小區調研報告
在經(jīng)濟飛速發(fā)展的今天，報告與我們的生活緊密相連，報告具有雙向溝通性的特點(diǎn)。那么大家知道標準正式的報告格式嗎？以下是小編整理的小區調研報告，僅供參考，大家一起來(lái)看看吧。
小區調研報告1
調查項目：各小區的衛生
調查人員：環(huán)衛人員（8人）
調查過(guò)程：
以前的各小區的花園里，種著(zhù)綠茵茵的小草，這種草是常綠，直至初冬，仍青蔥如春。給人一種輕松淡雅感覺(jué)，花園四周種滿(mǎn)冬青、塔松，這是油田花許多資金建起的，讓人們茶余飯后憩息的好地方。塔松、冬青在四周種了一圈，凹凸不等，錯落有致。在花園中間的地方，建有三個(gè)外形不同的亭子，宛似親熱的摯友在陽(yáng)光中喁喁低語(yǔ)，又似婷婷少女在樂(lè )聲中雙雙疾旋，這小草、冬青、塔松、亭子，構成了一幅漂亮的圖畫(huà)，人們在漫步 、小憩……
不知從何時(shí)起小花園里的草變得稀稀稀稀，草場(chǎng)坑坑洼洼，處處是塑料袋、廢紙、糞便。塔松有的東倒西歪，折的折了，斷的斷了，四周的`冬青樹(shù)更是不用提了，枯的枯、死的死，時(shí)不時(shí)還見(jiàn)到連根拔起的小樹(shù)苗。從前的景象不見(jiàn)了，漂亮的花園圖畫(huà)變成了回憶。
也不知從何時(shí)起花園旁的食攤、菜攤一個(gè)接一個(gè)地多起來(lái)，從當時(shí)的一兩攤進(jìn)展到現在的整條公路！每逢早上人們還在睡夢(mèng)中熟睡的時(shí)候，那小攤的叫賣(mài)聲、喧嘩聲，早已經(jīng)打斷人們的夢(mèng)鄉，到了晚上整條公路都是剩飯，油煙、煤渣、污水、隨處可見(jiàn)，滿(mǎn)地都是……
這那還是花園��？分明是垃圾場(chǎng)，是農貿市場(chǎng)……
過(guò)去油田各個(gè)小區的建設，為了便利住戶(hù)，每棟居民樓的各個(gè)單元都建有一個(gè)垃圾道，垃圾從垃圾道落入一樓的垃圾箱。隨著(zhù)生產(chǎn)擴大和生活水平的提高，垃圾的成分也日益簡(jiǎn)單，排放量也逐年增多。這些廢棄物含有大量的煤粉塵、二氧化碳、二氧化硫和食物垃圾。一方面通過(guò)不同的途徑產(chǎn)生水體污染、土壤污染、大氣污染。例如：二氧化碳煤粉塵等增多會(huì )使地面溫度上升或下降。微小的顆粒會(huì )使能見(jiàn)度降低：降水量增加。大氣污染形成，酸雨能對生物和各種建筑，以及供電、通信線(xiàn)路等設施造成明顯損害。
一個(gè)成年人每天需要吸入10幾千克的空氣。受污染的空氣進(jìn)入人體內，就會(huì )導致神經(jīng)、呼吸、心血管系統的疾病。例如：直徑在0.5微米之間的粉塵能直接到達人的肺泡并沉積下來(lái)，還能隨血液到達全身。像這樣的垃圾道也成了老鼠的家園、夏天成了蒼蠅和蚊子的滋生地。
這樣的環(huán)境還是“非典”起作用，使各小區的管理、衛生都好了起來(lái)，但是在今年的春節，剛愛(ài)護好的環(huán)境又被污染，由于過(guò)節家家戶(hù)戶(hù)都買(mǎi)了各式各樣的產(chǎn)品，不是在家吃完扔到外面就是順手往旁邊一甩使得室外處處是垃圾、果皮、紙屑，這樣一來(lái)環(huán)衛工人可就忙了，每天早上6：30起床，始終到晚上7點(diǎn)才回家，她們就在那幾條公路上走來(lái)走去，不知道要掃幾回？“哎！真是命苦�！币粋�(gè)工人竟然發(fā)出這樣的感嘆。我真為她們感到難受。為什么我們不能去疼惜身邊的環(huán)境？
調查結果：由于春節，環(huán)境衛生差，所以我們應當去疼惜環(huán)境。
小區調研報告2
為推動(dòng)我縣住宅小區物業(yè)管理工作健康、規范發(fā)展，縣人大常委會(huì )決定對縣城住宅小區的物業(yè)管理情況專(zhuān)題調研，并將此項工作列入常委會(huì )20xx年工作要點(diǎn)。調研組自7月份起，利用大約三個(gè)月的時(shí)間，通過(guò)深入各住宅小區實(shí)地察看、聽(tīng)取情況介紹、召開(kāi)座談會(huì )、發(fā)放調查問(wèn)卷、走訪(fǎng)群眾、利用互聯(lián)網(wǎng)征求意見(jiàn)、赴xx西……等地考察等形式，了解我縣住宅小區物業(yè)管理的整體情況，分析現狀，查找問(wèn)題，學(xué)習借鑒先進(jìn)經(jīng)驗，認真研究對策和建議，圓滿(mǎn)完成了調研工作任務(wù)�，F將調研情況報告如下：
一、我縣住宅小區物業(yè)管理的現狀
1、住宅小區的基本情況
根據住建局提供的住宅小區情況，本次實(shí)際調研居民住宅小區54個(gè)，總建筑面積600035平方米，住宅3975套，已入住人口約1.1萬(wàn)人。據不完全統計，即將投入使用和正在施工的小區大小約有30個(gè)，住房近3000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小區的入住人口將近到30000人。占到城區居住人口近50%。
分析我縣住宅小區的基本情況，主要呈現出以下幾個(gè)特點(diǎn)：
�。ㄒ唬┳≌再|(zhì)多樣。我們將其劃分為以下五類(lèi)：一是早期由政府建設的商品房，土地屬劃拔，政府承建，定價(jià)出售，住戶(hù)沒(méi)有完整的產(chǎn)權。如1993年建成的文筆小區。二是各單位為解決本單位職工住房問(wèn)題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價(jià)出售或分配，住戶(hù)沒(méi)有取得產(chǎn)權證，目前多數已經(jīng)轉手。這類(lèi)小區有40個(gè)，占到小區總數的74%，但規模都比較小，多在30戶(hù)左右；三是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住宅小區，土地出讓?zhuān)袌?chǎng)出售，是真正的商品房；四是由村委在集體土地開(kāi)發(fā)或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱(chēng)的小產(chǎn)權房，多處在新城區，一般規模也比較小，多自建自管；五是目前落實(shí)保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各類(lèi)保障性住房。
�。ǘ┙ㄔO標準不一。主體建筑方面，有1993年建成文筆小區是蓋板房，逐步發(fā)展到現在有磚混結構、半框架結構、框架結構，剪力墻結構等。配套設施建設方面，有只有主體住宅，沒(méi)有任何公用建筑小區（如電信住宅樓）；大多數配套設施建設不齊，無(wú)綠地、無(wú)車(chē)位、無(wú)物業(yè)用房、無(wú)公廁等各種情況比較普遍；比較來(lái)說(shuō)，寶鄉大廈、龍輝小區配套設施較好。
�。ㄈ┮幠２顒e較大。調研的54個(gè)小區中，大的有龍輝小區559套，幸福小區三個(gè)區650套，小的有煙草小區僅8套。其中，20戶(hù)以下的小區有14個(gè)，21-50戶(hù)的有19個(gè)，51-100有14個(gè)，100-200戶(hù)的有5個(gè)，500戶(hù)以上的2個(gè)。
�。ㄋ模┡f住宅多且分散。調研的54個(gè)小區中，20xx年以前建成的小區占到35個(gè)，大約占到65%，大多為單位建設的職工住宅樓，多隨單位辦公址而建，比較分散；包括文筆小區在內，大多建設標準較低，多為磚混結構房。
2、物業(yè)管理的基本情況
�。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)發(fā)展情況。目前我縣在工商注冊的物業(yè)公司有7家。其中目前在我縣開(kāi)展服務(wù)業(yè)務(wù)的有4家，服務(wù)小區6個(gè)，占小區總數的10%，住宅877套，占總住宅數量的22%；目前還沒(méi)有一家企業(yè)具有相應從業(yè)資質(zhì)。
�。ǘI(yè)主大會(huì )及業(yè)主員會(huì )成立情況
目前，我縣住宅小區成立業(yè)主委員會(huì )的有2家，分別為幸福小區、寶鄉大廈，但都沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，通過(guò)逐戶(hù)上門(mén)認字、打電話(huà)征求意見(jiàn)等形式產(chǎn)生，目前都還沒(méi)有步入工作的正軌。
�。ㄈ┬^的物業(yè)管理情況
調研的54個(gè)小區中，有3個(gè)由住建局的下屬物業(yè)服務(wù)部門(mén)管理，基本屬行政化管理，有29個(gè)小區由建設單位負責管理。物業(yè)機構管理的有14個(gè)小區，業(yè)主自治的有8個(gè)。建管不分，物業(yè)服務(wù)從屬于建設單位，沒(méi)有工程驗收的圖紙及相關(guān)資料，對小區工程建設的基本情況全然不知；服務(wù)項目少，大多數物業(yè)服務(wù)只負責打掃衛生和看大門(mén)，好一點(diǎn)的小區有保安服務(wù)和維修服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量相對都比較差，服務(wù)制度落實(shí)不到位，沒(méi)有明確的服務(wù)標準；收費標準不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，還有部分單位職工住宅樓每戶(hù)每月收取25元；物業(yè)從業(yè)人員工資偏低，一般月工資不超800元，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員都不穩定。
二、存在的主要問(wèn)題
調研組認為，我縣城區居民住宅小區物業(yè)管理總體還處于起步階段，物業(yè)管理還不規范，不能健康有序地運行。存在的突出問(wèn)題主要有以下幾個(gè)方面：
1、工程建設的遺留問(wèn)題
小區工程建設的遺留問(wèn)題是形成物業(yè)糾紛主因，也是物業(yè)管理健康運行的最大難題。一是許多小區建設手續不完善，住戶(hù)入住后一直不能辦理房屋產(chǎn)權證；二是工程質(zhì)量把關(guān)不嚴，房屋在質(zhì)保期內就出現一些質(zhì)量問(wèn)題，比如寶鄉大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車(chē)庫漏水嚴重等現象；三是工程未驗收，甚至未完工就入住的問(wèn)題，如鴻福源住戶(hù)入住兩年多了，至今門(mén)前地下室還是個(gè)大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未嚴格按照規劃建設公共建筑和共用設施，如綠化、花池、活動(dòng)場(chǎng)地、停車(chē)位、供熱設施、物業(yè)用房等。這些問(wèn)題引起住戶(hù)的十分不滿(mǎn)，怨氣和矛盾就會(huì )轉假到物業(yè)管理頭上，使得部分小區物業(yè)管理矛盾激化。
2、歷史原因形成的問(wèn)題
一是政府于早期建設住宅小區，劃拔土地、定價(jià)出售，按照現行政策，住戶(hù)沒(méi)有完整的產(chǎn)權，不能辦理房屋產(chǎn)權證，出現屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問(wèn)題責任權利不清，無(wú)法解決。如文筆小區政府還保留有部分產(chǎn)權，沒(méi)有任何利益，卻還要承擔維修責任；幸福小區屬政府定價(jià)出售，專(zhuān)項維修基金至今沒(méi)有著(zhù)落，屋頂漏水等維修問(wèn)題得不到解決，矛盾日益加劇。二是部分單位建設的住宅樓，受當時(shí)條件限制，規劃、建設、用地等方面不夠規范，配套不齊、無(wú)綠地、無(wú)停車(chē)位、甚至無(wú)門(mén)房，加之房屋年久失修，遺留問(wèn)題得不到解決，住戶(hù)怨聲載道。部分由原單位管理，當房屋多次轉手，幾乎無(wú)本單位人員居住的時(shí)候就會(huì )放棄管理，部分原建設單位因機構改革已經(jīng)撤并，由住戶(hù)自管。這類(lèi)舊住宅小區約有半數以上，已成為廣大住戶(hù)反映強烈的熱點(diǎn)和難點(diǎn)。
3、專(zhuān)項維修基金收繳不到位
調研的54個(gè)小區中，僅有7個(gè)小區收繳了專(zhuān)項維修基金，僅占13%。收繳標準不統一，有按房?jì)r(jià)2%或3%收取，有按每戶(hù)5000元收取。由部分單位建設的職工住宅樓，已年久失修，漏水、排水等問(wèn)題已嚴重影響到住戶(hù)的正常生活，維修資金沒(méi)有著(zhù)落。由政府建設的文筆小區和政府定價(jià)出售的幸福小區目前房屋的維修問(wèn)題也十分的緊迫。已收繳了專(zhuān)項維修基金的7小區，只有寶鄉大廈存入了專(zhuān)戶(hù)。
4、物業(yè)企業(yè)的發(fā)展嚴重滯后
通過(guò)當工商注冊的僅7家，掛靠服務(wù)的1家，都沒(méi)有取得相應的服務(wù)資質(zhì)；物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低，年齡相對偏高，文化水平偏低，缺乏正規的培訓，管理人員持證上崗率只有5％左右，管理人員文憑在大專(zhuān)以上文化程度的只有10％。
5、物業(yè)管理模式落后，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不規范
部分建設單位、開(kāi)發(fā)商把自建小區的物業(yè)服務(wù)作為照顧自己親友就業(yè)的一個(gè)途徑，把物業(yè)服務(wù)變成了管理，這種自建自營(yíng)，建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個(gè)小區中，只有不到10個(gè)是聘請物業(yè)企業(yè)管理。這種模式的運行無(wú)形中加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數量，加之我縣住宅小區大多規模較小，服務(wù)項目少，服務(wù)費標準低，收繳率低，造成企業(yè)管理成本高，形成虧損，公平的市場(chǎng)競爭機制、良性循環(huán)機制無(wú)法建立。部分單位建設小區，隨著(zhù)本單位職工的減少逐漸放棄了管理，由住戶(hù)分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理，有的有點(diǎn)報酬，有的是義務(wù)服務(wù)。部分物業(yè)企業(yè)管理人員簡(jiǎn)單認為物業(yè)服務(wù)就是看大門(mén)、打掃衛生、收取管理費用等簡(jiǎn)單的事，對住戶(hù)反映的問(wèn)題不能積極主動(dòng)解決，管理跟不上，有的小區住戶(hù)反映有時(shí)幾天也看不打掃人員，服務(wù)工作遠不能滿(mǎn)足居民的實(shí)際需求。調研的54個(gè)小區，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都沒(méi)有工程驗收的圖紙和相關(guān)資料，對小區建設的基本情況不清，大多小區沒(méi)有制定物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)制度或公約，少有的部分也得不落實(shí)。
6、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的運作機制尚未形成
業(yè)主對物業(yè)管理認識模糊，不能正確處理維權意識與責任意識的關(guān)系。調研統計，有95%以上的業(yè)主對《物業(yè)管理條例》不了解或知道一點(diǎn)，對物管企業(yè)的服務(wù)要求往往會(huì )超出合理范圍。例如：在調查中，各個(gè)小區反映最多的頂層住戶(hù)出現樓頂漏水的問(wèn)題，在業(yè)主與物業(yè)交涉未果時(shí)，往往會(huì )采取拒交物業(yè)費的方式來(lái)處理。有些業(yè)主認為我不交物業(yè)管理費是因為我不住或者不需要物業(yè)管理。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關(guān)系僵化，陷入惡性循環(huán)的怪圈。
召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、成立業(yè)主委員會(huì )困難，業(yè)主委員會(huì )發(fā)展極度滯后。住房對業(yè)主大會(huì )缺乏認識，不愿意參加業(yè)主委員會(huì )，全縣成立業(yè)主委員會(huì )的小區僅有幸福小區和寶鄉大廈2個(gè)，都是在相關(guān)部門(mén)確定好候選人之后通過(guò)上門(mén)簽字，打電話(huà)征求意見(jiàn)的方式產(chǎn)生。政府部門(mén)的宣傳教育和指導工作做的不夠。
三、意見(jiàn)和建議
針對物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題，為了進(jìn)一步加強我縣物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，調研組提出如下意見(jiàn)與建議：
1、加強居民住宅小區的工程建設管理
工程建設的遺留問(wèn)題是物業(yè)管理工作的源頭問(wèn)題，相關(guān)職能部門(mén)要認真落實(shí)工程建設的各項監管措施，要按照物業(yè)管理相關(guān)法規規定，根據我縣的實(shí)際，制定好切實(shí)可行的小區建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實(shí)施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。規劃設計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設施、對車(chē)位數量、綠地面積等內容；工程建設要嚴把工期和質(zhì)量關(guān)；組織驗收，應將小區各類(lèi)附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容；要著(zhù)力解決目前存在的未開(kāi)工即出售、未完工未驗收即入住的問(wèn)題。
2、加強對小區物業(yè)管理工作的管理和監督
一是督促開(kāi)發(fā)商依法在銷(xiāo)售房屋之前選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時(shí)管理規約并將之明示房屋買(mǎi)受人；二是嚴格落實(shí)開(kāi)發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類(lèi)竣工圖紙等物業(yè)資料并向房管部門(mén)備案的制度；三是強化日常管理，政府職能部門(mén)與居委會(huì )相互配合，形成合力加大執法力度，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區域內發(fā)生的違法行為；四是加大調處力度，及時(shí)化解各類(lèi)物業(yè)管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規范的企業(yè)予以通報批評，甚至取消在本縣轄區內從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主合法權益。
3、要強化對物業(yè)管理工作的指導
一是要主動(dòng)介入，認真分析研究當前小區召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、成立業(yè)主委員會(huì )、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì )履行職責方面存在的困難和問(wèn)題，加大組織、協(xié)調、指導、幫助的力度，促進(jìn)業(yè)主大會(huì )召開(kāi)，業(yè)主委員會(huì )建立并有效開(kāi)展工作，促進(jìn)規范的物業(yè)管理公司入駐小區有較大進(jìn)展；二是加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培育扶持，對物業(yè)企業(yè)的發(fā)展給予政策的扶持，組織好物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的崗前培訓，條件成熟時(shí)可以組織其成立行業(yè)協(xié)會(huì )，為其自我發(fā)展創(chuàng )造優(yōu)越的.條件。
按享受服務(wù)的等級收費機制沒(méi)有建立。區的物管運行成本不同、服務(wù)標準不同，收費標準自然不同，但現在的情況是各個(gè)小區之間互相參照，無(wú)論何種服務(wù)質(zhì)量收取標準相差無(wú)己。
二是要加強引導，盡快形成以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定的收費體系，努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺(jué)按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費的和諧氛圍；三是廣泛征集社會(huì )各界的意見(jiàn)和建議，著(zhù)手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權利、義務(wù)、責任，規范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。區別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項目、服務(wù)標準、確定相應的指導性服務(wù)收費標準，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運行。積極探索市場(chǎng)化運行的物業(yè)管理新機制，真正實(shí)現物業(yè)管理的雙向選擇。結合我縣住宅小區的現狀及特點(diǎn)，宜選擇部分條件較好的小區，如龍輝小區，寶鄉大廈、幸福小區，先行搞好試點(diǎn)，逐步推行。
4、要健全物業(yè)管理體制機制
首先，完善和規范物業(yè)管理行政管理體系，加強物業(yè)管理隊伍組織建設，配備專(zhuān)職人員，明確職責分工，將管理重心下移，充分發(fā)揮城管委，居委會(huì )等在日常物業(yè)管理活動(dòng)中的優(yōu)勢作用。其次，要健全完善物業(yè)管理各項制度，積極探索行政主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監督的管理機制，確保物業(yè)管理工作健康運行。第三、要逐步建立一整套物業(yè)管理信息系統，全面、及時(shí)、準確反映我縣所有從事物業(yè)管理工作的行政機構及管理人員情況、在我縣實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我縣所有物業(yè)的基礎情況、業(yè)主委員會(huì )情況等內容，為提高物業(yè)管理服務(wù)水平打下一個(gè)良好的基礎。
5、要深化物業(yè)管理法規宣教
縣政府及相關(guān)職能部門(mén)要運用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開(kāi)展國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《山西省物業(yè)管理條例》等法規的宣傳活動(dòng)，強化對政府部門(mén)相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )成員的教育培訓，促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會(huì )成員依法履職，不越位、不缺位；促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，規范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)；增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀(guān)念，使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì )的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會(huì )共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認識到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時(shí)履行應盡的義務(wù)。
6、要規范物業(yè)管理服務(wù)行為
物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹(shù)立質(zhì)量意識，規范管理、優(yōu)化服務(wù)，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會(huì )的支持和配合。一是加強從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓，提高其專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。二是應當按規定實(shí)行明碼標價(jià)，統一收費，在其服務(wù)區域內的顯著(zhù)位置或收費地點(diǎn)，對物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級、服務(wù)內容、收費項目、收費標準、收費依據、舉報電話(huà)等進(jìn)行公示，定期公示日常維護和重大維修費用的收支情況，使廣大業(yè)主明白消費。三是要加強企業(yè)內部管理，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同約定，為廣大業(yè)主提供相應服務(wù)并達到服務(wù)承諾標準，對業(yè)主和業(yè)委會(huì )提出的合理要求要及時(shí)整改。四是落實(shí)物業(yè)承接驗收制度，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)共用部位，共用設施進(jìn)行查驗，以減少工程建設遺留問(wèn)題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。
7、要強力落實(shí)專(zhuān)項維修資金的收繳工作
新近建成的小區條件較好，應嚴格督促落實(shí)，可一步到位，但一定要做好專(zhuān)戶(hù)儲存，合理使用等工作，確保正常運行，能起到示范帶動(dòng)作用，如龍輝小區；對新開(kāi)發(fā)的小區一定形成制度，確保落實(shí)；對政府及部門(mén)早其建設小區如文筆小區等，應盡快研究，加以解決。
8、要積極推進(jìn)舊住宅小區的物業(yè)管理
調動(dòng)各方積極性，針對舊住宅小區物業(yè)規模小，較為分散，尤其是小區樓房陳舊、基礎設施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個(gè)進(jìn)行調研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問(wèn)題，整合物業(yè)管理資源，完善物業(yè)管理條件，促進(jìn)其盡快開(kāi)展正常的物業(yè)管理工作，改善舊住宅小區的居住環(huán)境�？芍�(zhù)手先行對幾個(gè)無(wú)物業(yè)管理小區進(jìn)行新型管理工作機制的試點(diǎn)，通過(guò)總結經(jīng)驗，逐步建立健全適應我縣實(shí)際情況的舊住宅小區物業(yè)管理模式，最終促其走上規范化管理軌道。
小區調研報告3
做好住宅小區物業(yè)管理工作，是新形勢下一項重大社會(huì )管理工程，是關(guān)系千家萬(wàn)戶(hù)的重大民生工程，是一項事關(guān)xxxx城市形象的重大環(huán)境工程。為推進(jìn)我縣城區住宅小區物業(yè)管理工作健康、規范發(fā)展，近期，xxxx縣人大經(jīng)工委與縣住建、房管部門(mén)相關(guān)工作人員，深入我縣城區紫苑、帝景家園、都市水鄉、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區等10個(gè)住宅小區和磨子東街社區，通過(guò)實(shí)地察看、聽(tīng)取情況介紹、走訪(fǎng)群眾等形式，對我縣城區住宅小區物業(yè)管理現狀及存在的問(wèn)題等情況進(jìn)行了調查，具體情況如下：
一、我縣城區住宅小區物業(yè)管理的現狀
（一）城區住宅小區的基本情況。據縣房管部門(mén)統計，目前我縣已建成住宅小區28個(gè)，即將投入使用和正在施工的小區大小還有10多個(gè)，住房近10000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小區的入住人口將超過(guò)6萬(wàn)人，占到縣城區常住人口50%以上。
從調查來(lái)看，我縣已建住宅小區主要呈現出以下幾個(gè)特點(diǎn)：
1、住宅性質(zhì)多樣。主要有以下六類(lèi)：一是早期由政府建設的福利房，土地屬劃拔，政府承建，分配居住，絕大多數已實(shí)行房改，如政府大院住宿區等。二是各單位為解決本單位職工住房問(wèn)題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價(jià)出售或分配。如財政小區、國稅小區、地稅小區、明珠公寓等。三是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住宅小區，土地出讓?zhuān)袌?chǎng)出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉等。四是由村委在集體土地開(kāi)發(fā)或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱(chēng)的小產(chǎn)權房，一般規模也比較小，多自建自管。五是目前落實(shí)保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類(lèi)保障性住房。六是目前仍由房管局負責管理的公房，主要集中在周子古鎮。
2、規模差別較大。在調查的10個(gè)小區和1個(gè)社區中，大的有紫苑、都市水鄉、帝景家園、公園1號等小區，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區住房在100套以?xún)�，有的僅十幾套住房。
3、建設標準不一。主體建筑方面，2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小區大多是預制板房，2008年以后所建小區大多為磚混結構、半框架結構、框架結構、剪力墻結構等。配套設施建設方面，在紫苑進(jìn)入xxxx以前，我縣除財政、國稅、地稅等單位自建小區條件相對較好，其他大多數小區只有主體住宅、沒(méi)有任何公用建筑，大多數配套設
施建設不齊，無(wú)綠地、無(wú)車(chē)位、無(wú)物業(yè)用房、無(wú)公廁等情況比較普遍。就目前而言，我縣縣城區所建成的小區，也只有紫苑等少數幾個(gè)小區能上檔次，其他大多數小區普遍存在容積率過(guò)大、綠地偏少、停車(chē)位嚴重不足等突出問(wèn)題，還有極個(gè)別小區進(jìn)出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴重的安全隱患。
（二）小區物業(yè)管理工作的現狀
1、物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。從紫苑房產(chǎn)進(jìn)入xxxx我縣才真正有住宅小區物管的概念，目前也處于發(fā)展的初級階段�，F有物管企業(yè)16家，其中二級資質(zhì)1家，三級資質(zhì)15家，從業(yè)人員近1000人。專(zhuān)業(yè)化管理的小區21個(gè)，面積達86萬(wàn)平方米。
2、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )成立情況。目前，我縣住宅小區成立業(yè)主委員會(huì )的有紫苑等8家，但真正有辦公場(chǎng)地并發(fā)揮了一定作用的只有紫苑1家，其余大多數都沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，沒(méi)有真正由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )，故大多數小區業(yè)主委員會(huì )形同虛設，還沒(méi)有步入正軌。
3、小區的物業(yè)管理工作情況。從走訪(fǎng)、座談的情況看，僅紫苑等極少數幾個(gè)小區服務(wù)較為規范，業(yè)主較為滿(mǎn)意；金色東華小區投入近500萬(wàn)元安裝了較為完備的消防設施、監控設施、應急發(fā)電設施，業(yè)主反響較好。大多數物業(yè)服務(wù)只負責打掃衛生和看大門(mén)，沒(méi)有明確的服務(wù)標準，服務(wù)質(zhì)量相對較差，服務(wù)制度落實(shí)不到位，好一點(diǎn)的小區也僅有保安服務(wù)和維修服務(wù)。有的小區因為亂搭亂建、衛生狀況差等原因，業(yè)主和物管?chē)乐貙α�，出現拒交物管費甚至要求物管企業(yè)離場(chǎng)的尷尬局面。
二、存在的主要問(wèn)題
我縣小區物業(yè)管理經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，初步建立起了市場(chǎng)化、經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理體制，對提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。但是，由于城市小區的物業(yè)管理工作是隨著(zhù)我國城市化進(jìn)程加快和市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展而產(chǎn)生的新型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，因發(fā)展時(shí)間不長(cháng)，當前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問(wèn)題，主要表現在以下幾個(gè)方面：
（一）執行規劃不到位。調查發(fā)現，在住宅小區的開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中，由于主管部門(mén)監管不力，施工過(guò)程中不能實(shí)時(shí)監管，竣工后不能?chē)栏癜凑找巹澮筮M(jìn)行驗收，導致規劃設計被更改的現象十分普遍。一是業(yè)主購房時(shí)看到的規劃和實(shí)際交房時(shí)的規劃不一樣，小區內房屋格局和小區環(huán)境與售房時(shí)的承諾發(fā)生了變化，開(kāi)發(fā)企業(yè)不兌現承諾，不履行合同，使業(yè)主權益遭受損失；二是開(kāi)發(fā)企業(yè)不嚴格按照規劃要求施工，隨意擠占公共用地，見(jiàn)縫插針，把規劃的綠地、活動(dòng)場(chǎng)所等配套設施用地擠了又擠，占了又占，甚至完全占用；三是規劃設計要求的配套項目在建設過(guò)程中，有的被偷工減料，造成質(zhì)量差，檔次低，壽命短，有的缺項，有的被砍，帶來(lái)較多遺留問(wèn)題，不僅嚴重侵害了業(yè)主的利益，也為以后小區的物業(yè)管理、安全留下了隱患。
�。ǘ┕芾碇贫炔煌晟�。目前，我縣尚未出臺與國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及《四川省物業(yè)管理條例》相對應的物業(yè)管理條例實(shí)施細則，給物業(yè)管理工作帶來(lái)很多不便，在具體操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現在：一是物業(yè)管理用房的規劃、設計、建設、驗收、移交沒(méi)有具體的要求和標準；二是專(zhuān)項維修資金難落實(shí)，公用部位維修難
等問(wèn)題。三是物業(yè)管理公司的招投標不夠規范，誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理的.格局還沒(méi)有打破，業(yè)主根本沒(méi)有選擇物業(yè)服務(wù)的機會(huì )和權力。四是業(yè)主委員會(huì )的組建程序不規范，造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的各種矛盾因缺乏監督和溝通渠道而無(wú)法解決。如一些正常履行繳費義務(wù)的業(yè)主因為得不到合理有效的服務(wù)而有意見(jiàn)，一些沒(méi)有繳費的業(yè)主則可以找出種種借口不盡義務(wù)。五是小區內經(jīng)常發(fā)生的違章裝修、違規搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些具體問(wèn)題的處理和解決缺少切實(shí)可行的政策、法規依據。
（三）宣傳教育力度不夠。從調查情況看，社區、物管人員、業(yè)主委員會(huì )成員以及業(yè)主代表，普遍對物業(yè)管理法規不知或知之甚少。主要表現在：一是有些物業(yè)管理人員對物業(yè)管理職責權限不明確，對相關(guān)物業(yè)政策、法規領(lǐng)會(huì )不透，經(jīng)營(yíng)理念還沒(méi)有從“管理型”向“服務(wù)型”轉變，不按照物業(yè)服務(wù)合同的規定履行義務(wù)，對待業(yè)主“生、冷、硬”，服務(wù)意識差，簡(jiǎn)單地把物業(yè)管理理解成收費等，有的甚至只收費不服務(wù)，小區的衛生保潔、綠化養護、安全保衛不到位，造成衛生狀況差，秩序混亂，失竊案件時(shí)有發(fā)生；二是一些小區的業(yè)主不知道如何利用《物業(yè)管理條例》來(lái)維護自身的權利，遇到了問(wèn)題無(wú)所適從，不是通過(guò)協(xié)商渠道和法律手段去解決，而是采用簡(jiǎn)單的拒絕交費等辦法來(lái)激化矛盾。
（四）物管服務(wù)水平較低。調查發(fā)現，一些物管企業(yè)低薪聘請一些文化低、沒(méi)有接受過(guò)專(zhuān)門(mén)培訓的人員上崗。即便是企業(yè)對員工進(jìn)行培訓，也還是停留在基本技能培訓的初級階段，還沒(méi)走向由勞動(dòng)部門(mén)參與的社會(huì )化職業(yè)技能等級培訓與鑒定，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規范操作。另外，從業(yè)人員流動(dòng)性大、個(gè)人素質(zhì)普遍較低，也影響了物業(yè)服務(wù)水平的提高。部分物業(yè)企業(yè)管理人員對住戶(hù)反映的問(wèn)題不能積極主動(dòng)解決。有的小區住戶(hù)反映小區公共區域長(cháng)期無(wú)人打掃衛生，服務(wù)工作遠不能滿(mǎn)足居民的實(shí)際需求。
三、建議
針對當前我縣住宅小區物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題，為進(jìn)一步加強和改進(jìn)我縣城區住宅小區物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出以下建議意見(jiàn)：
（一）嚴格執行規劃，建好一批精品住宅小區。小區的規模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設精品城市、提升xxxx形象的高度，科學(xué)規劃并嚴格監管，重點(diǎn)抓好在建和待建住宅小區建設。要引進(jìn)幾家有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，建設幾個(gè)高檔次的精品樓盤(pán)小區。建議相關(guān)職能部門(mén)要按照物業(yè)管理相關(guān)法規規定，根據我縣的實(shí)際，制定好切實(shí)可行的小區建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實(shí)施。住宅小區規劃設計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設施、車(chē)位數量、綠地面積等內容。工程建設要嚴把工期和質(zhì)量關(guān)，組織驗收應將小區各類(lèi)附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容，杜絕未開(kāi)工即出售、未完工未驗收即入住的問(wèn)題。同時(shí)，要站在維護群眾切身利益、促進(jìn)社會(huì )和諧穩定的高度，合理規劃并分步實(shí)施，穩妥推進(jìn)已建小區特別是老舊小區配套設施改造和完善，逐步消除遺留問(wèn)題，從根本上消除安全隱患和不穩定因素。
�。ǘ┘訌姳O督管理，建立一套完善的管理制度。一要嚴格落實(shí)前期物業(yè)招投標制度，督促開(kāi)發(fā)商依法在銷(xiāo)售房屋之前面向市場(chǎng)公開(kāi)擇優(yōu)選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時(shí)管理辦法并將之明示房屋買(mǎi)受人；二要嚴格落實(shí)物業(yè)承接查驗制度，房管部門(mén)和物管企業(yè)要全面參與小區竣工驗收，嚴格審查各項物業(yè)管理配套設施完成情況，凡未完成配
套設施建設的小區一律不能通過(guò)竣工驗收，物管企業(yè)一律不得承接；三要嚴格落實(shí)物業(yè)企業(yè)備案制度，嚴格落實(shí)開(kāi)發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類(lèi)竣工圖紙等物業(yè)資料并報房管部門(mén)備案的制度；四要嚴格落實(shí)日常巡查制度，相關(guān)職能部門(mén)要與居委會(huì )相互配合，組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規范的企業(yè)予以通報批評，甚至取消其在本縣轄區內從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主的合法權益。五要嚴格落實(shí)矛盾糾紛調處制度，對業(yè)主和物管反映的問(wèn)題以及業(yè)主和物管企業(yè)存在的矛盾糾紛，相關(guān)部門(mén)和社區應不推不躲，及時(shí)予以解決和調處。
（三）強化宣傳引導，探索一套良好的運行模式。要通過(guò)電視、網(wǎng)絡(luò )、會(huì )議、板報等多種形式，廣泛深入宣傳國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《四川省物業(yè)管理條例》等法規，營(yíng)造推進(jìn)住宅小區物業(yè)管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門(mén)和各社區居委會(huì )要注重加強對居民的宣傳教育，增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀(guān)念，使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì )的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會(huì )共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認識到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時(shí)履行好應盡的義務(wù)。要指導和幫助物管企業(yè)開(kāi)好業(yè)主代表大會(huì )，組建好業(yè)委會(huì )。要強化對政府部門(mén)相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )成員的教育培訓，促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會(huì )成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，規范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業(yè)主體、業(yè)主自理、社區自治”“四位一體”的物管新模式。
（四）強化分類(lèi)指導，打造一批物管示范小區。要廣泛征集社會(huì )各界的意見(jiàn)和建議，著(zhù)手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權利、義務(wù)、責任，規范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為，區別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項目、服務(wù)標準、確定相應的指導性服務(wù)收費標準，努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺(jué)按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費的和諧氛圍，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運行。結合我縣住宅小區的現狀及特點(diǎn)，選擇部分條件較好的小區，積極探索市場(chǎng)化運行的物業(yè)管理新機制，真正實(shí)現優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、多方共贏(yíng)；針對老舊住宅小區規模小、較為分散，尤其是樓房陳舊、基礎設施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個(gè)進(jìn)行調研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好物業(yè)管理用房缺乏、公用設施維修困難等問(wèn)題，試點(diǎn)推行“破墻擴院”、“小區自治”等管理模式，改善小區環(huán)境，提升管理水平。
小區調研報告4
春節年關(guān)將至，熱鬧的氣氛感染著(zhù)每個(gè)人，歡樂(lè )的時(shí)光陪伴著(zhù)每一刻。小年夜的喜慶，除夕晚的歡樂(lè )，春節的氣息撲面襲來(lái)。在這些傳統節日中人們分享著(zhù)彼此的幸福和喜悅，收獲著(zhù)美好生活的點(diǎn)點(diǎn)滴滴。
傳統節日是我國文化的一種表現形式。每個(gè)民族都有本民族的傳統節日以及傳統習俗，他們之間既有共同點(diǎn)也有自己獨特的地方。正是因為差異的存在才彰顯了民族的特色，也代表了民族的傳統信仰。此外，不同地域有著(zhù)不同的節日習俗，這些習俗都是地域文化的具體體現。 經(jīng)過(guò)寒假的仔細調查以及走訪(fǎng)，我逐漸地把我所在地的節日習俗整理在一起。在整個(gè)過(guò)程里我既體會(huì )到傳統節日習俗的重要性，也發(fā)現了其中的一些特殊含義。以下就是我整理出來(lái)的過(guò)年時(shí)的節日習俗。
1、小年夜
小年夜是個(gè)喜慶的日子，也是歡樂(lè )過(guò)大年的沖鋒號。一家人團圓在一起樂(lè )呵呵地圍桌吃飯、聊天，分享這一年的收獲和喜悅。在我們這里小年夜是農歷的十二月二十三號。在這一天我們一般都會(huì )到祠堂(我們當地的話(huà)叫做“廳屋”)祭祖，這個(gè)儀式是要整個(gè)族人都參加。
2、掃屋
過(guò)年的時(shí)候，什么都需要有個(gè)新面貌，所以連屋子也不例外�！皰呶荨币卜Q(chēng)“掃塵”，從字面意思也可以知道是打掃衛生。一般情況下“掃屋”是定在二十四號。由于現在的人都不太講究以前的規矩，只要在大年夜前做完就可以了�！皰呶荨痹诋數卦⒁鉃閽呷セ逇�，迎接新一年的好運。這是一項巨大的工程，需要大量的人力和物力，基本上全家人都要參與進(jìn)來(lái)。
3、做年糕
民以食為天，吃才是最實(shí)在的事情。所以過(guò)年的時(shí)候肯定少不了吃的東西——年糕。我們當地的年糕都是手工制造的，自給自足的�，F在還保持著(zhù)相當傳統的制作工藝，都是比較古老的制作方法。我們使用的工具也是近“石器時(shí)代”的工具——石磨。首先制作年糕的第一步就是將普通的大米用石磨磨成粉狀，這個(gè)過(guò)程完全是靠力氣來(lái)完成的。 有了“米粉”這個(gè)原材料就可以開(kāi)始制作年糕了。經(jīng)過(guò)一系列復雜的工序最后得出圖片中的成品。它的寓意為步步高升。這種年糕的味道甜甜的，嚼起來(lái)很有韌勁，是不錯的`過(guò)年佳品。
4、貼春聯(lián)
這是過(guò)年重要的習俗，在很多地區都很流行這樣的傳統。除舊換新是很有必要的，因為每家都希望新年有新氣象，一切都是嶄新的開(kāi)始，春聯(lián)也不例外。春聯(lián)的貼法在我們當地還是保留著(zhù)古老的傳統。比如哪個(gè)貼左邊，哪個(gè)貼右邊都是有講究的，還有就是很多春聯(lián)都是那些老一輩的人自主創(chuàng )作的，完全手工制作。這樣的春聯(lián)既有特色，又能準確的表達主人家的新一年的期望與祝福。
小區調研報告5
調研目的：居住區規劃設計，不再是單純的建筑設計，設計時(shí)所要兼顧的方面也會(huì )更多。因此調研時(shí)要注意的地方也就相對的要全面一些。
一、 了解居住區選址的要求，收集相關(guān)資料，調查城市性質(zhì)、氣候、生活方式、傳統文化對居住區規劃影響。分析小區周邊環(huán)境對居住的影響。
二、 了解居住小區規劃設計對各項功能及組團外部空間的組織，分析小區規劃的大小規模形式。
三、 分析小區的道路系統規劃方式，了解道路規劃的相關(guān)要求和規范。對已建成小區進(jìn)行實(shí)例分析。
四、 了解住宅類(lèi)型和住宅組群布局，分析住宅組群布局如何綜合考慮用地條件、間距和采光通風(fēng)要求。對戶(hù)型進(jìn)行基本的分析。
五、 了解小區規劃過(guò)程中對綠地的要求及景觀(guān)設計方面應注意的一些事項。
調研內容：
�。ㄒ唬┗丨h(huán)境分析：
濱河名家位于鄭州市新鄭市，所處地理位置屬于溫帶濕潤季風(fēng)氣候。四季分明、雨熱同期，干冷同季。春季干旱少雨，夏季炎熱多雨，秋季晴朗日照常，冬季寒冷少雨雪。濱河名家位于鄭州市沁河路2號二七航海路鄭密路交叉口，驅車(chē) 20分鐘內可順利到達二七商圈。小區雖然位于帝湖東邊，周?chē)幸欢ǖ?教育設施和醫療購物等基礎設施。但是也存在很多的不足之處，由于周?chē)幕A服務(wù)設施距離小區有一定的距離，住戶(hù)的日常生活對小區自身的基礎服務(wù)設施依賴(lài)性較大。毗鄰BRT公交站，交通流量大，對小區也有很大的噪聲污染。
�。ǘ┛傮w規劃: 1、基本概況：濱河名家占地8.2萬(wàn)平方米，總建筑面積5.085萬(wàn)平方米。項目整體規劃以6層純電梯花園洋房為主，11層小高層、18高層為輔，產(chǎn)品采用一梯兩戶(hù)和兩梯三戶(hù)純板式結構，更好的滿(mǎn)足通風(fēng)和采光的需求。
2、服務(wù)設施：小區的基礎商業(yè)服務(wù)設施布置在它的主軸線(xiàn)上，也就是社區主入口的商業(yè)步行街，綜合多種業(yè)態(tài)，超市、會(huì )所、藥店等一 系列服務(wù)設施。設置滿(mǎn)足社區內部及周邊居民的日常生活需求。教育設施齊全，有標準化的幼兒園，小區的東南角是一小學(xué)，滿(mǎn)足了孩子的基本的教育需求。
3、道路系統：小區的道路系統的規劃是
否合理直接影響區的使用功能，出入口的安排，人車(chē)流線(xiàn)的分布，小區道路的分級處理和停車(chē)位處理都是十分重要的。項目總共二個(gè)出入口，分別在小區的東西兩側，主要道路系統為半環(huán)形式，打破了格局的呆滯化，使得小區布局活潑。整個(gè)小區采用人車(chē)分流，人行出入口作為主要出入口，車(chē)行出入口為應急出入口，環(huán)道作為車(chē)行道，寬6米，人行步道呈網(wǎng)狀分布，更好的做到動(dòng)靜分區。小區整體采用地下停車(chē)庫形式，一定程度上節約了用地，車(chē)庫位于兩排建筑的中間綠化帶地下，方便了各類(lèi)住戶(hù)的需求。
�。ㄈ┙ㄖ季趾驮煨停盒^主要有別墅區，多層住宅和高層住宅組成，是多元化的綜合小區。別墅有聯(lián)排和獨棟之分，給客戶(hù)以更多的選擇，多層住宅呈現行列式布局，有利于住戶(hù)的采光和通風(fēng)。小區總的設計風(fēng)格為西班牙風(fēng)格，建筑外立面采用手工抹灰墻和文化石，色彩明快，醒目又不過(guò)分張揚。給人以舒適的感覺(jué)。從紅陶筒瓦到手工抹灰墻，從弧形墻到陽(yáng)臺，鐵藝、陶藝掛件都表達了西班牙風(fēng)情。
二、資料查閱：
�。ㄒ唬┚幼^分類(lèi)：居住區的規劃布局，應綜合考慮周邊環(huán)境、路網(wǎng)結構、公建與住宅布局、群體組合、綠地系統及環(huán)境等的內在聯(lián)系，構成一個(gè)完善的、相對獨立的有機整體。
居住區按規模大小和等級的不同，可以分為：居住區、居住小區、居住組團。
居住區是具有一定的人口和用地規模，并集中布置居住建筑、公共建筑、綠地、道路以及其他各種工程設施，被城市街道或自然界限所包圍的相對獨立地區。因受公用設施合理服務(wù)半徑、城市街道間距以及居民行政管理體制等因素的影響，居住區的合理規模一般為：人口5～6萬(wàn)（不少于3萬(wàn)）人，用地50～100公頃左右。
小區調研報告6
物業(yè)管理是城市管理和社會(huì )建設沖突集中體現的領(lǐng)域，規范的物業(yè)管理是和諧社會(huì )建設總體戰略中的重要內容。為進(jìn)一步規范我區物業(yè)管理，近期，我區物價(jià)部門(mén)組織人員對城區物業(yè)服務(wù)進(jìn)行調研，在引導業(yè)主樹(shù)立正確的物業(yè)服務(wù)消費觀(guān)念，引導物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營(yíng)、公正競爭、合理收費，如何進(jìn)一步規范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力。
一、基本狀況
我區物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，正是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，通過(guò)近十年的進(jìn)展，由于各方面因素的影響進(jìn)度緩慢，還存在市場(chǎng)化運行機制未健全、開(kāi)發(fā)商影響、專(zhuān)業(yè)性的人才匱乏等問(wèn)題�？傮w看，我區物業(yè)管理工作有以下三個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是物業(yè)管理行業(yè)監管體制不完善。據統計，目前，吉安市中心城區共有物業(yè)管理小區38家，物業(yè)管理企業(yè)30個(gè)，管理房屋230萬(wàn)平方米。城區物業(yè)管理掩蓋率達到80%，新建商品房的物業(yè)管理掩蓋率達到100%。本區注冊一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司尚無(wú)，注冊二級資質(zhì)較多。全部小區均未成立小區業(yè)主委員會(huì )，物業(yè)服務(wù)水平很難得到一個(gè)質(zhì)的提升。目前我區多層住宅物業(yè)管理費用的收費標準為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此，我市物業(yè)行業(yè)收費平均收費水平仍低于80%。物業(yè)管理費標準不高，收繳率低，個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的沖突因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決，成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)展的主要因素。
二、存在的主要問(wèn)題
1、物業(yè)服務(wù)公司規模較小。我區隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的快速進(jìn)展，近幾年來(lái)物業(yè)公司數量急劇增加。但從總體看，進(jìn)展參差不齊。由于企業(yè)管理規模過(guò)小，綜合實(shí)力差，專(zhuān)業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會(huì )資源鋪張，效率低、效益差。假如形成規模效應，則可降低成本，提高效率。
2、市場(chǎng)化運作機制尚未健全。物業(yè)管理尚未真正形成市場(chǎng)準入機制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營(yíng)困難。一是我區為中心城區，由于鄰近縣居民到我區投資購房置業(yè)者較多，有的購買(mǎi)多套住房不急于入住等因素導致空房率高，小區入住率不高，由于規定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未削減物管企業(yè)的服務(wù)成本，再加上已入住業(yè)主交費意識薄弱，應交的物業(yè)費也收不上來(lái)，據統計，收取物業(yè)管理費達到90%以上，已經(jīng)是特別不錯的狀態(tài)了。導致很多小區由于收費率低處于微利狀態(tài)，甚至產(chǎn)生虧損，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。二是由于我區物業(yè)行業(yè)還處于起步階段，很多業(yè)主對物業(yè)收費都表示不理解，業(yè)主繳費意識薄弱，造成物業(yè)服務(wù)收費率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤(pán)。
3、物業(yè)服務(wù)費收取難。主要表現在：
一是一些服務(wù)人員責任心不強,服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位，導致住戶(hù)有看法而拒絕繳費。
二是住戶(hù)無(wú)力繳費。如安置房、經(jīng)濟適用房，業(yè)主許多是低保戶(hù)，以生活水平低為由拒交物管費。
三是工程遺留問(wèn)題隨著(zhù)物業(yè)交接,將問(wèn)題轉嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶(hù)不繳費的借口。
四是由于業(yè)主自身的緣由，如業(yè)主內部糾紛、業(yè)主出租房屋等緣由致使繳費不準時(shí)等。
五是由于業(yè)主物業(yè)繳費意識薄弱。物業(yè)管理企業(yè)供應的隱性服務(wù)被忽視。不少業(yè)主認為，交了那么多的物業(yè)管理費，不就是有幾個(gè)保安和幾個(gè)清潔工嗎？這錢(qián)花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費的現象時(shí)有發(fā)生。雖然物業(yè)管理公司供應了許多服務(wù)，但由于服務(wù)本身是隱性的，業(yè)主沒(méi)有因此得到很直觀(guān)的利益，所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作。
六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費標準，而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主對收取物業(yè)服務(wù)費表示抗拒。特殊是對停車(chē)收費及車(chē)庫及貯存間、雜物間交物業(yè)費表示不理解。二次供水、電梯使用費分攤收取沖突大。由于各種因素有些業(yè)主覺(jué)得分攤不合理而拒繳水、電費。
七是不少小區的業(yè)主認為物業(yè)管理公司的收費不透亮 、不合理，亂收費、高收費，因而拒絕交費,此類(lèi)問(wèn)題很有普遍性。
八是業(yè)主認為物業(yè)管理公司的服務(wù)與收費質(zhì)價(jià)不符。在實(shí)際物業(yè)管理工作中，也的確存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、服務(wù)態(tài)度不好、修理不準時(shí)、收費不規范等狀況。這樣，造成業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)足，對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生看法，因而拒交物業(yè)管理費。
九是當物價(jià)部門(mén)依據經(jīng)濟進(jìn)展水平、物價(jià)上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等狀況，對物業(yè)收費標準作出調整后，部分業(yè)主不愿按提高后的標準交費。由于物業(yè)費收入收不到位，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務(wù)標準，對小區設備維護、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環(huán)，引起住戶(hù)不滿(mǎn)，陷入了物業(yè)公司埋怨收不足費而無(wú)法服務(wù)，業(yè)主埋怨服務(wù)低劣而不愿交費的怪圈。據全國價(jià)格舉報電話(huà)受理投訴統計，近三年來(lái)，業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費項目和標準不透亮 、違反規定亂收費，始終位居各類(lèi)價(jià)格舉報問(wèn)題的前三位。
4、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規劃、建筑等多個(gè)部門(mén)，有時(shí)各種沖突會(huì )交織在一起。從全區看，缺乏一個(gè)強力部門(mén)有效的協(xié)調各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問(wèn)題久拖不絕；開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的職責不清；街道、社區的綜合協(xié)調作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門(mén)負責，但房屋性質(zhì)轉變卻由建管辦監管，責任主體不明確，行政監管力度不大。
5、物業(yè)管理缺乏監管。我區全部小區均未成立業(yè)主委員會(huì )，有些業(yè)主往往不清晰自己可享受那些服務(wù)內容、有哪些服務(wù)標準，應交多少費用，如何監管物業(yè)管理企業(yè)等，這些問(wèn)題使得部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶有肯定的隨便性，少服務(wù)、服務(wù)不到位現象時(shí)有發(fā)生，體現不出“質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的物業(yè)收費原則，對此業(yè)辦法見(jiàn)，對物業(yè)管理的有償服務(wù)產(chǎn)生疑問(wèn)，影響小區的正常管理運作。
6、業(yè)主的消費觀(guān)念有待轉變。部分業(yè)主物業(yè)服務(wù)的消費觀(guān)念沒(méi)有完全樹(shù)立起來(lái)。一是買(mǎi)房人對物業(yè)管理的熟悉需要一個(gè)過(guò)程。二是我們國家誠信價(jià)值體系尚在初級階段。遇到問(wèn)題，業(yè)主不是樂(lè )觀(guān)通過(guò)司法、行政手段解決，而是選擇隨便拖欠或者拒絕交納物業(yè)服務(wù)費的方式進(jìn)行，這種做法不僅損害了合同的嚴厲 性，而且造成了住宅消費的誠信危機。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區內有業(yè)主不交物業(yè)費，認為自己交了反而吃虧，所以也效仿著(zhù)拒絕或者拖欠物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)收費不到位，最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費主要用于居住小區房屋公用部位及共用設施設備的運行修理養護等服務(wù)性開(kāi)支。部分業(yè)主不繳費，等于免費享受公共服務(wù)，這對繳費的業(yè)主是不公正的。長(cháng)此進(jìn)展，不繳費的業(yè)主可能會(huì )越來(lái)越多，最終導致物業(yè)管理無(wú)法正常進(jìn)行，房屋及設施將會(huì )失修失養，小區的保安、保潔、綠化將無(wú)人問(wèn)津。
三、對加強完善物業(yè)服務(wù)收費管理的看法和建議
�。�、走強強聯(lián)合之路。制造條件，樂(lè )觀(guān)鼓舞物業(yè)公司兼并、合并，走強強聯(lián)合之路，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓舞有實(shí)力的社會(huì )實(shí)體興辦物業(yè)公司，對從事老小區物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上賜予扶持和優(yōu)待。
2、完善物業(yè)管理的市場(chǎng)準入機制。努力引入物業(yè)管理的市場(chǎng)競爭機制，明確規定物業(yè)公司的資質(zhì)。加強物業(yè)管理市場(chǎng)整頓，對不符合要求和規定的物業(yè)公司、物業(yè)管理人員，堅決吊銷(xiāo)執照，注銷(xiāo)上崗資格證書(shū)，維護良好的市場(chǎng)秩序。要深化社區，加強日常巡查，對修理不準時(shí)、服務(wù)不到位、收費不規范的行為予以嚴厲 查處，直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。要連續加強物業(yè)管理企業(yè)的制度化、規范化建設，強化檢查考核、資質(zhì)審定、從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓等工作措施，促進(jìn)我區物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)水平不斷提高，提高我區的物業(yè)管理水平。
3、建立前期物業(yè)管理監管機制。建立物業(yè)管理提前介入機制。從工程項目規劃立項開(kāi)頭，物業(yè)管理應同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設等提出專(zhuān)業(yè)的.合理性建議供開(kāi)發(fā)建設企業(yè)接受，為后期物業(yè)打下堅實(shí)的基礎。建立物業(yè)服務(wù)收費報審機制，應在售房前，向物價(jià)部門(mén)申報核定物業(yè)服務(wù)收費標準，規定在向物價(jià)部門(mén)申報前期物業(yè)收費標準后方可售房，以削減不必要的沖突。在物業(yè)管理企業(yè)在引導業(yè)主理性維權的同時(shí)，緊密聯(lián)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，不斷完善物業(yè)功能，確保物業(yè)建設質(zhì)量和配套設施設備的齊全及有效修理養護。
4、完善細化收費標準。建議盡快討論制定質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)費指導價(jià)格體系，細化《江西省物業(yè)管理條例》各收費檔次對應物業(yè)企業(yè)應達到的詳細標準，明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯修理、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問(wèn)題，明確私家車(chē)庫、貯存間是否要交物業(yè)服務(wù)費等問(wèn)題，建議二次供水由供水公司統一管理，由供水公司向業(yè)主收取二次供水費。要建立市場(chǎng)化的收費機制，使物業(yè)管理服務(wù)向市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化方向進(jìn)展，必需遵循公開(kāi)、公正，誠懇信用的原則。鑒于目前售后房物業(yè)收費沖突凸現，商品房沖突相對平穩的特點(diǎn)，實(shí)行分類(lèi)指導方法，做到公開(kāi)合理、質(zhì)價(jià)相符以及同一物業(yè)管理區域實(shí)行同一收費標準。
5、應制定房屋公共修理基金的提取使用程序。按有關(guān)條例規定：當確需使用房屋公共修理基金的時(shí)候，由業(yè)主委員會(huì )提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用房屋公共修理基金。但實(shí)際上，假如修繕部位只涉及到少數業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區2/3的業(yè)主通過(guò)，給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預算的修理費用沒(méi)有專(zhuān)業(yè)機構對其作鑒定和監督其使用，簡(jiǎn)單讓房屋公共修理基金造成不法利用。隨著(zhù)大量房屋開(kāi)頭進(jìn)入修理期，當房屋需修理，當年收取的大修基金如何提取使用的問(wèn)題。目前，我區的房屋公共修理基金從未提取過(guò)。
6、簡(jiǎn)化催繳物業(yè)費法律程序。當業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時(shí)，現行方法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主，這樣將耗費物業(yè)企業(yè)大量的人力、財力，通過(guò)法律途徑追討的物業(yè)費都不足以支付訴訟等相關(guān)費用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡(jiǎn)潔措施或程序。
7、妥當協(xié)調解決有關(guān)問(wèn)題。市環(huán)衛部門(mén)向業(yè)主收取的生活垃圾處理費為3元/戶(hù)、月，由物業(yè)企業(yè)代收。該部門(mén)所做的工作僅是從轉運站將生活垃圾運走，且不供應垃圾筒，現物業(yè)小區內道路衛生、垃圾外運至垃圾轉運站都由物業(yè)企業(yè)擔當，市環(huán)衛處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶(hù)的垃圾處理費。由于市環(huán)衛處并未供應相應服務(wù)，只做了其中一部分，故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應擔當3元/月、戶(hù)的垃圾處理費。
8、加大宣揚力度引導人們正確的物業(yè)消費觀(guān)念。物業(yè)管理公司本身要留意加強物業(yè)管理水平，提高自身的服務(wù)質(zhì)量。規范管理，提高服務(wù)水平，加大業(yè)主對物業(yè)管理的正面宣揚和引導，讓業(yè)主樹(shù)立正確的“物業(yè)服務(wù)消費觀(guān)”，有效避開(kāi)收費難的問(wèn)題。讓業(yè)主了解物業(yè)管理工作的內容，提高物業(yè)管理的商品意識。讓業(yè)主感受實(shí)質(zhì)上是一種服務(wù)型的商品交換。物業(yè)管理公司需要引導業(yè)主的思想觀(guān)念要由物業(yè)管理的無(wú)償供應向有償型的商品供應方面轉化。
9、加大對物業(yè)行業(yè)的監管力度。推動(dòng)物業(yè)行業(yè)社會(huì )化、市場(chǎng)化進(jìn)程，凈化地域性物業(yè)行業(yè)競爭環(huán)境。健全本市物業(yè)政策法律法規，形成完整、系統體系。
10、進(jìn)一步提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應當在嚴格執行《物權法》，爭取政府的支持的同時(shí)，提高經(jīng)營(yíng)力量，加強與業(yè)主、業(yè)委會(huì )的溝通溝通，達成共識。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng )新服務(wù)項目。將每一項服務(wù)工作的程序都規范化，編制成詳細的《操作手冊》，成為員工的行動(dòng)指南。三是培育和造就高素養的服務(wù)團隊。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技能培訓的同時(shí)更應當注意個(gè)人素養方面的培訓。四是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費考核，建立內部激勵機制。
11、建立物業(yè)管理沖突糾紛調處新機制。探究建立物業(yè)管理糾紛調處新機制。將業(yè)主自治機構的管理納入社區管理范圍。業(yè)主委員會(huì )應當自覺(jué)接受社區居委會(huì )領(lǐng)導，參與社區居委會(huì )舉辦的各項活動(dòng)，同時(shí)，邀請社區居委會(huì )參與業(yè)委會(huì )的活動(dòng)，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會(huì )與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會(huì )與物業(yè)公司之間消失的各種沖突和糾紛，社區居委會(huì )應當主動(dòng)出面協(xié)調處理，街道辦事處應當予以幫助。建議將物業(yè)沖突糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和準時(shí)處理侵害居民合法權益的大事。
12、恢復物業(yè)小區服務(wù)收費年審制度。取消江西省發(fā)改委贛計商價(jià)字（20xx）975號《關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費有關(guān)問(wèn)題的補充看法》第三條：“今后凡是涉及物業(yè)管理服務(wù)收費的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費許可證和不再實(shí)行收費年審制度，與之相關(guān)的罰則自行取消”�；謴臀飿I(yè)服務(wù)收費許可證換發(fā)和收費年審制度，以便價(jià)格部門(mén)履行監管，加大失信懲誡力度。
13、盡快修改、細化物業(yè)管理有關(guān)規定�！督魇∥飿I(yè)服務(wù)收費管理方法》和《吉安市物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施細則》已經(jīng)不能適應當前經(jīng)濟增長(cháng)、社會(huì )進(jìn)步和物業(yè)管理進(jìn)展的客觀(guān)要求，修改物業(yè)服務(wù)收費管理方法成為迫切需求，有關(guān)部門(mén)應樂(lè )觀(guān)協(xié)作，共同推動(dòng)新的物業(yè)服務(wù)收費管理方法盡快出臺。新出臺的物業(yè)服務(wù)收費管理方法應能充分考慮其可操作性、科學(xué)性、合理性和有效指導性，兼顧市場(chǎng)雙方的利益，并在收費標準、服務(wù)內容、定價(jià)方式、收費方式等方面進(jìn)行細化，進(jìn)一步明確物業(yè)服務(wù)成本構成和服務(wù)內容，定價(jià)方式上汲取其他城市的閱歷，實(shí)行菜單式計費方式，讓業(yè)主明明白白消費，物業(yè)企業(yè)清清晰楚服務(wù)。
小區調研報告7
一、調研現狀
由于我國經(jīng)濟的飛速增長(cháng)，讓城市宜居程度變成為了城市建設的主要指標。老舊小區改造為民生重點(diǎn)工程，基于城市現代化、
環(huán)�？沙掷m發(fā)展基礎。城鎮老舊小區指的是建造時(shí)間比較長(cháng)，市政配套設施老化，公共服務(wù)缺項等問(wèn)題比較突出的居住小區。通過(guò)調研和過(guò)去一年多的試點(diǎn)情況來(lái)看，這些小區可能已經(jīng)建成為了20年以上，由于原來(lái)設計標準比較低，管網(wǎng)破舊、公共服務(wù)缺失直接關(guān)系到生活在小區里居民的獲得感、幸福感、安全感。應通過(guò)外部環(huán)境的改造和基礎設施的改造、服務(wù)設施的健全，提升居民的宜居水平。在城市改造中，老城區屬于重要地段，但是在改造老舊小區期間卻遇到了非常多的難點(diǎn)。
二、存在問(wèn)題
一環(huán)境設施狀態(tài)落后
隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展，生活水平逐步提升。車(chē)輛保有量正在逐步提升的趨勢。小區道路比較窄，停車(chē)位不夠，造成在私家車(chē)增長(cháng)的狀況下，車(chē)主只能夠將車(chē)停到公共場(chǎng)所之中，這導致占領(lǐng)了大量的娛樂(lè )場(chǎng)所的活動(dòng)空間，嚴重影響了人們的娛樂(lè )活動(dòng)。道路由于
太窄，再加之具有車(chē)輛，私家車(chē)之間難免會(huì )發(fā)生碰撞，使得住戶(hù)間時(shí)常發(fā)生沖突，影響了小區的和諧發(fā)展;水電基礎設備過(guò)于老化，管線(xiàn)長(cháng)期沒(méi)有更換，造成小區會(huì )由于水電管線(xiàn)問(wèn)題而發(fā)生路面坍塌、停水停電的情況，嚴重影響了居民的生活質(zhì)量，此外供電路線(xiàn)老化還很有可能發(fā)生火災、雷擊等情況，這給住戶(hù)造成為了非常大的安全隱患。例如武警公寓、二干宿舍建成年代較早，小區存在許多以前的電力平行線(xiàn)和后期弱電管網(wǎng)亂牽拉現象;建造外墻粉刷面受到了風(fēng)化，建造內墻面受到了大面積的腐蝕，缺少足夠的照明設備。小區雨污管網(wǎng)老舊，且雨污水混流排放。例如保定新村部份管網(wǎng)阻塞、化糞池破損甚至坍塌導致小區雨污水系統無(wú)法正常運行，每逢臺風(fēng)天氣小區內澇污水橫流、異味嚴重。小區道路年久失修，坑坑洼洼破損嚴重。安防技防設備不完善。
二居民意見(jiàn)難以統一
老舊小區人員組成復雜，小區住戶(hù)普通以老年人、暫時(shí)租戶(hù)、工薪階層為主。各方有各自需求，方案意見(jiàn)征求階段，得到的意見(jiàn)征求結果與實(shí)施施工過(guò)程時(shí)常存在乎見(jiàn)難以統一的情況。該情況通常導致施工過(guò)程受到部份小區居民輪番阻擾施工，不配合改造。例如：關(guān)于小區綠化增加與適當縮減綠化增加停車(chē)位思路分歧問(wèn)題，建造違章改造拆除等問(wèn)題。
三綠地所存在的問(wèn)題
老舊小區建造的時(shí)間普遍在上世紀末，無(wú)論是在設計水平還是配套設施方面，都無(wú)法和當代的小區規劃設計相比。特殊是在綠化工作上，為滿(mǎn)足綠化率，盡管許多的小區都進(jìn)行了綠化，不過(guò)普遍都是自然生長(cháng)，而且因為缺少必要的養護，所以無(wú)法從整體上展現出美感。同時(shí)，還有的小區盡管進(jìn)行了綠化設計，無(wú)非卻存在缺株的情況，許多地表都暴露在外。此外，老舊小區并不重視對于綠化的管理工作，例如湖光花園也很少對綠植進(jìn)行保養，個(gè)別的老舊小區還把小區的綠地開(kāi)墾改造成為了小菜園，亂搭亂建，嚴重破壞了小區的環(huán)境。
四建設施工過(guò)程影響
老舊小區改造過(guò)程中，地面破除、管網(wǎng)溝槽開(kāi)挖、油漆粉刷氣味等會(huì )對小區居民日常生活造成一定影響。由于改造過(guò)程存在各個(gè)管線(xiàn)部門(mén)共同施工，個(gè)別小區施工現場(chǎng)混亂。例如驛前巷15A、15B小區施工過(guò)程安全防護措施不到位，施工組織不夠合理導致未能有效進(jìn)行施工，改造時(shí)間增加等問(wèn)題。
三、對策建議
一增加小區功能
在改造老舊小區的過(guò)程中，非但要穩固樓體結構、重新打造外觀(guān)、建立保暖工程，而且還要合理的增設小區功能。
一、改善小區居民水電供應設施陳舊的情況，并滿(mǎn)足居民平時(shí)的生活要求;
二、對小區里違背規定的建造進(jìn)行清除，增加綠化和小區健身活動(dòng)區域的面積，加寬小區的道路，并要通過(guò)小區地基的實(shí)際情況，來(lái)在合理的位置建造地下停車(chē)場(chǎng)以及供水排水系統;最后，要改善臨街土地，以提高小區附近的經(jīng)濟價(jià)值，增加老年活動(dòng)場(chǎng)所。利用完善的規劃以及所增加的功能，來(lái)全面的加強老舊小區的宜居程度和經(jīng)濟價(jià)值，從而給居民打造出一個(gè)舒適且條件優(yōu)越的生活環(huán)境。
二加強意見(jiàn)征求過(guò)程
方案征求初期，應盡量提高意見(jiàn)征求的受眾的覆蓋面，做好居民改造意識工作。讓小區居民在前期充分的參加到改造工作里，在方案設計期間盡可能滿(mǎn)足各方需求的情況下達成共識，求同存異。以便后期改造過(guò)程中產(chǎn)生分歧導致減少不必要的糾紛阻擾。
三運用綠色生態(tài)環(huán)保理念來(lái)進(jìn)行規劃設計
1堅持以人為本
要讓規劃工作具有科學(xué)合理性，并展現出綠化工作的成效。根據老舊小區的設施條件，來(lái)有針對性的制定綠化規劃，保證規劃設計和實(shí)際情況能夠合理的融合到一起，并實(shí)現點(diǎn)、線(xiàn)、面的融合，如此一來(lái)就能夠改善綠地植被景觀(guān)，從而打造出一個(gè)功能齊全的.綠地系統。例如建立一個(gè)小游園，然后融合小區綠化的狀況，在進(jìn)行改造的小區內創(chuàng )建休閑娛樂(lè )場(chǎng)所，然后根據住戶(hù)的各種要求，并利用草坪、廣場(chǎng)等來(lái)把綠地分為各種功能區，每一個(gè)分區單獨存在，但是均具有自己的特點(diǎn)，能夠達到居民的種種要求;此外也可以進(jìn)行主干道綠化的線(xiàn)狀綠地的建設，也就是在小區里把綠化按照現狀來(lái)羅列，把小區中處于分離狀態(tài)的綠地進(jìn)行連接，以構成一個(gè)綠色體系框架。
2對綠地結構進(jìn)行改善，以加強綠地的生態(tài)收益。
想要提升小區的環(huán)境，那末就要合理的使用好小區的綠地，全面的展現出綠肺的功能。而想要實(shí)現這一目標，那末就要以生態(tài)平衡為理念來(lái)創(chuàng )建綠化環(huán)保功能，不要只是把綠地當做是一種裝飾品，同時(shí)還要合理的改善植被，全面的展現出生態(tài)效果�？傮w來(lái)說(shuō)的話(huà)，就是要更改喬木、灌木之間的比例，由于生態(tài)收益和綠地面積屬于正比關(guān)系，將巧木、灌木進(jìn)行融合才可以打造出結構豐富的綠地，這樣一來(lái)就能夠全面加強生態(tài)收益。
四加強建設過(guò)程管理
嚴格把控質(zhì)量，安全進(jìn)度。與施工、監理單位做好建設工作，合理施工組織計劃，嚴格把關(guān)施工過(guò)程。既要保質(zhì)保量、按時(shí)交付工程。又盡可能減少改造過(guò)程對居民日常生活造成的影響。
五加強改造后的維護工作
對老舊小區的改造成效只能夠體現較短的時(shí)間，若想長(cháng)期保持住戶(hù)宜居的程度，那末還要全面和物業(yè)公司、居委會(huì )等部門(mén)進(jìn)行合作，來(lái)一同進(jìn)行管理。
小區調研報告8
【摘要】居住小區綠化在城市生態(tài)系統中起著(zhù)極其重要的作用，已受到了人們的普遍重視。本文介紹了居住小區綠化的作用和現狀，并對其植物配置及植物多樣性方面提出了相應的建議。
【關(guān)鍵詞】居住小區，園林綠化，景觀(guān)設計，植物多樣性居住小區是指城市主要道路所包圍的獨立生活居住地段。近年來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的蓬勃興起，人們環(huán)保意識的日益增強和對生活環(huán)境要求的不斷提高，在選擇住房的過(guò)程中，人們開(kāi)始強調景觀(guān)環(huán)境方面的條件。這種現代生態(tài)居住觀(guān)，給小區環(huán)境設計注入了新的內容，同時(shí)也為居住小區環(huán)境設計提出了更高的要求。居住小區的綜合環(huán)境在人們心中越來(lái)越占主導地位，而居住小區綠地是綜合環(huán)境中重要的組成部分。隨著(zhù)我國國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展，住宅建設逐步走向商品化的軌道，人們對居住環(huán)境的要求也會(huì )越來(lái)越高，也給建筑師、規劃師們提出了更新的課題。本文就目前居住小區綠化現狀和發(fā)展趨勢以及綠地樹(shù)種選擇和植物配置加以分析，以期為居住小區綠化設計提供新的思路。
一、目前居住小區園林綠化的現狀居住小區綠化是對自然生態(tài)系統的恢復
有的綠化部門(mén)或投資者未能對居住小區原有的立地條件進(jìn)行調查，實(shí)地勘察、分析，對所選用植物本身的生長(cháng)規律和對環(huán)境條件的要求未作細致的考慮，就盲目地進(jìn)行綠地規劃設計，或照抄照搬，或是設計者、投資者的愛(ài)好，認為只要種上草，栽上樹(shù)，綠化的目的就達到了。例如模仿頻率很高的“法國規整式”，在許多居住小區中都可以看到，整齊的綠化成為建筑的花邊，其作用僅僅是為居住小區“涂脂抹粉”。人們看不到小區的整體空間景觀(guān)，看到的只是零碎的片段。因為在高密度的居住小區中，景觀(guān)設計沒(méi)有被首先完整地提出，只是樓與樓夾縫之間的環(huán)境美化。
二、現代居住小區植物景觀(guān)設計原則
1、營(yíng)造人工生態(tài)植物群落。隨著(zhù)生態(tài)園林的發(fā)展，以生態(tài)學(xué)原理（如互惠共生、化學(xué)互感、生態(tài)位、物種多樣性和競爭等作用）為指導來(lái)建設一個(gè)人類(lèi)、動(dòng)物、植物和諧共生、良性的生態(tài)環(huán)境成為我們追求的目標。居住小區的綠化是對自然系統的恢復，將居住區建設成為生態(tài)小區是目前園林工作者對其進(jìn)行綠地規劃的理論前提，堅持以生態(tài)平衡為主導，利用不同物種在空間、時(shí)間、營(yíng)養等方向進(jìn)行合理配置植物，把大自然引進(jìn)人們生活，真正達到人與自然生態(tài)系統的融合和相互協(xié)調，最大限度滿(mǎn)足人們對環(huán)境的生態(tài)要求。在居住區綠化中必需借鑒城市綠地中植物的豐富搭配類(lèi)型，如喬木—草本型、灌木—草本型、喬木—灌木—草本型、喬木—灌木型、藤本型等。在實(shí)際應用中因地制宜根據不同居住區綠地服務(wù)對象的需求和應達到的功能要求進(jìn)行植物設計，例如棚架下采用藤本植物遮蔭；活動(dòng)現代居住區采用高大喬木遮蔭；以觀(guān)賞為主的綠地可采用灌木—草本型或喬灌草搭配型；觀(guān)賞結合散步游覽的綠地可采用喬木—草本型的植物配置方式。
2、植物造景要有良好的景觀(guān)效果。人是居住區的主體，居住區的一切都是圍繞著(zhù)人的需求而進(jìn)行建設、變化的`，不斷趨于文明和理性的社會(huì )越來(lái)越關(guān)注人的需求和健康，植物造景要適合居民的需求，也必需不斷地向更為人性化的方向發(fā)展。植物造景和人的需求完美結合是植物造景的最高境界，強調人性化居住小區的植物造景要特別強調根據不同植物的干、形、葉、色、花、果等觀(guān)賞元素特點(diǎn)進(jìn)行花色、花期、花葉、樹(shù)型的搭配，根據地域特色結合季相變化對植物進(jìn)行合理配置。良好的居住區綠地應該形成三季有花、四季有綠的配置效果，創(chuàng )造出優(yōu)美、長(cháng)效的花卉風(fēng)景，最終達到人與自然的和諧。
3、植物造景過(guò)程中植物配置的形式。居住區綠地植物造景中植物配置應適應綠化的功能要求，適應所在地區的氣候、土壤條件和自然植被分布特點(diǎn)，選擇抗病蟲(chóng)害強、易養護管理的植物，體現良好的生態(tài)環(huán)境和地域特點(diǎn)。要充分發(fā)揮植物的各種功能和觀(guān)賞特點(diǎn)，合理配置，常綠與落葉、速生與慢生相結合，構成多層次的復合生態(tài)結構，達到人工配置的植物群落自然和諧。植物品種的選擇要在統一的基調上力求豐富多樣，要注重種植位置的選擇，以免影響室內的采光通風(fēng)和其他設施的管理維護。
三、居住小區中植物的選擇
1、居住小區中植物的具體選擇方案。小區內道路分連接各小區分區之間的主干道和連接小區宅前道路的支干道、小道。樹(shù)木配置以規則式、行列式為宜，在不影響采光的情況下，宜配植以造形優(yōu)美，有季相變化的落葉喬木，如垂柳、欒樹(shù)等，以遮擋東西向的太陽(yáng)輻射，在夏日為行人提供綠蔭，喬木以下配植剪形花灌木，如紅檵木球、海桐球、水蠟球、榆葉梅球等，適當點(diǎn)綴幾組常綠樹(shù)，如檜柏球、千頭柏，使道路兩旁春季有花、夏季蔭濃、冬季有綠，以形成不同的植物景觀(guān)，增加綠色空間層次。但小區內各條干道綠化樹(shù)種不宜雷同，每條路都應以植物形成自己的特色。
2、居住小區中綠化植物配置原則。
�、胖参锱渲靡獙哟畏置�、注重色塊。在居住小區中進(jìn)行配置時(shí)，也應該注重其層次的搭配。用喬灌、地被等混合配置出高、中、低、地被層四個(gè)層次，再進(jìn)行空間的分割與聯(lián)系，通過(guò)各個(gè)層次，使空間更具自然的節奏。
�、萍竟澬杂^(guān)花觀(guān)葉植物相搭配。 “意春早臨花爭艷，夏季濃蔭好乘涼，秋季多變看葉果，冬季蒼翠不蕭條�！边@首詩(shī)道出了季節變化及對小區設計的最直接要求；應保持三季有花，四季常綠。
�、且圆荼净ɑ軓洷荒颈局蛔�。雖然草木花卉在管理中比較煩瑣，但是相對來(lái)說(shuō)更易于成為造景要素。在組合時(shí)必須考慮到小區中植物的色澤、花型、形狀和高度、植物壽命、生態(tài)長(cháng)勢等方面，使之互相協(xié)調。
住宅小區的園林綠化設計要在合理運用植物、園林小品、園路和鋪裝等前提下，強調園林景觀(guān)與生活、文化的緊密連接，在空間組織上達到一步一景，景隨步移的效果；注重地方特色和民族風(fēng)格，提倡多元化，不要盲目效仿；同時(shí)兼備觀(guān)賞性和實(shí)用性，在綠地系統中形成開(kāi)放性格局，布置文化娛樂(lè )設施，使休閑、運動(dòng)、交流等人性化的空間與設施融合在園林景觀(guān)中，營(yíng)造有利于發(fā)展人際關(guān)系的公共空間。在人與自然相互依存的條件下，開(kāi)拓人與自然充分親近的游憩生活境域，使久居鬧市的居民獲得重返自然的身心享受，這是人們共同追求的理想，也是實(shí)現城市可持續發(fā)展的必然要求。
小區調研報告9
黨的十七大明確指出：“社會(huì )穩定是人民群眾的共同心愿，是改革發(fā)展的重要前提。要健全黨委領(lǐng)導、政府負責、社會(huì )協(xié)同、公眾參與的社會(huì )管理格局，健全基層社會(huì )管理體制。最大限度激發(fā)社會(huì )創(chuàng )造活力，最大限度增加和諧因素，最大限度減少不和諧因素”。 區委十屆六次全會(huì )也提出了要全力抓好社會(huì )穩定工作，全面落實(shí)各項工作措施，營(yíng)造安居樂(lè )業(yè)的社會(huì )環(huán)境。而物業(yè)管理是城市管理和社會(huì )建設的基礎工程，為此，加強居住小區物業(yè)管理建設，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。前不久，按照區委的工作部署，南關(guān)嶺街道黨工委在解放思想學(xué)習實(shí)踐活動(dòng)專(zhuān)題調研階段，結合地區實(shí)際，組織了專(zhuān)題調研小組，就如何推進(jìn)地區物業(yè)管理，促進(jìn)地區社會(huì )和諧穩定進(jìn)行了專(zhuān)題調研。此次調研，實(shí)地走訪(fǎng)了部分居委會(huì )和物業(yè)管理公司，召開(kāi)了由街道城管部門(mén)、物業(yè)公司、居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )等單位參加的不同層次座談會(huì )，發(fā)放了500份居民調查問(wèn)卷，征求了各個(gè)群體的意見(jiàn)和建議，現將調研情況報告如下：
一、南關(guān)嶺街道物業(yè)管理工作的基本情況
據調查，南關(guān)嶺街道共有各類(lèi)物業(yè)建筑面積240萬(wàn)平方米，住宅建筑面積約181萬(wàn)平方米。2萬(wàn)平方米以上的居住小區16個(gè)，其中，上世紀八十年代以前建成入住的小區4個(gè)，占總面積的25%;九十年代后，按統一規劃、統一設計、綜合開(kāi)發(fā)建設而成的小區12個(gè)，占總面積的75%。已實(shí)行物業(yè)管理的小區8個(gè)，占居住小區的50%;成立業(yè)主大會(huì )的小區5個(gè)，占實(shí)行物業(yè)管理小區的62.5%。全街共有物業(yè)管理企業(yè)七家，從業(yè)人員300余人。目前，實(shí)行物業(yè)管理的小區內多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有單位直管樓等。
總體看，物業(yè)管理工作具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初級階段。目前仍然沒(méi)有實(shí)行物業(yè)管理的居住小區占50%;未收取物業(yè)費的小區占75%，在收取物業(yè)費小區中尚有10%--50%住戶(hù)以各種理由不繳費。二是物業(yè)管理總體水平偏低。主要是物業(yè)管理企業(yè)數量少、規模比較小，資質(zhì)等級偏低等;物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)較低，物業(yè)服務(wù)工作不到位。三是物業(yè)管理行業(yè)監管體制不健全。對物業(yè)管理企業(yè)的監督檢查及規范化經(jīng)營(yíng)缺乏制度支撐，對社區物業(yè)管理自治方式缺乏科學(xué)性探索。
二、物業(yè)管理工作存在的主要問(wèn)題
近年來(lái)，各新建小區積極通過(guò)公開(kāi)招投標選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著(zhù)力搭建社區自治的新型組織平臺，物業(yè)管理工作取得了一定成績(jì)，也總結了一些經(jīng)驗，但由于體制、觀(guān)念、機制等因素的影響，物業(yè)管理工作仍存在以下四個(gè)方面的問(wèn)題：
1、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題嚴重。開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題嚴重是各地普遍存在的問(wèn)題，本地區也不例外。問(wèn)題主要包括變更規劃、配套設施不落實(shí)、房屋及附屬設備質(zhì)量不合格等。這些問(wèn)題遺留到物業(yè)管理階段并長(cháng)期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據調查，在有物業(yè)公司的小區，57%的受訪(fǎng)者認為居住小區物業(yè)公司沒(méi)有盡到管理責任，68%的受訪(fǎng)者認為居住小區技防措施不健全。
2、物業(yè)管理公司定位不合理。目前，據調查，現有物業(yè)管理企業(yè)規模小、資質(zhì)等級低，物業(yè)管理服務(wù)水平偏低，經(jīng)營(yíng)管理理念陳舊，缺乏市場(chǎng)競爭力。在7家物業(yè)管理企業(yè)中，按資質(zhì)分類(lèi)，一級資質(zhì)僅有1家，其余6家均為三級資質(zhì)，按照性質(zhì)分，2家由村公司物業(yè)轉制而來(lái)，其余是市內物業(yè)的分公司.個(gè)別物業(yè)公司受舊的體制影響比較深，習慣上以管理者自居，服務(wù)意識差;有些企業(yè)低水平服務(wù)、高標準收費;有些企業(yè)錯誤認為物業(yè)管理從業(yè)人員門(mén)檻低，缺少對員工的培訓和嚴格規范的制度管理，造成人員素質(zhì)普遍偏低;有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營(yíng)物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權益。
3、部分業(yè)主觀(guān)念陳舊且缺乏合作性。大部分居住人群收入水平不高，對物業(yè)管理收費的理解尚未到位，不愿意按照目前價(jià)格享受較為全面的物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主普遍存在維權意識強烈而責任意識淡薄，經(jīng)常出現業(yè)主權利濫用現象。據調查顯示，只有1%的受訪(fǎng)者對《大連市城市住宅小區物業(yè)管理辦法》很了解，不了解的多達87%;71%的受訪(fǎng)者表示不了解《中華人民共和國物權法》有關(guān)房產(chǎn)權利方面的規定。業(yè)主相互不熟悉，往往出現“誰(shuí)都可以牽頭成立業(yè)主大會(huì )，但誰(shuí)都無(wú)法真正成立業(yè)主大會(huì )”的無(wú)序局面，業(yè)主委員會(huì )的權威受到質(zhì)疑。據調查顯示，55%的受訪(fǎng)者所居住的社區沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì );當居住方面合法權益受到侵害時(shí)，更多人傾向于選擇通過(guò)居委會(huì )維權;87%的受訪(fǎng)者認為業(yè)主委員會(huì )作用發(fā)揮不好，居委會(huì )作用發(fā)揮好。
4、政府相關(guān)職能部門(mén)公共服務(wù)水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛、公安、交通、市政等管理部門(mén)之間不可避免地存在著(zhù)職責劃分和相互配合的問(wèn)題，有些是行政監管關(guān)系，有些是業(yè)務(wù)合作關(guān)系。目前，政府相關(guān)職能部門(mén)之間的關(guān)系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會(huì )等相關(guān)部門(mén)的關(guān)系還未理順，責權利的劃分有待進(jìn)一步明確，公共服務(wù)水平有待進(jìn)一步提高。此外，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的銜接也存在一些問(wèn)題。如本應由政府提供的公共服務(wù)職責被人為地轉嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀(guān)上既承擔一個(gè)企業(yè)的責任，又承擔著(zhù)部分政府公共服務(wù)的職能等等。
三、加強物業(yè)管理工作的建議和意見(jiàn)
南關(guān)嶺地區地處城鄉結合部，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合街道實(shí)際的物業(yè)管理模式。通過(guò)此次調研，提出以下幾條建議：
1、推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入法。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區的“規劃—設計—施工—安裝—銷(xiāo)售—管理”等過(guò)程。這樣有利于避免開(kāi)發(fā)項目在設計、施工和配套方面出現后期物業(yè)管理難以解決的問(wèn)題，從源頭上減少開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題對物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處，三方共贏(yíng)的良好局面。建議政府相關(guān)職能部門(mén)從政策、資金、管理以及技術(shù)手段等多方面問(wèn)題入手深入研究，加強引導，推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。
2、成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )并積極發(fā)揮作用。應由街道相關(guān)部門(mén)協(xié)調各物業(yè)公司成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )。充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺，促進(jìn)行業(yè)自律，推動(dòng)公平競爭，協(xié)調利益沖突，維護企業(yè)合法權益等方面的作用。協(xié)會(huì )應著(zhù)力開(kāi)展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論;建立行業(yè)自律機制，規范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為;反映企業(yè)合理訴求，維護企業(yè)合法權益;開(kāi)展各種形式活動(dòng)，形成行業(yè)的凝聚力;正確引導輿論宣傳，樹(shù)立行業(yè)良好形象;加強從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓，形成在職繼續教育機制。
3、建立健全長(cháng)效管理機制。要建立和完善對開(kāi)發(fā)商的誠信考核機制，特別是對其開(kāi)發(fā)小區物業(yè)管理好壞的考評，使其注重樹(shù)立品牌意識，做好建管銜接;行業(yè)主管部門(mén)要改變姿態(tài)，充分利用全方位的媒體手段主動(dòng)宣傳物業(yè)管理的必要性;物業(yè)管理公司應拋棄行政管理的方式，加大對業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動(dòng)，用更好的服務(wù)取得業(yè)主理解和配合，政府有關(guān)部門(mén)和社區應組織成立物業(yè)調解協(xié)調機構，完善社區黨總支、居委會(huì )、業(yè)主及業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動(dòng)議事平臺，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長(cháng)效機制。
4、探索物業(yè)分類(lèi)管理模式。應根據目前物業(yè)管理的特殊性，有針對性的對居住小區的特點(diǎn)探索不同的物業(yè)管理模式。對于一些老舊小區來(lái)說(shuō)，由于觀(guān)念限制和硬件條件的`制約，讓居民出錢(qián)引入物業(yè)公司很難行得通。對這類(lèi)長(cháng)期以來(lái)欠賬較多的老舊小區，政府有關(guān)部門(mén)及產(chǎn)權單位應加強資金的合理投入，探索規范的物業(yè)管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會(huì )的作用，或發(fā)動(dòng)群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問(wèn)題。對于新建商品房小區，政府應加強引導和約束，引入市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng )造更好的公平競爭環(huán)境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業(yè)管理企業(yè)品牌。
5、大力提高居民自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時(shí)期，配套政策尚不健全，不可能事無(wú)巨細都采用法律手段。而社會(huì )矛盾糾紛得不到及時(shí)調整，就有可能陷入無(wú)法緩解的對立困境。因此，在物業(yè)管理中，要將鄉規民約納入法治體系，通過(guò)規劃居民區建設的內容，完善鄉規民約，提高居民的權利義務(wù)意識，在正確行使民主權利的基礎上，承擔民主管理的責任。如大北物業(yè)公司與社區聯(lián)合深入開(kāi)展調查研究，剖析居民區中缺乏公德的表現，針對性地建立鄉規民約，培育一批五好家庭、星級文明戶(hù)、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區生活中地極端個(gè)人主義等自私自利現象，大力提升小區的社會(huì )公德和家庭美德水準，收到了良好的效果。
6、提高物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司應結合實(shí)際需要，積極探索、大膽實(shí)踐，創(chuàng )造自己品牌，要通過(guò)提高員工知識技能的培訓，運用先進(jìn)的管理手段，在企業(yè)內部應崗位明確，職責分明，建立一套行之有效的績(jì)效考核體系，降低企業(yè)管理成本。要從日常檢查、客戶(hù)交流、業(yè)主滿(mǎn)意度調查、管理費收繳、相關(guān)信息反饋等方面了解物業(yè)服務(wù)是否滿(mǎn)足業(yè)主的需求，從而制定相應的措施。如鴻誠物業(yè)公司開(kāi)展“敬業(yè)愛(ài)崗、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”活動(dòng)，調動(dòng)員工的工作積極性，激發(fā)技術(shù)革新，促進(jìn)了物業(yè)管理、服務(wù)工作再上新臺階。
小區調研報告10
�。ㄒ唬┱{研背景：
調研目的：
1、通過(guò)本次調研，初步了解我國的住房政策、住房制度、居住現狀、居住標準以及住宅房地產(chǎn)的相關(guān)知識。
2、通過(guò)對本市居住區環(huán)境專(zhuān)題調研，掌握進(jìn)行社會(huì )調研的一些基本方法和手段，培養調查分析和綜合思考能力。并初步學(xué)會(huì )在調研報告中運用經(jīng)濟分析及掌握相關(guān)軟件的應用。
3、掌握居住小區規劃設計的基本原理和方法，并熟悉城市居住區規劃設計等相關(guān)規范。
調研方法：文獻調研，實(shí)地調研，拍照，訪(fǎng)談，數據統計等。
調研過(guò)程分析：
理論調研：通過(guò)多種方式和手段，進(jìn)行文獻檢索、資料收集和整理，旨在了解我國住房制度和當代居住小區規劃設計、建設、發(fā)展的理論與實(shí)踐問(wèn)題，了解存在的主要問(wèn)題和發(fā)展趨勢，了解相關(guān)的政策、法律與法規、規范等內容。主要對《合肥市城市規劃管理技術(shù)規定》及《城市居住區規劃設計規范》進(jìn)行了深入研究。
實(shí)地調研：此次調研過(guò)程中，我們分成了兩個(gè)部分進(jìn)行，一是對基地的調研，二是對哈爾濱市已建成的小區展開(kāi)調研，旨在為我們的設計提供多方面的參考。
�。ǘ┗卣{研
1、調研時(shí)間：
2、調研地點(diǎn)：
3、調研內容：小區規劃及其周邊情況
4、基地所處區位：哈爾濱香坊區，東側緊鄰學(xué)府路，西鄰機場(chǎng)路，南北分別與哈雙路和哈西站相望。從整體上看，交通、信息流十分暢通，有著(zhù)優(yōu)良的政策環(huán)境。
5、基地內部現狀：經(jīng)實(shí)地調研，基地呈北高南低、西高東西的走勢，整個(gè)地形呈不規則的扇葉狀�；貎炔繘](méi)有集中地水面，只有一處占地較小的集中綠化布置，在規劃設計時(shí)可予以保留�；噩F狀及功能分區情況如右圖所示。
6、基地周邊的各類(lèi)服務(wù)設施情況：
�。�1）、基地周邊的學(xué)校和車(chē)站：
�。�2）、基地周邊的銀行：
�。�3）、基地周邊的醫院：
�。�4）、基地周邊交通狀況及建設情況：
綜上所述，澗橋西畔周邊交通發(fā)達，道路寬闊。較其他各個(gè)周邊相對安靜，適合人們在此進(jìn)行散步等休閑活動(dòng)，自然環(huán)境上很有優(yōu)勢。此外，基地周邊的銀行、學(xué)校、酒店、醫院等設備齊全，但是附近沒(méi)有較大的購物商場(chǎng)，這可能為將來(lái)在此居住的居民帶來(lái)生活上的不便。
交通組織：小區采用理性有序的交通組織系統———人車(chē)平面分離，將車(chē)行組織在外圍。車(chē)行系統由街區環(huán)路和支路以及各車(chē)行入口、路邊停車(chē)坪、地下車(chē)庫組成。路寬6 m，瀝青路面。澗橋西畔規劃了一條完整的步行主線(xiàn)，從一期的南入口商業(yè)步行街，會(huì )所（售樓中心）、、到二期的高層、并由此主線(xiàn)與街區的庭院步道相連，構成整個(gè)小的步行系統。
景觀(guān)設計：充分展示原有澗橋西畔的景觀(guān)優(yōu)勢，是小區景觀(guān)設計的主題，通過(guò)對主入口處的自然蘆葦蕩進(jìn)行改造設計，形成以自然水景為主景的景觀(guān)中心。同時(shí)，以此作為整個(gè)小區的'景觀(guān)起點(diǎn)，形成小區綠化主軸，深入小區內部與區內各組團綠化空間相連’并使建筑每戶(hù)都達到了景觀(guān)最優(yōu)化，充分體現景觀(guān)為人所用，以人為本的設計理念。
建筑設計：在建筑設計上，小區以陽(yáng)光、空氣、水為主題，創(chuàng )造與自然親密接觸的鄰里生活環(huán)境和室內生活環(huán)境。小區住宅單體有兩種類(lèi)型：花園洋房（4~5層）；高層32層。其戶(hù)型錯落有致，品種較多，面積從40~250 m2，可滿(mǎn)足不同人群的需求。
周邊配套設施：澗橋西畔小區的規劃特點(diǎn)，主要在于它充分利用了原有的自然環(huán)境與現在眾多小區設計一味采用人工的手段來(lái)打造所謂的“自然生態(tài)”景觀(guān)有著(zhù)本質(zhì)區別，這一點(diǎn)是值得我們借鑒的
�。ㄈ�、總結
通過(guò)收集現狀基礎資料和相關(guān)背景資料，分析基地現狀與周?chē)h(huán)境關(guān)系，了解一般居住區的規劃模式。根據基地的實(shí)際情況，借鑒這些小區的規劃優(yōu)點(diǎn)，吸取其設計的不足之處，在我們的設計中，揚長(cháng)避短，為居民經(jīng)濟合理地創(chuàng )造一個(gè)滿(mǎn)足日常生活和文化生活需要地舒適、衛生、安全、寧靜和優(yōu)美的居住環(huán)境。
小區調研報告11
近年來(lái)，隨著(zhù)南京城南城市建設步伐的加快，大量土地、房屋被拆遷征用，一個(gè)個(gè)拆遷安置小區拔地而起。村民房屋土地被征用后，搬入了安置房小區。原有村民也變成了居民，從村落變成了小區，安置房小區管理難、環(huán)境差等問(wèn)題帶來(lái)的物業(yè)糾紛日益凸現出來(lái)。
安置房小區的物業(yè)糾紛是城市化推進(jìn)以來(lái)各級部門(mén)普遍關(guān)注的一個(gè)重大民生問(wèn)題。雨花臺區人民調解委員會(huì )通過(guò)對轄區內安置房小區出現的主要矛盾糾紛進(jìn)行了認真調研分析，力求減少矛盾糾紛、理順各種管理關(guān)系、提高對安置房小區物業(yè)糾紛的認識，為解決好安置房小區的物業(yè)糾紛提供有益的思考。
一、安置房物業(yè)糾紛現狀
目前在雨花臺區的鐵心橋地區、西善橋地區和板橋地區有大量的安置房小區。西善橋地區有52個(gè)居民小區，其中安置房小區26個(gè)，鐵心橋地區7個(gè)社區，其中兩個(gè)社區為全市兩個(gè)大型安置房小區景明家園和春江新城，另外5個(gè)社區都有安置房小區。物業(yè)矛盾糾紛的出現有三個(gè)方面的因素。
1、業(yè)主因素。大多數村民身份轉變后，并沒(méi)有像真正的市民一樣去了解、接受、參與物業(yè)管理，導致有的安置小區物業(yè)與業(yè)主之間存在多種矛盾，最突出的共性問(wèn)題有：
�。�1）部份居民思想觀(guān)念舊。一些新市民受傳統散居村落影響，缺乏整體意識，個(gè)別業(yè)主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建，致使部分公共設施不能正常使用；缺少對房屋結構安全的相關(guān)知識，少數業(yè)主認為房子是自己的，屬私有財產(chǎn)，便無(wú)所顧忌地在自己的小天地里，私拆亂改；對集中居住的新建小區不適應，一些業(yè)主私占綠地停車(chē)位不僅破壞了小區的整體規劃，更侵害了其他業(yè)主的合法權益；
�。�2）部分居民生活習慣難以更改。老的生活習慣一時(shí)難以改變，垃圾亂堆亂放，到樓下綠化帶的樹(shù)木之間拉扯繩索晾曬衣物，墻壁上亂貼亂畫(huà)，私養大型寵物或家禽，在小區寵物糞便隨處可見(jiàn)，物業(yè)公司在管理中容易與業(yè)主發(fā)生糾紛；
�。�3）業(yè)主服務(wù)消費意識淡薄。大部分安置小區業(yè)主從原來(lái)的村落搬遷到新建小區，作為村民從來(lái)都無(wú)需交納物業(yè)管理費和垃圾費之類(lèi)的費用，而且拆遷安置都是政府行為，這些業(yè)主認為這些費用應該由政府買(mǎi)單。他們對物業(yè)管理的概念比較陌生，不知道物業(yè)服務(wù)本身就是一種商品。消費享受服務(wù)的意識不強，沒(méi)有繳納物業(yè)服務(wù)費的概念，直接后果就是導致物業(yè)運轉困難，服務(wù)質(zhì)量下降，形成惡性循環(huán)。
2、物業(yè)公司因素。
�。�1）安置房質(zhì)量缺陷。安置房質(zhì)量上的缺陷造成的后果往往會(huì )由后期物業(yè)來(lái)處理。小區通過(guò)綜合驗收，向業(yè)主交房時(shí)還存在一些遺留問(wèn)題。如區域內的環(huán)境、道路、相關(guān)配套等設施未完工，影響業(yè)主入��；房屋外墻、飄窗、陽(yáng)臺滲漏等，引發(fā)業(yè)主不滿(mǎn)；電梯、電子對講門(mén)、監控設備存在故障，招來(lái)業(yè)主指責。工程質(zhì)量遺留問(wèn)題很難及時(shí)得到根本解決，這些問(wèn)題帶到業(yè)主入住階段，多數業(yè)主理解為房屋質(zhì)量以及安置前的有關(guān)承諾沒(méi)有兌現，責任應由物業(yè)公司承擔，從而很容易造成業(yè)主與物業(yè)公司之間的對立情緒，給物業(yè)管理帶來(lái)相當大的壓力；
�。�2）服務(wù)質(zhì)量上的詬病。保潔不滿(mǎn)意、修理不及時(shí)、巡邏不勤快、綠化不到位、車(chē)位不足和車(chē)位分配的不透明等問(wèn)題都容易引發(fā)業(yè)主的不滿(mǎn)；
�。�3）物業(yè)管理公司不夠職業(yè)化。在安置房小區居民入住后，為了快速地給居民提供物業(yè)服務(wù)，保障居民的基本生活需求，各街道的.社區組織成立了物業(yè)公司為居民提供服務(wù)，從業(yè)人員的職業(yè)化程度不夠，往往以管理者身份而不是服務(wù)者身份自居，必然影響到物業(yè)與業(yè)主之間的和諧關(guān)系。
3、相關(guān)管理小區物業(yè)的行政主管部門(mén)因素。相關(guān)管理小區物業(yè)的行政主管部門(mén)未能及時(shí)指導安置房小區成立業(yè)主委員會(huì )。很多安置房小區在入住幾年后仍沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì )，這樣個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決，為小區正常的物業(yè)管理埋下隱患。很多重大事/文秘站－您的專(zhuān)屬秘書(shū)，中國最強免費！/項沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )同意，物業(yè)公司也無(wú)能為力，比如維修基金的使用，導致居民認為物業(yè)公司不作為，引發(fā)矛盾糾紛。
二、減少安置房小區物業(yè)糾紛幾點(diǎn)建議
1、成立業(yè)主委員會(huì )。相關(guān)部門(mén)應及時(shí)指導保障房小區成立業(yè)主委員會(huì )，保障房小區中居民大多數是由附近村民搬遷過(guò)來(lái)，通過(guò)業(yè)主委員會(huì )的形式重新構建“熟人社會(huì )”；
�。�1）方便個(gè)體業(yè)主與物業(yè)公司之間進(jìn)行溝通；
�。�2）通過(guò)業(yè)主委員會(huì )，方便物業(yè)公司對房屋出現的較大質(zhì)量或故障問(wèn)題及時(shí)處理，方便群眾生活；
�。�3）通過(guò)業(yè)主委員會(huì )宣傳小區居民責任與義務(wù)，配合物業(yè)公司逐步將物業(yè)費用收取工作正�；�。
2、培養能夠適應市場(chǎng)變化的優(yōu)勢物業(yè)公司。要逐漸走出社區“托底”式的物業(yè)公司模式。物業(yè)企業(yè)要推行公務(wù)公開(kāi)、財務(wù)公開(kāi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主間要形成相互制約、相互支持的管理機制。同時(shí)，要全力做好公共部位維修資金的收繳工作，為小區的長(cháng)遠發(fā)展提供資金保障。
3、聘用和培養專(zhuān)業(yè)化物業(yè)人員，提高物業(yè)服務(wù)水準。要在人員配置上把好關(guān)口，提供能夠切合居民需要的優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)。一是選拔聘任一批責任心強、業(yè)務(wù)素質(zhì)好的人員充實(shí)到物業(yè)管理一線(xiàn)隊伍；二是加強從業(yè)人員的崗位培訓，提高他們依法履行職責能力；三是提升人員素質(zhì)，物業(yè)從業(yè)人員要認真學(xué)習法律、規章、相關(guān)業(yè)務(wù)和小區管理理論，開(kāi)拓工作思路，切實(shí)做到服務(wù)好保障房小區居民。
4、相關(guān)行政部門(mén)做好保障房建設驗收工作，避免建設問(wèn)題遺留給物業(yè)部門(mén)。認真抓好物業(yè)管理的前期介入工作，發(fā)現配套設施設備不完善的小區，責令建設單位限期補建完善，做到提前介入，主動(dòng)參與，積極監督，確保交付后業(yè)主滿(mǎn)意，避免業(yè)主與物業(yè)之間發(fā)生沖突。
5、社區做好新市民普法宣傳工作。社區要經(jīng)常性深入各小區開(kāi)展普法和精神文明宣傳，宣揚小區公約，弘揚小區主人翁意識，提高安置房小區居民的都市生活意識，改變他們的生活習慣，鼓勵小區居民主導參與到小區物業(yè)管理中來(lái)，通過(guò)人民調解的方式化解小區物業(yè)矛盾糾紛。
小區調研報告12
物業(yè)管理是城市管理和社會(huì )建設矛盾集中體現的領(lǐng)域，規范的物業(yè)管理是和諧社會(huì )建設總體戰略中的重要內容。我會(huì )于20xx年1月至7月對河北區居民小區物業(yè)管理狀況，特別是對三和小區和金兆園小區進(jìn)行了調研�，F將調研情況報告如下：
一、小區物業(yè)管理現狀
三和小區，人口近萬(wàn)人，地處城鄉結合部，小區經(jīng)歷了九個(gè)物業(yè)公司和三屆業(yè)主委員會(huì )，人員較復雜，管理難度較大，現物業(yè)公司是容心物業(yè)公司于20xx年9月接手三和小區的物業(yè)管理。每年應收物業(yè)費100萬(wàn)元，現在只能收上來(lái)4萬(wàn)余元，收繳費用不足以維持日常開(kāi)銷(xiāo)，水電費都有拖欠。許多業(yè)主借道路、房屋質(zhì)量、綠化、車(chē)輛丟失、噴泉等許多問(wèn)題，拖欠物業(yè)費。金兆園小區，20xx年入住，共1058戶(hù)。商品房202戶(hù)，回遷房660戶(hù)。20xx年12月初物業(yè)撤出，后由明星物業(yè)接管，次年撤出�，F在，電梯維修費無(wú)從解決。
二、小區物業(yè)存在的問(wèn)題
盡管兩個(gè)小區情況有異，但存在有許多共性的問(wèn)題，并在很大程度上反映了我區物業(yè)管理的現狀和病疾。
(一)地產(chǎn)遺留問(wèn)題。由于物業(yè)管理沒(méi)有在房屋開(kāi)發(fā)建設階段就進(jìn)行介入，因此開(kāi)發(fā)建設的不合理成了后來(lái)物業(yè)管理的眾多矛盾的根源。開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題主要表現在：一是規劃變更導致業(yè)主權益受損。房屋格局和小區環(huán)境與售房時(shí)的承諾有差異。二是房屋建筑和附屬設備質(zhì)量差，配套項目缺項甩項。三是建筑權屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營(yíng)收益分配等問(wèn)題，是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商爭議的核心問(wèn)題。如金兆園在地產(chǎn)建設階段，就在二次供水和電梯質(zhì)量等方面留下了嚴重后患。三和小區的開(kāi)發(fā)商也遺留下房屋質(zhì)量等問(wèn)題。這些都為日后物業(yè)管理埋下了隱患。
(二)物業(yè)管理企業(yè)管理水平低，人員整體素質(zhì)不高。一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶(hù)意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時(shí)滿(mǎn)足，同時(shí)存在侵害業(yè)主利益的行為。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時(shí)、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的.服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現矛盾。
(三)小區業(yè)主缺乏四種意識。一是缺乏整體意識。個(gè)別業(yè)主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建，致使部分公共設施不能正常使用，難以發(fā)揮其應有的功能;二是缺乏安全意識。少數業(yè)主認為房子是自己的，屬私有財產(chǎn)，便無(wú)所顧及在自己的小天地里，私拆亂改。三是缺乏法制意識。一些業(yè)主私占綠地，或種菜或做停車(chē)位，不僅破壞了小區的整體規劃，更侵害了其它業(yè)主的合法權益。四是缺乏環(huán)保意識。垃圾亂堆亂放，墻壁上亂貼亂畫(huà)，私養大型寵物，在小區寵物糞便隨處可見(jiàn)。
(四)物業(yè)公司對業(yè)主的違規行為處置力度不夠，沒(méi)有執法權。而政府相應的執法機構又力不從心，執法缺位。比如，對有些業(yè)主的私搭亂蓋、車(chē)輛不按規定停放以及破壞小區設施等行為，只能勸告，下整改單，報告政府執法部門(mén)，而無(wú)他法。結果常常是業(yè)主我行我素，造成惡性循環(huán)，以至小區環(huán)境和設施每況愈下。
(五)物業(yè)公司收物業(yè)費困難。業(yè)主以各種理由不繳費，加之，效法者眾，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收上來(lái)的物業(yè)費越來(lái)越少，從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟本性來(lái)說(shuō)，當收入小于成本或者利潤減少時(shí)，必然會(huì )降低成本，而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿(mǎn)意，從而不交物業(yè)費，這就進(jìn)入了一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈。小區環(huán)境差了，住房自然貶值，到頭來(lái)受苦的其實(shí)不只是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還有園區內的所有業(yè)主。比如三和小區的狀況就是一個(gè)很好的例子。相反，現每家每戶(hù)的煤氣、水、電、有線(xiàn)電視等費用沒(méi)有拖欠的，因為這是政府行為，如果你不交費，這些職能部門(mén)有權停水停電，沒(méi)有一點(diǎn)商量，現在只有物業(yè)費可以拖欠，因為它是企業(yè)行為。個(gè)別人就是抓住這個(gè)漏洞，不交物業(yè)費，你不會(huì )把我怎么樣，這是物業(yè)公司目前最撓頭的事。
(六)使用上缺乏健全的機制和有效的監督，大修基金保值、增值難。按條例規定，當確需使用房屋公共維修基金的時(shí)候，由業(yè)主委員會(huì )提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用。但實(shí)際上，如果修繕部位只涉及到少數業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區2/3的業(yè)主通過(guò)，給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預算的維修費用沒(méi)有專(zhuān)業(yè)機構對其作鑒定和監督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成無(wú)法利用。隨著(zhù)大量房屋開(kāi)始進(jìn)入維修期，當年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價(jià)水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。
三、幾條建議
(一)依照20xx年10月1日實(shí)施的《物權法》有關(guān)章節規定和20xx年9月1日正式實(shí)施的《物業(yè)管理條例》，研究制定我區《物業(yè)管理水平評估細則》，提高物業(yè)管理，并做到有法可依。
(二)建立政府相關(guān)執法部門(mén)與物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì )三方的聯(lián)動(dòng)機制，有效處置小區內的各種違法違規行為。并在街道辦事處一級設立物業(yè)管理糾紛處置辦公室，作為三方聯(lián)動(dòng)機制的行動(dòng)軸心。
(三)為促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展，培育物業(yè)管理的核心品牌，鼓勵有實(shí)力的社會(huì )實(shí)體興辦物業(yè)公司，在政策上實(shí)施優(yōu)惠政策，并創(chuàng )造競爭氛圍，做大做強我區物業(yè)管理業(yè)，為我區和諧社區建設鍛造實(shí)業(yè)新軍。
(四)確保房屋大修基金的安全使用，實(shí)現大修基金保值增值。建議對業(yè)主交納的房屋大修基金委托銀行理財，按每個(gè)小區(大廈)開(kāi)一個(gè)總帳戶(hù)，按每戶(hù)業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶(hù)單獨開(kāi)戶(hù)，每年的利息自動(dòng)轉存到業(yè)主的戶(hù)頭上。凡需動(dòng)用大修基金時(shí)，必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決，委托專(zhuān)業(yè)機構對物業(yè)公司預算的維修費用進(jìn)行評估后方可動(dòng)用維修款項，同時(shí)對大修基金的使用過(guò)程進(jìn)行監督，對維修質(zhì)量進(jìn)行鑒定。
(五)加大宣傳力度，引導人們正確的物業(yè)消費觀(guān)念。按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費、公共水電費、電梯用電費、二次供水電費及一此相關(guān)的費用是每個(gè)業(yè)主(住戶(hù))必須履行的義務(wù)，大家應當積極主動(dòng)履行，任何人不論何種理由拒交物業(yè)管理服務(wù)費都是違法的。
小區調研報告13
物業(yè)管理是城市管理和社會(huì )建設矛盾集中體現的領(lǐng)域，加強居住小區物業(yè)管理，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。為此，今年3月至6月，我們聯(lián)合開(kāi)展了加強石景山區物業(yè)管理的調研，目的是全面了解我區物業(yè)管理現狀，反映群眾所關(guān)心的物業(yè)管理實(shí)際問(wèn)題，促進(jìn)和諧社會(huì )的建設和區域形象的提升。此次調研聽(tīng)取了區建委關(guān)于我區物業(yè)管理工作基本情況的介紹，實(shí)地走訪(fǎng)了部分居委會(huì )和物業(yè)管理公司，召開(kāi)了由政府相關(guān)職能部門(mén)、物業(yè)公司、居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )等單位參加的不同層次的座談會(huì )，發(fā)放了近千份居民調查問(wèn)卷，搜集了關(guān)于加強我區物業(yè)管理的意見(jiàn)和建議，現將調研情況報告如下：
一、我區物業(yè)管理工作的基本情況
據調查，我區共有各類(lèi)物業(yè)建筑面積20xx萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積約1200萬(wàn)平方米。2萬(wàn)平方米以上的居住小區105個(gè)，其中，上世紀八十年代以前建成入住的小區46個(gè)(包括各類(lèi)家屬院，不包括軍產(chǎn))，占44%;
九十年代后，按統一規劃、統一設計、綜合開(kāi)發(fā)建設而成的小區59個(gè)，占56%。已實(shí)行物業(yè)管理的小區79個(gè)，占居住小區的75%;
成立業(yè)主大會(huì )的小區11個(gè)，占實(shí)行物業(yè)管理小區的14%。全區共有物業(yè)管理企業(yè)68家，其中在我區登記注冊的44家，在外區注冊的24家，從業(yè)人員6000余人。目前實(shí)行物業(yè)管理的小區內多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有康居房及單位直管樓等。
總體看，我區物業(yè)管理工作具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初級階段。目前仍然沒(méi)有實(shí)行物業(yè)管理的居住小區占25%;
抽樣調查問(wèn)卷顯示，未收取物業(yè)費的小區占33%。同時(shí)，近年來(lái)我區部分實(shí)施物業(yè)管理的小區獲獎，物業(yè)管理覆蓋率呈上升趨勢。二是物業(yè)管理總體水平偏低。統計數據顯示，與北京市整體水平相比，我區轄區內注冊登記的物業(yè)管理企業(yè)數量少、規模比較小，資質(zhì)等級偏低等;
物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)普遍偏低。三是物業(yè)管理行業(yè)監管體制基本建立，20xx年8月以來(lái)，成立了專(zhuān)門(mén)的工作機構，加強了對物業(yè)管理企業(yè)的監督檢查，開(kāi)展了物業(yè)管理規范化活動(dòng)，積極探索社區物業(yè)管理自治方式，開(kāi)展物業(yè)管理試點(diǎn)工作，推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程，進(jìn)一步加強了我區物業(yè)管理行業(yè)政府監管的工作力度。
二、我區物業(yè)管理工作存在的主要問(wèn)題
近年來(lái)，我區物業(yè)管理主管部門(mén)積極推進(jìn)通過(guò)公開(kāi)招投標選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著(zhù)力搭建社區自治的新型組織平臺，物業(yè)管理工作取得了一定成績(jì)，也總結了一些寶貴經(jīng)驗，但由于體制、觀(guān)念、機制等因素的影響，我區物業(yè)管理工作仍存在以下四個(gè)方面的問(wèn)題：
1.開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題嚴重。開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題嚴重是各地普遍存在的問(wèn)題，我區也不例外。問(wèn)題主要包括變更規劃、配套設施不落實(shí)、房屋及附屬設備質(zhì)量不合格等等。這些問(wèn)題遺留到物業(yè)管理階段并長(cháng)期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據調查問(wèn)卷顯示，77%的受訪(fǎng)者認為居住小區物業(yè)公司沒(méi)有盡到管理責任，69%的受訪(fǎng)者認為居住小區技防措施不健全。
2.物業(yè)管理公司定位不準確。我區現有物業(yè)管理企業(yè)規模小、資質(zhì)等級低，物業(yè)管理服務(wù)水平偏低，經(jīng)營(yíng)管理理念陳舊，市場(chǎng)競爭力不強。我區登記注冊的44家物業(yè)管理企業(yè)中，按資質(zhì)分類(lèi)，一級資質(zhì)僅有2家，二級資質(zhì)也只有3家，三級資質(zhì)39家，與全市整體水平比較相差太遠;
按照性質(zhì)分，24家為國有或國有控股企業(yè)，17家由單位后勤部門(mén)轉制而來(lái)，2家是直管公房房管所改制企業(yè)，這些物業(yè)公司受計劃經(jīng)濟企業(yè)體制的影響比較深，有些企業(yè)甚至仍按照事業(yè)單位方式運作，以管理者自居，服務(wù)意識差;
有些企業(yè)低水平服務(wù)、高標準收費，甚至出現亂收費;
有些企業(yè)錯誤認為物業(yè)管理從業(yè)人員門(mén)檻低，缺少對員工的培訓和嚴格規范的制度管理，造成人員素質(zhì)普遍偏低;
有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營(yíng)物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權益。
3.部分業(yè)主觀(guān)念陳舊且缺乏組織性。我區部分居住人群收入水平不高，對物業(yè)管理收費的理解尚未到位，不愿意按照目前價(jià)格享受較為全面的物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主普遍存在維權意識強烈而責任意識淡薄，經(jīng)常出現業(yè)主權利濫用現象。據調查問(wèn)卷顯示，只有1%的受訪(fǎng)者對《北京市居住小區物業(yè)管理辦法》很了解，不了解的多達37%;
71%的受訪(fǎng)者表示不了解《中華人民共和國物權法》有關(guān)房產(chǎn)權利方面的規定。
業(yè)主相互不熟悉，往往出現“誰(shuí)都可以牽頭成立業(yè)主大會(huì )，但誰(shuí)都無(wú)法真正成立業(yè)主大會(huì )”的無(wú)序局面，業(yè)主委員會(huì )的權威受到質(zhì)疑。據調查問(wèn)卷顯示，78%的受訪(fǎng)者所居住的社區沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì );
當居住方面合法權益受到侵害時(shí)，更多人傾向于選擇通過(guò)居委會(huì )維權;
87%的.受訪(fǎng)者認為業(yè)主委員會(huì )作用發(fā)揮不好，居委會(huì )作用發(fā)揮好。
4.政府相關(guān)職能部門(mén)公共服務(wù)水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛、公安、交通、市政等管理部門(mén)之間不可避免地存在著(zhù)職責劃分和相互配合的問(wèn)題，有些是行政監管關(guān)系，有些是業(yè)務(wù)合作關(guān)系。目前，我區政府相關(guān)職能部門(mén)之間的關(guān)系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會(huì )等相關(guān)部門(mén)的關(guān)系還未理順，責權利的劃分有待進(jìn)一步明確，公共服務(wù)水平有待進(jìn)一步提高。
此外，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的銜接也存在一些問(wèn)題。如本應由政府提供的公共服務(wù)職責被人為地轉嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀(guān)上既承擔一個(gè)企業(yè)的責任，又承擔著(zhù)部分政府公共服務(wù)的職能等等。
三、關(guān)于加強我區物業(yè)管理工作的建議
石景山區地處城鄉結合部，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合我區實(shí)際的物業(yè)管理模式。通過(guò)此次調研，提出以下幾個(gè)方面的建議供有關(guān)部門(mén)參考：
1.推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區的“規劃—設計—施工—安裝—銷(xiāo)售—管理”等過(guò)程。這樣有利于避免開(kāi)發(fā)項目在設計、施工和配套方面出現后期物業(yè)管理難以解決的問(wèn)題，從源頭上減少開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題對物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處，三方共贏(yíng)的良好局面。建議政府相關(guān)職能部門(mén)從政策、資金、管理以及技術(shù)手段等多方面問(wèn)題入手深入研究，加強引導，推進(jìn)我區物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。
2.發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )作用。要充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )的作用，在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺，促進(jìn)行業(yè)自律，推動(dòng)公平競爭，協(xié)調利益沖突，維護企業(yè)合法權益等方面的作用。協(xié)會(huì )應著(zhù)力開(kāi)展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論;
建立行業(yè)自律機制，規范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為;
反映企業(yè)合理訴求，維護企業(yè)合法權益;
開(kāi)展各種形式活動(dòng)，形成行業(yè)的凝聚力;
正確引導輿論宣傳，樹(shù)立行業(yè)良好形象;
加強從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓，形成在職繼續教育的長(cháng)效機制。
3.推動(dòng)各方思想觀(guān)念轉變。在對開(kāi)發(fā)商誠信考核中，要增加其開(kāi)發(fā)小區物業(yè)管理好壞的考評，使其注重樹(shù)立品牌意識，做好建管銜接;
行業(yè)主管部門(mén)要改變姿態(tài)，充分利用全方位的媒體手段主動(dòng)宣傳物業(yè)管理的必要性，積極推行我區一些社區典型做法，如七星園小區，引導廣大業(yè)主維好權、用好權、盡好責;
物業(yè)管理公司應拋棄行政管理的方式，加大對業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動(dòng)，用更好的服務(wù)取得業(yè)主理解和配合，同時(shí)要像首鋼物業(yè)公司一樣積極向外尋求發(fā)展機會(huì )，過(guò)度期采取兩種體制并存的運做模式。政府有關(guān)部門(mén)和社區組織應組織成立物業(yè)調解協(xié)調機構，繼續完善社區黨委、居委會(huì )、業(yè)主及業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動(dòng)議事平臺，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長(cháng)效機制，推動(dòng)業(yè)主大會(huì )組建工作。
4.探索我區物業(yè)分類(lèi)管理模式。我區物業(yè)管理有特殊性，應針對居住小區的特點(diǎn)探索不同的物業(yè)管理模式。對于一些老舊小區來(lái)說(shuō)，由于觀(guān)念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢(qián)引入物業(yè)公司很難行得通。對這類(lèi)長(cháng)期以來(lái)欠賬較多的老舊小區，政府有關(guān)部門(mén)及產(chǎn)權單位應加強資金的合理投入，探索規范的物業(yè)管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會(huì )、房管所的作用，或發(fā)動(dòng)群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問(wèn)題。對于新建商品房小區，政府應加強引導和約束，引入市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng )造更好的公平競爭環(huán)境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業(yè)管理企業(yè)品牌，為建設和諧社會(huì )做出更大貢獻。
5.大力提高居民區自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時(shí)期，配套政策尚不健全，不可能事無(wú)巨細都采用法律手段。而社會(huì )矛盾糾紛得不到及時(shí)調整，就有可能陷入無(wú)法緩解的對立困境。因此，在我區物業(yè)管理中，要將鄉規民約納入法治體系，通過(guò)規劃居民區建設的內容，完善鄉規民約，提高居民的權利義務(wù)意識，在正確行使民主權利的基礎上，承擔民主管理的責任。建議選擇部分小區先行試點(diǎn)，深入開(kāi)展調查研究，剖析居民區中缺乏公德的表現，針對性地建立鄉規民約，培育一批五好家庭、星級文明戶(hù)、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區生活中地極端個(gè)人主義等自私自利現象，大力提升小區的社會(huì )公德和家庭美德水準。
6.提高物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司應結合實(shí)際需要，積極探索、大膽實(shí)踐，創(chuàng )造自己品牌，要通過(guò)提高員工知識技能的培訓，運用先進(jìn)的管理手段，在企業(yè)內部應崗位明確，職責分明，建立一套行之有效的績(jì)效考核體系，降低企業(yè)管理成本，同時(shí)應充分利用自動(dòng)化設施，加大管理智能化的科技含量，更有效地實(shí)施各項管理服務(wù)。要從日常檢查、客戶(hù)交流、業(yè)主滿(mǎn)意度調查、管理費收繳、相關(guān)信息反饋等方面了解物業(yè)服務(wù)是否滿(mǎn)足業(yè)主的需求，從而制定相應的措施，有條件的企業(yè)應積極建立ISO9001標準體系，進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量。
7.完善物業(yè)管理相關(guān)法律法規�，F行有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規包括《物業(yè)管理條例》、建設部的規章制度，但缺乏與法規相配套的規范性文件的制定，如：業(yè)主委員會(huì )運作;
物業(yè)管理招投標;
住宅維修基金管理;
物業(yè)管理服務(wù)用房設置使用;
業(yè)主委員會(huì )的法人地位及其職責、權力和義務(wù);
明確物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主管理委員會(huì )、居委會(huì )三者之間的關(guān)系等，致使近期物業(yè)糾紛案件數量增多，并形成群訪(fǎng)，區法院200 年就受理物業(yè)糾紛522件。建議積極通過(guò)人大、政協(xié)等呼吁相關(guān)部門(mén)制定與之相配套的實(shí)施細則和法規文件，使其更具體、更具有操作性，使之真正能夠規范和指導市場(chǎng)運作。
隨著(zhù)物業(yè)管理水平的不斷完善，隨著(zhù)物業(yè)管理機制的不斷創(chuàng )新，隨著(zhù)廣大業(yè)主維權意識的不斷提高，隨著(zhù)政府對物業(yè)管理監管力度的不斷加強，相信我區物業(yè)管理企業(yè)必將顯示出其強大的生命力和市場(chǎng)競爭力，不斷出現新的整潔、美觀(guān)、安寧、舒適的宜居小區。
小區調研報告14
畜牧小區是一種新型的畜牧業(yè)生產(chǎn)組織形式,按照集約化養殖要求建立的有一定規模的較為規范、嚴格管理的畜禽飼養園區,園區內飼養設施完備,技術(shù)規程及措施統一,糞污處理配套,是實(shí)施畜牧生產(chǎn)標準化、科學(xué)化、現代化、產(chǎn)業(yè)化的有效載體。對于穩步發(fā)展畜牧生產(chǎn)，保護農村生態(tài)環(huán)境,改善居民生活環(huán)境有著(zhù)極其重要的意義。
一、畜牧小區建設現狀
畜牧業(yè)是我縣農村經(jīng)濟的骨干支柱產(chǎn)業(yè)，近年來(lái)，畜牧業(yè)生產(chǎn)得到迅猛發(fā)展，占農業(yè)的比重逐年增加，優(yōu)勢日益凸現。據統計，20xx年，全縣出欄生豬90.77萬(wàn)頭、家禽772.42萬(wàn)只、肉羊17.73萬(wàn)只、肉牛2.05萬(wàn)頭，肉類(lèi)總產(chǎn)量8.1萬(wàn)噸、禽蛋產(chǎn)量0.68萬(wàn)噸，實(shí)現畜牧業(yè)產(chǎn)值16.39億元。據農村住戶(hù)抽樣調查，20xx年農民人均家庭經(jīng)營(yíng)收入4357.86元，其中畜牧業(yè)收入1634.57元，占37.5%，較20xx年增收324.68元，成為家庭經(jīng)營(yíng)收入的重要組成部分。從20xx年開(kāi)始，我縣畜牧業(yè)產(chǎn)值占農業(yè)總產(chǎn)值比重超過(guò)了50%，20xx年占農業(yè)總產(chǎn)值的54.85%，實(shí)現了由家庭副業(yè)向農村支柱產(chǎn)業(yè)的歷史性跨越。
然而，傳統的畜牧業(yè)生產(chǎn)方式以千家萬(wàn)戶(hù)小規模飼養為主，農民的住房往往是前面住人，后面養畜，衛生環(huán)境差。隨著(zhù)生產(chǎn)的快速發(fā)展，特別是生豬和家禽養殖量的不斷增多，一些養殖戶(hù)將畜禽排泄物隨意堆放，周?chē)鷲撼魪浡�，引發(fā)鄰里糾紛。在人們生活水平日益提高的今天，這種小規模人畜混居養殖方式，已遠遠不能適應畜產(chǎn)品質(zhì)量安全、公共衛生安全和生態(tài)環(huán)境安全的要求；不利于畜禽品種改良和規范化、標準化生產(chǎn)的實(shí)施；不利于動(dòng)物防疫，且增加了人體感染病源的機會(huì )。只有通過(guò)建設畜牧小區，集中建造標準化的畜禽圈舍，組織農民進(jìn)小區養殖，實(shí)行統一品種、防疫、服務(wù)、治污、銷(xiāo)售的標準化管理和組織化生產(chǎn)，才能達到逐步轉變傳統的養殖方式，改善農村生態(tài)環(huán)境，減輕養殖污染，從而確保畜產(chǎn)品質(zhì)量和肉品安全，全面增加養殖效益，實(shí)現經(jīng)濟社會(huì )與環(huán)境的協(xié)調發(fā)展。
基于上述情況，我縣從20xx年開(kāi)始建設畜牧小區，通過(guò)近幾年的建設和發(fā)展，已建成各類(lèi)畜牧小區186個(gè)，探索出6種建設模式。一是產(chǎn)業(yè)園區型，如漢陽(yáng)中心畜牧科技園區、白龍現代農業(yè)園區；二是集中規模型，如木馬威靈生豬養殖小區、公興九龍生豬養殖小區；三是新村聯(lián)建集中型，如白龍青豐生豬養殖小區、鶴齡化林生豬養殖小區；四是大戶(hù)帶動(dòng)型，如國光五愛(ài)生豬養殖小區；五是分戶(hù)散養型，如姚家團結生豬養殖小區、開(kāi)封東華家禽養殖小區；六是山區生態(tài)型，如江口清明生豬養殖小區。我縣應重點(diǎn)推廣產(chǎn)業(yè)園區型和集中規模型兩種建設模式。
二、畜牧小區建設中存在的主要問(wèn)題
幾年來(lái)，我縣畜牧養殖小區從無(wú)到有，建設已取得初步成效，但也應該看到，目前畜牧小區發(fā)展尚處在起步階段，存在著(zhù)一些亟需解決的問(wèn)題。
1、畜牧小區建設用地困難較為突出。如何解決和落實(shí)養殖小區建設用地，已成為難以繞開(kāi)的一個(gè)現實(shí)問(wèn)題。一些養殖小區由于土地因素而被迫停建設或改變規模規劃，養殖戶(hù)受到損失，干部群眾發(fā)展養殖小區的積極性受挫，一些鄉鎮的新農村建設工作也受到影響。因此用地問(wèn)題已成為我縣發(fā)展養殖小區最大的障礙。
2、資金短缺制約了畜牧小區的發(fā)展。畜禽養殖業(yè)屬于高風(fēng)險微利產(chǎn)業(yè)，而且技術(shù)要求也比較高，一些養殖戶(hù)本身經(jīng)濟基礎薄弱，在建造小區時(shí)大部分資金用于圈舍等基礎設施建設，致使生產(chǎn)資金嚴重不足，生產(chǎn)規模小，在市場(chǎng)競爭中沒(méi)有優(yōu)勢，特別是在行情出現波動(dòng)時(shí)，該堅持的時(shí)候堅持不住，想擴大規模時(shí)又無(wú)力擴大，要提高產(chǎn)品檔次又缺少生產(chǎn)設備支撐，結果是養殖效益差，甚至虧本，嚴重挫傷了積極性，制約著(zhù)我縣標準化規模養殖的發(fā)展。
3、小區技術(shù)不配套，管理不到位。畜牧小區從生產(chǎn)方式和飼養規模上看與傳統的飼養不同，但在具體飼養技術(shù)上并沒(méi)有多大的進(jìn)步，在品種選擇、飼料配制、環(huán)境控制、疫病防治等方面還是延續了傳統的飼養方法，使小區的產(chǎn)品技術(shù)含量低，價(jià)值不高。更有個(gè)別地方“重建輕管”思想嚴重，為了完成目標任務(wù)，大力宣傳和鼓勵建設畜牧小區，但建成后沒(méi)有及時(shí)動(dòng)員養殖戶(hù)進(jìn)小區養殖，缺少幫助他們實(shí)現生產(chǎn)良性循環(huán)的辦法，從而出現了小區畜禽存欄率和養殖戶(hù)入住率極低，甚至出現“有區無(wú)畜”現象，造成土地和圈舍閑置浪費。
三、發(fā)展畜牧小區的對策及建議
一是要加強領(lǐng)導，加大政策扶持力度。大力發(fā)展畜牧小區，是推進(jìn)我縣畜牧業(yè)生產(chǎn)方式轉變、提高畜牧業(yè)整體水平、促進(jìn)農民增收的重大舉措。畜牧小區是傳統畜牧業(yè)向集約化、現代化畜牧業(yè)轉變的重要一步，其發(fā)展勢頭雖然很好，但困難也很多，需要各級黨政制定優(yōu)惠激勵政策，扶上馬、送一程。因此，建議各級黨政要切實(shí)把畜牧小區建設作為新農村建設的一件大事來(lái)抓，真正擺到重要議事日程，加大資金投入，加強基礎設施、養殖污染處理設施等建設。各相關(guān)部()門(mén)要密切配合，在建設用地、水電安裝、通場(chǎng)道路、糞污處理、金融信貸、技術(shù)服務(wù)等方面制定優(yōu)惠政策，幫助解決小區建設中遇到的'各種難題，保障畜牧小區的健康穩步發(fā)展。
畜牧小區建設狀況調研報告,
二是要轉變觀(guān)念，落實(shí)畜牧小區建設用地。目前，畜牧小區建設用地問(wèn)題已成為制約小區建設的瓶頸，對畜牧用地現在也存在著(zhù)不同看法。首先，發(fā)展畜牧小區只是把原來(lái)分散養殖集中起
來(lái)，從土地利用性質(zhì)看，主要是轉移用地和調整用地，并不是多占用土地，其結果是集約利用土地，提高了土地的利用率。其次，從已建成的畜牧小區看，所有畜禽圈舍、倉庫等都是簡(jiǎn)易建筑物，墻基淺，容易復耕。因此我們要抓住土地利用總體規劃調整的有利時(shí)機，根據我縣畜牧養殖業(yè)發(fā)展的實(shí)際，規劃落實(shí)好畜牧業(yè)發(fā)展用地，按照《關(guān)于做好規�；笄蒺B殖用地有關(guān)工作的通知》（劍府辦發(fā)[20xx]3號）文件規定，把畜牧小區用地落到實(shí)處。
三是要結合實(shí)際，科學(xué)制定畜牧小區規劃。畜牧等相關(guān)職能部門(mén)應加強調查研究，根據我縣養殖業(yè)的優(yōu)勢和特點(diǎn)，結合畜牧業(yè)結構調整及新農村建設規劃的實(shí)際，按照統一規劃、合理布局、適度規模、相對集中、規范管理、綜合利用的思路，充分考慮水源、交通、防疫、污染等環(huán)境因素，制定具體的畜牧小區中（長(cháng)）期建設方案，分步實(shí)施。對小區選址、建設規模、圈舍建設標準、生產(chǎn)（管理）區域布局等方面，組織懂技術(shù)、有見(jiàn)解的專(zhuān)家進(jìn)行多方面的論證，對審定不符合要求的小區要及時(shí)給予糾正，幫助投資者和經(jīng)營(yíng)者把好關(guān)。尤其要注意新建小區必須按照養殖小區排泄量與外部消納量相配套的原則，嚴格控制小區布局和生產(chǎn)規模，盡可能的使畜禽排泄物就地轉化為能源或有機肥料，力爭實(shí)現新建養殖小區污染零排放，達到清潔生產(chǎn)標準。
四是要完善機制，加強服務(wù)體系建設。不論那種類(lèi)型的畜牧小區，都要建立一套完善的組織管理體系，比如成立養殖專(zhuān)業(yè)合作社、養殖協(xié)會(huì )等經(jīng)濟合作組織，由這些組織根據小區的養殖種類(lèi)，統一開(kāi)展種畜禽供應、飼料供應、疫病防治、技術(shù)培訓、產(chǎn)品銷(xiāo)售等服務(wù)，為養殖戶(hù)提供一個(gè)良好有序的環(huán)境，隨時(shí)解決出現的問(wèn)題，逐步把養殖戶(hù)納入規范化管理的軌道，培養他們講求誠信、遵紀守則，照章辦事，共同促進(jìn)畜牧小區的健康發(fā)展，形成產(chǎn)、供、銷(xiāo)一體化的畜牧小區運行機制。在建立管理體系的同時(shí)，抓好制度建設，建立衛生防疫制度、人員物品管理制度、畜禽進(jìn)出小區制度、消毒制度、標準化生產(chǎn)管理制度等等。在圈舍建設、引種、飼養管理、疫病防治等生產(chǎn)全過(guò)程，嚴格執行國家有關(guān)法律法規和健康養殖技術(shù)規程，并實(shí)行全程監管，確保產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)、綠色和小區安全，不斷提高飼養水平，提高養殖效益，促進(jìn)畜牧小區健康快速發(fā)展。
小區調研報告15
物業(yè)管理是一種新型的管理模式，其職責是集中多種管理服務(wù)職能，整合各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，有效地關(guān)心居民解決生活中遇到的實(shí)際問(wèn)題，從而不斷提高居民生活質(zhì)量，優(yōu)化居民生活環(huán)境。隨著(zhù)經(jīng)濟社會(huì )的持續進(jìn)展，城市居民對生活質(zhì)量和改善居住環(huán)境的要求與日俱增，居民住宅區的消防安全作為人民群眾最關(guān)懷、最需要解決的問(wèn)題自然成為了物業(yè)管理的一項重要職責。當前，由于消防警力、業(yè)務(wù)經(jīng)費、管理體制、業(yè)務(wù)水公平因素的影響，多數物業(yè)管理單位管理水平參差不齊、大部分物業(yè)單位的消防安全職責不明確、消防安全意識淡薄，加之業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理單位之間缺乏信任基礎等緣由長(cháng)期存在，致使托付管理的單位、小區特殊是多產(chǎn)權建筑滋生大量的火災隱患。當前，各類(lèi)小區物業(yè)管理模式在消防安全管理上面臨著(zhù)嚴峻的挑戰。
一、物業(yè)管理單位履行消防安全職責過(guò)程中存在的主要問(wèn)題
(一)多數物業(yè)管理單位消防法律意識觀(guān)念不強
在日常的消防管理工作中，不能仔細貫徹落實(shí)《中華人民共和國消防法》及《機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規定》的有關(guān)規定和要求，對法律法規明確的消防安全職責了解不多�！吨腥A人民共和國消防法》第十四條，《機關(guān)、團體、企事業(yè)單位消防安全管理規定》第十條，都明確規定了物業(yè)管理單位的各項消防安全職責。然而，一些物業(yè)管理單位對此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不依，違法不究，造成了工作上的盲目性和被動(dòng)性，直接或間接地縱容了各類(lèi)火災隱患的滋生和生長(cháng)。
(二)一些物業(yè)管理人員消防業(yè)務(wù)素養不高
在平常在履行消防檢查時(shí)發(fā)覺(jué)：個(gè)別物業(yè)管理單位聘用的管理人員缺乏相應的消防專(zhuān)業(yè)技術(shù)學(xué)問(wèn)，學(xué)歷層次、專(zhuān)業(yè)技術(shù)偏低，安全意識差。大部分小區消防掌握室的值班制度流于形式，有些單位僅滿(mǎn)意于有人在崗，而值班人員對消防掌握中心的各種消防設備的運行及日常的防火巡查狀況卻不甚了解，值班人員對消防設施運行的正常與否毫不關(guān)懷，對消防掌握中心自動(dòng)報警系統發(fā)出的聲響不聞不問(wèn)。有的值班人員能夠發(fā)覺(jué)問(wèn)題，但不會(huì )解決問(wèn)題，更有甚者直接關(guān)閉了之。一些單位消防器材無(wú)人管理，內部消防設施、器材被盜現象嚴峻，應急照明、疏散指示標志損壞突出，消防設施器材長(cháng)期處于缺損狀態(tài)。一些單位與開(kāi)發(fā)商、業(yè)主相互推諉、扯皮、推卸職責，缺少協(xié)調協(xié)作，導致舊的火災隱患久拖不改，新的火災隱患又迭出不窮，久而久之，大部分消防設施的功效特殊是聯(lián)動(dòng)功能大打折扣，大大降低了消防設施的完整性、牢靠性，致使投資上百萬(wàn)的消防設施形同虛設，無(wú)法發(fā)揮應有的功能。
(三)大部分物業(yè)單位消防安全管理職責不明
物業(yè)管理公司作為市場(chǎng)經(jīng)濟條件下的產(chǎn)物，其最終目標是服務(wù)于與業(yè)主的各項合同商定，也就是說(shuō)，其只對合同商定的內容負責。而目前普遍狀況是物業(yè)管理單位在與業(yè)主的交接過(guò)程中有許多單位和業(yè)主對消防設施的管理沒(méi)有明細的合同商定，致使物業(yè)公司對消防設施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明確，而大部分業(yè)主特殊是住宅小區業(yè)主也基本不關(guān)懷除電梯運行及環(huán)境衛生等以外的公共設施的管理，導致部分消防設施不能時(shí)刻處于工作狀態(tài)，或有故障而不能準時(shí)得到恢復，影響了設施的工作效能；
(四)物業(yè)對部分消防安全意識淡薄的業(yè)主缺乏管理
部分業(yè)主往往只注意自己居住、工作場(chǎng)所的小環(huán)境，而缺少對建筑、小區整體安全的考慮，借著(zhù)裝修之名，肆意擴大裝修面積，擅自轉變建筑物使用性質(zhì)，擅自增加夾層擴大防火分區，轉變建筑結構、樓梯形式，封堵排煙口、強占圈圍疏散走道等，而物業(yè)單位為追求經(jīng)濟利益，可怕得罪業(yè)主，未盡到勸阻和管理責任，在本單位無(wú)力解決的狀況下未準時(shí)與相關(guān)職能部門(mén)溝通，妥當處理相關(guān)時(shí)宜，而只是認為我不是執法部門(mén)根本管不了這些事情，從而放任進(jìn)展，增加建筑的.火災危急性和火災負荷，造成了大量的“先天性”的火災隱患；
(五)物業(yè)管理單位準入缺少消防必要條件
物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。雖然建設房管部門(mén)在核發(fā)資質(zhì)證書(shū)時(shí)對物業(yè)管理公司擁有的技術(shù)人員數量上有明確要求，但沒(méi)有規定消防專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的數量。加上目前許多建筑特殊是非住宅小區高層建筑的物業(yè)管理企業(yè)基本上是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生出來(lái)，雖具有獨立的法人資格，但依附受制于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，建設和管理不分的體制嚴峻制約了物業(yè)管理單位的工作開(kāi)展；
(六)消防設施日常修理資金得不到有效保障
由于業(yè)主多且分散，在公共場(chǎng)地的使用、車(chē)輛的停放、物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量等方面業(yè)主與物業(yè)之間很簡(jiǎn)單引起沖突，造成雙方產(chǎn)生不信任和糾紛的情形，加上傳統的“主仆”觀(guān)念影響，物業(yè)管理處于被動(dòng)弱勢地位，導致物業(yè)管理費用不能準時(shí)收取。同時(shí)現有法律對建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的規定，要求修理基金的使用由售房單位或受托的物業(yè)管理企業(yè)作為實(shí)施單位，提出年度使用方案及分項目修理經(jīng)費預算報告書(shū)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )審核，房地產(chǎn)行政管理部門(mén)審批后方可將修理基金分批撥付實(shí)施單位，其操作程序簡(jiǎn)單，很少有物業(yè)單位有決心和急躁去申請和使用這筆經(jīng)費，致使包括消防設施在內的公共設施維護保養經(jīng)費的使用得不到有效保障。
(七)消防安全管理未納入托付管理的正常范疇
在日常的監督執法過(guò)程中，筆者遇到這樣的狀況，由于與業(yè)主之間存在尖銳的沖突，有些物業(yè)管理單位未通過(guò)任何移交手續擅自撤離小區，致使小區的日常管理全面癱瘓，而小區的業(yè)主委員會(huì )隨即聘請了新的物業(yè)單位進(jìn)行日常管理。而消防部門(mén)進(jìn)入該小區進(jìn)行監督抽查時(shí)，往往注意對物業(yè)管理單位的管理與監督，但由于原物業(yè)單位未將建筑主體的審驗狀況及消防設施的相關(guān)維護資料移交給業(yè)主委員會(huì )，而業(yè)主委員會(huì )也沒(méi)有把消防安全管理納入托付物業(yè)單位管理范圍，則新物業(yè)管理單位就不應擔當相應的法律責任，而消防部門(mén)只能把責任落實(shí)到業(yè)主委員會(huì )。但業(yè)主委員會(huì )是由全部業(yè)主選舉產(chǎn)生的非法人臨時(shí)組織，不具備法律責任擔當力量，這就極大地增加了小區火災隱患的整改難度，大大加大了消防部門(mén)的工作量。
二、解決當前物業(yè)管理中消防安全職責不落實(shí)問(wèn)題的對策
(一)進(jìn)一步明確和完善相關(guān)法律規定
政府相關(guān)部門(mén)應依據目前物業(yè)管理的現狀，加緊制定完善相關(guān)法律法規，進(jìn)一步明確業(yè)主委員會(huì )的職責，完善組織機構，確保業(yè)主委員會(huì )人員的相對穩定。規范業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理單位之間處置問(wèn)題的程序，明確合同商定中消防安全管理的詳細內容，規定每幢建筑(或小區)聘請物業(yè)管理公司應通過(guò)競標形式進(jìn)行，嚴禁單產(chǎn)權多使用建筑或多產(chǎn)權建筑開(kāi)發(fā)公司托付下屬物業(yè)管理單位管理。把建筑消防設施的托付管理作為業(yè)主聘請物業(yè)公司管理的先決條件，確保消防設施有人管理，明確物業(yè)管理單位的接管時(shí)間并完善建筑消防設施移交的手續；
(二)提高物業(yè)公司的準入門(mén)檻
建設房管部門(mén)在核發(fā)資質(zhì)證書(shū)時(shí)，應明確規定物業(yè)管理單位必需配備肯定數量的消防專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，并把通過(guò)消防專(zhuān)業(yè)培訓且取得相應的消防資格證書(shū)作為核發(fā)物業(yè)管理單位資質(zhì)證書(shū)的前置條件。同時(shí)要建章立制，制定消防部門(mén)與建設房管等部門(mén)之間的信息通報制度，準時(shí)把握物業(yè)管理單位的相關(guān)信息，把物業(yè)公司擁有消防專(zhuān)業(yè)人員的數量、消防管理力量的強弱及履行消防安全職責狀況納入物業(yè)管理單位資質(zhì)申領(lǐng)、等級評定的范疇，提高物業(yè)管理單位消防安全意識和管理水平；
(三)加強對物業(yè)公司消防工作的指導
區級政府應將街道、社區范圍內的物管單位納入街道、社區及公安派出所的考核管理范圍，定期保量的對轄區內居民住宅區的管理單位進(jìn)行消防監督檢查，把加強對物業(yè)公司的管理作為今后消防管理的一項常常性工作，并把物業(yè)管理單位納入日常監督管理的視線(xiàn)，把規范物業(yè)管理單位履行消防安全職責作為加強各類(lèi)建筑、小區消防工作的基礎內容，同時(shí)，物業(yè)單位要主動(dòng)地與街道、社區及公安派出所建立聯(lián)動(dòng)機制，一旦發(fā)覺(jué)小區內消失違章違法行為，物業(yè)單位應準時(shí)報告街道、社區及公安派出所，切實(shí)將一些隱患扼殺在襁褓之中。同時(shí)，相關(guān)職能部門(mén)也要加大執法力度，對存在火災隱患久拖未改的物管單位及個(gè)人應依法嚴厲 處理，從嚴懲罰；
(四)加大消防教育培訓力度
切實(shí)加強對物管單位負責人及相關(guān)管理人員進(jìn)行消防安全培訓。街道安全辦要詳細抓好摸底、統計匯總工作，督促落實(shí)，防止漏報漏訓。通過(guò)培訓，使物業(yè)管理人員增加消防安全觀(guān)念，切實(shí)學(xué)懂學(xué)透《中華人民共和國消防法》、《機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規定》等法律、法規，進(jìn)一步明確各項消防安全職責，樹(shù)立起消防安全責任主體意識。管理人員要做到會(huì )報警、會(huì )組織人員疏散、會(huì )組織撲救初起火災。力爭使物管單位消防管理工作水平、崗位人員素養有所提高。
(五)規范對公共修理基金的管理
《物業(yè)管理條例》已明確了修理基金制度相應的法律地位，其使用是否公正、合理，將直接影響到每一名業(yè)主的切身利益。因此，必需完善規范修理基金的使用管理，尤其應明確公共部分詳細設施設備相對應的修理基金使用原則、程序等，建立物業(yè)單位主要負責人為消防安全責任人的防火組織，定期召開(kāi)消防工作會(huì )議，切實(shí)解決火災隱患、經(jīng)費等問(wèn)題，對于需要動(dòng)用房管部門(mén)的專(zhuān)項修理基金，街道、社區及公安派出所應關(guān)心物業(yè)單位協(xié)調各業(yè)主，或者物業(yè)單位以粘貼公告的形式告知各業(yè)主，以便盡快地啟動(dòng)修理基金，以保證火災隱患能得到準時(shí)、有效的整改�？傊�，物業(yè)管理單位消防安全責任的落實(shí)牽系于千家萬(wàn)戶(hù)的平安幸福，是消防工作的重要組成部分。只有政府、職能部門(mén)親密協(xié)作、協(xié)作，共同努力，物業(yè)管理單位充分認清火災形勢和火災危害，仔細履行消防安全職責和義務(wù)，努力為居民的安居樂(lè )業(yè)和城市的經(jīng)濟進(jìn)展供應堅實(shí)的消防安全保證，才能營(yíng)造居民小區良好的消防安全環(huán)境，共同為構建和諧社會(huì )作出應有的貢獻。
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