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商品房合同范文錦集10篇
在不斷進(jìn)步的社會(huì )中，合同的法律效力與日俱增，簽訂合同能夠較為有效的約束違約行為。那么合同書(shū)的格式，你掌握了嗎？以下是小編幫大家整理的商品房合同10篇，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
商品房合同 篇1
甲方：(出賣(mài)人) 乙方：（買(mǎi)受人）
甲、乙雙方在平等的和自愿的基礎上，在充分的協(xié)商后，就乙方購買(mǎi)甲方的奶牛達成以下的買(mǎi)賣(mài)合同的條款。
一、甲方出售出奶母牛頭，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商合確定每頭奶牛單價(jià)為一萬(wàn)三千五百元（小寫(xiě)13500元）。
二、乙方愿意以協(xié)商確定的'每頭奶牛單價(jià)為一萬(wàn)三千五百元（小寫(xiě)13500元）價(jià)格，購買(mǎi)甲方奶牛 頭。
三、付款方式：乙方在訂立合同時(shí)，首付大寫(xiě)元（小寫(xiě)元），作為定金。剩余款項，在時(shí)間內，分次付清，每次付款金額為大寫(xiě)元（小寫(xiě) 元），
四、乙方在沒(méi)有付清所有奶�？钋�，奶牛有甲方喂養，奶牛的出奶款和新出生的小牛犢歸甲方所有，簽訂合同后到付清奶�？钋澳膛Ｋ劳鰵w乙方。
五、當奶�？罡肚搴�，頭立即交付給乙方，有乙方喂養。
六、本合同在執行期間，如有未盡事宜，得由甲乙雙方協(xié)商，另訂附件，則附于本合同之內，所有附則在法律上均與本合同有同等效力。
七、本合同在執行中如發(fā)生爭議或糾紛，甲、乙雙方應協(xié)商解決，解決不了時(shí)，雙方可向仲裁機構申請仲裁或向人民法院提起訴訟。
八、甲、乙雙方對本合同的條款已充分閱讀，完全理解每一條款的真實(shí)意思表示，愿意簽訂并遵守本合同的全部約定。
九、本合同一式兩份，由甲、乙雙方各執一份。
訂立合同人：
甲方：(蓋章) 開(kāi)戶(hù)銀行、卡號
乙方：
(蓋章)________年____月____日
商品房合同 篇2
出售方(甲方)：
地 址：___________________________________
郵 碼：_______________
電話(huà)：_____________
購買(mǎi)方(乙方)：_________________________
姓名：
性 別：
出生： 年 月 日
國藉：
身份證號碼：
地址：
郵 碼：
電話(huà)：
分 協(xié) 議 書(shū)
第一條 甲方經(jīng)批準，取得位于____市用地面積____㎡的土地使用權。
地塊編號：____使用年期____年，自____年__月__日起至____年__月__日止。甲方在上述土地興建樓宇，系____定名____，由甲方預售。
第二條乙方自愿向甲方定購上述樓宇的第____幢____號(第__層)。建筑面積____㎡，土地面積/㎡(其中：基底分攤____㎡、公用分攤____㎡、其他____㎡)。
第三條 甲方定于____年__月__日交付乙方使用。
如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超過(guò)____天：
1.人力不可抗拒的自然災害;
2.施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決;
3.其他非甲方所能控制的因素。
上述原因必須憑____市有關(guān)主管部門(mén)的證明文件為依據，方能延期交付使用。
第四條甲乙雙方同意上述訂購之樓宇售價(jià)為：____單價(jià)元/㎡，總金額____幣____千____百____十____萬(wàn)____千____百____十____元(小寫(xiě)_____萬(wàn)元)。
付款方式：乙方按甲方指定收款銀行：
帳戶(hù)名稱(chēng)：________________帳號：_______________
分期(一次)付款(見(jiàn)附表一)
第五條乙方如未按本合同第四條規定的時(shí)間付款，甲方有權追索違約利息。如逾期____天以上，仍未付所欠款項和利息，甲方有權單方終止合同，將樓宇出售他人。
第六條 甲方如未按本合同第三條規定的日期交付給乙方使用，應按合同規定交付日第二天起計算付款利息，以補償乙方的'損失。
第七條甲方出售的樓宇須經(jīng)××市建筑質(zhì)量檢驗部門(mén)驗審合格，并負責保修半年，如質(zhì)量不合格時(shí)，乙方有權提出退房，退房后甲方應將已付款項及全部利息在30天內退回乙方。
第八條 甲乙雙方在樓宇交付使用并付清樓款后，簽訂《房地產(chǎn)轉讓合同書(shū)》，經(jīng)市府主管部門(mén)辦理轉讓登記手續，發(fā)給《房地產(chǎn)權證》，乙方才能獲得房地產(chǎn)權。
乙方在使用期間，有權享用與該樓宇有關(guān)聯(lián)的公共通道、設施、活動(dòng)場(chǎng)所，同時(shí)必須遵守中華人民共和國法律、法令和社會(huì )道德，維護公共設施和公共利益。
第九條 乙方所購樓宇只作____使用，在使用期間不得擅自改變該樓宇結構和用途，如有損壞應自費修繕。
乙方購置的樓宇所占用的土地，按有關(guān)土地管理規定繳納土地使用費。
第十條 預售的樓宇，乙方不許轉讓、抵押，否則，后果自負。
第十一條 后面的附表一、二均為本合同內容的組成部分。
第十二條 本合同自簽訂蓋章之日起生效，如發(fā)生糾紛，雙方應友好協(xié)商解決，不能解決時(shí)，按下列( )項解決：
1.由仲裁機關(guān)仲裁;
2.由人民法院裁判;
第十三條 本合同正本一式四份，甲乙雙方、公證機關(guān)、房地產(chǎn)權登記機關(guān)各一份。
甲 方：____________ 乙 方：____________
代 表：____________ 代 表：____________
年 月 日 年 月 日
商品房合同 篇3
甲方：(賣(mài)方)：_____________________________________________________
住所：_________________________________________ 郵編：______________
法定代表人：________________________ 聯(lián)系電話(huà)：___________________
委托代理機構：_____________________________________________
住所：______________________________________ 郵編 ： ______________
法定代表人：___________________ 聯(lián)系電話(huà)： ______________________
乙方 ( 預購方 )：_____________________________________________________
住所 ：__________________________________________ 郵編 ：_____________
證件名稱(chēng)：______________ 證號：______________ 聯(lián)系電話(huà) ：______________
甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實(shí)信用的原則、經(jīng)商量一致，就乙方向甲方預訂《 _____________ 》商品房事宜，訂立本合同。
第一條 乙方預訂____________________ 《____________》____________ 幢 ____________ 層____________ 室(以下簡(jiǎn)稱(chēng)該房屋)。甲方已領(lǐng)取該房屋房地產(chǎn)權證 (證書(shū)號：________________ )，并經(jīng)_____________ 測繪機構實(shí)測 ，該房屋建筑面積為 ___________ 平方米。該房屋定于 _______ 年 _______ 月 _______日交付。
第二條乙方預訂的該房屋每平方米建筑面積買(mǎi)賣(mài)單價(jià)為人民幣______________________________ 元，乙方預訂的該房屋總房?jì)r(jià)為人民幣 ______________________________ 元，乙方采取________________ 方式。
第三條 乙方同意簽訂本合同時(shí)，支付定金人民幣__________________ 元，作為甲、乙方雙方當事人訂立商品房出售合同的擔保，簽訂商品房出售合同后，乙方支付的定金轉為房?jì)r(jià)款。
第四條 甲、乙雙方商定，預訂期為 ______天，乙方于______ 年______月______ 日前到 ___________________________________________ 與甲方簽訂《上海市商品房出售合同》。
第五條 甲方同意將發(fā)布或提供的廣告、售樓書(shū)、樣品所標明的房屋平面布局、結構、建筑質(zhì)量、裝飾標準及附屬設施、配套設施等狀況作為商品房出售合同的附件。
第六條 在本合同的第四條約定的預訂期限內，除本合同第七條、第八條約定的情形外，甲方取消簽訂商品房出售合同的，雙倍返還已收取的定金;乙方取消簽訂商品房出售合同的`，無(wú)權要求甲方返還已收取的定金。
第七條 有下列情況之一，乙方取消簽訂商品房出售合同的，甲方應全額返還乙方已支付的定金。
1、甲乙雙方在簽訂商品房出售合同時(shí)，因面積誤差處理、房屋交付、房屋質(zhì)量、違約責任、爭議解決方式等條款，存在分歧，不能商量一致;
2、 甲乙雙方簽訂本合同后、簽訂商品房出售合同前，由司法機關(guān)、行政機關(guān)依法限制該房屋房地產(chǎn)權利的。
第八條 有下列情況之一，乙方取消簽訂商品房出售合同的，甲方應雙倍返還乙方已支付的定金：
1、 甲方未遵守本合同第二條、第五條約定的;
2、甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的抵押、預租、查封等事實(shí)的。
第九條 本協(xié)議一式 份，甲乙雙方各持 份，
_____________________________ 、___________________________各執一份。
甲方：(簽章) 乙方：(簽定)
年 月 日 年 月 日
商品房合同 篇4
出賣(mài)人(甲方)：__________，身份證：___________
買(mǎi)受人(乙方)：__________，身份證：___________
根據《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律規定，甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，在平等自愿基礎上，就乙方自愿購買(mǎi)甲方所有的房屋事宜，達成如下協(xié)議，以茲共同遵守。
第一條、交易房屋具體情況
1、房屋地址：__________
2、房屋面積總面積：__________㎡，主房面積：__________㎡，車(chē)庫面積：__________㎡，配房面積：__________㎡，閣樓面積：__________㎡，房屋結構：__________㎡，產(chǎn)權：_________年，房屋用途：_________，購房合同編號：_________。
第二條、交易房屋價(jià)款及給付方式
1、房屋的交易總價(jià)為：人民幣_________萬(wàn)元(大寫(xiě)：_________元整)。乙方一次性支付甲方房款人民幣_________萬(wàn)元(大寫(xiě)：_________元整)。本合同簽訂之日后甲方貸款余額人民幣_________萬(wàn)元(大寫(xiě)：_________元整)由乙方以銀行按揭方式支付月供人民幣_________萬(wàn)元(大寫(xiě)：_________元整)。房屋如能辦理更名手續乙方應在更名辦理時(shí)一次性支付甲方剩余房款，甲方積極配合辦理更名手續，本合同簽訂履行后甲方不再支付與本房有關(guān)系的任何費用。
第三條、稅費承擔
1、本合同項下房屋交易、更名、辦一手房房產(chǎn)證等行為產(chǎn)生的一切費用，包括交易稅費、過(guò)戶(hù)所產(chǎn)生的費用等一切稅費由乙方承擔。
第四條、雙方的權利義務(wù)
1、甲方保證對所出賣(mài)的房屋享有完全的處分權并保證符合國家有關(guān)規定，而且沒(méi)有產(chǎn)權糾紛和債權債務(wù)糾紛。因甲方原因造成該房屋發(fā)生債權債務(wù)糾紛的'，由甲方承擔全部責任退還乙方所有已支付房款并賠償乙方所有損失及違約金20萬(wàn)元(貳拾萬(wàn)元整)乙方有權解除合同并追究甲方法律責任。
2、經(jīng)雙方協(xié)商確定，甲方在交房當日將水、電等費用結清。
3、甲方于房產(chǎn)證可辦理后積極無(wú)償配合乙方辦理房產(chǎn)證辦理、過(guò)戶(hù)、更名等手續，甲方應在物業(yè)通知領(lǐng)鑰匙10日內向乙方騰空房屋并交付使用，甲方如未能按時(shí)配合乙方辦理所有手續及交房甲方應賠償乙方違約金20萬(wàn)元(大寫(xiě))貳拾萬(wàn)元整。
第五條、違約責任
1、乙方如未按本合同規定的時(shí)間付款，或因乙方原因造成本合同無(wú)法履行的，乙方向甲方支付違約金20萬(wàn)元(貳拾萬(wàn)元整)。
2、甲方如未按本合同規定的期限將該房屋交付，甲方向乙方支付違約金20萬(wàn)元(貳拾萬(wàn)元整)。
3、甲方如未按本合同規定積極配合將該房屋過(guò)戶(hù)到乙方名下，甲方自愿支付乙方20萬(wàn)元(貳拾萬(wàn)元整)作為違約金。
4、如乙方為按時(shí)向銀行支付按揭造成甲方貸款逾期等不良記錄乙方應承擔相應責任并支付甲方相應損失計違約金20萬(wàn)元(貳拾萬(wàn)元整)。
5、乙方如未能按規定積極配合甲方辦理房權證交易手續甲方有權提出中止合同并要求索賠損失。
6、本房如因天災等一切不可抗拒因素造成本合同無(wú)法正常履行所產(chǎn)生的一切損失雙方互不賠償互不追責。
第六條、爭議的解決方式
合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的，依法向房屋所在地人民法院起訴。
第七條、本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定經(jīng)雙方簽章與本合同具有同等法律效力。
第八條、本合同一式三份，甲乙雙方及律師事務(wù)所各執一份，具有同等法律效力。本合同自雙方當事人簽字后生效。
甲方：______________
乙方：__________________
____年____月____日
____年____月____日
商品房合同 篇5
甲方： 乙方：
甲、乙雙方通過(guò)友好協(xié)商，就房屋租賃事宜達成如下協(xié)議：
一、乙方租用甲方座落在____渡假村____組團內____樓房____棟，建筑面積為_(kāi)___平方米。租用期三十周年，自本合同生效之日開(kāi)始計算。
二、租用期限內房屋租金為_(kāi)___人民幣（含建筑稅）。乙方分兩次支付。本合同生效后的十天內，乙方支付房屋租金的60%為_(kāi)___萬(wàn)元，房屋驗收合格后的十天內，乙方支付房屋租金的剩余款額。
三、租用期內，房屋由乙方使用管理，房屋的房產(chǎn)稅、土地使用稅和其它合理稅費由乙方承擔。
四、租用期內，乙方所用的水、暖、電、熱水、通訊、室外環(huán)衛、房屋修繕、綠化維護等由甲方統一管理，發(fā)生的費用由乙方承擔。
五、第三、四條所發(fā)生的費用，甲方憑單據、發(fā)票和有關(guān)規定文件，按各規定的期限向乙方結算。
六、乙方所租用房屋，在乙方驗收合格并付清房屋租金后，歸乙方使用。
七、在房屋保修期內（水電設施半年、土建一年，采暖設施一個(gè)采暖期，自乙方使用之日算起）甲方對房屋質(zhì)量問(wèn)題保修。
八、乙方服務(wù)人員的臨時(shí)戶(hù)口等生活上所需辦理的手續，由甲方幫助與當地有關(guān)單位聯(lián)系解決。
九、違約責任
1。本合同生效后，如乙方違約，乙方已繳房屋租金不退，并一次性支付違約罰金____萬(wàn)元人民幣（自違約之日起三十天內付清）。
2。本合同生效后，如果甲方違約，甲方向乙方退還剩余租金（即本合同房屋租金的三十分之一乘以剩余租期年數），并一次性支付違約罰金____萬(wàn)元人民幣（自違約之日起三十天內付清）。
3。不滿(mǎn)半年的租期按半年計算，超過(guò)半年不滿(mǎn)一年的租期按一年計算。
十、在租用期內，甲方不得將乙方租用的房屋轉租（賣(mài)）給任何第三者，如果甲方出售乙方租用的房屋，乙方應享受優(yōu)先購置權，并無(wú)需另行支付購房款，同時(shí)甲方應協(xié)助乙方辦理正式過(guò)戶(hù)手續，由此發(fā)生的有關(guān)費用由乙方承擔。
十一、乙方需要安裝電話(huà)，由甲方解決，費用由乙方承擔。
十二、在租用期內，如遇不可抗拒的災害，房屋遭到毀壞，按照房屋建設程序，乙方重新建造房屋。
十三、甲方已聲明本合同所指標的樓房是符合國家有關(guān)政策和法令而建造和經(jīng)營(yíng)的，甲乙雙方在符合國家現行的有關(guān)政策和法令的基礎上簽定本合同的。如在租賃期限內如遇與國家新的政策、法令、規定相悖，使本合同不得不解除時(shí)，甲方每年按房租總金額的百分之十乘以乙方實(shí)際租用年數計扣房租。
十四、執行本合同發(fā)生爭議，由當事人雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，雙方同意由________仲裁委員會(huì )仲裁（當事人雙方不在本合同中約定仲裁機構，事后又沒(méi)有達成書(shū)面仲裁協(xié)議的，可向人民法院起訴）。
十五、本合同一式九份。正本兩份，雙方各執一份；副本六份，雙方各執三份。正副本具有同等法律約束力。
十六、本合同雙方簽字蓋章經(jīng)公證后生效。本合同未盡事宜雙方另行商定。
十七、本合同附件（由甲方提供）。
1。房屋平面位置及占用土地范圍圖（略）
2。________渡假村別墅暫行管理辦法（略）
甲方：（蓋章） 乙方：（蓋章）
代表： 代表：
地址及電話(huà)： 地址及電話(huà)：
開(kāi)戶(hù)銀行及帳號： 開(kāi)戶(hù)銀行及帳號：
年 月 日
商品房房屋租賃合同二
出租方（甲方）
[出租]承租方（乙方）
預出租方（甲方）
[預租]預承租方（乙方）
根據《中華人民共和國合同法》、《__市房屋租賃條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：《條例》）的規定，甲、乙雙方在平等、自愿、公平和誠實(shí)信用的基礎上，經(jīng)協(xié)商一致，就乙方承租甲方可依法____（出租/預租）的____（房屋/商品房）事宜，訂立本合同。
一、出租或預租房屋情況
1—1 甲方____（出租/預租）給乙方的房屋座落在本市____（區/縣）____路__（弄/新村）__（號/幢）___室（部位）__（以下簡(jiǎn)稱(chēng)該房屋）該房屋___（[出租]實(shí)測/[預租]預測）建筑面積為_(kāi)___平方米，房屋用途為_(kāi)___，房屋類(lèi)型為_(kāi)___，結構為_(kāi)___。該房屋的平面圖見(jiàn)本合同附件
�。ㄒ唬┘追揭严蛞曳匠鍪荆�
1）[出租]房地產(chǎn)權證/房屋所有權證/______；[證書(shū)編號：______]。
2）[預租]預售許可證[許可證編號：_______]。
1—2 甲方作為該房屋的____（房地產(chǎn)權利人/代管人/法律規定的其他權利人）與乙方建立租賃關(guān)系。簽訂本合同前，甲方已告知乙方該房屋____（已/未）設定抵押。
1—3 該房屋的公用或合用部位的使用范圍、條件的要求；現有裝修、附屬設施、設備狀況和甲方同意乙方自行裝修和增設附屬設施的內容、標準及需約定的有關(guān)事宜，由甲、乙雙方分別在本合同附件（二）（三）中加以列明。甲、乙雙方同意該附件作為甲方向乙方交付該房屋和本合同終止時(shí)乙方向甲方返還該房屋的驗收依據。
二、租賃用途
2—1 乙方向甲方承諾，租賃該房屋作為_(kāi)___使用，并遵守國家和本市有關(guān)房屋使用和物業(yè)管理的規定。
2—2 乙方保證，在租賃期內未征得甲方書(shū)面同意以及按規定須經(jīng)有關(guān)部門(mén)審批核準前，不擅自改變上款約定的使用用途。
三、交付日期和租賃期限
3—1 甲乙雙方約定，甲方于__年__月__日前向乙方交付該房屋。[出租]房屋租賃期自__年__月__日起至__年__月__日止。[預租]房屋租賃期自預租商品房使用交接書(shū)簽訂之日起至__年__月__日止。
3—2 租賃期滿(mǎn)，甲方有權收回該房屋，乙方應如期返還。乙方需繼續承租該房屋的，則應于租賃期滿(mǎn)前__個(gè)月，向甲方提出續租書(shū)面要求，經(jīng)甲方同意后重新簽訂租賃合同。
四、租金、支付方式和期限
4—1 甲、乙雙方約定，該房屋每日每平方米建筑面積租金為（__幣）__元。[出租]月租金總計為（___幣）___元。（大寫(xiě)：___萬(wàn)___千___百___十___元___角整）[預租]月租金由甲乙雙方在預租商品房交付使用書(shū)中按實(shí)測建筑面積計算面積計算確定。 該房屋租金__（年/月）內不變。自第__（年/月）起，雙方可協(xié)商對租金進(jìn)行調整。有關(guān)調整事宜由甲、乙雙方在補充條款中約定。
4—2 乙方應于每月__日前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，則乙方需按日租金的__%支付違約金。
4—3 乙方支付租金的方式如下：________________________。
五、保證金和其他費用
5—1 甲、乙雙方約定，甲方交付該房屋時(shí)，乙方慶向甲方支付房屋租賃保證金，保證金為_(kāi)__個(gè)月的租金，即（___幣）____元。
甲方收取保證金后應向乙方開(kāi)具收款憑證。
租賃關(guān)系終止時(shí)，甲方收取的房屋租賃保證金除用以抵充合同約定由乙方承擔的費用外，剩余部分無(wú)息歸還乙方。
5—2 租賃期間，使用該房屋所發(fā)生的水、電、煤氣、通訊、設備、物業(yè)管理、____等費用由___（甲方/乙方）承擔。
5—3 __（甲方/乙方）承擔的上述費用 ，計算或分攤辦法、支付方式和時(shí)間：________________________________________。
六、房屋使用要求和維修責任
6—1 租賃期間，乙方發(fā)現該房屋及其附屬設施有損壞或故障時(shí)，應及時(shí)通知甲方修復；甲方應在接到乙方可代為維修，費用由甲方承擔。
6—2 租賃期間，乙方應合理使用并愛(ài)護該房屋及其附屬設施。因乙方使用不當或不合理使用，致使該房屋及其附屬設施損壞發(fā)生故障的，乙方應負責維修。乙方拒不維修，甲方可代為維修，費用由乙方承擔。
6—3 租賃期間，甲方保證該房屋及其附屬設施處于正常的可使用和安全的狀態(tài)。甲方對該房屋進(jìn)行檢查、養護，應提前___日通知乙方。檢查養護時(shí)，乙方應予以配合。甲方應減少對乙方使用該房屋的影響。
6—4 除本合同附件（三）外，乙方另需裝修或者增設附屬設施和設備的，應事先征得甲方的書(shū)面同意，按規定須向有關(guān)部門(mén)批準后，方可進(jìn)行。乙方增設的附屬設施和設備歸屬及其維修責任由甲、乙雙方另行書(shū)面約定。
七、房屋返還時(shí)的狀態(tài)
7—1 除甲方同意乙方續租外，乙方應在本合同的租期屆滿(mǎn)后的__日內返還該房屋，未經(jīng)甲方同意逾期返還房屋的，每逾期一日，乙方應按___元/平方米（__幣）向甲方支付該房屋占用期間的使用費。
7—2 乙方返還該房屋應當符合正常合用后的狀態(tài)。返還時(shí)，應經(jīng)甲驗收認可，并相互結清各自應當承擔的費用。
八、轉租、轉讓和交換
8—1 除甲方已在本合同補充條款中同意乙方轉租外，乙方在租賃期內，需事先征得甲方的書(shū)面同意，方可將該房屋部分或全部轉租給他人。但同一間居住房屋，不得分割轉租。
8—2 乙方轉租該房屋，應按規定與接受轉租方訂立書(shū)面的轉租合同。并按規定向該房屋所在區、縣房地產(chǎn)交易中心或農場(chǎng)系統受理處辦理登記備案。
8—3 在租賃期內，乙方將該房屋轉讓給他人承租或與他人承租的房屋進(jìn)行交換，必須事先省得甲方書(shū)面同意。轉讓或交換后，該房屋承租權的受讓人或交換人應與甲方簽訂租賃主體變更合同并繼續履行本合同。 8—4 在租賃期內，甲方如需出售該房屋，應提前三個(gè)月通知乙方。乙方在同等條件下有優(yōu)先購買(mǎi)權。
九、解除本合同的條件
9—1 甲、乙雙方同意在租賃期內，有下列情形之一的，本合同終止，雙方互不承擔責任：
�。ㄒ唬┰摲课菡加梅秶鷥鹊耐恋厥褂脵嘁婪ㄌ崆笆栈氐�；
�。ǘ┰摲课菀蛏鐣�(huì )公共利益或城市建設需要被依法征用的；
�。ㄈ┰摲课輾p、滅失或者被鑒定為危險房屋的；
�。ㄋ模┘追揭迅嬷曳皆摲课莩鲎馇耙言O定抵押，現被處分的。
9—2 甲、乙雙方同意，有下列情形之一的，一方可書(shū)面通知另一方解除本合同。違反合同的一方，應向另一方按月租金的____倍支付違約金；給對方造成損失的，支付的違約金不足抵付一方損失的，還應賠償造成的損失與違約金的差額部分：
�。ㄒ唬┘追轿窗磿r(shí)交付該房屋，經(jīng)乙方催告后___日內仍未交付的；
�。ǘ┘追浇桓兜脑摲课莶环媳竞贤募s定，致使不能實(shí)現租賃目的的；或甲方交付的.房屋存在缺陷，危及乙方安全的。
�。ㄈ┮曳轿凑鞯眉追綍�(shū)面同意改變房屋用途，致使房屋損壞的；
�。ㄋ模┮蛞曳皆蛟斐煞课葜黧w結構損壞的；
�。ㄎ澹┮曳缴米赞D租該房屋、裝染該房屋承租權或與他人交換各自承租的房屋的；
�。┮曳接馄诓恢Ц蹲饨鹄塾嫵^(guò)____月的；
�。ㄆ撸____________________________________。
十、違約責任
10—1 該房屋交付時(shí)存在缺陷的，甲方應自交付之日起____日內修復，逾期不修復的，甲方同意減少租金變更有關(guān)租金條款。
10—2 因甲方未在本合同中告知乙方，該房屋出租前已抵押或產(chǎn)權轉移已受限制，早成乙方損失的，甲方應負責賠償。
10—3 租賃期間，甲方不及時(shí)路性本合同約定的維修、養護責任，致使房屋損壞，造成乙方財產(chǎn)損失或人身傷害的，甲方承擔賠償責任。
10—4 租賃期間，非本合同規定的情況甲方擅自解除本合同，提前收回該房屋的，甲方應按提前收回天數的租金的______倍向乙方支付違約金。若支付的違約金不足抵付乙方損失的，甲方還應負責賠償。
10—5 乙方未征得甲方書(shū)面同意或者超出甲方書(shū)面同意的范圍和要求裝修房屋或者增設附屬設施的，甲方可以要求乙方________________（恢復房屋原狀/賠償損失）
10—6 租賃期間，非本合同規定的情況，乙方中途擅自退租的，甲方可沒(méi)收乙方的保證金，保證金不足甲方損失的，乙方還應負責賠償。
十一、其他條款
11—1 租賃期間，甲方需抵押該房屋，應當書(shū)面告知乙方，并向乙方承諾該房屋抵押后當事人協(xié)議以折價(jià)、變賣(mài)方式處分該房屋前___日書(shū)面征詢(xún)乙方購買(mǎi)該房屋的意見(jiàn)。
11—2 甲、乙雙方約定本合同簽署后的15日內，應有甲方負責按規定向房屋所在地區、縣房地產(chǎn)交易中心或農場(chǎng)系統受理處辦理登記備案，領(lǐng)取房屋租賃登記備案證明；本合同經(jīng)登記備案后，凡變更、終止本合同的，由______（甲方/乙方）負責在本合同變更終止之日起的15日內，向原登記機構辦理變更、終止登記備案手續。因甲方未辦理房屋租賃登記備案或變更的，所引起的法律糾紛，由甲方承擔一起責任。 本合同自_________（簽字/登記備案）生效。
11—3 本合同未盡事宜，經(jīng)甲、以雙方協(xié)商一致，可訂立補充條款。本合同補充條款及附件均為本合同不可分割的一部分，本合同及其補充條款和附件內空格部分填寫(xiě)的文字與鉛印文字具有同等效力。
11—4 甲、以雙方在簽署本和同時(shí)，對各自的權利、義務(wù)、責任清楚明白，并愿按合同規定嚴格執行。如一方違反本合同，另一方有權按本合同規定索賠。
11—5 甲、以雙方就履行本合同發(fā)生糾紛，應通過(guò)協(xié)商解決；協(xié)商解決不成的，可選擇下列一種方式解決（下列兩種方式由甲、以雙方共同任選一種）
�。ㄒ唬┨峤� ___________仲裁委員會(huì )仲裁；
�。ǘ┮婪ㄏ蛉嗣穹ㄔ浩鹪V。
11—6本合同連同附件一式_________ 份。其中：甲、以雙方各執一份，（__市/ _________區/縣）房地產(chǎn)交易中心或農場(chǎng)系統受理處一份，以及__________ 各一份，均具有同等效力。
出租方（甲方） 承租方（乙方）
日期：
商品房合同 篇6
在商品房預售中，即經(jīng)常出現此種情形：商品房開(kāi)發(fā)商籍自己雄厚資本及專(zhuān)業(yè)知識制定一些對購房人不公平的免責條款，如免除延期交房責任條款、免除房屋質(zhì)量責任條款等，損害購房人的利益。那么如何認識這些條款的效力?在審判實(shí)踐中如何進(jìn)行審查?怎樣對免責條款進(jìn)行規制?本文根據合同法對免責條款的規定結合商品房預售的實(shí)際情況，對以上問(wèn)題進(jìn)行分析和探討，希望能對審判實(shí)踐有所裨益。
一、免責條款訂入商品房預售合同條件
當事人意思自治是民法的一項原則，在一般情況下，法律對當事人之間協(xié)商議定的條款并不加以過(guò)多干涉。但對合同中的免責條款，由于其所具有的特殊意義及對合同雙方權利義務(wù)的重要影響，各國法律一般都規定制定免責條款的一方負有提請對方注意的義務(wù)，且提請注意應達到充分、合理的程度，以避免相對一方在不知情或不完全理解的情況下訂立合同。如果制訂免責條款的一方未盡到提請注意的義務(wù)，則該免責條款視為未訂入合同，不得成為合同的一部分，因而不對當事人產(chǎn)生約束力。那么，怎樣才是充分、合理的提請注意呢?可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析：
(一)文件的外型。“文件外型須予人以該文件載有足以影響當事人權益之約款之印象，否則相對人收到該文件根本不予閱讀，使用人之提請注意即不充分�！�(見(jiàn)劉榮宗著(zhù)《定型化契約論文專(zhuān)輯》第8頁(yè)，三民書(shū)局1988年版。)也就是說(shuō)，訂立免責條款的文件應足以使當事人明白其性質(zhì)，認識到它是合同的一部分。如果文件的外型未作到這一點(diǎn)，則其中的條款不能被視為訂入合同。如：銷(xiāo)售商在廣告中登載"房一售出，概不退換"，在房屋圖紙上標注"本公司對因施工單位責任造成的質(zhì)量問(wèn)題不承擔任何責任"，在辦公地點(diǎn)張貼的寫(xiě)有"對非因本公司原因造成的延期交房，本公司不承擔任何責任"內容的告示等。由于這些廣告、房屋圖紙、告示的外型不足以使購房者明了其性質(zhì)，因此如果雙方在書(shū)面合同中并沒(méi)有特別說(shuō)明其為合同的一部分，則這些廣告、房屋圖紙、告示中的免責內容不得作為合同的組成部分。
(二)提請注意的方法。提請注意可以采取個(gè)別提請注意和張貼公告的方式。在商品房預售中，應以個(gè)別提請注意為原則，除非特別情況，售房方不得采取張貼公告方式制定免責條款，否則，視為未盡到提請注意義務(wù)。
(三)清晰明白的程度。即提請注意所使用的語(yǔ)言文字必須清晰，明白，不得使用含糊不清的語(yǔ)言文字，否則，不得作出對相對一方不利的解釋。如果在合同中的免責條款所使用的字體過(guò)小、打印不清，或位于合同書(shū)中不易被注意的位置，也不能認為是清晰明白。
(四)提請注意的時(shí)間。免責條款必須在合同訂立之前出示，提請注意也必須于合同訂立之前完成，如果是在合同訂立之后出示，除非相對人予以認可，否則不能認為訂入合同。如商品房銷(xiāo)售商在預售合同訂立后作出的`有關(guān)免責事項的規定，即屬此類(lèi)情況，除非購房者予以認可，否則，不能成為合同組成部分。
(五)提請注意的程度。提請注意應達到一般人能理解的程度。如果免責條款中有常人不知曉的術(shù)語(yǔ)，訂立者應作出解釋。 在商品房預售中，一般房地產(chǎn)銷(xiāo)售商均采用定式合同，或稱(chēng)標準合同，合同內容固定，適用于所有購房者。購房者對合同內容只能表示同意或不同意，沒(méi)有更多的協(xié)商余地。如訂立合同，對其中的免責條款也只能接受。在這種情況下銷(xiāo)售商負有比在非定式合同中更為嚴格的提請注意義務(wù)。法院在審理此類(lèi)案件時(shí)，應對其中的免責條款做更為嚴格的審查。
二、商品房預售合同中免責條款的效力
免責條款訂入合同中并不等于當然有效，對免責條款的效力法律上有種種限制。它除應符合法律關(guān)于合同效力的一般規定外，還應符合一些特殊規定。對免責條款的法律限制體現了國家對經(jīng)濟民事活動(dòng)的干預，其目的是為了保護國家利益和社會(huì )公共利益。在審理商品房預售合同糾紛時(shí)，法院應對合同中的免責條款的效力進(jìn)行審查。在審查時(shí)，應掌握以下幾個(gè)標準：
(一)免責條款違反法律和社會(huì )公共利益的無(wú)效。
我國《民法通則》第七條規定："民事活動(dòng)應尊重社會(huì )公德，不得損害社會(huì )公共利益，破壞國家經(jīng)濟計劃，擾亂社會(huì )經(jīng)濟秩序。"這是對免責條款進(jìn)行限制的法律依據。因此，在預售商品房中，有上述內容的免責條款無(wú)效。應注意的是，這里所指的違反法律，是指違反法律的強行性規范，只有違反強行性規范的免責條款才為無(wú)效。
(二)免責條款不得免除故意和重大過(guò)失責任。
如果允許當事人在合同中訂立免除故意或重大過(guò)失責任的條款，則無(wú)異于鼓勵當事人不履行合同或不負責任地履行合同，這就與民法通則規定的誠實(shí)信用的原則相違背，且不符合合同訂立的目的。目前國外的立法對免除故意或重大過(guò)失責任的免責條款均持否定態(tài)度，如《德國民法典》第276條第2款規定：“債務(wù)人因故意行為而應負的責任，不得預先免除�！薄断ＥD民法典》第332條規定：“旨在預先免除或限制對故意或重大過(guò)失所負責任的協(xié)議無(wú)效。
商品房合同 篇7
合同編號：_________
出賣(mài)人：_________
買(mǎi)受人：_________
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規之規定，買(mǎi)受人和出賣(mài)人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上就買(mǎi)賣(mài)商品房達成如下協(xié)議：
第一條 項目建設依據
1、出賣(mài)人以【出讓】【轉讓】【劃撥】方式取得座落于_________地塊的國有土地使用權。
2、該地塊【國有土地使用證號】【城鎮建設用地批準書(shū)號】為：_________，土地使用權面積為：_________，買(mǎi)受人購買(mǎi)的商品房(以下簡(jiǎn)稱(chēng)該商品房)所在土地用途為：_________，土地使用年限自_________年_________月_________日至_________年 _________月_________日止。
3、出賣(mài)人經(jīng)批準，在上述地塊上建設的商品房【地名核準名稱(chēng)】【暫定名】為：_________，建設工程規劃許可證號為：_________，建筑工程施工許可證號為：_________，建設工程施工合同約定的開(kāi)工日期為：_________，建設工程施工合同約定的竣工日期為：_________.
第二條 商品房情況
該商品房銷(xiāo)售許可證號：_________.
商品房座落：_________區_________縣_________路、道、街。
設計用途_________;建筑結構_________;建筑層數為_(kāi)________層。
建筑面積_________平方米，其中：套內建筑面積_________平方米，公共部位分攤建筑面積_________平方米。
商品房平面圖見(jiàn)附件一，商品房抵押、租賃等情況見(jiàn)附件二。
第三條 計價(jià)方式與價(jià)款
出賣(mài)人與買(mǎi)受人約定按下述第_________種方式計算該商品房?jì)r(jià)款：
1、按建筑面積計算，該商品房單位為(_________幣)每平方米_________元，總金額(_________幣)_________元。
2、按套內建筑面積計算，該商品房單價(jià)為(_________幣)每平方米_________元，總金額(_________幣)_________元整。
3、按套(單元)計算，該商品房總價(jià)款為(_________幣)_________元整。
第四條 付款方式及期限
買(mǎi)受人采取下列第_________種方式付款。
1、一次性付款，自簽約日起_________日內付全部?jì)r(jià)款_________元。(小寫(xiě)：_________萬(wàn)元)
2、分期付款。
(1)第一次付款自簽約日起_________日內付全部?jì)r(jià)款的_________%;_________幣_________元。(小寫(xiě)：_________元)
(2)第二次付款自簽約日起_________日內付全部?jì)r(jià)款的_________%;_________幣_________元。(小寫(xiě)：_________元)
(3)其余部分在移交房屋前一天付清_________%;_________幣_________元。(小寫(xiě)：_________元)
3、貸款方式付款。買(mǎi)受人可以首期支付購房總價(jià)款的_________%，其余價(jià)款可以向_________銀行或住房公積金管理機構借款支付。
第五條 房產(chǎn)交付
1、房產(chǎn)實(shí)物狀況、權利狀況，符合有關(guān)規定和雙方約定的，方可交付;不符合有關(guān)規定和雙方約定的，不得交付。
2、出賣(mài)人須于_________前，將該房產(chǎn)及相關(guān)證明交付買(mǎi)受人。如遇不可抗力，雙方約定處理方式：_________.
3、上述相關(guān)證明包括：_________.
第六條 產(chǎn)權轉移登記及其他相關(guān)設施登記
1、協(xié)議訂立后，買(mǎi)賣(mài)雙方應在30日內，到房屋所有權登記機關(guān)辦理房屋所有權轉移登記手續。
2、按照有關(guān)規定，其他相關(guān)設施應辦理登記的，應在規定期限內辦理。
3、如因一方原因造成另一方未能及時(shí)辦理房屋所有權轉移登記、其他相關(guān)設施登記造成損失的，應依法承擔違約責任。
第七條 出賣(mài)人逾期交付商品房的處理
除遇不可抗力外，出賣(mài)人如未按本合同約定日期交付商品房，逾期在_________日內的，買(mǎi)受人有權向出賣(mài)人追究已付款利息，利息自合同約定出賣(mài)人應支付商品房之日次日起至實(shí)際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算。如超過(guò)上述約定期限的，買(mǎi)受人有權按照下述的第_________種約定，追究出賣(mài)人違約責任：
1、合同繼續履行。出賣(mài)人應支付買(mǎi)受人已付款利息，利息自合同約定出賣(mài)人應交付商品房之日次日起至實(shí)際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，出賣(mài)人還應每日按商品房?jì)r(jià)款的_________‰向買(mǎi)受人支付違約金。
2、解除合同。出賣(mài)人應退還買(mǎi)受人已付款、支付已付款利息，利息自合同約定出賣(mài)人應交付商品房之日次日起至出賣(mài)人退還買(mǎi)受人已付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，出賣(mài)人還應每日按商品房?jì)r(jià)款的_________‰向買(mǎi)受人支付違約金。買(mǎi)受人的實(shí)際損失超過(guò)出賣(mài)人支付的違約金時(shí)，出賣(mài)人還應承擔賠償責任。
第八條 買(mǎi)受人逾期付款的處理
買(mǎi)受人如未按本合同約定的日期付款，逾期在 _________日內的，出賣(mài)人有權追究買(mǎi)受人逾期付款及其利息，利息自合同約定買(mǎi)受人應付款之日次日起至實(shí)際付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。如超過(guò)上述約定期限的，出賣(mài)人有權按照下述的第_________種約定，追究買(mǎi)受人違約責任：
1、合同繼續履行。買(mǎi)受人應支付逾期付款及其利息，利息自合同約定買(mǎi)受人應付款之日次日起至實(shí)際付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，買(mǎi)受人還應每日按商品房?jì)r(jià)款的_________‰向出賣(mài)人支付違約金。
2、解除合同。買(mǎi)受人應每日按商品房?jì)r(jià)款的_________‰向出賣(mài)人支付違約金。
第九條 面積確認及面積差異處理。
(一)根據當事人選擇的計價(jià)方式，本條規定以_________(建筑面積/套內建筑面積)(本條款中均簡(jiǎn)稱(chēng)面積)為依據進(jìn)行面積確認及面積差異處理。
(二)當事人選擇按套計價(jià)的，不適用本條約定。
(三)合同約定面積與產(chǎn)權登記面積有差異的`，以產(chǎn)權登記面積為準。
(四)商品房交付后，產(chǎn)權登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第_________種方式進(jìn)行處理：
1、雙方自行約定：_________.
2、雙方同意按以下原則處理：
(1)面積誤差比絕對值在3%以?xún)?含3%)的，據實(shí)結算房?jì)r(jià)款;
(2)面積誤差比絕對值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權退房。
(五)買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房之日起30天內將買(mǎi)受人已付款退還給買(mǎi)受人，并按_________利率付給利息。
(六)買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以?xún)?含3%)部分的房?jì)r(jià)款由買(mǎi)受人補足;超出3%部分的房?jì)r(jià)款由出賣(mài)人承擔，產(chǎn)權歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權登記面積小于合同登記面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3%以?xún)?含3%)部分的房?jì)r(jià)款由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人;絕對值超出3%部分的房?jì)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。
商品房合同 篇8
合同的效力，又稱(chēng)合同的法律效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當事人的強制力。依法成立的合同在法律上產(chǎn)生既定力和約束力，無(wú)效合同不產(chǎn)生法律效力�！吨腥A人民共和國合同法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《合同法》)第四十四條第一款規定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效�！薄睹穹ㄍ▌t》第五十五條規定：“民事法律行為應當具備下列條件：(一)行為人具有相應的民事行為能力;(二)意思表示真實(shí);(三)不違反法律或者社會(huì )公共利益�！边@是《民法通則》規定的有效合同標準。判斷一個(gè)合同是否具有法律效力，應主要依據上述《民法通則》所規定的條件，當事人簽訂合同時(shí)同時(shí)具備上述條件，便確認合同有效。
商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指當事人雙方約定，一方交付商品房并移轉商品房所有權于他方，他方受領(lǐng)商品房并支付價(jià)金的合同。其中負轉移商品房所有權義務(wù)的一方當事人稱(chēng)為商品房出賣(mài)人，負給付價(jià)金義務(wù)的他方當事人稱(chēng)為商品房買(mǎi)受人。商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立和履行，不僅要遵守《民法通則》、《合同法》等的規定，還應當受《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》等的規范和管理�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第五十九條規定：“國家實(shí)行土地使用權和商品房所有權登記發(fā)證制度�！钡诹畻l第三款規定：“房地產(chǎn)轉讓或者變更時(shí)，應當向縣級以上地方政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的商品房所有權證書(shū)向同級政府土地管理部門(mén)申請土地使用權變更登記，經(jīng)同級政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級政府更換或者更改土地使用權證書(shū)�！贝颂幍摹皯敗睉斫鉃閺娭菩砸幏�，說(shuō)明房地產(chǎn)物權的變動(dòng)以登記為成立要件。
實(shí)踐中商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛時(shí)有發(fā)生。商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛涉及到產(chǎn)權、價(jià)款、面積、原承租戶(hù)的利益等多種問(wèn)題，但都離不開(kāi)買(mǎi)賣(mài)合同的有效性問(wèn)題。那么，究竟哪些商品房買(mǎi)賣(mài)合同屬無(wú)效合同呢?歸納起來(lái)，主要有以下幾種：
1、房地產(chǎn)分離出賣(mài)，合同無(wú)效。
由于商品房是建筑在土地上的，為土地的附著(zhù)物，具有不可分離性，因此，商品房的所有權通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉讓時(shí)，該商品房占用范圍內的土地使用權也必須同時(shí)轉讓或隨商品房轉移。如果出賣(mài)人將房產(chǎn)和土地使用權分別賣(mài)與不同的買(mǎi)受人，或者出賣(mài)商品房時(shí)只轉讓商品房所有權而不同時(shí)轉讓土地使用權，買(mǎi)受人可以提出這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
2、產(chǎn)權主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。
出賣(mài)商品房的主體必須是該商品房的所有權人。非所有權人出賣(mài)他人商品房的，其買(mǎi)賣(mài)行為一般無(wú)效 。商品房的產(chǎn)權為數人共有的，必須征得共有人同意才能出賣(mài)。出賣(mài)共有商品房時(shí)，須提交共有人同意的.證明書(shū)。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣(mài)共有商品房的，其買(mǎi)賣(mài)行為一般認定無(wú)效 。
3、侵犯優(yōu)先購買(mǎi)權，合同無(wú)效。
商品房所有人出賣(mài)共有商品房時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買(mǎi)權。商品房所有人出賣(mài)租賃商品房的，應當在出賣(mài)之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買(mǎi)的權利。 商品房所有人出賣(mài)房商品房侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買(mǎi)權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房商品房賣(mài)無(wú)效。
一般的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力是存在三種情況的，包括有效、無(wú)效以及效力待定。而在上述三種情況下，商品房買(mǎi)賣(mài)合同則是無(wú)效的，這將對合同的雙方當事人產(chǎn)生不利的影響。實(shí)踐中，在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，為了你的利益著(zhù)想，最好還是委托網(wǎng)站的專(zhuān)業(yè)律師幫你參考一下相關(guān)合同內容，維護你的合法利益。
商品房合同 篇9
1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買(mǎi)受人應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及專(zhuān)業(yè)用詞理解不一致的，可向當地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)咨詢(xún)。
2、本合同所稱(chēng)商品房是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設并出售的房屋。
3、為體現合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進(jìn)行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的'文本印刷文字視為雙方同意內容。
4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫(xiě)內容以手寫(xiě)項為優(yōu)先。
5、對合同文本【】中選擇內容、空格部位填寫(xiě)及其他需要刪除或添加的內容，雙方應當協(xié)商確定�！尽恐羞x擇內容，以劃√方式選定;對于實(shí)際情況未發(fā)生或買(mǎi)賣(mài)雙方不作約定時(shí)，應在空格部位打×，以示刪除。
6、在簽訂合同前，出賣(mài)人應當向買(mǎi)受人出示應當由出賣(mài)人提供的有關(guān)證書(shū)、證明文件。
7、本合同條款由中華人民共和國建設部和國家工商行政管理局負責解釋。
出賣(mài)人：______________________
注冊地址：____________________ 營(yíng)業(yè)執照注冊號：__________________
企業(yè)資質(zhì)證書(shū)號：______________ 法定代表人：____________________
聯(lián)系電話(huà)：____________________ 郵政編碼：____________________
委托代理人：__________________
地址：________________________ 郵政編碼：____________________
聯(lián)系電話(huà)：____________________ 委托代理機構：___________________
注冊地址：____________________ 營(yíng)業(yè)執照注冊號：__________________
法定代表人：__________________ 聯(lián)系電話(huà)：_____________________
郵政編碼：_____________________
買(mǎi)受人：______________________
【本人】【法定代表人】姓名：____________國籍______________
【身份證】【護照】【營(yíng)業(yè)執照注冊號】【】______
地址：_______________________
郵政編碼：_____________________聯(lián)系電話(huà)：_____________________
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商品房合同 篇10
「內容提要」最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》雖然解決了目前商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中的許多問(wèn)題，但其自身適用范圍的限制，并不能解決由在集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同而引發(fā)的一系列問(wèn)題，導致實(shí)踐中的無(wú)序。無(wú)效論者從合同違反《土地管理法》的規定和合同標的履行不能出發(fā)，否定此類(lèi)合同的效力；有效論者則從法解釋學(xué)和取締規范與效力規范的區別出發(fā)，認定合同效力�；诖祟�(lèi)問(wèn)題的復雜，筆者從社會(huì )整體的角度出發(fā)，利用利益衡量的基本觀(guān)點(diǎn)，指出有效論更能適應現實(shí)社會(huì )的需要，并在此基礎上提出了相應的處理對策，以期能對這一難題的解決起到促進(jìn)作用。
「關(guān)鍵詞」商品房買(mǎi)賣(mài)合同，集體土地，合同效力，利益衡量
隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，我國社會(huì )整體發(fā)展，物質(zhì)水平有了很大的提高，人民生活漸趨富足，文化日益昌明，原本與尋常百姓毫不相干的買(mǎi)房置地也成了現今十分普通的一件事情。但既然有買(mǎi)有賣(mài)，其間就難免產(chǎn)生糾紛，為了處理日益涌現的商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛，20xx年4月28日最高人民法院公布了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》）.這一司法解釋的出臺，對于人民法院處理此類(lèi)案件起到了十分積極的促進(jìn)作用，得到了社會(huì )各界的普遍歡迎。但是，通過(guò)近一年來(lái)的實(shí)踐，這一司法解釋也暴露出自身的一些不足，尤其是從司法解釋序言中所體現的立法意旨看，該司法解釋主要是針對城市規劃區國有土地范圍內的商品房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行規定的，并未把占國土很大比例的農村集體土地上發(fā)生的商品房買(mǎi)賣(mài)行為納入調整范圍，不能不說(shuō)是一種“立法”上的缺失。對于在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力及處理，目前司法實(shí)務(wù)界及理論界都尚無(wú)定論，但實(shí)踐中由此而引發(fā)的糾紛卻日益增加，亟待解決。本文中，筆者試就此問(wèn)題發(fā)表一下個(gè)人見(jiàn)解，希望能夠對人民法院的司法實(shí)踐起到參考作用。
一、我國的土地制度與商品房種類(lèi)
根據我國憲法的規定，“城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有�！币虼�，在社會(huì )主義的中國，從所有制上講，土地可以分為兩類(lèi)，即國有土地和農村集體土地。這種土地歸屬上的公有制是與我國的社會(huì )主義制度緊密聯(lián)系在一起的。研究我國的土地問(wèn)題及附著(zhù)于土地之上的房屋問(wèn)題，就不能不以此為最根本的出發(fā)點(diǎn)，所以，商品房也就可以區分為建筑于國有土地上的商品房和建筑于集體土地上的商品房?jì)纱箢?lèi)。
二、農村集體土地上所建商品房的問(wèn)題所在
商品者，依《高級漢語(yǔ)大詞典》之解釋?zhuān)鉃椤阿艦榻粨Q而生產(chǎn)的物品。⑵泛指市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)的物品”。據此并參考《解釋》第1條的規定，本文要討論的商品房就是指出賣(mài)人（僅指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）尚未建成或者已經(jīng)竣工的用于向社會(huì )銷(xiāo)售并移轉房屋所有權于買(mǎi)受人、買(mǎi)受人支付價(jià)款的房屋。究其根本，商品房與其他房屋的最大區別就在于它是作為一種商品用于交換，商品房在所有權的讓渡過(guò)程中實(shí)現其交換價(jià)值。但是，法學(xué)不同于經(jīng)濟學(xué)，其著(zhù)眼點(diǎn)在于所有權的移轉及移轉過(guò)程中出現的問(wèn)題。比較研究國有土地上的商品房與集體土地上的商品房，就是要比較二者在所有權移轉方面的差別。
通觀(guān)世界各國，在房屋與土地的關(guān)系上，普遍采取“房地一體主義”，即房屋的所有權與其所附著(zhù)的土地的所有權或者使用權同時(shí)移轉，只有這樣才能保證房屋的所有權人在房屋使用過(guò)程中不會(huì )因房屋所附著(zhù)的土地歸屬于其他人而引致紛爭。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第31條也規定：“房地產(chǎn)轉讓、抵押時(shí)，房屋的所有權和房屋占用范圍內的土地使用權同時(shí)轉讓、抵押�！痹谖覈�(jīng)過(guò)出讓的國有土地其土地使用權的轉讓是不存在障礙的，但是，1998年8月《土地管理法》修改時(shí)將“允許城鎮非農戶(hù)口居民建住宅使用集體土地”的規定加以刪除，并在第63條中明確規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外”，造成“集體建設用地必須轉為國有以后才能進(jìn)入二級市場(chǎng)流轉”的狀況，從而在立法意旨上，城市及外村、外鄉居民已被禁止成為集體土地上住宅的合法所有權人。在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同也就由于違反法律禁止性規定而成為一種病態(tài)的契約，從而直接影響到買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題。
但是，在當前相當一部分地區出現了利用尚未收歸國有的集體土地開(kāi)發(fā)商品房、規模建設新型人口聚集區的活動(dòng)，較為時(shí)興的說(shuō)法叫作“舊村改造”。雖然在這一過(guò)程中出現了一些糾紛，但是，從深層次上看，這種現象的出現有其必然原因。隨著(zhù)城鄉產(chǎn)業(yè)結構的升級和經(jīng)濟結構轉型，土地的承載、養育等傳統功能逐步萎縮，而財富儲存功能、產(chǎn)業(yè)空間聚集功能、土地增值等新興功能不斷加強，集體土地經(jīng)歷了從生存手段到保障手段再到增值手段的演變，此其一。其二，隨著(zhù)開(kāi)放型經(jīng)濟與城市建設的深入發(fā)展，大量外來(lái)資金與人口涌入，使村鎮集體土地的價(jià)值迅速提升，城市近郊非農用地的收益率明顯高于農用地。其三，國家征用集體土地是按產(chǎn)值補償，而當前土地市場(chǎng)價(jià)格遠遠超出該標準，用地者到國家嚴格控制的土地一級市場(chǎng)受讓土地成本過(guò)高。在土地補償水平與用地成本比較利益的巨大反差下，農村集體建設用地不可避免地自行流轉。其四，我國土地管理制度改革后，土地使用權在土地權力體系中的地位日益突出，隨著(zhù)城市化程度的提高和“舊村改造”的推進(jìn)，相當一部分村成為實(shí)體化的經(jīng)濟組織，在經(jīng)濟利益最大化的'驅動(dòng)下，自然將手中所掌握并能實(shí)際加以運用的土地使用權作為資產(chǎn)來(lái)進(jìn)行“土地經(jīng)營(yíng)”�？梢哉f(shuō)，在一定意義上，在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同的出現就成為不可避免的現象。
除此以外，在中小城市出現的“舊村改造”也并不與國家開(kāi)發(fā)小城鎮的戰略相背離。無(wú)論從我國作為發(fā)展中國家走城市化、現代化道路的發(fā)展途徑上看，抑或從我國拉動(dòng)內需、擴展經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)的需求上看，小城鎮開(kāi)發(fā)都是我國必將長(cháng)期堅持并不斷發(fā)展的一項重要國策，而不是應付現狀、一時(shí)之興的臨時(shí)過(guò)渡措施。與其相對照，“集體建設用地不得直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉”的規定，僅源于原國家土地局上世紀九十年代初期推行的“轉權讓利”政策，其實(shí)質(zhì)仍擺脫不了政府利用管理者職權剝奪集體土地所有者、與民爭利的計劃經(jīng)濟時(shí)代色彩。農民集體所有的土地只有被征為國有后才能進(jìn)入市場(chǎng)，其收益只能由國家得到，這一傳統做法明顯是忽視農民集體土地財產(chǎn)權的表現，與我國正在推行的財產(chǎn)權體系改革相背離。集體土地所有權作為一種財產(chǎn)權，其所有人必然要求能正常地使用、支配和處分土地，以取得合理的土地收益。
三、病態(tài)契約與無(wú)效合同
討論在集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題之前，有必要首先對病態(tài)契約和無(wú)效合同的概念作出說(shuō)明。
何謂病態(tài)契約？各國法對契約的成立和生效均規定了一系列要件，違反法律強行性規定的契約即為病態(tài)契約。例如，根據《意大利民法典》第1325~1352條的規定，契約生效的要件包括：⑴當事人的合意；⑵契約原因合法；⑶契約的標的可能、合法并確定或可確定；⑷契約的形式應符合法定或約定。如果將符合這些要件的契約定義為健康契約，那么違反這些法定要件的契約則為病態(tài)契約。根據我國合同法第52條、54條的規定，契約的病因主要有：⑴惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；⑵以合法形式掩蓋非法目的；⑶損害社會(huì )公共利益；⑷違反法律、行政法規的強行性規定；⑸因重大誤解訂立的合同；⑹在訂立合同時(shí)顯失公平的；⑺一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同。
因契約違反法律所規定的要件的不同，可以確定契約病態(tài)的嚴重性。一種是僅與當事人利益有關(guān)的要件的違反，如意思瑕疵等；另一種是對于與社會(huì )利益相關(guān)的要件的違反，如違反法律的強行性規定或共序良俗等。前者因涉及當事人雙方利益，故病態(tài)并不十分嚴重而尚可救治，各國法一般規定其為相對無(wú)效的契約，即將契約是否生效的決定權交給當事人本人；后者因涉及社會(huì )利益，故為病態(tài)嚴重的契約，當事人無(wú)權決定其命運，各國法一般規定其為絕對無(wú)效。
雖然違反與社會(huì )利益相關(guān)的要件是確認絕對無(wú)效的契約的衡量標準，但這種表述仍失之抽象。筆者以為，根據我國的實(shí)際情況，違反與社會(huì )利益相關(guān)的有效要件主要有兩個(gè)方面，即：⑴違反法律、行政法規的強制性規定，⑵損害社會(huì )公共利益，或者稱(chēng)之為違背公
共秩序與善良風(fēng)俗。對于第一方面，王利明教授在《關(guān)于無(wú)效合同確認的若干問(wèn)題》一文中提出了依據違法性確認合同無(wú)效的三個(gè)標準：⑴必須違反了全國人大及其常委會(huì )制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規，才能直接導致合同無(wú)效；⑵必須是違反了法律和行政法規的強行性規定；⑶必須是違反了強行性規定中的效力性規定。對于第二個(gè)方面，可以簡(jiǎn)稱(chēng)為違背公序良俗。所謂善良風(fēng)俗，一般是指社會(huì )對某種行為所持的一般道德標準與習慣。公共秩序與善良風(fēng)俗不同，它反映和保護國家和社會(huì )的根本利益，表現了國家對社會(huì )生活的積極干預，其淵源大多來(lái)自公法，如憲法、行政法等；也有些規定來(lái)自私法。凡是違背上述條件的合同，都應當認定為絕對無(wú)效的合同。
四、在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力
通說(shuō)認為，由于《房地產(chǎn)管理法》的規定，商品房買(mǎi)賣(mài)必然導致房屋占用范圍內的土地使用權同時(shí)轉讓?zhuān)锻恋毓芾矸ā分杏忠幎ā稗r民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設”、“集體建設用地必須轉為國有以后才能進(jìn)入二級市場(chǎng)流轉”，因此，在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同就成為一種違反法律的強行性規定的無(wú)效合同。但是，筆者認為，這種觀(guān)點(diǎn)實(shí)在是有重新探討的必要。
�。ㄒ唬┖贤瑹o(wú)效論的依據
在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效觀(guān)點(diǎn)的依據概括起來(lái)主要有以下兩點(diǎn)：
1、此類(lèi)合同違反了法律的強制性規定。由于《房地產(chǎn)管理法》明確規定房屋所有權和房屋占用范圍內的土地使用權同時(shí)轉讓?zhuān)虼艘獙?shí)現此類(lèi)合同的目的，就必須使在集體土地上所建房屋的所有權與集體土地的土地使用權同時(shí)轉讓?zhuān)窃凇锻恋毓芾矸ā防飬s明確規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設”，因此，在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同違反了法律（此處是指《土地管理法》）的強制性規定。根據《合同法》第52條的規定，違反法律的強制性規定的合同無(wú)效，由此就可以得出此類(lèi)合同無(wú)效的結論。
2、由于合同標的不能而無(wú)效。除合法要件外，契約的標的可能、確定或可確定是合同生效的必備要件之一。所謂標的可能，是指合同所規定的債權人的權利或債務(wù)人的義務(wù)在客觀(guān)上有成為現實(shí)的可能性。如果標的無(wú)法實(shí)現，則不發(fā)生法律上的效力。當事人簽訂的在集體土地上所建商品房的買(mǎi)賣(mài)合同，其標的是買(mǎi)受人交付價(jià)金、出賣(mài)人移轉房屋所有權。但在現實(shí)生活中，由于房產(chǎn)管理部門(mén)只辦理城市國有土地上所建房屋的權屬證書(shū)，因此，在集體土地上所建的商品房無(wú)法按照約定進(jìn)行所有權的移轉，因為依照物權的公示公信原則，不動(dòng)產(chǎn)物權的移轉必須以法定登記機關(guān)的物權移轉登記為要件，不經(jīng)登記變更物權歸屬始終不發(fā)生變化，也就是說(shuō)這類(lèi)合同的標的在客觀(guān)上沒(méi)有實(shí)現的可能性。這是一種債務(wù)人即使愿意履行也不履行的狀態(tài)�；谶@一原因，也可以確定此類(lèi)合同無(wú)效。
�。ǘ┖贤行д摰囊罁�
與上述觀(guān)點(diǎn)相對應，合同有效觀(guān)點(diǎn)的依據概括起來(lái)主要有以下兩點(diǎn)：
1、雖然《土地管理法》中規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設”，但是，我國《憲法》第10條第4款后段明確規定：“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”，這里雖然要求“依照法律的規定”進(jìn)行移轉，但依照法律解釋學(xué)的體系解釋方法，根據該條的上下文意來(lái)判斷，這里所稱(chēng)的法律應當是對轉讓的程序進(jìn)行規范和調整的法律，而不包括實(shí)體上的限制。因為該條從體系上分為四款，第1款規定了國有土地，第2款規定了集體所有土地，第3款規定了土地征用，第4款對土地轉讓作出了規定。這就是說(shuō)，在整個(gè)這一條上，立法者是對國有土地和集體所有土地作出了明確的區分，逐款加以規定，在此種情形下，不作區分地提及土地使用權，當然是包括國有土地使用權與集體所有土地使用權這個(gè)整體的，這是《憲法》條文中的應有之義。所以，《土地管理法》的規定是與《憲法》的立法宗旨相背離的，而基于“上位法優(yōu)于下位法”的基本原則和《立法法》第78條的規定，應當認為農民集體所有的土地的使用權是可以轉讓的。
2、暫且不慮及上述對《憲法》和《土地管理法》的學(xué)理解釋?zhuān)瑔螐囊驗檫`反法律的強行性規定而使合同無(wú)效的角度分析，在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力也值得探討。違反法律和行政法規而使合同無(wú)效，其前提是合同違反的是法律和行政法規中的強行性規定。法律規范可以區分為任意法規和強行法規，而強行法規又可以區分為強制規定和禁止規定二種。強制規定，指命令當事人應為一定行為的法律規定。禁止規定，指命令當事人不得為一定行為的法律規定。但是，如果再進(jìn)一步細分，禁止規定又可以再分為取締規定和效力規定。前者僅系取締違反之行為，對違反者加以制裁，以禁遏其行為，并不否認其行為之私法上效力。后者系明確規定違反禁止性規定將導致合同無(wú)效或不成立的法律規定。由此可知，由于違反法律和行政法規而使合同無(wú)效，必須是違反了強行性規定中的效力性規定。但是，細觀(guān)《土地管理法》的規定，第63條不僅有除外條款，而且也僅是規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設”，屬于典型的僅取締違反之行為、對違反者加以制裁、以禁遏其行為的規定，并未否認其行為之私法上效力，應當定性為取締性規定，根據王利明教授“無(wú)效一般只限于違反效力性規范的合同”的觀(guān)點(diǎn)推論，在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同也并不必然無(wú)效，只是屬于行政機關(guān)行政執法取締的范圍而已，但此種結果并不必然及于私法。
�。ㄈ┕P者的觀(guān)點(diǎn)
筆者認為，對在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同效力進(jìn)行界定，必須放在一個(gè)更高的、全局的視野上進(jìn)行審視，不能單就某一部法律為判斷，“法規則只有參照它們所服務(wù)的目的始能被理解”，確定一項法律規則的存在是否合理，必須首先探究其目的何在，只有在此基礎上，才能對兩種針?shù)h相對的觀(guān)點(diǎn)作出取舍。
《土地管理法》規定集體土地的使用權在原則上不允許出讓、轉讓?zhuān)湟鈭D可以從該法第一章總則的規定得到說(shuō)明。該法第1條規定：“為了加強土地管理，維護土地的社會(huì )主義公有制，保護、開(kāi)發(fā)土地資源，合理利用土地，切實(shí)保護耕地，促進(jìn)社會(huì )經(jīng)濟的可持續發(fā)展，根據憲法，制定本法�！蓖瑫r(shí)，該法第4條規定：“國家實(shí)行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實(shí)行特殊保護�！备鶕@些規定，我們可以較為清楚的認識到，《土地管理法》不允許集體土地使用權出讓、轉讓?zhuān)淠康闹饕潜Ｗo農用地（耕地）總量，防止農用地（耕地）不斷減少而影響糧食安全和國計民生。應該說(shuō)，這種立法意圖是十分正確的，整個(gè)社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展，是以農業(yè)的穩定為基礎的，只有農業(yè)穩定，才會(huì )有工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的穩定健康發(fā)展，社會(huì )也才能保持穩定。但是，假如商品房的開(kāi)發(fā)是在現有建設用地上進(jìn)行的，對農用地并不構成影響，那么，就不應當也沒(méi)有依據一概加以否定。
法律的主要作用之一就是調整及調和種種相互沖突的利益，無(wú)論是個(gè)人利益還是社會(huì )利益。法律的正式淵源并不能夠覆蓋司法活動(dòng)的全部領(lǐng)域，總是有某種領(lǐng)域要依靠法官的自由裁量來(lái)決定，在這種領(lǐng)域中，法官必須發(fā)揮其創(chuàng )造精神和能動(dòng)性。法官應當努力在符合社會(huì )一般目的的范圍內最大可能地滿(mǎn)足當事人的意愿。實(shí)現這個(gè)任務(wù)的方法應當是“認識所涉及的利益、評價(jià)這些利益各自的份量、在正義的天枰上對它們進(jìn)行衡量，以便根據某種社會(huì )標準去確保其間最為重要的利益的優(yōu)先地位，最終達到最為可欲的平衡”。
讓我們首先來(lái)看一下確認在集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效能夠帶來(lái)的利益。這一點(diǎn)其實(shí)在前面也已經(jīng)基本提及了，最根本的就是為了貫徹落實(shí)土地用途的嚴格管制制度，國家可以控制土地用途，保護耕地，穩定國計民生。當然，除此以外，由于《土地管理法》已經(jīng)著(zhù)有明文，所以對這一制度不便輕易改動(dòng)，這就是另一個(gè)好處，即維護法律秩序的穩定性。
與此對應的，如果確認在集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效又能夠帶來(lái)哪些利益呢？從目前的情況看，在集體土地上進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)，雖然主要目的是用于銷(xiāo)售，但是，在此基礎上，村民的居住條件則是首先得到了改善，在村民改善自身居住條件后的房屋才被用于市場(chǎng)銷(xiāo)售，也正是這種銷(xiāo)售帶來(lái)的巨大收入才保證了村民在現階段有能力進(jìn)行居住條件的普遍改善�？梢哉f(shuō)，改善村民的居住條件、增加農民收入是確認合同有效的第一點(diǎn)好處。第二個(gè)好處，確認此類(lèi)合同可以利用新增的居住空間改善城市中低收入人群的居住條件。國家雖然正在大力發(fā)展城市低收入人群的“廉租住房”制度，但是，單一的渠道難以在短時(shí)間內解決全部問(wèn)題，多頭并舉更能加快進(jìn)程。第三，也是很實(shí)際的一個(gè)問(wèn)題是，由于行政機關(guān)的執法乏力，在集體土地上進(jìn)行的商品房開(kāi)發(fā)已經(jīng)在全國各地廣泛出現，成為一種普遍的社會(huì )問(wèn)題。如何處理這類(lèi)商品房的買(mǎi)房者與賣(mài)房者的利益，就成為一個(gè)直接關(guān)乎社會(huì )穩定的政治問(wèn)題。確認合同無(wú)效，必然導致退房退款，而農村集體經(jīng)濟組織已將所收房款用于房屋開(kāi)發(fā)或者其他支出，不可能退還出如此巨大的一筆款項，買(mǎi)房者關(guān)心的更是有房住，如此一來(lái)買(mǎi)
者與賣(mài)者都將遭受巨大損失。那么，國家如果調整法律、確認此類(lèi)合同有效又會(huì )失去什么呢？國家要求集體土地必須征用后由使用者支付出讓金才能用于商品房建設，這一前提是國家要向集體經(jīng)濟組織支付征地補償費，如果補償費高于出讓金，則國家就會(huì )遭受損失，如此一來(lái)國家就要“賠錢(qián)”；如果補償費低于出讓金，則意味著(zhù)國家從農村集體經(jīng)濟組織處也就是農民處獲得了額外的利益，農民就遭受了“盤(pán)剝”。也就是說(shuō)，補償費無(wú)論是高是低，都缺乏合理的依據。而如果確認合同有效，開(kāi)發(fā)商品房使用集體土地而支付給農村集體經(jīng)濟組織，就不會(huì )有“賠錢(qián)”或是“盤(pán)剝”的出現，國家只要加強對土地用途的監管就可以了。目前實(shí)踐中出現的障礙主要是無(wú)法為在集體土地上建設的商品房辦理權屬證書(shū)，而這完全是由于國家法律政策造成，對國家而言輕而易舉毫無(wú)損失，對房屋的買(mǎi)賣(mài)者則是利益巨大。這也就是為什么此類(lèi)合同在國家法律上存在障礙，而實(shí)踐中有大量出現的根本原因。
從法律演變的歷史原因看，國家之所以調整《土地管理法》，禁止集體土地使用權流轉，主要是為了有力遏止1992年之后出現的開(kāi)發(fā)區熱、房地產(chǎn)熱對新興土地市場(chǎng)的過(guò)度沖擊，改變耕地大量閑置、用地結構失衡的惡性局面。但是，“社會(huì )現象日新月異，立法者有非萬(wàn)能，茍發(fā)生立法當時(shí)所未料及之事件，自須衡量現行環(huán)境及價(jià)值判斷之各種變化，以探求立法者于今日‘立法’時(shí)，所可能表示之意思，始能掌握法律的‘一般妥當性’”。經(jīng)濟的發(fā)展，現實(shí)的需要，都要求國家調整立法政策，對需求作出合理的反映�！疤�(yáng)、月亮和星星今天看上去一如幾千年以前；玫瑰仍像在伊甸園里那樣開(kāi)放；但法律從來(lái)是另一回事�；橐�、家庭、國家、財產(chǎn)經(jīng)歷了最多種多樣的形態(tài)�！比绻晃兜匾蜓嘏f固守現有法律不變，實(shí)在不是明智之舉。
最后還有一個(gè)因素，但并非是最不重要的，就是如果確認合同無(wú)效，其邏輯的必然結果是退房退款，而事實(shí)上的失控已使數量眾多的農村集體經(jīng)濟組織、村民個(gè)人、城市居民卷入到此類(lèi)合同中來(lái)，退房退款必將極大影響他們的切身利益，極易造成社會(huì )的不穩定。在這種情況下，與其硬性取締，不如調整政策而疏導之，畢竟國家的政策要以絕大多數人的利益為歸依。
綜上，基于對上述兩種觀(guān)點(diǎn)的利益衡量，筆者認為，確認在集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效的觀(guān)點(diǎn)在現階段更為可取。
五、對在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同的處理
基于對上述分析，筆者認為，應當可以采取一種更加靈活務(wù)實(shí)的策略來(lái)對待這一日益突出的問(wèn)題，具體的可以采取以下處理方法：
第一，修改《土地管理法》，在保護基本農田的前提下，使農村集體土地使用權的出讓與轉讓享有與國有土地同等的待遇。這是一種最直接、最簡(jiǎn)單的辦法�！稇椃ā返脑瓌t性規定看，所有的土地使用權都是可以依法轉讓的，修改《土地管理法》只是使具體法律與《憲法》的根本意旨相符合。從財產(chǎn)權的性質(zhì)看，無(wú)論是作為國有土地所有者的國家，還是作為農村集體土地所有者的農村集體經(jīng)濟組織，在法律性質(zhì)上，都是土地這種特殊財產(chǎn)的財產(chǎn)所有人，它們在私法上的地位應當是平等的，所有權具體權能的內容應是無(wú)差異的，即都應包含占有、使用、收益、處分四項權能。雖然由于土地資源具有稀缺性的特點(diǎn)和保證國家糧食安全，對土地的用途應從法律上作出統一規定，但是在合理使用土地和確保耕地數量的基礎上，應當允許土地所有人享有其他財產(chǎn)的所有人所能享有的財產(chǎn)權內容相同的權利，其中當然包括用益物權的設立，此時(shí)的制度設計可以傳統的地上權制度為藍本。
第二，貫徹兩權分離，規范集體土地使用權流轉市場(chǎng)。要堅持和維護國家就土地所有制問(wèn)題上的基本原則不動(dòng)搖，確保土地所有制上的公有制度，在此基礎上實(shí)現所有權與使用權的分離，使土地使用權作為資源在市場(chǎng)上合理流動(dòng)。在這一過(guò)程中，要時(shí)刻保持清醒的頭腦，從土地用途管理和國家總體規劃入手，保護耕地、節約耕地，通過(guò)集體存量用地的流轉減少建設用地增量的增加，減少閑置土地數量。目前，廣東在這一方面進(jìn)行了有益的探索，正式出臺了《集體所有建設用地使用權流轉管理暫行辦法》，允許在土地總體規劃中確定并經(jīng)批準為建設用地用途的集體土地進(jìn)入市場(chǎng)，從而在國家土地一級市場(chǎng)外全新生成一個(gè)區域性的農村集體土地市場(chǎng)，在我國集體土地管理改革進(jìn)程中邁出了實(shí)質(zhì)性的一步，被稱(chēng)為土地管理“二次創(chuàng )業(yè)”。為有力支持這一改革，廣東省在堅持占補平衡、切實(shí)保護耕地，全面進(jìn)行農村土地產(chǎn)權登記調查，建立土地交易信息服務(wù)系統及建立以農村土地交易為核心的有形土地市場(chǎng)等方面做了大量基礎性工作，為農村集體土地這一“農民的資產(chǎn)”正式進(jìn)入可經(jīng)營(yíng)范圍提供了堅實(shí)的保障。
第三，以上兩點(diǎn)主要是對今后立法提出的一點(diǎn)建議，但立法的修訂總是需要一個(gè)周期，如何在現有法律條文修訂前處理實(shí)踐中出現的在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同案件，是司法實(shí)踐中亟需解決的迫切問(wèn)題，這也是我們司法實(shí)務(wù)工作者義不容辭的義務(wù)。
根據上述對在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同效力的分析，筆者提出一個(gè)大膽的處理意見(jiàn)，僅供參考，即確認此類(lèi)合同有效，但賦予購房者以選擇權。這里的選擇權的具體內容包括購房者可以選擇解除合同，要求退房退款；也可以選擇繼續履行合同，維持使用房屋的現狀，如果購房者要求辦理相關(guān)證件，則可以辦理“村鎮房屋所有權證”或者其他證明手續，并待國家政策調整后再作出進(jìn)一步處理。
下面進(jìn)一步闡述一下筆者提出上述建議的理由。
1、解除合同。雖然通過(guò)對合同效力的分析，合同應當認定為有效，但是由于目前實(shí)踐中的現狀，比如產(chǎn)權證照辦理不能，對購房者權利的保護措施仍然不健全，其權利處于一種不能完全行使的狀態(tài)，因此，應當設立一種相應的救濟途徑以示公平。同時(shí)，由于目前經(jīng)濟的持續發(fā)展，商品房市場(chǎng)的走勢良好，房?jì)r(jià)不斷攀升，而這種房屋的購買(mǎi)者又往往住房條件差、急需購房。在這種條件下，解除合同的做法其實(shí)是由購房者自己選擇，是否讓自己失去已得利益或可得利益，這種當事人自愿放棄利益的行為法律自然沒(méi)有必要強行干預。在這種房?jì)r(jià)持續上漲的狀況下，也不宜賦予開(kāi)發(fā)商以解除權，因為那樣一來(lái)，對開(kāi)發(fā)商有利而對購房者不利，容易助長(cháng)開(kāi)發(fā)商追逐利益的恣意行為。需要指出的是，在解除合同、退房退款的情況下，所退房款應當只是房屋價(jià)款的本金，而不應當包含利息。
2、履行合同。在購房者未選擇解除合同的情況下，由于合同具有法律效力，則雙方就應當按照合同的約定履行各自義務(wù)，購房者交納購房款，開(kāi)發(fā)商交付房屋。只是在這種情況下，由于目前體制上和行政管理上的問(wèn)題，可能在房屋所有權證的辦理上會(huì )存在一些問(wèn)題，影響到權利人的權利行使和今后房屋的再次轉讓等方面，但這是一個(gè)需要協(xié)調各方面的系統工程，又涉及到前文對立法方面的建議了。
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