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我市物業(yè)管理行業(yè)優(yōu)勢及不足
隨著(zhù)我市總體經(jīng)濟形勢的增長(cháng)，物業(yè)管理行業(yè)也進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期。目前，我市物業(yè)管理企業(yè)已達400多家，從業(yè)人員近萬(wàn)人。雖然與其他兄弟城市相比較，我們存在著(zhù)幾點(diǎn)優(yōu)勢，但也還有很多不足之處。
一、我市物業(yè)管理行業(yè)存在的優(yōu)勢
1、建立前期物業(yè)管理招投標機制
為規范物業(yè)的前期管理，建立通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)的機制。我市下發(fā)了《關(guān)于做好貫徹實(shí)施<物業(yè)管理條例>有關(guān)工作的通知》等相關(guān)文件對前期物業(yè)管理做了明確規定。并率先組建了物業(yè)管理招投標專(zhuān)家庫，即沈陽(yáng)市物業(yè)管理招投標評審委員會(huì )，主要負責主持物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理項目的評審工作。還聘請業(yè)務(wù)精，能力強的資深律師組建法律顧問(wèn)團，為招投標工作的順利開(kāi)展，打好堅實(shí)的法律基礎，充分體現了物業(yè)管理市場(chǎng)競爭機制的“公開(kāi)、公平、公正”原則。去年成功的組織了“中街北苑”等多個(gè)前期物業(yè)管理招投標項目。從而改變了我市物業(yè)管理的委托制為聘任制，打破了誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理的壟斷局面。
2、完善物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的審批、年檢制度。
為了加強對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理，根據《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》我市下發(fā)了《關(guān)于印發(fā)沈陽(yáng)市新設立物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)核定辦法的通知》嚴格按照規定對新設立的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行審核。同時(shí)，實(shí)行分級審批制度，即先由各區房產(chǎn)局進(jìn)行初審，然后再由市房產(chǎn)局進(jìn)行審查。并不定期對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)進(jìn)行突檢，業(yè)已對17家臨時(shí)資質(zhì)期限已滿(mǎn)，尚未向市、區物業(yè)行政主管部門(mén)申請三級資質(zhì)評定的物業(yè)管理企業(yè)，對其物業(yè)資質(zhì)予以取消。并對那些服務(wù)意識不好，只收費不服務(wù)、屢遭投訴的劣質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行警告。通過(guò)對我市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的清理、整頓，規范了物業(yè)管理企業(yè)行為、有效解決群眾投訴保證了物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，凈化了物業(yè)管理市場(chǎng)。
3、組織培訓，提高從業(yè)人員素質(zhì)
隨著(zhù)我市經(jīng)濟的持續增長(cháng)，居民生活水平的逐步提高，這就對物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)意識及管理水平提出了更高的要求。因此，《條例》實(shí)施以來(lái)，我市與國家建設部物業(yè)管理培訓中心，聯(lián)合舉辦了5期物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓班，全市物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理及具體工作人員共有1700余人參加了培訓。使他們及時(shí)學(xué)習了《條例》的各項規定，掌握了物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化知識，達到物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主雙贏(yíng)。
4、開(kāi)展組團整治工程，推進(jìn)我市物業(yè)化進(jìn)程。
為改善居民的生活環(huán)境，徹底改變舊住宅區臟、亂、差的舊貌，我市開(kāi)展了組團整治工程。完善小區道路，達到路面平整，硬鋪裝為彩色方磚；設立景觀(guān)花壇和藝術(shù)小品；安裝鐵藝大門(mén)；建通透式圍墻；設立垃圾轉運站；經(jīng)規劃部門(mén)批準，建設收發(fā)室、物業(yè)管理及服務(wù)用房等。舊住宅區的硬件得到了完善，具備了實(shí)行物業(yè)管理的基本條件，逐步對舊住宅區推行物業(yè)管理。隨機對全市813個(gè)實(shí)行物業(yè)管理的住宅區進(jìn)行調研，其中98年以前建成的舊住宅區占305個(gè)。物業(yè)化率達92，規范化率達40。物業(yè)管理這一新興行業(yè)在我市已逐漸的被工業(yè)區、學(xué)校、醫院、商場(chǎng)、辦公樓宇等各類(lèi)物業(yè)的管理所采用，形成了包括房屋及相關(guān)設施設備維修養護、小區保安、環(huán)境清潔、綠化、居民生活服務(wù)、等綜合配套服務(wù)的新體制。
5、建立物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)信用檔案
為進(jìn)一步規范物業(yè)企業(yè)行為，提高物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量，市、區兩級共同建立了系統軟件。這個(gè)軟件包括每個(gè)物業(yè)管理公司的企業(yè)基本情況、物業(yè)情況、企業(yè)簡(jiǎn)介及自述、企業(yè)圖片、企業(yè)資質(zhì)情況、企業(yè)管理制度、企業(yè)財務(wù)制度、企業(yè)管理人員的情況等全部評細情況。此軟件的建立，將每個(gè)企業(yè)可以發(fā)布的相關(guān)信息面向社會(huì )予以發(fā)布，便于各物業(yè)公司自行查詢(xún)，更便于接受公眾的監督，使物業(yè)管理行業(yè)能夠建立一個(gè)公正、健康的行業(yè)環(huán)境。
6、完善機構建設，明確職責
我市物業(yè)管理行業(yè)主管部門(mén)的機構建設比較完善。市房產(chǎn)局物業(yè)管理處全面負責物業(yè)管理行業(yè)的指導、監督，方針政策的制定及物業(yè)管理行業(yè)的相關(guān)事宜。市住宅小區管理
辦公室負責物業(yè)管理活動(dòng)的日常監督、管理。這一模式的管理機構設立，更便于對物業(yè)管理行業(yè)的管理。
二、制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的幾點(diǎn)因素
一是《物業(yè)管理條例》（以下稱(chēng)條例）出臺以后，地方制訂的配套法規、規章未能及時(shí)出臺，解決物業(yè)管理工作中一些具體問(wèn)題，無(wú)章可循。上海已出臺《上海市物業(yè)管理若干規定》（草案），深圳市今年也即將出臺《深圳市經(jīng)濟特區物業(yè)管理條例》等具有地方特性的規定，而我市《貫徹<物業(yè)管理條例>實(shí)施意見(jiàn)》、《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規定》仍未出臺。二是住宅小區綜合驗收制度執行不利，措施不得當，造成住宅小區建成后部分配套工程不到位，物業(yè)管理用房面積、產(chǎn)權歸屬不清，共用部位、共用設施設備基礎資料不全等問(wèn)題。三是部分街道辦事處、社區未能按照《條例》要求，組織成立業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )，物業(yè)的日常管理工作處于無(wú)序狀態(tài)。當前，依法成立業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )，這項關(guān)系到群眾利益、社區穩定的工作，必須引起街道辦事處、社區的普遍重視。四是前期物業(yè)管理不規范，開(kāi)發(fā)建設單位沒(méi)有依法選聘物業(yè)管理企業(yè)，而是直接交給其下屬物業(yè)公司管理，“建管不分”的體制造成開(kāi)發(fā)項目在規劃、設計、施工階段遺留下的問(wèn)題，在房屋交付使用后逐步暴露出來(lái)，使買(mǎi)受人的合法權益受到侵害。五是存在個(gè)別開(kāi)發(fā)商挪用業(yè)主的維修資金的現象，盡管市房產(chǎn)局、行政執法局多次催繳，仍有部分滯留在開(kāi)發(fā)商手里。六是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)意識不強，部分物業(yè)管理，過(guò)度追求利潤，不按照合同約定提供相應服務(wù)，質(zhì)價(jià)不符；七是一些業(yè)主物業(yè)管理商品消費觀(guān)念不成熟，部分業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )在選聘物管企業(yè)時(shí)，單純考慮價(jià)格因素，給后續管理造成較大的困難和壓力；八是部分業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )成立和運作程序不透明、不公開(kāi)，部分業(yè)主委員會(huì )由于成員自身素質(zhì)參差不齊，職責作用發(fā)揮不理想，個(gè)別小區業(yè)主委員會(huì )不經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì )討論決定就擅自選擇物業(yè)管理公司、調整物業(yè)管理公共服務(wù)費標準、違規經(jīng)營(yíng)公共設施等。
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