房地產(chǎn)調查報告

時(shí)間:2024-01-29 08:35:16 報告范文 我要投稿

房地產(chǎn)調查報告(推薦)

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房地產(chǎn)調查報告(推薦)

  一、xx房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀

  優(yōu)越的地理環(huán)境,濃厚的商業(yè)氛圍,舊城歷史景觀(guān)和獨特濱江景觀(guān)特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今,xx商品房?jì)r(jià)格一直呈現穩步上漲的態(tài)勢,xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區域,同時(shí),也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地?傮w而言,xx房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng )新程度,都趨向于中高端。

  xx年以后,隨著(zhù)大量外埠資本注資xx,該區域房地產(chǎn)格局呈現出新變化。一方面,房產(chǎn)的整合概念不斷增強,如永清片區的新天地項目,集合住宅、酒店、寫(xiě)字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不再以某類(lèi)物業(yè)為主,而是深化為產(chǎn)業(yè)概念,地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增強。另一方面,頂級項目拉動(dòng)了高端消費力量。長(cháng)期以來(lái),武漢的房產(chǎn)高端消費都受到了產(chǎn)品的極大制約,項目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿(mǎn)足細分市場(chǎng)的要求。20xx年后,這一局面被打破,xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現出積極的發(fā)展態(tài)勢。20xx年,xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來(lái)最火爆的一年。

  目前,xx房地產(chǎn)呈現出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局,物業(yè)形態(tài)上以高層為主,投資型物業(yè)不斷涌現。在國家宏觀(guān)調控措施的影響之下,房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩,但價(jià)格仍然穩步上升。

  二、xx各區域住宅市場(chǎng)發(fā)展概況

  xx區目前由xx中心區、古田片區、二七、后湖片區和東西湖區四個(gè)區域組成,根據其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn),下文將按不同片區對其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析:

 。ㄒ唬﹛x中心區

  20xx年上半年xx中心區成交均價(jià)為6875.42元/平方米,較去年同期上漲2152.88元/平方米,漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套,較去年減少4630套,降幅為58.87%。

  從上半年xx中心區成交價(jià)格來(lái)看,1至5月呈遞增趨勢,5月達到價(jià)格高峰,為7286.34元/平方米,隨后6月價(jià)格出現小幅回落,但每平方米價(jià)格仍穩定7200元以上。相比價(jià)格來(lái)說(shuō),成交方面較去年嚴重萎縮,總體成交量還未達到去年同期水平的一半。

  出現這樣的情況,主要由兩方面因素造成,首先xx中心區商品房供應量趨于下降,與去年同期相比,新房供應量減少3成之多,制約了購房者消費;當然,更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀(guān)望。尤其在中心城區,房?jì)r(jià)漲幅過(guò)快,甚至超過(guò)中高收入購房者的支付能力,樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場(chǎng)面前,大多數開(kāi)發(fā)商選擇堅挺,僅有少部分尾盤(pán)項目打起價(jià)格戰,這也就造成了6月該片區的價(jià)格出現小幅回落。

  xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著(zhù)武漢天地的問(wèn)世,集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂(lè )、精品酒店等多種功能的140萬(wàn)平方米大體量項目對永清文化進(jìn)行傳承與再造,勢必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫(huà)的沿江板塊活力四射;融科天城的推出,加上位于解放大道循禮門(mén)綜合項目的即將興建,位于xx內環(huán)解放大道中心地段的老循禮門(mén)板塊煥發(fā)出新魅力,而之前,新世界中心的落成以及武漢國際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼。

  預計不久的將來(lái),xx內環(huán)將呈現漢正街、武廣、永清、循禮門(mén)、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢,各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn),將由點(diǎn)及面,以板塊崛起帶動(dòng)周邊區域發(fā)展,從而促進(jìn)整個(gè)xx中心區的加快建設。

  xx中心區主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號)

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  20xx年上半年古田片區成交均價(jià)為5217.82元/平方米,較去年同期上漲1516.4元/平方米,漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套,較去年減少2609套,降幅為68.59%。

  從成交價(jià)格情況來(lái)看,盡管古田片區今年1至6月一直都是穩中有升,但與去年同期相比,在全市各區中價(jià)格漲幅居末位,僅僅高于青山片區。另外,成交方面,古田僅成交1195套,跌幅居全市之首。

  從該區域樓盤(pán)地理位置的分布來(lái)看,活躍樓盤(pán)全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線(xiàn),該地段離中心城區較近,周邊配套也相對完善,所以構成了古田片區目前的供應主體。正因為如此,隨著(zhù)輕軌建設的降溫和解放大道沿線(xiàn)開(kāi)發(fā)的逐步完成,該片區供應量減少,市場(chǎng)關(guān)注度有所下降,再加上經(jīng)濟適用房對商品房?jì)r(jià)格體系的沖擊,以至今年古田片區樓市較為沉寂。

  對古田區域的整體規劃,為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境,區域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好。隨著(zhù)硚口對古田區域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理,使得古田區域項目可以成片,整體開(kāi)發(fā),同時(shí),未來(lái)輕軌通車(chē),西漢正街商圈形成,都將在很大程度上改善古田區域的城市環(huán)境,為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。

  古田片區主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號)

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  20xx年上半年二七、后湖片區成交均價(jià)為5186.25元/平方米,較去年同期上漲1694.93元/平方米,漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套,較去年下降42.06%。

  從成交價(jià)格來(lái)看,該片區價(jià)格漲幅基本趨于平穩,1至5月穩中有升,6月價(jià)格略為回調。受供應量的影響,后湖地區商品房關(guān)注度下降,百步亭現代城、香利國庭等項目撐起了該區域成交的主體。二七地區則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場(chǎng)。由于新上市樓盤(pán)數量較前兩年大幅減少,二七、后湖片區的樓市整體呈現溫和向上的走勢,部分樓盤(pán)因而加大了打折力度,高端商品房?jì)r(jià)格回落明顯。

  令人振奮的是,輕軌二期的正在加速建設,堤角至丹水池路段基本竣工,黃浦路段則已建設過(guò)半,交通方面的瓶頸有望在近兩年內打破。商業(yè)方面,二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中,家樂(lè )福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶(hù),未來(lái)她將輻射后湖、二七等地區,彌補商業(yè)配套不足的現實(shí)問(wèn)題。

  三、后湖片區主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號)

 。ㄋ模〇|西湖片區

  20xx年上半年?yáng)|西湖片區成交均價(jià)為4708.77元/平方米,較去年同期上漲1431.83元/平方米,漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套,較去年增長(cháng)了14.07%。

  從成交價(jià)格及成交套數來(lái)看,東西湖片區今年實(shí)現價(jià)量雙增,特別是銷(xiāo)量,盡管只增長(cháng)14個(gè)百分點(diǎn),但縱觀(guān)今年全市其他的銷(xiāo)售情況,該片區的表現還是令人刮目相看的。

  雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的一直處于觀(guān)望情緒,但從該片區個(gè)別項目的調查顯示,客戶(hù)平均接待量并沒(méi)減少多少。而來(lái)看房的客戶(hù),很多也是因為價(jià)格相對較低,所以將買(mǎi)房目標選定在郊區,面對高房?jì)r(jià),有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區盤(pán),從目前情況來(lái)看,東西湖盡管存在交通不便,但價(jià)格低、環(huán)境好彌補了部分缺失。

  多層作為郊區最易消化的普通住宅產(chǎn)品類(lèi)型,一直是本區域開(kāi)發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來(lái)其供應量的遞減趨勢說(shuō)明,市場(chǎng)環(huán)境的影響下,開(kāi)發(fā)商開(kāi)始注重產(chǎn)品結構的調整,產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉換。

  和其他區域市場(chǎng)多層——小高層——高層的轉換階段不同,本區域由于其自身條件限制,小高層的過(guò)渡時(shí)間不長(cháng)、過(guò)渡量較少,迅速邁入了高層物業(yè)開(kāi)發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場(chǎng)磨合,才能逐步為區域市場(chǎng)接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看,高層物業(yè)是未來(lái)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。

  東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門(mén)”,而金銀湖更是占據空港經(jīng)濟之利,未來(lái)還將在這里修建保稅物流中心,發(fā)展物流經(jīng)濟。這將大為加強東西湖于城市圈的聯(lián)系,加快異地置業(yè)的腳步,為下一步樓市的繁榮奠定基礎。

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