在主要問(wèn)題

  由于物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè),面臨較多的復雜情況和問(wèn)題,因此糾紛較多。自20xx年9月至20xx年9月1日,包河區共處理關(guān)于物業(yè)方面的12345市長(cháng)熱線(xiàn)361件,政民直通車(chē)45件,市長(cháng)信箱12件,電話(huà)投訴141件,接待來(lái)訪(fǎng)群眾257人次,存在的主要問(wèn)題有:

  一是物業(yè)管理主管部門(mén)力量不足。目前,包河區住建局作為物業(yè)管理的主管部門(mén),僅有3人專(zhuān)職從事物業(yè)管理工作。各街(鎮)繼去年市開(kāi)展物業(yè)管理專(zhuān)項整治百日行動(dòng)后,雖相應成立了機構,但配備人員均為兼職人員,不專(zhuān)心、不安心、難盡心的問(wèn)題客觀(guān)存在,與物業(yè)管理涉及面廣和問(wèn)題多、難協(xié)調的現狀不適應。

  二是業(yè)主委員會(huì )運作缺乏監督。業(yè)主大會(huì )是業(yè)主自治組織,業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構,在業(yè)主大會(huì )閉會(huì )期間,主要工作由業(yè)主委員會(huì )負責執行和落實(shí)。由于部分業(yè)主委員會(huì )成員從相關(guān)活動(dòng)中撈取好處,易與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他業(yè)主產(chǎn)生矛盾糾紛。比如對小區公共收益的管理監督就是一大難點(diǎn),也是業(yè)主委員會(huì )成員之間,業(yè)主與物業(yè)公司之間存在矛盾的焦點(diǎn),而解決類(lèi)似的矛盾業(yè)主大會(huì )最有權威,但由于業(yè)主大會(huì )召開(kāi)的條件要求很高,無(wú)法及時(shí)召開(kāi),因而很多矛盾不能及時(shí)解決,甚至造成反復上訪(fǎng),影響和諧穩定。

  三是前期物業(yè)存在諸多弊端!段飿I(yè)管理條例》第二十四條規定:“要按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。實(shí)際操作中前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常是由開(kāi)發(fā)公司的一個(gè)部門(mén)演變而來(lái),與開(kāi)發(fā)商有著(zhù)上下級的隸屬和斬不斷的經(jīng)濟利益關(guān)系。一旦開(kāi)發(fā)商因房屋質(zhì)量與業(yè)主發(fā)生糾紛,前期物業(yè)既要維護開(kāi)發(fā)商的利益,又要維護業(yè)主的利益,陷入兩難境地。業(yè)主由于正當權益得不到保障,就把該打在開(kāi)發(fā)商身上的“板子”打在物業(yè)服務(wù)公司身上。造成監管部門(mén)及時(shí)協(xié)調糾紛難,業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司的“心結”越結越深,導致物業(yè)費收繳難等問(wèn)題,影響物業(yè)服務(wù)水平,易造成惡性循環(huán),最終損害的是業(yè)主的利益。

  四是物業(yè)企業(yè)收費難與運行成本高的矛盾突出。近年來(lái),物價(jià)上漲較快,使物業(yè)公司的運作成本不斷增加,其中人員的工資支出占較大比例,現行合肥市最低月工資漲至1010元,近期出臺的《合肥市住宅小區物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》,取消了公攤費收取項目(二次供水用電除外)。同時(shí)部分業(yè)主對繳費義務(wù)認識不到位,以種種托詞拖欠和拒交物業(yè)費,而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取的費用不能維持其正常運行時(shí),要么降低服務(wù)標準,要么在合同到期前撤離,造成廣大業(yè)主利益受損,甚至引發(fā)社會(huì )不穩定因素。

  三、幾點(diǎn)建議

 。ㄒ唬┘哟笈嘤柫Χ,突出正面宣傳。物業(yè)管理在我國雖然起步較晚,但為規范物業(yè)管理工作,國家相繼出臺一系列法律法規。有關(guān)部門(mén)及街鎮要主動(dòng)承擔責任,加大對這些法律法規的培訓力度,擴大培訓范圍,使全社會(huì )都能了解、關(guān)心物業(yè)管理工作,自覺(jué)履行義務(wù),保障業(yè)主權益。要就業(yè)主的義務(wù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社會(huì )責任、積極繳納物業(yè)服務(wù)費與提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的關(guān)系、業(yè)主自治組織在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位作用、政府職能部門(mén)的職責等相關(guān)內容進(jìn)行全面宣傳,使業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及政府部門(mén)之間能統一認識,自覺(jué)做到相互理解、相互支持。

 。ǘ┙y一配備物業(yè)協(xié)理員。由區統籌考慮,為各街鎮配備專(zhuān)職物業(yè)協(xié)管員,解決兼職問(wèn)題,讓專(zhuān)職的人干專(zhuān)業(yè)的`事,切實(shí)把物業(yè)管理的各項工作做扎實(shí)。

 。ㄈ┌押们捌谖飿I(yè)入口關(guān)。前期物業(yè)是由開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種形式選聘的,而且在售房時(shí)就已經(jīng)定下,在小區沒(méi)有交付,業(yè)主沒(méi)有入住的情況下,區級物業(yè)管理主管部門(mén)目前還不能介入此項工作。因此要自上而下形成一套有利于后續物業(yè)管理的監管運作機制,使有關(guān)部門(mén)和業(yè)主能夠實(shí)質(zhì)參與開(kāi)發(fā)商對前期物業(yè)選聘、峻工查驗和物業(yè)交付工作,減少因開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題對后期物業(yè)管理帶來(lái)的困擾,維護業(yè)主利益。

 。ㄋ模┐罅Ψ龀执澹ň樱⿲傥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)。包河區現有村(居)屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)10余家,目前管理服務(wù)都比較好,且均為三級資質(zhì)的企業(yè)。這些企業(yè)在村(居)范圍內,管理優(yōu)勢明顯,既解決居民就近就業(yè),又為轄區居民提供服務(wù),同時(shí)因其帶有政府的“影子”,管理起來(lái)比較容易,且不以營(yíng)利為主要目的,又與居民有著(zhù)特殊的“親情”,一般不會(huì )產(chǎn)生糾紛,尤其在三無(wú)小區的物業(yè)管理方面發(fā)揮的作用明顯。政府應在政策上予以扶持,如設獎補資金,鼓勵該類(lèi)企業(yè)做大做強,在服務(wù)自管小區的同時(shí),逐步把服務(wù)向更多的“三無(wú)”小區延伸,解決當前“三無(wú)”小區物業(yè)管理難問(wèn)題。

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