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菜市場(chǎng)重新立項前的市場(chǎng)調研及調研分析
南極菜市場(chǎng)現狀：
南極菜市場(chǎng)位于南極街號，文秘站版權所有，全國文秘工作者的__!共三層，總面積平方米，其中二樓平方米，一樓平方米，地下室平方米，場(chǎng)地內有四處消防通道，三個(gè)入口。目前有門(mén)市個(gè)，個(gè)已出租，一層有攤位個(gè)，現在已經(jīng)出租個(gè)，二層閑置。
經(jīng)過(guò)一年的運營(yíng)，菜市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)不是很樂(lè )觀(guān)，經(jīng)過(guò)全面的分析市場(chǎng)方面考慮重新立項，選擇新項目，招商部召開(kāi)二次專(zhuān)題會(huì )針對菜市場(chǎng)立項的項目集思廣益，群策群力，經(jīng)過(guò)大家的提議研究招商部對⒈醫藥連鎖⒉整體庫房出租⒊娛樂(lè )中心（游藝、臺球、網(wǎng)吧）⒋餐飲⒌旅店⒍大酒店（暫時(shí)未對此開(kāi)展調研工作）⒎汽車(chē)修配廠(chǎng)⒏食堂搬遷⒐聯(lián)合與藝術(shù)學(xué)校合作做出了調研。
方案一：醫藥連鎖店
選擇這個(gè)項目的目的是一樓二樓整體招租，一樓做經(jīng)營(yíng)二樓做庫房
招商部聯(lián)系了寶豐、人民同泰藥店、國康藥品連鎖。
寶豐：反應很快，早晨聯(lián)系以后上午就派人過(guò)來(lái)看了，但是沒(méi)有再和我們聯(lián)系。不滿(mǎn)意這個(gè)地點(diǎn)原因有兩個(gè)，其中之一是面積太大了，其次就是地理位置不理想。
人民同泰：店大壓人，對于我們的詢(xún)問(wèn)，要求報價(jià)，原則上是對的，因為既然合作確實(shí)需要有一個(gè)報價(jià)。但是我們對菜市場(chǎng)沒(méi)有評估過(guò)具體的報價(jià)是多少才能首先是維持整個(gè)的運營(yíng)費用，也沒(méi)有一個(gè)利潤率的標準。
方案二：整體庫房出租
�。憾䴓欠譃槎�(hù)或四戶(hù)出租
�。阂�、二樓整體分二戶(hù)出租
措施辦法：印制招商名片，在市場(chǎng)周邊業(yè)戶(hù)中尋找業(yè)戶(hù)承租，掛招商條幅配合招商。
方案三：娛樂(lè )中心
實(shí)地調查了買(mǎi)賣(mài)街附近的娛樂(lè )中心，臺球廳、游戲室等地。目前的經(jīng)營(yíng)狀況都不景氣。具體分析是網(wǎng)吧出現以后其他的娛樂(lè )行業(yè)就持續低迷，文秘站版權所有，全國文秘工作者的__!和迪吧這兩個(gè)項目的經(jīng)營(yíng)情況相對來(lái)講比較好一些。
制約因素：
第一，門(mén)口狹窄不利于停車(chē)。
第二，樓上是居民區，不適合做這個(gè)項目。
第三，南極市場(chǎng)的附近流動(dòng)的無(wú)業(yè)人員比較多，不是很安全。
第四，娛樂(lè )中心的投資相對而言比較高，短期合作有困難。
方案四：餐飲
餐飲方面是有針對性的對買(mǎi)賣(mài)街的兩個(gè)比較大的快餐進(jìn)行了調研，一個(gè)是世紀聯(lián)華的頂層，一個(gè)是曼哈頓的頂層，調研的主要內容是這兩個(gè)快餐的經(jīng)營(yíng)模式和相應的租金標準。
世紀聯(lián)華頂層：
采取的是聯(lián)合經(jīng)營(yíng)的形式，業(yè)主交給市場(chǎng)主辦方押金兩萬(wàn)元，采取商場(chǎng)提成營(yíng)業(yè)額的的方法，而且有最低的營(yíng)業(yè)收入要求，每天不低于元。元，保守的估計每天收入元
一年天，保守的來(lái)算，去掉三個(gè)法定假日：五一、十一、春節
天，經(jīng)營(yíng)的天數應該是天，元。
世紀聯(lián)華的租金為≥元年
曼哈頓頂層：每半年收一次租金元，全年的租金價(jià)格是元。
而且以上兩個(gè)地方的保潔工作都是統一作的，方便管理。
值得一提的是買(mǎi)賣(mài)街是處于商業(yè)繁華區，客流量大，業(yè)戶(hù)的資質(zhì)也相對而言好，就餐的客源以到商業(yè)街購物和商場(chǎng)本身的經(jīng)營(yíng)者為主。
菜市場(chǎng)若單位面積的租金收入必然低于商業(yè)繁華區的價(jià)格，其中的具體原因有：
第一，南極市場(chǎng)周?chē)目土饕阅蠘O市場(chǎng)業(yè)戶(hù)以及工人為主，工人的消費是比較低的，人數雖然多，但是消費的水準低。
第二，附近的一職的學(xué)生也是比較固定的客流，學(xué)生的消費水平一般，但是有雙修日和寒暑假的影響。
第三，買(mǎi)賣(mài)街的兩個(gè)商場(chǎng)的快餐經(jīng)營(yíng)的時(shí)間較南極市場(chǎng)長(cháng)，菜市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)快餐的話(huà)也會(huì )象食堂一樣，主要是以中午為主，那樣的話(huà)，單位時(shí)間內的運營(yíng)成本就會(huì )大幅升高。
方案五：旅店
作這個(gè)項目的前提條件是一樓二樓整體招租，因為涉及到安全和管理方面的具體的問(wèn)題。
客流來(lái)源：
第一，市場(chǎng)面對下面的市縣作渠道，從各地來(lái)南極市場(chǎng)進(jìn)貨的客戶(hù)是一大部分。
第二，南極街上的濱江火車(chē)站和承德街上的客運站有一部分客流。
不利條件：
第一，樓的舉架比較矮。
第二，受各種條件制約，旅店僅可能是中低擋的招待所，那么利潤就會(huì )很低，運營(yíng)起來(lái)也會(huì )有一些問(wèn)題。
方案六：大酒店
暫時(shí)未對次開(kāi)展調研工作。
方案七：汽車(chē)修配廠(chǎng)
做這個(gè)項目，主要是一樓。
菜市場(chǎng)一層的舉架很高適合汽車(chē)修配廠(chǎng)的基礎要求。
制約因素：
第一，臨挑戰的是交通情況，景陽(yáng)街、南極街、承德街這幾條街道的走向問(wèn)題，
到菜市場(chǎng)樓下的路不是很順利就能到達，涉及到逆行。
第二，菜市場(chǎng)門(mén)前空間狹小，制約了排隊等候的車(chē)輛，成為一個(gè)非�，F實(shí)的問(wèn)題雖然維修的車(chē)輛要到室內，但是不可能一次只來(lái)一個(gè)那么有秩序。
方案八：食堂遷至菜市場(chǎng)二樓，現有食堂作為門(mén)市出租。
現在食堂的經(jīng)營(yíng)也不是很好，就食堂的位置來(lái)講，可以作為批發(fā)部出租出去，增加收入，把菜市場(chǎng)二樓給食堂用，這樣的話(huà)，至少可以實(shí)現一部分的收入，比讓二樓白白閑置要好一些。是一個(gè)下下策，建議在其他的項目無(wú)法操作或者是操作，困難的情況下進(jìn)行。
方案九：聯(lián)合與藝術(shù)學(xué)校辦藝術(shù)學(xué)校
以上是南極市場(chǎng)招商部經(jīng)過(guò)實(shí)地的調查對菜市場(chǎng)提出的幾個(gè)可供選擇的項目，并且有針對性的分析以上幾個(gè)項目與菜市場(chǎng)的地理位置的適合程度，希望可以揚長(cháng)避短挖掘出菜市場(chǎng)真正的潛力。
鑒于菜市場(chǎng)招商的以往的經(jīng)驗，本次招商計劃是小規模的進(jìn)行不花錢(qián)少花錢(qián)為重，招商部初步擬定制作一條條幅：整體對南極農貿市場(chǎng)招商，面積、聯(lián)系電話(huà)，長(cháng)米，寬米，在菜市場(chǎng)二樓進(jìn)行懸掛，相關(guān)事宜與廣告部王光經(jīng)理進(jìn)行咨詢(xún)與合作完成。預算費用另見(jiàn)。
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