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房地產(chǎn)調查報告合集15篇
在不斷進(jìn)步的時(shí)代，報告有著(zhù)舉足輕重的地位，報告包含標題、正文、結尾等。那么，報告到底怎么寫(xiě)才合適呢？下面是小編精心整理的房地產(chǎn)調查報告，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
房地產(chǎn)調查報告1
長(cháng)沙居民目前住得怎樣
從調查所涉及的范圍看，20個(gè)居民以居住樓房為主，87.7％的家庭住房為無(wú)電梯式樓房，只有3.7％的家庭住在有電梯的商品房里，還有8.2％住在平房，另有一小部分處于衛生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達59.3％，超過(guò)半數；18.2％向房管所租用房屋；11.5％租住單位的房子。住房面積多數在40－80平方米之間。
多少人準備買(mǎi)房
據調查，五年內準備購房的人占調查城市總體的21.9％，其中以經(jīng)濟適用房和商品房為主，預購面積在70－150平方米之間，可承受價(jià)格以每平方米1000－20xx元為主體，輔之以每平方米500－1000元及20xx－3000元的價(jià)格。購房資金將主要來(lái)源于家庭儲蓄，政府及銀行貸款也占據一定比例。
有了產(chǎn)權房，還買(mǎi)房嗎
數據顯示，調查總體中59.3％的家庭擁有住房產(chǎn)權，住房面積在20－80平方米不等，多為2、3或4口之家，其中以居住面積在50－80平方米所占比例為最高，20－50平方米居住面積位居其次。還有小部分家庭或個(gè)人從單位或私人處租房。那么，是不是只有這一小部分的租房者才是長(cháng)沙房產(chǎn)預購對象呢？調查結果顯示并不盡然。調查顯示，在已擁有產(chǎn)權房的家庭中，23.3％預計在五年內購房，20.1％預計明年購房，商品房及經(jīng)濟適用房仍占預購主導地位。
調查顯示，無(wú)產(chǎn)權房家庭主要希望購買(mǎi)80平方米以下的房子，屬一期置業(yè)，為解決生活問(wèn)題；而已擁有產(chǎn)權房的家庭則希望購買(mǎi)更大的房子，屬二期置業(yè)，為改善生活質(zhì)量。
有產(chǎn)權房家庭計劃5年內購房的比例遠遠高于計劃1年或2年內購房的比例，尤其是對大面積住房的購買(mǎi)。
另外，在商品房預購群體中，有產(chǎn)權房的家庭預購比例達55.6％，遠遠高于其他住房群體，預購面積以81－100平方米的需求為最高，達30.5％；而在100－150平方米的預購群體中，擁有產(chǎn)權房的家庭預購比例高達62.3％，可見(jiàn)購房在這個(gè)群體中的市場(chǎng)潛力非�？捎^(guān)。但是，他們的購買(mǎi)能力又怎樣呢？
假設擁有房產(chǎn)權的預購者為一總體，調查顯示，其中家庭月收入在20xx至2500元之間的比例最高，達16.5％；6000元以上的高薪家庭比例最校從總體家庭月收入狀況來(lái)看，我們就不難理解他們對房子售價(jià)的期望值所在。希望房?jì)r(jià)在1000－20xx元的比例最高，為30.4％；500－1000元的占22.3％；20xx－3000元的占21.6％；希望房?jì)r(jià)在6000元以上的不足1％。
以上數據顯示，巨大的人口基數和迅猛的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢使長(cháng)沙房地產(chǎn)業(yè)具有驚人的潛力，但當前樓市價(jià)格的居高不下與不斷增長(cháng)的房屋物業(yè)需求之間出現了斷層。如果商家能順應市場(chǎng)，對價(jià)格、服務(wù)及其他相關(guān)要素加以調整，相信房地產(chǎn)的前景非常樂(lè )觀(guān)。但值得注意的是，在這些擁有房產(chǎn)權的預購者中，有69.1％希望使用家庭存款來(lái)購房，31.4％希望政府貸款，16.1％打算向銀行貸款�？磥�(lái)，傳統的消費觀(guān)念顯然不利于消費的'良性增長(cháng)。
購房者是什么樣的人
數據顯示，25－34歲的人占購房人群的36％，位居傍首，而35－44歲的人群比例為20.3％，位居第二�？傮w購房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數以上為全職工作者，重點(diǎn)分布于貿易、制造業(yè)、政府機關(guān)及教育文化領(lǐng)域，以制造業(yè)職工、中級技術(shù)人員、商業(yè)／服務(wù)業(yè)職員／公司中級經(jīng)理居多，輔之以其他行業(yè)人士，月薪在1000－20xx元范圍內為主體購房者。
目前，中國的家庭結構以三口之家或四口之家為主，購房計劃多數定位在商品房及經(jīng)濟適用房，分別占預購比例的42.7％和39.2％；預購面積在70－150平方米不等，以80－100平方米的需求量最高。而主要房屋預購者的家庭月收入在1000－4000元間。另外，調查發(fā)現，收入越高越傾向于購買(mǎi)商品房�？梢哉f(shuō)，他們將是未來(lái)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)內的一支生力軍。
居民購房承受能力有多大
房地產(chǎn)業(yè)區域性差異很大，但房?jì)r(jià)與區域性平均收益的比例卻基本類(lèi)似。
從長(cháng)沙居民對房?jì)r(jià)的期望值曲線(xiàn)上來(lái)看，期望值與市場(chǎng)價(jià)差距甚遠。目前國內的經(jīng)濟發(fā)展現狀決定了恩格爾系數（指居民家庭花費在食品和日常家庭用品上的費用占家庭總收入的比例）還比較高，這更加大了工薪階層購房的難度。
另外，市民的傳統觀(guān)念是量入為出，還不習慣去花將來(lái)的錢(qián)，加之銀行貸款手續目前還稍嫌繁雜，擔保條件較苛刻，還款制度不夠完善，更阻礙了人們消費觀(guān)念的盡快更新。從總體購房人群中預購房屋的資金來(lái)源上看，希望使用家庭存款的占68.6％，希望政府貸款的占31.1％，希望銀行貸款的占15.5％，希望向親戚朋友借的占12.2％。近七成的家庭可望用自有資金買(mǎi)房，近三成的人希望得到政府資助，只有一成半的人愿望辦理銀行貸款，可見(jiàn)，銀行貸款制度亟待完善，以幫助人們改變固有消費觀(guān)念，刺激消費增長(cháng)，達到商家與消費者雙贏(yíng)的效果。
誰(shuí)更急于買(mǎi)房
目前，從預購房者的人群結構來(lái)看，商業(yè)、服務(wù)業(yè)一般職工占預購總體的11.5％，居第二位，而這其中60.1％的預購者介于21－35歲之間；制造業(yè)職工占預購總體的12.8％，居首位，這其中46.5％的預購者介于21－35歲之間；而中級公司經(jīng)理介于21－35歲的預購比例也超過(guò)了60％。由此可見(jiàn)，市場(chǎng)的重心在年輕一族。這一組人群中，63.6％為已婚，其中介于21－35歲的占43.7％，介于36－45歲的占30.4％；34.7％的獨身，其中66.1％介于21－35歲之間，僅有1.4％介于36－45歲之間。從預購房者的年齡結構、職業(yè)特征及婚姻狀況看，已婚的中、初級工作者構成預購主體，而年輕的單身族也是這一購房群體中不可或缺的一個(gè)重要部分。
應該說(shuō)，21－45歲之間的人群對購房最有興趣，他們希望的房屋類(lèi)型仍然是經(jīng)濟適用房和商品房，面積介于50－150平方米之間，最好單價(jià)在3000元以下，愿望花3000－4000元／平方米購房的也占有一定的比例。這一預期和市場(chǎng)價(jià)格的差距低于調查總體對房?jì)r(jià)的預期與真正市場(chǎng)行情的差距。
調查總體對每平方米的價(jià)格預期如下：每平方米500－1000元的占22.9％，1000－20xx元的占32％，20xx－3000元的占19.6％，而6000元以上的僅占1.3％�？梢钥闯�，國人對房?jì)r(jià)的承受能力與實(shí)際的市場(chǎng)情況大相徑庭。
居住環(huán)境對購房有多大影響
調查還顯示，消費者已逐漸將目光投向新的視點(diǎn)，比如：環(huán)保問(wèn)題、居住環(huán)境（包括人文環(huán)境、地理環(huán)境、教育投入、文化氛圍）等，這些都直接影響著(zhù)消費者購房的決策。
目前環(huán)保已成為一種全球化的概念，購房者對居住地的環(huán)境要求日益提高。認為城市環(huán)境污染太嚴重的占調查總體的60.9％，看來(lái)，爭勸綠色”生存環(huán)境已成為大多數都市人的夢(mèng)想。相比較而言，郊區的物業(yè)價(jià)格比市區要便宜很多，“綠色”程度也大大好于市區，且有些文化小區的人文環(huán)境也很好，城市則因為交通網(wǎng)絡(luò )的不夠完善、私家車(chē)普及率偏低、交通過(guò)分擁擠等，造成許多居民渴望以低廉價(jià)格求得“綠色”生存環(huán)境的愿望無(wú)法實(shí)現。
房地產(chǎn)調查報告2
房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房產(chǎn)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的基礎建設行業(yè)，具有很強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，被稱(chēng)為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭產(chǎn)業(yè)。隨著(zhù)城鄉一體化進(jìn)程的加快，縣房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新一輪快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)投資已成為擴大投資需求的重要增長(cháng)點(diǎn)之一。正確引導縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展，對于推動(dòng)城市建設，壯大城鄉一體化產(chǎn)業(yè)支撐，拉動(dòng)全社會(huì )投資與經(jīng)濟增長(cháng)具有重要的現實(shí)意義。
一、縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現狀
（一）開(kāi)發(fā)勢頭強勁，但投資規模不大。
縣完成房地產(chǎn)投資5.05億元，新建商品房61.9萬(wàn)m2，實(shí)現銷(xiāo)售收入12億元，其投資額、施工面積、竣工面積、銷(xiāo)售額均大幅上升，新建商品房銷(xiāo)售情況良好。今年1-8月，商品房施工面積56萬(wàn)m2；預售面積23.38萬(wàn)m2，成交金額5.9億元；銷(xiāo)售面積20.45萬(wàn)m2，成交金額4.8億元；二手房成交面積12.31萬(wàn)m2，申報金額1.18億元。但從房地產(chǎn)投資規�？�，雙流、溫江、龍泉、新都分別實(shí)現房地產(chǎn)投資14億元、10億元、12.2億元、5.6億元，縣房地產(chǎn)投資規模在同環(huán)區縣排名第五，說(shuō)明縣房地產(chǎn)業(yè)投資增長(cháng)空間較大。
（二）開(kāi)發(fā)質(zhì)量提高，但市場(chǎng)有待培育。
縣房地產(chǎn)有企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房，有農民在集體土地上聯(lián)建的房屋，還有政府修建的安置房和農民新居，總體上住宅小區正從傳統的戶(hù)型逐步向景觀(guān)舒適型過(guò)渡，新開(kāi)發(fā)小區普遍注重環(huán)境營(yíng)造，以西區花園為代表的高檔住宅小區，其環(huán)境營(yíng)造和物業(yè)管理，對縣內其它小區開(kāi)發(fā)起到了好的示范帶動(dòng)作用。從房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，新建商品房市場(chǎng)供應穩定，需求旺盛，交易規范；二手房市場(chǎng)被進(jìn)一步激活，交易頻繁，逐步規范；農民自建房自發(fā)入市，隱形交易，亟待規范。一個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)成熟的標志之一是其二級市場(chǎng)成為交易的主體，上海市已超過(guò)50%，但就縣1-8月的銷(xiāo)售情況看，二手房銷(xiāo)售面積僅占總銷(xiāo)售面積的37.6%，這說(shuō)明縣房地產(chǎn)市場(chǎng)有待培育。
（三）開(kāi)發(fā)成本上漲，房地產(chǎn)價(jià)格攀升。
以來(lái)縣商品房?jì)r(jià)格有較大幅度增長(cháng)，筒、犀浦、紅光和其他鎮與比較，住房平均價(jià)格分別達到、2400、1800、1000元，增長(cháng)25%、15%、50%、25%；營(yíng)業(yè)房平均價(jià)格分別達到5200、6700、4000、元，增長(cháng)16%、29%、12%、34%。主要原因：一是成本推動(dòng)。，外北倉庫、原筒二小和小北街片區的地價(jià)分別達到每畝93萬(wàn)元、119萬(wàn)元和124萬(wàn)元，縣城片區地價(jià)從平均每畝約50萬(wàn)元漲到100萬(wàn)元左右；其次是建筑原材料價(jià)格上漲等建設成本提高。二是需求拉動(dòng)。以來(lái)縣商品房市場(chǎng)呈現階段性供不應求，使得商品房平均成交價(jià)格上揚；去年以來(lái)，縣政府采取的促進(jìn)二手房交易措施收到明顯效果，今年二手房交易頻繁，價(jià)格也有較大幅度增長(cháng)，筒、犀浦、紅光和其他鎮二手房市場(chǎng)成交價(jià)格分別達到1250、1350、1000、650元，比增長(cháng)25%、8%、18%、8%。
（四）開(kāi)發(fā)主體增多，但樓盤(pán)規模小。
隨著(zhù)城市交通網(wǎng)絡(luò )不斷完善和城市輻射功能的增強，加之成都近郊區市縣特有的地價(jià)、房?jì)r(jià)和環(huán)境優(yōu)勢，近郊區市縣已成為房地產(chǎn)商投資的重點(diǎn)。由于縣房地產(chǎn)業(yè)具有明顯的后發(fā)優(yōu)勢，很多企業(yè)都看好這個(gè)市場(chǎng)，目前各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已達到39家，競爭非常激烈。但由于用地供給的約束，樓盤(pán)相對較小。以來(lái)，全縣共出讓土地13宗，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)超過(guò)50畝的僅有3宗地，最大樓盤(pán)面積178.4畝，最小的僅2畝�？傮w上看，目前20—50畝的小樓盤(pán)較多，規模小，檔次也不夠高，精品樓盤(pán)相對偏少。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求形勢分析
（一）縣城市發(fā)展方向和重點(diǎn)。
成都市新一輪城市總體規劃對縣城市發(fā)展定位是：成都市重要組成部分，成都市西部新中心，以發(fā)展科教文化為高新西區配套服務(wù)，建設既適宜居住，又適宜創(chuàng )業(yè)的“綜合性城市片區”�？h自身的定位是：率先構建富有經(jīng)濟實(shí)力、獨具城市魅力、充滿(mǎn)創(chuàng )新活力的成都西部新中心。到縣城區將新增建設用地15平方公里，城區總用地達到30平方公里，人口達到20萬(wàn)人；到20xx年規劃城市建設區面積51平方公里，城市片區人口45萬(wàn)人以上。東南部新城是縣未來(lái)城市發(fā)展的核心區域，將承擔縣的行政中心、商務(wù)中心、居住中心等城市主要功能。用地規模7.1平方公里，規劃道路共16條，總長(cháng)約27公里，預計投資約5億元（不含拆遷安置費）。從今年開(kāi)始計劃用3年左右時(shí)間分步建設，重點(diǎn)建設高新區西區配套行政商務(wù)中心、南二環(huán)路及東延線(xiàn)、東二環(huán)路及南延線(xiàn)、長(cháng)青路5條城市道路及配套基礎設施。
（二）促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的有利因素。
一是城市化水平快速提高對住宅形成巨大的需求。隨著(zhù)城鄉一體化的快速推進(jìn)，到20xx年全縣城市化水平將達到80％，年均提高2個(gè)百分點(diǎn)，縣城片區年均新增1.8萬(wàn)人以上。城市人口在短時(shí)間內的迅猛增長(cháng)，無(wú)疑給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)巨大的需求拉動(dòng)。以人均建筑面積16m2計算，每年需新建住宅28.8萬(wàn)m2。
二是居民消費結構變化形成對住宅的需求。以來(lái)，縣城鄉居民收入有較大幅度增長(cháng)，城鎮居民人均收入從6569元增加到10200元，農村居民人均純收入從3098元增加到4210元，收入增加在一定程度上提高了居民購房能力。另一方面，居民以前購買(mǎi)的福利房無(wú)論是戶(hù)型設計還是配套設施，與現在新開(kāi)發(fā)的商品房比較都存在較大差距，加之目前開(kāi)放了二級市場(chǎng)，居民通過(guò)“賣(mài)舊買(mǎi)新、賣(mài)小買(mǎi)大、賣(mài)劣買(mǎi)優(yōu)”，正在推進(jìn)住房消費的升級換代。同時(shí)，隨著(zhù)城鄉一體化的推進(jìn)，有條件的農民也將成為潛在的購房對象。
三是縣外人口來(lái)縣購房形成對住宅的需求。成都市的老齡人口逐步增多，他們大多不太適應越來(lái)越擁擠、快節奏的`城市生活，而選擇到距中心城區近、空氣清新、自然條件相對優(yōu)越的縣來(lái)居��；高新區西區緊鄰縣，區內一些白領(lǐng)階層也會(huì )選擇在縣買(mǎi)房；省內不少市外人口到縣定居或投資，由此也形成較大的市場(chǎng)需求。據調查，目前除筒鎮購房戶(hù)本地居民較多外，犀浦、紅光兩地商品房購買(mǎi)對象縣外人口占了絕大多數。
（三）制約房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主要因素。
一是收入預期不確定。以來(lái)，縣地區生產(chǎn)總值年均增長(cháng)8.2%，農村居民純收入年均增長(cháng)6.3%，低于地區生產(chǎn)總值增長(cháng)；城鎮居民人均可支配收入年均增長(cháng)9.2%，雖然比地區生產(chǎn)總值增長(cháng)略高，但受企業(yè)改制職工轉變身份、就業(yè)壓力較大等影響，加之醫療、養老、教育等制度改革，也都增加了居民的支出預期。未來(lái)收入的不確定性和支出預期的增加，對當前購房消費造成一定抑制。
二是住房產(chǎn)權制度不健全。市場(chǎng)交易的各類(lèi)住房中，只有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售的商品房可以獲得房屋所有權和土地使用權證書(shū)，其它房屋，包括上市的已購公房、經(jīng)濟適用房、合作建房和私房等等，其土地的供給形式極其復雜，凡是在非出讓方式獲得的土地上所建房屋都不具有土地使用權證，因而難以上市交易，也無(wú)法辦理抵押貸款，這給購房融資帶來(lái)一定的難度，對房地產(chǎn)需求造成了一定影響。
三是國家宏觀(guān)政策約束。近年來(lái)，商業(yè)銀行對個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中住房貸款占了絕對比重，金融對個(gè)人購房支持力度有了較大幅度增加。但是由于商業(yè)銀行住房金融資金來(lái)源單一，貸款流動(dòng)性差，缺乏完善的風(fēng)險分散機制；個(gè)人住房抵押貸款條件偏嚴、期限偏短、額度偏低，還款方式單一等問(wèn)題，都對住房金融健康發(fā)展形成一定阻礙。加之去年以來(lái)國家宏觀(guān)調控提高商品房按揭貸款利率，也導致金融對房地產(chǎn)業(yè)的支持力度有所減弱。
三、加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策建議
（一）合理定位，選準房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展主攻方向。
據世界銀行對世界很多國家考察認為，只有房?jì)r(jià)與家庭年收入之比達到3:1－6:1時(shí)，才能形成有效需求�？h城鎮居民人均可支配收入10200元，其中用于購房與建房支出950元，占支出的11.5％，比（500元）增加450元，家庭年收入與房?jì)r(jià)比在6:1左右，應該能夠形成較大的有效需求。另?yè){查，市民最想購買(mǎi)的套型面積在80－100m2之間，其次是100－130m2，而130－150m2以上的相對較少。又據中介機構的交易情況顯示，與大戶(hù)型、超大戶(hù)型住宅相比，中小戶(hù)型房源更受普通購房戶(hù)青睞。因此，縣房地產(chǎn)業(yè)在今后一段時(shí)期內應堅持“放開(kāi)高價(jià)房、優(yōu)惠中低價(jià)房、建設廉租房”，應“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主”，應以中檔小區建設為主，輔之以部分高檔社區和適量的經(jīng)濟適用房，滿(mǎn)足不同層次消費群體的購房需求。最終達到居者有其屋，居者有佳屋，并享受良好的人居環(huán)境和完善的生活配套設施。
（二）科學(xué)規劃，同步推動(dòng)舊城改造和新區開(kāi)發(fā)。
加快縣城舊城改造，進(jìn)一步完善城市功能，同步推進(jìn)東南片區新城區建設，擴大筒、犀浦和紅光城市片區規模，改善城市形象，提升城市品位，建設生態(tài)人居地，打造都市后花園，增強城市吸引力，吸引更多的人口來(lái)縣購房置業(yè)。在舊城改造和新區開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，應根據國家拆遷安置政策，結合縣實(shí)際，依法拆遷安置，切實(shí)維護被拆遷居民的利益；在不斷完善城市總體規劃的同時(shí)，積極制定縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展五年規劃，使該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更為有序合理；對土地實(shí)行非飽和適度供應，保持土地的賣(mài)方市場(chǎng)，防止以地生財，將房地產(chǎn)業(yè)導入健康、持續發(fā)展的軌道；適應住宅地產(chǎn)郊區化和大盤(pán)化的趨勢，對城市片區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以城市總體規劃為依據，避免地塊分隔過(guò)小、業(yè)主林立、開(kāi)發(fā)檔次低、物業(yè)管理落后等現象，使房地產(chǎn)走上品牌、規模發(fā)展之路，并以此推進(jìn)縣城市品位的快速提高。
（三）招大引強，實(shí)施成片開(kāi)發(fā)和品牌戰略。
品牌是消費者最能直接利用的信息�？h應著(zhù)力引進(jìn)有實(shí)力的大企業(yè)，全面實(shí)施房地產(chǎn)品牌戰略，走規�；�、精品化開(kāi)發(fā)路子。以第26屆成都市房地產(chǎn)交易會(huì )為契機，加強房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，抓好“打開(kāi)西部21世紀的財富之門(mén)，共創(chuàng )西部21世紀的財富生活空間”的主題宣傳，依據“成都西部新中心”的定位，加快各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設，滿(mǎn)足不同層次消費群體的購房需求。努力提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設的科技含量，積極推廣運用信息化技術(shù)，加強小區的安全防護體系建設，推進(jìn)智能化管理、防火監控及保安自動(dòng)化體系建設；推廣西區花園的開(kāi)發(fā)建設模式，注重小區環(huán)境營(yíng)造，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的精品化發(fā)展，犀浦鎮因離市中心較近，外來(lái)購房者較多，應以開(kāi)發(fā)中高檔住宅小區為主；合理安排中小戶(hù)型比例，滿(mǎn)足縣普通百姓家庭的經(jīng)濟承受能力和消費水平，尋求戶(hù)型平衡，在筒鎮要適度開(kāi)發(fā)中檔住宅小區，以滿(mǎn)足普通居民住房升級換代的需求；合理安排經(jīng)濟適用房建設，保證拆遷居民和城市低收入家庭的住房需求；考慮以五六層的多層公寓為主，輔以一定小高層和聯(lián)體別墅，滿(mǎn)足部分高收入群體的高檔消費需求。
（四）完善政策，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
進(jìn)一步制定并完善關(guān)于加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)優(yōu)惠政策，開(kāi)通房地產(chǎn)“綠色通道”，簡(jiǎn)化手續辦理程序，提高報建效率，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。完善戶(hù)籍管理政策。當前購房入戶(hù)必須取得房產(chǎn)證書(shū)，而一些按揭購房戶(hù)在短時(shí)間內還不能拿到房產(chǎn)證書(shū)，導致無(wú)法辦理戶(hù)籍手續，相關(guān)部門(mén)要進(jìn)一步研究憑購房合同和發(fā)票辦理入戶(hù)手續的政策。進(jìn)一步降低住房二級市場(chǎng)的入市“門(mén)檻”，簡(jiǎn)化辦事程序，實(shí)行“一條龍”服務(wù)，方便群眾辦事，以此進(jìn)一步激活房地產(chǎn)二級市場(chǎng)。完善社會(huì )保障體系。普通住宅的消費主體，是占城市人口總數80％以上的中低收入戶(hù)，而目前城區的房?jì)r(jià)對這部分人來(lái)說(shuō)有些偏高，為保障工薪階層、低收入群體的利益，政府應繼續大力發(fā)展經(jīng)濟適用房，將經(jīng)濟適用房和廉租房納入社會(huì )保障體系。
（五）加強管理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理，嚴格從業(yè)資格；具體開(kāi)發(fā)項目采取向社會(huì )公開(kāi)招標的形式，加強對項目建設的監理。采取經(jīng)濟、技術(shù)、法律等手段規范房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房地產(chǎn)交易的各項信息公開(kāi)化，營(yíng)造公平競爭的環(huán)境。促使房地產(chǎn)逐步實(shí)現土地開(kāi)發(fā)與建筑分開(kāi)，物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)分開(kāi)，不同企業(yè)按照產(chǎn)品價(jià)位和特征打造不同品牌、不同風(fēng)格。加強小區物業(yè)管理，引進(jìn)有實(shí)力、服務(wù)好、講誠信的物業(yè)公司，新開(kāi)發(fā)小區必須納入物業(yè)管理，舊的小區逐步納入物業(yè)管理。
房地產(chǎn)調查報告3
一、摘要
目前新城區規劃面積3３平方公里，人口35—50萬(wàn)。行政中心搬過(guò)去后，加上高教園區、高檔住宅區，一個(gè)大型新城區已初具雛形。通過(guò)引進(jìn)比較成熟的商業(yè)版塊來(lái)聚集人氣、提升城市形象，房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放、房多隆市的規模效應。以新城區為中心，中心鎮、近郊鎮共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設新格局已形成。隨著(zhù)東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質(zhì)樓盤(pán)陸續交付，還將有不少樓盤(pán)先后開(kāi)盤(pán)，伴之中心區生活配套設施和交通條件的不斷完善，中心區即將成為又一個(gè)居住中心。
二、城區規劃背景（新城：未來(lái)城市副中心）
新城區其定位為未來(lái)的政治、經(jīng)濟和文化中心。該區域規劃總面積3５平方公里，近期計劃開(kāi)發(fā)12平方公里，其中工業(yè)區5平方公里，規劃總人口約12萬(wàn)人。新城區遠景規劃年限一直到20xx年，屆時(shí)計劃容納20萬(wàn)人口；同時(shí)根據市里“南居北工”的發(fā)展戰略，到20xx年新城區將成為一個(gè)現代化、生態(tài)型、園林式的國內一流中等城市，充分發(fā)揮其XX城市副中心的優(yōu)勢，分擔主城區的城市功能，減輕中心城區的城市負荷。
新城區在基礎設施建設上已累計投資近百億元，完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢(qián)湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸，為休閑文化商業(yè)景觀(guān)軸，今后將建設高檔酒店、單身公寓、藝術(shù)展覽館、酒吧區、中西式餐飲區、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動(dòng)場(chǎng)地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設置，辦公樓、入口廣場(chǎng)和一批住宅小區將落戶(hù)其間。在兩軸的交會(huì )處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個(gè)區塊，是大型的城市公園。
根據規劃，新城區空間環(huán)境特色可概括為：“一心”，即鄞州新城區的中心，為區行政辦公大樓所在區域，它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區，在空間景觀(guān)上也是視覺(jué)中心，它的特殊性將通過(guò)控制建筑高度、建筑風(fēng)貌及城市肌理、景觀(guān)介質(zhì)變化和視覺(jué)走廊設計體現；“兩軸”，即新城區核心區域內的南北和東西向兩條綠化軸；“三環(huán)”，即通過(guò)整合現狀河流綠化，形成3道以核心區為核心的'綠環(huán)；“四廊”，即利用現有4條主要河流，形成寬約100米的空間通廊；“三十六點(diǎn)”，即在綠環(huán)、綠廊相交點(diǎn)、城市出入口以及其他主要景觀(guān)節點(diǎn)，布置城市公園。
三、已建成樓盤(pán)：
1、華泰劍橋：由華泰股份公司開(kāi)發(fā)，北靠四明路，東臨錢(qián)湖北路，建筑面積30余萬(wàn)平米。分多層、復式多層、高層、聯(lián)體別墅和單體別墅，以120——130㎡的三房?jì)蓮d為主。內設高級會(huì )所、學(xué)校、超市、美容美發(fā)室等。在小區門(mén)口步行兩分鐘即可到達公交車(chē)站，交通比較便捷。
2、金灣華庭：由寧興房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，位于錢(qián)湖北路以西，四明中路以北，總建筑面積約11萬(wàn)平米。由4幢小高層、15幢多層、9幢范圍洋房和10幢聯(lián)體別墅組成，共700多戶(hù)，開(kāi)盤(pán)價(jià)4000元/㎡左右，目前二手價(jià)6200元/㎡左右。步行五分鐘可到達公交站點(diǎn)。
3、半島名�。河晒獯笾脴I(yè)開(kāi)發(fā)，位于天童北路與華裕路口，總建筑面積6萬(wàn)平米。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成。小區內有噴泉，活動(dòng)室，健身房等，需步行10——15分鐘方可到達公交車(chē)站。
4、東湖花園：由雅戈爾置業(yè)開(kāi)發(fā)，位于中興路與麥德龍交叉口，建筑面積70萬(wàn)平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛為主。內有五星級會(huì )所、大型運動(dòng)場(chǎng)、室內游泳池和東湖小學(xué)。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區十分鐘車(chē)程，小區附近設有公交站點(diǎn)，是居住和休閑的首選地。
四、在建樓盤(pán)：
1、都市森林：由雅戈爾置業(yè)開(kāi)發(fā)，四明中路以北，寧南路以東，總建筑面積26.6萬(wàn)平米，共1900多戶(hù)。由10幢高層、20幢小高層、3幢多層、4幢公寓和79套三層連排組成，將于20xx年6月份開(kāi)盤(pán)。
2、新都美地：由新都置業(yè)開(kāi)發(fā)，位于天童北路與四明路之間，建筑面積9.7萬(wàn)平米，由11幢小高層、9幢高層組成，共650多戶(hù)住戶(hù)。以100——120㎡的三室二廳二衛為主。24小時(shí)熱水供應，安保自動(dòng)化，還設有可視樓宇對講機和閉路監控系統。開(kāi)盤(pán)價(jià)4400元/㎡左右。
3、小城花園：由百隆房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，位于天童北路，杉杉工業(yè)城南面，總建筑面積7萬(wàn)平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成，共828戶(hù)。預計開(kāi)盤(pán)價(jià)6200元/㎡左右。
4、四明春曉：由旗濱集團有限公司開(kāi)發(fā)，建筑面積8萬(wàn)平米，共700多戶(hù)。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。
五、調查定論
從市場(chǎng)調查的過(guò)程和信息，我們可以清晰的看到，XX房地產(chǎn)主要開(kāi)發(fā)商在參與打造新城區，結合城市規劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)規律，穩步有序的推進(jìn)，實(shí)現了房地產(chǎn)業(yè)20xx年一個(gè)新的熱點(diǎn)，在這個(gè)熱點(diǎn)的背后是政府的宏觀(guān)調控，和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟，已建成的樓盤(pán)和未建成的樓盤(pán)，主體風(fēng)格上是基本相一致的，以歐陸風(fēng)情為主，有代表性的春江花城、東湖場(chǎng)馨園最具代表性，從營(yíng)銷(xiāo)的角度上講，風(fēng)格不是主要形成競爭的因素，大量的百余平方普通住宅區，將吸引更多的購房者，從這里將引出一個(gè)環(huán)境與人文因素，以及周邊的配套設施，成為營(yíng)銷(xiāo)新的引爆點(diǎn)；從各個(gè)小區的布局來(lái)看，總體上價(jià)格與價(jià)值是相吻合的，營(yíng)銷(xiāo)工作的主要重點(diǎn)，還是在于如何妙作聚集人氣�？傊�，未來(lái)新城區的房地產(chǎn)市場(chǎng)還將持續走高。
房地產(chǎn)調查報告4
瀘州市是四川南部一個(gè)中等規模的城市，一個(gè)時(shí)期以來(lái)，瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)取得了長(cháng)足的發(fā)展，房地產(chǎn)在經(jīng)濟和社會(huì )生活中的地位和作用日益重要。分析瀘州的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢，可以了解西部同類(lèi)型城市房地產(chǎn)業(yè)的基本特點(diǎn)。
一、瀘州房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀
�。ㄒ唬┏擎偩用褡》織l件有巨大改善，但仍有較大需求
據統計，20xx年，全市城鎮人均居住面積10平方米，比1978年的3.26平方米增加了6.74平方米，住房成套率由1992年的37．4％增加到了1999年的65％。但總的說(shuō)來(lái)，居民住房狀況與全國、全省相比還有巨大差距。1999年，全年仍有危房面積3.5萬(wàn)平方米，城鎮居民缺房戶(hù)6722戶(hù)，城市現有平房住宅173.36萬(wàn)平方米。據有關(guān)資料顯示，全市城鎮人均居住面積與全國相比低一倍左右，與全省相比低l.4平方米�，F有城鎮居民現實(shí)和潛在需求巨大。
�。ǘ┳》恐贫雀母锶嫱七M(jìn)，住房社會(huì )化、商品化的條件基本成熟
截止20xx年6月，全市公有住房272萬(wàn)平方米，按房改政策已出售217.8萬(wàn)平方米。批準房改房上市2.48萬(wàn)平方米。住房租售價(jià)格比進(jìn)一步協(xié)調，20xx年租金標準達到了雙職工家庭收入的10.81％，新房達到了14.4％，均達到了國家和省政府提出的10－15％的要求。
�。ㄈ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速平穩增長(cháng)，商品住宅價(jià)格平穩上升
20xx年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資5.32億元，為1992年的10．23倍，平均增長(cháng)率44.23％，施工面積為167.7萬(wàn)平方米，比92年增加2.86倍，年均增加35.7％。92年至20xx年，累計竣工面積為330.6萬(wàn)平方米（含拆遷安置用房），累計銷(xiāo)售237.81萬(wàn)平方米，產(chǎn)銷(xiāo)保持平衡。至20xx年7月，空置房為3.66萬(wàn)平方米，且多為樓層、環(huán)境、位置不佳的住房。
92年以來(lái)，全市商品住宅價(jià)格基本保持平衡上升趨勢，沒(méi)有出現大幅波動(dòng)。目前普通商品住宅價(jià)格為800－1500元／平方米，近十年間增幅為300－800元／平方米，與全省其它同類(lèi)型城市相比平均低100－300元／平方米。
�。ㄋ模┩恋毓⿷M(jìn)一步規范，招商引資工作獲得進(jìn)展
以往，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地多為開(kāi)發(fā)商自行分散征用，或相互間轉讓獲得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一級市場(chǎng)的決定，加大了對土地供應的調控力度。為適應實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰略的需要，加強了房地產(chǎn)招商引資工作，已敲定數宗大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，并相繼實(shí)施，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化增添了外來(lái)因素。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的主要問(wèn)題
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)導向不夠明確，商品房開(kāi)發(fā)成本偏高
如過(guò)去對土地一級市場(chǎng)實(shí)際上未壟斷，土地與規劃銜接差，招投標機制不健全。在小區建設、有形市場(chǎng)建設等方面缺乏明確的規劃，到目前為止尚未建成一個(gè)10萬(wàn)平方米以上的小區，單個(gè)市場(chǎng)的規模也較小。這個(gè)問(wèn)題目前已引起市委、市政府的重視，相繼出臺了有關(guān)政策，加大了調控引導力度，逐步形成有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的`大環(huán)境。
瀘州市商品房售價(jià)與相鄰地區相比并不高，主要是售價(jià)與成本之間的相對利潤空間小。主要原因一是政府、行業(yè)部門(mén)應投入的水、電、氣、綠化、公共設施等配套打入成本；二是征地拆遷成本高，與周邊中小城市相比綜地成本偏高；三是土地市場(chǎng)的管理不夠嚴格，開(kāi)發(fā)商和有的單位炒買(mǎi)炒賣(mài)，提高了用地成本。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)融資規模小，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)素質(zhì)不高
一是金融貸款資源利用差。據銀行提供的數據，全市金融機構的存貸差為50億元左右。銀行貸款在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中所占比例為32．45％。因無(wú)置業(yè)擔保公司承擔風(fēng)險，銀行未大面積向居民按揭貸款。二是引進(jìn)外地投資少，我市目前引進(jìn)的十余個(gè)外地投資項目，已投入資金不足3億元。
主要是數量多、規模小、實(shí)力不強、信譽(yù)差，尚未形成集約化、規�；�(jīng)營(yíng)。全市開(kāi)發(fā)企業(yè)86家，市區72家，平均注冊資金僅有700余萬(wàn)元，無(wú)一家一級資質(zhì)企業(yè)。企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中往往不注意自身形象品牌的樹(shù)立，產(chǎn)品品質(zhì)、經(jīng)營(yíng)信譽(yù)不高，企業(yè)發(fā)展缺乏活力。
�。ㄈ┓扛南嚓P(guān)環(huán)節不配套
一是房改房上市須原產(chǎn)權單位蓋章和房改部門(mén)審批，一定程度上抑制了房改房上市和三級市場(chǎng)活躍。二是住房公積金管理中心與房改辦公設，住房公積金管理、使用與房改政策脫節，職工對自己的公積金歸集、使用、審批不清楚，不能及時(shí)用于購置新房、維修補貼，加上住房補貼未到位，一定程度上削弱了個(gè)人買(mǎi)房支付能力。
三、未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景預測
市人口預計達到480萬(wàn)人，其中非農業(yè)人口將達到120萬(wàn)人，比目前增加50萬(wàn)人左右，絕大多數將流向市區居住。未來(lái)10年中，對住宅的理論需求量平均在80萬(wàn)平方米以上。
經(jīng)濟發(fā)展和市民收入水平的提高，實(shí)際購買(mǎi)力將不斷增強，住宅的有效需求量將增加。20xx年全市城鎮居民人均可支配收入6324元，人均住房消費為709元，人均居住面積為10平方米。今后10年市區平均住宅的有效需求量將大于理論需求量，是可以實(shí)現的。
不同消費群體對不同檔次的住宅產(chǎn)生不同的需求量。根據有關(guān)調查分析，高收入者對高檔住宅的需求，中值收入者對中檔住宅的需求，以及低收入者對普通經(jīng)濟適用房的需求，三者之間的比例關(guān)系大體分別為20％，40％和40％。
四、發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的對策措施
一要加大政策動(dòng)力，制定扶持制政策和創(chuàng )造良好的軟環(huán)境，提升房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位，把它作為新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)來(lái)培育。二要刺激、搞活住房需求，增強發(fā)展的內在動(dòng)力，實(shí)現健康、有序、協(xié)調發(fā)展。三要選準方向，根據城市功能定位和發(fā)展戰略，集中力量重點(diǎn)突破。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基礎、生產(chǎn)環(huán)節，因此，必須遵循有關(guān)原則。一是住房消費的社會(huì )化、商品化。二是土地供應的規范化三是住宅建設小區化。四是市場(chǎng)建設體系化，結合瀘州建設區域性商貿中心城市的戰略，對市場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設應做到統籌規劃，合理布局，圍繞產(chǎn)業(yè)特征進(jìn)行配置。
具體應制定和實(shí)施以下政策：采取積極的金融信貸政策，刺激住房消費；新區開(kāi)發(fā)和舊區改建統籌規劃，做到使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)施有重點(diǎn)、有規劃；引導企業(yè)重組，實(shí)行集約化經(jīng)營(yíng)。逐步改變企業(yè)規模小、實(shí)力不強、能力弱的狀況；打破限制、徹底放開(kāi)房改房上市。對已辦理完房產(chǎn)證、土地證的住房，除國家規定不能轉讓的外，都可上市交易；發(fā)展和規范中介機構，搞活流通；加強物業(yè)管理。
結束語(yǔ)
通過(guò)對房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀和前景的分析我得出結論：瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)正處于成長(cháng)期。瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展潛力巨大，市場(chǎng)前景廣闊，采取適當的政策措施，抓住當前時(shí)機，對加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使之成為新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)和國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)是十分必要的。
房地產(chǎn)調查報告5
【導語(yǔ)】 房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展、壯大的規模態(tài)勢，企業(yè)也從最初的混亂向平穩和有序邁進(jìn)。下面關(guān)于房地產(chǎn)消費者調查報告 ，一起來(lái)閱讀下文吧!
針對房地產(chǎn)的價(jià)格，消費者在做出投資或置業(yè)的決定之前都會(huì )通過(guò)理性的分析，對此類(lèi)商品做出一定預測。前景樂(lè )觀(guān)，則付之于行動(dòng)；悲觀(guān)，則不予購買(mǎi)。這里，消費者所做出的預測，正好印證了穆斯在《理性預期與波動(dòng)理論》一文中對理性預期所提出的理論要點(diǎn)：理論預期是觀(guān)察到的過(guò)去經(jīng)驗的 規律 性 總結 ，它可以指導人們的經(jīng)濟行為。因而理性預期可以說(shuō)是構成經(jīng)濟行為的基礎。從理論和現實(shí)的角度看，房地產(chǎn)行業(yè)的參與者主要有：政府、 金融 機構、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和消費者。四者關(guān)系可以用圖1表示。
影響消費者理性預期的因素
本文主要是分析對消費者理性預期的影響因素及這些因素對消費者預期的影響，可以根據房地產(chǎn)行業(yè)參與者之間的關(guān)系圖，得出影響消費者理性預期的關(guān)系圖，如圖2所示。
本文具體分析房地產(chǎn)行業(yè)參與者與消費者之間的關(guān)系及他們對消費者理性預期的影響。
（一） 政府與消費者：宏觀(guān)調控政策與消費者理性預期
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎是土地，由于我國特有的土地制度，土地出讓的'數量直接決定了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)情況。政府針對土地出讓所做出的調控政策，成為消費者預測房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量的一個(gè)主要依據。而且，消費者對政府的信任度，遠高于對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信任。近幾年，由于房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲，為了抑制房地產(chǎn)價(jià)格的上升，政府出臺了一系列的政策。這些政策，同時(shí)引起了消費者的理性預期行為（盡管有時(shí)候消費者的理性預期與政府的初衷并不相符合）。20xx年，土地政策收緊與嚴格控制農用地轉為建設用地及壓縮建設用地占農用地的指標，嚴格控制土地的“閘門(mén)”和土地“招拍掛”出讓方式的嚴格實(shí)施 ，使土地開(kāi)發(fā)面積和竣工面積增速減緩，導致消費者對土地的升值預期空前高漲，從而激發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)上旺盛的需求。
（二） 金融 機構與消費者：金融政策與消費者理性預期
金融機構出臺的政策對消費者的 影響 ，主要表現在貸款利率上，因此，房地產(chǎn)貸款態(tài)度的變化對房地產(chǎn)的需求變化有相當大的影響，最終導致房地產(chǎn)價(jià)格的變化。近幾年，銀行貸款利率逐年在提高，雖然提升幅度很小，但 中國 人民銀行短期內對利率進(jìn)行連續調整的行為，加強了消費者對“進(jìn)入加息周期”的預期和房?jì)r(jià)調整的預期。部分消費者擔心利率會(huì )繼續提高，增加購房的開(kāi)支。在經(jīng)過(guò)一陣觀(guān)望之后，大部分消費者選擇提前消費，導致住房需求增加，房?jì)r(jià)增幅再度上揚。在過(guò)去的十年間，無(wú)論是在發(fā)達國家，還是在 發(fā)展 中國家，銀行貸款與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的關(guān)聯(lián)日趨緊密。
（三）房地產(chǎn)商與消費者：廠(chǎng)商行為與消費者理性預期
“8.13”土地大限之后，房地產(chǎn)商拿地的成本大幅度增加，已成為不爭的事實(shí)。與此同時(shí)，國家采取了暫停半年農用地轉用審批、土地整頓、提高征用土地費用標準等措施。與此同時(shí)，房地產(chǎn)貸款利率不斷上漲，也直接導致了許多中、小型房地產(chǎn) 企業(yè) 退出房地產(chǎn)行業(yè)。這一道道門(mén)檻使得房地產(chǎn)投資熱開(kāi)始下降。這一結果，造成消費者的再度恐慌，從而也再度引起房地產(chǎn)價(jià)格的上揚。盡管政府出臺了一系列的政策，而且金融機構的貸款利率也幾度提升，但是，據專(zhuān)家 分析 ，這些政策對真正有實(shí)力的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)影響是很小的。從某種意義上來(lái)說(shuō)，這些政策只會(huì )使與他們分羹的競爭對手減少，從某種程度上反而幫助了他們。與此同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格還在逐漸上漲，這也為開(kāi)發(fā)商獲取暴利創(chuàng )造了條件，開(kāi)發(fā)商在交易市場(chǎng)上形成價(jià)格聯(lián)盟，共同合謀有價(jià)無(wú)市的虛假房?jì)r(jià)交易關(guān)系。信息不對稱(chēng)的條件下，消費者被蒙蔽而做出購買(mǎi)的決定，房?jì)r(jià)也在消費者的購買(mǎi)行為驅使下，扶搖直上。
（四） 消費者與消費者：從眾心理與理性預期
消費者的從眾心理不僅表現在對低價(jià)位商品的消費，也表現在對房地產(chǎn)這種高價(jià)位產(chǎn)品的消費上。消費者即使在政府出臺一系列政策、銀行金融政策的變化和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的廠(chǎng)商行為變化的情況下，還是不會(huì )輕易決定是否購買(mǎi)如此高價(jià)位的商品。而只有在大部分消費者都去購買(mǎi)時(shí)自己才作決定�？梢�(jiàn)這種從眾心理也是消費者理性預期的影響因素，他的作用不可忽視。
正確引導消費者理性預期的建議
建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀(guān)監控體系。政府必須加快建立和完善從中央到地方的一整套房地產(chǎn)宏觀(guān)監控體系，統計房地產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)銷(xiāo)售量、商品房空置率、房?jì)r(jià)收入比等指標，設置專(zhuān)門(mén)的機構、委派專(zhuān)門(mén)的專(zhuān)家組，結合房地產(chǎn)自身情況和宏觀(guān) 經(jīng)濟 環(huán)境對房地產(chǎn)的發(fā)展狀況做出分析和預測。這種宏觀(guān)監控體系一方面可以使政府隨時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)運行狀況，在必要時(shí)通過(guò)稅收政策、土地供應、利率等手段對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀(guān)調控；在另一方面也緩解了房地產(chǎn)行業(yè)信息不對稱(chēng)的弊端，引導消費者理性健康消費。
完善政府信息發(fā)布制度。盡快建立房地產(chǎn)信息發(fā)布制度，引導新聞媒體的輿論導向。通過(guò)定期不定期的信息發(fā)布，引導消費者理性消費，逐步使消費者對房?jì)r(jià)的心理預期恢復正常，防止房?jì)r(jià)的大起大落，保證我國房地產(chǎn)市場(chǎng)快速、健康、協(xié)調發(fā)展。
加強對消費者房地產(chǎn)知識培訓。近年來(lái)，在 網(wǎng)絡(luò ) 上與電視上的培訓方式越來(lái)越能為人們所接受。中央電視臺十套的“名師大講堂”就備受大家的喜歡�？梢酝ㄟ^(guò)多種渠道普及房地產(chǎn)知識，如安排定期的“房地產(chǎn)知識講座”和“房地產(chǎn)現狀分析”節目。降低消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的盲目消費性，培養消費者的理性消費。這也是有效控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的途徑之一。
房地產(chǎn)調查報告6
一、摘要
目前XX新城區規劃面積3３平方公里，人口35—50萬(wàn)。行政中心搬過(guò)去后，加上高教園區、高檔住宅區，一個(gè)大型新城區已初具雛形。通過(guò)引進(jìn)比較成熟的商業(yè)版塊來(lái)聚集人氣、提升城市形象，房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放、房多隆市的規模效應。以新城區為中心，中心鎮、近郊鎮共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設新格局已形成。隨著(zhù)東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質(zhì)樓盤(pán)陸續交付，還將有不少樓盤(pán)先后開(kāi)盤(pán)，伴之XX中心區生活配套設施和交通條件的不斷完善，XX中心區即將成為XX的又一個(gè)居住中心。
二、城區規劃背景（XX新城：未來(lái)XX的城市副中心）
XX新城區其定位為XX未來(lái)的政治、經(jīng)濟和文化中心。該區域規劃總面積3５平方公里，近期計劃開(kāi)發(fā)12平方公里，其中工業(yè)區5平方公里，規劃總人口約12萬(wàn)人。XX新城區遠景規劃年限一直到20xx年，屆時(shí)計劃容納20萬(wàn)人口；同時(shí)根據市里“南居北工”的發(fā)展戰略，到20xx年XX新城區將成為一個(gè)現代化、生態(tài)型、園林式的國內一流中等城市，充分發(fā)揮其XX城市副中心的優(yōu)勢，分擔XX主城區的城市功能，減輕中心城區的城市負荷。
XX新城區在基礎設施建設上已累計投資近百億元，完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢(qián)湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的`主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸，為休閑文化商業(yè)景觀(guān)軸，今后將建設高檔酒店、單身公寓、藝術(shù)展覽館、酒吧區、中西式餐飲區、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動(dòng)場(chǎng)地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設置，辦公樓、入口廣場(chǎng)和一批住宅小區將落戶(hù)其間。在兩軸的交會(huì )處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個(gè)區塊，是大型的城市公園。
根據規劃，XX新城區空間環(huán)境特色可概括為：“一心”，即鄞州新城區的中心，為區行政辦公大樓所在區域，它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區，在空間景觀(guān)上也是視覺(jué)中心，它的特殊性將通過(guò)控制建筑高度、建筑風(fēng)貌及城市肌理、景觀(guān)介質(zhì)變化和視覺(jué)走廊設計體現；“兩軸”，即新城區核心區域內的南北和東西向兩條綠化軸；“三環(huán)”，即通過(guò)整合現狀河流綠化，形成3道以核心區為核心的綠環(huán)；“四廊”，即利用現有4條主要河流，形成寬約100米的空間通廊；“三十六點(diǎn)”，即在綠環(huán)、綠廊相交點(diǎn)、城市出入口以及其他主要景觀(guān)節點(diǎn)，布置城市公園。
三、已建成樓盤(pán)：
1、華泰劍橋：由XX華泰股份公司開(kāi)發(fā)，北靠四明路，東臨錢(qián)湖北路，建筑面積30余萬(wàn)平米。分多層、復式多層、高層、聯(lián)體別墅和單體別墅，以120——130㎡的三房?jì)蓮d為主。內設高級會(huì )所、學(xué)校、超市、美容美發(fā)室等。在小區門(mén)口步行兩分鐘即可到達公交車(chē)站，交通比較便捷。
2、金灣華庭：由寧興房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，位于錢(qián)湖北路以西，四明中路以北，總建筑面積約11萬(wàn)平米。由4幢小高層、15幢多層、9幢范圍洋房和10幢聯(lián)體別墅組成，共700多戶(hù)，開(kāi)盤(pán)價(jià)4000元/㎡左右，目前二手價(jià)6200元/㎡左右。步行五分鐘可到達公交站點(diǎn)。
3、半島名�。�由XX光大置業(yè)開(kāi)發(fā)，位于天童北路與華裕路口，總建筑面積6萬(wàn)平米。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成。小區內有噴泉，活動(dòng)室，健身房等，需步行10——15分鐘方可到達公交車(chē)站。
4、東湖花園：由雅戈爾置業(yè)開(kāi)發(fā)，位于中興路與麥德龍交叉口，建筑面積70萬(wàn)平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛為主。內有五星級會(huì )所、大型運動(dòng)場(chǎng)、室內游泳池和東湖小學(xué)。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區十分鐘車(chē)程，小區附近設有公交站點(diǎn)，是居住和休閑的首選地。
四、在建樓盤(pán)：
1、都市森林：由雅戈爾置業(yè)開(kāi)發(fā)，四明中路以北，寧南路以東，總建筑面積26.6萬(wàn)平米，共1900多戶(hù)。由10幢高層、20幢小高層、3幢多層、4幢公寓和79套三層連排組成，將于20xx年6月份開(kāi)盤(pán)。
2、新都美地：由新都置業(yè)開(kāi)發(fā)，位于天童北路與四明路之間，建筑面積9.7萬(wàn)平米，由11幢小高層、9幢高層組成，共650多戶(hù)住戶(hù)。以100——120㎡的三室二廳二衛為主。24小時(shí)熱水供應，安保自動(dòng)化，還設有可視樓宇對講機和閉路監控系統。開(kāi)盤(pán)價(jià)4400元/㎡左右。
3、小城花園：由百隆房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，位于天童北路，杉杉工業(yè)城南面，總建筑面積7萬(wàn)平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成，共828戶(hù)。預計開(kāi)盤(pán)價(jià)6200元/㎡左右。
4、四明春曉：由XX旗濱集團有限公司開(kāi)發(fā)，建筑面積8萬(wàn)平米，共700多戶(hù)。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。
五、調查定論
從市場(chǎng)調查的過(guò)程和信息，我們可以清晰的看到，XX房地產(chǎn)主要開(kāi)發(fā)商在參與打造XX新城區，結合城市規劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)規律，穩步有序的推進(jìn)，實(shí)現了房地產(chǎn)業(yè)20xx年一個(gè)新的熱點(diǎn)，在這個(gè)熱點(diǎn)的背后是政府的宏觀(guān)調控，和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟，已建成的樓盤(pán)和未建成的樓盤(pán)，主體風(fēng)格上是基本相一致的，以歐陸風(fēng)情為主，有代表性的春江花城、東湖場(chǎng)馨園最具代表性，從營(yíng)銷(xiāo)的角度上講，風(fēng)格不是主要形成競爭的因素，大量的百余平方普通住宅區，將吸引更多的購房者，從這里將引出一個(gè)環(huán)境與人文因素，以及周邊的配套設施，成為營(yíng)銷(xiāo)新的引爆點(diǎn)；從各個(gè)小區的布局來(lái)看，總體上價(jià)格與價(jià)值是相吻合的，營(yíng)銷(xiāo)工作的主要重點(diǎn)，還是在于如何妙作聚集人氣�？傊�，未來(lái)XX新城區的房地產(chǎn)市場(chǎng)還將持續走高。
房地產(chǎn)調查報告7
第一部分：投資環(huán)境分析
1、濟南自然環(huán)境及人口概況
濟南市南依泰山，北跨黃河，地處魯中南低山丘陵與魯西北沖積平原的交接帶上，地勢南高北低。地形可分為三帶：北部臨黃帶，中部山前平原帶，南部丘陵山區帶。濟南境內河流主要有黃河、小清河兩大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。
濟南是中國東部沿海經(jīng)濟大省——山東省的省會(huì )，全省政治、經(jīng)濟、文化、科技、教育和金融中心，也是國家批準的副省級城市和沿海開(kāi)放城市。全市總面積8177平方公里，市區面積3257平方公里。
濟南歷史悠久，是國務(wù)院公布的歷史文化名城。濟南風(fēng)景秀麗，泉水眾多，被譽(yù)為“泉城”。濟南的市樹(shù)是柳樹(shù)，市花是荷花。
2、濟南經(jīng)濟狀況分析
(1)宏觀(guān)經(jīng)濟概況
2004年，濟南市實(shí)現地區生產(chǎn)總值1618。9億元，增長(cháng)15。6%，綜合經(jīng)濟實(shí)力持續在全省前列，是全省重要的綜合性產(chǎn)業(yè)城市。第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現增加值118。7億元，增長(cháng)7。8%;第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現增加值742。4億元，增長(cháng)19。8%;第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現增加值757。8億元，增長(cháng)13。0%。。
(2)銀行存款余額概況
濟南市是中國九大金融區之一，金融機構門(mén)類(lèi)齊全，運營(yíng)良好。到2004年底，全市各類(lèi)銀行金融機構存款余額2991億元，比年初增長(cháng)22。1%，全市貸款余額2830億元，增長(cháng)10。8%。
(3)濟南市民收入及消費概況
2004年，城市市區居民(非農業(yè))人均可支配收入為12005元，增長(cháng)9。0%;人均消費性支出8581元，增長(cháng)2。2%。農民人均純收入4116元，增長(cháng)13。7%;人均生活費支出2543元，增長(cháng)9。8%。城鄉居民的消費結構發(fā)生較大變化，生活質(zhì)量提高。城市居民消費更注重消費質(zhì)量，休閑娛樂(lè )享受型消費發(fā)展迅速，人均休閑娛樂(lè )等服務(wù)支出800元，增長(cháng)19。7%，占消費性支出的比重9。3%，提高1。3個(gè)百分點(diǎn)。城市人均住宅使用面積到達了19。5平方米，比上年末增加0。65平方米;農村居民人均生活用房面積32。9平方米，增加0。4平方米。
(4)固定資產(chǎn)投資概況
2005年濟南全年全社會(huì )固定資產(chǎn)投資856。9億元，增長(cháng)31。6%。在全社會(huì )固定資產(chǎn)投資中，城鎮及以上單位投資724。4億元，增長(cháng)32。3%;農村投資132。6億元，增長(cháng)44。0%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資121。1億元，增長(cháng)9。9%，其中：住宅投資96。2億元，增長(cháng)10。1%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的79。4%。
(5)建筑業(yè)
2005年全市具有新資質(zhì)等級的建筑業(yè)企業(yè)753家，共完成增加值93。3億元，增長(cháng)10。4%;實(shí)現利稅22億元，增長(cháng)8。6%;全員勞動(dòng)生產(chǎn)率(按當年價(jià)全社會(huì )增加值計算)為13。03萬(wàn)元/人，房屋施工面積3448萬(wàn)平方米，房屋竣工面積1216萬(wàn)平方米，其中住宅732萬(wàn)平方米。
2006年一季度，全市建筑業(yè)開(kāi)局平穩，全市資質(zhì)建筑業(yè)企業(yè)共完成總產(chǎn)值48。2億元，同比增長(cháng)7。8%。其中，國有及國有控股企業(yè)完成建筑業(yè)總產(chǎn)值31。5億元，同比增長(cháng)1。1%;非國有及國有控股企業(yè)完成16。7億元，增長(cháng)19。3%。
一季度，房屋建筑施工面積2026。2萬(wàn)平方米，比去年同期增長(cháng)13。2%。其中，新開(kāi)工面積376。2萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)34。7%。
一季度，完成竣工產(chǎn)值14。6億元，比去年同期增長(cháng)33。9%，房屋建筑竣工面積39。4萬(wàn)平方米，與去年持平。
綜合以上五方面，濟南經(jīng)濟狀況，作以下幾點(diǎn)分析：
(1)2005年濟南市的國內生產(chǎn)總值水平位列全國城市的地21位，但增勢強勁，第三產(chǎn)業(yè)增幅明顯。據《濟南市總體規劃文本》顯示，到2010年三次產(chǎn)業(yè)的結構比例調整為5:45:50，這無(wú)疑會(huì )對第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)起到良好的促進(jìn)作用。
(2)從居民銀行儲蓄和家庭月收入以及人均住宅面積分析，濟南市商品房市場(chǎng)需求潛力較大。數據證明，2005年濟南市人均可支配收入為12310元，在全國15個(gè)副省級城市中排第6、7位，在山東省17城市中，濟南市排第二位，相對購買(mǎi)力水平中高。2005年，家庭年收入區間以3~5萬(wàn)元為最多，比例為44%，其次為3萬(wàn)元以下的家庭，比例為29%，收入在6~10萬(wàn)元之間的潛在購房者所占比例為22%，10萬(wàn)元以上的潛在購房群體所占比例僅為4%。家庭收入是決定市場(chǎng)吸納量的重要因素，以上收入特征預示著(zhù)未來(lái)低價(jià)位市場(chǎng)需求量仍然較大，中價(jià)位市場(chǎng)需求逐步成為主流。
(3)濟南是一座“畸形”消費城市，貧富差距大，公款消費現象嚴重。
(4)房地產(chǎn)投資繼04年快速增長(cháng)、05年低幅調整后，正成為熱點(diǎn)。
(5)在與當地同行的接觸中發(fā)現，濟南部分“先富”人士已開(kāi)始二次或多次購房。
3、濟南市城市發(fā)展規劃
(1)中心城區總體布局。
中心城區由主城區和王舍人、賢文、大金、黨家四個(gè)外圍組團組成。
A、主城區是全市的行政、金融、商貿、文化、科教、居住中心，劃分為核心區和11個(gè)功能各有傾重的片區。
●核心區為歷山路、經(jīng)十路、鐵路圍合的地區。
●白馬山、濼衛、黃臺、七里河是以工業(yè)為主的片區。
●無(wú)影山、工人新村、北園、洪樓、七里山是以居住為主的片區。
●文東為科研文教片區。
●千佛山為風(fēng)景旅游片區。
B、王舍人組團位于中心城區最東部，規劃為獨立工業(yè)區。重點(diǎn)發(fā)展冶金、石化、輕工工業(yè)。
C、賢文組團位于主城區與王舍人組團之間，以濟南開(kāi)發(fā)區新區為主體構成。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、生物技術(shù)、光機電一體化等產(chǎn)業(yè)。
D、大金組團位于中心城區西部，規劃為新興產(chǎn)業(yè)園區。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、材料科學(xué)等新興產(chǎn)業(yè)和倉儲業(yè)。
E、黨家組團位于中心城區西南部，規劃為汽車(chē)制造工業(yè)為主的獨立工業(yè)區，重點(diǎn)發(fā)展汽車(chē)制造工業(yè)。
(2)公共設施布局
A、中心商務(wù)區。
在順河街、經(jīng)一路、緯六路、經(jīng)七路圍合地區內。
B、市級商業(yè)中心。
在泉城路、經(jīng)四路東段、西市場(chǎng)商業(yè)集中地區。
C、省級行政辦公用地。
集中在經(jīng)八緯一地區。同時(shí)完善古城區和歷山路兩側的省級行政辦公設施。
D、金融設施。
在中心商務(wù)區內。
E、文化娛樂(lè )設施。
在南門(mén)、經(jīng)三緯三、普利門(mén)、經(jīng)八緯一等地區。
F、體育設施。
在臘山湖北新建市級體育中心。
G、調整完善醫療衛生設施。
在白馬山、賢文、大金和黨家建設醫療衛生院所。
H、文科設施。
完善文東科研文教區建設，在南部十六里河地區建設濟南科技活動(dòng)場(chǎng)所，在東部鰲角山地區預留高教科研用地。
(3)濟南旅游資源開(kāi)發(fā)。構成以古城旅游區為中心，四面擴展的格局。
A、古城旅游區。
主要包括大明湖、四大泉群、環(huán)城公園、芙蓉街等傳統街區及千佛山、佛慧山等景區。
B、向北擴展建成黃河旅游區。
主要包括黃河公園、華山、鵲山白云湖風(fēng)景區和鴨旺口溫泉旅游度假區等。
C、向東擴展建成龍山文化旅游區。
主要包括龍山文化遺址、齊長(cháng)城、百脈泉群等名勝古跡。
D、向南擴展建成山川古跡旅游區。
主要包括靈巖寺、五峰山、柳埠、龍洞、蟠龍洞、小婁峪等風(fēng)景旅游區。
E、向西擴展建成平陰民俗風(fēng)情旅游區。
主要包括洪范池、翠屏門(mén)等風(fēng)景旅游區。
(4)外聯(lián)交通
A、鐵路。
2010年前建設京滬高速鐵路濟南段(含黃河高速鐵路橋)，建設邯濟線(xiàn)、濟龍煙線(xiàn)，并引入濟南樞紐。
B、公路。
近期建設大楊莊黃河公路二橋，京滬高速公路濟德、濟泰段，高速澆城公路環(huán)的東南段，京滬與濟青高速公路的聯(lián)接線(xiàn)。
C、機場(chǎng)。
濟南(遙墻)機場(chǎng)擴建為國內口岸一級機場(chǎng)。新建5萬(wàn)平方米侯機樓和一條3200米跑道，延長(cháng)現有跑道至3200米，張莊軍用機場(chǎng)不宜在市區內保留，遷出選址新建。
(5)城市交通。
總體框架：3個(gè)環(huán)路、9條放射路、9條南北向和9條東西向主干路。(簡(jiǎn)稱(chēng)“三環(huán)九射、九縱九橫”)
“三環(huán)”指由經(jīng)十路、歷山路、北園路、無(wú)影山中路、濟齊路、營(yíng)市街等組成的快速路環(huán);由二環(huán)東、南、西、北路組成的主干路環(huán);由京滬、京滬與濟青的聯(lián)接線(xiàn)和東、南繞城公路組成的高速繞城公里環(huán)。
“九射”指主干路環(huán)向外放射的濟王、濟青(青州)、濟青(青島)、濟濱、濟德、濟齊、濟兗、濟微、濟臨9條高等級公路。
“九縱”指二環(huán)西路、營(yíng)市街(快速)、緯十二路、緯六路、緯二路、順河街、湖山路、歷山路(快速)、二環(huán)東路9條南北向主干路或快速路。
“九橫”指二環(huán)南路、劉長(cháng)山路、經(jīng)十路(快速)、經(jīng)七路、經(jīng)四路、經(jīng)一路、北園路(快速)、清河北路、二環(huán)北路等9條東西向主干路或快速路。
4、濟南重大市政工程
(1)已建：
A、洪城高速路東、北、西線(xiàn)和黃河二橋建成通車(chē)。
B、英雄山路、趵突泉北路拓寬改造及濟濼路立交橋一期工程竣工使用。
C、泉城廣場(chǎng)建成使用。
D、濟南機場(chǎng)主跑道投入使用。
(2)在建：
A、“藍天工程”，市區新增綠地20萬(wàn)平方米，使城市綠化覆蓋率到達36%，綠地率31%。
B、“舊城改造工程”。抓好一批舊居舊村和低洼棚戶(hù)區的改造建設，搞好舜湖社區，新世界陽(yáng)光花園、北園八村以及其它居民小區的成片住宅開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟適用房建設。
(3)規劃：詳見(jiàn)“濟南市城市發(fā)展規劃”。
分析：從以上“3、濟南市城市發(fā)展規劃和4、濟南重大市政工程”兩項資料分析得出以下幾點(diǎn)：
A、對中心城區，采取強化、改造手段，進(jìn)一步確立其商業(yè)、金融、和都市旅游的核心地位。
B、重視東西兩頭的發(fā)展，以若干片區的構成確立其每個(gè)片區的核心任務(wù)。
C、南部大力開(kāi)發(fā)旅游資源，構成濟南的生態(tài)區。
D、北部發(fā)展的比重在全市范圍內最輕，對華山各案可能有影響的主要有以下幾點(diǎn)：
●北向擴建黃河旅游區，其中華山旅游區作為其中一部分。
●京滬與濟青高速公路的聯(lián)接線(xiàn)工程。將使外聯(lián)更方便。
●順河高架路北延工程。
●歷山北路拓寬工程。
第二部分房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體運行狀況
由于房改政策、城市基礎設施及舊城改造、城市新功能區域規劃建設的拉動(dòng)作用，濟南市房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步升溫。據有關(guān)部門(mén)透露，5年之內濟南市將有4000萬(wàn)平方米的住宅需求量，年需求量平均約800萬(wàn)平方米。
在一輪發(fā)展機遇面前，濟南市房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)格局必將要發(fā)生質(zhì)的變化，一些有強大后盾支持的開(kāi)發(fā)商可能會(huì )脫穎而出。
1、土地市場(chǎng)分析
2006年土地供應狀況
根據濟南市土地部門(mén)的放量土地和部分區域招商土地的統計，濟南市市區目前能夠進(jìn)入市場(chǎng)的土地在3萬(wàn)畝左右，而且新的土地供應還不斷增加。但濟南市獲取土地渠道和價(jià)格的多樣性及歷史遺留問(wèn)題的理順解決，會(huì )在必須時(shí)光內造成明顯的供求矛盾。
2、房地產(chǎn)投資狀況分析
2006年投資預期
有關(guān)部門(mén)的信息顯示，濟南市確定用心推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，今年力爭完成開(kāi)發(fā)投資135億元，同比增長(cháng)25%。其中：住宅建設完成投資95億元，商業(yè)用房完成投資40億元。商品房施工面積980萬(wàn)平方米，其中商品住宅施工面積800萬(wàn)平方米;新開(kāi)工面積400萬(wàn)平方米，實(shí)現銷(xiāo)售面積300萬(wàn)平方米。
3、商品房銷(xiāo)售狀況分析
截至2006年2月末，全市商品房屋銷(xiāo)售建筑面積為20。8萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)33。3%。其中，住宅銷(xiāo)售建筑面積為18。4萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)18。7%，占全部銷(xiāo)售面積的88。5%，下降10。9個(gè)百分點(diǎn)。2月末，我市商品房屋空置面積為38。5萬(wàn)平方米，其中空置住宅34。6萬(wàn)平方米，分別比去年同期增長(cháng)42。6%和31。1%。買(mǎi)方市場(chǎng)有需求釋放的跡象，但超多新開(kāi)樓盤(pán)的出現，購房人選取余地較大，配置一般、同質(zhì)化較強的樓盤(pán)將面臨市場(chǎng)的考驗。
4、商品房?jì)r(jià)格走勢
2006年2月份登記成交均價(jià)為3034元/平方米，比1月份增長(cháng)18。3%。從前4個(gè)月的中檔住宅市場(chǎng)看，在售樓盤(pán)每平方米均價(jià)到達3500-4500元。市場(chǎng)出現10000-12000元/平米的高端住宅產(chǎn)品。
5、經(jīng)濟適用房市場(chǎng)分析
據悉，濟南市總共規劃了5個(gè)片區來(lái)建設經(jīng)濟適用房，其中首個(gè)向中低收入家庭銷(xiāo)售的槐蔭區大金莊經(jīng)濟適用房項目建設面積15萬(wàn)平方米，槐蔭區世紀中華城項目7萬(wàn)平方米，北全福經(jīng)濟適用房居住組團7。7萬(wàn)平方米。這為廣大低收入家庭解決住房問(wèn)題的同時(shí)也帶給良好的居住環(huán)境。
二、房地產(chǎn)熱點(diǎn)區域板塊分析
濟南南部是大片的山區，北部是黃河，地理位置的特點(diǎn)決定了濟南市的發(fā)展方向是東西向的，加之鐵路交通線(xiàn)貫通東西，經(jīng)十路、經(jīng)一路、濼源大街、解放路、泉城路……，濟南的繁華街道大多是東西走向，這就造成了濟南的房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)形態(tài)呈現出沿交通線(xiàn)兩側帶狀發(fā)展的`特點(diǎn)。
這種城市結構特點(diǎn)造成了濟南的商業(yè)地產(chǎn)投資集中在交通干線(xiàn)沿線(xiàn)，居民住宅也大多集中在東西偏南方向。濟南自古就有“寧要歷下一張床，不住天橋一間房”的說(shuō)法，談的就是這個(gè)特點(diǎn)。反映到濟南的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，南部，東部的房?jì)r(jià)比北部西部的房?jì)r(jià)要高上一個(gè)檔次。
針對濟南市的特點(diǎn)，政府在制定城市規劃的時(shí)候也充分的照顧了交通干道沿線(xiàn)的商業(yè)的住宅開(kāi)發(fā)。
成功拓寬改造后經(jīng)十路板塊顯現巨大商業(yè)投資價(jià)值。目前位于經(jīng)十路沿線(xiàn)大型樓盤(pán)，東部中潤世紀城，西部的陽(yáng)光一百都有不俗的市場(chǎng)表現，越來(lái)越得到市場(chǎng)認可。
大改造后的經(jīng)一路板塊也是濟南市的一大投資熱點(diǎn)。位于經(jīng)一路延長(cháng)線(xiàn)和大明湖西北側的巴黎花園，具備良好的地理位置和人文環(huán)境，樓盤(pán)前景看好。大明湖附近離經(jīng)一路不遠的魯能康橋，具備必須的升值潛力。另外，由山東省建工集團開(kāi)發(fā)的明珠國際商務(wù)港，投資前景看好。
濟南市的歷史文化風(fēng)貌區具備較高的升值潛力。典型的就是泉城廣場(chǎng)沿線(xiàn)，周?chē)麆倬奂�，是濟南市的中心，圍繞泉城廣場(chǎng)，泉城路、濼源大街兩條東西向的干道也是一個(gè)值得關(guān)注的板塊。
歷史及規劃因素構成的特色產(chǎn)業(yè)聚集地，如以山大路為中心的科技商業(yè)地帶，以英雄山路為中心的社區、商業(yè)、通訊地帶，以北園大街為中心的建材家具、娛樂(lè )產(chǎn)業(yè)地帶，以及以趵突泉為中心的特色旅游帶等，均是應關(guān)注的投資熱點(diǎn)。
屬“南控”的濟南南部地區，山青水秀，自然環(huán)境好，紅葉谷、九頂塔、野生動(dòng)物園、藥鄉森林公園等濟南大部分近郊旅游景區也都在南部，南部獲批準開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)就具備了很好的增值空間，位于濟南南部開(kāi)發(fā)的陽(yáng)光舜城、偉東新都、國際風(fēng)情街等民用和商用房產(chǎn)的熱銷(xiāo)也說(shuō)明這一點(diǎn)。
東部區域板塊發(fā)展潛力日益顯現，隨著(zhù)新城建設進(jìn)程的加快以及與章丘的鏈接，為區域土地市場(chǎng)帶給充沛的供應的同時(shí)促進(jìn)了該區域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)程，仍是未來(lái)一段時(shí)光濟南住宅市場(chǎng)的熱點(diǎn)區域。
第三部分2006年濟南住宅市場(chǎng)分析預測
2006年住宅市場(chǎng)預測
1、行業(yè)發(fā)展方面
計劃經(jīng)濟——改革開(kāi)放——加入世貿組織，中國的經(jīng)濟是不斷走向市場(chǎng)化、國際化的，各行業(yè)面臨的是世界范圍的競爭與機遇，各行業(yè)、各領(lǐng)域的市場(chǎng)化程度也在不斷提高。房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，土地已基本走市場(chǎng)化的道路;利率政策在不斷靈活，商業(yè)銀行等市場(chǎng)參與者的話(huà)語(yǔ)權在不斷加大，央行雖在總體監控，但越來(lái)越多的是透過(guò)市場(chǎng)化手段影響利率波動(dòng);匯率方面，國家匯率制度也進(jìn)行了重大的改革，控制性的放開(kāi)了人民幣匯率，將人民幣推向了世界貨幣市場(chǎng)。綜合來(lái)看所有房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域市場(chǎng)化程度的加深都會(huì )對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生促進(jìn)作用，推動(dòng)市場(chǎng)不斷成熟，穩步發(fā)展。
2、新增供應量方面
05年由于受中央和地方各種房地產(chǎn)政策的影響，新增供應量與04年相比大幅下降，市場(chǎng)一度低迷，銷(xiāo)售量萎縮，成交價(jià)格雖時(shí)有波動(dòng)，卻并無(wú)大幅滑坡。但從長(cháng)遠來(lái)看，宏觀(guān)經(jīng)濟來(lái)方面，國家在抑制投資過(guò)熱，房地產(chǎn)行業(yè)作為國家支柱產(chǎn)業(yè)之一必然是重點(diǎn)調控對象，但房地產(chǎn)業(yè)不僅僅拉動(dòng)投資，也能有效拉動(dòng)需求，且能帶動(dòng)家電、建材等多行業(yè)的消費性支出，解決國家一向以來(lái)有效需求不足的問(wèn)題。進(jìn)入2006年3月份，濟南東西南北中都有大盤(pán)項目在啟動(dòng)，在住宅市場(chǎng)上泉景·天沅(80萬(wàn)平米)、歷山名郡、重汽·翡翠郡(68萬(wàn)平米)、融基·湖光山色等新項目或開(kāi)盤(pán)或開(kāi)始大力推廣，4月份，外海中央花園(88萬(wàn)平米)、蝶泉山莊、陽(yáng)光100三期、京魯山莊、大地花園、嘉匯·環(huán)球廣場(chǎng)、繡水如意國際商都等項目啟動(dòng)發(fā)售。60萬(wàn)平米以上的大型樓盤(pán)就有魯能領(lǐng)秀城(320平米)、翡翠郡、名士豪庭(100萬(wàn)平米以上)、外海中央花園。正在熱賣(mài)的大盤(pán)有偉東新都(103萬(wàn)平米)、陽(yáng)光100國際新城(178萬(wàn)平米)
3、產(chǎn)品種類(lèi)方面
2006年房地產(chǎn)上市品種多樣成為市場(chǎng)亮點(diǎn)。從千佛山禧園、國華東方美郡、翡翠郡到泉景·天沅、大地華園、歷山名郡，從中潤世紀廣場(chǎng)、嘉匯·環(huán)球廣場(chǎng)到第一大道、繡水如意國際商都，別墅、花園洋房、小高層住宅、高層住宅、商住社區等品種的出現反映了當前市場(chǎng)需求的多樣化。而10多個(gè)舊村改造項目及其它價(jià)格較低的項目的旺銷(xiāo)，也顯示了住宅市場(chǎng)從低端向高端推進(jìn)的態(tài)勢。06年開(kāi)發(fā)商應注意市場(chǎng)細分，找準客戶(hù)定位，才能在較旺的市場(chǎng)空間中贏(yíng)得一席之地。
4、居住品質(zhì)提高方面
在2006年新開(kāi)工的項目中，技術(shù)含量、戶(hù)型設計、施工質(zhì)量、形象包裝、品牌營(yíng)造等方面均有進(jìn)步，這反映了在“節能、節地、舒適、生態(tài)環(huán)�！贝蟊尘跋聺戏康禺a(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)步。天泰太陽(yáng)樹(shù)項目推出“不要空調暖氣”的恒溫恒濕宣傳主題，翡翠郡在戶(hù)型設計等方面申請5項專(zhuān)利。
5、戶(hù)型及面積方面
市場(chǎng)需求在戶(hù)型及面積方面趨于理性化。06年的熱點(diǎn)集中在75-90平米的兩室兩廳以及100-115平米的三室兩廳上，總價(jià)低，易于理解。南部城區的狀況略有不一樣。詳見(jiàn)客戶(hù)群分析。
6、價(jià)格方面
目前國家頒布的一系列土地、稅收以及利率等方面的政策都給開(kāi)發(fā)商不小的成本壓力，此外原材料價(jià)格和勞動(dòng)力價(jià)格的穩步上漲，樓盤(pán)品質(zhì)提升帶來(lái)的成本也在增加，所以預計未來(lái)一段時(shí)光價(jià)格不會(huì )下降，但今年政策中關(guān)注的經(jīng)濟適用房、舊村改造轉軌等關(guān)鍵詞，預示必須規模的中低價(jià)房的開(kāi)發(fā)，同時(shí)未來(lái)一段時(shí)光新增供應量的增加，將會(huì )對濟南樓市產(chǎn)生不小的沖擊，限制樓市價(jià)格的增長(cháng)幅度。2006年前四個(gè)月，在售樓盤(pán)均價(jià)到達3500-4500元/平米，銷(xiāo)售勢頭良好。泉景天沅起價(jià)3830元/平米，魯能領(lǐng)秀城均價(jià)4200元/平米，位于陽(yáng)光舜城的依山居5700元/平米左右，東部品質(zhì)樓盤(pán)均價(jià)在4300-4800元/平米，太陽(yáng)樹(shù)醞釀10000元/平米銷(xiāo)售均價(jià)。
7、供應分布方面
未來(lái)一段時(shí)光，南部將是06年住宅市場(chǎng)的焦點(diǎn)，隨著(zhù)國家對房地產(chǎn)政策的收緊，許多開(kāi)發(fā)商過(guò)去囤積的土地紛紛亮相，從05、06年房展會(huì )我們能夠看出，南部新樓盤(pán)驟增，并且開(kāi)發(fā)規模、和品質(zhì)都較高，吸引了眾多購房者的眼球;東部區域發(fā)展潛力日益顯現，隨著(zhù)新城建設進(jìn)程的加快以及與章丘的鏈接，為區域土地市場(chǎng)帶給充沛的供應的同時(shí)促進(jìn)了該區域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)程，仍是未來(lái)一段時(shí)光濟南住宅市場(chǎng)的熱點(diǎn)區域。
8、客戶(hù)群方面
(1)潛在購房者基本特征
�、贊撛谫彿空叩哪挲g結構趨于年輕化，40歲以下的年輕人成為購房群體主流，所占比例達73%，其中，26~30歲的購房群體為主，所占比例為29%。購房群體的年齡特征將直接影響其對住宅的戶(hù)型選取、建筑風(fēng)格、社區配套等的需求狀況。
�、谫彿啃袨橹饕约彝閱挝�，三口之家占據主導，比例為48%，二人世界所占的比例為27%，相比之下單身購房群體在對房產(chǎn)的需求程度和支付潛力上都略顯不足，所占比例僅為12%。但單身白領(lǐng)階層的消費意識隨著(zhù)社會(huì )進(jìn)步發(fā)展迅速，單身一族對住宅物業(yè)要求日益強烈，對住宅的功能要求較高。該群體多為高收入、高學(xué)歷的單身者。另外，老年人消費市場(chǎng)正日益擴大，其消費心理和消費潛力與年輕人相比，更加理性，尤其是在古城濟南，隨著(zhù)人口老齡化的加快，老年人的消費力資源會(huì )比較充裕。
�、蹪撛谫彿空咧芯哂写髮�(zhuān)和本科學(xué)歷的人群已經(jīng)成長(cháng)為潛在的購房主流，為79%;其次是具有高中(含中專(zhuān)、技校)學(xué)歷的人群，比例為17%，相應的購房者對社區帶來(lái)的文化氣息、生活品質(zhì)、周邊配套都將提出更高的要求。初中及以下學(xué)歷的人群僅占4%。
�、軡撛谫彿空叩墓ぷ鲉挝欢酁樗綘I(yíng)企業(yè)，其次為事業(yè)單位，透過(guò)對潛在購房者的家庭年收入和工作單位作交叉分析證明，年收入在6~10萬(wàn)元間的購房者的工作單位中私營(yíng)企業(yè)居首位，年收入在10萬(wàn)元以上的潛在購房者工作單位以事業(yè)單位為首。
�、轁撛谫彿空叩闹饕鲂泄ぞ弑憩F為公交車(chē)，所占比例為44%，相應的，購房者對于公交汽車(chē)站的關(guān)注程度也較強。其次為自行車(chē)/助力車(chē)，比例為24%，排列在第三位的是私家車(chē)，比例為17%，購房者的私家車(chē)擁有數量不容忽視。
(2)潛在購房群體需求特征
�、�79%的受訪(fǎng)者選取1～2年內購房，打算一年內購房的比例為38%，2年內購房者比例為41%，選取2~3年內購房的比例為15%，3年以上購房的比例僅為6%。近年來(lái)，由于拆遷的區域較大，購房者思考改善居住條件的需求也較大，導致購房計劃表現出相對集中的特征。
�、跐撛谫彿空叩闹脴I(yè)目的中自我改善居住條件的居于首位，所占比例為69%，購房給父母及孩子的比例為23%，用于投資的潛在購房者所占的比例為6%。結合潛在購房者的住房性質(zhì)分析，商品房的擁有比例僅為16。2%，自有住房、房改房所占的比例為35。8%和30。2%，拆遷房所占的比例為9。3%。
�、蹪撛谫彿空咧杏�40%選取在東部購房，選取南部區域的比例為22%，選取西部區域的比例為19%。南部區域購房者思考的主要因素依次為：自然環(huán)境、交通便利、價(jià)格和工作方便。
�、軡撛谫彿空邔ㄖ螒B(tài)的選取中，多層居首位，所占比例為57%，其次為小高層所占比例是37%，對于高層的選取比例僅占6%，別墅所占的比例是1%。雖然多層依然在建筑形態(tài)中占據主導地位，但是小高層已經(jīng)逐漸為購房者理解，其地位日漸穩固，而且限于稀缺的土地資源，小高層的需求容易得以實(shí)現，而對多層的需求則會(huì )由于其供給量的匱乏逐漸向小高層和高層轉移，購房者對小高層的需求未來(lái)將呈現增漲勢頭。
�、轁撛谫彿空呤走x的戶(hù)型結構是平層，所占比例為50%，選取復式結構的比例為25%，選取錯層的比例為16%，躍層結構為8%。
�、逎鲜袘�(hù)型需求綜合分析狀況來(lái)看，二居室、三居室是需求的主力戶(hù)型，比例超過(guò)90%，其中二居室比例為62%，三居室比例為28%;對一居室、四居室的戶(hù)型需求極少，分別為2%、3%。戶(hù)型需求與家庭成員結構密切相關(guān)，一居室更多地面向單身及投資者，四居室以上的戶(hù)型因其總樓款較高，相對抑制客戶(hù)的購買(mǎi)需求。但相關(guān)分析證明，濟南市不一樣區域的購房者對住宅的戶(hù)型需求略有差異，選取市中區的購房者對三室的需求量較其他區域強勁，南部區域內對四室的需求較顯著(zhù)，證明這兩個(gè)區域大戶(hù)型住宅較有市場(chǎng)。南部區域需求戶(hù)型比例基本為一居室2%，二室一廳28%，二室二廳29%，三室二廳35%，四居室6%。
�、�80~100平方米之間的戶(hù)型面積指標成為大眾需求主流，比例高達39%，其次為100～120平方米，需求比例為26%，80平方米以下需求比例為19%，120～150平方米需求比例為11%，對150平方米以上的戶(hù)型需求比例為4%。
(3)潛在購房者的購買(mǎi)潛力分析
�、偌彝ツ晔杖雲^間以3~5萬(wàn)元為最多，比例為44%，其次為3萬(wàn)元以下的家庭，比例為29%，收入在6~10萬(wàn)元之間的潛在購房者所占比例為22%，10萬(wàn)元以上的潛在購房群體所占比例僅為4%。家庭年收入在3~5萬(wàn)之間的，對總價(jià)的承受潛力就應在20~45萬(wàn)之間。家庭年收入在6~10萬(wàn)之間的，對總價(jià)的承受潛力就應在40~90萬(wàn)之間。
�、趯r(jià)格的理解程度集中在4000元/平方米以下，比例超過(guò)90%，其中3500元及以下所占的比例最高，為64%，其次為3500~4000元/平方米，所占比例是30%，4000元/平方米的住宅比例僅占5%。
�、蹖ψ≌們r(jià)的承受力，以40萬(wàn)元以下的為需求主流，占到總數的八成多，其中21~30萬(wàn)元間的總價(jià)，購房者理解的比例約占到四成，其次是31~40萬(wàn)元之間的總價(jià)，約占到三成，超過(guò)40萬(wàn)元的總價(jià)水平，僅有12%的人能夠理解，所以總價(jià)水平40萬(wàn)元為潛在購房者的心理底線(xiàn)。依據潛在購房者能夠承擔的總房款價(jià)格，細分不一樣購房群體的需求特征為：承擔總房款在30萬(wàn)元以下的潛在購房者，偏好的面積首先是81~100平米，其次為61~80平米，偏好的戶(hù)型分別為二室一廳一衛和二室二廳二衛;總房款在31~40萬(wàn)元之間的購房者偏好的面積為101~120平米，戶(hù)型為二室二廳一衛;總房款在41~60萬(wàn)元之間的購房者偏好的面積為121~150平米，戶(hù)型為三室二廳二衛;總房款在61~80萬(wàn)元之間的購房者偏好的面積為121~180平米之間，戶(hù)型為四室二廳二衛。
(4)配套需求分析
�、倬G化、超級市場(chǎng)、幼兒園/學(xué)校是最重要的三項配套。潛在購房者關(guān)注的社區配套中，綠化居于首位，所占比例為20%，之后分別為超級市場(chǎng)、學(xué)校/幼兒園和運動(dòng)場(chǎng)所。結合前文可知，潛在購房者年齡以26~30歲之間的居多，其中家庭結構為二人世界的占五成，因此，其對幼兒教育環(huán)境關(guān)注程度較強。
�、跐撛谫彿空邔τ谟熊�(chē)位需求與無(wú)需求的比例為4：1，租用與購買(mǎi)所占的比例分別為49%和32%。潛在購房者比較偏好地下的車(chē)位。購房者愿意支付的車(chē)位價(jià)格主要集中于7萬(wàn)元以下，比例為50%，其次為8萬(wàn)元，比例為21%，購買(mǎi)者對車(chē)位的購買(mǎi)意識不強，愿意支付的價(jià)格普遍較低，車(chē)位配比應將當前需求與未來(lái)城市發(fā)展相結合思考。
房地產(chǎn)調查報告8
關(guān)注民生，讓百姓實(shí)現住有所居的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大的原因，促進(jìn)榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照20xx年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽(yáng)、神木、府谷等7個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為完善的縣區和市發(fā)改、房產(chǎn)、統計等8個(gè)相關(guān)
部門(mén)及規模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在榆林城區進(jìn)行了實(shí)地視察。為了切實(shí)搞好這次視察活動(dòng)，視察前組織部分委員及相關(guān)部門(mén)負責同志召開(kāi)座談會(huì )，就視察路線(xiàn)、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內容以及視察方法廣泛征求意見(jiàn)。視察結束后，又召集榆林城區有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開(kāi)專(zhuān)題座談會(huì )，認真聽(tīng)取他們的意見(jiàn)建議�，F就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)視察情況報告如下：
一、基本情況
近年來(lái)，隨著(zhù)住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟適用房和廉租房為輔三位一體的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問(wèn)題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步得到完善。
二、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要表現及原因分析
2、區域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的.不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6 縣區有規模較大的房產(chǎn)市場(chǎng)，綏、米、子等南部6縣區房產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步發(fā)展階段。同時(shí)，房?jì)r(jià)也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣20xx年 -**年全縣共建成商品房面積60萬(wàn)㎡，房?jì)r(jià)高峰時(shí)一些地理位置優(yōu)越的房?jì)r(jià)達到5400元以上，南部縣區的房?jì)r(jià)則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少，消費者趨于理性。20xx年以來(lái)，受諸多因素的影響，特別是房?jì)r(jià)的過(guò)快增長(cháng)，導致很大一部分購房者把購房作為一個(gè)投資項目，助推了房?jì)r(jià)的強勢上漲。但從**年第三季度以來(lái)，受金融危機影響，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了持續低迷，投資型購房客戶(hù)明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀(guān)望。一部分經(jīng)濟基礎好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線(xiàn)、二線(xiàn)城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需求在推動(dòng)，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規范，走向成熟。
4、土地價(jià)格大幅上升，土地開(kāi)發(fā)成本提高。土地供應和土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提和先決條件。榆林城區國有建設用地使用權招拍掛工作從20xx年起實(shí)施，隨著(zhù)土地管理政策的嚴格化及供地方式的規范化，土地使用權供應方式逐步走上規范化軌道，土地使用權供應也將由經(jīng)營(yíng)性用地招標掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權的有償使用制度，土地價(jià)格隨著(zhù)榆林經(jīng)濟的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高，開(kāi)發(fā)成本大幅上升：
企業(yè)自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來(lái)源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀(guān)望狀態(tài)，人心的穩定及市場(chǎng)信心的重建都需要時(shí)間，目前房屋銷(xiāo)售仍處于調整期。
面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時(shí)度勢，沉著(zhù)應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業(yè)經(jīng)濟運行實(shí)施政府干預，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟持續下滑的勢頭，加之中省宏觀(guān)政策的相繼出臺和保穩定、保民生、保發(fā)展目標的實(shí)施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開(kāi)始，榆林的房地產(chǎn)受?chē)艺{控政策的推動(dòng)，投資者信心顯著(zhù)增強，銷(xiāo)售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說(shuō)率先從金融危機的陰影中走了出來(lái)，對榆林經(jīng)濟的平穩快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。
三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位和作用
2、房地產(chǎn)對投資增長(cháng)的貢獻。對經(jīng)濟增長(cháng)貢獻40%是城鎮固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻比重很大：
3、房地產(chǎn)業(yè)對消費增長(cháng)的貢獻。20xx年以來(lái)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額4年平均占全社會(huì )消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業(yè)。在全球金融危機仍未見(jiàn)底、經(jīng)濟未完全復蘇的情況下，擴大內需成為中國經(jīng)濟增長(cháng)的主要推動(dòng)力，擴大房地產(chǎn)的投資和住宅銷(xiāo)售是擴大內需不可替代的重要選擇：
此外，房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長(cháng)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)等作用也非常明顯。
房地產(chǎn)調查報告9
班級：電商0731
姓名：xxx
學(xué)號：xxx
目錄
一、調查說(shuō)明
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀
(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況
�。ǘ┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求狀況
三、當前我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題
四、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢
�。ㄒ唬┬袠I(yè)趨于整合，結構面臨調整，價(jià)格相對穩定
�。ǘ┌l(fā)展動(dòng)力十足，發(fā)展前景廣闊
五、政策建議
�。ㄒ唬┙㈩A警預報制度，加強行業(yè)調查分析，引導行業(yè)健康發(fā)展。
�。ǘ┘訌娬暧^(guān)調控，努力解決供需矛盾，實(shí)現供需平衡。
�。ㄈ┩晟剖袌�(chǎng)監管制度，加大違規查處力度，規范市場(chǎng)秩序。
�。ㄋ模﹫猿质袌�(chǎng)化導向，創(chuàng )造公平競爭環(huán)境，規范市場(chǎng)化運作。
�。ㄎ澹┘訌娮》空咝员Ｕ�，引導商品房結構調整，完善住房供給體系。
�。┘涌彀l(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，培育市場(chǎng)潛在消費群體，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展。
�。ㄆ撸┐龠M(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，加快市場(chǎng)建設，增強發(fā)展后勁。
房地產(chǎn)調查報告10
導語(yǔ)：調研報告是一種溝通、交流形式，其目的是將調查結果、戰略性的建議以及其他結果傳遞給管理人員或其他擔任專(zhuān)門(mén)職務(wù)的人員。希望接下來(lái)小編整理的房地產(chǎn)市場(chǎng)的調研報告，文章希望家喜歡！
“兩港一城”建設熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%；如果加上契稅收入，則占到36%。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會(huì )更加明顯。
近期，和市陸續出臺了針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調整無(wú)疑會(huì )影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認清我區房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀，客觀(guān)分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，具有重要意義。
一、我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀
今年1-6月，我區房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現稅收5億元，同比增長(cháng)85%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37、3億元，其中住宅投資完成23億元；商品房施工面積489、9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區近年的開(kāi)發(fā)建設態(tài)勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續了去年以來(lái)的較快增長(cháng)勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42、2%。其中，住宅建設在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續走高，2-6月累計增速分別為：2、6%、15、2%、84、5%、79、1%、1、9倍；辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷(xiāo)售勢頭回落明顯
今年我區商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的同比增速均呈逐月下降趨勢：
從商品房預售情況來(lái)看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50、6萬(wàn)平方米；預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15、5%和15、4%。出于對宏觀(guān)政策的觀(guān)望心態(tài)，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6、5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44、3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續走高
雖然今年年初開(kāi)始，及市頻頻出臺調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的'新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房?jì)r(jià)也呈持續走高的態(tài)勢。
自年開(kāi)始，我區房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jì)r(jià)在、、年分別同比上漲20、5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價(jià)已達5590元每平方米，同比上升20%；存量房均價(jià)已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機成份嚴重，將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀(guān)調控的重點(diǎn)，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調控。和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調控房市：
:
土地供應結構調整。建設部等七部出臺《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，規定各地要根據房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調整土地供應結構、供應方式及供應時(shí)間；對房?jì)r(jià)上正快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著(zhù)重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量；嚴控高檔住房用地供應。
房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規定對房?jì)r(jià)上正快城市或地區，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5、31%提高到6、12%。
房地產(chǎn)財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規定XX年6月1日后，個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規定凡在XX年6月1日以后購買(mǎi)非普通住房的，按3%全額征收契稅。
地方:
房地產(chǎn)發(fā)展目標調整�！耙跃幼橹�、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調控原則。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調整。市加強新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉，增強房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
房地產(chǎn)供應結構調整。力調整供應結構，加配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應。XX年市計劃開(kāi)工建設配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。
從短期看，宏觀(guān)政策的調整將對我區的房地產(chǎn)投資建設帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成；同時(shí)，平抑房?jì)r(jià)政策的出臺導致市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較程度的萎縮，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現一定程度的“緩剎車(chē)”效應。
但從長(cháng)期看，宏觀(guān)政策調整必將有效剔除我區房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的.持續健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。通過(guò)調整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí)，通過(guò)嚴格土地供應，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況發(fā)生。
緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加配套商品房和中低價(jià)商品房的建設量，調整房地產(chǎn)供應結構，滿(mǎn)足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
適度平穩房地產(chǎn)價(jià)格�？紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應，我區房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩定過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)，使其漲幅趨于穩定。
三、積極應對，保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展
總的來(lái)說(shuō)，由于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數相對較低，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設的歷史性機遇，從長(cháng)源看，我區房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調控政策將使我區正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，當前要注意以下幾點(diǎn)。
1、加強房地產(chǎn)價(jià)格監測工作
及時(shí)掌握我區房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和走勢，建立起科學(xué)有效的房?jì)r(jià)監測和預警體系，加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展。重點(diǎn)監測土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格；當前特別要重視加強對住宅類(lèi)商品房?jì)r(jià)格的監測工作。加強房?jì)r(jià)的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內容。一旦發(fā)現價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預警建議。
2、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò )，及時(shí)饋?lái)椖康倪M(jìn)展情況，以便發(fā)現問(wèn)題、協(xié)調問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據政府年度土地供應計劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，并按照統一招標、拍賣(mài)和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權，同時(shí)，嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規劃、建設和銷(xiāo)售手續的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)準入關(guān)，嚴格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
結合我區經(jīng)濟發(fā)展和城鎮建設總體規劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，根據軌道交通等基礎設施建設來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計劃，合理預留開(kāi)發(fā)空間，以達到通過(guò)城市規劃來(lái)引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的監控，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )的作用，引導房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據市場(chǎng)運行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計劃。
4、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會(huì )上的住房主體需求。為滿(mǎn)足這部分需求，市政府今年力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jì)深?lèi)住房建設，同時(shí)加廉租房的建設力度。我區要以此為契機，積極引導商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結合我區開(kāi)發(fā)建設和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導居民對住房的理性消費，推動(dòng)主體需求的合理化。
房地產(chǎn)調查報告11
“兩港一城”建設熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會(huì )更加明顯。
近期，中央和市陸續出臺了針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調整無(wú)疑會(huì )影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認清我區房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀，客觀(guān)分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應的對策推薦，對持續我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，具有重要好處。
一、我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀
今年1-6月，我區房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現稅收5億元，同比增長(cháng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37。3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489。9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資持續較高增速
我區近年的大開(kāi)發(fā)大建設態(tài)勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續了去年以來(lái)的較快增長(cháng)勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42。2%，具體走勢見(jiàn)圖一。其中，住宅建設在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續走高，2-6月累計增速分別為：2。6%、15。2%、84。5%、79。1%、1。9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也持續了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷(xiāo)售勢頭回落明顯
今年我區商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見(jiàn)圖二：
從商品房預售狀況來(lái)看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50。6萬(wàn)平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15。5%和15。4%。出于對宏觀(guān)政策的觀(guān)望心態(tài)，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6。5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44。3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續走高
雖然今年年初開(kāi)始，中央及市頻頻出臺調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房?jì)r(jià)也呈持續走高的態(tài)勢。
自年開(kāi)始，我區房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jì)r(jià)在、、年分別同比上漲20。5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價(jià)已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機成份嚴重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀(guān)調控的重點(diǎn)，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調控。中央和市的政策主要透過(guò)以下幾方面來(lái)調控房市：
——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，規定各地要根據房地產(chǎn)市場(chǎng)變化狀況，適時(shí)調整土地供應結構、供應方式及供應時(shí)光;對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著(zhù)重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
——房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規定對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。
——房地產(chǎn)財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規定20xx年6月1日后，個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規定凡在20xx年6月1日以后購買(mǎi)非普通住房的，按3%全額征收契稅。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標調整。20xx年市《》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調控原則。
——房地產(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調整。市加強新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉，增強房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
——房地產(chǎn)供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應。20xx年市計劃開(kāi)工建設配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。
從短期看，宏觀(guān)政策的調整將對我區的房地產(chǎn)投資建設帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成;同時(shí)，平抑房?jì)r(jià)政策的出臺導致市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現必須程度的“緩剎車(chē)”效應。
但從長(cháng)期看，宏觀(guān)政策調整必將有效剔除我區房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機因素，到達抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。透過(guò)調整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí)，透過(guò)嚴格土地供應，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的狀況發(fā)生。
——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。透過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設量，調整房地產(chǎn)供應結構，滿(mǎn)足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
——適度平穩房地產(chǎn)價(jià)格。思考到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應，我區房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩定過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)，使其漲幅趨于穩定。
三、用心應對，持續我區房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展
總的來(lái)說(shuō)，由于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數相對較低，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設的歷史性機遇，從長(cháng)遠來(lái)看，我區房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調控政策將使我區正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為持續我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，當前要注意以下幾點(diǎn)。
1、加強房地產(chǎn)價(jià)格監測工作
及時(shí)掌握我區房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和走勢，建立起科學(xué)有效的房?jì)r(jià)監測和預警體系，加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的'調控，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展。重點(diǎn)監測土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當前個(gè)性要重視加強對住宅類(lèi)商品房?jì)r(jià)格的監測工作。加強房?jì)r(jià)的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)狀況和原因等列入分析資料。一旦發(fā)現價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預警推薦。
2、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò )，及時(shí)反饋?lái)椖康倪M(jìn)展狀況，以便發(fā)現問(wèn)題、協(xié)調問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據政府年度土地供應計劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，并按照統一招標、拍賣(mài)和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權，同時(shí)，嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規劃、建設和銷(xiāo)售手續的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)準入關(guān)，嚴格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
結合我區經(jīng)濟發(fā)展和城鎮建設總體規劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，根據軌道交通等基礎設施建設來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計劃，合理預留開(kāi)發(fā)空間，以到達透過(guò)城市規劃來(lái)引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的監控，透過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )的作用，引導房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據市場(chǎng)運行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計劃。
4、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會(huì )上的住房主體需求。為滿(mǎn)足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jì)深?lèi)住房建設，同時(shí)加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機，用心引導商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結合我區開(kāi)發(fā)建設和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導居民對住房的理性消費，推動(dòng)主體需求的合理化。
房地產(chǎn)調查報告12
自去年下半年以來(lái)，國家相繼出臺了取消限購、降息降準、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)等新政，為了解和掌握新政下xx市區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀，國家統計局xx調查隊采取實(shí)地走訪(fǎng)房產(chǎn)、國土等相關(guān)部門(mén)，與問(wèn)卷調查社會(huì )群眾相結合的方式，開(kāi)展了新政下xx市區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀調研，現將有關(guān)情況報告如下，以期為黨委、政府及相關(guān)部門(mén)提供決策參考依據。
一、近期xx市區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀
(一)新建商品房售價(jià)企穩，銷(xiāo)量同比呈下降趨勢
(二)二手房交易總體下行，租賃市場(chǎng)有所降溫
今年來(lái)，xx市主城區二手房交易市場(chǎng)發(fā)展呈現出房源增加，銷(xiāo)量、單價(jià)雙下行，租賃市場(chǎng)價(jià)格小幅下降的總體趨勢。
二、《條例》反響明顯，心態(tài)影響市場(chǎng)
通過(guò)對100名社會(huì )群眾(包括城鄉居民，機關(guān)、事業(yè)單位工作人員，國有、民營(yíng)企業(yè)員工，個(gè)體工商戶(hù)，離退休人員)進(jìn)行入戶(hù)面訪(fǎng)、問(wèn)卷調查發(fā)現，《條例》試點(diǎn)實(shí)施以來(lái)，群眾表現出知曉率關(guān)注度高、對內容作用了解甚少、改善投資性購房步伐放緩、不動(dòng)產(chǎn)處置等待觀(guān)望等特點(diǎn)。
一是新政社會(huì )關(guān)注度高。
3月1日，《條例》正式落地四川瀘州，標志著(zhù)《條例》正式實(shí)施。此次問(wèn)卷調查數據顯示：有86%的人知道《條例》已經(jīng)開(kāi)始試點(diǎn)實(shí)施；對不動(dòng)產(chǎn)登記改革及《條例》試點(diǎn)實(shí)施關(guān)注度調查發(fā)現，僅16%的受調查者表示不關(guān)注，有49%的`受調查者表示非常關(guān)注，有35%的受調查者表示比較關(guān)注。表明社會(huì )各界對《條例》實(shí)施關(guān)注度很高。
二是具體內容知之甚少。
《條例》已試點(diǎn)實(shí)施近一月，社會(huì )公眾對《條例》的詳細內容、登記范圍、實(shí)施步驟等知曉幾何，通過(guò)調查發(fā)現，除16%的受訪(fǎng)者表示了解，有33%的人對此不了解，有51%的受訪(fǎng)者表示知之甚少。究其原因，部分受訪(fǎng)者表示:一方面是由于不動(dòng)產(chǎn)改革目前僅在部分地方試點(diǎn)實(shí)施，個(gè)人直接利益尚未受影響；另一方面是因為沒(méi)有出臺配套政策，群眾處于觀(guān)望狀態(tài)；再者是因為《條例》試點(diǎn)實(shí)施時(shí)間短，宣傳解讀信息量少，信息獲取渠道狹窄、宣傳解讀工作有待進(jìn)一步強化。
三是觀(guān)望心態(tài)比較普遍。
通過(guò)調查發(fā)現，受調查者中僅有10%的人考慮近期購置不動(dòng)產(chǎn)，剛需購房者仍然是主力，改善和投資性購房者觀(guān)望政策和市場(chǎng)行情意向明顯增加；64名擁有多處不動(dòng)產(chǎn)的受訪(fǎng)對象在回答是否準備在近期處置不動(dòng)產(chǎn)問(wèn)題時(shí)，僅有6人選擇近期急于出手，所占比例不到10%；有36人表示看政策和市場(chǎng)行情變化再作決定，所占比例達到了56%，表明擁有多套房產(chǎn)者觀(guān)望情緒明顯。
四是作用意義理解偏差。
受訪(fǎng)者在回答《條例》實(shí)施作用時(shí)，大家都知曉簡(jiǎn)政放權、保護權利人合法財產(chǎn)權、利好剛需購房、有效調控房?jì)r(jià)、提高政府治療效率和水平、方便企業(yè)、群眾等核心作用以及反腐、為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開(kāi)征夯實(shí)基礎等其他衍生作用，但存在著(zhù)主次不明的現象：選擇反腐、為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開(kāi)征夯實(shí)基礎兩項的分別達到了68%、55%，在作用重要程度中分別排第一和第三位，由此可見(jiàn)，群眾在認知《條例》的作用意義上存在著(zhù)主次不明的情況，有待進(jìn)一步正確解讀引導。
房地產(chǎn)調查報告13
一、xx房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀
優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀(guān)和獨特濱江景觀(guān)特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今，xx商品房?jì)r(jià)格一直呈現穩步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地�？傮w而言，xx房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng )新程度，都趨向于中高端。
xx年以后，隨著(zhù)大量外埠資本注資xx，該區域房地產(chǎn)格局呈現出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強，如永清片區的新天地項目，集合住宅、酒店、寫(xiě)字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不再以某類(lèi)物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增強。另一方面，頂級項目拉動(dòng)了高端消費力量。長(cháng)期以來(lái)，武漢的房產(chǎn)高端消費都受到了產(chǎn)品的極大制約，項目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿(mǎn)足細分市場(chǎng)的要求。20xx年后，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現出積極的發(fā)展態(tài)勢。20xx年，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來(lái)最火爆的一年。
目前，xx房地產(chǎn)呈現出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現。在國家宏觀(guān)調控措施的影響之下，房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩，但價(jià)格仍然穩步上升。
二、xx商品住宅發(fā)展特征
產(chǎn)品特征：xx中心區域住宅以高層住房、高檔公寓為主；城郊結合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價(jià)格特征：xx城區商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右，均價(jià)在 6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區域。
供求特征：全市商品房銷(xiāo)售項目中，xx區域占據了39.54%，xx區域樓盤(pán)供求基本平衡。
消費者特征：包括、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來(lái)人員等。
產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤(pán)放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂(lè )等都市文化特征。
三、20xx年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷(xiāo)售基本分析
(1) 商品住宅價(jià)格與銷(xiāo)量分析
xx區域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過(guò)去的時(shí)間內，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量居武漢市前列，同其它區域相比，其價(jià)格一直呈現出上升狀態(tài)，20xx年(1—6月份)，xx住宅均價(jià)達到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價(jià)格增長(cháng)了39.57%。另一方面，受?chē)液暧^(guān)調控政策影響，在進(jìn)入20xx年以后，商品住宅的銷(xiāo)量出現一定程度的下降，20xx年(1—6月份)，xx住宅銷(xiāo)量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。
從上表可以看出，xx區的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)武漢市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩。從整個(gè)區域市場(chǎng)來(lái)看，高檔樓盤(pán)主要集中在xx中心城區，中檔樓盤(pán)主要聚集在東西湖、后湖和古田區域。
xx中心區作為武漢市的一個(gè)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，住宅開(kāi)發(fā)力度較大，目前區域可售樓盤(pán)套數在45000套左右。從市場(chǎng)接受情況來(lái)看也是比較理想的，相信隨著(zhù)該區經(jīng)濟不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會(huì )在其中充當越來(lái)越重要的角色。
同時(shí)，該區域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房?jì)r(jià)帶來(lái)一定的升值空間。
(2) xx商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系
1、20xx年(1—6月份)xx商品住房市場(chǎng)總容量約為45000套，1—6月總供給13299套，市場(chǎng)總銷(xiāo)量為8950套，總體供銷(xiāo)比為1.49：1。
2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷(xiāo)量減少
為避免因房屋拆遷量過(guò)大而導致被動(dòng)需求的過(guò)度增長(cháng)和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，武漢市在xx年以來(lái)對拆遷規模進(jìn)行了壓縮。20xx年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬(wàn)平方米，同比下降28.94%。
同時(shí)，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險不斷加大，也直接導致了購房需求的'減少。據億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò )調查數據和對90多個(gè)樓盤(pán)的調研數據顯示，已擁有一套住房，進(jìn)行第二次或多次購買(mǎi)行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動(dòng)因。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求。
xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區域，投資類(lèi)樓盤(pán)銷(xiāo)售的放緩使其住宅整體銷(xiāo)量有所減少。
3、購房者對xx中心城區的住宅偏好度高
億房研究中心的20xx年最新調研數據顯示，潛在消費者對購買(mǎi)住房的區域偏好主要集中于xx中心城區。但受到該區域高房?jì)r(jià)的影響，使得一部分在該區域工作及希望在該區域置業(yè)的人群不得不在別的片區尋求替代品。
4、主要銷(xiāo)售的住房產(chǎn)品價(jià)格集中在5000-7000元/平方米
如下圖所示：5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷(xiāo)量占到總銷(xiāo)量的 65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷(xiāo)量逐步上升。
5、今年1-6月份主要銷(xiāo)售的住房產(chǎn)品戶(hù)型集中在90-120 平方米
20xx年(1-6月份)xx的戶(hù)型供銷(xiāo)比例統計結果顯示，90平方米以下戶(hù)型供小于銷(xiāo)，140平方米以上戶(hù)型供大于銷(xiāo)，90-140平方米戶(hù)型供銷(xiāo)比較平衡。其中，90平方米以下戶(hù)型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶(hù)型的銷(xiāo)售量占到xx總銷(xiāo)量的27.83%。90平方米以下戶(hù)型的上市和銷(xiāo)售情況受政策的影響程度日益顯現，從今年1-6月份的情況來(lái)說(shuō)，xx90平方米以下戶(hù)型的上市量較大，占到全市同等戶(hù)型上市量的40.17%，90平方米以下戶(hù)型的銷(xiāo)量則占到全市同等戶(hù)型銷(xiāo)量的45.43%。
四、xx各區域住宅市場(chǎng)發(fā)展概況
xx區目前由xx中心區、古田片區、二七、后湖片區和東西湖區四個(gè)區域組成，根據其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區對其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：
(一)xx中心區
20xx年上半年xx中心區成交均價(jià)為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。
從上半年xx中心區成交價(jià)格來(lái)看，1至5月呈遞增趨勢，5月達到價(jià)格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價(jià)格出現小幅回落，但每平方米價(jià)格仍穩定7200元以上。相比價(jià)格來(lái)說(shuō)，成交方面較去年嚴重萎縮，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。
出現這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區商品房供應量趨于下降，與去年同期相比，新房供應量減少3成之多，制約了購房者消費;當然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀(guān)望。尤其在中心城區，房?jì)r(jià)漲幅過(guò)快，甚至超過(guò)中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場(chǎng)面前，大多數開(kāi)發(fā)商選擇堅挺，僅有少部分尾盤(pán)項目打起價(jià)格戰，這也就造成了6月該片區的價(jià)格出現小幅回落。
xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著(zhù)武漢天地的問(wèn)世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂(lè )、精品酒店等多種功能的140萬(wàn)平方米大體量項目對永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫(huà)的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門(mén)綜合項目的即將興建，位于xx內環(huán)解放大道中心地段的老循禮門(mén)板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預計不久的將來(lái)，xx內環(huán)將呈現漢正街、武廣、永清、循禮門(mén)、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點(diǎn)及面，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區域發(fā)展，從而促進(jìn)整個(gè)xx中心區的加快建設。
xx中心區主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號)
(二)古田片區
20xx年上半年古田片區成交均價(jià)為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。
從成交價(jià)格情況來(lái)看，盡管古田片區今年1至6月一直都是穩中有升，但與去年同期相比，在全市各區中價(jià)格漲幅居末位，僅僅高于青山片區。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。
從該區域樓盤(pán)地理位置的分布來(lái)看，活躍樓盤(pán)全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線(xiàn)，該地段離中心城區較近，周邊配套也相對完善，所以構成了古田片區目前的供應主體。正因為如此，隨著(zhù)輕軌建設的降溫和解放大道沿線(xiàn)開(kāi)發(fā)的逐步完成，該片區供應量減少，市場(chǎng)關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟適用房對商品房?jì)r(jià)格體系的沖擊，以至今年古田片區樓市較為沉寂。
對古田區域的整體規劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好。隨著(zhù)硚口對古田區域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區域項目可以成片，整體開(kāi)發(fā)，同時(shí)，未來(lái)輕軌通車(chē)，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
古田片區主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號)
(三)二七、后湖片區
20xx年上半年二七、后湖片區成交均價(jià)為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。
從成交價(jià)格來(lái)看，該片區價(jià)格漲幅基本趨于平穩，1至5月穩中有升，6月價(jià)格略為回調。受供應量的影響，后湖地區商品房關(guān)注度下降，百步亭現代城、香利國庭等項目撐起了該區域成交的主體。二七地區則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場(chǎng)。由于新上市樓盤(pán)數量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區的樓市整體呈現溫和向上的走勢，部分樓盤(pán)因而加大了打折力度，高端商品房?jì)r(jià)格回落明顯。
令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設過(guò)半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內打破。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂(lè )福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶(hù)，未來(lái)她將輻射后湖、二七等地區，彌補商業(yè)配套不足的現實(shí)問(wèn)題。
二七、后湖片區主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號)
(四)東西湖片區
20xx年上半年?yáng)|西湖片區成交均價(jià)為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長(cháng)了14.07%。
從成交價(jià)格及成交套數來(lái)看，東西湖片區今年實(shí)現價(jià)量雙增，特別是銷(xiāo)量，盡管只增長(cháng)14個(gè)百分點(diǎn)，但縱觀(guān)今年全市其他的銷(xiāo)售情況，該片區的表現還是令人刮目相看的。
雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的一直處于觀(guān)望情緒，但從該片區個(gè)別項目的調查顯示，客戶(hù)平均接待量并沒(méi)減少多少。而來(lái)看房的客戶(hù)，很多也是因為價(jià)格相對較低，所以將買(mǎi)房目標選定在郊區，面對高房?jì)r(jià)，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區盤(pán)，從目前情況來(lái)看，東西湖盡管存在交通不便，但價(jià)格低、環(huán)境好彌補了部分缺失。
多層作為郊區最易消化的普通住宅產(chǎn)品類(lèi)型，一直是本區域開(kāi)發(fā)的主力產(chǎn)品。近4 年來(lái)其供應量的遞減趨勢說(shuō)明，市場(chǎng)環(huán)境的影響下，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始注重產(chǎn)品結構的調整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉換。
和其他區域市場(chǎng)多層——小高層——高層的轉換階段不同，本區域由于其自身條件限制，小高層的過(guò)渡時(shí)間不長(cháng)、過(guò)渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開(kāi)發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場(chǎng)磨合，才能逐步為區域市場(chǎng)接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看，高層物業(yè)是未來(lái)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。
東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門(mén)”，而金銀湖更是占據空港經(jīng)濟之利，未來(lái)還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟。這將大為加強東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎。
東西湖片區主要在售樓盤(pán)信息(武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)截止到20xx年6月30號)
房地產(chǎn)調查報告14
誠通地產(chǎn)總經(jīng)理王嘉敏還稱(chēng)：“自己有幸能夠在盛世時(shí)代從事中國房地產(chǎn)事業(yè)，是我很大的榮耀�！�
當記者問(wèn)及各大開(kāi)發(fā)商的如何面對人才緊缺的問(wèn)題時(shí)，各大開(kāi)發(fā)商都先為為自己的團隊和企業(yè)唱起了贊歌，還沉浸在世界杯賽的人們應該知道非常時(shí)刻贊歌的重要性。
眾所周知，人才的需求與行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)初興之時(shí)，不少發(fā)展商、承建商甚至是剛洗腳上田的農民，所謂的房地產(chǎn)只是“起房蓋樓”，據說(shuō)是蓋多少賣(mài)多少。而如今日漸成熟的房地產(chǎn)業(yè)已悄然變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)講究前期的總體策劃、設計、施工、管理、推廣及后期的環(huán)境綠化、小區文化建設等，相應的人才供需矛盾也凸顯出來(lái)。
記者在調查采訪(fǎng)時(shí)發(fā)現，一方面，房地產(chǎn)所謂的高薪誘惑著(zhù)其他行業(yè)蠢蠢欲動(dòng)的人才，更一方面，一些專(zhuān)業(yè)工種要求的人才苦苦難覓，像北京東方太陽(yáng)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司公共關(guān)系部高玲就對記者說(shuō)，我們企業(yè)一直都在吸納人才，特別是項目工程師，需求相對較大，但沒(méi)有多少人才特別合適，北京翰宏基業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事總裁李威、首創(chuàng )置業(yè)北京楓樹(shù)置業(yè)有限公司副總經(jīng)理尉朝輝、東華實(shí)業(yè)的控股公司粵泰集團聯(lián)合董事會(huì )銷(xiāo)售總監梁志鵬在接受記者采訪(fǎng)時(shí)均表示，現在房地產(chǎn)行業(yè)最緊俏的人才是將項目承擔下來(lái)的項目經(jīng)理，各個(gè)企業(yè)都急缺專(zhuān)業(yè)的復合性人才。
新華聯(lián)：新型復合型人才緊俏
雖然是曾是外地公司，但多年在北京的開(kāi)發(fā)經(jīng)歷，讓新華聯(lián)集團的地產(chǎn)業(yè)務(wù)也名聲赫赫。據一位在新華聯(lián)發(fā)展多年的負責人說(shuō)，新華聯(lián)對人才的重視程度值得一說(shuō)。公司始終堅持對人才的培養是個(gè)系統工程。只有人才團隊的配合，企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險壓力才會(huì )降到最低。為此，公司在通州區特別修建了近5000平米的新華聯(lián)企業(yè)人才培訓中心。公司特別重視給年輕人機會(huì )，每年會(huì )在培訓中心從基層、中層員工中選拔人才。
人才是企業(yè)可持續發(fā)展的充分條件�，F階段，地產(chǎn)界的新型復合型人才還是比較緊俏的，而且最好能夠掌握新的建筑元素和國際化趨勢。據記者了解，就中坤集團來(lái)說(shuō)，公司較缺了解房地產(chǎn)界高科技、建筑技術(shù)、能源、生態(tài)方面的專(zhuān)家。很多業(yè)務(wù)因為沒(méi)有專(zhuān)項人才做，只能選擇與其他公司合作或者外包出去。這也是中坤集團董事長(cháng)黃怒波現在比較憂(yōu)慮的事。
黃怒波：職業(yè)經(jīng)理人必須專(zhuān)業(yè)化
黃怒波認為，過(guò)去的地產(chǎn)企業(yè)多數是江湖式，一個(gè)人挑起大旗，象萬(wàn)科這樣有規模、有系統的企業(yè)還是少數。未來(lái)的地產(chǎn)人才應該向精細化、專(zhuān)業(yè)化、職業(yè)化發(fā)展，這是地產(chǎn)人才的大趨勢。
目前，很多培訓機構的培訓業(yè)務(wù)還很單一。一方面，企業(yè)成熟發(fā)展后需要專(zhuān)業(yè)人才匹;另一方面，未來(lái)也需要迎合企業(yè)長(cháng)遠發(fā)展的人才。這就需要相關(guān)機構能夠指導專(zhuān)業(yè)人才就業(yè)。這也許就是未來(lái)地產(chǎn)培訓業(yè)的一個(gè)重要商機。
中坤一直在尋找非常職業(yè)化、懂技術(shù)、營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)的職業(yè)經(jīng)理人，但在實(shí)際中如此全面的人才比較難尋覓。首先，空降兵在企業(yè)的實(shí)際發(fā)展中很難成功，不光是舊團隊會(huì )排斥;另外新人本身也需要時(shí)間適應，很多人缺乏耐心。另外，因為整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)從觀(guān)念和思想上還未形成人才團隊，也未形成科學(xué)的薪酬體系。所以，很多人才只選擇薪酬高的企業(yè)，缺乏對企業(yè)的整體判斷。以上種種原因，讓黃怒波這樣地產(chǎn)集團企業(yè)的創(chuàng )始人，都認為本土化培養人才的可行性會(huì )更高。
雖然市場(chǎng)的情勢，讓很多職業(yè)經(jīng)理人危機感重重。黃怒波認為，作為職業(yè)經(jīng)理人也應該借位調整，重新衡量和定位自己的核心競爭力。他堅信，不管市場(chǎng)怎樣變，專(zhuān)業(yè)化的人才是不會(huì )離開(kāi)地產(chǎn)界的。因為房地產(chǎn)業(yè)投入有很高的回報，行業(yè)再發(fā)展幾十年都沒(méi)有問(wèn)題，而且行業(yè)也需要吸納各大城市的專(zhuān)業(yè)人才。那些不專(zhuān)業(yè)的人，或者只是想撈一筆的人，只能算是過(guò)客，匆匆來(lái)匆匆走。
華遠：人才培養是個(gè)長(cháng)期系統的工程
對華遠來(lái)說(shuō)，每個(gè)員工都是企業(yè)事業(yè)與財富的擁有者。華遠對員工和人才有著(zhù)獨辟蹊徑的理念�！艾F在談忠誠談奉獻，可能讓人感覺(jué)有些老套;但你會(huì )發(fā)現當企業(yè)做到的時(shí)候，員工自然也會(huì )做到�！比A遠地產(chǎn)人力資源部總經(jīng)理李春暉女士如是說(shuō)。通常，一位面試遲到的應聘者在華遠不會(huì )得到第二次機會(huì )。
在華遠，培養人才是一個(gè)長(cháng)期系統的工程。從新員工入職的第一天開(kāi)始，公告會(huì )確定新人的業(yè)務(wù)帶崗人。接下來(lái)是三個(gè)小時(shí)的入職培訓，包括企業(yè)文化和規章制度的詳細介紹。
據記者了解，華遠還建立了自己的KSp梯隊計劃，從內部培養管理人才。進(jìn)入梯隊的員工不僅業(yè)績(jì)要突出，還必須具有良好的周邊純凈，包括認同企業(yè)文化、有管理潛質(zhì)等。通過(guò)相關(guān)審核后，人力資源部會(huì )出面和員工進(jìn)行深入的溝通，了解員工對自己的規劃，為員工的成長(cháng)、發(fā)展制定最好的執行計劃。
而在這之后的晉升道路上，員工并非單槍匹馬。他可以選擇高層或中層的.管理人員作為自己的導師，而被選擇者必須無(wú)條件提供指導和幫助。年終時(shí)，這些“后備干部”還必須提交論文，以證明自己在管理方面的思考和技術(shù)領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)水平。身為企業(yè)靈魂人物的任志強還會(huì )親自指導，讓新管理團隊早日成長(cháng)，能打硬仗。
林少洲：職業(yè)經(jīng)理人要有主場(chǎng)意識
現任北京匯超房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理的林少洲，曾是京城地產(chǎn)界卓有成就的職業(yè)經(jīng)理人。在鼓起勇氣選擇創(chuàng )業(yè)之后，他又一次證明了自己的價(jià)值�；貞涀约寒敵醯穆殬I(yè)經(jīng)理人生涯，林少洲頗有感慨。他告訴記者，職業(yè)經(jīng)理人要樹(shù)立正確的人生觀(guān)，擺正自己的心態(tài)。工作把握好可以走向成功，把握不好就是個(gè)負擔，認你很累。即使是現在，林少洲加班的時(shí)間也是所有員工最多的。但林說(shuō)，在成長(cháng)的過(guò)程中，你所付出的一切都會(huì )讓自己成為最大的受益者。這一點(diǎn)他深有體會(huì )。
從《萬(wàn)科周刊》做起，林少洲一向都把工作看作是機會(huì )，才將很多人視為普通的工作做得很出色，讓王石都很有面子。他認為：成功的職業(yè)經(jīng)理人最應該具備的素質(zhì)是，責任感和信任、專(zhuān)業(yè)、學(xué)習和創(chuàng )新能力。
經(jīng)歷了創(chuàng )業(yè)的艱辛，今天的林少洲對職業(yè)經(jīng)理人和老板的理解認識，和幾年前大大不同。他認為，現在社會(huì )中已經(jīng)很難分清楚誰(shuí)是職業(yè)經(jīng)理人，誰(shuí)是老板了。大家都要做好本職的工作、業(yè)務(wù)。今天市場(chǎng)的大環(huán)境下，意味著(zhù)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )進(jìn)一步細分，而職業(yè)經(jīng)理人的發(fā)展空間會(huì )更嚴峻，很可能有一批人要轉行。他的忠告是，職業(yè)經(jīng)理人應該有主場(chǎng)意識，除了責任外還要自覺(jué)。
根據對行業(yè)地毯式地掃描采訪(fǎng)，特制作如下房地產(chǎn)搶手人才排行榜，以茲參考。
NO1：項目管理人才
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多以項目公司或項目負責制的形式進(jìn)行，因此需要專(zhuān)業(yè)管理者負責項目開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程，包括前期定位、策劃、規劃設計、工程施工和銷(xiāo)售管理等。項目管理人才由于其涵蓋多個(gè)專(zhuān)業(yè)、負責整個(gè)項目，因而要求人才具有統籌管理的素質(zhì)、全面的知識結構和高度的工作責任心。目前，經(jīng)驗豐富的項目管理人才正是人才市場(chǎng)上的稀有資源。
NO2：工程技術(shù)人才
工程技術(shù)是影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量最為重要的環(huán)節。由于該專(zhuān)業(yè)進(jìn)入門(mén)檻高、人才培養周期長(cháng)，因此是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最為重視的人力資源之一。從房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭態(tài)勢看，開(kāi)發(fā)企業(yè)要培養競爭力就必須在產(chǎn)品定位、材料和施工技術(shù)上追求創(chuàng )新，工程創(chuàng )新迫切需要專(zhuān)業(yè)的工程技術(shù)人才。
NO3：資金籌措人才
國家對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款政策的調整進(jìn)一步要求開(kāi)發(fā)企業(yè)重視對新的融資渠道和工具的研究，要求更多高質(zhì)量的懂得資金籌措、營(yíng)運的人才。據獵頭消息，這樣的人才一直供不應求。
NO4：地產(chǎn)估價(jià)人才
房地產(chǎn)估價(jià)師需要具備相當強的專(zhuān)業(yè)背景，不僅要求熟悉專(zhuān)業(yè)知識，了解基本規定，還需要掌握具體操作步驟，在工作中不斷地積累行業(yè)經(jīng)驗，因此目前全國已取得房地產(chǎn)估價(jià)師執業(yè)資格的人數不足2萬(wàn)人，僅占房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員的20%�，F階段的主要問(wèn)題是從業(yè)人員素質(zhì)及專(zhuān)業(yè)水平良莠不齊，在制度上還沒(méi)有對執業(yè)估價(jià)師進(jìn)行細分的機制，尚未形成資深估價(jià)師群體。
NO5：市場(chǎng)研究人才
房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷成熟，消費者需求多元化、決策理性化，企業(yè)競爭層面不斷提升，致使企業(yè)迫切需要把握市場(chǎng)動(dòng)向，包括政策變化影響、產(chǎn)品發(fā)展趨勢、需求演變動(dòng)態(tài)等等。只有緊追市場(chǎng)，才能建立競爭優(yōu)勢，因此專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)研究人才是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)急需人才之一。
NO6：房地產(chǎn)法律人才
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易是以各方契約為基礎的活動(dòng)，契約交易以誠信為基礎、以法律為保障。因此，各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)都需要既熟悉市場(chǎng)和行業(yè)，又熟悉法律法規和相關(guān)政策的法律人才。我國目前房地產(chǎn)法律中介服務(wù)還處于起步階段，既熟知關(guān)于房地產(chǎn)的法律法規，又了解關(guān)于房地產(chǎn)方面的技術(shù)知識的法律人才非常缺乏。同時(shí)這類(lèi)人才也是房地產(chǎn)企業(yè)人才爭奪的焦點(diǎn)。
NO7：物業(yè)管理人才
物業(yè)管理與服務(wù)作為房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)特殊配套工作環(huán)節，越來(lái)越受到長(cháng)線(xiàn)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)重視，甚至直接成為房地產(chǎn)企業(yè)品牌運作的一個(gè)重要組成部分。因為對于絕大多數購房者來(lái)說(shuō)，一個(gè)好的物業(yè)管理服務(wù)是買(mǎi)房以后及入住以后最重要的事，對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也是最能夠展現和體會(huì )其良好售后服務(wù)的一面。
NO8：房地產(chǎn)教育科研人才
房地產(chǎn)行業(yè)的管理、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導需要房地產(chǎn)科研人才及時(shí)地進(jìn)行總結、研究和預測;所有各類(lèi)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才的成長(cháng)和培養需要系統的房地產(chǎn)教育。因此，房地產(chǎn)教育科研人才是影響行業(yè)有序發(fā)展的重要力量。隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的健康持續地發(fā)展,將驅動(dòng)許多高校和研究機構，致力于房地產(chǎn)各相關(guān)專(zhuān)業(yè)教育與科研的提高和發(fā)展。這一趨勢將引致出對房地產(chǎn)教育科研人才需求的不斷提高。
NO9：房地產(chǎn)策劃人才
“人若無(wú)謀，則事無(wú)成�！狈康禺a(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的整合期，對于策劃人才的需求日益迫切。目前房地產(chǎn)策劃人才通常從事某一環(huán)節的策劃，如房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)、后期營(yíng)銷(xiāo)等，大多數人才尚未接受系統、全面的全程策劃培訓。于是，能夠從事房地產(chǎn)全案策劃的人才已經(jīng)成為市場(chǎng)的“搶手貨”。
NO10：企業(yè)公關(guān)人才
房地產(chǎn)行業(yè)由于自身的行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)，企業(yè)與政府部門(mén)之間、媒體之間以及社會(huì )各種不同團體、單位、個(gè)人的聯(lián)系非常多，以往一般企業(yè)只是設立了一個(gè)所謂的“外聯(lián)部門(mén)”打理與外界的關(guān)系，更多的只是停留在跑跑手續、通通關(guān)系、做做門(mén)面的層次和階段，離真正“企業(yè)公共關(guān)系”的境界差得很遠。而隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)的成長(cháng)，希望可持續發(fā)展的企業(yè)必定要把企業(yè)的公共關(guān)系管理納入工作日程，企業(yè)公關(guān)人員的培養也就越來(lái)越受到房地產(chǎn)企業(yè)的重視。
房地產(chǎn)是一個(gè)業(yè)務(wù)門(mén)類(lèi)極其廣泛的行業(yè)，要使企業(yè)高效運作，當然不能缺人，特別是“一專(zhuān)多能”的復合型人才。
重視人才，首先必須創(chuàng )造一種使人才脫穎而出的機制。完善對人才的激勵和考核監督機制。與其花重金“挖他人墻角”，還不如加強自身隊伍的建設，提供穩住人才的環(huán)境。
房地產(chǎn)調查報告15
目前房地產(chǎn)業(yè)在我旗經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用，認清我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀，客觀(guān)分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，具有重要意義。近期，準格爾旗發(fā)展和改革局價(jià)格辦深入房地產(chǎn)市場(chǎng)較為完善的地市和發(fā)改、房產(chǎn)、統計等相關(guān)部門(mén)及規模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，進(jìn)行了實(shí)地考察，并召開(kāi)了座談會(huì )，認真聽(tīng)取他們的意見(jiàn)建議�，F就有關(guān)我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)調研情況報告如下：
一、準格爾旗房地產(chǎn)基本情況
一是房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)了經(jīng)濟增長(cháng)。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來(lái)，我旗房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續穩定發(fā)展期，特別是從20xx年開(kāi)始對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻不斷增大。房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻平均增長(cháng)速度**%，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我旗發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)之一，對國民經(jīng)濟的貢獻日益提高。20xx年，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的**%。
二是房地產(chǎn)拉動(dòng)了投資增長(cháng)。20xx年以來(lái)，固定資產(chǎn)投資作為拉動(dòng)全旗經(jīng)濟發(fā)展的重要動(dòng)力穩定快速增長(cháng)，其中房地產(chǎn)投資更是飛速發(fā)展，成為全旗固定資產(chǎn)投資中增長(cháng)速度最快的龍頭之一，呈現出高速增長(cháng)態(tài)勢。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻比重逐年增長(cháng)，從20xx年的**%到20xx年增長(cháng)到**%。
三是房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)了消費增長(cháng)。20xx年以來(lái)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售額5年平均占全社會(huì )消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業(yè)。特別是去年以來(lái)，擴大內需成為中國經(jīng)濟增長(cháng)的主要推動(dòng)力，擴大房地產(chǎn)的投資和住宅銷(xiāo)售是擴大內需不可替代的重要選擇。
四是房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)了財政收入增長(cháng)。20xx年—20xx年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長(cháng)態(tài)勢，凈增加**萬(wàn)元，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售活躍。20xx年全旗房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的**%，房地產(chǎn)稅收對全市地方稅收貢獻較大，進(jìn)入20xx年，受房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的影響，房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的**%，較上年同期下降了個(gè)百分點(diǎn)。20xx年，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成**萬(wàn)元，同比增長(cháng)**%，占稅收總收入的**%。此外，房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長(cháng)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)等作用也非常明顯。
二、準格爾旗房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
1、房?jì)r(jià)起伏較大，樓市回暖較快。我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)自年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營(yíng)思路、開(kāi)發(fā)模式、營(yíng)銷(xiāo)策略、經(jīng)濟實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，加之中國宏觀(guān)經(jīng)濟利好的影響，我旗的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了快速發(fā)展的階段。金融機構為積極配合國家啟動(dòng)和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng )新金融服務(wù)品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動(dòng)了我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)較快回暖。同時(shí)在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)甚至出現了排隊買(mǎi)房的現象，各種因素導致我旗的房?jì)r(jià)起伏較大，充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善。
2、投資型購房減少，消費者趨于理性。**年以來(lái)，受諸多因素的影響，特別是房?jì)r(jià)的過(guò)快增長(cháng)，導致很大一部分購房者把購房作為一個(gè)投資項目，助推了房?jì)r(jià)的強勢上漲。但從年以來(lái)，受金融危機影響，我旗的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了持續低迷，投資型購房客戶(hù)明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀(guān)望。消費者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需求在推動(dòng)，泡沫成份在逐步減少，我旗的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規范，走向成熟。
3、土地價(jià)格大幅上升，土地開(kāi)發(fā)成本提高。土地供應和土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提和先決條件。隨著(zhù)土地管理政策的嚴格化及供地方式的規范化，土地使用權供應方式逐步走上規范化軌道，土地使用權供應也將由經(jīng)營(yíng)性用地招標掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權的有償使用制度，土地價(jià)格隨著(zhù)經(jīng)濟的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高，開(kāi)發(fā)成本大幅上升。
面對金融危機的嚴重影響，我旗審時(shí)度勢，沉著(zhù)應對，制定了有針對性的政策和措施，對全旗工業(yè)經(jīng)濟運行實(shí)施政府干預，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟持續下滑的勢頭，加之中央宏觀(guān)政策的相繼出臺和“保穩定、保民生、保發(fā)展”目標的實(shí)施，我旗的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，受?chē)艺{控政策的推動(dòng)，投資者信心顯著(zhù)增強，銷(xiāo)售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說(shuō)率先從金融危機的陰影中走了出來(lái)，對我旗經(jīng)濟的平穩快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。
三、準格爾旗房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題
準格爾旗房地產(chǎn)業(yè)隨著(zhù)近年來(lái)的快速發(fā)展，對經(jīng)濟社會(huì )的拉動(dòng)作用越來(lái)越大，但也逐漸凸顯出以下問(wèn)題：一是結構性供需矛盾較重。普通商品房?jì)r(jià)格高于城市經(jīng)濟發(fā)展水平和居民消費能力，商品住房有價(jià)無(wú)市，以改善性需求為主的消費者持幣待購。開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然可能有較高利潤，但基于市場(chǎng)價(jià)值判斷和擔心降價(jià)后引發(fā)連鎖反應的'擔心，不愿意主動(dòng)調整銷(xiāo)售價(jià)格。市場(chǎng)雖然具有一定的改善性住房需求和剛性需求，但受?chē)鴥确康禺a(chǎn)市場(chǎng)調整、周邊城市房?jì)r(jià)下行的大環(huán)境影響，普遍持觀(guān)望態(tài)度，因此形成僵持局面。二是住房供應體系不夠明確。供應量缺乏科學(xué)規劃，商品房品質(zhì)單一，同類(lèi)化嚴重。無(wú)論從銷(xiāo)售價(jià)格上、還是銷(xiāo)售定位上，當前在售的商品項目普遍面臨著(zhù)品種單一、消費群體定位趨同的問(wèn)題，都把銷(xiāo)售目標確定在所謂的高端消費人群，可供中低階層消費的商品房項目嚴重缺乏。三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤積土地。目前我旗尚存在相當量的未開(kāi)發(fā)土地面積，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得土地后，并未及時(shí)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而是坐等土地漲價(jià)以謀取暴利。在土地的不斷囤積、交易中，土地價(jià)格也逐漸升高，房?jì)r(jià)也隨之升高，導致有許多居民沒(méi)有能力買(mǎi)房的局面。
四、推進(jìn)準格爾旗房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展建議
近年來(lái)的房地產(chǎn)調控政策將使我旗正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向日趨成熟。為保持我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，當前要注意以下幾點(diǎn)。一要加強房地產(chǎn)市場(chǎng)信息監控。各級房地產(chǎn)主管部門(mén)和各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須充分利用售房系統，全部實(shí)行網(wǎng)上在線(xiàn)售房,網(wǎng)上簽訂打印售房合同。對于不實(shí)行網(wǎng)上售房的項目，房地產(chǎn)主管部門(mén)不予辦理商品房預售許可證，并對該項目的開(kāi)發(fā)企業(yè)誠信等級進(jìn)行一票否決，不予辦理資質(zhì)升級，年檢時(shí)也要采取相應的懲處措施。通過(guò)房屋權屬網(wǎng)絡(luò )登記發(fā)證系統的應用，全面實(shí)現商品房初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記、注銷(xiāo)登記的登記網(wǎng)絡(luò )化、檔案電子化，切實(shí)提高辦事效率和辦件質(zhì)量，提高工作成果的綜合利用價(jià)值。
二要合理引導住房主體需求。針對不同群體實(shí)施不同策略，解決好不同收入者的住房問(wèn)題，對其實(shí)施住房分類(lèi)供應政策。同時(shí)，結合我旗開(kāi)發(fā)建設和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導居民對住房的理性消費，推動(dòng)主體需求的合理化。針對中等收入群體的普通商品房，要根據房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況，加快節能省地型住宅供應，并不斷把房?jì)r(jià)收入比控制在6-8左右;針對高收入群體的高檔商品房，必須根據當前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢和城市發(fā)展狀況，嚴格控制好供應規模和所占比重，科學(xué)的做好供應計劃。
三要確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。要加大政府宏觀(guān)調控力度，高度壟斷土地一級市場(chǎng)，提高土地統征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場(chǎng)。依法打擊非法炒買(mǎi)炒賣(mài)土地行為，盤(pán)活已出讓土地，促使存量土地加快開(kāi)發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神，嚴格按規定收取閑置費，閑置滿(mǎn)兩年以上的土地要無(wú)償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。要重點(diǎn)保證保障性住房的用地指標，提高普通住宅用地的供應，嚴格控制高檔住房用地供應。
四要加大城鎮房屋拆遷管理力度。要建立健全城鎮房屋拆遷管理機構，繼續強化管理職能，公正地履行管理職責，進(jìn)一步規范城鎮房屋拆遷工作，增加拆遷工作的透明度。對拆遷項目、拆遷公司要建立動(dòng)態(tài)檔案，進(jìn)行跟蹤服務(wù)和監督指導，嚴格實(shí)行拆遷許可證制度，嚴格審核拆遷主體的合法性，四要嚴格按照《條例》規定，發(fā)布有關(guān)拆遷的通知、公示、和公告，認真做好拆遷糾紛的調處，堅決杜絕濫用行政裁決和申請強制執行的行為。
五要繼續開(kāi)展房地產(chǎn)秩序整治工作。堅持整頓與規范相結合，進(jìn)一步鞏固已取得的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治工作成果，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)檢查長(cháng)效機制，加大對房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規行為查處力度，按照房地產(chǎn)市場(chǎng)規范化管理的要求，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)規范化管理綜合評價(jià)體系，努力營(yíng)造主體誠信、行為規范、監管有力、市場(chǎng)有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。