房地產(chǎn)調查報告

房地產(chǎn)調查報告

　　在現在社會(huì )，大家逐漸認識到報告的重要性，要注意報告在寫(xiě)作時(shí)具有一定的格式。相信許多人會(huì )覺(jué)得報告很難寫(xiě)吧，下面是小編精心整理的房地產(chǎn)調查報告，僅供參考，希望能夠幫助到大家。

房地產(chǎn)調查報告1

　　在東莞新一輪城市建設高潮的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續穩步、健康、持續發(fā)展，房地產(chǎn)立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷(xiāo)售面積等較上年都有較大幅度增長(cháng)，整個(gè)房地產(chǎn)呈現出欣欣向榮的態(tài)勢。

　　然而當前房地產(chǎn)還處于買(mǎi)方市場(chǎng)，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場(chǎng)調研活動(dòng)，我們從東莞市常平鎮的總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷(xiāo)售的市場(chǎng)依據。

　　高水平的`城市化目標，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。 東莞市政府關(guān)于常平(20xx~20xx)經(jīng)濟發(fā)展戰略預測：20xx年、20xx年和20xx年常平鎮國內生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元;20xx年、20xx年和20xx年城鎮化水平分別為70%、75%和80%左右。

　　常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮區南部迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。

　　根據常平鎮新的城市規劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟、文化中心、華南商貿重鎮”。規劃常平鎮20xx年、20xx年和20xx年的城鎮總人口分別為47.5萬(wàn)人、52萬(wàn)人、60萬(wàn)人左右;20xx年、20xx年和20xx年基礎設施配套人口分別按31萬(wàn)人、36萬(wàn)人和45萬(wàn)人計算。規劃20xx年、20xx年和20xx年城鎮建設用地規模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發(fā)展方向為主要向南，并適當向東發(fā)展，采取生活內聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。

　　生態(tài)住宅將成為開(kāi)發(fā)商及消費者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。

　　常平鎮城市綠地景觀(guān)規劃將其中20xx年常平鎮建成區綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統結構為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規劃 常平城市景觀(guān)體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節點(diǎn)，三區七門(mén)戶(hù)”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設成為“水在城中，城在綠中，綠在陽(yáng)光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。

房地產(chǎn)調查報告2

　　“只要去做，你就能得到�！焙芏喾康禺a(chǎn)項目都遵循了這條熟悉的好萊塢式格言。但在磚石和砂漿的現實(shí)世界里，所有經(jīng)濟上獲得成功的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目都與其市場(chǎng)潛力密不可分。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可為房地產(chǎn)各項活動(dòng)提供決策和實(shí)施的依據，不科學(xué)的市場(chǎng)分析將導致不切實(shí)際的市場(chǎng)預期及錯誤的需求判斷，從而引發(fā)房地產(chǎn)活動(dòng)中的風(fēng)險。本文從實(shí)用的角度，探討了房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的層次與內容體系，歸納總結出服務(wù)于房地產(chǎn)投資決策、項目融資、房地產(chǎn)征券投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)管理等活動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報告的特點(diǎn)，對房地產(chǎn)市場(chǎng)分析缺乏有效性的原因進(jìn)行分析，并提出了提高房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報告有效性的途徑。

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的層次與內容

　　1、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的層次

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)分析由于深度與內容側重點(diǎn)上的不同要求，可分為以下三個(gè)層次的分析，每一后續的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎之上，它們之間有邏輯聯(lián)系。

　　區域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：

　　是市場(chǎng)研究區域內所有的物業(yè)類(lèi)型及總的地區經(jīng)濟，對總的房地產(chǎn)市場(chǎng)及各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)總供需情況的綜合分析。它側重于地區經(jīng)濟分析、區位分析、市場(chǎng)概況分析等內容。

　　專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：

　　是對市場(chǎng)研究區域內專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（住宅、商業(yè)或工業(yè)物業(yè)）或專(zhuān)業(yè)子市場(chǎng)的供需分析，是在前一層次分析的基礎上，對特定子市場(chǎng)的供需情況進(jìn)行單獨的估計和預測。它側重于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)供求分析內容。

　　項目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：

　　是在前兩個(gè)層次的基礎上，對特定地點(diǎn)特定項目作競爭能力分析，預測一定價(jià)格和特征下的銷(xiāo)售率及市場(chǎng)占有率情況，對項目的租金及售價(jià)、吸納量及吸納量計劃進(jìn)行預測。它側重于項目競爭能力分析等內容。

　　2、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內容

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內容較為復雜與多樣，將它歸納為六項主要內容。各類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析由于要求的側重點(diǎn)不一樣。所包含的內容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾項。

　　地區經(jīng)濟分析：

　　是研究地區的經(jīng)濟環(huán)境，它包含￠ù地區經(jīng)濟的基本趨勢分析；￠？地區基礎產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢分析。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可采用計劃部門(mén)等機構對地區經(jīng)濟情況的研究結果，而不必對地區經(jīng)濟情況作完全分析。但需要根據分析時(shí)的實(shí)情作調整，以反映最新信息，當然，如沒(méi)能找到公共機構的預測信息，也需作一些獨立預測。

　　區位分析：

　　是某地點(diǎn)的最佳用途分析，它是進(jìn)行投資決策時(shí)的主要分析內容。它要對項目地塊所在的區位與類(lèi)似的區位進(jìn)行比較，發(fā)現市場(chǎng)機會(huì )；在有兩個(gè)或兩個(gè)以上的可選用途時(shí)，就要對每一種可能的用途進(jìn)行分析比較。此處所指的是宏觀(guān)層次上的分析，而不是在宏觀(guān)和微觀(guān)上都作比較的可行性研究中市場(chǎng)分析的全部?jì)热荨?/p>

　　市場(chǎng)概況分析：

　　它包含￠ù對地區房地產(chǎn)各類(lèi)市場(chǎng)總的未來(lái)趨勢分析；￠ú把項目及其所在的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)放在整個(gè)地區經(jīng)濟中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共政策、經(jīng)濟、法律是否支持該項目�！�？找出影響計劃項目成功的關(guān)鍵問(wèn)題，明確下一步分析的方向和側重點(diǎn)。

　　專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)供求分析：

　　它包含￠ù根據潛在需求的來(lái)源地及競爭物業(yè)的所在地，確定市場(chǎng)研究區域；￠ú細分市場(chǎng)，進(jìn)行產(chǎn)品細分及消費者細分。找出某一消費群體所對應的房地產(chǎn)產(chǎn)品子市場(chǎng)；￠？分析各子市場(chǎng)的供需關(guān)系，求出各子市場(chǎng)的供需缺口；￠ü將供需缺口最大的子市場(chǎng)確定為目標子市場(chǎng)，具體求出目標子市場(chǎng)供求缺口量（即未滿(mǎn)足的需求量）。

　　項目競爭分析：

　　它包含：￠ù分析目標物業(yè)的法律、經(jīng)濟、地點(diǎn)、及地點(diǎn)的可達性等特征；￠ú根據目標物業(yè)的特征選擇、調查競爭物業(yè)；￠？進(jìn)行競爭評價(jià)，確定目標物業(yè)的競爭特點(diǎn)，預測一定價(jià)格和特征下項目的銷(xiāo)售率及市場(chǎng)占有率（市場(chǎng)份額）。這里面還包含要得出三個(gè)分析的側重點(diǎn)，即營(yíng)銷(xiāo)建議、售價(jià)和租金預測、預測吸納量及吸納量計劃。當然，每個(gè)市場(chǎng)分析不一定都包含所有的側重點(diǎn)。其中營(yíng)銷(xiāo)建議是研究銷(xiāo)售較好的競爭項目及戶(hù)型，進(jìn)行目標物業(yè)的規劃設計和產(chǎn)品功能定位，并找出目標物業(yè)的競爭優(yōu)勢，提出強化其優(yōu)勢、弱化劣勢的措施，并指出它的市場(chǎng)風(fēng)險來(lái)源。售價(jià)和租金預測是通過(guò)對比分析，總結競爭項目歷史上的出售率、出租率及租金、售價(jià)情況來(lái)預測。吸納量計劃是指研究地區、價(jià)格和市場(chǎng)份額間的關(guān)系，將項目所在子市場(chǎng)中未滿(mǎn)足的需求。按照市場(chǎng)占有率進(jìn)行分配。預測項目的吸納量及吸納量計劃。

　　敏感性分析：

　　測定關(guān)鍵參數的敬感性。確定分析結果適用的范圍，反映市場(chǎng)分析面對的不確定定性。即測定關(guān)鍵參數變動(dòng)范圍，對分析中的關(guān)鍵假設，測定它閃在確保項目滿(mǎn)足投資目標要求的情況下，允許變動(dòng)的范圍。

　　二、不同使用目的下房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的特點(diǎn)

　　在實(shí)際應用中，某一使用者或部門(mén)可能會(huì )遇到所有物業(yè)類(lèi)型的市場(chǎng)分析問(wèn)題。如投資決策部門(mén)、金融機構、房地產(chǎn)證券公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、政府農場(chǎng)宏觀(guān)管理部門(mén)等，他們由于各自不同的目的需要，對市場(chǎng)分析報告的側重點(diǎn)和深度也有差別。

　　1、投資決策中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　房地產(chǎn)項目投資決策的目標是開(kāi)發(fā)或投資滿(mǎn)足目標收益要求的房地產(chǎn)項目，決策中最重要的問(wèn)題是投資地點(diǎn)的選擇和投資機會(huì )的把握，它要做的'是項目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。其中，置業(yè)投資決策要確保項目的經(jīng)濟能力，分析市場(chǎng)前景及項目租金預測。開(kāi)發(fā)投資決策要決定市場(chǎng)需求和尋找市場(chǎng)機會(huì )，選擇正確的位置、合適的開(kāi)發(fā)時(shí)間，以保證項目汗發(fā)完成后有良好的市場(chǎng)需求。

　　2、項目融資中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　房地嚴項目融資中要時(shí)項目進(jìn)行市場(chǎng)評估，以預測項目的銷(xiāo)售收入，作為衡量貸款還款的主要來(lái)源。在融資過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商需要房地產(chǎn)市場(chǎng)分析作為項目可行性分析的一個(gè)重要都分提供申請貸款的理由。金融機構借助房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的結果來(lái)評估項目的投資潛力，確保貸款和投資有一個(gè)好的市場(chǎng)基礎，確保項目的經(jīng)濟能?chē)�，作為貸款項目選擇的重要依據。

　　3、房地產(chǎn)證券化中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　在房地產(chǎn)證券化過(guò)程中，房地產(chǎn)形場(chǎng)分析的目的、是幫助評估師合理確定抵押物的價(jià)值，幫助證券商進(jìn)行市場(chǎng)定性、確定抵押物組合、為房地產(chǎn)證券定價(jià)等，為投資者提供抵押對象的完備信息，反映抵押對象的質(zhì)量及市場(chǎng)預期回報。作為投資者選擇證券類(lèi)則的依據；為政府擔保方及評級機構提供房地產(chǎn)的市場(chǎng)前景分析，價(jià)為分析證券實(shí)際價(jià)值的參考，并為進(jìn)行證券結構控制提供依據�？傊�，為證券化服務(wù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析目的較復雜，它根本的側重點(diǎn)在于關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)前景及項目物業(yè)的收益或回報率。

　　4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商要根據市場(chǎng)的需要確定方向，設計或修訂投資策略，指導選定位置，進(jìn)行產(chǎn)品計劃、設計、品質(zhì)、定價(jià)、調整，獲取規劃許可和政府支持，獲取金融機構貸款的支持，制定合理的營(yíng)銷(xiāo)策略促進(jìn)項目開(kāi)發(fā)成功。如為其提供項目建成后的市場(chǎng)可按納的售價(jià)和租金水平；根據項目特點(diǎn)進(jìn)行亮點(diǎn)的挖掘，據此制定營(yíng)銷(xiāo)策略；另外，市場(chǎng)分析還提高了房地產(chǎn)企業(yè)對市場(chǎng)狀況的把握程度，增強了企業(yè)的競爭能力，實(shí)時(shí)調整營(yíng)銷(xiāo)策略。

　　5、市場(chǎng)宏觀(guān)管理中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)管理要把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化規律，以合理制定有關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策；把握房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)經(jīng)濟情況及政策、法律環(huán)境，及房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況，了解整個(gè)房地產(chǎn)宏觀(guān)市場(chǎng)，以指導土地規劃及利用，合理控制土地開(kāi)發(fā)與土地供給的數量與結構；了解房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)物業(yè)供需情況，為房地產(chǎn)合理結構控制提供依據；房地產(chǎn)宏觀(guān)管理部門(mén)還要確定什么樣的項目類(lèi)型能獲得公眾的贊同，了解計劃開(kāi)發(fā)項目周?chē)�公眾的態(tài)度，以確保新的開(kāi)發(fā)適合社區的需要，滿(mǎn)足公眾的需要。

　　研究以上各類(lèi)活動(dòng)的特點(diǎn)，得出各類(lèi)房地產(chǎn)活動(dòng)所需市場(chǎng)分析的層次及內容側重點(diǎn)如表所示。

　　三、提高房地產(chǎn)市場(chǎng)分析有效性的途徑

　　1、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)分析有效性的原因

　　通過(guò)對房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的系統研究，本文認為影響市場(chǎng)分析有效性的原因有：第一，分析師對房地產(chǎn)市場(chǎng)分析要點(diǎn)的把握程度。只有根據分析目的把握住市場(chǎng)分析的關(guān)鍵所在，才能使分析切中要點(diǎn)，達到一定深度，不因分析內容過(guò)多而遮掩了主體的分析；第二，分析過(guò)程中邏輯關(guān)系是否合理。第三，市場(chǎng)分析所選用的分析方法是否恰當；第四，市場(chǎng)分析的數據是否充分、可靠。在一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中，如有以上原因的一個(gè)或幾個(gè)情況發(fā)生，都會(huì )導致市場(chǎng)分析結論的不合理和缺乏有效性。

　　2、提高房地戶(hù)市場(chǎng)分析有效性的途徑

　　總體上來(lái)說(shuō)，要提高房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報告的有效性或可信度，首先就要明確各類(lèi)房地產(chǎn)活動(dòng)對房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的要求，明確市場(chǎng)分析的工作重點(diǎn)，有針對性地分析。同時(shí)，要求在分析過(guò)程中，采用合適的市場(chǎng)分析方法，論證有力、結論明確。具體的要求是：系統完整、邏輯清晰合理；報告中采用的數據有針對性，有兩個(gè)以上數據來(lái)源的比較；需求參數確定合理，對關(guān)鍵需求參數的變動(dòng)趨勢有獨到的研究分析，而不是簡(jiǎn)單采用了不變的參數來(lái)求算；預測需求時(shí)測定了細分市場(chǎng)的分段需求；分析中要分析子市場(chǎng)分段中有競爭的供給，而不是籠統地分析已建和在建項目的供給；市場(chǎng)占有率、吸納量計劃的確定過(guò)程合理且有邏輯性；市場(chǎng)分析結論明確，結論適用的范圍界定清楚，能充分反映市場(chǎng)分析結論所面對的不確定性。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，是房產(chǎn)市場(chǎng)調查者最主要的一種統計分析方法，這也是考察房地產(chǎn)市場(chǎng)的最根本的依據，是房產(chǎn)走向的導航標！

房地產(chǎn)調查報告3

　　一、我市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢和動(dòng)向

　　目前，我市注冊登記的房地產(chǎn)企業(yè)有1083個(gè)，其中××市區774個(gè)，市直屬企業(yè)144個(gè)。正常運行的公司約有60—70家。從調查分析的情況看，我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有以下幾個(gè)趨勢。

　�。ㄒ唬┧接兄�、股份制房地產(chǎn)公司成為該行業(yè)的主流。目前我市房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟性質(zhì)以私有、股份、有限責任居多，約占全市房地產(chǎn)企業(yè)的80%左右。非國有企業(yè)的納稅人素質(zhì)參差不齊，納稅意識較低，主觀(guān)偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。

　�。ǘ�）市區內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重心轉移。主要轉向舊城改造、城中村改造、大中型工業(yè)企業(yè)、院校搬遷等方面，而且時(shí)間和項目比較集中。

　�。ㄈ�）新項目開(kāi)發(fā)地向市區邊緣轉移。主要表現為由市中心向市區邊緣、由大城市向小城市發(fā)展。隨著(zhù)城市改造的深入，以及有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)規定的不斷規范，我市原有易開(kāi)發(fā)資源萎縮，現有的可開(kāi)發(fā)資源多集中在舊城改造項目中，由于開(kāi)發(fā)成本過(guò)高，關(guān)系錯綜復雜，相當一部分房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始選擇地價(jià)相對便宜的城鄉結合部或經(jīng)濟較發(fā)達，有賣(mài)點(diǎn)但房地產(chǎn)業(yè)尚在起步階段的小城市、縣級市的區域，謀求進(jìn)一步發(fā)展。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)項目運作及會(huì )計核算特點(diǎn)

　�。ㄒ唬╉椖窟\作的程序

　　一個(gè)房地產(chǎn)項目從開(kāi)始立項到銷(xiāo)售結束大致分為三個(gè)階段：

　　第一階段（開(kāi)工前期）：通過(guò)土地交易中心組織的土地掛牌、招標、拍賣(mài)程序獲得土地的使用權→取得計劃委員會(huì )印發(fā)的正式計劃書(shū)→規劃部門(mén)批準的→建設用的規劃許可證和建設工程規劃許可證→土地主管部門(mén)核發(fā)的建設用地批準書(shū)→建設局核發(fā)的建筑工程施工許可證（其中在核發(fā)施工許可證時(shí)，建設局將對房地產(chǎn)企業(yè)所開(kāi)發(fā)項目的施工圖、設計合同、施工合同、勘察合同、分包合同、監理單位以及資金量是否備足等情況進(jìn)行審查）。

　　第二階段（組織施工期）：通過(guò)正式的招標程序，組織安排施工企業(yè)進(jìn)場(chǎng)施工。

　　第三階段（預售期和產(chǎn)權轉移期）：根據國家規定的完工程度或投資比例，辦理預售證組織房屋銷(xiāo)售。預售房屋時(shí)必須取得房屋主管部門(mén)批準的預售許可證。房屋產(chǎn)權移交給購買(mǎi)者，必須到房管部門(mén)辦理產(chǎn)權交易手續。

　�。ǘ�）會(huì )計核算特點(diǎn)：

　　1、收入核算

　　房地產(chǎn)企業(yè)其主要經(jīng)營(yíng)收入項目包括“土地轉讓收入”、“商品房銷(xiāo)售收入”、“配套設施銷(xiāo)售收入”、“代建結算收入”、“出租產(chǎn)品租金收入”。

　　2、開(kāi)發(fā)成本核算

　�。�1）開(kāi)發(fā)成本核算的內容。前期費用（征地費、拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、土地契稅、土地出讓金）；開(kāi)發(fā)成本（建筑安裝工程費、材料費、配套設施費、配套費）；開(kāi)發(fā)間接費用（為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞保費等）

　�。�2）開(kāi)發(fā)成本核算及結轉的方法。目前多數房地產(chǎn)企業(yè)結轉開(kāi)發(fā)成本的方法為：

　　可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷(xiāo)售總面積

　　銷(xiāo)售成本＝已實(shí)現銷(xiāo)售的可售面積×可售面積單位工程成本

　　由于房屋開(kāi)發(fā)的'自身特點(diǎn)，單位造價(jià)的形成會(huì )出現計劃成本與實(shí)際成本之分，即：前期開(kāi)發(fā)成本費用高，中后期開(kāi)發(fā)費用減少，而且大量公共配套設施需在總銷(xiāo)售面積中分攤，項目的開(kāi)發(fā)周期一般又在1年以上；所以財務(wù)在核算銷(xiāo)售成本時(shí)，項目早期會(huì )出現對計劃預算的開(kāi)發(fā)成本采取預提方式，隨著(zhù)中后期成本支出逐漸減少，開(kāi)發(fā)成本的結轉才會(huì )與實(shí)際最后成本逐漸接近，最后在工程辦理竣工結算后，企業(yè)財務(wù)再根據“工程價(jià)款結算單”對預提數與實(shí)際支出數的差額，增加或減少有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。

　�。ㄈ�）稅金的計算特點(diǎn)

　　房地產(chǎn)企業(yè)在稅金計算有別于其他行業(yè)的特點(diǎn)有：

　　1、房地產(chǎn)企業(yè)采取預收款或預收定金方式，轉讓土地使用權或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的，月末按“預收帳款”貸方發(fā)生額的5%交納營(yíng)業(yè)稅及附加，對出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的出租收入，按5%交納營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)按規定交納城建稅和教育費附加或房產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)調查報告4

　　一、總體概況

　　1、地理綜述：

　　濰坊市位于山東半島中部，南依沂山，北瀕渤海，扼山東內陸腹地通往半島地區的咽喉，膠濟鐵路橫貫市境東西。東連海港名城青島、煙臺，西接工礦重鎮淄博、東營(yíng)，南連臨沂、日照，地理位置優(yōu)越。濰坊市南北長(cháng)188 公里，東西寬164公里，總面積15859平方公里，其中市區面積1472平方公里。市域地勢南高北低，南部是山區丘陵，中部為平原，北部是沿海灘涂。20xx年全市出生人口81648人，合法生育率達97.7%，人口自然增長(cháng)率4.00‰，性別比104.3。據公安部門(mén)統計，全市20xx年末總人口855.3萬(wàn)人，其中非農業(yè)人口328.3萬(wàn)人。經(jīng)濟實(shí)力居山東省第四位。

　　2、基礎設施概況：

　　濰坊市鐵路、公路、機場(chǎng)、通信及城市供水、供氣和商貿設施建設已取得重大進(jìn)展。公路通車(chē)里程達到14萬(wàn)公里。全部開(kāi)通了程控電話(huà)和國內外直撥電話(huà)，電話(huà)交換機總容量達到101萬(wàn)。市區供水普及率達100%，居民生活燃料氣化率達90.03%。

　　3、城市經(jīng)濟綜述

　　(1)地區生產(chǎn)總值

　　濰坊現轄奎文、濰城、坊子、寒亭4區，青州、諸城、安丘、昌邑、壽光、高密6市(縣級)，臨朐、昌樂(lè )2縣，共有152 個(gè)鄉鎮，濰坊為地級市，轄4區2縣代管6市。市中心區人口68萬(wàn)。20xx年濰坊市生產(chǎn)總值(GDP)完成1720.88億元，按可比價(jià)格比上年增長(cháng)16.5%;其中第一產(chǎn)業(yè)增加值211.81億元，增長(cháng)0.2%;第二產(chǎn)業(yè)增加值1000.63億元，增長(cháng)20.6%，其中工業(yè)增加值916.51億元，增長(cháng)21.7%;第三產(chǎn)業(yè)增加值508.44億元，增長(cháng)16.1%，一、二、三產(chǎn)業(yè)分別拉動(dòng)GDP增長(cháng)0.03、11.74和4.73個(gè)百分點(diǎn)。按常住人口計算，人均GDP達到19677元(按現行匯率折算約2520美元)，比上年增長(cháng)16.2%。產(chǎn)業(yè)結構調整取得新進(jìn)展，工業(yè)在國民經(jīng)濟中的主導地位更趨明顯。一、二、三產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系由上年的13.69：56.86：29.45調整為12.31：58.15：29.54。

　　(2)居民收入

　　1)濰坊市人均GDP及增長(cháng)情況

　　20xx年人均GDP達到17279元(按現行匯率折算為2141美元)，20xx年人均GDP達到19677元(按現行匯率折算為2520美元)，比上年增長(cháng)16.2%。

　　2)濰坊市人均可支配收入情況

　　城鄉居民收入增長(cháng)明顯。據抽樣調查，20xx年全市城鎮居民人均可支配收入11846元，比上年增長(cháng)14.8%。城鎮居民人均消費性支出8816.3元，增長(cháng)15.1%。

　　4、城市建設規劃

　　中心城區總體布局 “一心、一環(huán)、一軸、一廊”

　　1) “一心”，即月河路、北宮街、北海路、健康街所圍合的城市核心區；

　　2) “一環(huán)”，即長(cháng)松路、玄武街、濰縣路、寶通街組成的城市快速交通環(huán)；

　　3) “一軸”，即由北海路為主的交通、發(fā)展軸。

　　4) “一廊”，即由白浪河、虞河兩側綠化帶及兩河之間休閑綠地構成的生態(tài)綠化廊道。

　　5、未來(lái)城市規劃

　　(1)城市化與中心城市人口規模

　　根據人口綜合預測法，濰坊市中心城市的總人口數20xx年將達到127萬(wàn)人，20xx年將達到179萬(wàn)人；人口發(fā)展策略方面，將實(shí)行“合理疏導，向心集聚；企業(yè)集中，擴大就業(yè)；制度保障，引流穩流；安定老齡，提高素質(zhì)”的總體原則。

　　(2)發(fā)展濰坊城市經(jīng)濟 提升綜合競爭力

　　近期(從目前到20xx年)全市GDP年均增速達到13%，到20xx年GDP總量達到2400億元，全市三產(chǎn)比例為10：60：30;中心城市GDP年均增速實(shí)現16%，到20xx年GDP總規模達到800億元，占全市比重上升到33%，市區三產(chǎn)比例為9：58：33。

　　遠期全市GDP年均增速為9%，到20xx年全市GDP達到5700億元，全市三產(chǎn)比例為7：61：32;中心城市GDP到遠期年均增速為11%，到20xx年中心城市GDP規模達到2300億元，占全市比重為40%，市區三產(chǎn)結構為5：55：40。

　　(3)濰坊城市用地

　　根據《濰坊市土地利用總體規劃(19972010)》，1997年20xx年全市安排的建設用地總規模為93.89km2(14.08萬(wàn)畝)，其中建設用地占用耕地47.6km2(7.14萬(wàn)畝)，說(shuō)明耕地是濰坊市建設用地重要的供給來(lái)源。其中濰坊市區經(jīng)濟發(fā)展拉動(dòng)城市用地增長(cháng)的特征十分明顯，濰坊市中心城區國民生產(chǎn)總值與城市用地之間呈現出較強的正線(xiàn)性關(guān)系，此外，城市新增功能對城市用地需求、人口增加帶來(lái)的城市用地需求也呈此狀況。

　　規劃中明確了商業(yè)用地約1156ha,中心城居住用地采用“一帶四團”布局，居住用地人均28.1m2,占地面積50.6m2。工業(yè)用地熱病花葉病5.1m2,占地面積45.2km2。倉儲用地人均9.6m2，占地面積17.3km2。

　　小結：近兩年來(lái)濰坊市的產(chǎn)業(yè)結構和投資環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，年均固定資產(chǎn)投資增長(cháng)近1/3，其中房地產(chǎn)建設投資特別是住宅建設投資都在以50%以上的速率增長(cháng)，說(shuō)明濰坊房地產(chǎn)建設投資市場(chǎng)發(fā)展健康。濰坊市位于山東交通核心地帶，三面臨陸，北面靠海，終年四季分明，屬于中國比較適宜人類(lèi)居住的城市之一。

　　二、調查內容

　　1、調查時(shí)間：

　　20xx年7月21號、22號

　　2、調查區域：

　　以圍繞濰城區為主，奎文區為輔向其城區樓盤(pán)展開(kāi)調研。

　　3、調查對象：

　　面積在50畝以上，建筑面積在10萬(wàn)平以上的樓盤(pán)等

　　4、調查目的：

　　了解濰坊市及擬投項目的周邊房地產(chǎn)投資環(huán)境

　　三、目前房地產(chǎn)狀況調查

　　1、產(chǎn)品形態(tài)

　　單就從房地產(chǎn)產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于初級階段。很多產(chǎn)品還沒(méi)有在市場(chǎng)上出現，就目前市場(chǎng)上的產(chǎn)品形態(tài)和品質(zhì)還不能從根本上解決市場(chǎng)需求，產(chǎn)品升級還有一個(gè)過(guò)程。從建筑形態(tài)上來(lái)看，簡(jiǎn)單的復制，借鑒的東西太多了。有個(gè)性，有標志性的建筑還是太少。缺少自己的文化內涵和自主創(chuàng )新。通過(guò)7月22號的調查，發(fā)現濰坊市民不喜歡東西山墻的房屋，不喜歡高層。喜歡格局方正和正南正北的房屋。這就導致了房地產(chǎn)市場(chǎng)建筑規劃設計的產(chǎn)品守舊，束縛了產(chǎn)品品質(zhì)的提高，單體建筑往往做成板式，整個(gè)市場(chǎng)都是這種產(chǎn)品，沒(méi)有錯落感，形成不了好的視覺(jué)效果，也不利于社區景觀(guān)的營(yíng)造。當然在實(shí)際操作過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商能自然的換位思考，從使用者的角度考慮產(chǎn)品研發(fā)和交易的便利性，充分尊重使用者的利益對濰坊房地產(chǎn)行業(yè)的成熟起到了很好的推動(dòng)作用。

　　通過(guò)簡(jiǎn)單統計，目前市區在售樓盤(pán)100多個(gè)，幾乎遍地開(kāi)花，但沒(méi)有精品，同質(zhì)化，同樣化相當嚴重，所有樓盤(pán)幾乎都是一樣，其價(jià)格也相差不大，差價(jià)主要顯示在地段差別上。目前市場(chǎng)上缺少兩極產(chǎn)品：

　　1、最差。低檔房，不是說(shuō)品質(zhì)很差，而是價(jià)格要夠低。要讓單位職工和農民買(mǎi)得起。2、最好。當然是說(shuō)品質(zhì)、配套、房型、房?jì)r(jià)要質(zhì)優(yōu)價(jià)高。地段倒不是主要問(wèn)題�？�文區有一個(gè)目前濰坊市場(chǎng)上比較高檔的樓盤(pán)，叫玫瑰園。小高層和高層，建筑面積12萬(wàn)平方米。6層買(mǎi)到4200元每平方米。但是銷(xiāo)量一般，主要是規模不大，很多配套上不了。主推巴厘島風(fēng)格的景觀(guān)設計，在濰坊綠化作為樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)，不具有沖擊力度。在濰坊整個(gè)城市的綠化都是相當不錯的，而且綠化比較容易做，綠樹(shù)成蔭，芳草萋萋滿(mǎn)眼都是。

　　2、市場(chǎng)需求量

　　任何行業(yè)的發(fā)展，最根本是需求的'存在。就目前濰坊住宅需求是剛性的，有很大的量存在。

　　潛在需求，目前城區現有居民108萬(wàn)人，到20xx年，由于城市化水平的提高，具有關(guān)部門(mén)分析，濰坊城區居民將增加到130萬(wàn)人，這期間就有22萬(wàn)人需要解決住房問(wèn)題，按人均30計算，就需要660萬(wàn)的住宅面積。

　　現有居民改善住房需求，假定只有10%的城市家庭，考慮改善住房條件，其每個(gè)家庭只想增加20平米，那么濰坊10%的城市家庭是30000戶(hù)，這個(gè)改善需求是60平米。

　　隨著(zhù)城市改造力度的加大濰坊城市房屋拆遷正處于快速發(fā)展階段。未來(lái)一段時(shí)間內由于基礎設施建設舊城改造危房拆遷，城市房屋拆遷量將仍保持較大規模，從而形成對房地產(chǎn)的巨大需求。

　　總體來(lái)說(shuō)濰坊市房地產(chǎn)未來(lái)幾年的發(fā)展仍將是平穩上升的。

　　3、房地產(chǎn)價(jià)格

　　20xx年奎文、濰城、高新中心區，住宅的均價(jià)已到3000元/平米。最高的已到3500元/平米。從區域市場(chǎng)房?jì)r(jià)來(lái)看奎文區是房?jì)r(jià)領(lǐng)跑者，濰城區房?jì)r(jià)相對要低一些，但均價(jià)也到2800元/平米。給我的感覺(jué)是濰坊的房產(chǎn)是比較實(shí)在的，蓋什么樣的就賣(mài)什么樣的，沒(méi)有唬頭，缺少錦上添花的東西，就像去農民的菜園里買(mǎi)青菜一樣，貨真價(jià)實(shí)當然是沒(méi)有泡沫和水份，房?jì)r(jià)是合理的。當前濰坊市區房地產(chǎn)市場(chǎng)總體是健康的。今年及今后一個(gè)時(shí)期內，市區房?jì)r(jià)依然不會(huì )下降，房?jì)r(jià)穩中有升的基本態(tài)勢仍然不會(huì )改變。

　　據市房管局對市區89家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)今年以來(lái)的投資、開(kāi)發(fā)建設及銷(xiāo)售等情況的調查數據顯示，今年上半年，市區共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資44.3億元，同比增長(cháng)44.6%，增幅比去年同期有所下降。其中，商品住房完成投資34.7億元，同比增長(cháng)34.6%;商品房施工面積為345.5萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)82.6 %，其中，商品住房施工面積252.4萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)80.1%;商品房新開(kāi)工面積109.1萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)19.95%，其中，新開(kāi)工住房95.95萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)26.06%;據統計，共批準商品房預售面積161.73萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)61.7%;完成初始登記面積141.43萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)24.09%;完成商品房買(mǎi)賣(mài)面積59.67萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)1.09%;多層80-100平方米、高層100-120平方米的戶(hù)型已經(jīng)成為市場(chǎng)主流；商品房空置三年以上的面積僅為5.1萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)一步健康理性。

　　預計今后一段時(shí)間內，如果國家從緊的金融政策和貨幣政策沒(méi)有大的變化，隨著(zhù)市場(chǎng)主體整合效應的進(jìn)一步顯現，房地產(chǎn)投資增幅會(huì )有回落，但回落的幅度不會(huì )很大。據調查統計，上半年，市區新建商品房銷(xiāo)售均價(jià)同比增長(cháng)2.2%，比去年同期漲幅回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　價(jià)格的上升，是受內因和外因兩種因素綜合作用的體現。內因方面，主要是由于成本的增加，必然導致價(jià)格上漲。首先是土地成本的增加，土地招拍掛制度，直接增加了開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得土地的成本。其次是建筑成本的增加，近年來(lái)，鋼材、建材價(jià)格大幅上漲，人工成本較大提高，特別是今年以來(lái)，據估算，鋼材價(jià)格上漲了約50-60%，混凝土價(jià)格上漲約30%，水泥價(jià)格上漲約50%，人工成本上漲了1-2倍，各種配套費用也有了大的提高。同時(shí)，新型建筑材料的運用、小區環(huán)境的營(yíng)造、配套設施的完善等等也都會(huì )推動(dòng)房?jì)r(jià)的上漲。外因方面，是住房消費的增長(cháng)。主要一是由于城鎮居民、流動(dòng)人口增多，商品住房需求量不斷增大；二是城市建設力度加大，因拆遷而購房的居民較多；三是社會(huì )各類(lèi)群體收入水平的提高，購買(mǎi)力增強。

　　各項數據顯示，濰坊市房?jì)r(jià)盡管持續上升，但不會(huì )出現大起大落，房?jì)r(jià)總體上是合理的，不存在虛高或泡沫，今后一段時(shí)間內，房?jì)r(jià)不會(huì )下降，總體穩中有升的態(tài)勢不會(huì )改變，但上升會(huì )放緩。

房地產(chǎn)調查報告5

　　一 調查背景

　　房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)與一般市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)一樣，是個(gè)人和集體通過(guò)創(chuàng )造，與其他的個(gè)人和集體交換產(chǎn)品和價(jià)值，獲得所需物品的社會(huì )經(jīng)濟活動(dòng)過(guò)程。其實(shí)質(zhì)是以消費者對各類(lèi)房地產(chǎn)商品的需求為出發(fā)點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)有效地提供住宅、辦公樓、商業(yè)樓宇、廠(chǎng)房等房地產(chǎn)商品和服務(wù)來(lái)滿(mǎn)足消費者生產(chǎn)或生活，物質(zhì)或精神的需求，并獲取利潤的經(jīng)濟活動(dòng)。

　　近年來(lái)，大多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目均把重點(diǎn)放在營(yíng)銷(xiāo)策劃上，市場(chǎng)的熱點(diǎn)也在營(yíng)銷(xiāo)策劃上。營(yíng)銷(xiāo)策劃在很大程度上已被視為是項目致勝的關(guān)鍵。在營(yíng)銷(xiāo)策劃開(kāi)展商由重視營(yíng)銷(xiāo)策劃、概念打造轉向重視前期研究和產(chǎn)品定位，隨著(zhù)廣大居民消費傾向與消費心理的變化，樓盤(pán)的“賣(mài)點(diǎn)”也在逐年轉變。生態(tài)賣(mài)點(diǎn)逐步取代高科技賣(mài)點(diǎn)，成為樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)的主流�！熬G色”、“生態(tài)”“人居”“健康”概念受到了空前的重視。開(kāi)發(fā)周期逐步縮短，產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快，項目針對性更強。社會(huì )消費心理的不穩定以及發(fā)展商為突破市場(chǎng)重圍而刻意采取的“求新求變”，使市場(chǎng)上的產(chǎn)品出現“不斷升級”的現象。居住趨向郊區化，住房消費平民化，產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快。

　　在一些地方的房地產(chǎn)產(chǎn)品甚至已經(jīng)出現了 “住房如時(shí)裝，一年一個(gè)樣”的狀況。大型住宅項目不斷出現，開(kāi)發(fā)主題更為明顯，產(chǎn)品多元化、客戶(hù)多元化、開(kāi)發(fā)主題的連貫性、品牌經(jīng)營(yíng)的系統性，均是營(yíng)銷(xiāo)工作的新課題。發(fā)展商的品牌策略不斷提升，企業(yè)品牌和樓盤(pán)品牌已開(kāi)始為買(mǎi)家識別。服務(wù)概念貫徹于營(yíng)銷(xiāo)全過(guò)程。優(yōu)質(zhì)的看樓服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)、24小時(shí)的專(zhuān)車(chē)接送服務(wù)，均給買(mǎi)家帶來(lái)了方便和優(yōu)惠。形成了從優(yōu)質(zhì)方便的服務(wù)到看樓、買(mǎi)樓的良性循環(huán)。本次主要是分析我在興龍置業(yè)實(shí)習階段對購房人群的基本狀況以及住房者的需求和未來(lái)發(fā)展趨勢所做的調查。

　　二、公司簡(jiǎn)介

　　秦皇島市興龍置家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司是由中秦興龍投資控股有限公司投資成立，注冊資金20xx萬(wàn)元。公司成立于20xx年，自成立以來(lái)，始終貫徹“仁和、誠信、務(wù)實(shí)、求新”的企業(yè)精神，通過(guò)實(shí)行科學(xué)規范的運營(yíng)管理，現已擁有連鎖店三十二家，員工200余人。

　　公司以房地產(chǎn)中介、樓盤(pán)代理和信貸業(yè)務(wù)為核心，業(yè)務(wù)范圍涉及房屋買(mǎi)賣(mài)、房屋租賃、商品房代理、代辦貸款、代辦過(guò)戶(hù)、代辦產(chǎn)權、廣告等，力爭成為國內房地產(chǎn)經(jīng)紀和金融按揭服務(wù)的領(lǐng)跑者。公司與數十家金融機構建立了長(cháng)期友好的合作關(guān)系，在廣大購房者、開(kāi)發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)中介企業(yè)中享有較高的知名度。20xx年10月，公司先進(jìn)的二手房交易電子商務(wù)網(wǎng)站上線(xiàn)。網(wǎng)站搭建了資源豐富、信用度高、交互性強的分類(lèi)信息平臺，致力于為購房者提供全面的新房、二手房信息服務(wù)。

　　20xx年，公司成立了廣告部，使公司的綜合實(shí)力進(jìn)一步增強。公司現有市內黃金地段大型戶(hù)外廣告位、京沈高速戶(hù)外廣告位以及秦皇島市主要干道路燈燈桿廣告位多處，

　　本著(zhù)“以市場(chǎng)為導向，以客戶(hù)為中心”的服務(wù)理念，致力于為客戶(hù)全面、貼身的廣告服務(wù)。

　　公司大專(zhuān)以上學(xué)歷的員工占到了90%以上，高素質(zhì)的人才隊伍為公司的持續穩定發(fā)展奠定了良好的基礎。公司堅持“德才兼備、敬業(yè)為本”的人才理念，定期組織員工參加各種培訓。從剛剛入職的新員工培訓到基層門(mén)店管理人員的素質(zhì)提升，從中層干部的能力提升到業(yè)務(wù)骨干的外派培訓，無(wú)不體現著(zhù)公司對人才的高度重視。借助于興龍控股的“興龍管理學(xué)院”，公司為員工提供了更為全面的成長(cháng)和發(fā)展平臺。

　　公司重視企業(yè)文化建設。通過(guò)內刊《動(dòng)感興龍》和《興龍之路》引領(lǐng)員工團結、拼搏、奉獻的精神風(fēng)貌，同時(shí)，經(jīng)常舉辦多姿多彩的文化娛樂(lè )活動(dòng)，豐富員工的業(yè)余文化生活�！褒堯v杯”長(cháng)跑比賽、運動(dòng)會(huì )、歌詠比賽、春節晚會(huì )等，無(wú)不體現著(zhù)公司濃厚的文化氛圍。

　　公司堅持“貼近社區、服務(wù)百姓、回報社會(huì )”的宗旨，與秦皇島各個(gè)社區居委會(huì )進(jìn)行便民合作，同時(shí)經(jīng)常組織員工參與各種公益活動(dòng)，多次捐資助教，得到了社會(huì )各界的肯定和好評。

　　在開(kāi)拓市場(chǎng)的過(guò)程中，公司的綜合實(shí)力不斷增強，呈現出蓬勃的生機和旺盛的生命力，在未來(lái)的日子里，我們將和有志于從事房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的精英們一起，以“誠信的品質(zhì)，專(zhuān)業(yè)的服務(wù)”，全力打造秦皇島市房產(chǎn)經(jīng)紀新坐標。

　　三、目前購房群體的基本狀況

　　1、大部分購房者目前的事業(yè)狀態(tài)處于起步階段或發(fā)展階段，總體購買(mǎi)力不高。

　　從調查結果來(lái)看，大部分購房者在目前的事業(yè)發(fā)展中并沒(méi)有取得很大的成功，其中17%的購房者處于事業(yè)的起步階段，60%的購房者處于事業(yè)的發(fā)展階段，處于事業(yè)起步階段的購房者絕大部分是30歲以下的年輕人，他們的家庭平均月收入大部分在20xx元以下，而且他們在單位的職務(wù)多為普通員工。而處于事業(yè)發(fā)展階段的購房者大部分為31—45歲的人群，他們的家庭平均月收入大多集中在3000—5000元之間，在單位中的職務(wù)多為中層管理者或主管級別。一方面這些人沒(méi)有太多的積蓄，另一方面他們還需要進(jìn)一步補充知識，拓展自己的業(yè)務(wù)，將需要很大的資金投入，所以這部分人群的在置業(yè)消費上的總體購買(mǎi)力不高。就總體情況來(lái)看，購房者的購買(mǎi)力也并不是很高。購房者的平均家庭月總收入約為20xx元，而83.3%的購房者的家庭月總收入都在5000元以下。采用分期付款的購房者占購房者總數的60%，其中88.3%的分期付款購房者所能承受的首付款額度在18萬(wàn)元以下。

　　2、購房者對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌有一定的認知度，但總體認知水平并不高。

　　隨著(zhù)外地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍房產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商日益增多，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的品牌能否被消費者認知或記憶對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)拓展以及樓盤(pán)銷(xiāo)售具有非常重要的意義。在調查結果中，購房者能夠說(shuō)出開(kāi)發(fā)商品牌的數量不等，能夠說(shuō)出三個(gè)及三個(gè)以上的開(kāi)發(fā)商品牌的購房者所占的比例僅為21.0%，而根本不知道房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌的購房者所占的比例也為21.0%，并且知道一個(gè)開(kāi)發(fā)商品牌的購房者所占的比例高達31.2%，這充分表明購房者對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌的總體認知程度不高。在所有購房者說(shuō)出的.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中，消費者認知度較高的是在房地產(chǎn)市場(chǎng)中比較活躍的3—4個(gè)開(kāi)發(fā)商，但對它們的認知水平仍然不高。購房者認知度最高的兩個(gè)開(kāi)發(fā)商，其被知曉的比例分別僅為41.7%和34.8%，而對其他開(kāi)發(fā)商的認知度則更低。

　　消費者對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌認知程度不高，其主要原因在于以往開(kāi)發(fā)商對樓盤(pán)項目本身的宣傳力度很大，而對開(kāi)發(fā)商本身的品牌在一定程度上宣傳得不夠。然而，從以往的研究經(jīng)驗來(lái)看，那些知曉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的購房者對其所知曉的開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)項目選擇率會(huì )更高�？梢�(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商本身的品牌，是影響消費者購買(mǎi)的重要因素，對促進(jìn)樓盤(pán)的銷(xiāo)售起著(zhù)不可忽視的作用。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在大力宣傳樓盤(pán)項目的同時(shí)，也要加強本身品牌的建設和宣傳。

　　3、置業(yè)消費盲區與企業(yè)品牌建立

　　置業(yè)投資雖然是家庭的最大消費投資之一，但由于其選擇、決策、談判、購買(mǎi)過(guò)程過(guò)于復雜，涉及眾多環(huán)節，因此存在著(zhù)比較極大的認知難度，而消費者在房屋消費過(guò)程中的弱勢地位，使得非理性決策容易形成，并為今后的糾紛帶來(lái)了隱患。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步發(fā)育和成熟的同時(shí)，購房糾紛也隨著(zhù)增多。業(yè)主與物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商之間的沖突事件時(shí)有發(fā)生，并且事態(tài)發(fā)展有增多和升級的跡象，并且不斷有房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員對開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售內幕進(jìn)行暴光，這些事件對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所形成的負面影響在短期內挽回的可能極小，致使消費者在選擇開(kāi)發(fā)商以及樓盤(pán)上存在著(zhù)更多的忐忑不安

　　從總體看，在以往的實(shí)際房地產(chǎn)購買(mǎi)者當中，只有不到20%的消費者在購買(mǎi)之前對購房手續、市場(chǎng)供應樓盤(pán)狀況比較清晰和了解，這顯然與通常意義上認為"購房是一種理性消費"存在著(zhù)嚴重的差異，產(chǎn)生這一現象的原因是復雜的：但消費動(dòng)機與消費決策之間信息的不匹配和不平衡性是關(guān)鍵因素。

　　從消費市場(chǎng)經(jīng)驗來(lái)說(shuō)，在復雜而缺乏規范秩序的市場(chǎng)中，在消費者消費認知力低下的情況下，消費者的消費安全感直接影響消費選擇、決策，而影響消費安全感的一個(gè)重要作用力就是企業(yè)品牌的形象與價(jià)值，良好的品牌形象的建立將大大提升開(kāi)發(fā)商的業(yè)界地位、市場(chǎng)業(yè)績(jì)，尤其是在目前消費者對期房持懷疑態(tài)度情況下，良好的品牌形象對開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)表現將起到至關(guān)重要的作用。因此基于消費群體認知力不高的狀況，有效的品牌建立將可以從中獲得極大的利益和價(jià)值。

房地產(chǎn)調查報告6

　　房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房產(chǎn)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的基礎建設行業(yè)，具有很強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，被稱(chēng)為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭產(chǎn)業(yè)。隨著(zhù)城鄉一體化進(jìn)程的加快，縣房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新一輪快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)投資已成為擴大投資需求的重要增長(cháng)點(diǎn)之一。正確引導縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展，對于推動(dòng)城市建設，壯大城鄉一體化產(chǎn)業(yè)支撐，拉動(dòng)全社會(huì )投資與經(jīng)濟增長(cháng)具有重要的現實(shí)意義。

　　一、縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現狀

　　（一）開(kāi)發(fā)勢頭強勁，但投資規模不大。

　　縣完成房地產(chǎn)投資5.05億元，新建商品房61.9萬(wàn)m2，實(shí)現銷(xiāo)售收入12億元，其投資額、施工面積、竣工面積、銷(xiāo)售額均大幅上升，新建商品房銷(xiāo)售情況良好。今年1-8月，商品房施工面積56萬(wàn)m2；預售面積23.38萬(wàn)m2，成交金額5.9億元；銷(xiāo)售面積20.45萬(wàn)m2，成交金額4.8億元；二手房成交面積12.31萬(wàn)m2，申報金額1.18億元。但從房地產(chǎn)投資規�？�，雙流、溫江、龍泉、新都分別實(shí)現房地產(chǎn)投資14億元、10億元、12.2億元、5.6億元，縣房地產(chǎn)投資規模在同環(huán)區縣排名第五，說(shuō)明縣房地產(chǎn)業(yè)投資增長(cháng)空間較大。

　　（二）開(kāi)發(fā)質(zhì)量提高，但市場(chǎng)有待培育。

　　縣房地產(chǎn)有企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房，有農民在集體土地上聯(lián)建的房屋，還有政府修建的安置房和農民新居，總體上住宅小區正從傳統的戶(hù)型逐步向景觀(guān)舒適型過(guò)渡，新開(kāi)發(fā)小區普遍注重環(huán)境營(yíng)造，以西區花園為代表的高檔住宅小區，其環(huán)境營(yíng)造和物業(yè)管理，對縣內其它小區開(kāi)發(fā)起到了好的示范帶動(dòng)作用。從房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，新建商品房市場(chǎng)供應穩定，需求旺盛，交易規范；二手房市場(chǎng)被進(jìn)一步激活，交易頻繁，逐步規范；農民自建房自發(fā)入市，隱形交易，亟待規范。一個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)成熟的標志之一是其二級市場(chǎng)成為交易的主體，上海市已超過(guò)50%，但就縣1-8月的銷(xiāo)售情況看，二手房銷(xiāo)售面積僅占總銷(xiāo)售面積的37.6%，這說(shuō)明縣房地產(chǎn)市場(chǎng)有待培育。

　　（三）開(kāi)發(fā)成本上漲，房地產(chǎn)價(jià)格攀升。

　　以來(lái)縣商品房?jì)r(jià)格有較大幅度增長(cháng)，筒、犀浦、紅光和其他鎮與比較，住房平均價(jià)格分別達到、2400、1800、1000元，增長(cháng)25%、15%、50%、25%；營(yíng)業(yè)房平均價(jià)格分別達到5200、6700、4000、元，增長(cháng)16%、29%、12%、34%。主要原因：一是成本推動(dòng)。，外北倉庫、原筒二小和小北街片區的地價(jià)分別達到每畝93萬(wàn)元、119萬(wàn)元和124萬(wàn)元，縣城片區地價(jià)從平均每畝約50萬(wàn)元漲到100萬(wàn)元左右；其次是建筑原材料價(jià)格上漲等建設成本提高。二是需求拉動(dòng)。以來(lái)縣商品房市場(chǎng)呈現階段性供不應求，使得商品房平均成交價(jià)格上揚；去年以來(lái)，縣政府采取的促進(jìn)二手房交易措施收到明顯效果，今年二手房交易頻繁，價(jià)格也有較大幅度增長(cháng)，筒、犀浦、紅光和其他鎮二手房市場(chǎng)成交價(jià)格分別達到1250、1350、1000、650元，比增長(cháng)25%、8%、18%、8%。

　　（四）開(kāi)發(fā)主體增多，但樓盤(pán)規模小。

　　隨著(zhù)城市交通網(wǎng)絡(luò )不斷完善和城市輻射功能的增強，加之成都近郊區市縣特有的地價(jià)、房?jì)r(jià)和環(huán)境優(yōu)勢，近郊區市縣已成為房地產(chǎn)商投資的重點(diǎn)。由于縣房地產(chǎn)業(yè)具有明顯的后發(fā)優(yōu)勢，很多企業(yè)都看好這個(gè)市場(chǎng)，目前各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已達到39家，競爭非常激烈。但由于用地供給的約束，樓盤(pán)相對較小。以來(lái)，全縣共出讓土地13宗，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)超過(guò)50畝的僅有3宗地，最大樓盤(pán)面積178.4畝，最小的僅2畝�？傮w上看，目前20—50畝的小樓盤(pán)較多，規模小，檔次也不夠高，精品樓盤(pán)相對偏少。

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求形勢分析

　　（一）縣城市發(fā)展方向和重點(diǎn)。

　　成都市新一輪城市總體規劃對縣城市發(fā)展定位是：成都市重要組成部分，成都市西部新中心，以發(fā)展科教文化為高新西區配套服務(wù)，建設既適宜居住，又適宜創(chuàng )業(yè)的“綜合性城市片區”�？h自身的定位是：率先構建富有經(jīng)濟實(shí)力、獨具城市魅力、充滿(mǎn)創(chuàng )新活力的成都西部新中心。到縣城區將新增建設用地15平方公里，城區總用地達到30平方公里，人口達到20萬(wàn)人；到20xx年規劃城市建設區面積51平方公里，城市片區人口45萬(wàn)人以上。東南部新城是縣未來(lái)城市發(fā)展的核心區域，將承擔縣的行政中心、商務(wù)中心、居住中心等城市主要功能。用地規模7.1平方公里，規劃道路共16條，總長(cháng)約27公里，預計投資約5億元（不含拆遷安置費）。從今年開(kāi)始計劃用3年左右時(shí)間分步建設，重點(diǎn)建設高新區西區配套行政商務(wù)中心、南二環(huán)路及東延線(xiàn)、東二環(huán)路及南延線(xiàn)、長(cháng)青路5條城市道路及配套基礎設施。

　　（二）促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的有利因素。

　　一是城市化水平快速提高對住宅形成巨大的需求。隨著(zhù)城鄉一體化的快速推進(jìn)，到20xx年全縣城市化水平將達到80％，年均提高2個(gè)百分點(diǎn)，縣城片區年均新增1.8萬(wàn)人以上。城市人口在短時(shí)間內的迅猛增長(cháng)，無(wú)疑給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)巨大的需求拉動(dòng)。以人均建筑面積16m2計算，每年需新建住宅28.8萬(wàn)m2。

　　二是居民消費結構變化形成對住宅的需求。以來(lái)，縣城鄉居民收入有較大幅度增長(cháng)，城鎮居民人均收入從6569元增加到10200元，農村居民人均純收入從3098元增加到4210元，收入增加在一定程度上提高了居民購房能力。另一方面，居民以前購買(mǎi)的福利房無(wú)論是戶(hù)型設計還是配套設施，與現在新開(kāi)發(fā)的商品房比較都存在較大差距，加之目前開(kāi)放了二級市場(chǎng)，居民通過(guò)“賣(mài)舊買(mǎi)新、賣(mài)小買(mǎi)大、賣(mài)劣買(mǎi)優(yōu)”，正在推進(jìn)住房消費的升級換代。同時(shí)，隨著(zhù)城鄉一體化的推進(jìn)，有條件的`農民也將成為潛在的購房對象。

　　三是縣外人口來(lái)縣購房形成對住宅的需求。成都市的老齡人口逐步增多，他們大多不太適應越來(lái)越擁擠、快節奏的城市生活，而選擇到距中心城區近、空氣清新、自然條件相對優(yōu)越的縣來(lái)居��；高新區西區緊鄰縣，區內一些白領(lǐng)階層也會(huì )選擇在縣買(mǎi)房；省內不少市外人口到縣定居或投資，由此也形成較大的市場(chǎng)需求。據調查，目前除筒鎮購房戶(hù)本地居民較多外，犀浦、紅光兩地商品房購買(mǎi)對象縣外人口占了絕大多數。

　　（三）制約房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主要因素。

　　一是收入預期不確定。以來(lái)，縣地區生產(chǎn)總值年均增長(cháng)8.2%，農村居民純收入年均增長(cháng)6.3%，低于地區生產(chǎn)總值增長(cháng)；城鎮居民人均可支配收入年均增長(cháng)9.2%，雖然比地區生產(chǎn)總值增長(cháng)略高，但受企業(yè)改制職工轉變身份、就業(yè)壓力較大等影響，加之醫療、養老、教育等制度改革，也都增加了居民的支出預期。未來(lái)收入的不確定性和支出預期的增加，對當前購房消費造成一定抑制。

　　二是住房產(chǎn)權制度不健全。市場(chǎng)交易的各類(lèi)住房中，只有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售的商品房可以獲得房屋所有權和土地使用權證書(shū)，其它房屋，包括上市的已購公房、經(jīng)濟適用房、合作建房和私房等等，其土地的供給形式極其復雜，凡是在非出讓方式獲得的土地上所建房屋都不具有土地使用權證，因而難以上市交易，也無(wú)法辦理抵押貸款，這給購房融資帶來(lái)一定的難度，對房地產(chǎn)需求造成了一定影響。

　　三是國家宏觀(guān)政策約束。近年來(lái)，商業(yè)銀行對個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中住房貸款占了絕對比重，金融對個(gè)人購房支持力度有了較大幅度增加。但是由于商業(yè)銀行住房金融資金來(lái)源單一，貸款流動(dòng)性差，缺乏完善的風(fēng)險分散機制；個(gè)人住房抵押貸款條件偏嚴、期限偏短、額度偏低，還款方式單一等問(wèn)題，都對住房金融健康發(fā)展形成一定阻礙。加之去年以來(lái)國家宏觀(guān)調控提高商品房按揭貸款利率，也導致金融對房地產(chǎn)業(yè)的支持力度有所減弱。

　　三、加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策建議

　　（一）合理定位，選準房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展主攻方向。

　　據世界銀行對世界很多國家考察認為，只有房?jì)r(jià)與家庭年收入之比達到3:1－6:1時(shí)，才能形成有效需求�？h城鎮居民人均可支配收入10200元，其中用于購房與建房支出950元，占支出的11.5％，比（500元）增加450元，家庭年收入與房?jì)r(jià)比在6:1左右，應該能夠形成較大的有效需求。另?yè)�調查，市民最想購買(mǎi)的套型面積在80－100m2之間，其次是100－130m2，而130－150m2以上的相對較少。又據中介機構的交易情況顯示，與大戶(hù)型、超大戶(hù)型住宅相比，中小戶(hù)型房源更受普通購房戶(hù)青睞。因此，縣房地產(chǎn)業(yè)在今后一段時(shí)期內應堅持“放開(kāi)高價(jià)房、優(yōu)惠中低價(jià)房、建設廉租房”，應“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主”，應以中檔小區建設為主，輔之以部分高檔社區和適量的經(jīng)濟適用房，滿(mǎn)足不同層次消費群體的購房需求。最終達到居者有其屋，居者有佳屋，并享受良好的人居環(huán)境和完善的生活配套設施。

　　（二）科學(xué)規劃，同步推動(dòng)舊城改造和新區開(kāi)發(fā)。

　　加快縣城舊城改造，進(jìn)一步完善城市功能，同步推進(jìn)東南片區新城區建設，擴大筒、犀浦和紅光城市片區規模，改善城市形象，提升城市品位，建設生態(tài)人居地，打造都市后花園，增強城市吸引力，吸引更多的人口來(lái)縣購房置業(yè)。在舊城改造和新區開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，應根據國家拆遷安置政策，結合縣實(shí)際，依法拆遷安置，切實(shí)維護被拆遷居民的利益；在不斷完善城市總體規劃的同時(shí)，積極制定縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展五年規劃，使該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更為有序合理；對土地實(shí)行非飽和適度供應，保持土地的賣(mài)方市場(chǎng)，防止以地生財，將房地產(chǎn)業(yè)導入健康、持續發(fā)展的軌道；適應住宅地產(chǎn)郊區化和大盤(pán)化的趨勢，對城市片區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以城市總體規劃為依據，避免地塊分隔過(guò)小、業(yè)主林立、開(kāi)發(fā)檔次低、物業(yè)管理落后等現象，使房地產(chǎn)走上品牌、規模發(fā)展之路，并以此推進(jìn)縣城市品位的快速提高。

　　（三）招大引強，實(shí)施成片開(kāi)發(fā)和品牌戰略。

　　品牌是消費者最能直接利用的信息�？h應著(zhù)力引進(jìn)有實(shí)力的大企業(yè)，全面實(shí)施房地產(chǎn)品牌戰略，走規�；�、精品化開(kāi)發(fā)路子。以第26屆成都市房地產(chǎn)交易會(huì )為契機，加強房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，抓好“打開(kāi)西部21世紀的財富之門(mén)，共創(chuàng )西部21世紀的財富生活空間”的主題宣傳，依據“成都西部新中心”的定位，加快各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設，滿(mǎn)足不同層次消費群體的購房需求。努力提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設的科技含量，積極推廣運用信息化技術(shù)，加強小區的安全防護體系建設，推進(jìn)智能化管理、防火監控及保安自動(dòng)化體系建設；推廣西區花園的開(kāi)發(fā)建設模式，注重小區環(huán)境營(yíng)造，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的精品化發(fā)展，犀浦鎮因離市中心較近，外來(lái)購房者較多，應以開(kāi)發(fā)中高檔住宅小區為主；合理安排中小戶(hù)型比例，滿(mǎn)足縣普通百姓家庭的經(jīng)濟承受能力和消費水平，尋求戶(hù)型平衡，在筒鎮要適度開(kāi)發(fā)中檔住宅小區，以滿(mǎn)足普通居民住房升級換代的需求；合理安排經(jīng)濟適用房建設，保證拆遷居民和城市低收入家庭的住房需求；考慮以五六層的多層公寓為主，輔以一定小高層和聯(lián)體別墅，滿(mǎn)足部分高收入群體的高檔消費需求。

　　（四）完善政策，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

　　進(jìn)一步制定并完善關(guān)于加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)優(yōu)惠政策，開(kāi)通房地產(chǎn)“綠色通道”，簡(jiǎn)化手續辦理程序，提高報建效率，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。完善戶(hù)籍管理政策。當前購房入戶(hù)必須取得房產(chǎn)證書(shū)，而一些按揭購房戶(hù)在短時(shí)間內還不能拿到房產(chǎn)證書(shū)，導致無(wú)法辦理戶(hù)籍手續，相關(guān)部門(mén)要進(jìn)一步研究憑購房合同和發(fā)票辦理入戶(hù)手續的政策。進(jìn)一步降低住房二級市場(chǎng)的入市“門(mén)檻”，簡(jiǎn)化辦事程序，實(shí)行“一條龍”服務(wù)，方便群眾辦事，以此進(jìn)一步激活房地產(chǎn)二級市場(chǎng)。完善社會(huì )保障體系。普通住宅的消費主體，是占城市人口總數80％以上的中低收入戶(hù)，而目前城區的房?jì)r(jià)對這部分人來(lái)說(shuō)有些偏高，為保障工薪階層、低收入群體的利益，政府應繼續大力發(fā)展經(jīng)濟適用房，將經(jīng)濟適用房和廉租房納入社會(huì )保障體系。

　　（五）加強管理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

　　加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理，嚴格從業(yè)資格；具體開(kāi)發(fā)項目采取向社會(huì )公開(kāi)招標的形式，加強對項目建設的監理。采取經(jīng)濟、技術(shù)、法律等手段規范房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房地產(chǎn)交易的各項信息公開(kāi)化，營(yíng)造公平競爭的環(huán)境。促使房地產(chǎn)逐步實(shí)現土地開(kāi)發(fā)與建筑分開(kāi)，物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)分開(kāi)，不同企業(yè)按照產(chǎn)品價(jià)位和特征打造不同品牌、不同風(fēng)格。加強小區物業(yè)管理，引進(jìn)有實(shí)力、服務(wù)好、講誠信的物業(yè)公司，新開(kāi)發(fā)小區必須納入物業(yè)管理，舊的小區逐步納入物業(yè)管理。

房地產(chǎn)調查報告7

　　第一部分：投資環(huán)境分析

　　1、濟南自然環(huán)境及人口概況

　　濟南市南依泰山，北跨黃河，地處魯中南低山丘陵與魯西北沖積平原的交接帶上，地勢南高北低。地形可分為三帶：北部臨黃帶，中部山前平原帶，南部丘陵山區帶。濟南境內河流主要有黃河、小清河兩大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。

　　濟南是中國東部沿海經(jīng)濟大省——山東省的省會(huì )，全省政治、經(jīng)濟、文化、科技、教育和金融中心，也是國家批準的副省級城市和沿海開(kāi)放城市。全市總面積8177平方公里，市區面積3257平方公里。

　　濟南歷史悠久，是國務(wù)院公布的歷史文化名城。濟南風(fēng)景秀麗，泉水眾多，被譽(yù)為“泉城”。濟南的市樹(shù)是柳樹(shù)，市花是荷花。

　　2、濟南經(jīng)濟狀況分析

　　(1)宏觀(guān)經(jīng)濟概況

　　2004年，濟南市實(shí)現地區生產(chǎn)總值1618。9億元，增長(cháng)15。6%，綜合經(jīng)濟實(shí)力持續在全省前列，是全省重要的綜合性產(chǎn)業(yè)城市。第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現增加值118。7億元，增長(cháng)7。8%;第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現增加值742。4億元，增長(cháng)19。8%;第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現增加值757。8億元，增長(cháng)13。0%。。

　　(2)銀行存款余額概況

　　濟南市是中國九大金融區之一，金融機構門(mén)類(lèi)齊全，運營(yíng)良好。到2004年底，全市各類(lèi)銀行金融機構存款余額2991億元，比年初增長(cháng)22。1%，全市貸款余額2830億元，增長(cháng)10。8%。

　　(3)濟南市民收入及消費概況

　　2004年，城市市區居民(非農業(yè))人均可支配收入為12005元，增長(cháng)9。0%;人均消費性支出8581元，增長(cháng)2。2%。農民人均純收入4116元，增長(cháng)13。7%;人均生活費支出2543元，增長(cháng)9。8%。城鄉居民的消費結構發(fā)生較大變化，生活質(zhì)量提高。城市居民消費更注重消費質(zhì)量，休閑娛樂(lè )享受型消費發(fā)展迅速，人均休閑娛樂(lè )等服務(wù)支出800元，增長(cháng)19。7%，占消費性支出的比重9。3%，提高1。3個(gè)百分點(diǎn)。城市人均住宅使用面積到達了19。5平方米，比上年末增加0。65平方米;農村居民人均生活用房面積32。9平方米，增加0。4平方米。

　　(4)固定資產(chǎn)投資概況

　　2005年濟南全年全社會(huì )固定資產(chǎn)投資856。9億元，增長(cháng)31。6%。在全社會(huì )固定資產(chǎn)投資中，城鎮及以上單位投資724。4億元，增長(cháng)32。3%;農村投資132。6億元，增長(cháng)44。0%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資121。1億元，增長(cháng)9。9%，其中：住宅投資96。2億元，增長(cháng)10。1%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的79。4%。

　　(5)建筑業(yè)

　　2005年全市具有新資質(zhì)等級的建筑業(yè)企業(yè)753家，共完成增加值93。3億元，增長(cháng)10。4%;實(shí)現利稅22億元，增長(cháng)8。6%;全員勞動(dòng)生產(chǎn)率(按當年價(jià)全社會(huì )增加值計算)為13。03萬(wàn)元/人，房屋施工面積3448萬(wàn)平方米，房屋竣工面積1216萬(wàn)平方米，其中住宅732萬(wàn)平方米。

　　2006年一季度，全市建筑業(yè)開(kāi)局平穩，全市資質(zhì)建筑業(yè)企業(yè)共完成總產(chǎn)值48。2億元，同比增長(cháng)7。8%。其中，國有及國有控股企業(yè)完成建筑業(yè)總產(chǎn)值31。5億元，同比增長(cháng)1。1%;非國有及國有控股企業(yè)完成16。7億元，增長(cháng)19。3%。

　　一季度，房屋建筑施工面積2026。2萬(wàn)平方米，比去年同期增長(cháng)13。2%。其中，新開(kāi)工面積376。2萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)34。7%。

　　一季度，完成竣工產(chǎn)值14。6億元，比去年同期增長(cháng)33。9%，房屋建筑竣工面積39。4萬(wàn)平方米，與去年持平。

　　綜合以上五方面，濟南經(jīng)濟狀況，作以下幾點(diǎn)分析：

　　(1)2005年濟南市的國內生產(chǎn)總值水平位列全國城市的地21位，但增勢強勁，第三產(chǎn)業(yè)增幅明顯。據《濟南市總體規劃文本》顯示，到2010年三次產(chǎn)業(yè)的結構比例調整為5:45:50，這無(wú)疑會(huì )對第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)起到良好的促進(jìn)作用。

　　(2)從居民銀行儲蓄和家庭月收入以及人均住宅面積分析，濟南市商品房市場(chǎng)需求潛力較大。數據證明，2005年濟南市人均可支配收入為12310元，在全國15個(gè)副省級城市中排第6、7位，在山東省17城市中，濟南市排第二位，相對購買(mǎi)力水平中高。2005年，家庭年收入區間以3~5萬(wàn)元為最多，比例為44%，其次為3萬(wàn)元以下的家庭，比例為29%，收入在6~10萬(wàn)元之間的潛在購房者所占比例為22%，10萬(wàn)元以上的潛在購房群體所占比例僅為4%。家庭收入是決定市場(chǎng)吸納量的重要因素，以上收入特征預示著(zhù)未來(lái)低價(jià)位市場(chǎng)需求量仍然較大，中價(jià)位市場(chǎng)需求逐步成為主流。

　　(3)濟南是一座“畸形”消費城市，貧富差距大，公款消費現象嚴重。

　　(4)房地產(chǎn)投資繼04年快速增長(cháng)、05年低幅調整后，正成為熱點(diǎn)。

　　(5)在與當地同行的接觸中發(fā)現，濟南部分“先富”人士已開(kāi)始二次或多次購房。

　　3、濟南市城市發(fā)展規劃

　　(1)中心城區總體布局。

　　中心城區由主城區和王舍人、賢文、大金、黨家四個(gè)外圍組團組成。

　　A、主城區是全市的行政、金融、商貿、文化、科教、居住中心，劃分為核心區和11個(gè)功能各有傾重的片區。

　　●核心區為歷山路、經(jīng)十路、鐵路圍合的地區。

　　●白馬山、濼衛、黃臺、七里河是以工業(yè)為主的片區。

　　●無(wú)影山、工人新村、北園、洪樓、七里山是以居住為主的片區。

　　●文東為科研文教片區。

　　●千佛山為風(fēng)景旅游片區。

　　B、王舍人組團位于中心城區最東部，規劃為獨立工業(yè)區。重點(diǎn)發(fā)展冶金、石化、輕工工業(yè)。

　　C、賢文組團位于主城區與王舍人組團之間，以濟南開(kāi)發(fā)區新區為主體構成。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、生物技術(shù)、光機電一體化等產(chǎn)業(yè)。

　　D、大金組團位于中心城區西部，規劃為新興產(chǎn)業(yè)園區。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、材料科學(xué)等新興產(chǎn)業(yè)和倉儲業(yè)。

　　E、黨家組團位于中心城區西南部，規劃為汽車(chē)制造工業(yè)為主的獨立工業(yè)區，重點(diǎn)發(fā)展汽車(chē)制造工業(yè)。

　　(2)公共設施布局

　　A、中心商務(wù)區。

　　在順河街、經(jīng)一路、緯六路、經(jīng)七路圍合地區內。

　　B、市級商業(yè)中心。

　　在泉城路、經(jīng)四路東段、西市場(chǎng)商業(yè)集中地區。

　　C、省級行政辦公用地。

　　集中在經(jīng)八緯一地區。同時(shí)完善古城區和歷山路兩側的省級行政辦公設施。

　　D、金融設施。

　　在中心商務(wù)區內。

　　E、文化娛樂(lè )設施。

　　在南門(mén)、經(jīng)三緯三、普利門(mén)、經(jīng)八緯一等地區。

　　F、體育設施。

　　在臘山湖北新建市級體育中心。

　　G、調整完善醫療衛生設施。

　　在白馬山、賢文、大金和黨家建設醫療衛生院所。

　　H、文科設施。

　　完善文東科研文教區建設，在南部十六里河地區建設濟南科技活動(dòng)場(chǎng)所，在東部鰲角山地區預留高教科研用地。

　　(3)濟南旅游資源開(kāi)發(fā)。構成以古城旅游區為中心，四面擴展的格局。

　　A、古城旅游區。

　　主要包括大明湖、四大泉群、環(huán)城公園、芙蓉街等傳統街區及千佛山、佛慧山等景區。

　　B、向北擴展建成黃河旅游區。

　　主要包括黃河公園、華山、鵲山白云湖風(fēng)景區和鴨旺口溫泉旅游度假區等。

　　C、向東擴展建成龍山文化旅游區。

　　主要包括龍山文化遺址、齊長(cháng)城、百脈泉群等名勝古跡。

　　D、向南擴展建成山川古跡旅游區。

　　主要包括靈巖寺、五峰山、柳埠、龍洞、蟠龍洞、小婁峪等風(fēng)景旅游區。

　　E、向西擴展建成平陰民俗風(fēng)情旅游區。

　　主要包括洪范池、翠屏門(mén)等風(fēng)景旅游區。

　　(4)外聯(lián)交通

　　A、鐵路。

　　2010年前建設京滬高速鐵路濟南段(含黃河高速鐵路橋)，建設邯濟線(xiàn)、濟龍煙線(xiàn)，并引入濟南樞紐。

　　B、公路。

　　近期建設大楊莊黃河公路二橋，京滬高速公路濟德、濟泰段，高速澆城公路環(huán)的東南段，京滬與濟青高速公路的聯(lián)接線(xiàn)。

　　C、機場(chǎng)。

　　濟南(遙墻)機場(chǎng)擴建為國內口岸一級機場(chǎng)。新建5萬(wàn)平方米侯機樓和一條3200米跑道，延長(cháng)現有跑道至3200米，張莊軍用機場(chǎng)不宜在市區內保留，遷出選址新建。

　　(5)城市交通。

　　總體框架：3個(gè)環(huán)路、9條放射路、9條南北向和9條東西向主干路。(簡(jiǎn)稱(chēng)“三環(huán)九射、九縱九橫”)

　　“三環(huán)”指由經(jīng)十路、歷山路、北園路、無(wú)影山中路、濟齊路、營(yíng)市街等組成的快速路環(huán);由二環(huán)東、南、西、北路組成的主干路環(huán);由京滬、京滬與濟青的聯(lián)接線(xiàn)和東、南繞城公路組成的高速繞城公里環(huán)。

　　“九射”指主干路環(huán)向外放射的濟王、濟青(青州)、濟青(青島)、濟濱、濟德、濟齊、濟兗、濟微、濟臨9條高等級公路。

　　“九縱”指二環(huán)西路、營(yíng)市街(快速)、緯十二路、緯六路、緯二路、順河街、湖山路、歷山路(快速)、二環(huán)東路9條南北向主干路或快速路。

　　“九橫”指二環(huán)南路、劉長(cháng)山路、經(jīng)十路(快速)、經(jīng)七路、經(jīng)四路、經(jīng)一路、北園路(快速)、清河北路、二環(huán)北路等9條東西向主干路或快速路。

　　4、濟南重大市政工程

　　(1)已建：

　　A、洪城高速路東、北、西線(xiàn)和黃河二橋建成通車(chē)。

　　B、英雄山路、趵突泉北路拓寬改造及濟濼路立交橋一期工程竣工使用。

　　C、泉城廣場(chǎng)建成使用。

　　D、濟南機場(chǎng)主跑道投入使用。

　　(2)在建：

　　A、“藍天工程”，市區新增綠地20萬(wàn)平方米，使城市綠化覆蓋率到達36%，綠地率31%。

　　B、“舊城改造工程”。抓好一批舊居舊村和低洼棚戶(hù)區的改造建設，搞好舜湖社區，新世界陽(yáng)光花園、北園八村以及其它居民小區的成片住宅開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟適用房建設。

　　(3)規劃：詳見(jiàn)“濟南市城市發(fā)展規劃”。

　　分析：從以上“3、濟南市城市發(fā)展規劃和4、濟南重大市政工程”兩項資料分析得出以下幾點(diǎn)：

　　A、對中心城區，采取強化、改造手段，進(jìn)一步確立其商業(yè)、金融、和都市旅游的核心地位。

　　B、重視東西兩頭的發(fā)展，以若干片區的構成確立其每個(gè)片區的核心任務(wù)。

　　C、南部大力開(kāi)發(fā)旅游資源，構成濟南的生態(tài)區。

　　D、北部發(fā)展的比重在全市范圍內最輕，對華山各案可能有影響的主要有以下幾點(diǎn)：

　　●北向擴建黃河旅游區，其中華山旅游區作為其中一部分。

　　●京滬與濟青高速公路的聯(lián)接線(xiàn)工程。將使外聯(lián)更方便。

　　●順河高架路北延工程。

　　●歷山北路拓寬工程。

　　第二部分房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體運行狀況

　　由于房改政策、城市基礎設施及舊城改造、城市新功能區域規劃建設的拉動(dòng)作用，濟南市房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步升溫。據有關(guān)部門(mén)透露，5年之內濟南市將有4000萬(wàn)平方米的住宅需求量，年需求量平均約800萬(wàn)平方米。

　　在一輪發(fā)展機遇面前，濟南市房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)格局必將要發(fā)生質(zhì)的變化，一些有強大后盾支持的開(kāi)發(fā)商可能會(huì )脫穎而出。

　　1、土地市場(chǎng)分析

　　2006年土地供應狀況

　　根據濟南市土地部門(mén)的放量土地和部分區域招商土地的統計，濟南市市區目前能夠進(jìn)入市場(chǎng)的土地在3萬(wàn)畝左右，而且新的土地供應還不斷增加。但濟南市獲取土地渠道和價(jià)格的多樣性及歷史遺留問(wèn)題的理順解決，會(huì )在必須時(shí)光內造成明顯的供求矛盾。

　　2、房地產(chǎn)投資狀況分析

　　2006年投資預期

　　有關(guān)部門(mén)的信息顯示，濟南市確定用心推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，今年力爭完成開(kāi)發(fā)投資135億元，同比增長(cháng)25%。其中：住宅建設完成投資95億元，商業(yè)用房完成投資40億元。商品房施工面積980萬(wàn)平方米，其中商品住宅施工面積800萬(wàn)平方米;新開(kāi)工面積400萬(wàn)平方米，實(shí)現銷(xiāo)售面積300萬(wàn)平方米。

　　3、商品房銷(xiāo)售狀況分析

　　截至2006年2月末，全市商品房屋銷(xiāo)售建筑面積為20。8萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)33。3%。其中，住宅銷(xiāo)售建筑面積為18。4萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)18。7%，占全部銷(xiāo)售面積的88。5%，下降10。9個(gè)百分點(diǎn)。2月末，我市商品房屋空置面積為38。5萬(wàn)平方米，其中空置住宅34。6萬(wàn)平方米，分別比去年同期增長(cháng)42。6%和31。1%。買(mǎi)方市場(chǎng)有需求釋放的跡象，但超多新開(kāi)樓盤(pán)的出現，購房人選取余地較大，配置一般、同質(zhì)化較強的樓盤(pán)將面臨市場(chǎng)的考驗。

　　4、商品房?jì)r(jià)格走勢

　　2006年2月份登記成交均價(jià)為3034元/平方米，比1月份增長(cháng)18。3%。從前4個(gè)月的中檔住宅市場(chǎng)看，在售樓盤(pán)每平方米均價(jià)到達3500-4500元。市場(chǎng)出現10000-12000元/平米的高端住宅產(chǎn)品。

　　5、經(jīng)濟適用房市場(chǎng)分析

　　據悉，濟南市總共規劃了5個(gè)片區來(lái)建設經(jīng)濟適用房，其中首個(gè)向中低收入家庭銷(xiāo)售的槐蔭區大金莊經(jīng)濟適用房項目建設面積15萬(wàn)平方米，槐蔭區世紀中華城項目7萬(wàn)平方米，北全福經(jīng)濟適用房居住組團7。7萬(wàn)平方米。這為廣大低收入家庭解決住房問(wèn)題的同時(shí)也帶給良好的居住環(huán)境。

　　二、房地產(chǎn)熱點(diǎn)區域板塊分析

　　濟南南部是大片的山區，北部是黃河，地理位置的特點(diǎn)決定了濟南市的發(fā)展方向是東西向的，加之鐵路交通線(xiàn)貫通東西，經(jīng)十路、經(jīng)一路、濼源大街、解放路、泉城路……，濟南的繁華街道大多是東西走向，這就造成了濟南的房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)形態(tài)呈現出沿交通線(xiàn)兩側帶狀發(fā)展的特點(diǎn)。

　　這種城市結構特點(diǎn)造成了濟南的商業(yè)地產(chǎn)投資集中在交通干線(xiàn)沿線(xiàn)，居民住宅也大多集中在東西偏南方向。濟南自古就有“寧要歷下一張床，不住天橋一間房”的說(shuō)法，談的就是這個(gè)特點(diǎn)。反映到濟南的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，南部，東部的房?jì)r(jià)比北部西部的房?jì)r(jià)要高上一個(gè)檔次。

　　針對濟南市的特點(diǎn)，政府在制定城市規劃的時(shí)候也充分的照顧了交通干道沿線(xiàn)的商業(yè)的住宅開(kāi)發(fā)。

　　成功拓寬改造后經(jīng)十路板塊顯現巨大商業(yè)投資價(jià)值。目前位于經(jīng)十路沿線(xiàn)大型樓盤(pán)，東部中潤世紀城，西部的陽(yáng)光一百都有不俗的市場(chǎng)表現，越來(lái)越得到市場(chǎng)認可。

　　大改造后的經(jīng)一路板塊也是濟南市的一大投資熱點(diǎn)。位于經(jīng)一路延長(cháng)線(xiàn)和大明湖西北側的巴黎花園，具備良好的地理位置和人文環(huán)境，樓盤(pán)前景看好。大明湖附近離經(jīng)一路不遠的魯能康橋，具備必須的升值潛力。另外，由山東省建工集團開(kāi)發(fā)的明珠國際商務(wù)港，投資前景看好。

　　濟南市的歷史文化風(fēng)貌區具備較高的升值潛力。典型的就是泉城廣場(chǎng)沿線(xiàn)，周?chē)�名勝聚集，是濟南市的中心，圍繞泉城廣場(chǎng)，泉城路、濼源大街兩條東西向的干道也是一個(gè)值得關(guān)注的板塊。

　　歷史及規劃因素構成的特色產(chǎn)業(yè)聚集地，如以山大路為中心的科技商業(yè)地帶，以英雄山路為中心的社區、商業(yè)、通訊地帶，以北園大街為中心的建材家具、娛樂(lè )產(chǎn)業(yè)地帶，以及以趵突泉為中心的特色旅游帶等，均是應關(guān)注的投資熱點(diǎn)。

　　屬“南控”的濟南南部地區，山青水秀，自然環(huán)境好，紅葉谷、九頂塔、野生動(dòng)物園、藥鄉森林公園等濟南大部分近郊旅游景區也都在南部，南部獲批準開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)就具備了很好的增值空間，位于濟南南部開(kāi)發(fā)的陽(yáng)光舜城、偉東新都、國際風(fēng)情街等民用和商用房產(chǎn)的熱銷(xiāo)也說(shuō)明這一點(diǎn)。

　　東部區域板塊發(fā)展潛力日益顯現，隨著(zhù)新城建設進(jìn)程的加快以及與章丘的鏈接，為區域土地市場(chǎng)帶給充沛的供應的同時(shí)促進(jìn)了該區域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)程，仍是未來(lái)一段時(shí)光濟南住宅市場(chǎng)的熱點(diǎn)區域。

　　第三部分2006年濟南住宅市場(chǎng)分析預測

　　2006年住宅市場(chǎng)預測

　　1、行業(yè)發(fā)展方面

　　計劃經(jīng)濟——改革開(kāi)放——加入世貿組織，中國的經(jīng)濟是不斷走向市場(chǎng)化、國際化的，各行業(yè)面臨的是世界范圍的競爭與機遇，各行業(yè)、各領(lǐng)域的市場(chǎng)化程度也在不斷提高。房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，土地已基本走市場(chǎng)化的道路;利率政策在不斷靈活，商業(yè)銀行等市場(chǎng)參與者的話(huà)語(yǔ)權在不斷加大，央行雖在總體監控，但越來(lái)越多的是透過(guò)市場(chǎng)化手段影響利率波動(dòng);匯率方面，國家匯率制度也進(jìn)行了重大的改革，控制性的放開(kāi)了人民幣匯率，將人民幣推向了世界貨幣市場(chǎng)。綜合來(lái)看所有房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域市場(chǎng)化程度的加深都會(huì )對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生促進(jìn)作用，推動(dòng)市場(chǎng)不斷成熟，穩步發(fā)展。

　　2、新增供應量方面

　　05年由于受中央和地方各種房地產(chǎn)政策的影響，新增供應量與04年相比大幅下降，市場(chǎng)一度低迷，銷(xiāo)售量萎縮，成交價(jià)格雖時(shí)有波動(dòng)，卻并無(wú)大幅滑坡。但從長(cháng)遠來(lái)看，宏觀(guān)經(jīng)濟來(lái)方面，國家在抑制投資過(guò)熱，房地產(chǎn)行業(yè)作為國家支柱產(chǎn)業(yè)之一必然是重點(diǎn)調控對象，但房地產(chǎn)業(yè)不僅僅拉動(dòng)投資，也能有效拉動(dòng)需求，且能帶動(dòng)家電、建材等多行業(yè)的消費性支出，解決國家一向以來(lái)有效需求不足的問(wèn)題。進(jìn)入2006年3月份，濟南東西南北中都有大盤(pán)項目在啟動(dòng)，在住宅市場(chǎng)上泉景·天沅(80萬(wàn)平米)、歷山名郡、重汽·翡翠郡(68萬(wàn)平米)、融基·湖光山色等新項目或開(kāi)盤(pán)或開(kāi)始大力推廣，4月份，外海中央花園(88萬(wàn)平米)、蝶泉山莊、陽(yáng)光100三期、京魯山莊、大地花園、嘉匯·環(huán)球廣場(chǎng)、繡水如意國際商都等項目啟動(dòng)發(fā)售。60萬(wàn)平米以上的大型樓盤(pán)就有魯能領(lǐng)秀城(320平米)、翡翠郡、名士豪庭(100萬(wàn)平米以上)、外海中央花園。正在熱賣(mài)的大盤(pán)有偉東新都(103萬(wàn)平米)、陽(yáng)光100國際新城(178萬(wàn)平米)

　　3、產(chǎn)品種類(lèi)方面

　　2006年房地產(chǎn)上市品種多樣成為市場(chǎng)亮點(diǎn)。從千佛山禧園、國華東方美郡、翡翠郡到泉景·天沅、大地華園、歷山名郡，從中潤世紀廣場(chǎng)、嘉匯·環(huán)球廣場(chǎng)到第一大道、繡水如意國際商都，別墅、花園洋房、小高層住宅、高層住宅、商住社區等品種的出現反映了當前市場(chǎng)需求的多樣化。而10多個(gè)舊村改造項目及其它價(jià)格較低的項目的旺銷(xiāo)，也顯示了住宅市場(chǎng)從低端向高端推進(jìn)的態(tài)勢。06年開(kāi)發(fā)商應注意市場(chǎng)細分，找準客戶(hù)定位，才能在較旺的市場(chǎng)空間中贏(yíng)得一席之地。

　　4、居住品質(zhì)提高方面

　　在2006年新開(kāi)工的項目中，技術(shù)含量、戶(hù)型設計、施工質(zhì)量、形象包裝、品牌營(yíng)造等方面均有進(jìn)步，這反映了在“節能、節地、舒適、生態(tài)環(huán)�！贝蟊尘跋聺�南房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)步。天泰太陽(yáng)樹(shù)項目推出“不要空調暖氣”的恒溫恒濕宣傳主題，翡翠郡在戶(hù)型設計等方面申請5項專(zhuān)利。

　　5、戶(hù)型及面積方面

　　市場(chǎng)需求在戶(hù)型及面積方面趨于理性化。06年的熱點(diǎn)集中在75-90平米的兩室兩廳以及100-115平米的三室兩廳上，總價(jià)低，易于理解。南部城區的狀況略有不一樣。詳見(jiàn)客戶(hù)群分析。

　　6、價(jià)格方面

　　目前國家頒布的一系列土地、稅收以及利率等方面的政策都給開(kāi)發(fā)商不小的成本壓力，此外原材料價(jià)格和勞動(dòng)力價(jià)格的穩步上漲，樓盤(pán)品質(zhì)提升帶來(lái)的成本也在增加，所以預計未來(lái)一段時(shí)光價(jià)格不會(huì )下降，但今年政策中關(guān)注的經(jīng)濟適用房、舊村改造轉軌等關(guān)鍵詞，預示必須規模的中低價(jià)房的開(kāi)發(fā)，同時(shí)未來(lái)一段時(shí)光新增供應量的增加，將會(huì )對濟南樓市產(chǎn)生不小的沖擊，限制樓市價(jià)格的增長(cháng)幅度。2006年前四個(gè)月，在售樓盤(pán)均價(jià)到達3500-4500元/平米，銷(xiāo)售勢頭良好。泉景天沅起價(jià)3830元/平米，魯能領(lǐng)秀城均價(jià)4200元/平米，位于陽(yáng)光舜城的依山居5700元/平米左右，東部品質(zhì)樓盤(pán)均價(jià)在4300-4800元/平米，太陽(yáng)樹(shù)醞釀10000元/平米銷(xiāo)售均價(jià)。

　　7、供應分布方面

　　未來(lái)一段時(shí)光，南部將是06年住宅市場(chǎng)的焦點(diǎn)，隨著(zhù)國家對房地產(chǎn)政策的收緊，許多開(kāi)發(fā)商過(guò)去囤積的土地紛紛亮相，從05、06年房展會(huì )我們能夠看出，南部新樓盤(pán)驟增，并且開(kāi)發(fā)規模、和品質(zhì)都較高，吸引了眾多購房者的眼球;東部區域發(fā)展潛力日益顯現，隨著(zhù)新城建設進(jìn)程的加快以及與章丘的鏈接，為區域土地市場(chǎng)帶給充沛的供應的同時(shí)促進(jìn)了該區域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)程，仍是未來(lái)一段時(shí)光濟南住宅市場(chǎng)的熱點(diǎn)區域。

　　8、客戶(hù)群方面

　　(1)潛在購房者基本特征

　�、贊撛谫彿空叩哪挲g結構趨于年輕化，40歲以下的年輕人成為購房群體主流，所占比例達73%，其中，26~30歲的購房群體為主，所占比例為29%。購房群體的年齡特征將直接影響其對住宅的戶(hù)型選取、建筑風(fēng)格、社區配套等的需求狀況。

　�、谫彿啃袨橹饕�以家庭為單位，三口之家占據主導，比例為48%，二人世界所占的比例為27%，相比之下單身購房群體在對房產(chǎn)的需求程度和支付潛力上都略顯不足，所占比例僅為12%。但單身白領(lǐng)階層的消費意識隨著(zhù)社會(huì )進(jìn)步發(fā)展迅速，單身一族對住宅物業(yè)要求日益強烈，對住宅的功能要求較高。該群體多為高收入、高學(xué)歷的單身者。另外，老年人消費市場(chǎng)正日益擴大，其消費心理和消費潛力與年輕人相比，更加理性，尤其是在古城濟南，隨著(zhù)人口老齡化的加快，老年人的消費力資源會(huì )比較充裕。

　�、蹪撛谫彿空咧芯哂写髮�(zhuān)和本科學(xué)歷的人群已經(jīng)成長(cháng)為潛在的購房主流，為79%;其次是具有高中(含中專(zhuān)、技校)學(xué)歷的人群，比例為17%，相應的購房者對社區帶來(lái)的文化氣息、生活品質(zhì)、周邊配套都將提出更高的要求。初中及以下學(xué)歷的人群僅占4%。

　�、軡撛谫彿空叩墓ぷ鲉挝欢酁樗綘I(yíng)企業(yè)，其次為事業(yè)單位，透過(guò)對潛在購房者的家庭年收入和工作單位作交叉分析證明，年收入在6~10萬(wàn)元間的購房者的工作單位中私營(yíng)企業(yè)居首位，年收入在10萬(wàn)元以上的潛在購房者工作單位以事業(yè)單位為首。

　�、轁撛谫彿空叩闹饕�出行工具表現為公交車(chē)，所占比例為44%，相應的，購房者對于公交汽車(chē)站的'關(guān)注程度也較強。其次為自行車(chē)/助力車(chē)，比例為24%，排列在第三位的是私家車(chē)，比例為17%，購房者的私家車(chē)擁有數量不容忽視。

　　(2)潛在購房群體需求特征

　�、�79%的受訪(fǎng)者選取1～2年內購房，打算一年內購房的比例為38%，2年內購房者比例為41%，選取2~3年內購房的比例為15%，3年以上購房的比例僅為6%。近年來(lái)，由于拆遷的區域較大，購房者思考改善居住條件的需求也較大，導致購房計劃表現出相對集中的特征。

　�、跐撛谫彿空叩闹脴I(yè)目的中自我改善居住條件的居于首位，所占比例為69%，購房給父母及孩子的比例為23%，用于投資的潛在購房者所占的比例為6%。結合潛在購房者的住房性質(zhì)分析，商品房的擁有比例僅為16。2%，自有住房、房改房所占的比例為35。8%和30。2%，拆遷房所占的比例為9。3%。

　�、蹪撛谫彿空咧杏�40%選取在東部購房，選取南部區域的比例為22%，選取西部區域的比例為19%。南部區域購房者思考的主要因素依次為：自然環(huán)境、交通便利、價(jià)格和工作方便。

　�、軡撛谫彿空邔�建筑形態(tài)的選取中，多層居首位，所占比例為57%，其次為小高層所占比例是37%，對于高層的選取比例僅占6%，別墅所占的比例是1%。雖然多層依然在建筑形態(tài)中占據主導地位，但是小高層已經(jīng)逐漸為購房者理解，其地位日漸穩固，而且限于稀缺的土地資源，小高層的需求容易得以實(shí)現，而對多層的需求則會(huì )由于其供給量的匱乏逐漸向小高層和高層轉移，購房者對小高層的需求未來(lái)將呈現增漲勢頭。

　�、轁撛谫彿空呤走x的戶(hù)型結構是平層，所占比例為50%，選取復式結構的比例為25%，選取錯層的比例為16%，躍層結構為8%。

　�、逎�南市戶(hù)型需求綜合分析狀況來(lái)看，二居室、三居室是需求的主力戶(hù)型，比例超過(guò)90%，其中二居室比例為62%，三居室比例為28%;對一居室、四居室的戶(hù)型需求極少，分別為2%、3%。戶(hù)型需求與家庭成員結構密切相關(guān)，一居室更多地面向單身及投資者，四居室以上的戶(hù)型因其總樓款較高，相對抑制客戶(hù)的購買(mǎi)需求。但相關(guān)分析證明，濟南市不一樣區域的購房者對住宅的戶(hù)型需求略有差異，選取市中區的購房者對三室的需求量較其他區域強勁，南部區域內對四室的需求較顯著(zhù)，證明這兩個(gè)區域大戶(hù)型住宅較有市場(chǎng)。南部區域需求戶(hù)型比例基本為一居室2%，二室一廳28%，二室二廳29%，三室二廳35%，四居室6%。

　�、�80~100平方米之間的戶(hù)型面積指標成為大眾需求主流，比例高達39%，其次為100～120平方米，需求比例為26%，80平方米以下需求比例為19%，120～150平方米需求比例為11%，對150平方米以上的戶(hù)型需求比例為4%。

　　(3)潛在購房者的購買(mǎi)潛力分析

　�、偌彝ツ晔杖雲^間以3~5萬(wàn)元為最多，比例為44%，其次為3萬(wàn)元以下的家庭，比例為29%，收入在6~10萬(wàn)元之間的潛在購房者所占比例為22%，10萬(wàn)元以上的潛在購房群體所占比例僅為4%。家庭年收入在3~5萬(wàn)之間的，對總價(jià)的承受潛力就應在20~45萬(wàn)之間。家庭年收入在6~10萬(wàn)之間的，對總價(jià)的承受潛力就應在40~90萬(wàn)之間。

　�、趯�價(jià)格的理解程度集中在4000元/平方米以下，比例超過(guò)90%，其中3500元及以下所占的比例最高，為64%，其次為3500~4000元/平方米，所占比例是30%，4000元/平方米的住宅比例僅占5%。

　�、蹖ψ≌�總價(jià)的承受力，以40萬(wàn)元以下的為需求主流，占到總數的八成多，其中21~30萬(wàn)元間的總價(jià)，購房者理解的比例約占到四成，其次是31~40萬(wàn)元之間的總價(jià)，約占到三成，超過(guò)40萬(wàn)元的總價(jià)水平，僅有12%的人能夠理解，所以總價(jià)水平40萬(wàn)元為潛在購房者的心理底線(xiàn)。依據潛在購房者能夠承擔的總房款價(jià)格，細分不一樣購房群體的需求特征為：承擔總房款在30萬(wàn)元以下的潛在購房者，偏好的面積首先是81~100平米，其次為61~80平米，偏好的戶(hù)型分別為二室一廳一衛和二室二廳二衛;總房款在31~40萬(wàn)元之間的購房者偏好的面積為101~120平米，戶(hù)型為二室二廳一衛;總房款在41~60萬(wàn)元之間的購房者偏好的面積為121~150平米，戶(hù)型為三室二廳二衛;總房款在61~80萬(wàn)元之間的購房者偏好的面積為121~180平米之間，戶(hù)型為四室二廳二衛。

　　(4)配套需求分析

　�、倬G化、超級市場(chǎng)、幼兒園/學(xué)校是最重要的三項配套。潛在購房者關(guān)注的社區配套中，綠化居于首位，所占比例為20%，之后分別為超級市場(chǎng)、學(xué)校/幼兒園和運動(dòng)場(chǎng)所。結合前文可知，潛在購房者年齡以26~30歲之間的居多，其中家庭結構為二人世界的占五成，因此，其對幼兒教育環(huán)境關(guān)注程度較強。

　�、跐撛谫彿空邔τ谟熊�(chē)位需求與無(wú)需求的比例為4：1，租用與購買(mǎi)所占的比例分別為49%和32%。潛在購房者比較偏好地下的車(chē)位。購房者愿意支付的車(chē)位價(jià)格主要集中于7萬(wàn)元以下，比例為50%，其次為8萬(wàn)元，比例為21%，購買(mǎi)者對車(chē)位的購買(mǎi)意識不強，愿意支付的價(jià)格普遍較低，車(chē)位配比應將當前需求與未來(lái)城市發(fā)展相結合思考。

房地產(chǎn)調查報告8

　　目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要通過(guò)招拍掛方式取得土地，近幾年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)內的并購活動(dòng)日益增多，同時(shí)并購方所面臨的陷阱也越來(lái)越多。為盡量避免并購風(fēng)險，在并購前進(jìn)行盡職調查顯得非常必要和重要。

　　一、盡職調查概述、作用及流程

　　盡職調查又稱(chēng)謹慎性調查，其在《布萊克法律詞典》中的定義是“通常一個(gè)人在其調查過(guò)程中尋找合適的法律要求或解除義務(wù)時(shí)應保持的合理謹慎”。并購盡職調查是指，在并購活動(dòng)中，并購一方對另一方一切與本次并購交易有關(guān)的事項進(jìn)行現場(chǎng)調查、資料分析的一系列活動(dòng)。盡職調查可以是并購雙方的互相調查，一般是并購方對被并購方（目標企業(yè)）的調查。完整的房地產(chǎn)項目并購盡職調查包括財務(wù)盡職調查、法律盡職調查、市場(chǎng)盡職調查等。

　�。ㄒ唬�實(shí)施盡職調查的作用

　　1、有利于評估和規避并購風(fēng)險。對于并購方而言，最大的風(fēng)險來(lái)源于信息不對稱(chēng)。由于信息不對稱(chēng)，并購方將可能面臨著(zhù)目標企業(yè)的道德風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險和法律風(fēng)險等。通過(guò)盡職調查，可以降低信息不對稱(chēng)，合理評估和有效規避上述風(fēng)險。

　　2、為確定并購價(jià)格和并購方案提供依據。在并購談判過(guò)程中，雙方的焦點(diǎn)一般集中在并購價(jià)格的確定上，盡職調查有助于估算目標企業(yè)的預期價(jià)值和確定并購價(jià)格。如在盡職調查中發(fā)現目標企業(yè)存在或有負債和不良資產(chǎn)，并購方在對各項或有負債和不良資產(chǎn)進(jìn)行評估后，可作為跟目標企業(yè)就并購價(jià)格進(jìn)行談判的依據，并可在并購協(xié)議中加入有關(guān)限制性條款等。

　　3、有利于并購后的整合。并購是一項復雜的系統工程，收購工作的完成，僅僅是完成了并購的第一步，收購后的整合是并購成敗的關(guān)鍵。通過(guò)盡職調查，可以了解到雙方在戰略、管理理念、經(jīng)營(yíng)思路、企業(yè)文化等方面的差異，然后據此制訂整合方案，以促使雙方在上述方面盡快融為一體，并留住核心人才。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)項目并購盡職調查流程

　　在房地產(chǎn)項目并購活動(dòng)中，一個(gè)較為規范、完備的盡職調查通常應遵循以下工作流程：

　　1、組建盡職調查團隊。并購方組建一個(gè)盡職調查小組，既可抽調內部的財務(wù)、法律、營(yíng)銷(xiāo)、工程技術(shù)、成本、人力資源等專(zhuān)業(yè)人才，也可聘請外部的會(huì )計師、律師、稅務(wù)師、評估師等事務(wù)所。

　　2、簽訂并購意向書(shū)和保密協(xié)議。簽訂并購意向書(shū)和保密協(xié)議是開(kāi)展盡職調查前的必要程序。并購意向書(shū)主要約定交易的基本條件、原則、基本內容、后續并購活動(dòng)安排、排他性安排及保密條款（或另行單獨簽訂保密協(xié)議）等。雙方可約定，意向書(shū)不具有法律約束力，但通常會(huì )約定排他性條款、保密條款等具有法律約束力。在保密協(xié)議中雙方需要承諾，為促成交易將相互提供相關(guān)資料和信息，約定保密信息的范圍和種類(lèi)、保密責任的具體內容和免責情形、泄密或不正當使用保密信息的違約責任等。

　　3、制訂盡職調查清單和問(wèn)卷。在盡職調查前，并購方首先要制定盡職調查的目標，并根據并購目的、交易內容等設計制作盡職調查清單和問(wèn)卷，然后由目標企業(yè)提供有關(guān)書(shū)面資料。并購方在收到資料后，將復印件與原件核對，由交接雙方簽字確認。同時(shí)要求目標企業(yè)及其管理層出具說(shuō)明書(shū)，確認其提供的文件和資料內容屬實(shí)且無(wú)重大遺漏。

　　4、對目標企業(yè)進(jìn)行內外部調查。調查渠道包括對目標企業(yè)及其開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行現場(chǎng)調查，審閱書(shū)面資料，約談其管理層和員工；同時(shí)從目標企業(yè)所在地的工商、稅務(wù)、國土、規劃、房產(chǎn)、勞動(dòng)、司法等政府部門(mén)，目標企業(yè)的開(kāi)戶(hù)或貸款銀行、債權人、債務(wù)人、供應商、客戶(hù)等，及各類(lèi)數據庫獲取信息，調查目標企業(yè)及其開(kāi)發(fā)項目的基本情況、合法性等，調查目標企業(yè)信用狀況和重大債權債務(wù)狀況等。

　　5、形成盡職調查報告。調查小組在完成對有關(guān)資料和信息的調查分析后，應撰寫(xiě)一份完整、詳實(shí)的盡職調查報告，并提交給公司決策層。調查報告應將調查所發(fā)現的問(wèn)題逐一列出，說(shuō)明問(wèn)題的性質(zhì)、存在的風(fēng)險及應對措施，特別是對目標企業(yè)存在的可能構成收購重大影響的問(wèn)題提出初步建議和風(fēng)險提示。

　　二、房地產(chǎn)項目并購盡職調查主要內容

　�。ㄒ唬┠繕似髽I(yè)的主體資格調查

　　主要從以下兩方面進(jìn)行調查：一是其資格，即目標企業(yè)是否依法成立并合法存續，包括是否按照當時(shí)的設立程序設立，是否符合法律規定，注冊資本是否已到位，是否在驗資后抽逃資金。主要審閱其營(yíng)業(yè)執照、機構代碼證、稅務(wù)登記證、公司章程、驗資報告等，而且要到工商登記機構查閱其工商登記檔案。二是資質(zhì)，即其是否具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，且是否在有效期內。主要審閱營(yíng)業(yè)執照的經(jīng)營(yíng)范圍及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)。

　�。ǘ�）開(kāi)發(fā)項目的合法性調查

　　對于大多數房地產(chǎn)企業(yè)而言，其并購目的在于獲得目標企業(yè)的開(kāi)發(fā)項目的開(kāi)發(fā)建設權利，因此開(kāi)發(fā)項目的合法性是必不可少的調查內容。主要調查開(kāi)發(fā)項目是否已取得法律規定的批準和許可文件，如土地使用權證、建設用地規劃許可證、立項批準文件、環(huán)評報告、建筑工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證等，及未開(kāi)發(fā)的土地的閑置時(shí)間及被收回的可能性。

　�。ㄈ�）目標企業(yè)的資產(chǎn)權利調查

　　主要是調查目標企業(yè)的各項財產(chǎn)的權利是否有瑕疵，是否設定了各種擔保，權利的行使、轉讓是否有所限制等，以確保收購方取得的目標企業(yè)的財產(chǎn)關(guān)系清晰，權利無(wú)瑕疵，行使時(shí)無(wú)法律上的障礙。由于土地是房地產(chǎn)企業(yè)賴(lài)以生存的基礎，因此土地使用權是盡職調查的重中之重。

　　1、土地使用權、房產(chǎn)調查。（1）調查土地使用權的出讓?zhuān)ㄞD讓?zhuān)┖贤�、繳納土地出讓金和契稅等土地費用的付款憑證、土地使用權證等是否齊全，是否按時(shí)付清土地出讓金等；（2）調查土地的面積、性質(zhì)、用途、使用期限、規劃要點(diǎn)等；（3）調查土地使用權、在建工程、房產(chǎn)是否存在出租、設定抵押、被查封等情況；（4）自建的.在售房產(chǎn)是否已取得“四證”和預售證等；（5）調查是否存在房產(chǎn)無(wú)法取得產(chǎn)權證明的情況。

　　2、其他資產(chǎn)調查。要求目標企業(yè)提供資產(chǎn)清單，逐一核查，審閱資產(chǎn)的權屬證明文件、購置合同、發(fā)票等

　　3、財產(chǎn)保險情況調查。如投保的財產(chǎn)清單、保險合同（保單）、保險費支付發(fā)票是否齊全。

　　4、擬收購股權的可轉讓性調查。包括調查擬收購的股權是否存在查封、凍結、設置質(zhì)押等他項權利限制情形，也要調查股權出售方與第三方簽訂的限制股權轉讓的情形。

　�。ㄋ模┠繕似髽I(yè)的債權債務(wù)調查

　　目標企業(yè)的負債和不良債權均會(huì )給并購方帶來(lái)風(fēng)險，還有或有負債具有義務(wù)性、隱蔽性、不確定性和危害性等。因此，對目標企業(yè)債權債務(wù)情況的調查，不能僅僅停留在財務(wù)報表上，還要調查其財務(wù)承諾、或有資產(chǎn)損失、或有負債、訴訟、仲裁、行政處罰和賬外資產(chǎn)負債等。

　　1、通過(guò)人行貸款卡查詢(xún)系統查詢(xún)目標企業(yè)的信用報告，調查其銀行借款及對外擔保情況；檢查其公章使用記錄及合同文本，調查其非銀行借款和對外擔保情況。

　　2、核查目標企業(yè)金額較大的應收款、應付款是否真實(shí)有效，是否有法律或合同依據。同時(shí)要審查債權的訴訟時(shí)效及實(shí)現的可能性，是否會(huì )變成不良債權。

　　3、調查正在進(jìn)行的訴訟、仲裁、行政處罰情況，調查開(kāi)發(fā)項目是否已通過(guò)環(huán)保評估，并評估已經(jīng)造成或將發(fā)生的損失。

　　4、要求目標企業(yè)就并購日前存在的或有事項和未披露事項出具承諾和保證，承諾內容包括：或有資產(chǎn)損失、或有負債、未向并購方提供的商業(yè)合同引致的損失等，并在并購協(xié)議中對這些事項的責任歸屬和保障措施進(jìn)行約定。

　�。ㄎ澹╅_(kāi)發(fā)項目的市場(chǎng)前景調查

　　1、調查擬并購的項目是否與公司的戰略吻合。不僅要考慮自己是否擅長(cháng)開(kāi)發(fā)擬并購的物業(yè)類(lèi)型，而且要考慮擬進(jìn)入的區域是否為自己的目標市場(chǎng)。

　　2、調查當地的經(jīng)濟發(fā)展水平、發(fā)展規劃、房地產(chǎn)市場(chǎng)供需、地方購買(mǎi)力、消費者喜好、價(jià)格變動(dòng)趨勢等情況，項目的位置、周邊自然和人文環(huán)境、交通狀況、配套設施等，分析主要競爭對手及項目競爭力，分析項目市場(chǎng)定位及目標客戶(hù)群體。對于已開(kāi)始預售的項目，必須到其銷(xiāo)售現場(chǎng)考察，了解其人氣、銷(xiāo)售計劃和進(jìn)度、資金回籠等情況。

　�。�六）目標企業(yè)的重要合同調查

　　對公司的存續與發(fā)展有重要影響的交易合同，是盡職調查的重要對象。

　　1、規劃設計、設備采購、建筑施工、營(yíng)銷(xiāo)等成本費用類(lèi)合同在簽訂前是否經(jīng)過(guò)立項、招標和會(huì )審等必要程序，合同內容是否全面、詳盡，價(jià)格、成本是否合理，是否存在關(guān)聯(lián)方交易，是否存在潛在糾紛，是否有權利、義務(wù)約定不明的情況等。并根據已簽訂的合同及其付款情況預測開(kāi)發(fā)項目的成本。

　　2、對于已經(jīng)在售的項目，需審查銷(xiāo)售合同中的收款方式，了解到目前的資金回籠情況，并預測今后的現金流入情況；審查銷(xiāo)售合同中是否存在無(wú)法履行的承諾以及其違約責任、可能造成的損失等，特別要關(guān)注是否能按合同約定交樓及其違約責任。

　　3、審閱目標企業(yè)與貸款銀行簽訂的貸款合同、擔保合同和監管協(xié)議，一是了解目標企業(yè)的負債和對外擔保情況，二是了解銀行對注銷(xiāo)土地、在建工程等抵押登記的要求，對貸款資金和銷(xiāo)售回籠資金監管使用的要求，及還款計劃等。

　�。ㄆ撸┠繕似髽I(yè)的關(guān)聯(lián)交易調查

　　1、調查關(guān)聯(lián)交易清單及關(guān)聯(lián)交易合同是否齊全，關(guān)聯(lián)交易合同的履行情況；關(guān)聯(lián)交易價(jià)格是否合理，是否背離市場(chǎng)公允價(jià)格；關(guān)聯(lián)交易是否存在現實(shí)或潛在的糾紛，是否存在損害公司或股東合法權益的情況。

　　2、重點(diǎn)調查目標企業(yè)是否存在關(guān)聯(lián)方借款，是否已簽訂借款協(xié)議，借款利率是否高于銀行同類(lèi)同期貸款利率，已發(fā)生的利息是否已取得發(fā)票，按有關(guān)規定能否在稅前扣除。同時(shí)要重點(diǎn)調查目標企業(yè)是否與其母公司簽訂委托管理、品牌輸出等合同，其收費標準和合同期限，并決定是否與其協(xié)商終止此類(lèi)合同。

　�。ò耍┠繕似髽I(yè)的稅務(wù)狀況調查

　　1、調查公司執行的企業(yè)所得稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅及附加、土地使用稅等的稅率（含預繳稅率），因為這些與對目標企業(yè)的盈利、現金流預測息息相關(guān)。

　　2、調查目標企業(yè)是否享受的稅收減免、財政補貼等優(yōu)惠政策，并關(guān)注所享受的優(yōu)惠政策是否合法、合規。

　　3、調查目標企業(yè)是否持續依法納稅，納稅申報狀態(tài)是否正常，是否存在偷漏稅、拖欠稅款、被稅務(wù)機關(guān)處罰等問(wèn)題。

　�。ň牛┠繕似髽I(yè)的并購審批調查

　　公司章程作為公司“憲法”，是盡職調查的必備項目。

　　1、調查公司章程“反并購條款”。在審閱目標企業(yè)的公司章程時(shí)，特別要關(guān)注章程中的“反并購條款”，如超級多數條款，即對于公司章程修改、公司的合并分立解散等重大事項必須經(jīng)代表絕對多數表決權的股東通過(guò)。以確保對本次并購交易不存在程序上的障礙，或可通過(guò)一定的方式消除該障礙�！豆�司法》規定，經(jīng)股東同意轉讓的股權，其他股東在同等條件下具有優(yōu)先購買(mǎi)權。因此在收購前最好能取得其他股東放棄優(yōu)先購買(mǎi)權的聲明。

　　2、調查目標企業(yè)的并購的審批機構和程序。如公司制企業(yè)并購應當通過(guò)股東會(huì )或董事會(huì )批準通過(guò)。國有股權的轉讓需得到國資部門(mén)的審批。向外商轉讓上市公司國有股和法人股，涉及產(chǎn)業(yè)政策和企業(yè)改組的，由國家經(jīng)貿委負責審核；涉及國有股權管理的，由財政部負責審核。并購涉及的外商投資產(chǎn)業(yè)政策及企業(yè)性質(zhì)變更還要取得外經(jīng)貿部的批準。

　�。ㄊ�）目標企業(yè)的人力資源調查

　　1、調查員工總數、勞動(dòng)合同和保密協(xié)議簽訂、薪酬福利、勞動(dòng)糾紛情況，繳納個(gè)人所得稅、社保和公積金情況。

　　2、調查公司高管的職業(yè)道德、履歷等，審閱其勞動(dòng)合同是否存在難以解除其勞動(dòng)合同、職務(wù)或者因此需支付高額違約金的條款，調查管理層是否會(huì )以各種借口或使用各種手段阻礙并購或并購后的整合。

房地產(chǎn)調查報告9

　　隨著(zhù)城市化進(jìn)程的不斷加快，x縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展，投資規模逐漸增大，市場(chǎng)交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對擴大就業(yè)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市形象，繁榮地方經(jīng)濟作出了明顯的貢獻。

　　一、基本概況：

　　20xx年新開(kāi)工面積112.5平方米，其中住宅項目15個(gè)，面積75.2萬(wàn)平方米；專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)6個(gè)，面積37.3萬(wàn)平方米。批準預售面積80萬(wàn)平方米，其中商業(yè)26萬(wàn)平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商品房2599套，面積29.7萬(wàn)平方米，均價(jià)2168元/平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案普通住房20xx套，面積23.86萬(wàn)平方米，均價(jià)1924元/平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商業(yè)用房505戶(hù)，面積6.87萬(wàn)平方米，均價(jià)3248元/平方米。

　　20xx年元月至4月，網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商品房2700余套，面積25.4萬(wàn)平方米，均價(jià)2804元/平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷(xiāo)售比較穩定，去年雖然受宏觀(guān)經(jīng)濟政策等方面因素影響，但該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體波動(dòng)不大，房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷(xiāo)售量明顯增長(cháng)，尤其是幾個(gè)相對較大的樓盤(pán)出現了銷(xiāo)售高峰，這說(shuō)明該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求空間仍然較大。

　　二、存在問(wèn)題：

　　1、供電方面：一些小區存在供電不完善問(wèn)題，為臨時(shí)用電。究其原因：供電部門(mén)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在紅線(xiàn)之外架設供電專(zhuān)線(xiàn)，費用昂貴，給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟負擔，許多開(kāi)發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無(wú)法解決，部分小區已多次出現停電現象，群眾意見(jiàn)較大。

　　2、開(kāi)發(fā)企業(yè)內部管理有待完善，在泗洪注冊的房地產(chǎn)企業(yè)現有40余家，大部分為本地企業(yè)，規模小，資金缺乏，管理人才不足，在開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中，重效益輕管理，導致樓盤(pán)建設配套設施不完善，出現一些遺留問(wèn)題，甚至有部分樓盤(pán)出現停工爛尾現象，影響群眾的消費心理。

　　3、開(kāi)發(fā)企業(yè)資金短缺。20xx年上半年受宏觀(guān)調控政策影響，各金融機構收縮銀根，下半年，全球性金融危機爆發(fā)，年底，政府出臺了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的`開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻，使得開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大，目前僅有個(gè)別樓盤(pán)通過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身努力爭取了部分貸款，大部分項目資金仍來(lái)源于社會(huì )融資。社會(huì )融資成本高，參與融資主體對目前市場(chǎng)信心不足，融資難度大，導致開(kāi)發(fā)項目資金短缺，以至引發(fā)部分開(kāi)發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資，大量資金外流，項目多的企業(yè)資金缺口巨大，舉步維艱，直接影響項目的推進(jìn)速度，更影響樓盤(pán)的正常銷(xiāo)售。

　　4、近年來(lái)，泗洪縣四房建設穩中推進(jìn)，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬(wàn)平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價(jià)格較低，與商品住宅價(jià)格差距較大，大部分拆遷戶(hù)購買(mǎi)了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷(xiāo)售。

　　5、受20xx年整體經(jīng)濟形式和一線(xiàn)城市降價(jià)銷(xiāo)售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀(guān)望的情緒較濃，使得消費群體存在房屋還有降價(jià)可能或政府還會(huì )出臺更優(yōu)惠的購房政策，一定程度上影響了商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)。

　　三、下步打算：

　　1、有序的開(kāi)展拆遷規劃，適度控制招拍掛土地的數量，以平衡現有市場(chǎng)供需，預計20xx年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿(mǎn)足用地需求。

　　2、解決供電矛盾這一突出問(wèn)題。土地在出讓前，詳細規劃好供電線(xiàn)路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問(wèn)題，由政府牽頭出面協(xié)調解決建成小區的供電問(wèn)題，杜絕新建樓盤(pán)臨時(shí)供電現象的出現。

　　3、加大各銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。20xx年春節前該縣房管處兩次組織銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)座談，會(huì )上各家銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽署總額達7.06億的開(kāi)發(fā)貸款協(xié)議，但開(kāi)發(fā)資金仍有較大缺口，希望通過(guò)有效途徑，爭取銀行更大貸款支持，確保房地產(chǎn)在建項目的穩步推進(jìn)。

　　4、在確保四房建設有序推進(jìn)的同時(shí)，一是出臺新的拆遷補償標準和安置房購買(mǎi)價(jià)格，縮小與商品房之間的價(jià)格差距；二是嚴格把握拆遷安置的準入關(guān)，打擊私下轉讓拆遷協(xié)議行為，杜絕惡意炒作現象的出現。

　　5、加大對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項目的管理力度，各行政管理部門(mén)要樹(shù)立精心管理、全方位服務(wù)意識，建立一站式審批制，高起點(diǎn)規劃，高質(zhì)量施工，完善基礎設施配套，提升小區檔次，讓群眾滿(mǎn)意消費。

　　6、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩定發(fā)展的二十三條意見(jiàn)》的基礎上，根據省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進(jìn)一步完善，出臺補充優(yōu)惠政策。同時(shí)針對泗洪縣以往自建房和集資建房數量多的情況，為其完善手續，擴大二手房市場(chǎng)，爭取商業(yè)銀行對二手房按揭業(yè)務(wù)的開(kāi)展，以此助推商品房市場(chǎng)的發(fā)展。

　　8、加大對群眾的輿論宣傳，通過(guò)各種新聞媒體，宣傳各種購房?jì)?yōu)惠政策，堅持正確的輿論導向，激發(fā)群眾的購房欲望，以此來(lái)帶動(dòng)泗洪縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展。

房地產(chǎn)調查報告10

　　“兩港一城”建設熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會(huì )更加明顯。

　　近期，中央和市陸續出臺了針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調整無(wú)疑會(huì )影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認清我區房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀，客觀(guān)分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，具有重要意義。

　　一、我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀

　　今年1-6月，我區房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現稅收5億元，同比增長(cháng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元；商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現以下特點(diǎn)：

　　1、房產(chǎn)投資保持較高增速

　　我區近年的大開(kāi)發(fā)大建設態(tài)勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續了去年以來(lái)的較快增長(cháng)勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見(jiàn)圖一。其中，住宅建設在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

　　2、房產(chǎn)銷(xiāo)售勢頭回落明顯

　　今年我區商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見(jiàn)圖二：

　　從商品房預售情況來(lái)看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50.6萬(wàn)平方米；預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀(guān)政策的觀(guān)望心態(tài)，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。

　　3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續走高

　　雖然今年年初開(kāi)始，中央及市頻頻出臺調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房?jì)r(jià)也呈持續走高的態(tài)勢。

　　自年開(kāi)始，我區房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jì)r(jià)在xx年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價(jià)已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達5000元每平方米，同比上升47%。

　　二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響

　　由于房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機成份嚴重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀(guān)調控的重點(diǎn)，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調控房市：

　　中央：

　　——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，規定各地要根據房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調整土地供應結構、供應方式及供應時(shí)間；對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著(zhù)重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量；嚴控高檔住房用地供應。

　　——房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規定對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

　　——房地產(chǎn)財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規定xx年6月1日后，個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規定凡在xx年6月1日以后購買(mǎi)非普通住房的，按3%全額征收契稅。

　　——房地產(chǎn)發(fā)展目標調整。xx年市《政府工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調控原則。

　　——房地產(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調整。市加強新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉，增強房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

　　——房地產(chǎn)供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應。xx年市計劃開(kāi)工建設配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。

　　從短期看，宏觀(guān)政策的調整將對我區的房地產(chǎn)投資建設帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成；同時(shí)，平抑房?jì)r(jià)政策的.出臺導致市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現一定程度的“緩剎車(chē)”效應。

　　但從長(cháng)期看，宏觀(guān)政策調整必將有效剔除我區房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：

　　——合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。通過(guò)調整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí)，通過(guò)嚴格土地供應，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況發(fā)生。

　　——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設量，調整房地產(chǎn)供應結構，滿(mǎn)足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。

　　——適度平穩房地產(chǎn)價(jià)格�？紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應，我區房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩定過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)，使其漲幅趨于穩定。

　　三、積極應對，保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展

　　總的來(lái)說(shuō)，由于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數相對較低，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設的歷史性機遇，從長(cháng)遠來(lái)看，我區房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調控政策將使我區正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，當前要注意以下幾點(diǎn)。

　　1、加強房地產(chǎn)價(jià)格監測工作

　　建立起科學(xué)有效的房?jì)r(jià)監測和預警體系，加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展。重點(diǎn)監測土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格；當前特別要重視加強對住宅類(lèi)商品房?jì)r(jià)格的監測工作。加強房?jì)r(jià)的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內容。一旦發(fā)現價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預警建議。

　　2、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作

　　建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò )，及時(shí)反饋?lái)椖康倪M(jìn)展情況，以便發(fā)現問(wèn)題、協(xié)調問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據政府年度土地供應計劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，并按照統一招標、拍賣(mài)和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權，同時(shí)，嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規劃、建設和銷(xiāo)售手續的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)準入關(guān)，嚴格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴厲打擊。

　　3、有計劃有步驟的規劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

　　結合我區經(jīng)濟發(fā)展和城鎮建設總體規劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，根據軌道交通等基礎設施建設來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計劃，合理預留開(kāi)發(fā)空間，以達到通過(guò)城市規劃來(lái)引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的監控，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )的作用，引導房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據市場(chǎng)運行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計劃。

　　4、合理引導住房主體需求

　　中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會(huì )上的住房主體需求。為滿(mǎn)足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jì)深?lèi)住房建設，同時(shí)加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機，積極引導商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結合我區開(kāi)發(fā)建設和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導居民對住房的理性消費，推動(dòng)主體需求的合理化。

房地產(chǎn)調查報告11

　　20xx年西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)在20xx年快速增長(cháng)的基礎上繼續保持穩定、快速、健康發(fā)展的態(tài)勢，市場(chǎng)形勢良好，商品房市場(chǎng)表現活躍，投資量、施工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積等指標快速增長(cháng)，市場(chǎng)成交活躍，空置量持續減少，

　　這一方面是因為20xx年是國家現代化建設第三步戰略目標的起步之年，也是實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰略和十五計劃的開(kāi)局之年，隨著(zhù)國家商品房建設步伐的加快及商品房開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售各方面政策的完善和推進(jìn)，宏觀(guān)經(jīng)濟的持續向好，居民收入的穩步增長(cháng)，使西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)強勢上升期，尤其是商服房銷(xiāo)售的高速增長(cháng)，說(shuō)明了西部大開(kāi)發(fā)的政策效應已經(jīng)體現和大眾對西部大開(kāi)發(fā)的信心和支持;20xx年來(lái)伴隨著(zhù)國家金融政策的調控，開(kāi)發(fā)商資金構成情況也處于進(jìn)一步調整過(guò)程。從資金來(lái)源上看：20xx年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源結構中開(kāi)發(fā)商自有資金及預售資金比例進(jìn)一步擴大。自有資金占總投資的40.78%，較20xx年該比例增加了4.36%，實(shí)際投資額較上年增長(cháng)18.98%;借貸資金較上年該比例下降了6.43%。 隨著(zhù)國家商品房建設步伐的加快及商品房開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售各方面政策的`完善和推進(jìn)，宏觀(guān)經(jīng)濟的持續向好，居民收入的穩步增長(cháng)，西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)強勢上升期，尤其是商品房銷(xiāo)售的高速增長(cháng)，說(shuō)明了西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向良性循環(huán)的軌跡;另一方面由于國家繼續重點(diǎn)扶持房地產(chǎn)業(yè)，繼續采用優(yōu)惠政策，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境，進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，今年準備政府積極整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)，培育品牌，轉變房地產(chǎn)市場(chǎng)管理職能，力求給房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)自由發(fā)揮且有充分公益保障的空間，說(shuō)明了西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)將告別成長(cháng)期，邁進(jìn)成熟期，走向規范，使開(kāi)發(fā)商的投資行為趨于市場(chǎng)化，消費者的購房行為更加理性，政府充當的角色更具經(jīng)濟性。 未來(lái)西安的市場(chǎng)走勢將呈現出總體看好、平穩發(fā)展的態(tài)勢，產(chǎn)業(yè)成熟期的?D些特征將逐步涌現，不再出現大起大落的局面，并保持一定的增長(cháng)速

　　西安宏觀(guān)經(jīng)濟大勢向好

　　20xx年以來(lái)，西安國民經(jīng)濟繼續保持兩位數的增長(cháng)速度，上半年經(jīng)濟增長(cháng)率達11.6，實(shí)現國內生產(chǎn)總值343億元，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值18.6億元，比去年同期增長(cháng)3.4%，第二產(chǎn)業(yè)增加值149.5億元，同比增長(cháng)15.5%，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值174.9億元，比去年同期增長(cháng)9.3%，

　　到6月底，全市完成固定資產(chǎn)投資60.74億元，同比增長(cháng)30.31%。城市居民人均可支配收人3371元，比去年同期增長(cháng)8.3%，城鄉居民儲蓄存款余額734.52億元，比年初增長(cháng)8.69%。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)供應情況

　　20xx年上半年，西安市商品房完成投資10.20億萬(wàn)元，比去年同期增長(cháng)20.73%。分物業(yè)來(lái)看，各物業(yè)投資分別占商品房投資的比例為：公寓別墅類(lèi)為0.69%，商服房類(lèi)為18.30%，普通住宅類(lèi)為61.64%，辦公樓類(lèi)為19.37%;比去年同期公寓別墅類(lèi)下降86.04%，商服房、普通住宅、辦公樓類(lèi)分別增長(cháng)117.67%、1.06%和5.4倍。

　　20xx年上半年西安市商品房施工面積94.04萬(wàn)平方米，比去年同期增長(cháng)44.84%;商品房竣工面積73.37萬(wàn)平方米，比去年同期增長(cháng)68.40%;商品房新開(kāi)工面積20.45萬(wàn)平方米，比去年同期增長(cháng)25.54%。

　　從物業(yè)來(lái)看，公寓別墅類(lèi)、商服房類(lèi)、普通住宅類(lèi)和辦公樓類(lèi)施工面積占商品房總施工面積的比例分別為：5.83%、9.73%、70.64%、13.81%，比去年同期分別增長(cháng)31.05%、71.99%、42.10%、49.57%;

　　新開(kāi)工面積公寓別墅類(lèi)、商服房類(lèi)、普通住宅類(lèi)和辦公樓類(lèi)占商品房新開(kāi)工總面積的比例分別為：0.99%、24.73%、59.46%、14.82%，比去年同期分別增長(cháng)一94.17%、195.12%、39.81%、26.58%。

　　從資金來(lái)源看，上半年自有資金32244萬(wàn)元，占總投資額的31.61%;借貸資金48O19萬(wàn)元，占總投資額的47.07%;預售資金21743萬(wàn)元，占總投資額的21.32%。從所占比例與去年相比來(lái)看，自有資金所占比例上升明顯，預售資金也增長(cháng)較快，借貸資金所占比例呈下降趨勢.

　　市場(chǎng)銷(xiāo)售

　　上半年，西安市商品房成交活躍，市場(chǎng)銷(xiāo)售繼續保持去年以來(lái)的高速增長(cháng)態(tài)勢，銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額比去年同期均有較大幅度的增長(cháng)。1-6月商品房累計銷(xiāo)售面積達90.37萬(wàn)平方米，比去年同期增長(cháng)了52.98%。其中售給個(gè)人的79.60萬(wàn)平方米，占商品房銷(xiāo)售總面積的88.08%，個(gè)人購房繼續呈上升趨勢，占商品房銷(xiāo)售的比例越來(lái)越高。上半年商品房銷(xiāo)售額30.28億元，比去年同期增長(cháng)82.94%。

　　20xx年8月末及9月中旬西安相繼舉辦了兩次房展會(huì )，為銷(xiāo)售旺季推波助瀾。9月份的商品房成交量并沒(méi)有令人失望，總共成交了670713平方米，是今年各月份銷(xiāo)售的最好成績(jì)，較上期上升了10.04%,較去年同期增長(cháng)78.53%。普通住宅依舊獨領(lǐng)風(fēng)騷，占到總銷(xiāo)售量的88.7%，較8月份所占份額上升了7.5%;商品用房較上期呈下降態(tài)勢，商品用房占到總銷(xiāo)售量的7.8%，較上期下跌7.7%;寫(xiě)字樓占成交面積的2.9%，較上期上浮0.9%;別墅有小量交易，占總成交量的0.2%。

　　從市場(chǎng)銷(xiāo)售情況來(lái)看，西安商品房銷(xiāo)售從20xx年以來(lái)的持續快速增長(cháng)，加之其它相關(guān)指標也相應地呈現較好的增長(cháng)趨勢，說(shuō)明了隨著(zhù)住房制度改革和貨幣分房政策的實(shí)施，住房的有效需求增多，一些潛在需求也浮出水面。如果西安住宅二級市場(chǎng)全面開(kāi)放，加快公房上市步伐，使住宅的一、二級市場(chǎng)能得到了較好的聯(lián)動(dòng)，將會(huì )為西安樓市創(chuàng )造越來(lái)越多的需求空間，商品房銷(xiāo)售的快速增長(cháng)也相應地仍將會(huì )持續下去。

房地產(chǎn)調查報告12

　　關(guān)注民生，讓百姓實(shí)現住有所居的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大的原因，促進(jìn)榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照20xx年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽(yáng)、神木、府谷等7個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為完善的縣區和市發(fā)改、房產(chǎn)、統計等8個(gè)相關(guān)

　　部門(mén)及規模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在榆林城區進(jìn)行了實(shí)地視察。為了切實(shí)搞好這次視察活動(dòng)，視察前組織部分委員及相關(guān)部門(mén)負責同志召開(kāi)座談會(huì )，就視察路線(xiàn)、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內容以及視察方法廣泛征求意見(jiàn)。視察結束后，又召集榆林城區有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開(kāi)專(zhuān)題座談會(huì )，認真聽(tīng)取他們的意見(jiàn)建議�，F就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)視察情況報告如下：

　　一、基本情況

　　近年來(lái)，隨著(zhù)住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟適用房和廉租房為輔三位一體的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問(wèn)題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步得到完善。

　　二、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要表現及原因分析

　　2、區域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6 縣區有規模較大的房產(chǎn)市場(chǎng)，綏、米、子等南部6縣區房產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步發(fā)展階段。同時(shí)，房?jì)r(jià)也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣20xx年 -**年全縣共建成商品房面積60萬(wàn)㎡，房?jì)r(jià)高峰時(shí)一些地理位置優(yōu)越的房?jì)r(jià)達到5400元以上，南部縣區的房?jì)r(jià)則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。

　　3、投資型購房減少，消費者趨于理性。20xx年以來(lái)，受諸多因素的影響，特別是房?jì)r(jià)的過(guò)快增長(cháng)，導致很大一部分購房者把購房作為一個(gè)投資項目，助推了房?jì)r(jià)的強勢上漲。但從**年第三季度以來(lái)，受金融危機影響，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了持續低迷，投資型購房客戶(hù)明顯減少，一些潛在的.購房者也在持幣觀(guān)望。一部分經(jīng)濟基礎好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線(xiàn)、二線(xiàn)城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需求在推動(dòng)，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規范，走向成熟。

　　4、土地價(jià)格大幅上升，土地開(kāi)發(fā)成本提高。土地供應和土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提和先決條件。榆林城區國有建設用地使用權招拍掛工作從20xx年起實(shí)施，隨著(zhù)土地管理政策的嚴格化及供地方式的規范化，土地使用權供應方式逐步走上規范化軌道，土地使用權供應也將由經(jīng)營(yíng)性用地招標掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權的有償使用制度，土地價(jià)格隨著(zhù)榆林經(jīng)濟的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高，開(kāi)發(fā)成本大幅上升：

　　企業(yè)自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來(lái)源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀(guān)望狀態(tài)，人心的穩定及市場(chǎng)信心的重建都需要時(shí)間，目前房屋銷(xiāo)售仍處于調整期。

　　面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時(shí)度勢，沉著(zhù)應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業(yè)經(jīng)濟運行實(shí)施政府干預，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟持續下滑的勢頭，加之中省宏觀(guān)政策的相繼出臺和保穩定、保民生、保發(fā)展目標的實(shí)施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開(kāi)始，榆林的房地產(chǎn)受?chē)�家調控政策的推動(dòng)，投資者信心顯著(zhù)增強，銷(xiāo)售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說(shuō)率先從金融危機的陰影中走了出來(lái)，對榆林經(jīng)濟的平穩快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。

　　三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位和作用

　　2、房地產(chǎn)對投資增長(cháng)的貢獻。對經(jīng)濟增長(cháng)貢獻40%是城鎮固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻比重很大：

　　3、房地產(chǎn)業(yè)對消費增長(cháng)的貢獻。20xx年以來(lái)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額4年平均占全社會(huì )消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業(yè)。在全球金融危機仍未見(jiàn)底、經(jīng)濟未完全復蘇的情況下，擴大內需成為中國經(jīng)濟增長(cháng)的主要推動(dòng)力，擴大房地產(chǎn)的投資和住宅銷(xiāo)售是擴大內需不可替代的重要選擇：

　　此外，房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長(cháng)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)等作用也非常明顯。

房地產(chǎn)調查報告13

　　一、前言

　　近些年來(lái)，整個(gè)鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)取得飛速發(fā)展，也產(chǎn)生了深刻的變化。市場(chǎng)需求旺盛，城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量和需求量每年均以2位數速度增長(cháng)，產(chǎn)品品質(zhì)有了很大提高，消費者購買(mǎi)行為更趨理性。

　　在政策方面，為應對市場(chǎng)過(guò)熱，國家紛紛出臺宏觀(guān)調控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)準入門(mén)檻大大提高了。房地產(chǎn)大洗牌時(shí)代馬上就要到來(lái)。

　　一些主要房地產(chǎn)企業(yè)，紛紛提出戰略問(wèn)題，提出關(guān)注市場(chǎng)長(cháng)遠需求問(wèn)題，提出市場(chǎng)細分和定位問(wèn)題。主要目的是希望通過(guò)調整思路，尋求企業(yè)長(cháng)期生存發(fā)展之道。而政府作為經(jīng)濟發(fā)展的服務(wù)者和引導者或是政策的制定者，更需要了解真實(shí)的市場(chǎng)情況和一線(xiàn)資料。而這一切，都離不開(kāi)對市場(chǎng)的準確把握和對客戶(hù)的深入研究。

　　二、調查目的及意義

　　1、站在全省的角度，在省域經(jīng)濟發(fā)展的層面，對房地產(chǎn)行業(yè)做一個(gè)全局性調查，對政府宏觀(guān)政策的制定提供數據參考，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供建議和良性誘導，對城市居民居住狀況和居住滿(mǎn)意度做到了解。（宏觀(guān)層面）

　　2、調查包括鄭州市（以后會(huì )涉及河南省各個(gè)地市）高、中、低三個(gè)層次的購房者和需求者，全面把握居民需求和動(dòng)態(tài)，涉及范圍廣，具有較強社會(huì )意義。（全民層面）

　　3、了解河南主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶(hù)最新動(dòng)態(tài)，預測未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展方向，提出市場(chǎng)機會(huì )，為企業(yè)戰略和展品定位提供指導性意見(jiàn)；區分不同層次人員的需求狀況，了解不同房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)地位和物業(yè)情況，對房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競爭狀況做到了解，對居民的購房需求指數做到了解。（企業(yè)和客戶(hù)層面）

　　三、調查亮點(diǎn)

　　1、首次提供鄭州市主要房地產(chǎn)企業(yè)客戶(hù)需求整體數據分析；

　　2、提供不同公司客戶(hù)需求對比分析；

　　3、提供本公司不同社區客戶(hù)需求對比分析；

　　4、提供鄭州市不同區位客戶(hù)需求對比分析；

　　5、提供不同類(lèi)型客戶(hù)需求對比分析；

　　6、行業(yè)領(lǐng)袖企業(yè)展望未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢；

　　7、行業(yè)領(lǐng)袖企業(yè)分析未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展機會(huì )。

　　四、調查內容

　�。ㄒ唬� 基本內容

　　1、客戶(hù)基本特征

　　2、客戶(hù)居住現狀

　　3、居住滿(mǎn)意度

　　4、品牌影響度

　　5、客戶(hù)購房需求

　　6、生活習慣及居住價(jià)值觀(guān)

　　7、對未來(lái)客戶(hù)住房需求展望

　　8、對未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)機會(huì )分析

　�。ǘ�） 擴展內容一：市場(chǎng)環(huán)境調查

　　1、容量及發(fā)展潛力；

　　2、行業(yè)營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn)及競爭狀況；

　　3、周邊環(huán)境對該行業(yè)發(fā)展的影響；

　　4、當前市場(chǎng)主要項目種類(lèi)、品牌及銷(xiāo)售狀況；

　　5、該行業(yè)各產(chǎn)品的經(jīng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò )狀態(tài)；

　�。ㄈ�） 擴展內容二：消費者調查

　　1、消費者對房地產(chǎn)各項目的購買(mǎi)形態(tài)（購買(mǎi)過(guò)什么品牌、購買(mǎi)地點(diǎn)、選購標準等）與消費心理（必須品、偏愛(ài)、經(jīng)濟、便利、時(shí)尚等）；

　　2、消費者對市場(chǎng)上存在的主流品牌的了解程度（包括名稱(chēng)、特點(diǎn)、價(jià)格等）；

　　3、消費者對品牌的意識、對本品牌及競爭品牌的觀(guān)念及品牌忠誠度；

　　4、消費者平均月開(kāi)支及消費比例的統計；

　　5、消費者理想的居住描述。

　�。ㄋ模� 擴展內容三：競爭者調查

　　1、主要競爭者的產(chǎn)品與品牌優(yōu)、劣勢；

　　2、主要競爭者的營(yíng)銷(xiāo)方式與營(yíng)銷(xiāo)策略；

　　3、主要競爭者市場(chǎng)概況;

　　4、本項目主要競爭者的營(yíng)銷(xiāo)狀態(tài)；

　　五、調研對象及抽樣

　�。ㄒ唬� 市區居民

　　居民對住宅市場(chǎng)信心； 購房意向；

　　對目標地塊認知和吸引力評價(jià)；

　　對目標地塊發(fā)展信心和前景的評價(jià)。

　�。ǘ�） 有購買(mǎi)意向的潛在客戶(hù)

　　目前居住狀況；

　　購房目的原因以及購房時(shí)考慮的主要因素；

　　目標客戶(hù)群體屬性特征；

　　對價(jià)格、面積、戶(hù)型、小區樓盤(pán)建筑、綠化、景觀(guān)等需求情況；

　　對醫院、學(xué)校、購物場(chǎng)所等配套設施的需求情況；

　　媒體消費特征；

　　對目標地塊優(yōu)劣勢評價(jià)。

　�。ㄈ�） 目前已經(jīng)購買(mǎi)或者入住中高檔小區的現實(shí)客戶(hù)

　　目前居住狀況；

　　目前居住滿(mǎn)意和不滿(mǎn)意之處評價(jià)；

　　目標客戶(hù)群體屬性特征；

　　對目標地塊優(yōu)劣勢評價(jià)；

　　購房過(guò)程中看房歷史及評價(jià)；

　�。ㄋ模� 高新區和市區的`競爭樓盤(pán)；

　　競爭樓盤(pán)銷(xiāo)售情況；

　　目標客戶(hù)特征；

　　樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)、宣傳攻勢；

　　樓盤(pán)戶(hù)型面積配套等基本特征；

　　競爭樓盤(pán)的優(yōu)勢和不足之處；

　　六、調查員的規定、培訓

　�。ㄒ唬� 規定

　　1、儀表端正、大方。

　　2、舉止談吐得體，態(tài)度親切、熱情。

　　3、具有認真負責、積極的工作精神及職業(yè)熱情。

　　4、訪(fǎng)員要具有把握談話(huà)氣氛的能力。

　　5、訪(fǎng)員要經(jīng)過(guò)專(zhuān)門(mén)的市場(chǎng)調查培訓，專(zhuān)業(yè)素質(zhì)好。

　�。ǘ�） 培訓

　　培訓必須以實(shí)效為導向，本次調查其人員的培訓決定采用舉辦培訓班、集中講授的方法，針對本次活動(dòng)聘請有豐富經(jīng)驗的調查人員面授調查技巧、經(jīng)驗。并對他們進(jìn)行思想道德方面的教育，使之充分認識到市場(chǎng)調查的重要意義，培養他們強烈的事業(yè)心和責任感，端正其工作態(tài)度、作風(fēng)，激發(fā)他們對調查工作的積極性。

　　七、人員安排

　　根據我們的調研方案，在湘潭大學(xué)及市區進(jìn)行本次調研需要的人員有三種：調研督導、調查人員、復核員。具體配置如下：

　　調研督導：1名

　　調查人員： 20名 （其中15名對消費者進(jìn)行問(wèn)卷調查、5名對經(jīng)銷(xiāo)商進(jìn)行深度訪(fǎng)談）

　　復 核 員：1—2名 可由督導兼職，也可另外招聘

　　如有必要還將配備輔助督導（1名），協(xié)助進(jìn)行訪(fǎng)談、收發(fā)和檢查問(wèn)卷與禮品。問(wèn)卷的復核比例為全部問(wèn)卷數量的30%，全部采用電話(huà)復核方式，復核時(shí)間為問(wèn)卷回收的24小時(shí)內。

　　八、市場(chǎng)調查方法及具體實(shí)施

　　市區居民：CATI計算機輔助電話(huà)調查xx個(gè) 潛在客戶(hù)：街頭隨機面訪(fǎng)xx個(gè) 現實(shí)客戶(hù)：入戶(hù)面訪(fǎng)xx個(gè) 競爭樓盤(pán)：神秘顧客xx個(gè)

　　九、調查程序及時(shí)間安排

　　本次調研大致來(lái)說(shuō)可分為準備、實(shí)施和結果處理三個(gè)階段。

　　1、準備階段：界定調研問(wèn)題、設計調研方案、設計調研問(wèn)卷或調研提綱。

　　2、實(shí)施階段：根據調研要求，采用多種形式，由調研人員廣泛地收集與調查活動(dòng)有關(guān)的信息。

　　3、結果處理階段：將收集的信息進(jìn)行匯總、歸納、整理和分析，并將調研結果以書(shū)面的形式——調研報告表述出來(lái)。

　　在客戶(hù)確認項目后，有計劃的安排調研工作的各項日程，用以規范和保證調研工作的順利實(shí)施。按調研的實(shí)施程序，可分七個(gè)小項來(lái)對時(shí)間進(jìn)行具體安排：

　　調研方案、問(wèn)卷的設計

　　…………

　　3個(gè)工作日 調研方案、問(wèn)卷的修改、確認

　　…………

　　1個(gè)工作日 項目準備階段（人員培訓、安排）

　　…………

　　1個(gè)工作日 實(shí)地訪(fǎng)問(wèn)階段

　　…………

　　4個(gè)工作日 數據預處理階段

　　…………

　　2個(gè)工作日 數據統計分析階段

　　…………

　　3個(gè)工作日 調研報告撰寫(xiě)階段

　　…………

　　2個(gè)工作日 論證結段

　　…………

　　2個(gè)工作日

　　十、經(jīng)費預算

　　十一、附錄

　　參與人員及崗位職責： 項目負責人：待定

　　調查方案、問(wèn)卷的設計：待定

　　調查方案、問(wèn)卷的修改：待定

　　調查人員培訓：待定

　　調查人員：待定

　　調查數據處理：待定

　　調查數據統計分析：待定

　　調查報告撰寫(xiě)：待定

　　論證人員：待定

　　調查計劃書(shū)撰寫(xiě)：待定

房地產(chǎn)調查報告14

　　調查撰稿:XXX

　　調查時(shí)間:X月X日---X月X日

　　調查對象:XX新城區房地產(chǎn)市場(chǎng)區域分布狀況與政治、經(jīng)濟、文化、規劃、環(huán)境、交通之間的相互作用和關(guān)系。

　　調查范圍：XX新城區區域

　　調查目的:通過(guò)對XX新城區房地產(chǎn)市場(chǎng)的調查,為房地產(chǎn)資源整合及營(yíng)銷(xiāo)提供戰略性依據，指導分析未來(lái)的走勢。

　　調查內容:

　　一、摘要

　　目前XX新城區規劃面積3３平方公里，人口35—50萬(wàn)。行政中心搬過(guò)去后，加上高教園區、高檔住宅區，一個(gè)大型新城區已初具雛形。通過(guò)引進(jìn)比較成熟的商業(yè)版塊來(lái)聚集人氣、提升城市形象，房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放、房多隆市的規模效應。以新城區為中心，中心鎮、近郊鎮共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設新格局已形成。隨著(zhù)東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質(zhì)樓盤(pán)陸續交付，還將有不少樓盤(pán)先后開(kāi)盤(pán)，伴之XX中心區生活配套設施和交通條件的不斷完善，XX中心區即將成為XX的又一個(gè)居住中心。

　　二、城區規劃背景（XX新城：未來(lái)XX的城市副中心）

　　XX新城區在基礎設施建設上已累計投資近百億元，完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢(qián)湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸，為休閑文化商業(yè)景觀(guān)軸，今后將建設高檔酒店、單身公寓、藝術(shù)展覽館、酒吧區、中西式餐飲區、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動(dòng)場(chǎng)地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設置，辦公樓、入口廣場(chǎng)和一批住宅小區將落戶(hù)其間。在兩軸的交會(huì )處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個(gè)區塊，是大型的城市公園。

　　根據規劃，XX新城區空間環(huán)境特色可概括為：“一心”，即鄞州新城區的中心，為區行政辦公大樓所在區域，它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區，在空間景觀(guān)上也是視覺(jué)中心，它的特殊性將通過(guò)控制建筑高度、建筑風(fēng)貌及城市肌理、景觀(guān)介質(zhì)變化和視覺(jué)走廊設計體現；“兩軸”，即新城區核心區域內的南北和東西向兩條綠化軸；“三環(huán)”，即通過(guò)整合現狀河流綠化，形成3道以核心區為核心的綠環(huán)；“四廊”，即利用現有4條主要河流，形成寬約100米的空間通廊；“三十六點(diǎn)”，即在綠環(huán)、綠廊相交點(diǎn)、城市出入口以及其他主要景觀(guān)節點(diǎn)，布置城市公園。

　　三、已建成樓盤(pán)：

　　1、華泰劍橋：由XX華泰股份公司開(kāi)發(fā)，北靠四明路，東臨錢(qián)湖北路，建筑面積30余萬(wàn)平米。分多層、復式多層、高層、聯(lián)體別墅和單體別墅，以120～130㎡的三房?jì)蓮d為主。內設高級會(huì )所、學(xué)校、超市、美容美發(fā)室等。在小區門(mén)口步行兩分鐘即可到達公交車(chē)站，交通比較便捷。

　　2、半島名�。河蒟X光大置業(yè)開(kāi)發(fā)，位于天童北路與華裕路口，總建筑面積6萬(wàn)平米。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成。小區內有噴泉，活動(dòng)室，健身房等，需步行10～15分鐘方可到達公交車(chē)站。

　　3、東湖花園：由雅戈爾置業(yè)開(kāi)發(fā)，位于中興路與麥德龍交叉口，建筑面積70萬(wàn)平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛為主。內有五星級會(huì )所、大型運動(dòng)場(chǎng)、室內游泳池和東湖小學(xué)。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區十分鐘車(chē)程，小區附近設有公交站點(diǎn)，是居住和休閑的首選地。

　　四、在建樓盤(pán)：

　　1、新都美地：由新都置業(yè)開(kāi)發(fā)，位于天童北路與四明路之間，建筑面積9.7萬(wàn)平米，由11幢小高層、9幢高層組成，共650多戶(hù)住戶(hù)。以100～120㎡的'三室二廳二衛為主。24小時(shí)熱水供應，安保自動(dòng)化，還設有可視樓宇對講機和閉路監控系統。開(kāi)盤(pán)價(jià)4400元/㎡左右。

　　2、小城花園：由百隆房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，位于天童北路，杉杉工業(yè)城南面，總建筑面積7萬(wàn)平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成，共828戶(hù)。預計開(kāi)盤(pán)價(jià)6200元/㎡左右。

　　3、四明春曉：由XX旗濱集團有限公司開(kāi)發(fā)，建筑面積8萬(wàn)平米，共700多戶(hù)。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。

　　五、調查定論

　　從市場(chǎng)調查的過(guò)程和信息，我們可以清晰的看到，XX房地產(chǎn)主要開(kāi)發(fā)商在參與打造XX新城區，結合城市規劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)規律，穩步有序的推進(jìn)，實(shí)現了房地產(chǎn)業(yè)２０xx年一個(gè)新的熱點(diǎn)，在這個(gè)熱點(diǎn)的背后是政府的宏觀(guān)調控，和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟，已建成的樓盤(pán)和未建成的樓盤(pán)，主體風(fēng)格上是基本相一致的，以歐陸風(fēng)情為主，有代表性的春江花城、東湖場(chǎng)馨園最具代表性，從營(yíng)銷(xiāo)的角度上講，風(fēng)格不是主要形成競爭的因素，大量的百余平方普通住宅區，將吸引更多的購房者，從這里將引出一個(gè)環(huán)境與人文因素，以及周邊的配套設施，成為營(yíng)銷(xiāo)新的引爆點(diǎn)；從各個(gè)小區的布局來(lái)看，總體上價(jià)格與價(jià)值是相吻合的，營(yíng)銷(xiāo)工作的主要重點(diǎn)，還是在于如何妙作聚集人氣�？傊�，未來(lái)XX新城區的房地產(chǎn)市場(chǎng)還將持續走高。

房地產(chǎn)調查報告15

　　當前，隨著(zhù)我國經(jīng)濟的高速增長(cháng)，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車(chē)、通信已成為新的消費熱點(diǎn)，尤其是住宅消費更為民眾首選。近年來(lái)，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)，在住宅商品化新體制基本確立，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系逐步建立，群眾消費熱情高漲的環(huán)境下，保持了持續快速的發(fā)展勢頭，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。XX年，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7736.4億元，占固定資產(chǎn)投資的17.9%，占gdp的7.6%。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，對幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動(dòng)作用，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴大社會(huì )就業(yè)更為密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟杠桿，在城市建設、改善人民生活、促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用。

　　我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開(kāi)始，受住房體制改革的刺激，市場(chǎng)消費得到實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng)。XX年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持旺盛的勢頭，XX年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元，比上年增長(cháng)162.7%，占當年固定資產(chǎn)投資的24.7%。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)我縣經(jīng)濟增長(cháng)和發(fā)展的重要力量。

　　為進(jìn)一步促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康地發(fā)展，現對我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀、發(fā)展前景、存在的問(wèn)題及相關(guān)建議分析如下：

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀

　　(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況

　　1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營(yíng)企業(yè)迅速崛起。

　　由于我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)較晚，發(fā)展較慢，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高，因此吸引了民營(yíng)經(jīng)濟和股份制經(jīng)濟的大舉進(jìn)入。XX年，全縣只有6家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其中國有企業(yè)2家，民營(yíng)企業(yè)4家。到了XX年底已發(fā)展成有17家開(kāi)發(fā)企業(yè)，其中擁有三級開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家，三級資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國有企業(yè)僅有1家，民營(yíng)企業(yè)16家。XX年，民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)投資額占開(kāi)發(fā)總投資額的96%。民營(yíng)企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產(chǎn)投資增長(cháng)的主要動(dòng)力。

　　2、房地產(chǎn)投資高速增長(cháng)，成為拉動(dòng)投資增長(cháng)的主要力量。

　　作為一個(gè)新興行業(yè)，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規模日益擴大，尤其從XX年開(kāi)始，受城建規模擴大，基礎設施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場(chǎng)容量大幅增長(cháng)，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。XX年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額7757萬(wàn)元，是上年投資額的5倍，比同期全社會(huì )固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;XX年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額20376萬(wàn)元，同比增長(cháng)1.6倍，高于同期全社會(huì )固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì )投資的比重也越來(lái)越大，XX年為3.32%,XX猛增至13.25%，XX年再創(chuàng )新高達為24.71%，成為拉動(dòng)投資增長(cháng)的主要力量。應該說(shuō)，這幾年的投資擴張是市場(chǎng)釋放性的增長(cháng)，不存在投資過(guò)熱引起的“泡沫”問(wèn)題。

　　3、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設投資增幅較大，商品住宅建設投資主體地位突出。

　　“xx”末期，在國家把住宅建設培育成新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)的政策指引下，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開(kāi)發(fā)建設力度，并獲得了長(cháng)足的發(fā)展。據統計部門(mén)數據顯示，XX年---XX年，住宅建設投資占當年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的70%、67.6%、64.9%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3年來(lái)的投資分別占當年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出。

　　4、土地投放量逐年上升，開(kāi)發(fā)規模越來(lái)越大。

　　近三年來(lái)，我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢頭迅猛，房地產(chǎn)交易異�；鸨�，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目用地投放量逐年上升。XX年全縣總投放為16畝;XX年總投放為98畝，是上年的6倍;XX年總投放達236畝，同比增長(cháng)2.2倍。同時(shí)，土地投放由原來(lái)的單體地塊出讓逐漸向小區化、規�；�、整體化出讓轉變。XX年平均每宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出讓土地面積為1.36畝，XX年為10.59畝，XX年為21.83畝，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規模越來(lái)越大。

　　5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平存在明顯地區差異，住宅商品化程度逐漸提高。

　　受城鄉二元格局的影響，一直以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要以縣城為主，縣城區與各鄉鎮間的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平差距十分明顯。XX年，縣城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額約占總投資額的72%，華埠鎮約占總開(kāi)發(fā)投資額的22%，其他鄉鎮約占6%。

　　因受近幾年規劃控制的影響，城鎮和礦區私人建房投資額年逐年減少。XX年比XX下降69.06%，XX年比XX年下降22.55%。私人建房投資的減少，有利于促進(jìn)住宅商品化程度的逐漸提高。

　　6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設資金到位情況理想，定金、預付款占投資資金的比重上升。

　　近幾年，一方面由于房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)狀況比較理想，房地產(chǎn)資金回籠較快，另一方面也因為金融政策對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的支持。我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的到位情況比較理想，在各類(lèi)投資中的資金保障程度最高。

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金中，自籌資金、國內貸款、定金及預付金是開(kāi)發(fā)資金的全部來(lái)源，居于絕對主導地位。從各類(lèi)資金的動(dòng)態(tài)情況看，國內貸 款資金和定額預付金的增速較快，定金及預付金占年度資金來(lái)源的比重逐年上升。XX年至XX年分別為8.7%、22.37%和42.41%;同期國內貨款所占比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.01%。

　　(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況

　　1、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨旺，呈現出“兩頭輕、中間重”的銷(xiāo)售態(tài)勢。

　　近年來(lái)，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)有了很大發(fā)展，商品房銷(xiāo)售態(tài)勢良好，銷(xiāo)售面積逐年增長(cháng)，預售面積大幅攀升，市場(chǎng)需求趨旺。XX年-XX年銷(xiāo)售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2，同期預售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，從XX年開(kāi)始，預售面積超過(guò)了銷(xiāo)售面積。XX年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。

　　在商品房住宅銷(xiāo)售調查中，90-110m2戶(hù)型住宅占銷(xiāo)售總額的45.4%，110-130m2戶(hù)型住宅占銷(xiāo)售總面積的30.83%，90m2以下戶(hù)型占12%，130平方米以上戶(hù)型占11.74%，明顯呈現出“兩頭輕、中間重”的銷(xiāo)售態(tài)勢。

　　2、個(gè)人消費成為市場(chǎng)需求的主體，縣內需求占商品房銷(xiāo)售的全部。

　　隨著(zhù)住房體制改革的逐步推進(jìn)，福利分房制度已退出了歷史舞臺，個(gè)人購房比重大幅上升。XX年，全縣個(gè)人購房面積達29672.2m2，占銷(xiāo)售面積的83.9%;XX年個(gè)人購房面積達80628m2，占總銷(xiāo)售面積的99.77%，個(gè)人已成為市場(chǎng)消費的主體，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主導因素。目前，個(gè)人購買(mǎi)房屋的類(lèi)型以住宅為主，XX年個(gè)人購買(mǎi)住宅面積達70941m2，占個(gè)人購房總面積的87.98%。從購買(mǎi)對象和使用上來(lái)看，購房的全部是縣內居民，基本以自用為主，因而，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”。

　　3、商品住宅價(jià)格上升較快，相對升幅較大。

　　因近年來(lái)商品房市場(chǎng)需求旺盛，商品房?jì)r(jià)格放開(kāi)，市場(chǎng)處于賣(mài)方市場(chǎng)，經(jīng)濟適用房啟動(dòng)較晚，土地實(shí)行市場(chǎng)競價(jià)在一定程度上提高了開(kāi)發(fā)成本。多種因素造成商品房住宅價(jià)格上升較快，升幅較大。據最新調查資料統計，XX年商品住宅平均售價(jià)約987元/m2，比上年度上升14.76%，XX年平均售價(jià)約1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我縣國內生產(chǎn)總值的升幅為6.48%、10.63%。

　　4、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”。

　　自1999年房改房上市政策出臺后，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”，XX年共成交184起，面積16396.17m2，XX年共成交243起，面積20405.54m2，XX年共成交225起，面積21300m2。近三年的交易量中，住宅占總交易起數的96.62%，房改房約占住宅交易起數的62.2%，因而成為存量房交易市場(chǎng)的"生力軍"。

　　房改房的上市，不僅增加了住房市場(chǎng)的供給量，給買(mǎi)房人更多的選擇，而且創(chuàng )造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費者。

　　二、當前我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題。

　　(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少行業(yè)發(fā)展總體規劃的指導，沒(méi)有建立市場(chǎng)的預警、預報機制和城市規劃、土地供應、金融信貸方面的宏觀(guān)調控機制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在一定的無(wú)序化和較大的風(fēng)險性。

　　(二)市場(chǎng)化運作不規范，政策性的土地協(xié)議出讓?zhuān)�拖欠土地招標出讓金等不公平競爭行為嚴重擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

　　(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)準入“門(mén)檻低”，開(kāi)發(fā)企業(yè)數量多，規模普遍偏小，行業(yè)集中度低。部分企業(yè)資金實(shí)力不足，主要依靠金融貸款和定金、預付金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，加大了投資風(fēng)險。

　　(四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)行為不規范，如未取得許可證擅自開(kāi)工建設及預售、合同不兌現、面積縮水、虛假廣告、延期交付、提高容積率等違法違規行為依然存在。

　　(五)城鎮規劃區范圍內商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高消費群體，給市場(chǎng)帶來(lái)一定影響。單體的開(kāi)發(fā)仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位，不利于改善居住環(huán)境。

　　(六)市場(chǎng)配套體系不完善，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　(七)住宅體系不完善，經(jīng)濟適用房投放少，廉租房建設尚未啟動(dòng)。商品住宅價(jià)格提升過(guò)快，價(jià)格偏高。

　　(八)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結構不合理，住宅品種單一，難以滿(mǎn)足不同的消費需求，刺激消費的增長(cháng)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房比重偏高，出現供大于求的現象。

　　三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢

　　(一)行業(yè)趨于整合，結構面臨調整，價(jià)格相對穩定。

　　1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將趨于整合，行業(yè)集中度將明顯提高。

　　隨著(zhù)城市建設規模的不斷擴大，按照生態(tài)城市化建設要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的現實(shí)需要，商品住宅開(kāi)發(fā)將向小區化、規�；�、物業(yè)化、品牌化的經(jīng)營(yíng)方向發(fā)展，這勢必加劇企業(yè)間資金、規模、管理等各方面的競爭。國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的通知中強調，要加強房地產(chǎn)貨款監管和市場(chǎng)監管，這對我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來(lái)了歷史性的考驗和挑戰。為謀求發(fā)展做大做強，我縣企業(yè)將在政策嚴管和市場(chǎng)競爭中趨于規范整合，集中度將明顯提高，并形成市場(chǎng)競爭的核心能力。一批實(shí)力較強的大企業(yè)將脫穎而出，而一些小而散、缺乏競爭力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險。

　　2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結構將面臨調整，低價(jià)位商品住宅將成為開(kāi)發(fā)主流。

　　隨著(zhù)人們居住消費觀(guān)念的改變，個(gè)人住房需求將呈現多元化、多層次的發(fā)展趨勢。原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設法貨借資金以求一次性到位的住房消費，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時(shí)換房的觀(guān)念轉變。

　　我縣房地產(chǎn)起步較晚，目前處于發(fā)展階段，前幾年住房開(kāi)發(fā)項目針對的大多是收入相對較高的工薪、個(gè)私業(yè)主群體。這一消費群體的經(jīng)濟相對寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對開(kāi)發(fā)商而言，銷(xiāo)售風(fēng)險較小，且利潤空間較大。近年來(lái)的開(kāi)發(fā)，已基本消耗了這一群體的購買(mǎi)力，對他們而言，住房消費是較長(cháng)一段時(shí)間后的第二、三次換房。

　　而目前，尚未購房的和大部分房改房住戶(hù)這些中低收入消費群體，因供需矛盾仍未能實(shí)現改善住房的愿望。尚未購房的群體包括企業(yè)未參加房改的職工，鄉鎮行政、事業(yè)單位工作和退休的單職工，估計約有800戶(hù)左右;全縣房改房約有7000多套，1999年以來(lái)交易備案的約900套，加上拆遷房約近百套，需換房戶(hù)按剩下的30%計，將有近XX套的消費。激活這群中低收入消費群體，將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)極大的發(fā)展。影響這一群體住房消費的最主要制約因素是價(jià)格，如何緩解這一供需矛盾呢，我們認為除了政策及金融支持外，開(kāi)發(fā)適合這一群體消費的總價(jià)位較低的住宅(如近郊90-110m2戶(hù)型、城區80-100m2戶(hù)型)是今后幾年的開(kāi)發(fā)主流。

　　同時(shí)，隨著(zhù)商住房商品化程度的不斷提高，單體別墅、聯(lián)立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場(chǎng)。政府對“弱勢群體”越來(lái)越關(guān)注，建設“廉租房”，建立低收入家庭住房保障機制，讓所有人都“居有其所”，是政府當務(wù)之急的一件大事。

　　3、供需趨于平衡，價(jià)格相對穩定

　　因前幾年對市場(chǎng)釋放的需求估計不足，商品住宅的供應不夠，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影響了價(jià)格的上升。XX年新開(kāi)工的面積達188450m2，其中商品住宅1265551m2，營(yíng)業(yè)用房61899m2。XX年的供應量放大較快。據調查顯示，11家開(kāi)發(fā)企業(yè)到11月底的銷(xiāo)售總量為95360m2，空置面積(待售面積)有60077m2，其中住宅25413m2，商業(yè)用房34659m2，年度存量較大，這予示著(zhù)前幾年的賣(mài)方市場(chǎng)狀況將有所改變。

　　從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應上看，XX年為4.94公頃，XX年為14.55公頃(包括南湖地塊約9公頃，實(shí)施投放量約5.5公頃)，XX年11月止約投放2.52公頃，雖然年度投放緊縮較快，但考慮XX年南湖地塊一期建設將動(dòng)工，實(shí)際的開(kāi)發(fā)面積將不會(huì )減少。另土地儲備目前還有岙灘、西入口等總量約910畝的儲量，尚較充足，保證了今后幾年的土地供應。從需求上看，市場(chǎng)的消費潛力依然較大。隨著(zhù)政策的兌現，開(kāi)發(fā)結構的調整，舊城改造的持續以及人口的集聚，住房消費潛力將被進(jìn)一步激活，得以更充分地釋放，給市場(chǎng)帶來(lái)持續動(dòng)力。今后幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需將趨于平衡。

　　另?yè)�XX年11月對11家開(kāi)發(fā)企業(yè)的調查資料顯示，XX年商品住宅銷(xiāo)售平均價(jià)格約為1240元/m2，雖然價(jià)格比上年每平方米上升了100元，但較前兩年價(jià)格的升幅有所回落。隨著(zhù)市場(chǎng)供需日趨平衡，今后幾年，商品住宅的價(jià)格升幅有限，價(jià)格相對穩定。

　　(二)發(fā)展動(dòng)力十足，發(fā)展前景廣闊。

　　1、城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，給市場(chǎng)發(fā)展提供持續動(dòng)力。

　　縣城新一輪城市總體規劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區，以此為依托在岙灘形成居住區及副中心，圍繞花山路、荷花廣場(chǎng)形成另一城市副中心區的"一個(gè)中心兩個(gè)副中心"的規劃布局結構，城市形態(tài)由原來(lái)的團狀發(fā)展改變?yōu)榻M團式帶狀發(fā)展。這將有效地拓展城市發(fā)展空間，加快舊城改造步伐，加速城市化進(jìn)程。而且，隨著(zhù)城市化的發(fā)展，縣城與華埠鎮的城市空間、布局不斷接近，城華對接形成一體化發(fā)展已成為可能。加快城市重大設施的配套建設，將帶動(dòng)沿級及周邊地區的人口、產(chǎn)業(yè)的有效集聚，城市規劃與人口發(fā)展的購房需求量將持續增長(cháng)。

　　按《縣城城市總體規劃(XX-20xx)》對人口規模的預測，規劃近期(至XX年)縣城城市人口規模將發(fā)展到4.6萬(wàn)人，凈增近萬(wàn)人，按人均建筑面積30m2計，縣城區至XX年因人口增加需求建筑面積達30萬(wàn)m2，集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量，拆遷購置用房每年約需1-2萬(wàn)m2住房;另外還有改善性住房增加的需求量，婚齡青年的購房需求。這些真實(shí)的需求給房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了持續的動(dòng)力。

　　2、生態(tài)立縣戰略的實(shí)施，給房地產(chǎn)帶來(lái)了巨大的空間。

　　生態(tài)立縣戰略的確立，為我縣指明了一條生態(tài)保護和經(jīng)濟發(fā)展并存的可持續發(fā)展道路，是我縣實(shí)現跨越式發(fā)展的歷史選擇和必然途徑。隨著(zhù)生態(tài)立縣戰略的深入實(shí)施，我縣的森林生態(tài)系統功能進(jìn)一步增強，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量始終保持全省全國先進(jìn)水平，生態(tài)環(huán)境更加安全。生態(tài)旅游業(yè)資源愈顯豐富，特色文化愈顯深厚。生態(tài)城鎮建設穩步推進(jìn)，生態(tài)城市功能進(jìn)一步強化，城市品位大大提高。對外大交通構架將打通與周邊兩省的交通瓶頸，基本形成接軌浙、皖、贛三省的交通網(wǎng)絡(luò )。錢(qián)江源頭生態(tài)縣的生態(tài)環(huán)境將越來(lái)越顯示出它的價(jià)值和魅力，被更多的人熟悉和向往。

　　一片“山秀、天藍、水青”的生態(tài)人居環(huán)境，將吸引大批向往優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境的城市居民來(lái)觀(guān)光、旅游、休閑度假，甚至居住，給房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力。生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越，提升了城市競爭力，也贏(yíng)來(lái)了投資者的青睞。萬(wàn)向集團將投巨資打造“浙西硅谷”，萬(wàn)向硅峰公司在近年內計劃整體搬搬至硅電子基地，形成硅電子產(chǎn)業(yè)的集聚，一個(gè)具有相當經(jīng)營(yíng)規模、資金實(shí)力和國際競爭力的企業(yè)集團將崛起于錢(qián)江源頭生態(tài)縣。硅電子基地的發(fā)展將極大地帶動(dòng)城市化發(fā)展，也為我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了廣闊的發(fā)展前景。

　　四、政策建議

　　(一)建立預警預報制度，加強行業(yè)調查分析，引導行業(yè)健康發(fā)展。

　　盡快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預警預報和信息披露制度，及時(shí)向社會(huì )通報本縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求、結構、價(jià)格、漲幅、空置數量、投資動(dòng)向等情況。行業(yè)協(xié)會(huì )和職能部門(mén)要定期對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調查分析，引導開(kāi)發(fā)企業(yè)理性投資，消費者理性購房。

　　(二)加強政府宏觀(guān)調控，努力解決供需矛盾，實(shí)現供需平衡。

　　保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的適度規模，基本實(shí)現供需平衡對我縣房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國民經(jīng)濟發(fā)展具有重要作用。政府及有關(guān)部門(mén)應發(fā)揮調控功能，加大調控力度，通過(guò)規劃、土地、金融三大調控手段的配合作用，保持開(kāi)發(fā)規模與有效需求的同步增長(cháng)。

　　規劃方面應發(fā)揮導向作用，通過(guò)城市建設方向和進(jìn)度的調整，利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)空間上的拓展和壓縮，有效控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規模，通過(guò)對居住用地的功能、布局調整，調控商品房的開(kāi)發(fā)結構(如針對目前商業(yè)用房供應過(guò)多的現狀，規劃設計條件可以在今后開(kāi)發(fā)地塊中明確開(kāi)發(fā)性質(zhì)為純住宅，不搞商住樓);有計劃地進(jìn)行舊城改造，以穩定住房需求，防止因改造引起的`突發(fā)性需求而產(chǎn)生的供需脫節;控制單體開(kāi)發(fā)建設有利于開(kāi)發(fā)的規�；�;控制私人建房有利于住宅的商品化。

　　土地方面要科學(xué)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的土地供應計劃，建立結構合理、總量平衡的各類(lèi)房地產(chǎn)項目年度土地供應計劃體系。進(jìn)一步完善土地儲備機制，加強城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進(jìn)入市場(chǎng)交易地的收購儲備，并根據市場(chǎng)需求和城市建設需要逐步投放市場(chǎng)。以增強政府對土地市場(chǎng)的調控監管力度。加強土地有償使用力度，嚴格實(shí)行經(jīng)營(yíng)性用地招標、拍賣(mài)、掛牌制度，嚴禁以任何其它方式取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為。

　　金融方面要控制總量，合理調整信貨支持，實(shí)行差別政策，以控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與住房消費中比重，抑制投資、投機需求和過(guò)度超前消費。要積極提供土地收購儲備的信用貸款，同時(shí)強化貨款監控，實(shí)行封閉運行。加強對房地產(chǎn)貨款的監管，依法依規貨款，嚴格控制經(jīng)營(yíng)不規范、信用度低、資產(chǎn)負債率高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貨款，擴大支持信譽(yù)好、資金實(shí)力強、市場(chǎng)前景好的開(kāi)發(fā)企業(yè)貨款，繼續加大貨款風(fēng)險小、收益大的個(gè)人住房貨款，適度增加對經(jīng)濟適用住房的信貸支持。

　　(三)完善市場(chǎng)監管制度，加大違規查處力度，規范市場(chǎng)秩序。

　　各職能部門(mén)就應嚴格履行管理職責，完善市場(chǎng)監管制度。加強資質(zhì)管理和注冊資金管理，把好“入門(mén)關(guān)”;加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目審批管理，把好“發(fā)證關(guān)”;加強房地產(chǎn)交易的動(dòng)態(tài)管理，把好“交易關(guān)”。加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售中存在的改變容積率、合同不況現、面積縮水、虛假廣告等違規、違紀行為的查處力度，不能以罰代處，一罰了之，要發(fā)現一起查處一起，絕不姑息。

　　(四)堅持市場(chǎng)化導向，創(chuàng )造公平競爭環(huán)境，規范市場(chǎng)化運作。

　　不論土地投放的方式是單獨投放還是捆綁式投放，都應實(shí)行公開(kāi)的市場(chǎng)化運作，經(jīng)營(yíng)性土地使用權的出讓和轉讓?zhuān)�按規定都必須進(jìn)入市場(chǎng)交易，采取招標、拍賣(mài)和掛牌方式，杜絕協(xié)議出讓行為，推行“陽(yáng)光交易”，使更多有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商能在公平競爭的環(huán)境下取得土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)。經(jīng)濟適用房等政策性用房的開(kāi)發(fā)也應推向市場(chǎng)運作，可以采取土地公開(kāi)拍賣(mài)、政府按定價(jià)回購或除掉地價(jià)和規定費用，適當留有開(kāi)發(fā)微利等方式運作。

　　(五)加強住房政策性保障，引導商品房結構調整，完善住房供給體系。

　　經(jīng)濟適用房是國家政策性住房保障的重要組成部分，它既可以給中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市場(chǎng)價(jià)格的調節作用。應科學(xué)合理投放經(jīng)濟適用房的供給量，既不能對市場(chǎng)造成負面影響，也不能失去政策性的保障作用。根據我縣市場(chǎng)較小的實(shí)際，經(jīng)濟適用房的投放量宜小不宜大，因為二手房市場(chǎng)尚有較大的消化空間。通過(guò)加強中介服務(wù)，政策性補貼鼓勵中低收入者按實(shí)際需求購買(mǎi)二手房，可以進(jìn)一步活躍存量房市場(chǎng)，促進(jìn)增量房消費市場(chǎng)的發(fā)展。

　　要加快廉租房建設，建立保障機制，切實(shí)保障城鎮最低收入家庭基本住房需求。據最新統計數字，我縣城鎮貧困戶(hù)(人均年收入低于2400元)有657戶(hù)，1512人，其他住房困難戶(hù)154戶(hù)362人。解決和改善這些貧困戶(hù)的住房問(wèn)題是一項當務(wù)之急的大事。

　　積極引導和鼓勵開(kāi)發(fā)商從市場(chǎng)需求出發(fā)，針對不同消費群體的消費特征和購買(mǎi)能力，開(kāi)發(fā)不同檔次、不同價(jià)位的商品房，一方面可以滿(mǎn)足不同層次的消費需要，另一方面可以充分調動(dòng)消費潛力。

　　(六)加快發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，培育市場(chǎng)潛在消費群體，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展。

　　房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)主要包括房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務(wù)兩大類(lèi)。從我縣目前情況看，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)已滯后于房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展，需要進(jìn)一步加快發(fā)展。首先要制定、完善相關(guān)法規，加大對房屋中介機構、物業(yè)管理公司的管理力度，清除無(wú)證、無(wú)照中介機構，規范中介市場(chǎng)。其次要積極促進(jìn)中介機構更新經(jīng)營(yíng)觀(guān)念，提升服務(wù)層次，不斷提高從業(yè)人員素質(zhì)，以誠信創(chuàng )品牌;再者要加大扶持力度，創(chuàng )造良好的發(fā)展環(huán)境。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。要通過(guò)落實(shí)住房貨幣化分配政策，建立面向中低收入家庭的貸款擔保機制;強化住房公積金的歸集和運用，加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度;采取購房貸款貼息優(yōu)惠;合理拆遷補償等一系列的財政、金融政策，提高中低收入消費群體的經(jīng)濟承受能力，使潛在的住房需求轉化為現實(shí)購買(mǎi)力，有效擴大市場(chǎng)需求量。

　　(七)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，加快市場(chǎng)建設，增強發(fā)展后勁。

　　要一如既往地推進(jìn)招商引資工作，主動(dòng)承接從大、中城市梯度轉移的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)。加快硅電子基地建設，加速引進(jìn)大企業(yè)大集團的項目、資金、人才、技術(shù)等。利用縣工業(yè)園區這一平臺，進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，不斷推進(jìn)工業(yè)化步伐，從而帶動(dòng)城市化的發(fā)展。

　　要深入貫徹實(shí)施生態(tài)立縣戰略，大力發(fā)展生態(tài)工業(yè)、生態(tài)農業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)，以打響錢(qián)江源綠色品牌為動(dòng)力，以打造全國綠色食品生產(chǎn)、加工基地為目標，加快建立“綠色食品城”市場(chǎng)。當前應著(zhù)力加快茶葉市場(chǎng)的擴大經(jīng)營(yíng)。

　　通過(guò)“興工業(yè)、旺市場(chǎng)”加快地區經(jīng)濟發(fā)展，加速要素集聚，從而增強房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展后勁。

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